REITs概念板块行业研究报告

问：你们作为央国企，营收很多但利润低，相当不匹配，收益无法吸引更多投资者和资金，你们打算如何扭转这种局面。

答：您好！公司持续推动零售转型升级通过全渠道多业态综合发力，购物中心加快品牌焕新，合理规划门店空间，着力提高出租率；百货动态调整门店各业态比例，深度推进零供合作，稳步推动向社区生活中心转型，超市加大商品与组织的变革调整和优化提升，全面升级SP@CE品牌形象，全方位重塑商品、体验与服务，实现自我革新与业态升级的突破。同时，公司将顺应消费趋势和顾客需求的变化，坚定产业数字化与数字产业化“双轮驱动”发展战略，加快推动传统零售变革升级，大力发展新质生产力，促进数字产品赋能行业发展，纵深推进降本控费与提质增效工作。公司三季度费用总额同比下降8.61%，费用控制效果较好；成本方面公司也将继续推进商品与组织的变革调整和优化提升，深化超市全国供应链整合，打造品质更好、价格更优、速度更快的优质供应链。谢谢！董秘您好！

问：董秘你好，显然可以预见，第三季度世联行依旧亏损，之前作为业绩支撑的大交易业务依旧亏损依旧大幅降低。请问除了市场不好的原因，是否存在世联行整体市场份额下降？代理模式是否已经逐步退出历史舞台，大多房企采用自销自售模式？大横琴入股已有四年了，公司依旧未找到业绩利润增长极。公司是否持续坚持大交易大资管业务？公司如何做到这两个“大”字？

答：感谢您的关注。房地产市场的整体代理合作率并未发生显著变化。近年来，随着房地产市场的不断调整，楼盘的去化速度有所放缓，销售周期相应延长，这给开发商和房地产服务商都带来了巨大的成本压力。在此背景下，房地产服务商开始审慎选择合作项目，部分项目因此转为开发商自主销售。另一方面，部分自销开发商为了加速项目销售去化，开始积极寻求与专业房地产服务商的合作。同时，新的市场参与者，如地方平台公司和区域性的小型开发商，由于营销机能相对较弱，更倾向于与专业的房地产服务商合作。综合多方面因素，整体代理合作率并未出现大幅波动。自实控人大横琴入股以来，公司始终坚持“大交易+大资管”两轮驱动的发展战略，今年1-9月，公司大交易业务实现营业收入9.91亿，同比下降42.01%。从外部看，克尔瑞数据显示，2024年1-9月，TOP100房企实现销售操盘金额26338.2亿元，同比降低36.6%；从内部看，公司聚焦发展粤港澳大湾区，对非核心地区进行了优化和收缩，并主动退出一些亏损项目。市场的变化及主动的战略调整是公司营业收入下降的主要原因，但公司整体市场份额变化不大。为了应对市场缩量以及开发商降本增效的挑战，公司积极探索变革与创新之路。公司将全价值链的营销服务能力进行拆解，开发成SKU单品，力求将多样化的解决方案融入营销的每一个场景。通过创新单品覆盖交易市场更多的细分机会，满足客户多元化需求，从而扩大业务规模。

问：公司连续三年亏损，有无被ST风险？

答：感谢您的关注。公司目前不存在因财务类强制退市的情形。《深圳证券交易所股票上市规则（2023 年修订）》第九章第三节“财务类强制退市”情形如下：（一）最近一个会计年度经审计的净利润为负值且营业收入低于1亿元，或追溯重述后最近一个会计年度净利润为负值且营业收入低于1亿元；（二）最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值，或追溯重述后最近一个会计年度期末净资产为负值；（三）最近一个会计年度的财务会计报告被出具无法表示意见或者否定意见的审计报告；（四）中国证监会行政处罚决定表明公司已披露的最近一个会计年度财务报告存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，导致该年度相关财务指标实际已触及本款第（一）项、第（二）项情形；（五）本所认定的其他情形。

问：董秘好，是否能告知，世联行第三第四大股东背景身份是什么？网络传言为世联行高层的持股投资公司，公司的控股股东都是原世联行高管。我有观察到，从大横琴收购股份后，这两大股东每年都在持续减持股份，请问，他们是出于什么看法，一直不间断的减持，他们是否还会继续减持？是对公司发展不认可嘛？另外控股股东对国家要求的市值管理怎么看？是否有区别于其他股票的关于市值管理的方案和想法？

答：感谢您的关注。公司第三大股东乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）原名为深圳市卓群创展投资有限公司，其为公司的发起人之一，详情可参阅公司的招股说明书，乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）的执行事务合伙人为周晓华先生（2007/08—2013/09任世联行总经理，2013/09—2015/07任世联行副董事长，于2015年7月辞任董事长、离开公司）；第四大股东深圳众志联高投资管理合伙企业（有限合伙）持有的股份来自于2015年公司非公开发行定向增发的股份，执行事务合伙人为朱敏女士（2007/08—2013/09任世联行副总经理，2013/09—2024/05任世联行总经理，2010/09—2024/05任世联行董事，于2024年5月辞任董事、总经理职务并离开公司）。股票交易是股东的个人行为，股东合法合规减持，不影响公司的正常经营。控股股东一直密切关注公司的经营情况和股价表现。公司暂未收到控股股东有关市值管理的相关建议。关于公司的信息请关注官方渠道对外披露的信息。

问：请问公司在国家运河建设中有没有参与度？

答：您好，平陆运河项目是目前在建最大运河项目，是西部陆海新通道的骨干工程。公司全过程深度参与了平陆运河的规划、设计、施工等环节，是施工图设计的总牵头单位，包揽了控制性工程——三大枢纽的全部施工。未来，公司将充分发挥基建领域全产业链一体化优势，以智慧港航产业联盟、海洋工程技术创新联合体等创新主体为依托，积极践行“交通强国”“海洋强国”战略，推广复制平陆运河成功经验模式，持续巩固江河湖海业务领先地位。谢谢关注。

问：你好，请问截至2024年11月17日贵司当前股东总人数最新数据是多少？

答：尊敬的投资者，您好！截至2024年9月末，股东总数为54,614名。按照法律法规及证监会、交易所相关规定履行信息披露义务，股东信息需在定期报告中定期披露，后续股东情况更新敬请投资者关注公司公告。感谢您的关注！

问：尊敬的董秘，您好，上次了解了国和一号目前安装的两台核电机组这次重组没有进入上市公司，再问一下，重组成功后，国电投集团将来所有开发的核电项目，是不是都将由重组成功后的上市公司负责开发建设？同时国电投集团目前已完成建设的所有核电站包括新建的两台国和一号，是不是都由重组后的上市公司负责管理？利润是不是归上市公司所有？谢谢，请回复。

答：尊敬的投资者，您好！本次重组未来完成后，上市公司将成为国家电投集团核电运营资产整合平台，促进核电资源的高效整合，提高核电资产运营效率，进一步助力清洁低碳绿色发展。感谢您的关注！

问：贵公司的市值收益率明显大于净资产收益率，意味着回购注销股票比留存作为净资产更能创造价值。公司拥有流动资产6862亿，而市值才1781亿元，可以回购整家公司数次，一点都不差钱。从社会责任和利益出发，让每一笔资金创造最大的价值，才是最大化地对社会作出贡献。公司估值提高，投资者账面盈利，消费才有信心，也鼓励再投资，如此才有良性循环。望公司能回购注销股票或加大分红比例让投资者自己决定是否回购。谢谢

答：您好，谢谢对公司的关注。按照市值管理指引最新政策，公司将加强学习，结合公司主业盈利及现金流改善情况，合理运用市值管理工具，制定改善提升计划，为股东价值最大化而努力。

问：您好公司之前完成的资产重组深圳赤湾石油基地股份目前经营是否正常？未来是否把深赤湾单独作为IPO标的呢？2建议公司积极寻求优质资产的注入，做大做强，先前看到公司考察的几个项目目前进展是否跟进呢 ，3建议公司维护股价在净资产以内增持3-5亿 谢谢转到以上

答：公司经营目前一切正常，感谢您对公司的关注和建议。

问：杨董事长，公司大股东近年来频频以关联交易的方式向上市公司出售房地产项目公司，虽然说都采用公开报价且经过评估，但此类交易毕竟是关联交易，且交易金额巨大，很难说大股东向上市公司输送了利益还是侵占了其他股东的利益，为避免关联交易，建议大股东以持有的宝湾控股股权与上公司的房地产资产置换，将上市公司的房地产业务彻底剥离，让南山控股轻装前进。

答：感谢您对公司的关注和建议。

问：公司多年房地产开发经营，未来是否考虑赋能泊寓，比如是否联合泊寓开发一些长短租结合的业务，目前中国正在吸引海外旅游，公司泊寓是否吸引外国人月租、7天租？

答：感谢您的关注和建议。为了提高运营效率，万科泊寓也在探索灵活租期模式。

问：您好！危机时期，我司重新站在更健康、更长久视角聚焦核心主业，重回健康轨道，理性、高效应对，在此表示感谢！当下，26号政治局最高层会议鼓励回购，央行出台回购专项低成本贷款政策，证监会积极响应，提出“抓紧出台上市公司市值管理指引，支持上市公司用好政策工具…．回购增持专项…政策工具落地。”我司内有极致低估，外有政策鼓励，符合政治站位和社会利益、股东利益，对此一举多得的良好机遇窗口，请予重视。谢谢！

答：感谢您的关注和建议。

问：2021年末，万科的有息债务=短期借款144.13亿元+一年内到期的非流动负债479.32亿元+长期借款1543.22亿元+应付债券530.21亿元=2696.88亿元。2024年6月末，万科的有息债务=短期借款35.29亿元+一年内到期的非流动负债1019.83亿元+长期借款1855.78亿元+应付债券437.37亿元=3348.27亿元。 为什么降杠杆债务越降越多？

答：感谢您的关注。上半年考虑到供应链融资变动，公司合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元。

问：尊敬的董秘您好：天虹做为第十五届中国航展的官方合作伙伴，如何借此机会展现和宣传天虹！谢谢

答：您好！天虹作为中国航展的官方合作伙伴，全力做好本届航展的服务保障工作，为国内外展商和来宾提供优质、专业、贴心的参展观展服务。面对国际化的展览，天虹组建百人专业服务团队，于航展现场的核心展区精心部署了3个保障展位以及舒适休闲空间，团队成员均具备日常英语交流能力，以全面满足现场人员的多元化需求。谢谢！

问：董秘您好！请问截止11月10号，公司的股东人数是多少？谢谢

答：您好，截至2024年11月08日，公司股东户数为36,231户，谢谢！

问：您好！24日由央行发布“创设股票回购增持再贷款，首期3000亿后续可追加，利率为1.75%”政策，鼓励主要股东通过低成本融资获得回购能力，我公司目前处于极度低估状态，但为了安全稳健经营，一直未能在回购上有大的动作，小股东的我十分理解并认同。此次国家央行层面出台鼓励政策，我公司在不影响安全经营的前提下响应回购政策，即可提升公司内在价值，又响应了市值管理，同时不需要影响正常经营，一石三鸟，请予以考虑。

答：感谢您的关注和建议。

问：董秘你好，今年公司在化债方面有什么成就？或者近期有没有相关有利于业绩提升的合作事项？

答：感谢您的关注。相关政策的出台对行业和公司业务都将产生积极的影响。化债政策的出台有利于宏观经济的平稳运行，向市场传递了积极的信号，增强了市场的信心。关于公司业绩情况请关注公司对外披露的定期报告。

问：贵司管理层想请问下，业绩短期很难有大的改观，如何保持市值管理，现在国家鼓励公司借款回购股票，贵司是否会响应政策，让大家股东都能感受到万科的态度和信心。谢谢。

答：感谢您的关注和建议。

问：为什么不做回购增持贷款？

答：感谢您的关注。

问：今年上半年公司新增规划计容建筑面积只有24.6万平米，上半年新开工及复工计容面积约 411.7 万平方米，这是否会导致几年以后，公司开发和销售规模急剧下降？按当前销售规模，存量项目，还够开发和销售几年？

答：感谢您的关注。1-9 月，公司实现新开工及复工计容面积697.5万平方米，占全年开复工计划的65.1%。截至9月底，公司在建项目总建筑面积约4,654.3万平方米，规划中项目总建筑面积约3,022.0万平方米，此外还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件权益建筑面积合计约233.1万平方米。公司会坚持量入为出，以销定产，努力做好安全和发展的平衡，同时会加大存量资源的盘活和优化力度。