房地产概念板块行业研究报告

    万物云和阳光城签署意向合作框架协议
    8月5日晚，阳光城发布公告与万物云签署意向合作框架协议，万物云将获得阳光智博的100%股份，阳光智博原股东将按持股比例获得万物云增发的4.8%股份。交易完成后，阳光城可继续以公允价格增持万物云至5%以上。阳光智博为阳光城旗下的物管公司，根据公告，阳光城合计持有其72.39%股份；万物云为万科A旗下的物管公司。我们预计物管公司之间的股权合作将更加频繁，头部效应和集中度提升的趋势将更加清晰，建议投资者关注物管板块调整后的投资机遇，A股关注新大正、招商积余。
    新设合资公司承接阳光城项目，战略合作共促未来发展
    根据协议，除换股外：1、阳光城将与万物云新设4家合资公司，分别承接阳光城及其相关方2021年后新增住宅物业、学校医院物业、商写物业和社区商业管理项目，若达到股权激励约定条件将允许激励对象增资，则万物云/阳光城/激励对象将持有60%/20%/20%股权，根据公告，阳光城持有的合资公司股权未来有和万物云继续交易的可能性。2、保留“阳光智博”品牌，合资公司可设新品牌，新增项目根据定位选择使用的品牌。3、双方将在智慧建造、社区商业、智慧城市、智慧安防、生态圈孵化与投资等方面进行战略合作，共同助力合资公司发展，其中智慧建造由阳光城并表。
    物管行业头部效应愈发突显
    物管公司的“朋友圈”正在持续拓展，从金融领域到越来越多的产业资本和互联网龙头，股东层面的创新合作有望加速物管行业整合进度。今年以来，碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，在pre-IPO阶段入股中梁百悦、长城物业，万物云通过换股整合阳光智博则又开创了物管公司之间股权合作的新模式。对于头部公司而言，需要思考如何利用资本、规模、品牌和科技的优势加速提升市占率，探索模式升维的潜能。对于进取的中小型公司而言，随着头部公司领先优势、物管板块估值和流动性分化愈加明显，与头部公司深度绑定或将成为独立上市之外着眼长远的新选项。
    风险提示：万物云和阳光智博合作存在不确定性，疫情发展不确定性，规模扩张不及预期的风险，收并购整合风险，盈利能力下行风险。

    事件
    2021年8月6日，阳光城公告其控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司全体股东，拟以其持有的阳光智博100%股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，获取万物云4.8%的股份，即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份，阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。
    核心观点
    物业行业首宗纯换股并购交易，强强联合开创行业整合新模式。本次并购有两个显著特点，第一是并购发生在行业大中企业之间，并购标的阳光城物业2020年实现营收13.7亿元，实现净利润1.7亿元，具有上市的能力。并购方万物云2020年实现营收182.0亿元，如果按7%左右净利润估算，净利润约在13亿左右，规模均较大；第二是交易方式的改变，过去物业行业的并购主要以现金交易为主，本次交易以换股的方式进行，且阳光城在交易完成的基础上可以继续增持万物云股份，同时设立新公司承接未来新增的交付项目，为未来的合作奠定了良好的基础。
    头部房企之间估值分化拉大，龙头企业进入对行业赋能的平台化阶段。今年物业行业并购的特点是出现头部企业之间的合并，背后是即使上市公司之间估值差异也迅速拉大。以本宗交易为例，两者之间在利润规模上差距在8倍左右，而在换股比例上的差异在20倍以上，这意味即使同为行业头部企业，估值差异也有2-3倍左右，其背后的逻辑是行业真正龙头物管公司在组织架构、业务范围、数字化程度已经远远领先于二梯队物管公司，具备了对外输出的平台化能力。
    物业行业的头部性和集中度，在资本助推下迅速提升。随着资本市场的冷却和政策的不确定性，行业估值水平开始下滑，IPO不再是物业做大的唯一路径，而龙头企业的竞赛为中小物业企业提供一条退出的新道路。在新房交付下滑、增值服务发展进入深水区的背景下，突破组织和业务壁垒的头部企业的竞争优势将会继续放大，我们认为未来物业行业的集中度将迅速提升，头部企业之间的竞争和合作更加频繁，流量整合下产生的化学反应更加具有投资吸引力。
    投资建议与投资标的
    本次并购标致行业正式进入龙头企业对外输出和整合的新阶段，我们看好本次交易对双方母公司的正面提振作用，重点推荐万科A(000002，买入)，看好阳光城(000671，买入)。同时，我们继续看好物业行业增长的确定性和服务的可延展性，继续看好其他龙头物企对行业的整合和赋能，推荐碧桂园服务(06098，买入)、融创服务(01516，买入)、新大正(002968，买入)、永升生活服务(01995，买入)、宝龙商业(09909，买入)，建议关注中海物业(02669，未评级)、绿城服务(02869，未评级)、世茂服务(00873，未评级)。
    风险提示
    政策带来的不确定性。新房销售大幅下降。福利政策带来的人工成本增加。

    政策速览：严控投销比保护企业持续发展，定向调控稳定市场预期
    7月出台的政策主要包括对房地产金融方面的管控和针对二手房、学区房的调控。7月央行降准，预期宏观经济流动性加强，社会融资成本降低，将提高实体经济的活跃度，但是对地产行业影响仍是相当有限，对投销比监管重申，能够倒逼房企主动降低负债，实现健康可持续发展。对二手房与学区房的定向管控是政府持续贯彻的细化要求，二者分别从供应端和需求端打击投资者，降低二手房与学区房的市场热度，调整市场预期，以实现资源的更优配置，促进市场平稳健康运行。
    住宅市场：热点城市普遍回调，武汉放量淡季不淡
    根据亿翰智库监测的40城数据，7月商品住宅销售面积为2382.11万平米，同比增长0.6%，环比下降7.0%。总体来看，一线和核心二线城市表现相对较好，普通二线和三四线城市成交相对低迷，同环比均下降。
    不同能级城市的成交同比分化明显，其背后的逻辑也不同。对于高能级城市，成交量较高，同比维持正增长，但是高能级城市中也有部分城市成交量同环比下降，比如深圳和广州经历了严格的地产调控或监管，成交量下降明显。对于低能级城市，长三角和珠三角这些城市基本面更好，新冠疫情控制后，住宅市场也相对恢复，但随着需求持续释放，政策加码，以及还可能的价格上涨，这将导致购房资格和购买力进入积累期，热度回调。中西部三四线城市2020年需求已经释放，因此成交和热度回归至常规水平。
    土地市场：集中供地空档期，土地供应成交齐下降
    2021年7月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积14862.2万平米，同环比分别下降37%及36%。成交总建筑面积为10468.4万平米，同环比分别下降47%及42%。
    7月，各城市能级的土地供应规模同环比均下降，其中一二线城市处于集中供地的空档期，三四线城市虽未实行集中供地举措，但供应规模依旧下降。随着集中供地的推进，预计8月将迎来又一轮供地高峰。受土地供应规模下降的影响，各城市能级的成交规模也随之下降。核心二线城市土地成交多集中在县域地区，热度相对较低，因此溢价率和楼面价同环比均下行。普通二线城市的溢价率及楼面价同环比均呈现上升趋势，主要由于西安、常州、温州等城市土地市场热度较高所致。三四线城市地块质量较好，推升成交楼面价水平，但部分城市土地出让条件较为严格，导致溢价率略有下降。
    企业表现：销售增速和投资力度均放缓，融资通道持续封堵
    投资方面，7月22城暂停土地供应，房企投资力度随之下降。销售方面，TOP200房企的1-7月累计销售金额同比上升29.0%，单月销售金额同比增速连续两月为负，疫情期间房企降价促销带来了需求提前释放，因此2021年或进入积累阶段，这种情况下半年会表现的更加明显。融资方面，信用债和海外债发行规模环比上行，但依旧难掩融资难的事实。资本市场方面，受调控政策的影响，投资者信心不足，地产股表现整体低迷。

    我国公募REITs正式起航：现阶段，我国政府部门杠杆率、实体经济部门杠杆率均达历史高点，公募REITs的推出将成为刺激市场、盘活存量资产、化解地方债务存量风险的有效催化剂。当前，我国首批9支基础设施公募REITs已落地，受流通盘较小影响，其二级市场价格总体运行平稳且日均换手率较低。
    公募REITs试点范围扩大至保障性租赁住房，前期租赁企业资产证券化产品已积累宝贵经验：2021年中央针对保障性租赁住房建设力度加大，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。7月，“958号文”将公募REITs试点范围拓展至保障性租赁住房等基础设施领域，同时非试点范围删除“公寓、住宅”表述。目前我国暂未发行租赁住房公募REITs，租赁物业主要通过租金收益权ABS、CMBS和类REITs三种证券化模式融资。自2012年以来，我国已成功发行数十只租赁物业资产证券化产品，后续公募REITs试点范围的放开或有助于租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。
    海外典型租赁公寓REITs产品介绍：从海外发达经验来看：1、公寓类公募REITs是一种低风险的稳定投资产品，近年来股息率位于4%上下且波动率较低。2、公募REITs为租赁行业提供重要金融支持，利于企业在有限的资金条件下盘活更多存量资产、促进租赁市场规模化发展。3、公募REITS利于房屋租赁市场规范化、透明化。4、公募REITs节税机制利于降低租赁企业成本，激发租赁住房市场潜力。
    市场需求及消费升级倾向下，预计长租公寓将成为未来租赁供给的必然趋势：我国住房租赁市场伴随着房地产行业不断发展，租赁需求逐年增加。预期2030年，我国租赁人口或接近3亿人，租金GMV对标4.6万亿元。目前我国租赁市场主要为市场化供应为主、政府为辅的供应结构，考虑到当前市场需求及消费升级倾向，我们认为长租公寓将成为未来租赁供给的必然趋势。
    长租公寓当前处于政策红利时期，租赁市场监管力度加强及降税导向为长租公寓带来新发展空间，公募REITs的放开势必利于企业缓解融资难点、进一步提升租赁物业供给量。
    投资建议：当前市场需求及消费升级倾向下，长租公寓迎来新一轮发展机遇，伴随着我国REITs市场建设的探索与完善，预计未来公募REITs试点有望于公共住房、长租公寓等领域放开。我们认为优质长租品牌具备规模性、运营力和现金流三大特征，关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注租赁资产成熟稳定、发行人(管理人)主体优质可靠的标的。
    重点推荐：万科A/万科企业(“泊寓”目前位于国内集中式长租公寓管理房源首位，2020年长租公寓板块实现营收25.4亿元，同比+72.3%)。
    建议关注：龙湖集团(2020年冠寓实现租金收入18.1亿元，同比+55%；主要布局全国一二线城市)、旭辉控股集团(瓴寓发行国内民企首单长租公寓储架式权益类REITs，上海首个R4地块委托管理合作项目张江纳仕国际社区启动供应)。
    风险分析：租赁住宅经营风险；流动性风险；政策推进不及预期风险；终止上市风险。

    房价涨幅收窄，2021H1成交放量：2015-2016年苏州楼市进入快速上行通道，2016年末销售均价较2015年初增长约83.3%。但苏州在调控政策上“先人一步”，最早于2016年10月出台严格的限购限贷政策，接连调控后房价涨幅明显收窄，2017年以来楼市整体运行平稳。经历4年盘整后，2021H1成交有所放量，全市累计销售面积同比增长19.2%，较2019年同期增长20.2%。分片区看，吴江区、吴中区为供应及成交主力，近5年2区合计供应面积、销售面积约占全市区的50%。板块热度方面，各片区楼市冷热不均，工业园区、高新区的狮山、科技城为热点板块，其中园区奥体板块为近年新晋热门。
    2020年以来商品房供应稳中有升，土拍制度为房企留有收益空间：2020年全市商品房批准预售面积明显放量，带动市区销供比近年首次回落至1以下。当前全市库存面积及出清周期整体健康，2021H1末商品房可售面积1150万平米，出清周期约12.9个月，较上年末下降2.75个月。苏州2021年住宅用地计划供应面积同比增长9.9%，首批集中供地共出让32宗地块，约占全年供地计划的40.3%；出让规则延用“一次报价”制度，土地溢价率控制在15%以内，为房企留有收益空间，其中14宗宅地进入一次报价区间，整体热度较高，预计后续土拍制度有望持续完善。
    城市基本面向好，产业人口为楼市有力支撑：苏州位于紧邻上海的长三角核心区域，可与上海实现同城生活，经济发展亦受上海带动明显，吸引诸多高校毕业生等外来人口前来筑巢，人口持续净流入，带来源源不断的购房刚性需求。同时苏州GDP位于全省第一、全国前列，“藏富于民”人均购房能力较强；从房价收入比看，2019年苏州房价收入比远低于全国及长三角一二线城市，侧面反映当前房价尚不存在明显泡沫。
    开发商及楼盘调研小结：1)5-6月房贷利率快速上行，已对成交有所压制，非热门板块楼盘蓄客、去化承压；2)除园区价格倒挂盘，其余楼盘较难实现开盘即售罄，板块分化明显；3)首批供地热度较高，“一次报价”制度仍允许马甲竞拍，后续土拍制度或进一步完善。
    风险提示：1)调控政策持续从严，若调控力度超预期，或带来楼市下行风险；2)若后续土拍维持较高热度，或存在土地出让限制性条件增多可能，加剧房企拿地难度；3)行业金融监管力度超预期风险，热点城市房贷利率存在进一步上行压力。

    核心观点
    百强房企销售增速持续回落，单月销售负增长。TOP100房企累计全口径销售额达到80376亿元，同比增长14.3%，增速较1-6月下降11.9个百分点，增速持续回落。单月来看，TOP100房企7月单月销售额为10041.3亿元，同比下降7.6%，单月销售额年内首次出现负增长。
    头部房企单月下降幅度大，市场集中度下行。分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前7月累计销售额同比增速分别为19.2%、30.1%、39.7%和39%，上述梯队7月单月同比增速分别为-10.8%、-10.6%、-2.2%和-5.4%，各梯队单月增速均有所下降，其中TOP10及TOP11-20梯队下降幅度最大，其中中国恒大、新城控股、阳光城7月单月销售额同比降幅超过30%。市场集中度方面，TOP5、TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的市场占有率分别为13.3%、20.5%、29.3%、43.9%和53.2%，规模房企市场集中度水平较前5月有所下降，低于2020年末水平。
    品牌房企平均目标完成率不足六成。重点关注的房企中前7月累计同比增速较高的为绿城(+92.7%)、金地(+53.7%)、旭辉(+52.9%)、融创(+49.4%)和招商蛇口(47.7%)。7月单月增速较高的为绿地(+61.8%)、金地(+22.3%)、绿城(+21.9%)和中海(+20.2%)，其余重点关注房企7月单月均为负增长。从目标完成情况来看，重点关注的品牌房企平均目标完成率为56%。
    百强新增货值同比下降，龙头房企占比持续增大。前7月百强房企共新增土地建面35042.3万平米，同比下降5.8%；累计拿地金额达到24331.5亿元，同比增长8.6%；新增总货值达到55181.3亿元，同比下降1%。分梯队房企来看，TOP10房企前7月拿地金额增速最高，同比增长39.7%；在其他梯队新增货值均为负增长的情况下，新增货值同比增长16.9%，占比达到百强整体的39.5%，较前6月提升0.9百分点。
    下半年销售仍将承压，龙头个股估值待修复。7月单月百强房企销售同比增速下降，随着部分热点城市调控升级以及房地产贷款增速的下降，持续旺盛的地产需求释放节奏预计将受到影响，同时多个重点城市房贷利率有所上调，后续预计伴随着金融机构对房地产贷款集中度各项指标管理的落实，销售增速中枢将逐步下移。
    当前地产行业政策面担忧情绪犹存，板块估值及主流地产股均为全年新低水平，我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。推荐1)拥有优质土地资源的房地产企业；2)业绩改善、财务指标健康的公司；3)运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。
    风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。

    销售：新房销售增幅趋稳、二手房销售略有降温新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计15862万平方米，相对2020年同期增长44%，相对2019年同期增长34%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长88%/54%/66%/35%。样本城市中，福州、武汉成交面积累计同比分别增长169%/115%。
    二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计46.6万套，相对2020年同期增长14%，相对2019年同期增长8%。样本城市中，北京、厦门表现较热，成交套数同比增速分别为56%/47%。
    融资：内债、外债发行均环比下降
    上周房企发行国内债券82亿元，环比-47%，发行海外债券59亿元，环比-45%，合计债权融资141亿元，环比-46%。截至上周，本年房企累计发行国内债券4353亿元，同比+8%，累计发行海外债券2119亿元，同比-23%，合计债券融资金额6471亿元，同比-5%。
    重要事件
    1、武汉、东莞相继加码楼市调控；2、银保监会：防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场；3、中央政治局会议：加快发展租赁住房；4、住建部约谈银川等五城，将纳入房地产市场监测重点城市名单。
    投资建议
    中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善。三年放缓扩张导致的整体低库存，也一定程度上降低了房企享受销售高景气的收益。短期内地产股可能仍难有明显超额收益。但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。个股方面，我们看好货值充沛的房企，以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时亦能充分分享资产升值的收益。建议关注融创中国、保利地产、金地集团、龙湖集团、华润置地。
    风险提示
    部分焦点城市城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。

    第二季度新开工面积同比出现负增长：全国房屋月度新开工面积增长在2021上半年“由正转负”。在去年新冠疫情形成之低基数影响下，2021年1-2月及3月全国房屋月度新开工面积分别同比增长约64%及7%。全社会在去年4-6月复工复产成效明显，低基数效应因此逐步消退，叠加首批集中供地在2021年4-6月陆续进行改变房企原有开发节奏，导致新开工面积同比出现负增长，分别约为-9%、-6%和-4%。
    “两集中”新政改变土拍周期：“两集中”新政在2021年2月公布，而22个重点城市的首批土地出让集中在今年4月下旬到6月下旬进行。在土地集中出让前，22个重点城市基本上停止土地供应，这导致房企在3月至4月上旬于相关城市拿地减少，并改变了市场的土拍周期。此外，城市间集中土拍热度分化较为显著。在首批集中供地的22个重点城市中，部分城市除了设定了土地价格上限之外，也同时增加了“摇号”和“一次报价”等竞投规则，有助于达至“稳地价”之政策目标。其中，重庆、深圳、厦门、合肥、杭州、宁波平均溢价率均在25%或以上，而北京、上海、广州和苏州等热点城市平均溢价率则低于平均水平。
    全国住宅房屋去化周期处于2010年以来之最低水平：受到“两集中”
    供地新政影响，叠加部分房企今年上半年加大促销力度，增加回款以应付“三道红线”等金融端调控，全国房屋上半年新开工面积仅小幅高于同期商品房销售面积，导致已开工未售之新增库存面积同比下降。全国房屋去化周期由2020年7月近年高位约44.8个月持续回落至2021年6月约39.5个月。按商品房类型划分，住宅房屋去化周期明显低于办公楼和商业房，并处于2010年5月以来之最低水平，约达16.1个月。
    百强房企上半年新增土地货/地比延续下降趋势：百强各组别房企2021上半年新增土地货/地比均延续下降趋势。其中，TOP10和TOP11-30组别房企新增土地货/地比分别由2019上半年约2.69和2.84下降至2.19和2.20，降幅约为18.9%和22.6%；而TOP31-60和TOP61-100组别房企则分别由2019上半年约2.59和2.81下降至2.34和2.51，降幅约为9.3%和11.0%。相关货/地比下降主要是由平均地价上升、控房价和房企近年调整其土地策略由低线城市向一二线和强三线加大布局所致。
    房企拿地积极性显著分化：受到“三道红线”、“两集中”供地等政策所影响，房企拿地积极性显著分化。部分大中型房企积极增加拿地，其中财务相对稳健的万科2021上半年新增土地价值百强排名上升14位至榜首，期内拿地金额同比上升约224.3%。另一方面，共有40家原本在2020上半年新增土地价值百强榜的房企掉出百强之列。其中，部分负债处于偏高水平的房企如中国恒大在2021上半年加大力度促销，狠抓回款以实现降杠杆目标，导致相关房企期内大幅减少土地投资。
    投资建议：中长期持续看好财务稳健、拥有规模以及品牌优势的内房企业将可受惠行业集中度进一步提升，建议关注融创中国(1918。HK)、中海外(688。HK)、华润置地(1109。HK)、龙湖(960。HK)。

    投资要点
    事件：CRIC公布2021年1-7月中国房地产企业TOP100销售排行榜。
    前7月百强房企累计销售额增速继续收窄。疫情低基数影响消散，前7月百强房企销售同比增速继续收窄，录得79537亿元，同比+29.6%，比上月下滑8.5pct；整体看，1-7月top10/top30/top50/top100销售金额增速分别+20%/+26%/+28%/+30%，分段看，1-7月top10/top11-30/top31-50/top51-100销售金额增速分别+20%/+24%/+38%/+38%。
    百强房企单月销售首现负增长，TOP10房企下滑最多。7月单月百强房企全口径销售额10118亿元，同比-7%，比上月走窄8.1pct，top10/top30/top50/top100销售增速分别-9%/-9%/-7%/-7%，top10/top11-30/top31-50/top51-100销售增速分别-9%/-8%/-1%/-3%，top10房企单月销售下滑最多。
    华侨城、电建、绿地涨幅居前，恒大、阳光城、越秀跌幅居前。单月来看，绿地、华侨城、电建同比增速分别达130%、116%、62%，电建地产首进销售50强，越秀、恒大、阳光城单月同比分别下滑41%、32%、31%，受此拖累，恒大全年累计销售转负，同比下降3%。
    投资建议：疫情低基数影响消散，前七月销售增速放缓，单月销售首现负增长，整体看，预计全年销售目标可实现度较高。我们认为财务稳健自律，业务布局良好，组织管理高效的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐行业首选配置组合：[金地集团]、[龙湖集团]、[万科A]、[旭辉控股集团](财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观)，以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企[弘阳地产]、[中骏集团控股]、[美的置业]，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：[龙光集团]、[中国奥园]。
    风险提示：政策调控超预期，行业销售下滑，疫情影响超预期。

    市场行情：本月光大地产AH核心物业指数-21.33%
    指数：本月光大地产AH核心物业指数单月涨幅-21.33%，跑输沪深300指数13.42pct。，跑输恒生指数11.38pct。，跑输恒生港股通指数11.4pct。。2021年1-7月：光大地产AH核心物业指数上涨14.29%，跑赢沪深300指数21.97pct。，跑赢恒生指数18.96pct。，跑赢恒生港股通指数17.57pct。。
    个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-20.4%；涨跌幅前列为：建发物业(-1.1%)、正荣服务(-2.9%)、新大正(-4.6%)、中海物业(-9.8%)、华润万象生活(-13.2%)。2021年1-7月涨幅：样本股平均涨跌幅为+4.8%；涨跌幅前列为：滨江服务(+92.9%)、中海物业(+80.9%)、世茂服务(+51.3%)、建发物业(+48.4%)、佳兆业美好(+36.5%)。
    港股通：本月持股比例变化：金科服务(+4.74pct。)、保利物业(+0.94pct。)、恒大物业(+0.7pct。)、旭辉永升服务(+0.68pct。)、华润万象生活(+0.6pct。)。2021年1-7月持股比例变化：金科服务(+16.95pct。)、新城悦服务(+4.77pct。)、旭辉永升服务(+4.04pct。)、建业新生活(+3.63pct。)、融创服务(+3.13pct。)。
    行业动态跟踪：住建部持续规范整治房地产市场秩序。
    中央：中央发文推进基层治理现代化建设，住建部规范整治房地产市场秩序。
    地方：江西鼓励电商与物业服务企业合作设立快递包装协议回收点；山西计划扩大物业管理覆盖面；深圳规定公积金可支付住房物业服务费，并督促物业服务企业建立业主共有资金共管账户；四川编制18项物业服务地方标准；北京编制物业服务清单与计价规则。
    企业动态跟踪：中骏商管、领悦服务先后赴港上市；花样年及彩生活拟分拆物管及商业营运服务业务单独上市
    企业经营动态：城市服务：旭辉永升服务中标济南市水利工程服务中心小清河济南城区段养护项目。项目拓展：碧桂园服务中标武汉大学文理学部教学楼物业管理项目。保利物业中标广州市天河区人民政府办公室物业管理服务项目、陕西师范大学教育博物馆物业管理项目。
    资本市场动态：上市进展：中骏商管、领悦服务正式在港交所挂牌上市；花样年及彩生活拟分拆物管及商业营运服务业务单独上市，世纪金源服务再次向港交所递交招股书。收并购：建发物业收购泉舜集团旗下物业公司51%股权。
    投资建议：关注四大主线
    物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。投资建议关注四条主线：1)规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，恒大物业、融创服务、金科服务；2)规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3)收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4)资源禀赋突出的央企物管标的，关注中海物业、保利物业，招商积余、华润万象生活。
    风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。

    投资要点
    事件：CRIC公布2021年1-7月中国房地产企业TOP100销售排行榜。
    前7月百强房企累计销售额增速继续收窄。疫情低基数影响消散，前7月百强房企销售同比增速继续收窄，录得79537亿元，同比+29.6%，比上月下滑8.5pct；整体看，1-7月top10/top30/top50/top100销售金额增速分别+20%/+26%/+28%/+30%，分段看，1-7月top10/top11-30/top31-50/top51-100销售金额增速分别+20%/+24%/+38%/+38%。
    百强房企单月销售首现负增长，TOP10房企下滑最多。7月单月百强房企全口径销售额10118亿元，同比-7%，比上月走窄8.1pct，top10/top30/top50/top100销售增速分别-9%/-9%/-7%/-7%，top10/top11-30/top31-50/top51-100销售增速分别-9%/-8%/-1%/-3%，top10房企单月销售下滑最多。
    华侨城、电建、绿地涨幅居前，恒大、阳光城、越秀跌幅居前。单月来看，绿地、华侨城、电建同比增速分别达130%、116%、62%，电建地产首进销售50强，越秀、恒大、阳光城单月同比分别下滑41%、32%、31%，受此拖累，恒大全年累计销售转负，同比下降3%。
    投资建议：疫情低基数影响消散，前七月销售增速放缓，单月销售首现负增长，整体看，预计全年销售目标可实现度较高。我们认为财务稳健自律，业务布局良好，组织管理高效的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐行业首选配置组合：[金地集团]、[龙湖集团]、[万科A]、[旭辉控股集团](财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观)，以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企[弘阳地产]、[中骏集团控股]、[美的置业]，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：[龙光集团]、[中国奥园]。
    风险提示：政策调控超预期，行业销售下滑，疫情影响超预期。

    东北地产周报：
    百强房企7月销售增速再度回落，政治局会议首提“三稳”
    报告摘要：
    市场表现：上周申万房地产板块收于3070.16点，累计下跌7.96%，同期上证综指累计上涨4.31%，深证成指累计上涨3.70%，沪深300累计下跌5.46%；横向对比，板块表现位于下游。
    公司动态：万科A：7月28日，公司第三期公司债券公开发行，品种一发行规模23亿元，票面利率为3.19%；品种二发行规模7亿元，票面利率为3.49%。
    行业新闻：银保监局等：严防高风险影子银行死灰复燃，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。
    土地市场：7月19日-7月25日，全国百城合计成交土地建面701万方，环比-35.8%，同比-76.8%；楼面价1335元/平，环比-41.3%，同比-53.3%；溢价率为11.7%，环比上周走阔1.2%，同比收窄4.9%。
    成交市场：7月23日-7月29日，新房成交面积332万方，环比-9.7%，同比-17.4%，年初至今累计成交面积11460万方，同比+22.1%，其中一线城市上周成交面积66万方，环比+3.8%，同比-23.9%。
    推盘去化：7月23日-7月29日，15城商品房推盘面积为322万方，环比+2.8%，同比-13.0%；去化周期为17.7月，相比上周+0.0；批售比(移动平均3月)为1.01，相比上周+0.06，相比去年-0.17。
    重点事件点评：百强房企7月单月权益销售金额7294亿元，环比-25.45%，同比-7.90%，增速较上月收窄4.36pct。整体来看，受去年疫情原因导致的需求滞后释放影响，7月单月权益销售增速再度为负且降幅有所扩大，信贷收紧及房贷利率上调使得居民部门回归理性，三道红线下拿地金额/销售金额不得超40%也将使得房企拿地愈加审慎，叠加集中供地下整体土地市场表现有所降温增加了当前供货端压力，下半年整体市场热度预计仍有小幅回调；7月30日，中共中央政治局召开会议，会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。整体来看，会议首提“三稳”、未提“学区房”相关内容；本次政治局会议关于房地产的其他方面无超预期表述，延续了“房住不炒”的一贯表态，其中“租赁住房”相关内容得到进一步落实。
    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活。
    风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行

    核心观点
    本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。52个城市新房成交套数为4.6万套，环比下降10.8%，同比下降21.2%；21个大中城市新房成交套数为2.9万套，环比下降12.3%，同比下降17.8%；一、二、三线城市新房成交环比增速分别为+12.0%、-22.5%、-2.4%，同比增速分别为-18.4%、-16.1%、-21.1%。18个城市二手房成交1.4万套，环比下降10.4%，同比下降36.1%；13大中城市二手房成交1.2万套，环比下降9.4%，同比下降37.0%；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为+6.7%、-20.4%、-9.1%，一、二、三线城市同比增速为-34.8%、-44.8%、-14.2%。
    新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所下降。16个城市库存100.1万套，相比上周下降0.2%，去化周期为9.2个月，较上周基本保持不变；9个大中城市库存54.9万套，环比下降0.3%，去化周期为7.1个月，较上周有所下降。一线城市库存量23.3万套，环比下降0.3%，去化周期为6.0个月，环比下降0.1个月。二线城市库存量19.6万套，环比下降0.7%，去化周期为6.5个月，较上周基本保持不变。
    整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为107宗，环比上下降19.5%，同比下降64.0%；成交土地规划建筑面积为814万平，环比下降38.5%，同比下降71.1%；成交土地总价为135亿元，环比下降48.0%，同比下降81.4%；成交土地楼面均价为1655元/平，环比下降15.4%，同比下降35.6%；百城土地溢价率为+7.97%，环比下降20.3%，同比下降57.8%。
    投资建议
    本周，中央政治局会议重申“房住不炒”和“三稳”的主基调外，还提出“加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策”，与今年中央定调的主要任务相契合；同时财政部也在本周提出要完善住房租赁有关税收政策，包括住房租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税等。地方层面，热点城市调控持续加码，住建部约谈银川等5城市要求稳定市场，并将其纳入监测名单；武汉“一房一票”的新政旨在解决分化矛盾以及合理引导购房需求。当前房地产市场调控政策仍处于趋紧状态，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，向“管理运营驱动”转化，利好资金、市场研判、运营管理、产品力、营销能力等综合实力强劲的头部房企。我们建议关注：1)开发板块：金地集团、万科A、保利地产、龙湖集团、佳兆业集团。2)物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。
    风险提示
    房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧

    投资要点：
    板块走势：上周，地产板块下跌7.95%，走势弱于大盘(沪深300下跌5.46%)。排名行业第26位，近半年地产板块走势明显弱于大盘。
    成交统计：上周，申万房地产行业共成交790亿元，环比上升115.63亿元；成交量为106亿股，环比上升14.17亿股，成交量为近7周新高。成交额和成交量近7周首次突破年平均线。
    资金流向：上周，房地产板块资金净流出49.3亿元；纵向来看，近3个月板块资金总体呈流出趋势。
    融资融券：上周，申万房地产板块融资净卖出8.94亿元，近7周，板块融资余额总体呈下行趋势；板块连续5周融资净卖出。
    板块估值：截止到2021年7月30日，地产板块动态PE为6.8倍，估值仅高于银行板块；纵向来看，目前地产板块估值仍处于近10年最低水平。
    投资建议：上周，地产板块下跌7.95%，走势继续弱于大盘。成交量和成交额均环比上升，而且近7周首次突破年平均线；板块和龙头公司资金净流出，板块7周融资余额振荡下行，且连续5周融资净卖出。3月份以来，全国大多数重点城市商品房成交面积已达到往年较高水平，尽管近期成交有所下滑，但总体比较活跃；政策方面，行业“房住不炒”调控总基调保持不变，受“三条红线”和开发贷款和按揭贷款政策同时收紧限制，房地产行业降杠杆加速进行，行业资金面将持续收紧。公司方面，大多数行业龙头和二线龙头市占率保持上升，未来两年业绩总体保持稳定。个别企业资金链断裂带来的负面影响使地产板块估值不断下行，板块整体维持“中性”评级。建议关注万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、荣盛发展等行业龙头和二线龙头。
    风险提示：宏观经济周期波动风险；货币政策收紧风险；个别公司资金链断裂引发的市场风险；疫情反复引发的风险。

    行情回顾：跌幅位列后段，落后大盘2.43个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-7.9%，落后大盘2.43个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共11支，较上周减少29支，下跌股数为129支。(若无特别说明，本周报告中本周指2021/7/24-2021/7/30)。
    新房成交情况：本周48个城市新房成交面积为551.2万平方米，环比下降14.2%，同比下降18.6%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为81.0、281.9、188.2万平方米，环比变动分别为-3.1%、-22.1%、-4.2%。从4周累计环比来看，本周一线城市中除北京(2.2%)外，上海(-29.5%)、广州(-30.4%)、深圳(-26.1%)环比均有下降。二三线城市中，常州(60.4%)、娄底(54.9%)、武汉(31.7%)等共计12个城市环比实现增长；其余二三线城市中，盐城(-75.9%)、吉安(-69.4%)、泉州(-64.0%)等共计32个城市环比出现下降。
    二手房成交情况：本周11城二手房总成交面积为101.1万方，环比下降5.2%。本周11城总成交套数为10203套，环比下降5.4%，同比下降34.5%；总成交面积为101.1万方，环比下降5.2%，同比下降32.6%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为0.4%、-11.4%、-3.5%。
    去化情况：本周我们跟踪的13座样本城市平均去化周期为14.7月，环比增长17.5%。一线城市去化周期为13.9月，环比增长17.6%；样本二线城市去化周期为14.9月，环比增长16.4%；三线城市去化周期为17.2月，环比增长23.4%。
    政策追踪：重点房企拿地金额不得超年度销售额40%；住建部约谈房价增长过快5城；百强房企7月业绩环比降低33%；无锡建立二手房参考价机制。中央政策方面：据财联社报道，监管部门要求“三道红线”试点房企拿地金额不得超年度销售额40%。新华社发文表态，称监管政策有利于中国长远发展。住建部约谈房价增长过快5城，将其纳入房市监测重点名单。央行召开下半年工作会议，坚持稳字当头，稳健的货币政策要灵活精准。7月百强房企销售操盘金额8612亿元，环比降低33%。地方政策方面：武汉加强购房资格管理，拟对限购区凭票买房，购房登记后资格锁定，期间不得再次登记。无锡建立二手住房成交参考价格发布机制。杭州年内第三次上调房贷利率。上海银保监局公开17张罚单，重罚信贷资金违规流入房市。温州龙湾区出让6宗地块，总面积40万㎡，地块均采用“两限一竞”方式出让。福州、杭州、济南第二批集中供地分别出让26、31、76宗地块，总出让面积分别为101.7万、191.55万、251.46万㎡，其中杭州首次推出“竞品质”试点地块。沈阳、长沙第二批集中供地延期。
    融资情况：发行规模共计97.30亿元，净融资额环比减少160.53亿元。
    本周(7.26-8.1)共发行房企信用债9只，环比减少7只；发行规模共计97.30亿元，环比减少64.65亿元，总偿还量246.52亿元，环比增加95.88亿元，净融资额为-149.22亿元，环比减少160.53亿元。
    投资建议：1。现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2。集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3。稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4。经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5。代建行业龙头企业：绿城管理控股。
    风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。