北辰实业(601588)_研究报告_财经_新浪网(601588) 研究分析报告|查股网
股票名称：北辰实业(601588)
报告标题：北辰实业:2011年结算下降,等待业绩低点出现
行业景气维持“好转”:4月房地产投资4494亿元,同比增长34.64%,而新开工单月也有26.87%的增长,投资增速的回落应该在5、6月开始显现。4月销售面积和销售金额分别下降9%和11%,政策累积效果开始显现,行业景气维持“好转”阶段。
长沙房地产市场热度有所下降:长沙为限购城市中条款较轻的城市之一。虽然政策的力度相对较弱,但2011年4月长沙房地产市场依然出现比较明显热度下降态势,4月商品房成交147.50万平方米,同比仅增长4.4%。
北辰三角洲基本不限购销售形势比较乐观:一期开盘推出1021套,当日认购接近90%。截止年报披露,北辰三角洲已经达成14.18万平方米、104,926万元的销售成绩,而随着不断加推,5月已完成销售1,360套。5月底项目二期94-159平方米非江景公寓销售,正式预约蓄客时间仅一个月,说明楼盘的後续购买者仍十分踊跃。
2011年房地产结算下降:2011年较为确定的结算房地产收入包括福第双限房2亿元、奥运媒体村3亿元、北辰香麓已销售未结算6.5亿元左右。不在预收以内的结算收入主要是绿色家园写字楼以及北辰香麓一、二期的後续销售、住宅项目的车库销售。现房销售在产权过户後即可结算为当期营收,预计在8亿元左右。
评价及投资建议:鉴於2011年公司房地产结算处於调整期,调降2011年EPS为0.07元,调降A股目标价4.25元,调降H股目标价2.08元港币,维持“持有”评级。
研究员：戴凯宇 所属机构：元富证券(香港)有限公司
报告标题：北辰实业:住宅货量开始增长,展会业务渐趋成熟
事件:
2010年度,公司实现营业额人民币556412.9万元,同比上升13.53%,实现利润总额、归属于母公司净利润分别为人民币43634.6万元和20305.8万元,分别下降54.70%和64.81%。每股收益为人民币0.06元。
投资要点:
根据公司年报披露,北辰三角洲项目销售顺利.。在2010年开始销售的北辰三角洲首开区D3区总可售面积21.79万平方米,累计销售面积(注:至2010年12月31日)14.18万平方米,累计销售金额(注:至2010年12月31日)104926万元。据对长沙房地产信息网公开信息跟踪,截至目前在北辰三角洲首开区D3区总套数1452套,现可售套数为139套,整体项目销售率已经达到85%。主要集中于位置较好,价格较高的D3区1栋和D3区2栋,我们认为这符合项目销售的自然去化规律,未来项目去化速度有所保证。
从政策环境上看,长沙限购范围为市内五区,更为重要的是限购范围为90平方米以下的住宅。而就目前北辰三角洲项目的定位看,该项目的定位并不在限购范围之内。我们认为,未来北辰三角洲项目受房地产调控影响相对较小。
公司在投资型物业方面以会展业为龙头,实施“会展联销”的经营模式,经营项目主要为国家会议中心为核心,国家会议中心2010年共计接待了625个会议项目和62个展览项目,其中千人以上大会共计接待84个。
从2010年年报财务数据看,短期借款以及一年内到期非流动负债合计为116800万元,长期借款591516万元,应付债券148754万元(2016年到期;十年期)和168115万元(2013年到期;五年期;2011年7月回售选择权),持有现金255913万元,公司资金面略偏紧。特别是,公司在2011年中期将面对168115万元债券回售的压力。但从公司目前的经营状况看,依靠公司上半年的销售回款公司届时回售债券的压力有限。
我们认为,长河玉墅很可能在2011年就实现销售,并在2012年进入公司结算。同时,结合北辰三角洲项目推案情况看,公司全年的推案量水平应该不低。
根据预测,公司2011年至2013年每股收益分别为0.15元、0.23元和0.29元。以2011年3月25日的收盘价计算,公司2010年至2012年PE分别为24.42、15.62和12.58;PB分别为1.27、1.18和1.09,公司估值水平相当低。同样根据保守测算,公司的每股NAV为10.52元,是2011年2月25日的股价3.63元的两倍还要多。鉴于北京市场存在较大的不确定性以及公司结转速度低于预期,我们给予公司增持评级,目标价格6-12个月5.5元。
投资风险提示:北京房地产市场受政策影响情况具有不确定性。
研究员：刘飞烨 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：北辰实业:业绩低点,有望再次崛起
2010年公司实现营业收入55.64亿元,同比增长13.53%;营业利润4.41亿元,同比下降54.49%;归属母公司净利润2.03亿元,同比下降64.81%;实现基本每股收益0.06元。
分配预案为每10股派0.2元(含税)。
发展物业方面。商品房结算较少,保障房项目拉低毛利率,是业绩下滑的主要原因。全年实现结算面积38.10万平米,同比增长46.03%,结算金额36.96亿元,同比增长3.5%。
其中北辰福第(两限房部分)结算收入14.87亿元,占结算收入的40.22%,是2010年结算的主要项目,但该项目毛利率仅为5.04%。受此影响,2010年公司毛利率下降10.26个百分点至34.31%。实现销售面积24.6万平米,同比略有下降,销售金额24.57亿元,同比下降9.54%;开复工面积217万平米,同比增长80.83%;新开工面积112万平米,同比增长229.41%;竣工面积64万平米。粗略估计,公司目前权益可结算面积在400万平米以上。
投资物业(含酒店)方面。随着国家会议中心及配套项目全面投入使用,公司投资物业(包括酒店)经营面积由51万平米上升至104万平米,主要分为位于亚运村内的综合物业群和位于奥运中心区的国家会议中心及配套项目两部分。受经营面积增加带动,全年投资物业实现营业收入14.14亿元,同比增长72.70%。同时由于相关利息费用不再资本化等影响,导致公司期间费用率有所上升。2010年公司的期间费用率为17.62%,同比上升3.54个百分点。未来随着新增投资物业经营的正常化,该项业务收入有望逐步提高至20亿元左右。由于回收期长、业绩释放相对平稳的特点,投资物业的价值并未得到较好的体现。
未来有望重新踏上扩张之路。由于北辰三角洲项目和国家会议中心及配套项目积压了公司大量的资源,导致自2007年以来,公司新增项目不多。随着北辰三角洲项目首开区一期的热销和国家会议中心及配套项目的全面营业,二者将为公司提供稳定的现金流,影响公司扩张的负面因素将不复存在,公司未来有望重新踏上扩张之路。受2010年新开工面积和竣工面积大幅增加影响。2011年公司预计实现开复工面积220万平米,与上年略有增长;新开工面积67万平方米,下降40.18%;竣工面积12万平米,下降81.25%。受可售资源增加的影响,预计实现销售面积29.4万平米,合同销售收入39亿元。
盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.20元和0.32元,按最近收盘价3.61元计算,对应的动态市盈率分别为18倍和11倍;每股RNAV为7.01元,对应目前的股价,折价高达48.5%。
综合考虑公司的未来盈利和RNAV,我们维持对公司“增持”的投资评级。
风险提示。2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,未来销售存在下降的风险,公司期末的预收款项为21.52亿元,若未来销售下降,则公司业绩可能不达预期。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：北辰实业2010年报点评:业绩表现平稳,增长潜力不高
点评:
发展物业低于预期,市场占有率和毛利率双降。报告期内,公司发展物业实现营业收入369,643.2万元,同比小幅上升3.30%,但受商品房开发结算周期和北辰福第(双限房部分)毛利率相对不高的影响,税前利润为人民币56,798.0万元,较去年同期下降50.96%。报告期内,公司发展物业实现新开工面积112万平方米,开复工面积217万平方米,竣工面积64万平方米。受可售面积减少的影响,发展物业实现合同销售金额和销售面积分别为人民币245,742万元和24.6万平方米,市场占有率同比有所下降。
投资物业增长较快,出租率还有上升潜力。报告期内,随着总建筑面积53万平方米的国家会议中心、北辰世纪中心写字楼、北辰洲际酒店和国家会议中心大酒店全面投入使用,公司投资物业经营面积51万平方米上升至104万平方米。受经营面积增加带动,公司投资物业实现营业收入人民币141,429.8万元,同比大幅上升72.70%。尽管新增项目集中处于经营爬坡给公司带来了较大的经营压力,但公司“以会展为龙头,大力推进会展联销”的经营依然拥有较高效率。预期2011年国家会议中心、北辰世纪中心写字楼等新增资产出租率将会有所上升,为公司业绩实现平稳增长提供有力保障。
商业物业增长较快,但对利润影响有限。报告期内,公司商业物业实现营业收入人民币35,236.0万元,同比小幅下降1.86%。受毛利率回升和租金收入增加的影响,二零一零年商业物业实现税前利润为人民币2,424.9万元,较2009年大幅上涨216.24%。但由于该业务基数较小,对公司利润影响有限。
维持“中性”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS 分别为0.07元、0.08元和0.10元,对应动态市盈率为60倍、56倍和52倍,给予“中性”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：北辰实业:这里的黎明静悄悄
北辰三角洲项目开盘即实现热销,这部分收入很可能将在2011年得以确认结算,将增厚每股收益0.078元左右。可以预见的是,随着北辰三角洲项目销售扩大,将带来更大的业绩释放。并且,销售回款将明显改善公司的财务状况,以推动公司进一步扩张。
长沙市场正处于培育期,城市成交量会逐步攀升至另一个水平。我们认为长沙市场还存在稳中有升的机会。在北辰三角洲选择正确的低开战略后,未来营销定价的灵活度较大。从长期看,随着三角洲项目的打造逐步成型,未来项目价值还将被进一步挖掘。
目前已达到预售标准的是首开区一期,建筑面积30万平方米,全部首开区一期可能在2010年或2011年一季度前完成推案,而2011年推出的项目也将是首开区的余下项目,面积大约在30万平米。
目前公司在奥运村区域和亚运村区域所持有的物业建筑面积近110万平方米,持有项目的规模较大,具有收益相对稳定的优势。
公司的奥运村区域持有项目在北京具有不可替代的地位。在展会经济带动下,我们认为其他业态将更快度过养商期,能够加速其他业态实现盈利。我们依然维持奥运区域和亚运区域的重置成本已经到162亿元的判断。其中,北辰奥运区域持有物业价值为79亿左右,其余为亚运区域持有物业价值。
维持买入评级,目标价格5元
我们预测公司的RNAV为8.39元,较2010年10月29日的收盘价4.16元,折价率达到50%。我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.100元、0.182元和0.239元,对应2010年10月29日的收盘价4.16元的PE为41.6X、22.9X和17.4X;我们预测2010年至2012年的每股净资产分别为2.771元、2.918元和3.110元,对应2010年10月29日的收盘价4.16元的PB为1.50X、1.43X和1.34X。我们认为公司目前股价相对于RNAV有较大幅度的折价,目前公司股价有所低估。
维持买入评级,6-12个月每股目标价格5元。
研究员：张化东，杨森，徐广福 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：北辰实业:扬长沙之帆,深化物业运营
从2007年至2009年市场针对长沙北辰三角洲项目有负面传闻,而2010年10月,长沙北辰三角洲项目即将开盘预售,可以说一直针对长沙北辰三角洲项目的负面传闻即将破灭。
目前已达到预售标准的是首开区一期,建筑面积30万平方米,该部分楼盘将在2010年陆续推出,而2011年推出的项目也将是首开区的余下项目,面积大约在30万平米。
公司的持有型物业主要集中在北京的两个区域,一个是亚运村为范围的区域,另一个是以奥运村为范围的区域。目前公司在两个区域所持有的物业建筑面积近110万平方米,持有项目的规模较大,具有收益相对稳定的优势。
北辰实业的持有项目规模已经非常之庞大。通过测算,奥运区域和亚运区域的重置成本已经到162亿元。其中,北辰奥运区域持有物业价值为79亿左右,其余为亚运区域持有物业价值。
首次买入评级,目标价格5元
我们审慎地假设公司销售速度,但我们假设公司项目维持2009年底的销售价格不变。特别对于长沙项目的销售速度和结转速度也较为审慎。我们预测公司的RNAV为8.39元,较2010年9月10日的收盘价3.90元,折价率达到115%。
根据审慎的销售和结转的假设,我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.100元、0.182元和0.239元,对应2010年9月10日的收盘价3.90元的PE为39.19X、21.38X和16.29X;我们预测2010年至2012年的每股净资产分别为2.771元、2.918元和3.110元,对应2010年9月10日的收盘价3.90元的PB为1.41X、1.34X和1.25X。我们认为公司目前股价相对于RNAV有较大幅度的折价,但是相较于PE估值水平还算正常。我们认为,从重估净资产的角度,目前公司股价有所低估。
首次买入评级,6-12个月每股目标价格5元。
研究员：张化东，杨森，徐广福 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：北辰实业:后期业绩降幅有望收窄
事件:公司今天公布2010 年半年报。
结论:公司上半年实现销售收入20.39 亿元,同比减少34.57%,净利润1.37亿元,同比减少72.42%,实现基本每股收益0.04 元。物业结算收入减53.1%,及费用率提升11 个百分点,使业绩大幅下滑,商业及物业酒店发展良好,形成部分缓冲。整体毛利率稳定(微降0.4 个点),费用提升持续性不强,后期物业销售有望提速,业绩下滑势头将减缓。预计10/11 年EPS0.12/0.20 元,动态PE35/21 倍,给予“中性”评级。
研究员：沈亮亮，施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：北辰实业调研快报:期待崛起于低谷
两大业务板块共同面临艰难爬坡期:开发业务,由于长沙项目地价款达90亿,拿地后等待市场相对成熟;北京高毛利项目姜庄湖别墅、长河玉墅无法达到开工条件,媒体村等即将结算完毕;持有业务方面,国家会议中心竣工后项目贷款进入财务费用科目,而项目运营进入成熟期预计要等待明年,当期业绩不能充分反映资源价值。
长沙项目―柳暗花明:公司中报披露计划“确保9月底前一期30万平米主题结构封顶”,“迅速积累潜在客户为项目年底前开盘热销提供支持”。根据周边可比项目销售价格,鉴于两馆一厅配套均齐备,地铁选址已定,我们相信北辰三角洲具备热销条件。公司业绩和NAV对长沙项目极其敏感。
北京项目―峰回路转:公司中报披露计划“力争年内开工碧海方舟和长河玉墅项目”,如进度顺利,将成为未来公司业绩重要增长点。北四环别墅已成稀缺资源,2011年如能销售则公司销售额将增长迅速。
持有物业―风物长宜放眼量:北辰洲际酒店、会议中心等出租率正处于正常的攀升阶段,商业物业开业所必须面临的空租期预期在2011年行将结束,毕竟奥体板块104万平的持有物业从短期看乃是业绩拖累,但长期来看却是黄金资源。考虑公司在北京约100万平持有物业和约100万平土地储备价值,公司短期业绩虽有限,但底线价值不低。
风险因素:长沙项目销售达不到预期风险;北京别墅年内不能开工风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们给予公司2010/2011/2012年0.08/0.20/0.44元/股的盈利预测,NAV6.18元/股。由于公司今年情况特殊,参考业绩增长和NAV给予公司A股股票“增持”的投资评级和4.64元/股的目标价。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：北辰实业:独立开发长沙新河三角洲项目
2010 年上半年公司实现营业收入20.39 亿元,同比下降34.57%;营业利润2.81 亿元,同比下降62.34%;归属母公司净利润1.37 亿元,同比下降72.42%;实现基本每股收益0.04 元。
上半年业绩下降的主要原因在于:1)、上半年房地产结算收入同比下降53.10%。由于可供结算资源较少,在发展物业方面,报告期内公司结算面积7.11 万平米,实现营业收入和税前利润分别为11.83 亿元和3.48 亿元,同比下降53.10%和 56.20%.2)、期间费用率提高较多。随着国家会议中心及配套项目全面投入使用,公司投资物业经营面积迅速由51万平米上升至104 万平米。受此影响,报告期公司投资物业实现营业收入6.13 亿元,同比增长84.35%;同时导致公司管理费用同比增长36.58%,而由于新增持有型物业转入固定资产及投资性房地产,相关贷款利息不再资本化,导致财务费用同比增长103.05%。受管理费用和财务费用的影响,报告期内公司的期间费用率为20.61%,同比提高了11 个百分点。
独立开发长沙新河三角洲项目,有望重新开始扩张。公司以2640 万元的价格收购北京城市开发集团有限责任公司持有的长沙北辰房地产开发有限公司4%股权,使之成为公司的全资子公司,从而独立开发长沙新河三角洲项目,该项目一期预计将在年底之前开始预售。2007 年公司以92 亿元竞得该项目地块,由于总建筑面积高达380 万平米,一直以来该项目积压了公司大量的资源,导致近年来公司新增土地不多。
随着该项目开始销售,贡献利润,公司有望重新开始扩张。
2010 年6 月,公司以12.56 亿元的价格购入北京市顺义区马坡镇一幅地上规划建筑面积14.7 万平米(总建筑面积约20万平米)的土地,扩充了京内项目储备资源,提高了公司可持续发展能力。
上半年计划完成情况。报告期内公司实现销售面积6.56 万平米,销售金额9.07 亿元,完成全年计划的43.83%和31.24%;发展物业实现新开工面积25.9 万平米、竣工面积17.1 万平米,分别完成全年计划的68.16%和23.75%;开复工面积131.5 万平米。
下半年经营计划。2010 年下半年,公司发展物业预计新开工面积13.5 万平米,竣工面积54.8 平方米,实现销售面积14.7万平米,合同销售收入12.8 亿元。
盈利预测和投资评级。预计公司2010-2011 年可实现每股收益0.17 元和0.23 元,以8 月18 日的收盘价4.24元计算,对应的动态市盈率分别为26 倍和19 倍,暂维持“中性”投资评级。
风险提示。公司未来业绩较大程度上将依靠长沙项目,风险相对集中。
研究员：天相金融地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：北辰实业:结算收入低于预期
2009 年业绩概述:公司2009 年实现营业收入49.01 亿元,同比增长17.21%;营业利润9.68 亿元,同比增长16.21%;归属母公司净利润5.77 亿元,同比增长28.55%。实现每股收益0.17 元,低于预期。分配预案为每10 股派0.3 元。
财务分析:2009 年,公司毛利率为44.57%,同比提高0.86个百分点。其中开发类毛利率提高,而投资物业和商业毛利率均有下降。期间费用率为14.08%,同比仅下降0.14 个百分点;其中财务费用率为3.64%,同比上升2.70 个百分点。
期末公司资产负债率为64.59%,剔除预收款后则为50.83%,财务状况较好。
主要开发项目概况:2009 年公司结算项目主要为奥运媒体村及香山清琴山庄等,共实现结算收入35.78 亿元,同比增长26.06%,但结算量仍低于预期;毛利率为46.75%,同比提高2.80 个百分点。此外,公司2009 年销售的项目还包括“北辰·福第”、“北辰·香麓”和绿色家园。2009 年主要项目销售面积约24.79 万平米,销售金额27.06 亿元。2009 年末,公司36.27 亿元的预收款项中,34.64 亿元来自开发项目。
目前公司收入仍全部来自北京,但公司已在长沙布局,未来收入来源将更多元化。
其它业务情况:2009 年,公司投资物业产生营业收入8.19亿元,同比小幅减少1.73%。其毛利率为42.46%,同比下降13.82 个百分点。目前公司拥有投资物业面积104 万平米;其中国家会议中心于2009 年11 月如期开业,总建筑面积53万平米。此外,公司零售商业业务收入3.59 亿元,同比增长6.16%。毛利率为36.32%,同比下降2.59 个百分点。
2010 年经营计划:2010 年,公司计划开复工面积144 万平米,新开工面积38 万平米,竣工面积72 万平米。2010 年可售面积减少,公司预计实行销售面积21 万平米,合同销售收入20.7 亿元。
盈利预测和评级:预计公司2010-2011 年可分别实现每股收益0.20 元和0.22 元,以4 月7 日的收盘价5.40 元计算,对应的动态市盈率分别为27 倍和24 倍。维持“中性”投资评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：北辰实业:财务费用增长拖累业绩
2009 年前三季度业绩概述:公司2009 年1-9 月份实现营业收入42.35 亿元,同比增长93.36%;营业利润9.93 亿元,同比增长98.09%;归属母公司净利润6.40 亿元,同比增长197.78%;每股收益0.19 元。第三季度,公司实现营业收入11.19 亿元,同比增长59.26%;净利润1.43 亿元,同比增长72.43%;每股收益0.04 元。
公司基本情况:公司主营业务包括房地产开发、租赁和酒店、商业物业等。上半年,后两项业务分别占营业收入的10.7%和6.2%。房地产项目主要集中于北京和长沙,包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业。
今年结算项目毛利率较高:公司前三季度实现营业收入42.35 亿元,期末公司预收款项达36.13 亿元。今年媒体村项目及香山清琴山庄别墅项目结算,项目毛利率均较高;使前三季度公司综合毛利率达到46.1%。预计四季度仍可结算较多收入。
财务费用同比大幅增长:尽管毛利率有所提升,但公司财务费用大幅增长,前三季度财务费用同比增长6.5 倍。我们认为这主要是因为发行债券导致利息支出增加,且可资本化的利息支出减少。
预计 2010 年,公司可结算项目主要包括北辰·香麓(别墅)和北辰·福第(限价房);而2011 年起,长沙三角洲项目将逐渐贡献收入。
预计公司 2009 年和2010 年的EPS 分别为0.23 元和0.26 元。
按照10 月30 日的收盘价5.96 元计算,对应的动态市盈率分别为26 倍和23 倍。维持“中性”评级。
研究员：石磊，王逸峰 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：北辰实业：会计变更使得 08 年收入下降，09 年业绩实现无碍
营业收入减少 4.0%，净利润增长36.8%2008年，公司实现营业收入41.8亿元，同比减少了4.0%；实现净利润4.5亿元，同比增长36.8%。基本每股收益0.13元，略低于我们的预期。公司拟每10股派0.30元（含税）。
会计变更使得零售物业收入大幅下降，毛利率提升新会计准则规定要求对 A 股和H 股采用相同的会计政策，因此公司放弃全额法而采用净额法计量零售物业收入，这是公司营业收入下降的主要原因，若剔除该影响，公司的营业收入增长4.5%。采用净额法使得零售毛利率和总体毛利率分别提升18.3和6.0个百分点。
手握45亿元预收房款、09年业绩有保障2008年末预收房款45亿元。2009年将是公司发展物业大结算之年。
保守估计，公司09年发展物业的结算收入可达到35亿元，加上投资物业基本确定至少10亿元的收入，要实现公司“2009年41亿元收入”目标基本没有难度。
估值与评级折价 75%的H 股是横亘在公司目前A 股前不可逾越的鸿沟，我们维持5.6元目标价及“持有”评级。
风险提示：公司目前面临的主要风险是别墅项目审批风险。
研究员：花长劲，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：北辰实业：预收账款增长45%
事件公司（601588）08年实现营业收入41.81亿元，同比增加4.54%；归属于上市公司股东的净利润4.49亿元，同比增加36.81%；基本每股收益0.13元。公司利润分配预案：每10股派0.30元(含税)，不实施资本公积金转增。
简评毛利率较高 公司08年销售毛利率达到43.71%，因此在营业收入提升4.54%的基础上净利润能大幅增加36.81%。公司08年主要销售项目奥运媒体村和香山清琴别墅项目销售单价分别达到12000元和38832元。另外2个高档别墅项目碧海方舟及长河玉墅的后期项目虽仍处于暂停状态。
双限房项目开始销售 长沙三角洲奠基 08年实现新开工面积68.85万平方米，开复工面积达到167.15万平方米。北辰香麓和北辰福第（双限房项目）工程进展顺利，均已进入全面施工阶段，销售工作也相继启动，其中，北辰福第从十月份开始预售，实现销售面积12.75万平方米（1563套），合同销售金额75,436万元。长沙三角洲项目于11月23日奠基，未来资金需要较大投入。
销售与财务状况稳定 预收账款同比增长45.86%，达到46亿元，预示09年公司业绩继续增长打下基础；成功发行17亿公司债，目前公司持有货币资金50亿元，有利于公司的拿地扩张；存货小幅增长到130亿元，占总资产的53%；资产负债率为65.62%，存在进一步融资的空间。
风险因素 北京奥运会是公司业绩增长最大的助推器，公司投资物业（含酒店）的收益大幅增长了20%，达到8.3亿元，占总营业收入的20%，未来投资物业的收益能否保持08年的水平存在很大不确定性，对公司业绩有一定影响。碧海方舟及长河玉墅何时能获批准也尚属未知。
投资建议及评级 鉴于08年业绩增长环境的不可复制，我们认为公司09年业绩很难太大增长；09年和10年EPS 分别为0.13元和0.14元，对应PE 分别为33.3和30.92倍，公司目前股价已充分反映其投资价值，给予中性评级。
研究员：张朝晖，王康 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：北辰实业：开发业务毛利率大幅提升
2008年年报显示，全年实现营业收入41.81亿元，同比增长4.54%；归属母公司净利润4.49亿元，同比增长36.81%；每股收益0.13元。
公司净利润增幅超过我们预期，主要原因是公司开发类产品毛利率大幅提升。报告期内公司住宅开发类毛利率比上年大幅提升了8.49个百分点至43.94%，这其中主要项目媒体村和香山清琴别墅毛利率分别高达41.84%和46.68%，这使得公司开发类业务在结算收入与上年基本持平的情况下，营业利润同比增长26%。而由于租金下滑、酒店开办费用增加等因素，公司零售商业、商业地产出租和酒店业务的毛利率均有小幅下滑。
开发物业销售较好，投资物业和商业物业表现平稳。年内公司开发物业实现合同销售金额43亿元，同比增长38%。主要项目媒体村和香山清琴合同销售额分别达26亿元和7.5亿元，均价分别为1.2万元/平米和3.9万元/平米。投资物业实现收入8.3亿元，同比增长20%，其中酒店收入由于奥运因素大幅提高30%。商业物业受奥运停业改造等因素，实现收入3.4亿元，同比减少12%。
预收款项大幅增长46%至46.5亿元。得益于08年公司开发物业较好的销售情况，公司可结转资源大幅增加，预收款项同比增长46%至46亿元，主要来自于媒体村（25亿元）、香山清琴（9.8亿元）和常营项目（6.8亿元），较为丰富的可结转资源对于公司09年的业绩具有一定的保障作用。
期间费用率仍相对较高。公司期间费用率为14.5%，相对较高，公司需要提高管理水平以降低较高的管理费用和销售费用水平，公司表示09年将努力压缩可控费用的10%。
盈利预测及评级。我们预测公司2009、2010年的每股收益分别是0.14元和0.15元，对应09年3月18日收盘价4.30元，动态市盈率分别为31倍和28倍，估值略显偏高，仍然维持中性的投资评级。
研究员：周炯 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：北辰实业：最新动态
1. 奧運的徵用和移交導致公司2008年下半年-2009年集中竣工結算,預計2009年結算22萬平米，2010年將結算53萬平米。
2. 隨著綠色家園（包括奧運媒體村）、國家會議中心等大型項目的開發完成，加上長河玉墅專案、姜莊湖專案兩別墅專案處於停工狀態，公司2009年北京地區的在建面積與2007、2008年相比出現20%左右的下降。
3. 2009年公司重點建設的兩大項目（也是在2009年面臨結算的項目）分別是北辰香麓（溫泉項目）和北辰福第（常營項目），二者合計建築面積68.15萬平米。
4. 長沙房地產市場也存在一個明顯的空置消化的過程，但由於公司地塊的區位優勢以及供給增量的不足，公司長沙項目長期較為值得看好。
5. 長沙專案目前已開始滾動開發，預計2010年有望結算53萬平米一期工程的部分，由於2010年可供結算的項目較2009年多樣，且部分專案面積較大，2010年開始公司業績出現明顯增長。
6. 重估後的資產升值部分大約為每股0.80元，如果按照三季度公司淨資產2.48元計算，公司重估價值在3.28元附近。
7. 預估2009年公司EPS 為0.12元，雖然公司PE 水準較高，但股價在重估價值附近，給予H（持有）的投資評級。
研究员：戴凱宇 所属机构：元富证券有限公司
报告标题：北辰实业：估值水平回升在即
11月24日公司长沙项目如期开工，首期开工52万平米，退地传闻不攻自破。公司看好行业长期发展前景，07年拿地时对这一“造城”项目制定了8－10年完成开发的规划，目前这一开发思路没有发生改变，具体开发进度可以根据市场需要自主调节。该地块在位置、形状、设计等方面具有一定的优势。公司也具有开发城市综合体的丰富经验。
公司发展物业将显著提升08、09年业绩。08年香山清琴、媒体村项目销售表现突出，奠定了08、09年业绩增长基础。原有的零售物业、投资物业（北辰购物中心、五洲皇冠酒店、五洲大酒店、汇园公寓、汇欣大厦、汇宾大厦等）经营稳定。
新增物业包括零售、酒店、写字楼、会议中心等类型，与公司原有的物业形态结构相似，便于发挥管理优势。北辰时代名门购物中心与两家专业的香港商业公司合营，与北辰购物中心错位经营；北辰大厦写字楼定位高，租金270元/月平米，目前已签约40％；洲际酒店已正式营业，为超五星级酒店；国家会议中心与一家美国专业会展经营公司合作，目前正在改造，已开始承接2009、2010年会议业务，将于09年3月正式营业；公司有酒店和会展业务“捆绑”经营的经验，二者可相互促进，公寓和写字楼出租也能从会展业务中受益。新增物业的体量较大，可以逐步释放经营面积，以节约运营成本，以及谋求最佳协同效应。
国家今年在政策性住房方面加大了投资力度，在二手房市场方面出台了减轻税负政策，这些对住宅行业发展均具有“纠偏”意义，有利于建设和完善多层次的住房体系，奠定房地产行业长期稳定健康发展的基础。这样，国家将继续大力鼓励商品房市场的发展。
08年以来居民储蓄存款增加迅速，最近几个月多个城市房价环比下降，个别城市房价同比下降，居民购房能力得到一定恢复。随着降息、降税、补贴等多项政策出台，市场信心也有所恢复。在深圳一手房成交回升数月之后，10月、11月，北京、天津、杭州、南京、成都等多个重点城市的商品房成交量有所企稳，并有望继续回升。尽管全国住宅存货的消化尚需时日，但一旦销售全面回暖，存货消化速度将明显加快，并促进信心的进一步增强，从而有望提早完成行业的调整过程。
11月26日，央行宣布降低一年期存贷款基准利率1.08个百分点，超出市场预期，股票估值水平回升在即。资金面全面放松，便于公司继续获得贷款支持，并降低开发成本。公司股价自07年下半年以来下降较多，H股更是折价严重，但目前公司A股各项利空因素已基本在股价中体现，预计未来将进入估值回升阶段。给予公司增持－A评级，目标价4元。
研究员：徐胜利 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：北辰实业：三季报业绩低于预期
2008年1-9月，公司实现营业收入24.48亿元，同比减少8.83％；营业利润5.01亿元，同比增长0.80％；归属于母公司所有者的净利润2.15亿元，同比下降23.09％；摊薄每股收益0.06元。
净利润降幅超过营业收入降幅的原因是少数股东损益的大幅增加。报告期内，公司主要结算项目包括香山清琴、碧海方舟等，而这两个别墅项目的权益都只有42.4%，导致少数股东损益达到1.45亿元，使得归属于母公司所有者的净利润降幅超过营业收入的降幅。
奥运提振效应低于预期。原来预计奥运会的召开将会使得公司零售商业、酒店等收入大幅增加，但从公司三季报来看，7-9月的营业总收入同比下降了约25%，奥运对公司当期收入提振效应低于预期。但是，由于公司大部分投资物业、零售商业和部分发展物业都集中于亚奥板块，奥运所带来的区域基础设施的完善和居住、商业环境的优化，将使公司长期受益。
期间费用率居高不下。公司一直以来存在期间费用率较高的问题，高昂的费用侵蚀了公司的利润。从1-9月看，期间费用率不仅没有得到有效降低，反而大幅提高了近8个百分点至19.57%，这可能有奥运期间费用增加、财务费用上升等原因，但公司管理效率的相对低下是毋庸置疑的。
资金面情况好转。由于17亿元公司债顺利发行和媒体村等项目销售回款较好，以及公司发展物业和零售商业有较稳定的现金流入，公司货币资金同比增长了106%至48亿元。由于本期销售收入增加以及支付土地款减少等原因，经营活动产生的现金流量净额达到14亿元，而去年同期为-82亿元。公司资金面情况好转。
盈利预测及评级。我们下调对公司的盈利预测，预计公司08、09年的每股收益分别是0.11元和0.14元，对应的动态市盈率分别是28倍和22倍，估值在目前的市场状况下相对较高，调低评级至“中性”。
研究员：周炯 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：北辰实业研究报告
1. 公司半年報顯示公司55.29%的主營業務收入、58.09%的主營業務利潤來自于房地產開發銷售；公司22.15%的主營業務收入、9.80%主營業務利潤來自於購物中心業務；此外，公司另有11.51%和14.39%的主營業務利潤來自於租賃業務和酒店業務。
2. 房貸長期利率的調整將改變中長期供求關係。
研究员：戴凱宇 所属机构：元富证券有限公司
报告标题：北辰实业08中报点评：中期销售业绩较好 股价超越RNAV 值
2008年上半年，公司实现营业收入16.73亿元，与去年持平。公司营业成本和土地增值税均有一定程度下降，但管理费用和销售费用的大幅增长使得公司利润总额同比仅增长2.62％，为3.27亿元。由于上半年结算的主要项目（香山清琴别墅）公司只享有51%的权益，造成公司净利润同比下降25.67%，为1.32亿元。
盈利预测与建议：公司在北京的开发项目中，除香山清琴、碧海方舟等项目为别墅等高端物业外，基本以中档商品住宅为主。这部分住房虽需求量较大，但受保障用房的冲击较大，这对公司毛利率造成影响。我们计算公司每股RNAV 为3.2元－3.45元。随着结算项目增加和出租物业的投入使用，公司未来两年业绩快速增长可期。在本文假设前提下，预计公司2008年－2010年每股收益为0.210元、0.351元、0.420元。目前一线地产公司的二级市场股价均低于其RNAV 值，而公司目前的股价是其RNAV 值的近2倍，且公司净值产收益率较低，为此，我们维持对公司减持的评级，6个月目标价为6.3元。
研究员：张朝晖，陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：北辰实业：业绩小幅下滑 符合预期
营业收入增长0.3％，净利润下降25.7％，符合预期。08年上半年，公司实现营业收入16.7亿元,基本与去年同期持平；实现净利润1.3亿元，同比下降了25.7%。净利润下降的主要原因是主要结算的两个房地产项目的少数股东权益过多导致。
房地产销售情况良好，资金压力不大。08年上半年，公司发展物业销售合同金额为22.9亿元，较去年同期大幅增长76.4%，销售面积达到16.4万平米，大幅上涨了122.7%。
整个房地产的销售情况良好。7月公司在成功发行了17亿元的公司债，08年年中，公司的经营性现金流量净额为8.5亿元。公司面临的资金压力不大。
主业将迎来快速发展。公司的各项业务将迎来快速发展。2008和2009年，公司将新增超过72万平米的投资物业和零售商业面积，将有超过50万平米的新的重点开发项目竣工。
估值与评级。维持对公司5.61元的估值和“持有”评级。
研究员：沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
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