张江高科(600895)_研究报告_财经_新浪网(600895) 研究分析报告|查股网
股票名称：张江高科(600895)
报告标题：张江高科:一体两翼,厚积薄发
投资要点
1、受益于浦东开发和上海政府的战略支持,张江高科技园区通过近20年的开发,已成功构筑生物医药、集成电路和软件三大产业框架,张江园区已成为上海乃至国家自主创新战略的重要承载平台。
2、公司一体两翼战略步入收获期。2006年,由于园区土地存量逐步减少,公司追求开发规模扩张的发展模式面临挑战,在此背景下公司提出了“一体两翼产业互动”的新战略。公司创投平台逐步完善,多元投融资服务体系形成,创投收益已成为促进公司业绩增长的重要力量。
3、公司对接新三板具有明显优势。首先,张江园区内有大量优质高新技术企业,其中不乏符合新三板挂牌交易的公司。其次,公司参建上海股权托管交易中心,可以为园区内企业未来进行场外交易提供平台和通道支持。最后,国务院已正式批复同意张江高新区建设国家自主创新示范区,张江园区未来发展空间更加广阔,也为对接新三板提供了政策环境支持。
4、新三板如能成功对接,公司发展将迎来新契机。首先,公司参股多家优质未上市新兴产业公司,如果这些公司未来可以在新三板挂牌,后期进行转板或者IPO,则公司的投资收益将会获得快速增长。其次,新三板扩容使希望挂牌新三板的高新技术企业入驻园区的愿望大幅提升,有利于提升园区的租金水平和租赁率。最后,创投业务和园区租赁业务的发展有利于促进专业化服务的提升。
5、给予“买入”评级。随着国家及区域政策对园区支持力度的加大,张江园区的战略地位及相关配套服务将得到进一步提升。同时,公司“一体两翼”战略已步入收获期,如能成功对接新三板,公司将迎来新的发展机遇。预计2011年至2013年公司每股收益分别为0.46元、0.59元和0.8元,给予公司高新园区类公司2011年PE 均值28.54倍作为其合理估值,对应目标价格为13.13元,给予“买入”评级。
研究员：崔娟 所属机构：中国民族证券有限责任公司
报告标题：张江高科:业绩大幅低于预期
公司2010年主营业务收入同比下滑37%至13.62亿元,净利润下滑32%至4.78亿元,合每股收益0.31元,11年一季报业绩亦同比下滑77.7%,大幅低于我们的预期。受房地产政策调控影响,公司金秋大厦销售结算进度大幅下滑,对10-11年业绩都将产生影响,我们出于谨慎考虑下调了盈利预测,并将目标价由14.72元调降至11.06元,下调评级至持有。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：张江高科2010年财报点评:收入未达预期,创投潜力增强
盈利预测
我们预测公司2011年至2013年的销售收入分别达2,514.38亿元、3,144.40亿元和3,889.77亿元,每股收益分别为0.51元、0.69元和0.87元。
投资建议:
公司以开发高科技地产为主业,客户群优质,成长性好。公司在做好高科技园区“房东”的同时努力向好“股东”方向发展。公司利用张江园区高新企业聚集的优势,已加大创业投资力度。公司不但已向浦江新区发展扩张,并已在西部开拓。目前已在成都和雅安拥有386亩的房地产开发项目。我们预测公司2011年至2013年的每股收益分别为0.51元、0.69元和0.87元,相对应的PE是21.47、15.93和12.69。我们维持“推荐”的投资评级,六个月目标价13元。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：张江高科:近四年来业绩首度下降
2010年公司实现营业收入13.6亿元,同比下降36.9%;归属于母公司净利润4.78亿元,同比下降32.3%;基本每股收益为0.31元。业绩近四年来首度下降。拟向全体股东每10股派发现金红利1.00元(含税)。
2011年一季度公司实现营业收入2.83亿元,同比下降38%;归属于母公司净利润3143万元,同比下降77.7%;基本每股收益为0.02元。报告期业绩下降主要因为结算项目较少。
整体租售主营利润同比下降47%,未完成年度经营计划:期内实现房地产租售收入11.2亿元,占主营收入的85%。其中园区租赁收入3.95亿元,同比提高了8%,实现营业利润1.86亿元,同比略降761万元,基本实现了年初预算目标;园区物业销售收入7.25亿元,同比减少8.89亿元,销售利润4.24亿元,同比减少5.33亿元,未完成年初销售目标,主要因为房地产调控政策公司推迟了销售计划。服务业(主要是通讯业务)完成收入1.98亿元,同比增长33.5%,该业务增长比较快。另外,期内实现投资收益3.39亿元,占利润总额的61.53%,同比增长457.3%,主要为按权益法确认的股权投资收益。
交易性金融资产(复旦张江)增加公允价值变动损益505万元。
期间费用大幅提高:2010年期间费用4.61亿元,同比增长66%,占利润总额的83.6%,期间费用增加主要为财务费用同比增加1.5亿元,主要由于有息负债增加了16.28亿元。
2010年新增项目:存货账面价值44亿元,同比增加36.6%,主要是新增张江中区土地及新增合并子公司。期内公司以4466.73万元收购上海杰昌实业公司60%的股权。该公司拥有位于上海张江高科技产业东区内约91.58亩土地,交易总对价1.38亿元折合土地价格为151万元/亩,与周边区域土地相比较,具有较为明显的价格优势。实施股权收购后可对现有物业择机实施拆除重建或扩建。另外,公司向雅安张江房地产公司增资1.02亿元,持有该公司51%的股权,主体开发建设四川省雅安市主城区三雅公园旁地块及原雅二中地块,项目总建筑面积约20.6万平米。本项目将建设成体现上海张江特色住宅理念的高档小区。
短期资金压力加大:2010年末资产负债率62%,同比提高4.2个百分点;货币资金32亿元,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.84,同比大幅下降0.79,主要由于短期借款同比增长78%,为36.4亿元;长期借款同比增长51.5%,为29.6亿元。2011年一季度资金情况与期初相比基本维持不变。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.35元、0.47元,按公司最近收盘价为11.03元,对应的动态市盈率分别为31倍、23倍。鉴于园区土地价值有待重估,且张江高科成为新三版试点给公司创投业务带来更多机会,维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：张江高科:一体两翼奠定发展基础,创投业务收益大幅提升
公司积极推进“一体两翼”发展战略,充分利用开发业务的盈利,投入到创投业务及园区集成服务业务的发展中去。目前公司创投业务已进入投资回报期,多家参股公司的上市为张江高科带来丰厚的投资回报。园区集成服务则提升张江高科的竞争优势,为公司其他业务带来同步提升效应。
公司园区目前可租售面积在100万平米以上,在建项目及储备面积在200万平方米以上。公司每年新增可售面积在10万平米左右,新增可租赁面积在20-30万平方米。开发业务运行良好,为公司提供充裕的资金来源。
多项政策利好浦东新区及张江高科园区的发展。南汇区的并入及迪士尼落户浦东为张江高科技园区提供了更为广阔的发展空间。另外张江高科积极参与园区中区地块的开发业务,预计未来将成为公司的发展新方向。
公司已充分做好对接“新三板”市场扩容的准备,如未来纳入“新三板”扩容范围,将大幅提升公司开发及创投业务价值,为公司带来发展新机遇。
从资产价值而言,张江高科的股价目前仍具有较好的投资吸引力。在对公司业务的保守假设下,我们估算出公司2011年NAV为12.25元,当前股价较此NAV仍有5%的折价。公司2010-2012年每股收益分别为0.54元、0.74元及0.89元,对应市盈率分别为21.9倍、16.0倍及13.3倍。
综上以上因素,我们看好公司未来发展前景,因此给予公司14.8元的目标价位,对应20倍的预测11年市盈率,同时给予推荐评级。
研究员：张驰飞 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：张江高科:把握创新投资的新主题
结论:
公司以前的利润来源主要是通过开发与建设高新企业经营所用研发楼等建筑项目,以通过向高新企业出售和出租的经营方式取得盈利。随着园区的发展,张江园区的高新产业已经集群,园区内高新企业创新的环境越来越好,由此吸引着更多的高新创业企业的入驻。张江高科以拥有几十年对高新公司的了解和培育经验积累,间接或直接地对新兴高新企业进行培育。对于具备成长能力的好企业,张江在当好“房东”的同时,直接参股当好“股东”。公司投资的创投企业开始取得很好成绩。张江高科作为第二大股东持股21%的嘉事堂于在2010年8月18日在A股成功上市。公司通过下属子公司投资参股12.715%的微创医疗科学有限公司已于2010年9月24日在香港联交所主板上市。公司通过张江汉世纪基金间接持股6.47%超日太阳(002506)也已在深交所中小板上市。
经过近20年的发展,张江高科已从一个开发高新地产为主业的园区“开发商”成功地跃为向高新产业的创业“投资商”,将来将发展成为高新产业的运营商。公司确立“房地产开发经营+股权投资+服务提供商”的业务架构定位,希望长期形成“433”的利润贡献构成。虽然公司目前收入主要仍以房地产开发和运营为主,经过多年培育创投收获已开始并进入持续的增长中。由于园区内入驻有一大批高新企业,涉及到3G、物联网、3D、三网融合、移动支付和新能源等领域,公司有着投资新兴产业的天然优势。随着今后服务提供商业务的增强,公司有望成为国内高端高新园区的建设和经营的第一品牌公司。公司创投进入收获期,并由进入良性循环、稳步增长。
公司大股东张江集团有着深厚的政府背景,上海市政府和浦东新区区政府等一直以来对张江园区给予大力支持。目前张江集团不但张江园区拥有以张江中区等为主的新增开发资产,还在四川与当地政府建设起高新区, 另外还将在云南等地开拓新市场。大股东走出浦东的战略将获得更大的市场发展空间。张江高科上市公司一方面可以跟随大股东取得更多商业机会,包括房高新地产开发和新高新园中的创投机会。另一方面大股东资产得到扩张也为今后资产注入到上市公司提供机会。上市公司的扩张得到很好的保障。
公司以开发高科技地产为主业,客户群优质,成长性好。公司在做好高科技园区“房东”的同时努力向好“股东”方向发展。公司利用张江园区高新企业聚集的优势,已加大创业投资力度。公司不但已向浦江新区发展扩张,并已在西部开拓。目前已在成都和雅安拥有386 亩的房地产开发项目。我们预测公司2010年至2012年的每股收益分别为0.56元、0.80元和1.19元,相对应的PE是16.81、11.73和7.85。公司成长性和盈利性在加强,目标价13元,我们维持“推荐”的投资评级。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：张江高科:腾笼换鸟,园区物业租售效率可提升
2010年1-9月公司合并报表显示实现营业收入11.53亿元,同比下降24.03%;归属于母公司股东的净利润4.74亿元,同比略降0.69%。基本每股收益0.31元。
前三季度业绩一般,期待四季度的表现:公司房地产租售收入较上年同期下降,一是由于部分区域改扩建对物业租赁收入有所影响,二是项目销售在年内各季存在非均衡性分布因素。园区物业改扩建完成后,部分简陋的物业将变为高端的办公、商业用楼,周边的工作、交通环境也会大幅改善,预计租赁收入可显著增加,销售也会更顺利。2010年度公司计划实现主营业务收入24-25亿元,其中园区物业租售业务实现收入约22-23亿元。报告期实际完成了11.53亿元,完成全年计划的48%,实现业绩目标的压力不小。
投资收益贡献重要力量:期内投资收益2.94亿元,同比增长411%,占公司净利润的58.5%,其中第三季度获得投资收益1.9亿元,主要来源于张江微电子港及鲲鹏投资。公司持有张江微电子港49.5%的权益。张江微电子港正在开发汤臣豪园三四期住宅项目,公司权益建筑面积约14.85万平米,项目销售均价约25000元/平米,近几年可持续贡献利润。公司计划进一步加大房产项目的投资力度,收购优质房地产资源,提升投资收益。
创投业务渐进收获期:8月18日,公司参股的嘉事堂药业上市。
公司目前持有其2514.86万股股份,占发行后总股本的15.72%。
公司初始投资成本为1元/股,嘉事堂药业上市开盘价为22.5元/股,公司所持有的股权已经增值19倍,投资收益约4.8亿元,扣除25%的所得税后的净利润增厚公司EPS0.23元。另外,公司投资3亿元持有微创医疗12.2%的股权,通过张江汉世纪投资高科技电子、信息、新能源等行业十多家公司股权,这些公司部分已经具备上市条件,正在积极筹备中,今后将陆续为张江高科带来丰厚的投资回报。同时,公司下属全资专业投资平台――浩成创投投资设立上海张江成创投资有限公司以及磐石葆霖基金,定向投资于生物医药、医疗器械、金融以及未上市的优质高科技企业,进一步拓宽了投资领域,增加利润来源。
借款额与财务费用大幅提高:期末资产负债率61.45%,速动比率1.03倍;短期借款32.2亿元,较期初增长57.3%。长期借款30.72亿元,较期初增长57.18%。借款增加导致财务费用同比大幅增长107.3%,为2.12亿元,对公司业绩有一定影响。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.49元、0.61元、0.81元,按公司最近收盘价为10.43元,对应的动态市盈率分别为21倍、17倍、13倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：张江高科三季报点评:投资高新产业收获已在显现
盈利预测
我们预测公司2010年至2012年公司营业总收入分别达25.44亿元、36.84亿元和54.80亿元。公司的每股收益分别为0.56元、0.80元和1.19元,相对应的PE是16.81、11.73和7.85。
投资建议:
公司以开发高科技地产为主业,客户群优质,成长性好。公司在做好高科技园区“房东”的同时努力向好“股东”方向发展,创业投资的嘉士堂、微创医疗近期已分别在A股创业板和香港上市。公司利用张江园区高新企业聚集的优势,已加大创业投资力度。另外,公司不但已向浦江新区发展扩张,并已在西部开拓。目前已在成都和雅安拥有386亩的房地产开发项目。公司成长性和盈利性在加强,我们维持“推荐”的投资评级,目标价13元。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：张江高科:房地产业务增长平平,多家参股创投公司上市
1-9月,公司实现主营业务收入11.53亿元,净利润4.78亿元,分别同比增长-24.4%和0.1%,EPS为0.31元/股。
参股公司房地产项目结算导致投资收益大幅增长。报告期内,公司主营业务收入负增长,主要与项目结算有关,参股公司微电子港的张江汤臣豪园三期以投资收益方式确认利润,导致三季报投资收益达到2.94亿元,占到净利润约60%。
大规模开发建设导致公司负债和财务费用增长明显。由于公司2010年面临大规模开发建设任务和大体量的产业投资计划,资金链趋紧,导致负债及财务费用都有明显增加。公司资产负债率从年初57.6%上升至61.5%,有息负债率从年初的43.6%上升至52.9。1-9月,公司财务费用率达到了18.4%,远高于一般房地产公司水平,这一定程度上与公司部分投资于非房地产业,利息支出无法归结入营业成本有关,但更主要的原因还是公司有息负债的大幅增加,从年初的43.6%上升至52.9%。
微创及嘉事堂上市,是对公司投资能力的一种认可,但对当期业绩及重估值影响较小。报告期内,公司参股的嘉事堂和微创医疗分别在深圳中小板和香港上市,汉世纪参股的超日太阳能IPO也获证监会审批通过,这些都是对公司投资能力的一种认可。但是,由于有一年限售期,公司将参股公司列入“长期股权投资”,上市股价不影响当期业绩。另外,由于公司股本较大,创投公司上市对公司重估价值增值的影响也比较小,如直接参股的嘉事堂,按25日收盘价计算,约增厚公司价值0.35元/股。
下调10、11年EPS。公司年报业绩存在一定不确定性,取决于天之骄之酒店式公寓是否能在本年销售并结算。考虑到目前开盘时间晚于预期,保守起见,我们下调公司业绩,预计10、11年EPS分别为0.52和0.68元/股,对应20和15倍PE。
研究员：江征雁，殷姿，殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：张江高科:深握高新产业“高科技地产+创投”
做高新地产,发展空间大。张江园区凭借国家高新开发区快速发展的天势, 依托长江三角洲历史、地理以及人文的地利优势,并通过公司管理人员的共同努力,已在张江筑起我国优质高新产业的平台。经过近20 年的开发,张江高新区已拥有近20 个基地品牌,十大产业平台。已培育出以集成电路、软件、生物医药、金融服务和文化创新五大具有专业化、集中化的高端特色主导产业集群,并在园区内构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。国家高新区已经成为我国高新技术产业发展的一面旗臶。
盈利模式由好房东向好股东发展。随着高新产业的集群,园区内高新企业创新的环境越来越好,吸引着更多的高新创业企业的入驻。张江高科以拥有几十年对高新公司的了解和培育经验积累,间接或直接地对新兴高新企业进行培育。对于具备成长能力的好企业,张江在当好“房东”的同时,直接参股当好“股东”。张江高科已从一个开发高新地产为主业的园区“开发商” 成功地跃为向高新产业的创业“投资商”。深握张江高新园区,创投将成为公司持续的利润新来源。。另外公司所开发的项目多数为低密度,这些项目不但给高新企业提供一个更好的研发生产环境,而且具备更好的升值空间。
投资建议。公司以开发高科技地产为主业,客户群优质,成长性好。公司在做好高科技园区“房东”的同时努力向好“股东”方向发展,创业投资的嘉士堂、微创医疗近期已分别在A 股创业板和香港上市。公司利用张江园区高新企业聚集的优势,已加大创业投资力度。另外,公司不但已向浦江新区发展扩张,并已在西部开拓。目前已在成都和雅安拥有300 亩的房地产开发项目。我们预测公司2010 年至2012 年公司营业总收入分别达25.44 亿元、36.84 亿元和54.80 亿元。公司的每股收益分别为0.56 元、0.80 元和1.19 元,相对应的PE 是16.81、11.73 和7.85。公司成长性和盈利性在加强, 目标价13 元,我们维持“推荐”的投资评级。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：张江高科:"一体两翼"策略维持经营稳定
正文:
收入下降,但毛利率维持高位。报告期内,园区物业销售实现5.77亿元(占比68.23%),同比下降15.86%,毛利率61.18%,园区物业租赁实现1.84亿元(占比21.87%),同比下降5.52%,毛利率56.61%,收入下降主要为新项目“天之骄子”(可售面积5万平米以上)计划下半年销售,上半年进度主动放缓,同时,老区出租面积缩减,新区尚未显现效益,影响租赁收入,但受益于低成本储备,以及稳定的售价,物业销售毛利率提升4.89个百分点,综合毛利率维持稳定(60.98%)。
财务费用陡增,投资收益拉动业绩。报告期内,销售、管理、财务费用率分别增加0.1、1.36、8.4个百分点,财务费用率提升,原因在于开发力度加大,资金需求量提升使有息负债增加8.24亿,利息支出增加6,284万。投资收益实现1.04亿,增加5,841万,主要为权益类长期股权投资,基本抵消财务费用增加。
物业租售前景广阔,股权投资增添色彩。2010年可租售面积约140万平米,已出租面积超过60万平米,储备在200万平米左右,大股东张江集团储备近1,000万平米,根据承诺,后期优质资产将陆续注入公司,配以自身在管理、通信方面的服务,物业租售前景广阔。投资业务主要通过旗下汉世纪(持股30%)和浩成创投完成,在医疗、新能源、信息领域投资多家公司,已有4家过会。
财务结构安全。截止期末,资产负债率为60.79%,地产企业中属较低,账面资金34.46亿元,财务结构较优,拥有较强融资能力,上半年聘请咨询公司KPMG 进一步优化内部控制,风险控制加强。
给予推荐评级。预计10/11年EPS 0.62/0.78元,目前股价10.10元,动态PE16/13倍,给予“推荐”评级。
研究员：沈亮亮，施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：张江高科:财务费用挤压利润空间
2010 年上半年公司合并报表显示实现营业收入8.65 亿元,同比下降10.55%;归属于母公司股东的净利润3 亿元,同比略增0.13%。
基本每股收益0.2 元。
地产租售收入有所下降:地产租售收入较上年同期减少了1.2 亿元,同比减少13.57%:实现房产销售收入5.77 亿元,较上年同期下降16%,主要由于项目销售在年内各季存在非均衡性分布因素;实现房产租赁收入1.84 亿元,略下降了6%,主要由于部分区域改扩建对物业租赁收入有所影响。2010 年度公司计划实现主营业务收入24-25 亿,报告期实际完成了8.65 亿,完成全年计划的35%,其中:园区物业租售业务预算实现收入约22-23 亿元,报告期实际完成了7.6 亿。
投资收益贡献重要力量:期内投资收益1.04 亿元,同比增长127%,占公司净利润的34%,主要来源于张江微电子港开发的汤臣豪园地产项目及鲲鹏投资公司。公司计划进一步加大房产项目的投资力度,收购优质房地产资源,提升投资收益。
创投业务渐进收获期:8 月18 日,公司参股的嘉事堂药业上市。
公司目前持有其2514.86 万股股份,占发行后总股本的15.72%。
公司初始投资成本为1 元/股,嘉事堂药业上市开盘价为22.5 元/股,公司所持有的股权已经增值19 倍,潜在投资收益约4.8 亿元,扣除25%的所得税后的净利润将增厚公司EPS0.23 元,该部分股权限售一年,2011 年8 月18 日可上市流通。另外,公司投资3 亿元持有微创医疗12.2%的股权,通过张江汉世纪投资高科技电子、信息、新能源等行业十多家公司股权,这些公司部分已经具备上市条件,正在积极筹备中,今后将陆续为张江高科带来丰厚的投资回报。同时,公司下属全资专业投资平台――浩成创投投资设立上海张江成创投资有限公司以及磐石葆霖基金,定向投资于生物医药、医疗器械、金融以及未上市的优质高科技企业,投资领域进一步拓宽,增加利润来源。
借款额与财务费用大幅提高:期末资产负债率60.79%,速动比率1.15 倍;短期借款31.3 亿元,较期初增长53%。长期借款28.96亿元,较期初增长48.13%。财务费用1.29 亿元,同比大幅增长105%,对公司业绩有一定影响。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2010 年-2012 年的每股收益分别为0.54 元、0.67 元、0.82 元,按公司最近收盘价为10.10元,对应的动态市盈率分别为19 倍、15 倍、12 倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：张江高科:创投业务是未来看点
中期业绩完全符合预期:2010 年上半年,公司实现主营收入8.65 亿元(YOY-10.55%);实现净利润3.04 亿元(YOY1.46%);公司2010 年上半年主营收入同比下降主要是因为销售的周期性因素,公司的销售项目将主要在下半年体现业绩,而物业租赁业务由于各类产业客户引进需要,灵活调整物业租金以及部分区域改扩建使物业租赁收入有所影响;公司实现EPS0.20元,完全符合我们先前的预测;投资收益贡献较大:在主营业务收入降低的情况下,公司实现净利润的同比增长,主要是因为公司投资收益较上年同期增加了5841 万元,未来随着公司参股投资规模的扩大,公司投资收益在净利润中所占比重将会逐渐上升;下半年公司业绩将大幅度上涨:由于公司工业地产的特殊性,公司的销售基本都是现房销售,结算不存在滞后期,随着下半年公司集电港项目等货量的推出,下半年公司租售业务的主营收入和利润将大幅度增长;PE 投资是未来看点:8 月18 日公司PE 投资的嘉事堂(002462)新股上市,收于21.11 元,公司投资成本是1.06 元/股,由于公司会计上采用可供出售金融资产处理该项投资,短期内对公司利润不会有明显贡献。上半年,公司全资创投公司浩成创投投资设立了上海张江成创投资有限公司以及磐石葆霖基金,并加大了在房产项目的投资力度,未来将择机收购优质房地产资源;业绩预测与投资评级:我们维持公司2010 年、2011 年及2012 年的EPS 分别为0.60 元、0.68 元及0.76 元。公司2010 年的RNAV 为13.65 元,我们按照2010 年20 倍PE 给予公司股价12 元的目标价位。维持公司 “审慎推荐”的投资评级;风险提示:下半年公司现房销售存在不确定性。
研究员：贾祖国，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：张江高科调研报告:一体两翼,公司进入快速发展期
公司可租售面积将会持续增长。公司土地储备260 万平方米,可租售面积100 万平方米,随着集电港B 区开发加快,预计未来2年可租售面积增加到200 万平方米,张江集图主导的张江中区建设是未来张江园区开发的重点,在条件成熟的时候可能会注入上市公司,届时公司的土地储备将会显著增长。
园区主导产业发展前景广阔。园区3 大主导产业为集成电路、生物医药和软件业,此外还有包括金融信息、液晶显示、新能源、物联网、现代农业、商用大飞机等行业,园区主要行业处于高速扩张和快速发展过程中,未来发展前景广阔。
公司投资业务发展迅速。公司旗下汉世纪基金(持股30%)的股权投资达到10 家,其中5 家已经上市或筹备上市,浩成基金(持股100%)投资的微创医疗、嘉世堂、康德莱都在积极筹划上市,此外公司直接投资的中芯国际、展讯、复旦张江等已经上市。
盈利预测与投资评级。预计2010 年、2011 年、2012 年每股收益分别为0.61 元、0.76 元和0.87 元,不考虑股权投资业务,公司每股RNAV 为15.12 元,当前股价相对RNAV 有较大的折价,考虑到公司未来可租售面积持续增长,浦东新区扩容、迪斯尼和世博会都对公司发展形成利好,给予公司“买入”的投资评级。
风险提示。经济增长放缓和宏观经济政策的变化将对公司业绩产生较大影响。
研究员：王斌卿 所属机构：世纪证券有限责任公司
报告标题：张江高科:创投业务渐进收获期
2010 年一季度公司合并报表显示实现营业收入4.57 亿元,同比增长37.10%;归属于母公司股东的净利润1.35 亿元,同比增长31.1%。基本每股收益0.09 元。
业绩增长比较稳定。报告期营业收入主要来源于物业销售及租赁。期内公司出售浦东新区金秋路盛夏路土地使用权2.18万平米及房屋建筑面积1.41万平米,转让价格1.96亿元,土地性质为工业用地,平均土地价格8990元/平米。
另外获得投资收益1479万元,为参股公司贡献的投资收益。
盈利能力较强,但同比下降。毛利率58.11%,同比下降5.69个百分点;净利润率29.57%,同比下降6.28个百分点。期间费用上升60.7%,期间费用率略提高2.72个百分点。其中财务费用相对较高,为5695万元,财务费用率12.46%,主要由于公司09年发行了20亿元公司债,票面利率5.9%,以及2009年度公司第一期短期融资券到期,兑付本息共10.29亿元。
创投业务渐进收获期:期内,公司投资参股的嘉事堂药业首发申请获得通过。公司目前持有其2514.86万股股份,占其发行前总股本的20.96%,发行后总股本的15.72%(发行后总股份1.6亿股)。公司初始投资成本为1元/股。按照嘉事堂09年净利润4254万元计,发行后每股收益约0.266元。按医药流通行业一年滚动市盈率70倍估计,嘉事堂药业上市后股价约为18.62元/股,公司所持有的股权将至少增持18倍,投资收益4.28亿元,增厚公司EPS0.28元。另外,公司投资3亿元持有微创医疗12.2%的股权,通过张江汉世纪投资于高科技电子、信息、新能源等行业十多家公司股权,这些公司部分已经具备上市条件,正在积极筹备中。今后将陆续为张江高科带来丰厚的投资回报。
财务风险不大:期末资产负债率55.34%,速动比率1.39倍;货币资金28.89亿元,比期初减少19.43%,资金相对比较充裕。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.52元、0.61元、0.86元,按公司最近收盘价为11.74元,对应的动态市盈率分别为23倍、19倍、14倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：张江高科:创投与租赁业务蓄势待发
年报符合市场预期:公司实现主营收入21.59亿元,营业利润9.73亿,归属于母公司净利润7.07亿元,分别同比增长23%,41%,34%;实现每股收益0.46元,业绩符合市场的普遍预期。报告期内,公司业绩的增长主要来源于房地产销售业务,而房地产租赁业务则由于经济危机的影响,营收有所下滑;
房地产销售业务短时间内还是公司业绩主要来源:我们认为未来3年左右的时间内,公司房地产销售业务还将占到房地产租售业务比重的80%,毛利率稳定在50%以上。公司在未来三年内主要依靠集电港三期、933项目、张江高科苑、川沙项目以及成都走马河项目贡献业绩;
房地产租赁业务潜力巨大:目前公司在2009年的实际出租权益面积在70万平方米左右,未来三年每年还将增加20万左右的出租面积。公司承诺未来的出租面积不会少于200万平方米,而新增项目中租赁面积与销售面积的比例将是3:2。目前公司正在积极培育待租物业;
创投业务是一大亮点:张江高科另外一项业务为创业投资。医疗领域主要是通过全资子公司浩成创业来完成。目前已经投资了嘉世堂药业、微创医疗以及康德莱医疗器械等几家拟上市公司。在新能源、信息以及高科技等行业的投资则通过持股30%的张江汉世纪创业投资有限公司来进行。截至2009年10月,该基金已成功投资10家企业,已投资项目平均投资规模为4400万,规模最大的为8400万,最小的为650万,目前5个已完成股改,准备上市;
业绩预测与投资评级:我们预测公司2010年、2011年及2012年的EPS分别为0.60元、0.68元及0.76元。公司2010年的RNAV为14.16元。我们认为公司股价存在一定程度的低估,我们按照2010年RNAV给予公司股价14.16元的目标值,首次给予公司股票“审慎推荐-A”评级。
研究员：贾祖国，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：张江高科:土地资源正向张江高科园东区和中区扩张
业绩实现预期之中的平稳增长,基本EPS 0.46元,拟10派3。09年营业收入21.59亿元,净利润7.07亿元,同比增长22.9%和33.8%。
大股东优质资产注入改善了公司基本面,增加了大量低成本储备,从而奠定了高毛利率的盈利基础。09年园区物业销售收入16.14亿,同比增长43.2%,毛利率58.1%;物业租赁收入3.66亿,同比下降10%,毛利率52.9%,出租率水平保持高位。
财务安全,10年新增融资需求80亿。年末资产负债率57.6%,真实负债率56.7%,净负债率45.6%。09年完成10亿元短期融资券和20亿5年期公司债发行,10年将在09年融资规模基础上新增资金需求80亿,拟确保银行授信不低于150亿,并积极创新融资渠道,丰富融资产品。
以房地产为主、集成服务和高科技投资为辅的“一体两翼”实现良性循环,高科技投资为成长的重要驱动之一,09年实现投资收益6091万。
09年对微创医疗投资3亿,投资1.98亿设立浩凯基金;汉世纪投资的10个项目中已有5个已完成股改,准备上市。
通过收购方式从大股东手中获取低成本土地,并向东区和中区扩张。09年收购川沙迪斯尼附近11.9万方工业用地,3月收购杰昌公司60%股权获取大股东东区91.6亩土地,预计10年大股东中区土地将注入公司。
随着张江集团战略结构调整,未来公司有望获取持续的资源注入。集团控制了10km2土地资源,按1.3的容积率计算,可建面积1300万方。
10年预算主营收入为24-25亿,其中园区物业租售收入22-23亿。
预计公司10-11年EPS 分别为0.65和0.86元,RNAV 为16.95元。综合园区类公司10年20倍PE 和RNAV 估值,并考虑公司创投龙头及其优势、大股东持续注入资产预期等,目标价15元,维持增持。
研究员：孙建平，李署 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：张江高科:业绩波澜不惊
公司2009年主营业务收入同比增长23%至21.59亿元,净利润增长34%至7.07亿元,合每股收益0.456元,基本符合我们的预期,公司拟每10股派现3元,当年现金分红比率达66%。我们将2010年和2011年每股盈利预测分别调升1.5%和10.8%, 将2009年和2010年每股NAV分别调升13.7%和13.6%。但由于地产板块整体估值中枢下行,我们将目标价由15.32元调降至14.72元,维持买入的评级。
研究员：周路 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：张江高科:地产业绩平稳增长 创投力度加大
2009年公司合并报表显示实现营业收入21.59亿元,同比增长22.88%;归属于母公司股东的净利润7.03亿元,同比增长33.16%。基本每股收益0.46元。向全体股东每10股派发现金红利3.00元(含税)。
地产业务租售收入平稳增长。公司园区开发主营业务收入19.81亿元,较上年度增长4.46亿元,增幅为29.06%。2009年度公司依托张江园区产业集聚优势,以符合市场需求的多类型优质物业为载体,实现园区内物业销售收入16.14亿元,同比增长4.87亿元,较上年增长43.16%;实现园区物业租赁3.66亿元,虽较上年减少了9.99%,但各项园区物业仍保持了较高的出租率水平。
各类物业租售价格保持平稳,市场价值稳中有升。报告期营业利润较上年度增长了26.04%,物业租售毛利率58.12%,下降了5.1个百分点,仍处于行业内较高水平。毛利率下降主要因为公司推出的新增物业较存量物业而言相对成本较高,又对部分开园初期建成的物业实施维修,导致物业租售整体毛利率下降。
创投力度加大。公司通过浩成创投、汉世纪基金、产业投资基金等平台积极且谨慎地开展创投业务,以投资回报为目的选取优质企业。2009年内通过浩成创投投资微创医疗,投资金额3亿元人民币,拟在A 股或H 股上市;通过浩成创投设立浩凯基金,投资金额1.98亿元;通过浩成创投参与组建上海张江磐石葆琳基金(暂定名),投资金额0.5亿元人民币。随着张江高科园区成为新三板市场试点,将加快园区内有条件的公司上市进程,带动张江高科创投及租赁业务的发展。
财务杠杆加大,但仍处于合理区间。期末货币资金35.86亿元,同比增长59.49%,系公司本期末收到20亿公司债券,使货币资金大幅增加,同时也使资产负债率提高8.55个百分点,为57.62%。20亿元5年期公司债券发行年利率为5.9%,远低于当时市场同期债券平均发行利率7%的水平,每年节约财务成本2200万元。公司债的发行优化了公司的债务结构,进一步降低了公司的财务风险,增强了持续融资能力,使得公司本部银行授信额度突破了百亿规模。
我们预测公司2010和2011年的每股收益分别为0.57元和0.71元,按公司最近收盘价11.92元,对应的动态市盈率分别为21倍和17倍。公司创投业务将在今后几年进入收获期,业绩存在大幅增长的可能,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：张江高科3季报点评:工业地产尚未复苏,短期业绩受到影响
1-9月份实现营业收入151788万元,同比增长3.20%;实现净利润47688万元,同比增长6.95%。实现每股收益0.31元,同比下降6.06%。公司业绩增速出现明显下滑。去年同期,营业收入的同比增速为118.38%;净利润的同比增速为58.60%;每股收益的同比增速为43.48%。7-9月份实现营业收入55095万元,同比下降4.99%;实现净利润17718万元,同比下降10.63%。去年同期,营业收入的同比增速为85.84%;净利润的同比增速为60.05%。
1-9月份营业成本64307万元,同比增长13.53%;销售费用2389万元,同比下降23.44%;管理费用4638万元,同比增长2.60%;财务费用10236万元,同比下降38.73%。公司成本结构基本合理。
管理费用增速基本与营业收入增速匹配。由于报告期内人民币汇率上升和计入财务费用的贷款利息同比有较大幅度的减少,财务费用大幅降低。
1-9月份公司经营性现金净流量为-35928万元,同比下降155.10%。主要原因是本期公司房地产销售收入较上年同期有所减少,而房产购建投入较去年同期增加,使得公司经营性现金净流入同比大幅减少。
研究员：左红英 所属机构：爱建证券有限责任公司
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