君亭酒店集团股份有限公司 募集说明书（申报稿）
股票简称：君亭酒店 股票代码：301073
君亭酒店集团股份有限公司
SSAW Hotels & Resorts Group Co.,Ltd.
（注册地址：杭州市西湖区学院路 29 号）
2022年度向特定对象发行A股股票
募集说明书
（申报稿）
保荐机构（主承销商）
（深圳市福田区福田街道福华一路 119 号安信金融大厦）
二零二二年八月
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君亭酒店集团股份有限公司 募集说明书（申报稿）
声 明
本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书不存在任何虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保
证本募集说明书中财务会计报告真实、完整。
证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明
其对发行人所发行证券的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何
与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由
发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
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重大事项提示
本公司提请投资者仔细阅读本募集说明书“第五节 与本次发行相关的风险
因素”全文，并特别注意以下风险：
一、募集资金投资项目效益不达预期的风险
本次募集资金投资项目的效益与国家宏观经济政策、新冠疫情管控政策、
商旅出行、旅游行业需求情况、酒店行业供给情况、公司管理水平及市场竞争
力等因素密切相关。根据公司的可行性论证评估以及效益测算结果，本次募集
资金投资项目具备良好的市场前景和经济效益，但是项目在实际运营中将面临
宏观经济及新冠疫情管控不确定性、行业需求与供给变化、租金及人力成本上
升等诸多风险，本次募集资金投资项目存在效益不达预期的风险。
二、快速扩张带来的管理风险
近年来，发行人已开业酒店及已签约待开业酒店数量快速增长。报告期
内，公司业务规模扩张速度较快。未来，规模化发展仍将是公司主要的发展方
式。若公司的经营规模快速扩大，在酒店项目开发管理、服务质量管理、酒店
经营管理、人力资源等各方面对公司提出了更高的要求。根据公司业务发展目
标，公司未来将在全国各大核心城市设立更多子公司运营酒店。由于各地子公
司的日常管理需适应当地的监管政策和文化习俗，公司的集团化统一管理可能
面临效率降低和管理风险增高的挑战。如果公司管理方式与管理水平不能及时
适应公司未来经营规模快速扩张的要求，可能会对公司未来的经营和发展带来
一定的管理风险。
三、新冠肺炎疫情风险
2020年一季度以来，我国发生新冠肺炎重大传染疫情。为应对该重大疫
情，各地政府采取了交通管控、封城、隔离、推迟复工日期等疫情控制措施，
同时居民的商旅出行等受到一定程度限制。根据中国饭店协会的公开数据，本
次疫情中，住宿业成为受损最为严重的行业之一。公司旗下酒店主要面向商旅
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君亭酒店集团股份有限公司 募集说明书（申报稿）
出行住宿客人，受此次疫情影响住宿需求也出现暂时性下降，公司2020年度及
2021年度出租率和经营业绩受到一定程度不利影响。2022年上半年上海、浙江
等区域的疫情反复仍对住宿业造成了阶段性不利影响。尽管我国仍可能发生零
星疫情，但总体上并不会改变我国当前疫情有效防控的局面，2022年全年居民
的商旅出行总体仍将保持良好运行的态势。
提请广大投资者注意由于国内新冠肺炎疫情仍然存在且其变化存在不可预
测性，部分地区出现境外输入病例、零星本地疫情案例，若未来我国新冠肺炎
疫情有效防控的局面发生重大不利转变，公司业绩仍存在变动或下滑的风险。
四、商誉减值风险
报告期各期末，公司商誉账面价值分别为 3,185.52 万元、3,185.52 万元、
3,185.52 万元和 10,885.41 万元，公司商誉系收购君澜酒店、景澜酒店、上海君
亭及上海别院所形成。公司根据《企业会计准则》的规定，于各报告期末均对
上述商誉执行了减值测试，减值测试结果显示商誉不存在减值。若未来由于相
关被收购企业经营情况低于预期，或者市场需求及行业监管变化，可能对上述
资产组形成的商誉造成不利影响，发行人商誉可能发生进一步减值，并进而影
响公司未来业绩。
五、经营业绩波动的风险
2019 年至 2021 年，营业收入分别为 38,163.62 万元、25,603.39 万元、
27,751.06 万 元 ， 公 司 归 属 于 母 公 司 股 东 的 净 利 润 分 别 为 7,225.38 万 元 、
3,506.60 万元和 3,691.76 万元，受新冠肺炎疫情影响，公司 2020 年及 2021 年经
营业绩较 2019 年呈现了较大的波动。2022 年第一季度，新冠肺炎疫情叠加外
部经济压力对酒店行业带来了更加严峻的挑战，特别是 3 月份爆发上海疫情，
商旅活动再次遭到大幅度限制，使得归属于上市公司股东的净利润比上年同期
下降 44.58%。公司的未来发展增速受到宏观经济环境、下游市场需求等外部因
素的影响；也与公司的市场开拓、经营布局、成本控制等内部因素密切相关，
存在一定不确定性，如果相关因素发生重大不利变化，公司业绩将受到影响或
出现大幅波动。
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六、最近一期经营业绩下滑的风险
2022 年第一季度，新冠肺炎疫情叠加外部经济压力对酒店行业带来了更加
严峻的挑战，特别是 3 月份爆发上海疫情，商旅活动再次遭到大幅度限制。
2022 年第一季度，公司实现营业收入 6,150.59 万元，比上年同期减少 3.72%；
实现营业利润 426.80 万元，比上年同期下降 32.76%。实现归属于上市公司股东
的净利润 392.47 万元，比上年同期下降 44.58%。实现归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润 281.98 万元，比上年同期有所下降。
境内外新冠疫情反复传播，隔离、交通管制等疫情管控措施使得公司 2022
年一季度经营业绩受到了一定程度的影响，随着 6 月份上海解封及经营情况回
暖，经营业绩逐步有所恢复。尽管公司为应对新冠疫情采取了一系列措施，但
境内外新冠疫情的发展存在一定不确定性，公司未来仍存在业绩下滑的风险。
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目 录
声 明............................................................................................................................... 1
重大事项提示 ............................................................................................................... 2
一、募集资金投资项目效益不达预期的风险 ........................................................ 2
二、快速扩张带来的管理风险 ................................................................................ 2
三、新冠肺炎疫情风险 ............................................................................................ 2
四、商誉减值风险 .................................................................................................... 3
五、经营业绩波动的风险 ........................................................................................ 3
六、最近一期经营业绩下滑的风险 ........................................................................ 4
目 录............................................................................................................................... 5
释 义............................................................................................................................... 7
第一节 发行人基本情况 ........................................................................................... 10
一、基本情况 .......................................................................................................... 10
二、发行人股权结构、控股股东及实际控制人情况 .......................................... 10
三、所处行业的主要特点及行业竞争情况 .......................................................... 13
四、主要业务模式、产品或服务的主要内容 ...................................................... 38
五、现有业务发展安排及未来发展战略 .............................................................. 80
六、未决诉讼、仲裁及行政处罚情况 .................................................................. 86
第二节 本次证券发行概要 ....................................................................................... 91
一、本次向特定对象发行 A 股股票的背景和目的 ............................................. 91
二、发行对象及其与公司的关系 .......................................................................... 94
三、本次向特定对象发行 A 股股票方案概要 ..................................................... 95
四、本次发行是否构成关联交易 .......................................................................... 98
五、本次发行是否会导致公司控制权发生变化 .................................................. 98
六、本次发行取得批准的情况及尚需呈报批准的程序 ...................................... 98
第三节 董事会关于本次募集资金使用的可行性分析 ........................................... 99
一、前次募集资金使用情况 .................................................................................. 99
二、本次募集资金概况 ........................................................................................ 102
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三、本次募集资金投资项目的基本情况 ............................................................ 103
四、项目实施的必要性和可行性 ........................................................................ 106
五、本次发行对公司经营管理、财务状况等的影响 ........................................ 111
第四节 董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析 ..................................... 113
一、本次发行后公司业务及资产、公司章程、股东结构、高管人员结构、业
务收入结构的变化情况 ........................................................................................ 113
二、本次发行后上市公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况 ........ 114
三、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控
制人从事的业务存在同业竞争或潜在同业竞争的情况 .................................... 114
四、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控
制人可能存在的关联交易的情况 ........................................................................ 115
第五节 与本次发行相关的风险因素 ..................................................................... 116
一、募集资金投资项目风险 ................................................................................ 116
二、市场风险 ........................................................................................................ 117
三、经营管理风险 ................................................................................................ 117
四、财务风险 ........................................................................................................ 118
五、其他风险 ........................................................................................................ 120
第六节 与本次发行相关声明 ................................................................................. 121
一、发行人全体董事、监事及高级管理人员声明 ............................................ 121
二、发行人控股股东、实际控制人声明 ............................................................ 126
三、保荐机构（主承销商）声明 ........................................................................ 127
四、发行人律师声明 ............................................................................................ 130
五、承担审计业务的会计师事务所声明 ............................................................ 131
六、发行人董事会声明 ........................................................................................ 134
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释 义
在本募集说明书中，除非文义另有所指，下列简称具有如下含义：
一、综合术语
公司、发行人、君亭酒
指 君亭酒店集团股份有限公司
店、上市公司
君亭酒店集团股份有限公司 2022 年度向特定对象发行 A
预案 指
股股票预案
本次发行、本次向特定对 公司本次向 35 名以内特定对象发行不超过本次发行前公
象发行、本次向特定对象 指 司总股本的 20%的股票的行为。若按照目前股本测算，
发行股票 预计本次发行股份总数不超过 2,416.20 万股（含本数）
有限公司 指 股份公司的前身浙江世贸君亭酒店管理有限公司
股份公司设立时的发起人吴启元、从波、施晨宁、吴海
吴启元等 7 名发起人 指
浩、甘圣宏、沈玮、张勇
杭州华闰、杭州 Pagoda 君 公司全资子公司杭州世贸君亭华闰酒店有限公司及其运
指
亭酒店 营的酒店
杭州汇和、杭州汇和君亭 公司全资子公司杭州汇和君亭酒店管理有限公司及其运
指
酒店 营的酒店
合肥君亭、合肥银泰君亭 公司全资子公司合肥君亭西湖四季酒店管理有限公司及
指
酒店 其运营的酒店
杭州灵溪、杭州西溪谷君 公司全资子公司杭州灵溪君亭酒店管理有限公司及其运
指
亭酒店 营的酒店
杭州湖滨、杭州湖滨君亭 公司全资子公司杭州君亭湖滨酒店管理有限公司及其运
指
酒店 营的酒店
宁波欧华、宁波欧华君亭 公司全资子公司宁波欧华君亭酒店管理有限公司及其运
指
酒店 营的酒店
公司全资子公司绍兴柯桥世贸君亭都市酒店有限公司及
绍兴君亭、绍兴君亭酒店 指
其运营的酒店
义乌城中城、义乌城中城 公司全资子公司义乌世贸君亭城中城酒店有限公司及其
指
酒店 运营的酒店
义乌华丰、义乌华丰君亭 公司全资子公司义乌世贸君亭华丰酒店有限公司及其运
指
酒店 营的酒店
上海君亭、上海中星君亭 公司全资子公司上海君亭酒店管理有限公司及其运营的
指
酒店 酒店
上海柏阳、上海柏阳君亭 公司全资子公司上海柏阳君亭酒店管理有限公司及其运
指
酒店 营的酒店
上海同文、上海同文君亭 公司全资子公司上海同文君亭酒店管理有限公司及其运
指
酒店 营的酒店
奉化君亭、宁波奉化君亭 公司全资子公司宁波奉化夜泊君亭酒店有限公司及其运
指
酒店 营的酒店
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杭州芯君亭、杭州芯君亭 公司全资子公司杭州芯君亭酒店有限公司及其运营的酒
指
酒店 店
公司全资子公司成都遇见君亭酒店有限公司及其运营的
成都君亭、成都君亭酒店 指
酒店
杭州艺联、杭州艺联君亭 公司控股子公司杭州世贸西湖四季艺联都市酒店有限公
指
酒店 司及其运营的酒店
上海别院、君亭别院、上 公司控股子公司上海君亭别院酒店管理有限公司及其运
指
海 Pagoda 君亭酒店 营的酒店
杭州银隆、杭州银隆君亭 公司原全资子公司杭州君亭银隆酒店有限公司及其运营
指
酒店 的酒店，公司已于 2015 年转让其 100%股权
公司原全资子公司武汉君亭管理酒店有限公司及其运营
武汉君亭、武汉君亭酒店 指
的酒店，公司已于 2017 年转让其 100%股权
三亚朗廷、三亚大东海君
指 公司控股子公司三亚朗廷酒店有限公司及其运营的酒店
亭酒店
杭州千越、杭州千越君亭 公司控股子公司杭州千越君亭酒店管理有限公司及其运
指
酒店 营的酒店
广西君亭 指 公司控股子公司广西君亭酒店管理有限公司
南昌君亭、南昌红牛君亭 公司参股公司南昌君亭红牛酒店管理有限公司及其运营
指
酒店 的酒店
杭州西湖四季投资管理有限公司，曾用名杭州西湖四季
西湖四季、西湖四季投资 指
都市酒店管理有限公司（简称“西湖四季管理”）
君澜酒店集团有限公司，曾用名浙江世贸君澜酒店集团
君澜集团 指
有限公司
浙江君澜酒店管理有限公司，曾用名浙江世贸君澜酒店
君澜酒店、君澜管理 指
管理有限公司、浙江世贸饭店管理有限公司
景澜酒店 指 景澜酒店投资管理有限公司
公司股东上海中城涌翼投资中心（有限合伙），持有公
中城涌翼 指
司 0.65%股份之股东
公司股东上海中城勇略投资中心（有限合伙），持有公
中城勇略 指
司 0.27%股份之股东
Online Travel Agent，指在线旅行社，如同程旅游、携程
OTA 指
旅游、途家网、去哪儿网等
GOP 指 营业毛利
董事会 指 君亭酒店集团股份有限公司董事会
监事会 指 君亭酒店集团股份有限公司监事会
股东大会 指 君亭酒店集团股份有限公司股东大会
中国证监会/证监会 指 中国证券监督管理委员会
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
A股 指 每股面值 1.00 元的人民币普通股
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报告期、最近三年一期 指 2019 年、2020 年、2021 年及 2022 年 1-3 月
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
二、专业术语
酒店行业通用术语，定义酒店客房出租情况的计算单
间夜 指 位，如客人入住 a 间房且入住 b 晚，则客人住宿消费
a*b 间夜
酒店行业关键技术指标，定义酒店企业一定期间内的
可供出租客房间夜总数 指 客房服务能力，可供出租客房总数=营业期内累计可
供出租的客房间夜数量
酒店行业关键技术指标，定义酒店企业一定期间内的
实际出租客房间夜总数 指 实际客房服务量，实际出租客房总数=营业期内累计
实际出租客房间夜数量
酒店行业关键技术指标，定义酒店企业一定期间内的
OCC、客房平均出租率 指 客房出租的服务利用率，OCC 客房平均出租率=实际
出租客房间夜总数/可供出租客房间夜总数
酒店行业关键技术指标，定义酒店企业一定期间内的
ADR、平均房价 指 实际出租客房的平均单价，ADR（平均房价）=客房
收入/实际出租客房间夜总数
酒店行业关键技术指标，定义酒店企业一定期间内的
RevPAR 、 平 均 每 间 可 供
指 所有客房的平均单价，RevPAR（平均每间可供出租
出租客房收入
客房收入）=客房收入/可供出租客房间夜总数
本募集说明书中任何表格中若出现合计数与所列数值总和不符，均为四舍
五入所致。
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第一节 发行人基本情况
一、基本情况
公司名称 君亭酒店集团股份有限公司
英文名称 SSAW Hotels&Resorts GroupCo., Ltd.
有限公司成立日期 2007 年 8 月 8 日
股份公司设立日期 2015 年 9 月 10 日
上市日期 2021 年 9 月 30 日
注册资本 12,081.00 万元
法定代表人 吴启元
公司住所 杭州市西湖区学院路 29 号
股票上市地 深圳证券交易所
股票简称 君亭酒店
股票代码 301073
联系电话 0571-86750888
联系传真 0571-85071599
邮政编码 310013
公司网址 www.ssawhotels.com
电子信箱 ssaw.shareholder.services@ssawhotels.com
服务：酒店管理及咨询，物业管理，酒店工程管理及技术咨询、
技术服务，投资管理（未经金融等监管部门批准，不得从事向公
众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）；批发、零售：酒
经营范围
店用品，百货，工艺美术品。货物进出口（法律、行政法规禁止
的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得许可后方可经营）。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二、发行人股权结构、控股股东及实际控制人情况
（一）公司股本结构
截至 2022 年 6 月 30 日，发行人股本结构如下：
无限售股 限售股 总计
股东类别 数量 比例 数量 比例 比例
数量（股）
（股） （%） （股） （%） （%）
国有法人 52,802 0.04 - - 52,802 0.04
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无限售股 限售股 总计
股东类别 数量 比例 数量 比例 比例
数量（股）
（股） （%） （股） （%） （%）
境内非国有
13,456 0.01 - - 13,456 0.01
法人
境内自然人 7,340,003 6.08 89,775,000 74.31 97,115,003 80.39
境外法人 531,525 0.44 - - 531,525 0.44
境外自然人 14,450 0.01 - - 14,450 0.01
其他 22,250,264 18.42 832,500 0.69 23,082,764 19.11
合计 30,202,500 25.00 90,607,500 75.00 120,810,000 100.00
（二）前十名股东持股情况
截至 2022 年 6 月 30 日，发行人前十名股东持股情况如下表所示：
持股 质押 持有限售条
序 持股数量
股东名称/姓名 股东性质 比例 数量 件的股份数
号 （股）
（%） （股） 量（股）
1 吴启元 境内自然人 43,984,687 36.41 - 43,984,687
2 从波 境内自然人 23,429,250 19.39 - 23,429,250
3 施晨宁 境内自然人 12,438,563 10.30 - 12,438,563
4 吴海浩 境内自然人 3,948,750 3.27 - 3,948,750
中国工商银行股份有限
5 公司－财通价值动量混 其他 2,006,652 1.66 - -
合型证券投资基金
中国建设银行股份有限
公司－华泰柏瑞富利灵
6 其他 1,960,707 1.62 - -
活配置混合型证券投资
基金
中国农业银行股份有限
7 公司－中邮核心成长混 其他 1,800,009 1.49 - -
合型证券投资基金
8 徐汉杰 境内自然人 1,800,000 1.49 - 1,800,000
中国农业银行股份有限
9 公司－中邮核心优选混 其他 1,600,000 1.32 - -
合型证券投资基金
10 沈玮 境内自然人 1,316,250 1.09 - 1,316,250
合计 94,284,868 78.04 - 86,917,500
公司前十名股东中，吴启元直接持有发行人 36.41%的股份，系公司的控股
股东。公司董事丁禾与吴启元系夫妻关系，二人为公司的共同实际控制人。
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（三）公司控股股东和实际控制人情况介绍
截至本募集说明书签署日，吴启元直接持有发行人36.41%的股份，为发行
人的第一大股东，且一直担任公司的董事长兼法定代表人，丁禾一直担任公司
的董事，吴启元与丁禾为夫妻关系，以上两人对公司的经营管理能够产生重大
影响，因此，吴启元为发行人的控股股东，吴启元、丁禾为发行人的共同实际
控制人。
1、控股股东及实际控制人的基本情况
吴启元，男，汉族，1944年11月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本
科学历，高级经济师，身份证号码为33010319441130****，住所为杭州市西湖
区兰桂花园****。1963年9月至1968年12月于浙江大学化工系学习，于1968年12
月从浙江大学毕业，取得化工系有机合成专业本科学历；1968年12月至1970年7
月于上海警备区农场劳动锻炼；1970年7月至1985年12月于杭州中美华东制药厂
任工程师；1986年1月至1986年9月于杭州六通宾馆任副经理；1986年9月至1995
年3月于杭州中日友好饭店任总经理；1995年3月至1997年4月于杭州五洲大酒店
任总经理；1997年5月至2010年5月于浙江世贸君澜大饭店（原浙江世贸中心大
饭店）任总经理；2001年6月至2015年7月于君澜管理任董事长、总经理；2003
年6月至2017年5月担任海南君澜酒店管理有限公司董事长；2006年10月至2015
年5月于君澜集团任董事；2006年12月至2015年5月，于浙江世界贸易中心有限
公司任董事；2007年8月至2015年8月于有限公司任董事长；2015年8月至今任公
司董事长。
丁禾，女，1964年11月出生，中国国籍，无境