上实发展(600748)盈利预测

◆研报摘要◆

●2021-08-29 上实发展：半年报：营收、净利同比下降，积极培育物业管理业务 (海通证券 涂力磊,谢盐)

●公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。我们预计公司2021-2022年将实现EPS是0.44元和0.51元。我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司2021年8-9倍动态PE估值，对应的合理价值区间为3.52-3.96元，维持“中性”评级。

●2021-03-29 上实发展：年报点评：归母净利润有所增长，摘得上海北外滩项目 (海通证券 涂力磊,谢盐)

●公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。我们预计公司2021-2022年将实现EPS是0.55元和0.68元。我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司2021年8-9倍动态PE估值，对应的合理价值区间为4.40-4.95元，维持“中性”评级。

●2020-08-30 上实发展：半年报：时间过半任务过半，营收和归母净利保持双增 (海通证券 涂力磊,谢盐)

●公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。我们预计公司2020-2021年将实现EPS是0.50元和0.58元。我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司2020年9-11倍动态PE估值，对应的合理价值区间为4.5-5.5元，维持“中性”评级。

●2019-09-04 上实发展：半年报：业绩保持较快增长，持续转型升级 (海通证券 涂力磊,谢盐)

●公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营。同时，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业、共享空间等领域实现主业升级。预计公司2019-2020年将实现EPS是0.65元和0.74元。我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司2019年9-11倍动态PE估值，对应的合理价值区间为5.85-7.15元，调低至“中性”评级。

●2019-04-24 上实发展：深耕上海，受益长三角一体化示范区 (天风证券 陈天诚)

●我们认为由于公司上海市土储丰厚，业绩受一线城市调控政策影响十分明显，随一线城市地产政策逐渐放宽，上海市交易明显回暖。同时伴随长三角一体化示范区建设推进，公司在手土储、物业升值潜力极强，据此我们认为19年、20年公司业绩有望得到释放。基于此，我们预计公司19、20年归母净利润分别为12.13亿元、15.97亿元，对应EPS分别为0.66、0.87元/股，我们选取同样受惠于政策红利的上海本地股-陆家嘴作为可比公司，参考可比公司一致性预期PE，目前公司PE略低于可比公司。但公司在上海土储面积是可比公司的近5倍，未来随着长三角一体化的推进，公司相对更高的在手货值弹性较高，给予公司19年19倍PE，对应目标价12.54元，首次覆盖，给予“增持”评级。

◆同行业研报摘要◆行业:房地产

●2024-10-30 华发股份：季报点评：聚焦核心区域，回购彰显信心 (平安证券 杨侃,郑茜文)

●维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS为0.70元、0.75元、0.79元，当前股价对应PE分别为9.8倍、9.2倍、8.7倍。公司为珠海国资领先房企，股东方实力雄厚，多维支持公司发展，公司自身审慎投资区域聚焦，积极去化财务稳健，同时计划回购股份彰显发展信心，维持“推荐”评级。

●2024-10-30 张江高科：租赁及销售收入同比均下滑，项目建设高速推进 (开源证券 齐东,胡耀文)

●张江高科发布2024年三季报，公司收入下降利润承压，租赁业务和销售收入同比均下滑，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元，对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为37.1、31.3、28.5倍，维持“买入”评级。

●2024-10-30 陆家嘴：营收增长利润微降，持有物业出租率保持稳定 (开源证券 齐东,胡耀文)

●陆家嘴发布2024年三季报，公司营收保持增长，利润受投资收益影响微降，住宅销售同比下降，持有物业出租率保持稳定。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元，对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为39.5、34.6、30.7倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。

●2024-10-30 保利发展：季报点评：Q3业绩增速承压，投资力度加大 (天风证券 王雯,鲍荣富)

●公司24年利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们预测公司24-26年归母净利润分别为110.78、120.31、134.59亿元，维持“买入”评级。

●2024-10-30 上海临港：前三季度营收规模同比增长，园区运营服务表现超预期 (开源证券 齐东,胡耀文)

●我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为13.4、15.3和17.2亿元，对应EPS为0.53、0.61、0.68元，当前股价对应PE为19.9、17.4、15.5倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。

●2024-10-30 华发股份：当期业绩承压，回购股份提振市场信心 (国联证券 杜昊旻,方鹏,姜好幸,刘汪)

●我们预计公司24-26年营业收入分别为781.41/837.00/856.15亿元，同比分别+8.31%/+7.11%/+2.29%；归母净利润分别为15.51/16.85/18.15亿元，同比分别为-15.63%/+8.65%/+7.75%。EPS分别为0.56/0.61/0.66元。公司当期业绩承压，在房地产系列“企稳止跌”政策支持下，未来业绩有望回升，给予“增持”评级。

●2024-10-29 中新集团：园区开发业务收入下降，毛利率改善净利率承压 (开源证券 齐东,胡耀文)

●中新集团发布2024年三季报，受园区开发业务影响，公司营收利润同比下降。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.7、12.6、14.0亿元，EPS分别为0.78、0.84、0.94元，当前股价对应PE分别为10.1、9.4、8.4倍，公司“一体两翼”业务协同发展，新兴业务有望增厚业绩，维持“买入”评级。

●2024-10-29 中新集团：季报点评：业绩下行，蛰伏蓄势 (华泰证券 陈慎,刘璐,林正衡,陈颖)

●因土地市场景气度回温尚待时日，我们将公司2024-2026年EPS调整至0.59/0.59/0.64元(前值0.67/0.67/0.72元)。可比公司2025年平均PE(Wind一致预期)为14.6倍，考虑公司在园区开发板块具备运营优势，两翼业务进入发展期，未来可期，予以公司2025年15.9倍PE，目标价9.38元(前值9.05元)，维持“买入”。

●2024-10-29 保利发展：2024年三季报点评：结转规模及毛利率下降，前三季业绩同比下滑 (东莞证券 何敏仪)

●短期受结算收入及毛利率下降，业绩有所承压，但整体仍保持盈利状态。而相信存量项目逐步消化完毕，同时政策带动行业销售止跌回稳，公司业绩将逐步得以改善。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约9.2倍，维持“持有”评级。

●2024-10-29 保利发展：销售保持行业第一，广州一地块对土地投资贡献较大 (招商证券 赵可,区宇轩)

●24年前三季度公司实现归母净利润78亿元，同比下降41.2%，判断公司后续营收或承压，结转毛利率或仍在构筑底部阶段；销售排名行业第一，投资力度收缩但仍保持聚焦；可转债发行工作持续推进。预计2024-2026年EPS分别为0.83、0.76和0.77元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受益标的，维持“强烈推荐”评级。