REITs概念板块行业研究报告

问：一季度财报显示，库存3600亿主要包含哪些？已出售未结算的一千亿资金是否入账？经营服务124亿应该没有亏损，但房地产开发销售额150亿怎么就亏了50亿，请公司答复并提出改善措施

答：感谢您的关注。根据公司2025年年报，存货账面价值约3737亿元，其中已完工开发产品（现房）约1144亿元、在建开发产品约1788亿元、拟开发产品（土地）约779亿元。“已出售未结算”是公司物业已销售，但因其尚未交付客户，故而暂未结算的合同金额。有关公司化解风险、改善经营方面的措施，您可以参考公司《2025年年度报告》。

问：请问公司有多少土地储备？土地储备每年需要多少成本？储备不建设会被政府收回？何时能将这些储备土地投入建设或拍卖、转售？

答：感谢您的关注。截至2025年末，公司在建项目总计容建筑面积约2,691.5万平方米，规划中项目总计容建筑面积约2,862.5万平方米；此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米。公司持续推进存量资源盘活，运用资源置换、规划条件优化等举措攻坚难点项目，2025年实现存量盘活优化及新增产能338.5亿元，有关详情请参考公司《2025年年度报告》。

问：3600亿库存主要指房子还是土地？是否已经减值？

答：感谢您的关注。根据公司2025年年报，存货账面价值约3737亿元，其中已完工开发产品（现房）约1144亿元、在建开发产品约1788亿元、拟开发产品（土地）约779亿元；公司全年新增计提存货跌价准备约208亿元，累计计提存货跌价准备约266亿元。有关详情请您参考公司披露的《2025年年度报告》。

问：公司旗下万纬物流25年销售额同比增加百分之二十多，请问净利润有多少？同比增加多少？

答：感谢您的关注。万纬物流2025年实现营业收入42.8亿元（含非并表项目收入），其中冷链收入23.1亿元，同比增长25.5%，高标仓及冷库出租率稳中有升。有关该业务的经营详情，请您参考公司《2025年年度报告》。

问：万科持续锁表已经达到五六年之久，持续的锁表让万科陷入了负循环。站在当下，希望管理层不要一味的甩卖资产锁表，要让万科的房开业务重新拿地开发好房子，稳住一定规模（不需要去看排名，但也一定要有个底线，比如1000-1500亿），才能走出困境，一味的去降负债只会路越走越窄，要在发展中去解决问题。

答：感谢您的关注和建议。2026年，公司聚焦化险和发展两大任务，持续推动城市与业务聚焦、持续提升产品与服务能力、探索业务模式创新、强化技术赋能等关键工作落地。有关公司的经营情况以及对未来工作的思考，您可以参考公司年报的“致股东”部分。

问：万科存量房产估值是多少？

答：感谢您的关注。关于存货、投资性房地产、在建工程等资产的账面价值与计量规则，均可参考《2025年年度报告》。

问：请问公司全国有多少售楼处，有多少套在售房子？

答：感谢您的关注。相关信息您可以通过万科官方购房服务平台“易选房”小程序进行查询，详细项目情况请参考公司年度报告。

问：公司投入170亿获得20%股份的物流巨头普洛斯今年要在香港上市了，到时市值膨胀，公司至少获利百亿，请问到时如何在财报上体现？

答：感谢您的关注。普洛斯IPO有关进展请以普洛斯官方公告为准。

问：请问公司近期商品房销量如何？

答：感谢您的关注。关于今年以来的公司销售经营情况，请关注公司定期报告。

问：连续两年资产减值，减值后的房子、土地是否已经出售？售价是否按比减值后的价格卖出？

答：感谢您的关注。减值后的存货（含房子、土地）是否出售，取决于项目去化安排，其售价将结合市场行情与项目实际情况等因素综合确定。有关资产减值及处置详情，请您参考公司《2025年年度报告》。

问：当前危机是前期滞销导致库存太多并要支付巨额利息，资金周转不过来。之后危机是房地产开发仍然亏损无法盈利，希望公司加大促销力度将库存转化为资金，开发做好万一碰到滞销也能盈利的前期规划。

答：感谢您的关注和建议。

问：已出售未结算的一千亿，是指盈亏未结算还是什么？该一千亿资金是否已经到账？

答：感谢您的关注。“已出售未结算”是公司物业已销售，但因其尚未交付客户，故而暂未结算的合同金额。公司全力以赴推进生产经营改善，积极推动销售回款。有关详情请见公司《2025年年度报告》。

问：公司打算什么时候分红，回馈股东

答：感谢您的关注。因2025年公司经营继续亏损，经2025年年度股东会审议同意，本年度不派发股息，恳请各位投资者理解。当前公司在经营上仍然面临压力，管理团队将全力以赴化解风险，改善经营业绩，为未来恢复现金分红打好基础。

问：深铁借你25亿不可以拿出一部分收购股票吗

答：感谢您的关注。根据股东借款《框架协议》，该借款将用于偿还公司在公开市场发行的债券本息以及经深铁集团同意的指定借款利息。详情请参考公司5月23日披露的《2025年股东会文件》。

问：董秘你好，请问公司有什么参股或控股的公司今年或三年内准备上市，具体涉及什么行业，对公司的发展有什么影响？

答：感谢您的关注。

问：建议卖出几千亿库存，撤离巨额亏损的房地产开发，将几千亿资金投资能赚钱项目，等地产回暖再投资。

答：感谢您的关注。

问：百度搜索万科售楼处，跳出几十个，每个售楼处一千套房子，估算万科至少库存10万套房子，平均每套一百万，总计一千亿，这一千亿房子放在仓库每年要支付利息30亿，如果06年全部售出就等于多赚30亿，何况当前房价在上涨啊资产减值要回补。

答：感谢您的关注。

问：将资金借贷出去可以收入利息，公司将自己资金和借款投入风险高的地产开发，一季度卖150亿房子结果亏损50亿，希望公司能加大促销力度，将3600库存房子全部卖出变成资金，放弃所有亏损项目，将多余资金投入到稳定赚钱的项目或借贷获得利息，26年必然扭亏为盈。

答：感谢您的关注。有关公司的经营情况，您可以参考公司2025年年度报告。

问：公司股价近几年从34元跌至现在的3.4元，跌去百分九十，市净率在所有房产公司中属最低，价格严重被低估，希望公司能拿出5亿元回购，解救我们这些信任万科的股民。

答：感谢您的关注。

问：1、贵司目前出资注册资本金23.46，去年营收才3.15亿，亏损1亿，市值59亿左右，目前贵司经营产业完全支撑不了目前的市值和出资的注册资本金，也完全弥补不了50亿的经营亏损，就是物业酒店经营的好上市公司绝大部分也支撑不了贵司目前的市值和弥补不了50亿的亏损，请问贵司一年内或者以后有什么规划和具体举措？会不会注入高科技或者新质生产力计划，请贵司直接回答，不要模棱两可的文字游戏。

答：尊敬的投资者您好，公司轻资产业务尚处培育期，未来公司将聚焦扩大业务规模与市场占有率，逐步构建“酒店+物业”协同运营体系，具体内容请关注公司披露的相关内容。感谢您的关注。