京投发展(600683)盈利预测

◆研报摘要◆

●2017-08-25 京投发展：2017年半年报点评：轨道上盖龙头，资源优势尽展 (东兴证券 郑闵钢,梁小翠)

●公司作为控股股东京投集团唯一的A股上市平台，有望在未来进一步获得集团资源倾斜，并充分享受北京及周边区域轨道交通快速发展所带来的轨道上盖开发机遇。公司通过合作拿地来降低拿地风险和提升开发能力，通过多渠道融资来降低融资成本，通过“轨道上盖+普通住宅”两类开发模式并行保障经营稳定性，多举措提升公司长远发展能力。我们预计公司2017年-2019年营业收入分别为71亿元、81亿元、89亿元，每股收益分别为0.54元、0.6元和0.7元，对应PE分别为40、36.26和30.86，维持“强烈推荐”评级。

●2016-10-26 京投发展：销售符合预期，集团资本运作平台值得期待 (中投证券 李少明)

●公司基本面逐步改善，而作为大股东京投集团A股唯一资本运作平台，在轨道交通大发展阶段，其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，现有项目可保持较高业绩释放，未来轨道物业拓展空间大。后期，配合“一体两翼”的战略发展格局，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公司的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。RNAV12元/股，预测16-18eps0.35、0.48、0.61元，PE26/19/15倍。维持“强烈推荐”评级。

●2016-08-29 京投发展：2016年半年度业绩点评：专注京内轨道物业，盈利预期开始兑现 (首创证券 王剑辉)

●京内项目盈利优势开始显现，业绩改善预期持续向好。可售资源充裕，预期超额完成年度业绩目标。长短期偿债能力承压，资本结构面临进一步改善。随着一线城市核心区量价齐涨和被动豪宅化对刚需的挤压效应持续显现，地铁物业作为承接外溢刚需的最佳载体将在市场中展现突出的差异化优势和产品溢价能力，我们持续看好公司未来的业绩兑现能力和资产升值预期。

●2016-08-26 京投发展：2016年半年报点评：厚积薄发，“未来”已现 (东兴证券 郑闵钢)

●集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势，奠定了公司轨道上盖物业开发龙头的强大基础。公司将显著受益于北京市及未来的京津冀轨道交通发展，同时，凭借自身的技术优势和项目开发经验，公司也可能在全国轨道交通发展的环境中挖掘更多机会。中国银泰的退出为公司股权结构更加清晰打开序幕，自然人股东程少良陆续减持、京投集团增持将成为双赢实现途径。我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为98.2亿元、117.72亿元和132.1亿元，净利润分别为3.15亿元、4.56亿元和6.63亿元；每股收益分别为0.43元、0.62元和0.90元，对应PE分别为23.08、15.97和10.98。维持公司“强烈推荐”评级。

●2016-08-25 京投发展：业绩符合预期，关注大股东支持下的积极改变 (中投证券 李少明)

●后期，配合集团“一体两翼”的战略发展格局，即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体，以资源开发和股权投资为“两翼”，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公司的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司16-18eps0.35、0.48、0.61元，RNAV12元/股，给予6-12月目标价12元，维持“强烈推荐”评级。

◆同行业研报摘要◆行业:房地产

●2026-04-21 浦东金桥：双轮驱动，产业投资提速 (国投证券 陈立)

●基于公司住宅项目的陆续结算，我们预计公司2026-2028年营收为52.4、55.3及58.7亿元，归母净利润为11.6、12.2及13.7亿元，每股净资产13.8、14.7及15.7元。目前申万房地产指数对应市净率0.85，鉴于产业园区租赁业务经营稳定，住宅开发业务项目陆续结转收入增厚利润，叠加产业投资贡献业绩增量下，首次给予买入-A的投资评级，6个月目标价为13.86元，对应2026年每股净资产1倍的公司近五年平均市净率水平。

●2026-04-20 保利发展：年报点评：销售维持领先，库存持续优化 (平安证券 杨侃,郑茜文)

●考虑公司盈利能力下滑、减值计提等超出预期，下调公司2026-2027年EPS预测至0.16元(原为0.54元)、0.21元(原为0.63元)，新增2028年EPS预测为0.27元，当前股价对应PE分别为36.8倍、28.7倍、22.9倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，存量项目持续优化，新增项目兑现度整体较好，仍有望平稳穿越周期并持续向好发展，当前业绩压力逐步释放，股价表现一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。

●2026-04-20 保利发展：2025年年报点评：投销稳健聚焦核心，融资回款优势延续 (东吴证券 姜好幸,刘汪)

●在政策持续发力、行业格局持续优化的背景下，公司依托央企龙头信用优势，投销持续领跑行业，盈利有望持续修复。我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.5/30.4/25.8倍。考虑到公司销售规模韧性仍强、核心城市土储充沛、融资成本维持行业低位，维持“买入”评级。

●2026-04-20 保利发展：销售行业领先，存货质量改善 (国信证券 任鹤,王粤雷,王静)

●根据公司的结转节奏，预计公司26、27年营业收入分别为2810/2616亿元(原值2723/2758亿元)，根据公司现有的结转毛利率水平和减值幅度，我们适当下调公司未来的盈利预测，预计公司26、27年归母净利润分别为16/25亿元(原值53/54亿元)，对应EPS分别为0.13/0.21元，对应最新股价PE分别为46.7/29.0X，维持“优于大市”评级。(具体盈利预测见正文)

●2026-04-20 城建发展：年报点评：大额减值导致全年业绩亏损 (华泰证券 林正衡,陈慎)

●截至25年末，公司合同负债同比-55%至136亿元，待结转资源相对有限，未来1-2年结转规模或将更依赖于现房去化情况。基于此，我们下调公司营收。此外，综合考虑公司土储质量和房地产市场逐步筑底的趋势，我们上调公司资产减值损失，但仍预计资产减值损失或较25年收窄。综上，我们预计公司26-28年归母净利润为3.15/5.16/6.42亿元(26/27年前值为8.40/8.57亿元，下调62%/40%)，26E BPS为9.95元。可比公司平均26PB为0.66倍，考虑到公司业绩受存货减值拖累较大，我们认为公司合理26PB为0.60倍，目标价5.97元(前值7.42元，基于0.65倍26PB)。

●2026-04-20 保利发展：年报点评|保利发展：规模稳居行业第一，盈利能力持续下行 (易居·克而瑞研究中心 洪宇桁)

●保利发展继续保持“绿档”财务状态，2025年底持有现金1229.06亿元，非受限现金短债比为1.12，能够覆盖短期负债。有息负债合计3411.56亿元，同比减少2.2%，净负债率升至66.21%。得益于央企背景，企业综合融资成本降至2.72%，处于行业极低水平，显示出较强的融资能力与财务稳定性。

●2026-04-20 新大正：年报点评：4Q扰动不改整体经营筑底趋势 (华泰证券 林正衡,陈慎)

●由于重大资产重组交易尚待公司股东大会和监管机构的审批，我们暂未将其纳入盈利预测。考虑到物管市拓竞争和公司正在筹划重组，我们略微下调营收、上调销售和管理费用率，预计26-28年归母净利润为1.03/1.17/1.33亿元(26/27年前值1.22/1.36亿元，下调15%/14%)，EPS为0.46/0.52/0.59元。可比公司平均26PE为25倍，考虑到公司内生经营逐步进入改善周期，以及重组交易对于公司的潜在提振，我们认为公司合理26PE为28倍，目标价12.88元(前值15.12元，基于28倍26PE)。维持“增持”评级。

●2026-04-20 保利发展：2025年年报点评：业绩有所承压，销售规模稳居行业第一，拿地聚焦核心城市 (兴业证券 靳璐瑜,洪波)

●保利发展销售排名保持行业第一，拿地聚焦核心城市，未来增长可期。向特定对象发行85亿元可转债，中期票据利率最低至1.85%，融资优势凸显，债务结构持续优化。我们调整公司2026-2027年EPS的预测为0.15元、0.21元，以2026年4月17日收盘价计算，对应的PE为39.4倍和28.7倍，维持“买入”评级。

●2026-04-19 保利发展：韧性延续 (国投证券 陈立)

●基于行业下行对公司的影响叠加存货减值风险的持续释放，我们预计公司2026-2028年营收为2516.9、2290.5、2294亿元，归母净利润为19.4、21.3及26.9亿元，每股净资产16.3、16.4及16.5元。目前申万房地产指数对应市净率0.84，鉴于公司龙头地位稳固，融资能力强于行业平均水平，首次给予买入-A的投资评级，6个月目标价为9.46元，对应2026年每股净资产0.58倍的公司近三年平均市净率水平。

●2026-04-19 保利发展：收入平稳利润承压，新增土储量质齐升 (开源证券 齐东,胡耀文)

●保利发展发布2025年年报，公司全年营收微降，归母净利润大幅下滑，但公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。受计提减值规模增加影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年公司归母净利润分别为17.3、31.1、49.5亿元(前值44.2、60.7亿元)，EPS分别为0.14、0.26、0.41元，当前股价对应PE估值分别为41.9、23.4、14.7倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。