特发服务(300917)融资融券大宗交易查询

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1-1-1 
 
 
深圳市特发服务股份有限公司 
深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼 
 
首次公开发行股票并在创业板上市 
招股说明书 
（申报稿） 
 
 
 
保荐机构（主承销商） 
 
中国（上海）自由贸易试验区商城路618号 
本公司的发行申请尚需经深圳证券交易所和中国证监会履行相应程序。本招
股说明书不具有据以发行股票的法律效力，仅供预先披露之用。投资者应当
以正式公告的招股说明书作为投资决定的依据。 
本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板
公司具有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、
经营风险高、业绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。
投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎
作出投资决定。 
1-1-2 
声明 
中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册
申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行
人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之
相反的声明均属虚假不实陈述。 
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责；投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承
担股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险。 
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资
料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 
发行人控股股东承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并承担相应的法律责任。 
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书中财
务会计资料真实、完整。 
发行人及全体董事、监事、高级管理人员、发行人的控股股东以及保荐人、
承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的，将依法赔偿
投资者损失。 
保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者
损失。 
1-1-3 
本次发行概况 
发行股票类型  人民币普通股（A股） 
发行股数 
发行人本次向社会公众首次公开发行不超过2,500万股人民币普
通股（A股），公开发行股份合计数占发行后总股本比例为25%，
首次公开发行不涉及持股满36 个月的原有股东向投资者公开发
售老股 
每股面值  人民币1元 
每股发行价格  【】元 
预计发行日期  【】年【】月【】日 
拟上市的证券交易所和
板块 
深圳证券交易所创业板 
发行后总股本  不超过10,000万股 
保荐人（主承销商）  国泰君安证券股份有限公司 
招股说明书签署日期  【】年【】月【】日 
 
 
1-1-4 
重大事项提示 
本公司特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本招股说
明书全文，并特别注意下列重大事项提示。 
一、本次发行相关的重要承诺和说明 
本公司提示投资者阅读本公司、控股股东、董事、监事、高级管理人员及本
次发行的保荐人及证券服务机构等作出的与本次发行相关的承诺事项。该等承诺
事项详见本招股说明书“第十三节 附件”之“二、相关承诺事项”。 
二、利润分配政策 
本次发行后利润分配政策具体内容详见本招股说明书“第十节 投资者保护”
之“二、发行后的股利分配政策”。 
三、本次发行前滚存利润的分配安排 
本次发行后利润分配政策具体内容详见本招股说明书“第十节 投资者保护”
之“三、本次发行前滚存利润的分配安排”。 
四、填补被摊薄即期回报的措施及承诺 
本公司、控股股东、董事、高管关于填补被摊薄即期回报的措施及承诺具体
内容详见本招股说明书“第十三节 附件”之“二、相关承诺事项”。 
五、对公司持续经营能力可能产生重大不利影响的因素及保荐机
构对发行人是否具备持续经营能力的核查意见 
对公司持续经营能力可能产生重大不利影响的因素及保荐机构对发行人是
否具备持续经营能力的核查意见详见“第八节 财务会计信息与管理层分析”之
“十二、盈利能力分析”之“（九）影响公司持续经营能力产生重大不利影响的
因素及保荐机构对公司持续经营能力的核查结论意见”。 
1-1-5 
六、发行人提醒投资者特别关注风险因素 
投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，请认
真阅读本招股说明书“第四节 风险因素”章节的全部内容。 
1-1-6 
目  录 
声明 ............................................................................................................................... 2 
本次发行概况 ............................................................................................................... 3 
重大事项提示 ............................................................................................................... 4 
目  录 ........................................................................................................................... 6 
第一节  释义 ............................................................................................................. 10 
一、普通术语 ..................................................................................................................... 10 
二、专业术语 ..................................................................................................................... 12 
第二节 概览 ............................................................................................................... 13 
一、发行人及本次发行的中介机构基本情况 .......................................................... 13 
二、本次发行概况 ............................................................................................................ 13 
三、发行人报告期的主要财务数据和财务指标 ...................................................... 15 
四、发行人的主营业务经营情况 ................................................................................. 15 
五、发行人创新、创造、创意特征，科技创新、模式创新、业态创新和新旧
产业融合情况 ..................................................................................................................... 17 
六、发行人选择的具体上市标准 ................................................................................. 18 
七、发行人公司治理特殊安排等重要事项 ............................................................... 19 
八、募集资金用途 ............................................................................................................ 19 
第三节 本次发行概况 ............................................................................................... 20 
一、本次发行的基本情况 .............................................................................................. 20 
二、本次发行有关机构 ................................................................................................... 21 
三、发行人与有关中介机构的股权关系或其他权益关系 ................................... 22 
四、与本次发行上市有关的重要日期 ........................................................................ 23 
第四节 风险因素 ....................................................................................................... 24 
一、市场风险 ..................................................................................................................... 24 
二、经营风险 ..................................................................................................................... 24 
三、财务风险 ..................................................................................................................... 27 
四、管理风险 ..................................................................................................................... 29 
五、募投项目实施风险 ................................................................................................... 30 
1-1-7 
六、发行失败的风险 ........................................................................................................ 31 
第五节 发行人基本情况 ........................................................................................... 32 
一、发行人的基本情况 ................................................................................................... 32 
二、发行人设立情况 ........................................................................................................ 32 
三、发行人报告期内重大资产重组情况 ................................................................... 46 
四、发行人在其他证券市场的上市/挂牌情况 ........................................................ 46 
五、发行人的股权结构和组织结构 ............................................................................ 46 
六、公司控股子公司、参股公司的基本情况 .......................................................... 49 
七、持有公司5%以上股份的主要股东及实际控制人的基本情况 ..................... 76 
八、发行人股本情况 ........................................................................................................ 93 
九、董事、监事、高级管理人员及其他核心人员的简要情况 .......................... 95 
十、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员兼职情况 ............................. 100 
十一、公司与董事、监事、高级管理人员之间的协议、所作承诺及履行情况
 .............................................................................................................................................. 105 
十二、公司董事、监事、高级管理人员近两年的变动情况 ............................. 105 
十三、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员的对外投资情况 ........... 108 
十四、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员及其近亲属持有公司股份
情况 ..................................................................................................................................... 109 
十五、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员薪酬情况 ........................ 110 
十六、发行人申报前已经制定或实施的股权激励及相关安排 ........................ 112 
十七、员工情况 ............................................................................................................... 113 
第六节 业务和技术 ................................................................................................. 121 
一、发行人主营业务、主要产品或服务的情况 .................................................... 121 
二、发行人所处行业的基本情况 ............................................................................... 131 
三、发行人的销售情况和主要客户 .......................................................................... 157 
四、发行人采购情况和主要供应商 .......................................................................... 171 
五、发行人与业务相关的主要固定资产及无形资产 .......................................... 190 
六、拥有的特许经营权的情况 ................................................................................... 209 
七、发行人技术情况 ...................................................................................................... 209 
1-1-8 
八、发行人境外生产经营情况 ................................................................................... 211 
第七节 公司治理和独立性 ..................................................................................... 213 
一、股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度的建立健全及
运行情况 ............................................................................................................................ 213 
二、发行人内部控制情况 ............................................................................................ 217 
三、公司的违法违规情况 ............................................................................................ 218 
四、公司报告期资金占用及违规担保情况 ............................................................. 222 
五、发行人独立经营情况 ............................................................................................ 222 
六、同业竞争情况 .......................................................................................................... 224 
七、关联方及关联关系 ................................................................................................. 229 
八、关联交易情况 .......................................................................................................... 239 
九、报告期内关联交易制度的执行情况及独立董事意见 ................................. 263 
十、关于减少并规范关联交易的承诺 ...................................................................... 265 
第八节 财务会计信息与管理层分析 ..................................................................... 268 
一、发行人最近三年的财务报表 ............................................................................... 268 
二、注册会计师审计意见 ............................................................................................ 277 
三、与财务会计信息相关的重大事项或重要性水平的判断标准 .................... 277 
四、影响收入、成本、费用和利润的主要因素，以及对公司具有核心意义，
或其变动对业绩变动具有较强预示作用的财务和非财务指标 ........................ 278 
五、财务报告审计基准日至招股说明书签署日之间的相关财务信息 ........... 280 
六、重要会计政策及会计估计 ................................................................................... 281 
七、发行人报告期内执行的税收政策 ...................................................................... 312 
八、财务报表分部信息 ................................................................................................. 314 
九、非经常性损益情况 ................................................................................................. 315 
十、报告期内公司主要财务指标 ............................................................................... 316 
十一、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项 ................................. 319 
十二、盈利能力分析 ...................................................................................................... 320 
十三、财务状况分析 ...................................................................................................... 356 
十四、现金流量及重大资本支出分析 ...................................................................... 383 
1-1-9 
十五、报告期的利润分配情况以及发行后的利润分配政策 ............................. 386 
十六、本次发行对每股收益影响及填补被摊薄即期回报的措施 .................... 390 
第九节 募集资金运用与未来发展规划 ................................................................. 395 
一、募集资金运用概况 ................................................................................................. 395 
二、募集资金投资项目的具体情况 .......................................................................... 397 
三、募集资金运用对公司经营和财务状况的影响 ............................................... 415 
四、发行人未来三年的发展规划 ............................................................................... 415 
第十节 投资者保护 ................................................................................................. 419 
一、投资者关系的主要安排 ........................................................................................ 419 
二、发行后的股利分配政策 ........................................................................................ 419 
三、本次发行前滚存利润的分配安排 ...................................................................... 423 
四、股东投票机制的建立情况 ................................................................................... 423 
第十一节 其他重要事项 ......................................................................................... 425 
一、重大合同 ................................................................................................................... 425 
二、对外担保情况 .......................................................................................................... 426 
三、重大诉讼或仲裁情况 ............................................................................................ 426 
四、控股股东、实际控制人报告期内重大违法情况 .......................................... 426 
第十二节 有关声明 ................................................................................................. 427 
第十三节 附件 ......................................................................................................... 436 
一、附件 ............................................................................................................................ 436 
二、相关承诺事项 .......................................................................................................... 436 
 
1-1-10 
第一节  释义 
在本招股说明书中，除非文义另有所指，下列简称具有如下含义： 
一、普通术语 
本公司、公司、发行人、特发
服务 
指  深圳市特发服务股份有限公司 
特发物业  指 
深圳市特发物业管理公司、深圳市特发物业管理有限
公司，发行人前身 
特发集团、控股股东  指 
原“深圳经济特区发展公司”，1996年6月更名为
“深圳经济特区发展（集团）公司”，2005年3月
更名为“深圳市特发集团有限公司”，系本公司控股
股东 
深圳市国资委  指 
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，系本公司
实际控制人 
长城资产  指  中国长城资产管理股份有限公司，系特发集团的股东 
东方资产  指  中国东方资产管理股份有限公司，系特发集团的股东 
深投控  指 
深圳市投资控股有限公司，系深圳市投资管理有限公
司等三家国有资产管理公司于2004年10月合并组
建，系特发集团的股东 
南通三建  指 
江苏南通三建集团有限公司，2016年4月，整体变
更为股份有限公司，改名为“江苏南通三建集团股份
有限公司”，系本公司的股东 
特发投资  指  深圳市特发投资有限公司，系本公司的股东 
银坤投资（银坤有限）  指 
深圳市银坤投资股份有限公司，即原“深圳市银坤投
资有限公司”，系本公司的股东 
住建部、建设部  指 
中华人民共和国住房和城乡建设部（原中华人民共和
国建设部） 
国家发改委  指  中华人民共和国国家发展和改革委员会 
中国证监会、证监会  指  中国证券监督管理委员会 
深交所  指  深圳证券交易所 
深圳市市监局  指  深圳市市场监督管理局 
保荐机构、保荐人（主承销
商）、国泰君安 
指  国泰君安证券股份有限公司 
会计师、天健会计师  指  天健会计师事务所（特殊普通合伙） 
发行人律师、国浩律师  指  国浩律师（深圳）事务所 
最近三年、报告期  指  2017年度、2018年度、2019年度 
特发楼宇  指  深圳市特发楼宇科技有限公司，系本公司全资子公司 
1-1-11 
特发政务  指  深圳市特发政务服务有限公司，系本公司控股子公司 
特发商务  指  深圳特发商务有限公司，系本公司全资子公司 
特发资产经营  指 
深圳市特发物业资产经营有限公司，系本公司全资子
公司 
特力物业  指 
深圳市特发特力物业管理有限公司，系本公司全资子
公司 
特发刚果金  指 
特发技术刚果金有限公司（GONGO  TEFA 
TECHNOLOGIE），系本公司全资子公司 
特发餐饮  指  深圳市特发餐饮管理有限公司，系本公司全资子公司 
特发鑫润  指 
深圳市特发鑫润资产经营有限公司，系本公司控股子
公司 
特发东部  指  深圳特发东部服务有限公司，系本公司控股子公司 
山东特发商务  指  山东省特发商务服务有限公司，系本公司控股子公司 
特发政务（天津）  指 
特发政务服务（天津）有限公司，原名为天津市特发
华政务服务有限公司，于2019年8月30日更名，
系本公司控股子公司 
东莞分公司  指  深圳市特发物业管理有限公司东莞分公司 
武汉紫光  指  武汉紫光特发商务服务有限公司，系本公司参股公司 
河南特发  指  河南特发物业服务有限公司，系本公司参股公司 
特发建设  指 
深圳市特发建设服务有限公司，原名为深圳市特发建
设物业管理有限公司，系本公司参股公司 
华为  指  华为技术有限公司及其关联企业 
阿里巴巴  指  阿里巴巴（中国）有限公司及其关联企业 
蚂蚁金服  指  蚂蚁金服（杭州）网络技术有限公司及其关联企业 
腾讯  指  腾讯科技（深圳）有限公司及其关联企业 
特发信息  指  深圳市特发信息股份有限公司 
特力集团  指  深圳市特力（集团）股份有限公司 
特发地产  指  深圳市特发地产有限公司 
特发工程管理  指  深圳市特发工程管理有限责任公司 
绿城服务  指  绿城物业服务集团有限公司（股票代码：02869.HK） 
南都物业  指  南都物业服务股份有限公司（股票代码：603506.SH） 
中海物业  指  中海物业集团有限公司（股票代码：02669.HK） 
盛全服务  指  盛全物业服务股份有限公司（证券代码：834070） 
开元物业  指  浙江开元物业管理股份有限公司（证券代码：831971） 
新大正  指 
重庆新大正物业集团股份有限公司（证券代码：
002968.SZ） 
公司法  指  《中华人民共和国公司法》 
1-1-12 
证券法  指  《中华人民共和国证券法》 
二、专业术语 
物业  指 
已经竣工和正在使用中的各类建筑物、构筑物及附属
设备、配套设施、相关场地等组成的房地产实体以及
依托于该实体上的权益 
业主  指  物业的所有权人 
商业综合体  指 
是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 
会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组
合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能
动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一
的综合体 
物业业态  指 
物业服务企业为满足不同类型的物业进行相应的物
业管理而形成的不同经营型态 
产业园区  指 
由政府或企业为实现产业发展目标而设立的特殊区
位环境，常见的产业园区类型有科技园区、总部基地、
物流园区、文化创意园区等 
IFM  指  Integrated Facility Management，综合设施管理服务 
APP  指  Application，即手机软件 
合同管理面积  指 
根据物业服务合同，纳入物业管理范围内的物业专有
部分、公共部分、设备设施和相关场地的总建筑面积 
合同签约面积  指 
物业服务企业与客户在物业服务合同中约定的物业
服务面积 
中国指数研究院  指  中国指数研究院有限公司，房地产行业研究机构 
中国物业管理行业TOP100研
究组 
指 
由中国物业管理协会、中国指数研究院共同成立的专
项研究组，开展“中国物业服务百强企业”研究 
包干制  指 
业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或
者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务收
费模式 
酬金制  指 
在收取的物业服务费中按约定比例或者约定数额提
取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服
务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者
承担的物业服务收费模式 
公共收益  指 
利用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作
为停放车辆的车位或者利用小区共用部位、共用设施
设备进行经营所产生的收益 
本招股说明书除特别说明外所有数值保留2位小数，若出现总数与各分项数
值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。 
1-1-13 
第二节 概览 
本概览仅对招股说明书全文作扼要提示。投资者做出投资决策前，应认真
阅读招股说明书全文。 
一、发行人及本次发行的中介机构基本情况 
（一）发行人基本情况 
发行人名称 
深圳市特发服务股份
有限公司 
成立日期  1993年5月31日 
注册资本  7,500万元  法定代表人  陈宝杰 
注册地址 
深圳市福田区香蜜湖
街道侨香路1010号
特发文创广场五楼 
主要生产经营地址 
深圳市福田区香蜜
湖街道侨香路
1010号特发文创
广场五楼 
控股股东  特发集团  实际控制人  深圳市国资委 
行业分类 
根据《国民经济行业
分类标准》
（GB/T4754-2017），
公司所处行业名称为
“K70房地产业”之
“K7020物业管理” 
在其他交易场所（申
请）挂牌或上市的情况 
无 
（二）本次发行的有关中介机构 
保荐人 
国泰君安证券股份有
限公司 
主承销商 
国泰君安证券股份
有限公司 
发行人律师 
国浩律师（深圳）事
务所 
其他承销机构  无 
审计机构 
天健会计师事务所
（特殊普通合伙） 
评估机构 
国众联资产评估土
地房地产估价有限
公司 
二、本次发行概况 
（一）本次发行的基本情况 
股票种类  人民币普通股（A股） 
每股面值  1.00元 
发行股数  不超过2,500万股  占发行后总股本比例 
不低于
25.00% 
其中：发行新股数量  不超过2,500万股  占发行后总股本比例 
不低于
25.00% 
1-1-14 
股东公开发售股份数
量 
无  占发行后总股本比例  无 
发行后总股本  10,000 万股 
每股发行价格  【】元/股 
发行市盈率 
【】倍（按发行价格除以每股收益计算，每股收益按【】年度经审
计的扣除非经常性损益前后孰低的归属于母公司股东的净利润除
以发行后总股本计算） 
发行前每股净资产  【】元/股  发行前每股收益  【】元/股 
发行后每股净资产  【】元/股  发行后每股收益  【】元/股 
发行市净率 
【】倍（按发行价格除以每股净资产计算，每股净资产按【】年【】
月【】日经审计的归属于母公司股东的净资产与本次募集资金净额
之和除以发行后总股本计算） 
发行方式 
采用网下向股票配售对象询价配售和网上向社会公众投资者资金
申购定价发行相结合的方式，或采用证券监管部门认可的其他方式 
发行对象 
符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的创业板合格投资
者，或中国证监会、深圳证券交易所等监管部门另有规定的其他对
象（国家法律、法规禁止购买者除外） 
承销方式  余额包销 
拟公开发售股份股东
名称 
无 
发行费用的分摊原则 
本次发行不涉及股东公开发售，不涉及发行费用分摊，发行费用全
部由发行人承担 
募集资金总额  【】万元 
募集资金净额  【】万元 
募集资金投资项目 
物业管理市场拓展项目 
信息化建设项目 
人力资源建设项目 
物业管理智能化升级和节能改造项目 
补充流动资金 
发行费用概算 
费用总额（不含税）为【】万元，其中： 
1、承销及保荐费用【】万元 
2、审计费用【】万元 
3、律师费用【】万元 
4、用于本次发行的信息披露费用【】万元 
5、发行上市费用【】万元 
（二）本次发行上市的重要日期 
刊登发行公告日期  【】 
开始询价推介日期  【】 
1-1-15 
刊登定价公告日期  【】 
申购日期和缴款日期  【】 
股票上市日期  【】 
三、发行人报告期的主要财务数据和财务指标 
 
项目  2019年末/2019年度  2018年末/2018年度 
2017年末/2017年
度 
资产总额（万元）    48,461.17   36,565.98  28,254.41 
归属于母公司所有者
权益（万元） 
  21,725.69   17,475.95  15,214.96 
资产负债率（母公司）
（%） 
46.10  51.08  57.28 
营业收入（万元）    89,121.99   69,901.50  50,759.60 
净利润（万元）    6,761.33   5,527.08  3,667.38 
归属于母公司所有者
的净利润（万元） 
  6,532.87   5,179.95  3,478.12 
扣除非经常性损益后
归属于母公司所有者
的净利润（万元） 
  6,605.52   5,575.35  3,996.01 
基本每股收益（元）  0.87  0.69  0.46 
稀释每股收益（元）  0.87  0.69  0.46 
加权平均净资产收益
率（%） 
29.86  33.61  30.78 
经营活动产生的现金
流量净额（万元） 
    5,742.86     5,019.66  6,384.36 
现金分红（万元）  -  -  - 
研发投入占营业收入
的比例（%） 
-  -  - 
四、发行人的主营业务经营情况 
（一）主营业务基本情况 
特发服务一直以综合设施管理服务为核心业务，致力于成为中国高端综合服
务运营商。公司所从事的服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环
境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、
政府机关、学校、住宅等多种类型，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、
国家电网、腾讯等知名企业。公司相关业务已从珠三角经济圈辐射至国内的环渤
1-1-16 
海经济圈、长三角经济圈、西南经济圈、华中城市经济圈及海外的非洲等地。 
近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资产经
营等业务，设立了特发楼宇、特发政务、特发商务、特发资产经营等子公司。凭
借优质的服务质量，公司与主要客户建立了长期、稳定的服务关系。 
作为公司从事政务服务业务的子公司，特发政务是国内首批专业化政务服务
公司。依托内部高效的管理运作模式和优质的客户资源，在嫁接丰富的项目管理
经验的基础上，公司逐步进入政务服务市场。 
公司提供的政务服务主要包括：工商行政管理与质量监督、社保、税务、不
动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引
导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品
服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。 
（二）竞争地位 
特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一，在行业
中较早推行ISO9001质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、OHSAS18001
职业健康安全管理体系，并获评“深圳知名品牌”。2014年度、2015年度和
2017年度均荣登“中国物业服务百强企业”榜，2017年度荣获“中国产业园区
物业管理优秀企业”、“深圳市物业管理行业协会优秀企业”称号。 
报告期内，公司多次受到核心客户及行业协会等相关单位的嘉奖，具体情况
如下： 
序
号 
获奖主体  奖项名称  授予单位 
1  特发服务 
2018年度深圳市物业管理行业协会优
秀企业 
深圳市物业管理行业协会 
2  特发服务  2017年物业服务百强企业  中国指数研究院 
3  特发服务  中国企业信用评价AAA  中国企业评价协会 
4  特发服务  2016年度优秀供应商  华为 
5  特发服务 
2017华为行政服务专项奖—最佳物业
服务体验 
华为 
6  特发服务  2018年度华为行政服务鼎立协作奖  华为 
7  特发刚果金  2018年最佳合作团队  华为 
1-1-17 
8 
阿里巴巴访客中
心项目 
中国金钥匙组织杭州地区2017年度
优秀服务企业奖 
中国金钥匙组织杭州地区
执委会 
9 
阿里巴巴9号馆
项目 
2018年年度极致服务团队  阿里巴巴 
10  湖畔大学项目  2018年匠心团队奖项  湖畔大学 
11 
特发和平里花园
项目 
2017年度深圳市物业管理优秀项目  深圳市物业管理行业协会 
12 
特发和平里花园
项目 
2018年广东省物业管理示范住宅小区  广东省物业管理行业协会 
13  特发信息港项目  2018年度深圳市物业管理优秀项目  深圳市物业管理行业协会 
14  特发服务 
武汉基地战役嘉奖令（物资保障团队、
环境消毒保障团队） 
华为 
15  特发服务  成都基地“战疫”嘉奖令  华为 
五、发行人创新、创造、创意特征，科技创新、模式创新、业态
创新和新旧产业融合情况 
（一）服务业态和服务内容的多元化创新 
物业服务企业因其贴近客户的业务特性，天然具有“最后一公里”的入口优
势和距离优势。物业服务企业在基础物业服务的基础上开展多元经营已成为行业
发展趋势。多元经营战略可强化企业的品牌价值，其带来的协同效应将为企业带
来更大的发展机遇。 
公司的愿景是成为中国高端综合服务运营商。公司通过多元经营，完善服务
生态圈，满足客户全周期的服务需求。报告期内，公司在综合物业管理服务的基
础上，凭借对市场和行业的发展趋势，以及对客户需求的精准把握，迅速切入政
务服务、商务服务和资产经营等领域。公司的整体服务生态如下： 
1-1-18 
 
如上图所示，公司在原有综合物业管理服务的基础上，衍生出多种服务内容，
除满足公司原有客户的新增需求外，亦使公司接触到更多的潜在客户，各项服务
彼此之间具有较好协同效应。报告期内，政务服务业务已成为公司新的利润增长
点。 
（二）传统业务与新技术的融合创新 
将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，能够有效提高服务质量
与服务效率。以公司园区物业管理为例，公司在部分项目试点引入“智能机器人
巡检系统”，填补了夜间人防、技防管控手段的盲区，该机器人融合多种导航技
术和热成像技术，能够对周围环

1-1-1 
 
 
深圳市特发服务股份有限公司 
深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼 
 
首次公开发行股票并在创业板上市 
招股说明书 
（申报稿） 
 
 
 
保荐机构（主承销商） 
 
中国（上海）自由贸易试验区商城路618号 
本公司的发行申请尚需经深圳证券交易所和中国证监会履行相应程序。本招
股说明书不具有据以发行股票的法律效力，仅供预先披露之用。投资者应当
以正式公告的招股说明书作为投资决定的依据。 
本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板
公司具有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、
经营风险高、业绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。
投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎
作出投资决定。 
1-1-2 
声明 
中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册
申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行
人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之
相反的声明均属虚假不实陈述。 
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责；投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承
担股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险。 
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资
料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 
发行人控股股东承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并承担相应的法律责任。 
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书中财
务会计资料真实、完整。 
发行人及全体董事、监事、高级管理人员、发行人的控股股东以及保荐人、
承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的，将依法赔偿
投资者损失。 
保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者
损失。 
1-1-3 
本次发行概况 
发行股票类型  人民币普通股（A股） 
发行股数 
发行人本次向社会公众首次公开发行不超过2,500万股人民币普
通股（A股），公开发行股份合计数占发行后总股本比例为25%，
首次公开发行不涉及持股满36 个月的原有股东向投资者公开发
售老股 
每股面值  人民币1元 
每股发行价格  【】元 
预计发行日期  【】年【】月【】日 
拟上市的证券交易所和
板块 
深圳证券交易所创业板 
发行后总股本  不超过10,000万股 
保荐人（主承销商）  国泰君安证券股份有限公司 
招股说明书签署日期  【】年【】月【】日 
 
 
1-1-4 
重大事项提示 
本公司特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本招股说
明书全文，并特别注意下列重大事项提示。 
一、本次发行相关的重要承诺和说明 
本公司提示投资者阅读本公司、控股股东、董事、监事、高级管理人员及本
次发行的保荐人及证券服务机构等作出的与本次发行相关的承诺事项。该等承诺
事项详见本招股说明书“第十三节 附件”之“二、相关承诺事项”。 
二、利润分配政策 
本次发行后利润分配政策具体内容详见本招股说明书“第十节 投资者保护”
之“二、发行后的股利分配政策”。 
三、本次发行前滚存利润的分配安排 
本次发行后利润分配政策具体内容详见本招股说明书“第十节 投资者保护”
之“三、本次发行前滚存利润的分配安排”。 
四、填补被摊薄即期回报的措施及承诺 
本公司、控股股东、董事、高管关于填补被摊薄即期回报的措施及承诺具体
内容详见本招股说明书“第十三节 附件”之“二、相关承诺事项”。 
五、对公司持续经营能力可能产生重大不利影响的因素及保荐机
构对发行人是否具备持续经营能力的核查意见 
对公司持续经营能力可能产生重大不利影响的因素及保荐机构对发行人是
否具备持续经营能力的核查意见详见“第八节 财务会计信息与管理层分析”之
“十二、盈利能力分析”之“（九）影响公司持续经营能力产生重大不利影响的
因素及保荐机构对公司持续经营能力的核查结论意见”。 
1-1-5 
六、发行人提醒投资者特别关注风险因素 
投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，请认
真阅读本招股说明书“第四节 风险因素”章节的全部内容。 
1-1-6 
目  录 
声明 ............................................................................................................................... 2 
本次发行概况 ............................................................................................................... 3 
重大事项提示 ............................................................................................................... 4 
目  录 ........................................................................................................................... 6 
第一节  释义 ............................................................................................................. 10 
一、普通术语 ..................................................................................................................... 10 
二、专业术语 ..................................................................................................................... 12 
第二节 概览 ............................................................................................................... 13 
一、发行人及本次发行的中介机构基本情况 .......................................................... 13 
二、本次发行概况 ............................................................................................................ 13 
三、发行人报告期的主要财务数据和财务指标 ...................................................... 15 
四、发行人的主营业务经营情况 ................................................................................. 15 
五、发行人创新、创造、创意特征，科技创新、模式创新、业态创新和新旧
产业融合情况 ..................................................................................................................... 17 
六、发行人选择的具体上市标准 ................................................................................. 18 
七、发行人公司治理特殊安排等重要事项 ............................................................... 19 
八、募集资金用途 ............................................................................................................ 19 
第三节 本次发行概况 ............................................................................................... 20 
一、本次发行的基本情况 .............................................................................................. 20 
二、本次发行有关机构 ................................................................................................... 21 
三、发行人与有关中介机构的股权关系或其他权益关系 ................................... 22 
四、与本次发行上市有关的重要日期 ........................................................................ 23 
第四节 风险因素 ....................................................................................................... 24 
一、市场风险 ..................................................................................................................... 24 
二、经营风险 ..................................................................................................................... 24 
三、财务风险 ..................................................................................................................... 27 
四、管理风险 ..................................................................................................................... 29 
五、募投项目实施风险 ................................................................................................... 30 
1-1-7 
六、发行失败的风险 ........................................................................................................ 31 
第五节 发行人基本情况 ........................................................................................... 32 
一、发行人的基本情况 ................................................................................................... 32 
二、发行人设立情况 ........................................................................................................ 32 
三、发行人报告期内重大资产重组情况 ................................................................... 46 
四、发行人在其他证券市场的上市/挂牌情况 ........................................................ 46 
五、发行人的股权结构和组织结构 ............................................................................ 46 
六、公司控股子公司、参股公司的基本情况 .......................................................... 49 
七、持有公司5%以上股份的主要股东及实际控制人的基本情况 ..................... 76 
八、发行人股本情况 ........................................................................................................ 93 
九、董事、监事、高级管理人员及其他核心人员的简要情况 .......................... 95 
十、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员兼职情况 ............................. 100 
十一、公司与董事、监事、高级管理人员之间的协议、所作承诺及履行情况
 .............................................................................................................................................. 105 
十二、公司董事、监事、高级管理人员近两年的变动情况 ............................. 105 
十三、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员的对外投资情况 ........... 108 
十四、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员及其近亲属持有公司股份
情况 ..................................................................................................................................... 109 
十五、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员薪酬情况 ........................ 110 
十六、发行人申报前已经制定或实施的股权激励及相关安排 ........................ 112 
十七、员工情况 ............................................................................................................... 113 
第六节 业务和技术 ................................................................................................. 121 
一、发行人主营业务、主要产品或服务的情况 .................................................... 121 
二、发行人所处行业的基本情况 ............................................................................... 131 
三、发行人的销售情况和主要客户 .......................................................................... 157 
四、发行人采购情况和主要供应商 .......................................................................... 171 
五、发行人与业务相关的主要固定资产及无形资产 .......................................... 190 
六、拥有的特许经营权的情况 ................................................................................... 209 
七、发行人技术情况 ...................................................................................................... 209 
1-1-8 
八、发行人境外生产经营情况 ................................................................................... 211 
第七节 公司治理和独立性 ..................................................................................... 213 
一、股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度的建立健全及
运行情况 ............................................................................................................................ 213 
二、发行人内部控制情况 ............................................................................................ 217 
三、公司的违法违规情况 ............................................................................................ 218 
四、公司报告期资金占用及违规担保情况 ............................................................. 222 
五、发行人独立经营情况 ............................................................................................ 222 
六、同业竞争情况 .......................................................................................................... 224 
七、关联方及关联关系 ................................................................................................. 229 
八、关联交易情况 .......................................................................................................... 239 
九、报告期内关联交易制度的执行情况及独立董事意见 ................................. 263 
十、关于减少并规范关联交易的承诺 ...................................................................... 265 
第八节 财务会计信息与管理层分析 ..................................................................... 268 
一、发行人最近三年的财务报表 ............................................................................... 268 
二、注册会计师审计意见 ............................................................................................ 277 
三、与财务会计信息相关的重大事项或重要性水平的判断标准 .................... 277 
四、影响收入、成本、费用和利润的主要因素，以及对公司具有核心意义，
或其变动对业绩变动具有较强预示作用的财务和非财务指标 ........................ 278 
五、财务报告审计基准日至招股说明书签署日之间的相关财务信息 ........... 280 
六、重要会计政策及会计估计 ................................................................................... 281 
七、发行人报告期内执行的税收政策 ...................................................................... 312 
八、财务报表分部信息 ................................................................................................. 314 
九、非经常性损益情况 ................................................................................................. 315 
十、报告期内公司主要财务指标 ............................................................................... 316 
十一、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项 ................................. 319 
十二、盈利能力分析 ...................................................................................................... 320 
十三、财务状况分析 ...................................................................................................... 356 
十四、现金流量及重大资本支出分析 ...................................................................... 383 
1-1-9 
十五、报告期的利润分配情况以及发行后的利润分配政策 ............................. 386 
十六、本次发行对每股收益影响及填补被摊薄即期回报的措施 .................... 390 
第九节 募集资金运用与未来发展规划 ................................................................. 395 
一、募集资金运用概况 ................................................................................................. 395 
二、募集资金投资项目的具体情况 .......................................................................... 397 
三、募集资金运用对公司经营和财务状况的影响 ............................................... 415 
四、发行人未来三年的发展规划 ............................................................................... 415 
第十节 投资者保护 ................................................................................................. 419 
一、投资者关系的主要安排 ........................................................................................ 419 
二、发行后的股利分配政策 ........................................................................................ 419 
三、本次发行前滚存利润的分配安排 ...................................................................... 423 
四、股东投票机制的建立情况 ................................................................................... 423 
第十一节 其他重要事项 ......................................................................................... 425 
一、重大合同 ................................................................................................................... 425 
二、对外担保情况 .......................................................................................................... 426 
三、重大诉讼或仲裁情况 ............................................................................................ 426 
四、控股股东、实际控制人报告期内重大违法情况 .......................................... 426 
第十二节 有关声明 ................................................................................................. 427 
第十三节 附件 ......................................................................................................... 436 
一、附件 ............................................................................................................................ 436 
二、相关承诺事项 .......................................................................................................... 436 
 
1-1-10 
第一节  释义 
在本招股说明书中，除非文义另有所指，下列简称具有如下含义： 
一、普通术语 
本公司、公司、发行人、特发
服务 
指  深圳市特发服务股份有限公司 
特发物业  指 
深圳市特发物业管理公司、深圳市特发物业管理有限
公司，发行人前身 
特发集团、控股股东  指 
原“深圳经济特区发展公司”，1996年6月更名为
“深圳经济特区发展（集团）公司”，2005年3月
更名为“深圳市特发集团有限公司”，系本公司控股
股东 
深圳市国资委  指 
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，系本公司
实际控制人 
长城资产  指  中国长城资产管理股份有限公司，系特发集团的股东 
东方资产  指  中国东方资产管理股份有限公司，系特发集团的股东 
深投控  指 
深圳市投资控股有限公司，系深圳市投资管理有限公
司等三家国有资产管理公司于2004年10月合并组
建，系特发集团的股东 
南通三建  指 
江苏南通三建集团有限公司，2016年4月，整体变
更为股份有限公司，改名为“江苏南通三建集团股份
有限公司”，系本公司的股东 
特发投资  指  深圳市特发投资有限公司，系本公司的股东 
银坤投资（银坤有限）  指 
深圳市银坤投资股份有限公司，即原“深圳市银坤投
资有限公司”，系本公司的股东 
住建部、建设部  指 
中华人民共和国住房和城乡建设部（原中华人民共和
国建设部） 
国家发改委  指  中华人民共和国国家发展和改革委员会 
中国证监会、证监会  指  中国证券监督管理委员会 
深交所  指  深圳证券交易所 
深圳市市监局  指  深圳市市场监督管理局 
保荐机构、保荐人（主承销
商）、国泰君安 
指  国泰君安证券股份有限公司 
会计师、天健会计师  指  天健会计师事务所（特殊普通合伙） 
发行人律师、国浩律师  指  国浩律师（深圳）事务所 
最近三年、报告期  指  2017年度、2018年度、2019年度 
特发楼宇  指  深圳市特发楼宇科技有限公司，系本公司全资子公司 
1-1-11 
特发政务  指  深圳市特发政务服务有限公司，系本公司控股子公司 
特发商务  指  深圳特发商务有限公司，系本公司全资子公司 
特发资产经营  指 
深圳市特发物业资产经营有限公司，系本公司全资子
公司 
特力物业  指 
深圳市特发特力物业管理有限公司，系本公司全资子
公司 
特发刚果金  指 
特发技术刚果金有限公司（GONGO  TEFA 
TECHNOLOGIE），系本公司全资子公司 
特发餐饮  指  深圳市特发餐饮管理有限公司，系本公司全资子公司 
特发鑫润  指 
深圳市特发鑫润资产经营有限公司，系本公司控股子
公司 
特发东部  指  深圳特发东部服务有限公司，系本公司控股子公司 
山东特发商务  指  山东省特发商务服务有限公司，系本公司控股子公司 
特发政务（天津）  指 
特发政务服务（天津）有限公司，原名为天津市特发
华政务服务有限公司，于2019年8月30日更名，
系本公司控股子公司 
东莞分公司  指  深圳市特发物业管理有限公司东莞分公司 
武汉紫光  指  武汉紫光特发商务服务有限公司，系本公司参股公司 
河南特发  指  河南特发物业服务有限公司，系本公司参股公司 
特发建设  指 
深圳市特发建设服务有限公司，原名为深圳市特发建
设物业管理有限公司，系本公司参股公司 
华为  指  华为技术有限公司及其关联企业 
阿里巴巴  指  阿里巴巴（中国）有限公司及其关联企业 
蚂蚁金服  指  蚂蚁金服（杭州）网络技术有限公司及其关联企业 
腾讯  指  腾讯科技（深圳）有限公司及其关联企业 
特发信息  指  深圳市特发信息股份有限公司 
特力集团  指  深圳市特力（集团）股份有限公司 
特发地产  指  深圳市特发地产有限公司 
特发工程管理  指  深圳市特发工程管理有限责任公司 
绿城服务  指  绿城物业服务集团有限公司（股票代码：02869.HK） 
南都物业  指  南都物业服务股份有限公司（股票代码：603506.SH） 
中海物业  指  中海物业集团有限公司（股票代码：02669.HK） 
盛全服务  指  盛全物业服务股份有限公司（证券代码：834070） 
开元物业  指  浙江开元物业管理股份有限公司（证券代码：831971） 
新大正  指 
重庆新大正物业集团股份有限公司（证券代码：
002968.SZ） 
公司法  指  《中华人民共和国公司法》 
1-1-12 
证券法  指  《中华人民共和国证券法》 
二、专业术语 
物业  指 
已经竣工和正在使用中的各类建筑物、构筑物及附属
设备、配套设施、相关场地等组成的房地产实体以及
依托于该实体上的权益 
业主  指  物业的所有权人 
商业综合体  指 
是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 
会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组
合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能
动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一
的综合体 
物业业态  指 
物业服务企业为满足不同类型的物业进行相应的物
业管理而形成的不同经营型态 
产业园区  指 
由政府或企业为实现产业发展目标而设立的特殊区
位环境，常见的产业园区类型有科技园区、总部基地、
物流园区、文化创意园区等 
IFM  指  Integrated Facility Management，综合设施管理服务 
APP  指  Application，即手机软件 
合同管理面积  指 
根据物业服务合同，纳入物业管理范围内的物业专有
部分、公共部分、设备设施和相关场地的总建筑面积 
合同签约面积  指 
物业服务企业与客户在物业服务合同中约定的物业
服务面积 
中国指数研究院  指  中国指数研究院有限公司，房地产行业研究机构 
中国物业管理行业TOP100研
究组 
指 
由中国物业管理协会、中国指数研究院共同成立的专
项研究组，开展“中国物业服务百强企业”研究 
包干制  指 
业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或
者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务收
费模式 
酬金制  指 
在收取的物业服务费中按约定比例或者约定数额提
取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服
务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者
承担的物业服务收费模式 
公共收益  指 
利用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作
为停放车辆的车位或者利用小区共用部位、共用设施
设备进行经营所产生的收益 
本招股说明书除特别说明外所有数值保留2位小数，若出现总数与各分项数
值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。 
1-1-13 
第二节 概览 
本概览仅对招股说明书全文作扼要提示。投资者做出投资决策前，应认真
阅读招股说明书全文。 
一、发行人及本次发行的中介机构基本情况 
（一）发行人基本情况 
发行人名称 
深圳市特发服务股份
有限公司 
成立日期  1993年5月31日 
注册资本  7,500万元  法定代表人  陈宝杰 
注册地址 
深圳市福田区香蜜湖
街道侨香路1010号
特发文创广场五楼 
主要生产经营地址 
深圳市福田区香蜜
湖街道侨香路
1010号特发文创
广场五楼 
控股股东  特发集团  实际控制人  深圳市国资委 
行业分类 
根据《国民经济行业
分类标准》
（GB/T4754-2017），
公司所处行业名称为
“K70房地产业”之
“K7020物业管理” 
在其他交易场所（申
请）挂牌或上市的情况 
无 
（二）本次发行的有关中介机构 
保荐人 
国泰君安证券股份有
限公司 
主承销商 
国泰君安证券股份
有限公司 
发行人律师 
国浩律师（深圳）事
务所 
其他承销机构  无 
审计机构 
天健会计师事务所
（特殊普通合伙） 
评估机构 
国众联资产评估土
地房地产估价有限
公司 
二、本次发行概况 
（一）本次发行的基本情况 
股票种类  人民币普通股（A股） 
每股面值  1.00元 
发行股数  不超过2,500万股  占发行后总股本比例 
不低于
25.00% 
其中：发行新股数量  不超过2,500万股  占发行后总股本比例 
不低于
25.00% 
1-1-14 
股东公开发售股份数
量 
无  占发行后总股本比例  无 
发行后总股本  10,000 万股 
每股发行价格  【】元/股 
发行市盈率 
【】倍（按发行价格除以每股收益计算，每股收益按【】年度经审
计的扣除非经常性损益前后孰低的归属于母公司股东的净利润除
以发行后总股本计算） 
发行前每股净资产  【】元/股  发行前每股收益  【】元/股 
发行后每股净资产  【】元/股  发行后每股收益  【】元/股 
发行市净率 
【】倍（按发行价格除以每股净资产计算，每股净资产按【】年【】
月【】日经审计的归属于母公司股东的净资产与本次募集资金净额
之和除以发行后总股本计算） 
发行方式 
采用网下向股票配售对象询价配售和网上向社会公众投资者资金
申购定价发行相结合的方式，或采用证券监管部门认可的其他方式 
发行对象 
符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的创业板合格投资
者，或中国证监会、深圳证券交易所等监管部门另有规定的其他对
象（国家法律、法规禁止购买者除外） 
承销方式  余额包销 
拟公开发售股份股东
名称 
无 
发行费用的分摊原则 
本次发行不涉及股东公开发售，不涉及发行费用分摊，发行费用全
部由发行人承担 
募集资金总额  【】万元 
募集资金净额  【】万元 
募集资金投资项目 
物业管理市场拓展项目 
信息化建设项目 
人力资源建设项目 
物业管理智能化升级和节能改造项目 
补充流动资金 
发行费用概算 
费用总额（不含税）为【】万元，其中： 
1、承销及保荐费用【】万元 
2、审计费用【】万元 
3、律师费用【】万元 
4、用于本次发行的信息披露费用【】万元 
5、发行上市费用【】万元 
（二）本次发行上市的重要日期 
刊登发行公告日期  【】 
开始询价推介日期  【】 
1-1-15 
刊登定价公告日期  【】 
申购日期和缴款日期  【】 
股票上市日期  【】 
三、发行人报告期的主要财务数据和财务指标 
 
项目  2019年末/2019年度  2018年末/2018年度 
2017年末/2017年
度 
资产总额（万元）    48,461.17   36,565.98  28,254.41 
归属于母公司所有者
权益（万元） 
  21,725.69   17,475.95  15,214.96 
资产负债率（母公司）
（%） 
46.10  51.08  57.28 
营业收入（万元）    89,121.99   69,901.50  50,759.60 
净利润（万元）    6,761.33   5,527.08  3,667.38 
归属于母公司所有者
的净利润（万元） 
  6,532.87   5,179.95  3,478.12 
扣除非经常性损益后
归属于母公司所有者
的净利润（万元） 
  6,605.52   5,575.35  3,996.01 
基本每股收益（元）  0.87  0.69  0.46 
稀释每股收益（元）  0.87  0.69  0.46 
加权平均净资产收益
率（%） 
29.86  33.61  30.78 
经营活动产生的现金
流量净额（万元） 
    5,742.86     5,019.66  6,384.36 
现金分红（万元）  -  -  - 
研发投入占营业收入
的比例（%） 
-  -  - 
四、发行人的主营业务经营情况 
（一）主营业务基本情况 
特发服务一直以综合设施管理服务为核心业务，致力于成为中国高端综合服
务运营商。公司所从事的服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环
境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、
政府机关、学校、住宅等多种类型，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、
国家电网、腾讯等知名企业。公司相关业务已从珠三角经济圈辐射至国内的环渤
1-1-16 
海经济圈、长三角经济圈、西南经济圈、华中城市经济圈及海外的非洲等地。 
近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资产经
营等业务，设立了特发楼宇、特发政务、特发商务、特发资产经营等子公司。凭
借优质的服务质量，公司与主要客户建立了长期、稳定的服务关系。 
作为公司从事政务服务业务的子公司，特发政务是国内首批专业化政务服务
公司。依托内部高效的管理运作模式和优质的客户资源，在嫁接丰富的项目管理
经验的基础上，公司逐步进入政务服务市场。 
公司提供的政务服务主要包括：工商行政管理与质量监督、社保、税务、不
动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引
导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品
服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。 
（二）竞争地位 
特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一，在行业
中较早推行ISO9001质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、OHSAS18001
职业健康安全管理体系，并获评“深圳知名品牌”。2014年度、2015年度和
2017年度均荣登“中国物业服务百强企业”榜，2017年度荣获“中国产业园区
物业管理优秀企业”、“深圳市物业管理行业协会优秀企业”称号。 
报告期内，公司多次受到核心客户及行业协会等相关单位的嘉奖，具体情况
如下： 
序
号 
获奖主体  奖项名称  授予单位 
1  特发服务 
2018年度深圳市物业管理行业协会优
秀企业 
深圳市物业管理行业协会 
2  特发服务  2017年物业服务百强企业  中国指数研究院 
3  特发服务  中国企业信用评价AAA  中国企业评价协会 
4  特发服务  2016年度优秀供应商  华为 
5  特发服务 
2017华为行政服务专项奖—最佳物业
服务体验 
华为 
6  特发服务  2018年度华为行政服务鼎立协作奖  华为 
7  特发刚果金  2018年最佳合作团队  华为 
1-1-17 
8 
阿里巴巴访客中
心项目 
中国金钥匙组织杭州地区2017年度
优秀服务企业奖 
中国金钥匙组织杭州地区
执委会 
9 
阿里巴巴9号馆
项目 
2018年年度极致服务团队  阿里巴巴 
10  湖畔大学项目  2018年匠心团队奖项  湖畔大学 
11 
特发和平里花园
项目 
2017年度深圳市物业管理优秀项目  深圳市物业管理行业协会 
12 
特发和平里花园
项目 
2018年广东省物业管理示范住宅小区  广东省物业管理行业协会 
13  特发信息港项目  2018年度深圳市物业管理优秀项目  深圳市物业管理行业协会 
14  特发服务 
武汉基地战役嘉奖令（物资保障团队、
环境消毒保障团队） 
华为 
15  特发服务  成都基地“战疫”嘉奖令  华为 
五、发行人创新、创造、创意特征，科技创新、模式创新、业态
创新和新旧产业融合情况 
（一）服务业态和服务内容的多元化创新 
物业服务企业因其贴近客户的业务特性，天然具有“最后一公里”的入口优
势和距离优势。物业服务企业在基础物业服务的基础上开展多元经营已成为行业
发展趋势。多元经营战略可强化企业的品牌价值，其带来的协同效应将为企业带
来更大的发展机遇。 
公司的愿景是成为中国高端综合服务运营商。公司通过多元经营，完善服务
生态圈，满足客户全周期的服务需求。报告期内，公司在综合物业管理服务的基
础上，凭借对市场和行业的发展趋势，以及对客户需求的精准把握，迅速切入政
务服务、商务服务和资产经营等领域。公司的整体服务生态如下： 
1-1-18 
 
如上图所示，公司在原有综合物业管理服务的基础上，衍生出多种服务内容，
除满足公司原有客户的新增需求外，亦使公司接触到更多的潜在客户，各项服务
彼此之间具有较好协同效应。报告期内，政务服务业务已成为公司新的利润增长
点。 
（二）传统业务与新技术的融合创新 
将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，能够有效提高服务质量
与服务效率。以公司园区物业管理为例，公司在部分项目试点引入“智能机器人
巡检系统”，填补了夜间人防、技防管控手段的盲区，该机器人融合多种导航技
术和热成像技术，能够对周围环

1-1-1 
 
 
深圳市特发服务股份有限公司 
深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼 
 
首次公开发行股票并在创业板上市 
招股说明书 
（申报稿） 
 
 
 
保荐机构（主承销商） 
 
中国（上海）自由贸易试验区商城路618号 
本公司的发行申请尚需经深圳证券交易所和中国证监会履行相应程序。本招
股说明书不具有据以发行股票的法律效力，仅供预先披露之用。投资者应当
以正式公告的招股说明书作为投资决定的依据。 
本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板
公司具有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、
经营风险高、业绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。
投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎
作出投资决定。 
1-1-2 
声明 
中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册
申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行
人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之
相反的声明均属虚假不实陈述。 
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责；投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承
担股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险。 
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资
料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 
发行人控股股东承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并承担相应的法律责任。 
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书中财
务会计资料真实、完整。 
发行人及全体董事、监事、高级管理人员、发行人的控股股东以及保荐人、
承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的，将依法赔偿
投资者损失。 
保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者
损失。 
1-1-3 
本次发行概况 
发行股票类型  人民币普通股（A股） 
发行股数 
发行人本次向社会公众首次公开发行不超过2,500万股人民币普
通股（A股），公开发行股份合计数占发行后总股本比例为25%，
首次公开发行不涉及持股满36 个月的原有股东向投资者公开发
售老股 
每股面值  人民币1元 
每股发行价格  【】元 
预计发行日期  【】年【】月【】日 
拟上市的证券交易所和
板块 
深圳证券交易所创业板 
发行后总股本  不超过10,000万股 
保荐人（主承销商）  国泰君安证券股份有限公司 
招股说明书签署日期  【】年【】月【】日 
 
 
1-1-4 
重大事项提示 
本公司特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本招股说
明书全文，并特别注意下列重大事项提示。 
一、本次发行相关的重要承诺和说明 
本公司提示投资者阅读本公司、控股股东、董事、监事、高级管理人员及本
次发行的保荐人及证券服务机构等作出的与本次发行相关的承诺事项。该等承诺
事项详见本招股说明书“第十三节 附件”之“二、相关承诺事项”。 
二、利润分配政策 
本次发行后利润分配政策具体内容详见本招股说明书“第十节 投资者保护”
之“二、发行后的股利分配政策”。 
三、本次发行前滚存利润的分配安排 
本次发行后利润分配政策具体内容详见本招股说明书“第十节 投资者保护”
之“三、本次发行前滚存利润的分配安排”。 
四、填补被摊薄即期回报的措施及承诺 
本公司、控股股东、董事、高管关于填补被摊薄即期回报的措施及承诺具体
内容详见本招股说明书“第十三节 附件”之“二、相关承诺事项”。 
五、对公司持续经营能力可能产生重大不利影响的因素及保荐机
构对发行人是否具备持续经营能力的核查意见 
对公司持续经营能力可能产生重大不利影响的因素及保荐机构对发行人是
否具备持续经营能力的核查意见详见“第八节 财务会计信息与管理层分析”之
“十二、盈利能力分析”之“（九）影响公司持续经营能力产生重大不利影响的
因素及保荐机构对公司持续经营能力的核查结论意见”。 
1-1-5 
六、发行人提醒投资者特别关注风险因素 
投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，请认
真阅读本招股说明书“第四节 风险因素”章节的全部内容。 
1-1-6 
目  录 
声明 ............................................................................................................................... 2 
本次发行概况 ............................................................................................................... 3 
重大事项提示 ............................................................................................................... 4 
目  录 ........................................................................................................................... 6 
第一节  释义 ............................................................................................................. 10 
一、普通术语 ..................................................................................................................... 10 
二、专业术语 ..................................................................................................................... 12 
第二节 概览 ............................................................................................................... 13 
一、发行人及本次发行的中介机构基本情况 .......................................................... 13 
二、本次发行概况 ............................................................................................................ 13 
三、发行人报告期的主要财务数据和财务指标 ...................................................... 15 
四、发行人的主营业务经营情况 ................................................................................. 15 
五、发行人创新、创造、创意特征，科技创新、模式创新、业态创新和新旧
产业融合情况 ..................................................................................................................... 17 
六、发行人选择的具体上市标准 ................................................................................. 18 
七、发行人公司治理特殊安排等重要事项 ............................................................... 19 
八、募集资金用途 ............................................................................................................ 19 
第三节 本次发行概况 ............................................................................................... 20 
一、本次发行的基本情况 .............................................................................................. 20 
二、本次发行有关机构 ................................................................................................... 21 
三、发行人与有关中介机构的股权关系或其他权益关系 ................................... 22 
四、与本次发行上市有关的重要日期 ........................................................................ 23 
第四节 风险因素 ....................................................................................................... 24 
一、市场风险 ..................................................................................................................... 24 
二、经营风险 ..................................................................................................................... 24 
三、财务风险 ..................................................................................................................... 27 
四、管理风险 ..................................................................................................................... 29 
五、募投项目实施风险 ................................................................................................... 30 
1-1-7 
六、发行失败的风险 ........................................................................................................ 31 
第五节 发行人基本情况 ........................................................................................... 32 
一、发行人的基本情况 ................................................................................................... 32 
二、发行人设立情况 ........................................................................................................ 32 
三、发行人报告期内重大资产重组情况 ................................................................... 46 
四、发行人在其他证券市场的上市/挂牌情况 ........................................................ 46 
五、发行人的股权结构和组织结构 ............................................................................ 46 
六、公司控股子公司、参股公司的基本情况 .......................................................... 49 
七、持有公司5%以上股份的主要股东及实际控制人的基本情况 ..................... 76 
八、发行人股本情况 ........................................................................................................ 93 
九、董事、监事、高级管理人员及其他核心人员的简要情况 .......................... 95 
十、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员兼职情况 ............................. 100 
十一、公司与董事、监事、高级管理人员之间的协议、所作承诺及履行情况
 .............................................................................................................................................. 105 
十二、公司董事、监事、高级管理人员近两年的变动情况 ............................. 105 
十三、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员的对外投资情况 ........... 108 
十四、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员及其近亲属持有公司股份
情况 ..................................................................................................................................... 109 
十五、董事、监事、高级管理人员和其他核心人员薪酬情况 ........................ 110 
十六、发行人申报前已经制定或实施的股权激励及相关安排 ........................ 112 
十七、员工情况 ............................................................................................................... 113 
第六节 业务和技术 ................................................................................................. 121 
一、发行人主营业务、主要产品或服务的情况 .................................................... 121 
二、发行人所处行业的基本情况 ............................................................................... 131 
三、发行人的销售情况和主要客户 .......................................................................... 157 
四、发行人采购情况和主要供应商 .......................................................................... 171 
五、发行人与业务相关的主要固定资产及无形资产 .......................................... 190 
六、拥有的特许经营权的情况 ................................................................................... 209 
七、发行人技术情况 ...................................................................................................... 209 
1-1-8 
八、发行人境外生产经营情况 ................................................................................... 211 
第七节 公司治理和独立性 ..................................................................................... 213 
一、股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度的建立健全及
运行情况 ............................................................................................................................ 213 
二、发行人内部控制情况 ............................................................................................ 217 
三、公司的违法违规情况 ............................................................................................ 218 
四、公司报告期资金占用及违规担保情况 ............................................................. 222 
五、发行人独立经营情况 ............................................................................................ 222 
六、同业竞争情况 .......................................................................................................... 224 
七、关联方及关联关系 ................................................................................................. 229 
八、关联交易情况 .......................................................................................................... 239 
九、报告期内关联交易制度的执行情况及独立董事意见 ................................. 263 
十、关于减少并规范关联交易的承诺 ...................................................................... 265 
第八节 财务会计信息与管理层分析 ..................................................................... 268 
一、发行人最近三年的财务报表 ............................................................................... 268 
二、注册会计师审计意见 ............................................................................................ 277 
三、与财务会计信息相关的重大事项或重要性水平的判断标准 .................... 277 
四、影响收入、成本、费用和利润的主要因素，以及对公司具有核心意义，
或其变动对业绩变动具有较强预示作用的财务和非财务指标 ........................ 278 
五、财务报告审计基准日至招股说明书签署日之间的相关财务信息 ........... 280 
六、重要会计政策及会计估计 ................................................................................... 281 
七、发行人报告期内执行的税收政策 ...................................................................... 312 
八、财务报表分部信息 ................................................................................................. 314 
九、非经常性损益情况 ................................................................................................. 315 
十、报告期内公司主要财务指标 ............................................................................... 316 
十一、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项 ................................. 319 
十二、盈利能力分析 ...................................................................................................... 320 
十三、财务状况分析 ...................................................................................................... 356 
十四、现金流量及重大资本支出分析 ...................................................................... 383 
1-1-9 
十五、报告期的利润分配情况以及发行后的利润分配政策 ............................. 386 
十六、本次发行对每股收益影响及填补被摊薄即期回报的措施 .................... 390 
第九节 募集资金运用与未来发展规划 ................................................................. 395 
一、募集资金运用概况 ................................................................................................. 395 
二、募集资金投资项目的具体情况 .......................................................................... 397 
三、募集资金运用对公司经营和财务状况的影响 ............................................... 415 
四、发行人未来三年的发展规划 ............................................................................... 415 
第十节 投资者保护 ................................................................................................. 419 
一、投资者关系的主要安排 ........................................................................................ 419 
二、发行后的股利分配政策 ........................................................................................ 419 
三、本次发行前滚存利润的分配安排 ...................................................................... 423 
四、股东投票机制的建立情况 ................................................................................... 423 
第十一节 其他重要事项 ......................................................................................... 425 
一、重大合同 ................................................................................................................... 425 
二、对外担保情况 .......................................................................................................... 426 
三、重大诉讼或仲裁情况 ............................................................................................ 426 
四、控股股东、实际控制人报告期内重大违法情况 .......................................... 426 
第十二节 有关声明 ................................................................................................. 427 
第十三节 附件 ......................................................................................................... 436 
一、附件 ............................................................................................................................ 436 
二、相关承诺事项 .......................................................................................................... 436 
 
1-1-10 
第一节  释义 
在本招股说明书中，除非文义另有所指，下列简称具有如下含义： 
一、普通术语 
本公司、公司、发行人、特发
服务 
指  深圳市特发服务股份有限公司 
特发物业  指 
深圳市特发物业管理公司、深圳市特发物业管理有限
公司，发行人前身 
特发集团、控股股东  指 
原“深圳经济特区发展公司”，1996年6月更名为
“深圳经济特区发展（集团）公司”，2005年3月
更名为“深圳市特发集团有限公司”，系本公司控股
股东 
深圳市国资委  指 
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，系本公司
实际控制人 
长城资产  指  中国长城资产管理股份有限公司，系特发集团的股东 
东方资产  指  中国东方资产管理股份有限公司，系特发集团的股东 
深投控  指 
深圳市投资控股有限公司，系深圳市投资管理有限公
司等三家国有资产管理公司于2004年10月合并组
建，系特发集团的股东 
南通三建  指 
江苏南通三建集团有限公司，2016年4月，整体变
更为股份有限公司，改名为“江苏南通三建集团股份
有限公司”，系本公司的股东 
特发投资  指  深圳市特发投资有限公司，系本公司的股东 
银坤投资（银坤有限）  指 
深圳市银坤投资股份有限公司，即原“深圳市银坤投
资有限公司”，系本公司的股东 
住建部、建设部  指 
中华人民共和国住房和城乡建设部（原中华人民共和
国建设部） 
国家发改委  指  中华人民共和国国家发展和改革委员会 
中国证监会、证监会  指  中国证券监督管理委员会 
深交所  指  深圳证券交易所 
深圳市市监局  指  深圳市市场监督管理局 
保荐机构、保荐人（主承销
商）、国泰君安 
指  国泰君安证券股份有限公司 
会计师、天健会计师  指  天健会计师事务所（特殊普通合伙） 
发行人律师、国浩律师  指  国浩律师（深圳）事务所 
最近三年、报告期  指  2017年度、2018年度、2019年度 
特发楼宇  指  深圳市特发楼宇科技有限公司，系本公司全资子公司 
1-1-11 
特发政务  指  深圳市特发政务服务有限公司，系本公司控股子公司 
特发商务  指  深圳特发商务有限公司，系本公司全资子公司 
特发资产经营  指 
深圳市特发物业资产经营有限公司，系本公司全资子
公司 
特力物业  指 
深圳市特发特力物业管理有限公司，系本公司全资子
公司 
特发刚果金  指 
特发技术刚果金有限公司（GONGO  TEFA 
TECHNOLOGIE），系本公司全资子公司 
特发餐饮  指  深圳市特发餐饮管理有限公司，系本公司全资子公司 
特发鑫润  指 
深圳市特发鑫润资产经营有限公司，系本公司控股子
公司 
特发东部  指  深圳特发东部服务有限公司，系本公司控股子公司 
山东特发商务  指  山东省特发商务服务有限公司，系本公司控股子公司 
特发政务（天津）  指 
特发政务服务（天津）有限公司，原名为天津市特发
华政务服务有限公司，于2019年8月30日更名，
系本公司控股子公司 
东莞分公司  指  深圳市特发物业管理有限公司东莞分公司 
武汉紫光  指  武汉紫光特发商务服务有限公司，系本公司参股公司 
河南特发  指  河南特发物业服务有限公司，系本公司参股公司 
特发建设  指 
深圳市特发建设服务有限公司，原名为深圳市特发建
设物业管理有限公司，系本公司参股公司 
华为  指  华为技术有限公司及其关联企业 
阿里巴巴  指  阿里巴巴（中国）有限公司及其关联企业 
蚂蚁金服  指  蚂蚁金服（杭州）网络技术有限公司及其关联企业 
腾讯  指  腾讯科技（深圳）有限公司及其关联企业 
特发信息  指  深圳市特发信息股份有限公司 
特力集团  指  深圳市特力（集团）股份有限公司 
特发地产  指  深圳市特发地产有限公司 
特发工程管理  指  深圳市特发工程管理有限责任公司 
绿城服务  指  绿城物业服务集团有限公司（股票代码：02869.HK） 
南都物业  指  南都物业服务股份有限公司（股票代码：603506.SH） 
中海物业  指  中海物业集团有限公司（股票代码：02669.HK） 
盛全服务  指  盛全物业服务股份有限公司（证券代码：834070） 
开元物业  指  浙江开元物业管理股份有限公司（证券代码：831971） 
新大正  指 
重庆新大正物业集团股份有限公司（证券代码：
002968.SZ） 
公司法  指  《中华人民共和国公司法》 
1-1-12 
证券法  指  《中华人民共和国证券法》 
二、专业术语 
物业  指 
已经竣工和正在使用中的各类建筑物、构筑物及附属
设备、配套设施、相关场地等组成的房地产实体以及
依托于该实体上的权益 
业主  指  物业的所有权人 
商业综合体  指 
是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 
会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组
合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能
动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一
的综合体 
物业业态  指 
物业服务企业为满足不同类型的物业进行相应的物
业管理而形成的不同经营型态 
产业园区  指 
由政府或企业为实现产业发展目标而设立的特殊区
位环境，常见的产业园区类型有科技园区、总部基地、
物流园区、文化创意园区等 
IFM  指  Integrated Facility Management，综合设施管理服务 
APP  指  Application，即手机软件 
合同管理面积  指 
根据物业服务合同，纳入物业管理范围内的物业专有
部分、公共部分、设备设施和相关场地的总建筑面积 
合同签约面积  指 
物业服务企业与客户在物业服务合同中约定的物业
服务面积 
中国指数研究院  指  中国指数研究院有限公司，房地产行业研究机构 
中国物业管理行业TOP100研
究组 
指 
由中国物业管理协会、中国指数研究院共同成立的专
项研究组，开展“中国物业服务百强企业”研究 
包干制  指 
业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或
者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务收
费模式 
酬金制  指 
在收取的物业服务费中按约定比例或者约定数额提
取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服
务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者
承担的物业服务收费模式 
公共收益  指 
利用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作
为停放车辆的车位或者利用小区共用部位、共用设施
设备进行经营所产生的收益 
本招股说明书除特别说明外所有数值保留2位小数，若出现总数与各分项数
值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。 
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第二节 概览 
本概览仅对招股说明书全文作扼要提示。投资者做出投资决策前，应认真
阅读招股说明书全文。 
一、发行人及本次发行的中介机构基本情况 
（一）发行人基本情况 
发行人名称 
深圳市特发服务股份
有限公司 
成立日期  1993年5月31日 
注册资本  7,500万元  法定代表人  陈宝杰 
注册地址 
深圳市福田区香蜜湖
街道侨香路1010号
特发文创广场五楼 
主要生产经营地址 
深圳市福田区香蜜
湖街道侨香路
1010号特发文创
广场五楼 
控股股东  特发集团  实际控制人  深圳市国资委 
行业分类 
根据《国民经济行业
分类标准》
（GB/T4754-2017），
公司所处行业名称为
“K70房地产业”之
“K7020物业管理” 
在其他交易场所（申
请）挂牌或上市的情况 
无 
（二）本次发行的有关中介机构 
保荐人 
国泰君安证券股份有
限公司 
主承销商 
国泰君安证券股份
有限公司 
发行人律师 
国浩律师（深圳）事
务所 
其他承销机构  无 
审计机构 
天健会计师事务所
（特殊普通合伙） 
评估机构 
国众联资产评估土
地房地产估价有限
公司 
二、本次发行概况 
（一）本次发行的基本情况 
股票种类  人民币普通股（A股） 
每股面值  1.00元 
发行股数  不超过2,500万股  占发行后总股本比例 
不低于
25.00% 
其中：发行新股数量  不超过2,500万股  占发行后总股本比例 
不低于
25.00% 
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股东公开发售股份数
量 
无  占发行后总股本比例  无 
发行后总股本  10,000 万股 
每股发行价格  【】元/股 
发行市盈率 
【】倍（按发行价格除以每股收益计算，每股收益按【】年度经审
计的扣除非经常性损益前后孰低的归属于母公司股东的净利润除
以发行后总股本计算） 
发行前每股净资产  【】元/股  发行前每股收益  【】元/股 
发行后每股净资产  【】元/股  发行后每股收益  【】元/股 
发行市净率 
【】倍（按发行价格除以每股净资产计算，每股净资产按【】年【】
月【】日经审计的归属于母公司股东的净资产与本次募集资金净额
之和除以发行后总股本计算） 
发行方式 
采用网下向股票配售对象询价配售和网上向社会公众投资者资金
申购定价发行相结合的方式，或采用证券监管部门认可的其他方式 
发行对象 
符合资格的询价对象和在深圳证券交易所开户的创业板合格投资
者，或中国证监会、深圳证券交易所等监管部门另有规定的其他对
象（国家法律、法规禁止购买者除外） 
承销方式  余额包销 
拟公开发售股份股东
名称 
无 
发行费用的分摊原则 
本次发行不涉及股东公开发售，不涉及发行费用分摊，发行费用全
部由发行人承担 
募集资金总额  【】万元 
募集资金净额  【】万元 
募集资金投资项目 
物业管理市场拓展项目 
信息化建设项目 
人力资源建设项目 
物业管理智能化升级和节能改造项目 
补充流动资金 
发行费用概算 
费用总额（不含税）为【】万元，其中： 
1、承销及保荐费用【】万元 
2、审计费用【】万元 
3、律师费用【】万元 
4、用于本次发行的信息披露费用【】万元 
5、发行上市费用【】万元 
（二）本次发行上市的重要日期 
刊登发行公告日期  【】 
开始询价推介日期  【】 
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刊登定价公告日期  【】 
申购日期和缴款日期  【】 
股票上市日期  【】 
三、发行人报告期的主要财务数据和财务指标 
 
项目  2019年末/2019年度  2018年末/2018年度 
2017年末/2017年
度 
资产总额（万元）    48,461.17   36,565.98  28,254.41 
归属于母公司所有者
权益（万元） 
  21,725.69   17,475.95  15,214.96 
资产负债率（母公司）
（%） 
46.10  51.08  57.28 
营业收入（万元）    89,121.99   69,901.50  50,759.60 
净利润（万元）    6,761.33   5,527.08  3,667.38 
归属于母公司所有者
的净利润（万元） 
  6,532.87   5,179.95  3,478.12 
扣除非经常性损益后
归属于母公司所有者
的净利润（万元） 
  6,605.52   5,575.35  3,996.01 
基本每股收益（元）  0.87  0.69  0.46 
稀释每股收益（元）  0.87  0.69  0.46 
加权平均净资产收益
率（%） 
29.86  33.61  30.78 
经营活动产生的现金
流量净额（万元） 
    5,742.86     5,019.66  6,384.36 
现金分红（万元）  -  -  - 
研发投入占营业收入
的比例（%） 
-  -  - 
四、发行人的主营业务经营情况 
（一）主营业务基本情况 
特发服务一直以综合设施管理服务为核心业务，致力于成为中国高端综合服
务运营商。公司所从事的服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环
境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、
政府机关、学校、住宅等多种类型，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、
国家电网、腾讯等知名企业。公司相关业务已从珠三角经济圈辐射至国内的环渤
1-1-16 
海经济圈、长三角经济圈、西南经济圈、华中城市经济圈及海外的非洲等地。 
近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资产经
营等业务，设立了特发楼宇、特发政务、特发商务、特发资产经营等子公司。凭
借优质的服务质量，公司与主要客户建立了长期、稳定的服务关系。 
作为公司从事政务服务业务的子公司，特发政务是国内首批专业化政务服务
公司。依托内部高效的管理运作模式和优质的客户资源，在嫁接丰富的项目管理
经验的基础上，公司逐步进入政务服务市场。 
公司提供的政务服务主要包括：工商行政管理与质量监督、社保、税务、不
动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引
导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品
服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。 
（二）竞争地位 
特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一，在行业
中较早推行ISO9001质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、OHSAS18001
职业健康安全管理体系，并获评“深圳知名品牌”。2014年度、2015年度和
2017年度均荣登“中国物业服务百强企业”榜，2017年度荣获“中国产业园区
物业管理优秀企业”、“深圳市物业管理行业协会优秀企业”称号。 
报告期内，公司多次受到核心客户及行业协会等相关单位的嘉奖，具体情况
如下： 
序
号 
获奖主体  奖项名称  授予单位 
1  特发服务 
2018年度深圳市物业管理行业协会优
秀企业 
深圳市物业管理行业协会 
2  特发服务  2017年物业服务百强企业  中国指数研究院 
3  特发服务  中国企业信用评价AAA  中国企业评价协会 
4  特发服务  2016年度优秀供应商  华为 
5  特发服务 
2017华为行政服务专项奖—最佳物业
服务体验 
华为 
6  特发服务  2018年度华为行政服务鼎立协作奖  华为 
7  特发刚果金  2018年最佳合作团队  华为 
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8 
阿里巴巴访客中
心项目 
中国金钥匙组织杭州地区2017年度
优秀服务企业奖 
中国金钥匙组织杭州地区
执委会 
9 
阿里巴巴9号馆
项目 
2018年年度极致服务团队  阿里巴巴 
10  湖畔大学项目  2018年匠心团队奖项  湖畔大学 
11 
特发和平里花园
项目 
2017年度深圳市物业管理优秀项目  深圳市物业管理行业协会 
12 
特发和平里花园
项目 
2018年广东省物业管理示范住宅小区  广东省物业管理行业协会 
13  特发信息港项目  2018年度深圳市物业管理优秀项目  深圳市物业管理行业协会 
14  特发服务 
武汉基地战役嘉奖令（物资保障团队、
环境消毒保障团队） 
华为 
15  特发服务  成都基地“战疫”嘉奖令  华为 
五、发行人创新、创造、创意特征，科技创新、模式创新、业态
创新和新旧产业融合情况 
（一）服务业态和服务内容的多元化创新 
物业服务企业因其贴近客户的业务特性，天然具有“最后一公里”的入口优
势和距离优势。物业服务企业在基础物业服务的基础上开展多元经营已成为行业
发展趋势。多元经营战略可强化企业的品牌价值，其带来的协同效应将为企业带
来更大的发展机遇。 
公司的愿景是成为中国高端综合服务运营商。公司通过多元经营，完善服务
生态圈，满足客户全周期的服务需求。报告期内，公司在综合物业管理服务的基
础上，凭借对市场和行业的发展趋势，以及对客户需求的精准把握，迅速切入政
务服务、商务服务和资产经营等领域。公司的整体服务生态如下： 
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如上图所示，公司在原有综合物业管理服务的基础上，衍生出多种服务内容，
除满足公司原有客户的新增需求外，亦使公司接触到更多的潜在客户，各项服务
彼此之间具有较好协同效应。报告期内，政务服务业务已成为公司新的利润增长
点。 
（二）传统业务与新技术的融合创新 
将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，能够有效提高服务质量
与服务效率。以公司园区物业管理为例，公司在部分项目试点引入“智能机器人
巡检系统”，填补了夜间人防、技防管控手段的盲区，该机器人融合多种导航技
术和热成像技术，能够对周围环