园区开发概念股龙头股&园区开发板块成分股

2021年8月6日，子公司亚中物流与新疆广汇房地产开发有限公司签订《股权转让协议》，收购广汇房产持有的新疆格信投资有限公司65%的股权，取得了格信公司的控制权。格信公司现有土地6,573.17亩，全部紧邻乌鲁木齐地窝堡国际机场，具有突出交通优势及土地综合利用优势，是临空经济示范区的核心区域。项目收购完成后，公司将根据自治区和乌鲁木齐市两级党委政府关于抢抓丝绸之路经济带“核心区”新机遇的总体要求以及高水平建设临空经济区的决策部署，打造“丝路之光”国际物流新城项目，建设新美居商贸物流园、汽车产业园、冷链物流园、特色文旅产业园、临空总部产业园，将格信项目打造成“一带一路”战略版图上的空港商贸物流的新锚点，临空经济产业新平台。目前，该项目已被列为自治区、乌鲁木齐“十四五”重点投资项目。

公司作为滨海高新区运营主体中唯一的国有控股上市公司，聚焦科创生态建设与产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招商、促进产业孵化、引领区域发展等重要职能。公司积极把握京津冀协同发展战略，在“津城”“滨城”双城发展格局下，围绕滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为主旨，努力构建创新生态和产业生态，为驻区企业提供生长的空间载体与发展的专属服务，通过布局产业投资基金，发挥国企创投功能，撬动资本市场资源助推企业发展。近年来，公司正由产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商转型，积极探索招商+孵化+投资相结合的创新运营模式。在新形势下，产业园区的运营思维、盈利模式及融资方式在逐渐成熟，园区运营行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升。

公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。

公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。

公司主要从事大宗商品采购供应及综合物流以及物流平台（园区）开发运营业务。公司秉持“立足供应链，服务产业链，创造价值链”的经营理念，以成为“世界一流的供应链服务企业”为目标，聚焦核心产业链、核心客户，持续打造一体化供应链服务能力，不断深化服务价值，通过供应链服务为实体企业降本增效，实现与产业链上下游客户互生共赢。业务模式方面，坚持全面向“供应链服务商”的长期战略转型，抓住数字化机会，持续推动商业模式创新，构建有别于传统贸易、物流企业的现代供应链综合整合能力。2023年争取实现营业收入6,124亿元，控制成本费用在6,062亿元以内。

公司区中园业务作为园区开发运营主业的重要组成部分，聚焦高品质工业类载体、特色产业园区和蓝白领长租公寓等产品的开发运营，围绕集团战略，重点关注苏州、无锡、常州、镇江、南通、嘉善等上海周边长三角重点城市进行布局。围绕集团“以产为核、以绿为核”战略，着力打造区位优越、配套齐全、品质过硬、绿色低碳的区中园产品，以专业运营能力为入驻企业提供一站式产业载体服务方案。未来将根据市场情况和公司发展需要，通过REITs等有效的资本运作手段，实现项目的滚动式开发，不断扩大运营管理的资产规模，将中新智地打造为“一流的区中园运营商”。公司目前在苏州工业园区内运营管理的标准及定建厂房约110万平方米，综合出租率约95%，吸引入驻世界500强企业23家。公司还在中新嘉善现代产业园和苏锡通科技产业园内分别开发了中新智慧园一期和中新智能制造产业园一期的区中园项目，总建筑面积约20万平方米，均已建成投入运营。

公司紧紧围绕国家创新驱动战略，以促进产业创新发展为主线，以满足企业技术创新与产业生态打造需求为导向，凭借在科技产业资源整合及资本运作、科技创新和数字化转型助推、科技发展空间运营等方面的核心竞争优势，构建并发展科技研发服务、科技孵化服务、数字科技服务、科技金融服务、科技生态运营服务、科技创新平台服务六个核心业务板块，打造开放的科技服务创新生态，助力科技创新、企业发展及产业升级。公司深入推进科技服务战略转型，进一步聚焦科技服务业态，围绕产业链供应链核心环节，不断探索深层次科技创新服务内容，创新科技服务模式，推动了一批重点科技服务项目落地，实现了专业科技研发服务示范项目落地和体系搭建，打造了国家级科技创新孵化服务品牌并实现复制，提升了科技服务专业化水平和品牌影响力。

公司布局国内核心一二线15个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。2023年末，公司管理范围内的产业园在营主要项目30个，总经营建筑面积约226万平方米，在建及筹备项目5个，规划经营建筑面积约40万平方米。2023年度产业园运营收入实现12.77亿元，EBITDA完成6.70亿元。2023年内，南通海门招商局邮轮配套产业园3号地块、三亚招商科创广场二期顺利入市，深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，打造主题园区，营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态，做大做强新兴产业集群；在投资孵化方面尝试转型创新，联合外部科研机构，共建概念验证中心、联合实验室和产业化基地，布局前沿技术，加速孵化拥有自主知识产权的种子项目。

公司目前主要从事的业务包括天宸健康城项目开发、天宸能源光储一体新能源产业基地项目、天宸康复医院建设、出租车客运、物业租赁等。目前公司存量资产天宸健康城1A工程项目已竣工并开始销售，为公司带来新的收入、利润增长点及现金流，健康城1B工程项目已正式启动，未来也将为公司创造持续的业务收入。康复医院改建项目工程部分已完成，如获得政府相关部门执业许可，也将使公司的资产质量得以进一步优化。公司通过上述的存量业务与增量业务相结合，以实施“固本培新”的战略方针，逐步重新建立公司的核心竞争力。

伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势，公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。上海科创中心重大项目——“数智心城无界创新”产业园（一期）2022年落户科技京城，这一黄浦区科创引擎，未来有望成为上海人工智能高阵地与数字经济引力场。

公司以机场运营服务为主业，依托机场口岸、核心商圈物业、大型商业综合体等优势资源，紧抓离岛免税新政积极布局免税商业。围绕核心商圈，公司成功开发建设5A写字楼、商业综合体、高端酒店等各类项目数十个，建立了集项目开发、工程建设、招商运营等于一体的全链条服务能力，全面提供基础设施建设支持。物业业态为旗下机场、持有型物业、酒店等业态提供高质量的物业管理服务。酒店业态充分发挥“高端商务”与“临空服务”的品牌定位，分布于交通中心、核心商务区和旅游景区，不断提升管控能力和服务品质，与其他业态形成良性互动。同时，基于机场运营和资源优势，按照“港产城”融合发展模式，积极开展临空产业开发和配套项目多元化经营。

公司秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，围绕区域综合开发和园区集成服务，承担着外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区二期、森兰地区中心等区域的开发建设、招商稳商、产业培育、运营服务。目前公司主营业务中占公司经营收入和利润比重较大的行业板块是区域开发和贸易服务。2022年报披露，集团全年实施44个开发投资项目，年内完成投资额48.75亿元。新开工项目6个，总面积38.62万平方米。竣工项目7个，总面积15.6万平方米。全年持有物业总面积达到509.63万平方米。

2023年上半年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。公司始终致力于服务浦东开发开放再出发，聚焦浦东“五大倍增行动”，深度参与浦东引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及商办物业，在做优做强商业地产、商业运营的同时，深化与金融板块的业务协同，积极推动“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动，一体化发展的战略，实现公司股东利益最大化的目标。2023年公司经营工作收入计划如下：预计现金流入263.46亿元，流出382.98亿元。其中房地产业务总流入126.46亿元，总流出248.73亿元；金融业务流入129亿元，流出128.25亿元。

公司运营的市北高新园区是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。2023年上半年，作为市北高新园区的开发运营主体，公司积极响应国家发展战略，把握城市创新发展机遇，布局产业新赛道，激活科技创新策源力。通过打造高标准产业空间，为企业提供全生命周期的空间载体；通过打造高效能的产业投资生态圈，为企业提供全方位的资本赋能服务；通过打造高品质的营商环境，为企业提供全天候的优质发展空间；通过打造高能级的数智产业集群，提升市北作为静安乃至上海城市创新策源地的澎湃动力，为区域经济高质量发展做出贡献。

公司专注于浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略，重点围绕“产、城、企”三方面，推动产业高质量发展、城市高质量建设以及企业高质量经营。公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司主营业务主要集中在产业园区，自持物业的类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地产等，并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、孵化创新等领域持续发力，加快推进公司战略转型。2023年上半年，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，逐步构建“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的主营业务模式，形成碧云产投、碧云产促、碧云开发、碧云生活和碧云置业五大事业板块的发展格局，持续提升公司开发能级和核心竞争力，更好地构建硬核产业生态链。

公司从事园区业务的主要企业为上海复华高新技术园区发展有限公司、上海复华高科技产业开发有限公司、复旦复华高新技术园区（南通海门）发展有限公司、上海复旦软件园有限公司和海门复华房地产发展有限公司。2023年上半年，公司园区板块主要从事的业务包括自有房屋租赁，房地产开发与经营，招商、咨询服务，物业管理及配套服务。上海复华高新技术园区创建二十余年，属于上海张江高新技术产业开发区嘉定园范围，多年来园区引进的企业质量、单位面积效益在区域内居于前列，是嘉定区首批16家特色产业园区之一。与轻资产运营的园区（孵化器、加速器）相比，复华园区因经营自有房产，支出压力较小，在稳定投入和经营方面具有一定优势，与近年来新创办的园区相比，复华园区也具有一定的品牌优势。公司综合评估复华园区处于细分行业的中游位置，并提出了三个“双轮驱动”的园区发展策略，近年来着力优化园区布局，努力融入区域主导产业，内联外引集聚创新资源，积极培育园区内生发展动力。

截至2023年末，公司本部开发建设的原MAX空港研发创新园A区项目(建筑面积约5.1万平方米)正在重新制定营销方案并立项；MAX空港研发创新园B区项目(建筑面积约2.39万平方米)已于2024年2月5日通过公司及顺义区住建委质量监督站、勘察、设计、建设、施工等单位的联合验收工作，公司正在办理相关产权文件。同时，公司已与多个意向客户洽谈，通过意向客户的项目规划和意见反馈逐渐理顺该楼宇的产业方向，精准定位下一步的招商思路和市场推广方向。公司全资子公司天瑞置业截至2023年末出租空港融慧园内楼宇9栋，共计29,832.24平方米。顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产，天瑞置业正在与多家意向方寻求项目合作、探索实施路径。公司控股孙公司北京诺丁山置业有限公司开发建设的计算机软件产业园项目一期(建筑面积约1.78万平方米)已完成主体结构封顶，结合产业地产政策和资金情况研讨下一步开发方案。

科技园区板块主要以科技园公司和智园科技公司为主体开展园区重轻资产业务拓展工作。公司紧跟国家和区域产业发展战略，重点聚焦智能科技和生命科技两大产业主题领域，围绕电子信息、软件信息服务、人工智能、集成电路、生物医药、基因诊断、医疗器械、生物农业等细分领域，在全国布局主题产业园区。目前已布局武汉、鄂州、黄冈、随州、宜昌、长沙、合肥、杭州、重庆、上海、广州、海口等城市，正在开发运营主题型园区42个（含受托管理比利时产业园区1个）。在园区产业招商过程中，强化发现和挖掘具有高成长性投资价值的企业的能力，按照投早、投小、投硬科技、投新兴产业的原则开展价值投资，以前瞻性投资分享产业发展红利。通过专业运营，实现对园区企业需求的一站式满足，围绕产业链，推动科研链、人才链、资金链、政策链深度融合，同时充分发挥智慧园区数智化工具作用，持续推动服务创新与科技赋能。2023年上半年，科技园区板块实现收入3.81亿元，完成招商总面积9.79万方，其中实现销售类招商面积6.27万方，租赁类招商面积3.52万方。

公司主要经营房地产市政和股权投资业务。公司秉承价值驱动原则，着力推动产业联动与产投互动，切实推进主营业务转型升级和高质量发展。公司积极把握所在区域加快发展的机遇，在持续做好中高端商品住宅开发与销售，保持品质品牌优势的同时，发挥房地产、市政及股权投资业务产业协同效应，推进与区域政府平台的合作深化，围绕产业链拓展代建、施工总承包业务，探索业务模式升级。

公司是在国务院批准北京市政府建设中关村科技园区的大背景下应运而生，于1999年6月注册成立，并于当年7月在深交所挂牌上市的一家控股型企业。公司参与了中关村科技园区基础设施和创业环境建设，积累了丰富的资源，并拥有“中关村科技”的品牌优势。

公司作为张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，积极响应国家战略机遇，积极对接全球创新资源，加速集聚全球创新要素，激活创新生态圈的活力，强化科学城的创新策源力。通过打造全生命周期空间载体，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业品线空间载体。通过布局全产业链的投资基金，发挥国企创投功能，以直投+基金的方式，带动市场资源助推企业发展。通过提供无限链接的创新服务，汇聚创新资源，全力打造张江科学城的创新生态圈。

公司通过进一步加强项目拿地、规划设计、开工建设、后期评估等多维度、成体系的流程管理，有序把握了拿地建设节奏，精准加快了重点项目建设进度。2023年上半年，公司新开工面积2.2万平方米；竣工面积48.2万平方米。浦江生命健康产业园三期A等重点项目实现开工，松江创智中心二期、南桥欣创三期等项目实现竣工，全面有序推进南部新兴产业综合体项目（二期）、数字江海首期项目等项目建设。截至2023年6月末，公司及下属控股子公司共持有待开发土地面积39.8万平方米，各类物业载体总在建面积516.1万平方米。公司通过大力引进头部企业、链主企业、平台企业，坚持龙头驱动、终端带动、配套拉动、招投联动，依托全市重点产业布局，强化关键产业链的研究与策划，提升产业导入的精确性、前沿性。2023年上半年，公司园区物业签约销售面积3.9万平方米，园区物业销售收入5.19亿元，园区销售物业毛利率54.88%，较上年末增加13.53个百分点；园区物业租金收入14.50亿元，园区物业租赁毛利率74.89%，较上年末增加2.33个百分点。

公司前期在生命健康小镇及东菱振动旗下环境与可靠性试验服务产业园的建设、招商、运营中积累了丰富的产业园运营经验，培养了优秀的招商队伍，搭建了入驻企业服务平台，并通过产业投资进一步扶持园内优质企业，伴随企业共同成长，公司已具备园区运营服务的全产业链优势。同时，依托国有上市公司的背景优势，公司控股高新区内医疗器械产业园，建设绿色低碳产业园，与中检合作成立中国检验认证集团苏州检验检测基地，与中软成立中软国际（苏州）软件开发及集成测试中心，进一步扩大产业园运营规模。

公司不动产运营业务涵盖自有物业租赁和物业管理业务。公司经营上海方正大厦9、10层及上海招商局广场16、17层房产的出租业务。公司全资子公司深圳市高科实业有限公司经营深圳高科南山大厦及深圳航都大厦部分楼层的出租及物业管理业务。深圳高科南山大厦位于前海深港现代服务业合作区内。近年来，上述不动产出租率稳定、运行良好。此外，公司积极探索传统不动产运营业务的模式优化，持续推进将深圳高科南山大厦纳入深圳市南山区城市更新和土地整备十四五规划及深圳城市更新计划项目。