REITs概念板块行业研究报告

问：恒大的应收账款进度如何,已收回多少人民币或楼抵,谢谢。

答：感谢您的关注。2023年，公司收回恒大应收款13,304,419.18元。截至 2023 年末，公司对恒大的应收款项总额合计 12.27 亿元，其中应收账款 11.92 亿元，已计提坏账准备 11.32 亿元，累计计提坏账准备比例达 95%，应收账款账面价值仅为 0.6 亿元。公司已对恒大应收款项提起全面诉讼，已判决案件 300 多宗。虽然绝大多数判决案件获得胜诉，但实际执行起来难度较大。

问：董秘好，通过年报得知，即使去年没有计提，公司主营业务还是处于亏损状态。作为轻资产运营公司，如何做到业务持续亏损的？特别是大资管业务，大多为大横琴资源，是否存在定价不合理，利润薄甚至不赚钱的情况？或者是集团公司机构臃肿导致业务持续亏损？

答：感谢您的关注。扣除三项损失后，2023年公司营业利润为3,000万元。2023年公司营业利润为亏损2.68亿元，扣除公允价值损失0.98亿元、信用减值损失1.30亿元以及资产减值损失0.70亿元这三项后，营业利润为0.3亿元。大资管创新一体化服务模式，市场化拓展保持精进。2023年，大资管业务的饱和合同签约额达到了3.12亿元，同比增长了34.7%。虽在增量拓展上取得显著成效，但转化收入的周期相对较长，对当期贡献有限，同时受装修业务收缩及去年优化低效空间运营项目等的影响，大资管实现营业收入114,355.6万元，同比下降13.64%。2023年横琴地区实现营业收入1.82亿元，占大资管业务营业收入的15.91%，公司与大横琴集团之间的交易遵循公开、公平、公正的原则进行定价，不存在损害公司及全体股东利益的情形。

问：请问，截止2024年4月20日的股东人数

答：感谢您对公司的关注。截至2024年4月19日，公司股东人数为50,288人。

问：尊敬的董秘，你好！ 在今年房地产大环境不如理想的情况下，贵公司对开云府有什么好的去化策略？到现在为止，开云府的销售情况如何？

答：感谢您对公司的关注。房地产行业仍处于调整转型的筑底过程中，公司持续关注市场动态，采取积极营销策略以期加快项目去化，具体项目销售情况请参见公司《2023年年度报告》。

问：尊敬的董秘，你好。请问开云府今年能否按计划按时完工？根据2023年年报显示，该综合体投资完成率十分低，如果按投资计划完工的话还需要投入几十亿的资金，贵公司是否有足够的资金保障？谢谢！

答：感谢您对公司的关注。公司货币资金余额可以满足日常生产经营需求，且公司与金融机构接洽的整体授信留有余量，项目建设资金均已提前安排。

问：尊敬的董秘，你好！请问往年的业绩说明会都有两个小时,今年为什么缩短到一个小时？很多小股东的关切都没有得到回应,请问您能否给一个合理的解释。

答：感谢您对公司的关注。公司已在业绩说明会中针对投资者的问题一一进行回复；除业绩说明会以外，投资者可通过电话、现场调研参观、关注公司微信公众号等多种渠道详细了解公司的经营情况。

问：1、 贵公司上海前湾拾缦项目在实际未封顶的情况下，出具了虚假封顶监理报告，那么贵公司的合同负债得到是否得到准确计量，收入确认是否真实、准确、合理？2、贵公司上海前湾拾缦项目违反上海市超低能耗相关规定，是否存在欺诈消费者的情况？是否预提了预计负债？

答：感谢您对公司的关注。根据项目与业主签订《上海市商品房预售合同》约定，购房人须2个月内付清房款，不限制资金来源。上海市对于购房人有“限购限贷”政策，具体贷款需视购房人信用状况、还款能力等综合考量，由贷款银行与购房人协商，依序放款，不受公司控制。同时，上海前湾拾缦项目申报超低能耗建筑满足《上海市超低能耗建筑技术导则》和上海市相关技术要求，现场也按照超低能耗建筑相关配置标准进行施工。

问：市场上面很多传言说集团有非标债务展期，请问集团非标债务有多少？最新情况是怎么样？有展期吗？未来一年还有多少到期吗？

答：感谢您的关注，公司一直保持多元化的融资渠道，截至2023年底，公司有息负债分融资对象来看，银行借款占比为 61.7%，应付债券占比为 24.8%，其他借款占比为 13.5%。对不同月份到期的债务，公司会有相应的应对。

问：董秘你好，请问23年年报，约定资本支出中“已签订的正在或准备履行的建安合同948亿”，具体是指什么？数据口径是？是指在建或者拟建项目，已经签订的总包合同合计金额吗？23年年报在建总计容建面5885.6万平，重点项目清单24年计划开工638万方，合计6523万方，单方按照3000元计算建安，合计约1957亿，和约定资本支出的948亿，差别较大，请问差异主要原因是啥？谢谢

答：感谢您的关注。约定资本支出中“已签订的正在或准备履行的建安合同金额”，仅包括合并范围内已与供应商签订建安合同但尚未实际发生的金额，不包括已经发生且入账的金额。年报披露的在建总计容建面以及24年计划开工面积既包含并表项目，也包含非并表项目。

问：董秘你好，请问年报存货明细，在建开发产品中，最近一期开工时间和预计下批竣工时间，对于分多期开发的项目，怎么理解？最近一期开工，是报告期内新开工期区的开工时间，以及对应的预计竣工时间吗？以广州金茂万科魅力之城为例，23年年报开工是22年4月，竣工24年5月。22年年报开工22年4月，竣工23年3月，竣工时间不一样，难道是23年的竣工，是指另外开工项目的竣工时间吗？

答：感谢您的关注。分多期在建的项目最近一期开工时间，是指截止报告日所有在建分期批次中，距报告日最近的开工日期；最近一期竣工时间是指前述所有在建批次中，距报告日最近的预计竣工时间，两者均为距报告日最近，对应批次可能相同、不同或部分重叠。此外，预计竣工日期可能因工期、上市批次调整、政策等多种因素发生调整。

问：董秘你好，请问年报合同负债明细，项目预售比例，对分多期开发项目，计算分母是项目总的可售面积，还是已经拿到预售证的面积，还是已经动工的期区可售面积（不含未动工）。以广州金茂万科魅力之城为例，重点项目披露规划计容建筑面积487700平，计算预售比例，基数是这个48.77万方吗？因此23年预售比例16.44%*48.77=8.01万方，和24年3月29日阳光家缘数据差距较大（20.33万方已售）

答：感谢您的关注。项目预售比率为期末已售未结面积除以期末未交付面积。

问：关于上海万科七宝广场转让，公司刘肖总在业绩发布会上表示，除了转款以外，领展约定在二次转让时与公司会有利益分享。请问，具体的分享比例是多少？

答：谢谢您的关注，因领展（00823.HK）是一支在港上市的REIT，您可查询其于2024年2月9日披露的公告了解相关信息。

问：贵公司2020-2023年长期股权投资历年账面金额1419亿、1444亿、1295亿、1306亿，账面对应的对联营企业和合营企业的投资收益分别为97.4亿、48.89亿、-7.77亿、0.59亿，为何这两年投资收益急剧下降？

答：感谢您的关注。公司对联合营公司的投资收益下降，主要是受到非并表项目结算毛利下降及公司对部分非并表项目计提了减值等因素的影响。

问：2023年合并利润总额298.1亿，但所得税费用却有93.5亿，测算的所得税费率超过了30%，能解释一下原因吗？是永久性差异增加还是补缴了以前年度的税款？

答：感谢您的关注。所得税费率超过30%主要是受2023年度不可所得税前抵扣的成本、费用和损失以及2023年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损等因素的影响，详见2023年度财务报表相关附注。

问：万科手里预计亏损的项目还多吗？预计会产生多少亏损?

答：谢谢您的关注，公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值，如预计最终将产生亏损，则将需计提对应资产的减值。

问：请问2023年财报中,现金流量表中销售商品收到的现金2966.49亿元,比利润表中营业收入4657.39元少1690亿的原因是什么?

答：谢谢您的关注，房地产销售是预售制，销售商品的现金流入和营业收入通常不是同一时间发生，在房地产预售制模式下，营业收入主要为过往销售房源的交付结转形成，销售商品收到的现金主要是当年房地产销售的现金流入。

问：年报中在建5885万平米，未售现房包括在在建5885万平米中么？

答：谢谢您的关注，未售现房已转入完工状态，不属于在建范畴，两个是不同概念。

问：请问公司财报里的新开工面积，竣工面积的统计口径是什么？全口径还是只包含并表部分的。另外 23 年业绩交流会上，公司管理层提到有1700 亿的表外经营业务，请问这部分是反映在财务报表的那个科目? 谢谢！

答：谢谢您的关注，新开工面积和竣工面积都是全口径的。表外经营业务会体现在长期股权投资科目。

问：公司在2023年年报中提到：（1）2023年新获取项目，贡献销售额510元，投资兑现度达88%，这个投资兑现度是怎么计算的？（2）剔除预收房款的资产负债率从2018年的76%连续5年降低到2023年的65.5%，请问不剔除预收房款的负债率有无连续降低？预收房款也是负债，只是日后以交付的房产清偿，交付房产一样有大量的后续资金投入，剔除预售房款的负债率降低意义不大，披露这个是行业惯例吗？

答：谢谢您的关注，投资兑现度是指2023年新获取的项目首开销售额、毛利率和开盘节点等与可研报告中预估的比率。衡量公司负债情况有多种指标，除了净负债率外，还有剔除预收房款的资产负债率和货币资金对一年内到期债务的覆盖倍数等指标。

问：根据2023年年报，公司的净负债率已经从2022年的43.6%提升到2023年的54.6%，净负债率提升如此之快，公司预收房款那么多钱，2023年也不分红，也没怎么买地，还新增了这么多负债借款，是否款项都投给了联营合营公司，公司的联营合营企业应收款计提的坏账够吗，何时能收回来？

答：谢谢您的关注，公司坚持稳健的财务政策，2023年末净负债率54.6%，在行业内仍处于相对合理的水平。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入款项，应收联合营的款项会根据项目的销售情况逐步收回。公司已结合联合营公司的销售情况考虑了联合营往来款项的减值风险。