世茂股份(600823)_研究报告_财经_新浪网(600823) 研究分析报告|查股网
股票名称：世茂股份(600823)
报告标题：世茂股份:商业地产龙头崛起,业绩进入加速释放期
投资要点:
世茂股份为我国商业地产开发的龙头公司,在长三角和环渤海湾等经济发达地区的19个大中城市拥有23个项目,目前项目规划总建筑面积在900万平方米以上。公司的项目分布合理,项目所在城市经济发展水平和居民消费能力较高,居民投资性购房需求较为旺盛,为商业地产的发展奠定了良好的市场基础。
公司项目储备丰富,且土地成本低廉。受益于各地政府对城市综合体建设的大力支持,世茂股份通常能以较低的价格获得项目地块。公司目前拥有的23个地块平均楼面地价仅为1,675元,而以上项目建成后销售均价在万元以上,为公司提供了较为广阔的盈利空间。
公司经营模式优势明显。“世茂广场”的主要客源是项目所在城市中既有钱又有闲的中产阶级以及城市综合体中住宅和酒店以及写字楼中的居民、顾客和员工。通过提供商务、文化、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的一站式体验场所,满足中产阶级的各种需求,给世茂广场带来旺盛的人气、稳定的客流以及可观的营业收入。
我们认为,世茂股份作为目前A 股市场中唯一专注于城市综合体及商业地产开发的上市公司,其产品在市场上具有一定的稀缺性及区分性,另外公司自身持有的物业价值也会随着时间推移而不断增长。在目前政策调控趋紧的背景下,公司的成长空间及盈利前景也要好于住宅开发类企业。
公司未来两年将进入结算高峰期并将维持较高的毛利率水平,业绩有望快速增长。预计公司2011-2013年净利润分别为11.12亿元、14.41亿元及17.37亿元,对应每股收益分别为0.95元、1.23元及1.48元。
在对世茂股份目前所拥有的开发项目及其他业务做价值重估的基础上,计算出公司每股NAV 为23.22元。公司目前股价较此NAV 的折价达39%。因此从资产价值的角度而言,公司股价具有较高的投资吸引力,公司净资产重估价值也为当前股价提供了极高的安全边际。作为商业地产龙头企业, 公司拥有丰富的土地储备,业绩爆发性强,未来两年将是结算收入高峰期。因此给予其19元的目标价格,对应20倍的预测11年业绩,并给予“推荐”评级
研究员：张平 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：世茂股份:走得快不如走得巧
投资评级与估值:1)我们认为,公司战略定位精巧,初步形成了自己的商业模式,基本解决了商业地产开发和运营中的两大问题:融资和定位。多渠道融资为其扩张奠定基础,销售回款和质押抵押贷款成为其资金的两大来源,分别为50亿元、31亿元,占到2010年现金总流入的35%、22%;公司的城市定位和综合体业态配比定位使差异化复制成为可能,随着公司百货、影院等业态渐趋成熟,公司将驶入加速扩张的快车道。2)我们预计公司2011/2012年基本每股收益为0.90/1.41元,年复合增长40%,对应市盈率15/9X,公司RNAV为22元,目前折价40%。首次给予“增持”评级,目标价18元,有40%的上涨空间。
关键假设点:1)公司如期推盘,推盘面积92万方,销售50万方,去化率50%左右;2)未来三年房价涨幅5%。
有别于大众的认识:市场可能担心,公司融资能力有限,无法同时运作大量商业地产项目;公司的可复制性存在疑问。
我们认为:1)世茂式“现金流滚资产”提供融资弹性,通过销售回款、质押抵押贷款、战略合作伙伴的委托贷款等手段满足公司扩张需要,同时公司可能会利用创新手段拓宽融资渠道(如地产私募基金),为扩张打开空间;2)公司较万达等商业地产公司更加重视差异化复制和业态培育,公司在城市定位方面更为精准,城市综合体开发方面采取因地制宜策略;对业态培育尤其是百货培育更为重视,百货业态的成熟、影院业态的快速扩张,都表明公司的商业模式将不断得到验证。
股价表现的催化剂:公司获得优质土地,设立商业地产基金,百货、影院等业态具备自生能力。
核心假设风险:业态经营及扩张失败,物业销售低迷。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：世茂股份:商业地产销售势头良好
2010年一季度公司实现营业收入9.9亿元,同比略降0.4%;归属于母公司净利润1.77亿元,同比增长100%;基本每股收益为0.15元。
商业地产销售势头良好:报告期内结算收入主要由商业地产销售产生,而上年同期结算收入大部分来自于公司持股仅50%的南京住宅项目。由于结算项目不同,毛利率同比提高12个百分点,少数股东权益下降75%,使得净利润增长一倍。
对2011年业绩保持乐观:2011年计划实现签约金额80万元,签约面积59万平米。一季度公司通过常熟、北京、杭州、徐州等项目销售,实现合同签约额15.69亿元,同比增长55.3%,合同签约12.03万平方米,同比大幅度增长,销售均价1.3万/平米,账面预收账款增加2.15亿元。商业地产受调控政策影响较小,我们对公司业绩保持乐观。
投资方面:报告期新开工面积达到14万平方米,竣工面积达到8万平方米。公司2011年施工建设的房地产项目达到15个,施工面积超过378万平方米,计划新增经营性物业6万平米。在项目储备方面,项目储备分布在华东和华北地区,达700多万平米。
2010年公司在武汉分别竞得武汉市蔡甸区2010-34号地块和文岭半岛72/73/74地块,2011年1月底公司在长沙市竞得[2010]网挂075号地块,累计增加土地面积91.63万平方米,增加规划建筑面积46.7万平米。长沙项目规划建设高级写字楼及购物中心等商业设施。
投资性房地产大幅增加:目前公司持有的投资性房地产面积达到55万平方米,其中新增34.7万平米,账面价值占总资产的比重为30%。投资性房地产增加主要系2010年新增昆山世茂华东商城、绍兴世茂迪荡新城、苏州世茂运河城、芜湖世茂滨江花园及北京世茂国际中心作为投资性房产。
资金基本满足需求:期末资产负债率为59%,剔除预收账款的真实资产负债率为47%%,较期初下降2.6个百分点;账面货币资金32亿元,较期初下降了8.25亿元,货币资金/(短期借款+一年内非流动负债)为1.54倍,短期资金压力不大。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为1.47元、1.81元,按公司最近收盘价为14.53元,对应的动态市盈率分别为10倍、8倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：世茂股份:商业地产,请选择世茂
事件描述与点评
世茂股份今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入9.9亿元,同比下降0.4%;实现营业利润2.49亿元,同比增长20.58%;实现归属母公司净利润1.77亿元,同比增长100.1%,每股收益0.15元。
公司业绩符合预期,维持高毛利
公司报告期业绩基本符合预期,归属母公司净利润大幅度增长主要原因两个,第一是公司本期结算的毛利率上升了12个百分点,主要是因为公司本期结算的徐州商铺这些毛利率较高的商业地产项目;第二个原因是本期少数股东权益大幅减少,主要是因为去年同期结算收入大部分来自于公司持股仅50%的南京项目。公司资产负债情况相对于大多数住宅类开发商来说较为乐观,一季度扣除预售账款后的资产负债率有所下降。另外在短期头寸方面公司持有货币资金32个亿,短期借款与一年内到期的非流动负债总和为21个亿,短期偿债压力不大。
一季度销售预期内,重点在下半年
报告期内,公司主要销售项目为常熟、北京、杭州、徐州等,实现合同签约额15.69亿元,同比增长55.3%,合同签约12.03万平方米。在项目开发方面,新开工面积达到14万平方米,竣工面积达到8万平方米。体现在公司预收账款方面,期末预收账款为31亿,这部分为公司未来锁定的业绩大约为0.53元。二季度公司的销售主要来自南京项目,由于南京项目销售的主要是住宅,而且定位方面偏高端,因此预计公司在二季度中销售仍有较大的压力。但在下半年,公司将会推出大量的商铺与酒店式公寓,预计销售较为乐观。
盈利预测与估值
我们看好世茂股份的逻辑一直以来没有变化,从短期业绩来讲,公司目前主要销售的商业对于业绩将会起到支撑的作用;从长期来说,物业持有、影院等方面都呈现明显增长,未来都将提供稳定的现金流;从刺激因素来说,未来万达院线的上市将会提升公司估值。我们在不考虑公允价值收益后,预计公司11-12年业绩为0.9、1.23元,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：世茂股份:商业领袖荣耀四方
世茂股份审议通过了《关于提请股东大会授权董事会全权办理转让酒店项目相关事项的议案》。
我们之前与众多机构交流时已经指出未来酒店业务很可能独立上市,就世茂目前体量规模来讲,出售酒店业务是减负的理性选择。目前世茂的项目中包含的酒店情况如下:绍兴项目的酒店在建,上海世茂新体验,苏州酒店等等。今年有可能产生利润贡献的是绍兴项目,目前在建,地上建筑面积有2.9万平米,但是今年能否出售仍然存在不确定性,因此本次业绩调整暂时不考虑这一点。
我们看好世茂股份的逻辑一直以来没有变化,世茂股份为代表的城市综合体模式在目前住宅市场面临调控的情况下具有更大的优势,这主要体现在其土地、资金以及产品溢价能力等诸多方面。另外在商业租赁方面,我们可以看到的是空置率的下降以及租金的上升,这些行业大背景下我们认为世茂股份的是A股目前最佳的选择。选择世茂股份未来将享受业绩和资产双重提升,值得市场再次重点关注。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：世茂股份:模式决定成败
世茂股份今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入45.69亿元,同比增长330.51%;实现营业利润14.52亿元,同比增长379.21%;实现归属母公司净利润8.74亿元,同比增长324.21%,每股收益0.75元。
业绩略超预期,毛利逐步上升
报告期内公司实现物业销售收入43.33亿元,销售结算面积23万平方米;实现物业租赁收入1.76亿元。公司扣除公允价值贡献部分每股收益为0.55元。公司报告期内结算毛利率上升幅度较大,这主要是因为公司本期结算的北京、南京等地高毛利项目进入结算导致。公司资产负债情况相对于大多数开发商来说较为乐观,期末资产负债率为60%对于行业平均水平。另外在短期头寸方面公司持有货币资金40个亿,短期借款与一年内到期的非流动负债总和为27个亿,短期偿债压力不大。但是公司作为一个迅速扩张的商业地产企业,资金投入较大,因此公司也借助信托加快扩张的脚步。
商业自持比重继续提升,价值应得重估
报告期内公司持有的投资性房地产面积达到55万平方米。报告期内,世茂广场、世茂百货、影院以及世天乐乐城都取得良好进展。2011年,公司计划实现合约销售80亿元,合约销售面积达到59万平方米及新增经营性物业6万平方米。从公司的计划来看,无疑2011年是值得期待的一年。从公司可售的明细来看,商业占了绝大部分,在目前住宅市场调整的情况下,我们看好公司的销售。今年以来销售已超过10个亿,延续了10年以来的增长势头(10年销售54亿)。随着百货、影院及儿童事业面积的不断增加,公司价值重估可能性在加大。
调整市中公司模式必将大放异彩
我们看好世茂股份的逻辑没有变化,我们认为以世茂股份为代表的城市综合体模式在目前住宅市场面临调控的情况下具有更大的优势,主要体现在其土地、资金以及产品溢价能力方面。
我们认为公司有能力将世茂城市综合体模式成功复制至其他城市,这从公司绍兴、沈阳、常熟等地都可以得到佐证。
在土地拓展方面,公司在武汉、长沙两地累计增加土地面积91.63万平方米,增加规划建筑面积46.7万平米。
盈利预测与估值
我们基于行业背景看好世茂股份,而从目前情况来看,公司在新的一年是值得期待的。其在商业销售方面,物业持有、影院等方面都呈现明显增长。我们在不考虑公允价值收益后,预计公司11-12年业绩为0.9、1.21元,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：世茂股份2010年报点评:2011年业绩增长可期
事件:
世茂股份公布2010年年报,公司实现营业收入45.69亿元,同比增长330.5%;实现净利润10.27亿元,同比增长362.7%;归属于母公司的净利润8.74亿元,同比增长324.2%;基本每股收益0.75元/股,较2009年增长316.7%;扣除非经常性损益后的基本每股收益0.55元/股,较2009年增长450.0%。公司实现物业销售收入43.33亿元,销售结算面积23万平方米;实现非销售物业的营业收入2.34亿元。
投资要点:
公司在2010年的业绩超出我们原来的预期主要源于两个方面。一方面,二三线城市商业地产的销售价格和住宅并不发生倒挂,优质商铺售价远远超过住宅售价;另一方面,公司销售结转速度在2010年四季度加快。
2011年是公司业绩的重要拐点之年。世茂厦门海峡大厦、杭州世茂商业项目、青岛世奥大厦商业项目、南京世茂滨江二期项目等都在2010年新开工。2010年全年实现新增开工面积168万平方米,施工面积达到261万平方米。公司在2011年可售货量充足,公司会有价值120-140亿元的项目会在2011年内推出。大部分已售未结物业均可在2011年实现结转。2010年底公司有预收账款28.84亿元,现已锁定营业收入30%左右。
公司项目大多为商业项目,受房地产调控政策影响较小。同时鉴于公司在商业地产上的品牌影响力,公司在未来受房地产调控政策冲击不大,未来具有稳定增长的潜质。但对于整体商业地产市场方面,我们还持较为审慎的态度。
公司于2009年中期进行了一次增发,增发获得的资源能量在2011年和2012年开始集中释放,公司业绩在这两年将有较大的提升空间。随着常熟、苏州、嘉兴、沈阳、芜湖、昆山等项目开始进入收获期,公司的也即将迅速提升至一个新的规模水平运行。
维持买入评级,6-12个月目标价格17.5元
根据审慎的销售和结转的假设,我们预测2011年至2013年的EPS分别为0.94元、1.15元和1.24元,对应2011年3月12日的收盘价14.22元的PE为15.09X、12.35X和11.51X;我们预测2011年至2013年的每股净资产分别为8.24元、9.69元和11.27元,对应2011年3月12日的收盘价14.22元的PB为1.73X、1.47X和1.26X。
在进行RNAV估值的过程中,我们依然维持假设公司在核心区段项目100%持有,而非核心区段以及新建成区项目执行70%销售和30%持有的假设,公司的RNAV分别为每股23.37元。RNAV对应2011年3月12日的收盘价14.22元具有一定幅度的折价。
投资风险:
紧缩的货币政策和针对商业地产的税收政策收紧倾向。
研究员：刘飞烨 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：世茂股份:全商业产业链初见成效
公司10年主营业务收入同比增长330.5%至45.69亿元,归属于母公司的净利润同比增长324.2%至8.74亿元,每股收益0.75元。在住宅全面限购及限贷严格执行情况下,商业地产有望承接投资资金,销售周转取得提升。另外,公司全商业产业链的模式也在不断发展并开始显现竞争优势。我们维持对世茂的买入评级,但将公司目标价从20.36元下调至18.16元。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：世茂股份:全商业产业链运营模式初具规模,业绩进入高速释放期
盈利规模、盈利能力大幅提升,进入业绩高速释放期。实现营业收入、净利润45.7亿元和10.3亿元,同比增长331%和363%;归属于母公司净利润8.74亿元,同比增长324%(09年增长72%);EPS0.75元(略超预期,10年中报我们预计0.74元),ROE10.6%。综合毛利率和净利率53%和19%,同比提升8.5、0.3个百分点。
开发销售高增长。全年施工和竣工面积261万和62.8万平米,实现合同签约额/签约面积54.31亿元/32.9万平米,签售均价16493元/平米,签约量低于年初70亿元的计划,但签约均价大幅提升。尚余预收款29亿为11年业绩高增长奠定了基础。
商业坚持“7/3”销售/持有模式,物业销售大幅提升,多业态发展顺利。物业销售收入43.33亿元(增长328%),销售结算面积23万平米,结算均价18839元/平米;物业租赁收入1.76亿元(增长387%),新增百货销售、院线业务等新业态收入5700万元。5家世茂广场、4家世茂百货、4家影院、2家乐乐城等多业态开业运营,因上述业态大多数10年底才开业,以此在年报收入中占比低,预计11年上述业态经营步入正常后收入将进一步提升。
结算规模与管理效率大幅提升,三费大幅下降,仍有努力的空间。10年结算规模大幅提升三项费用率由09年的21.2%下降到12.2%,降9个百分点,略高于10年中期;其中,销售费用率、管理费用率、财务费用率下降3.5、4.8、0.6个百分点。
无长短期偿债风险。资产负债率61%同比提升4.5个百分点,仍在可控范围,扣除预收账款的负债率、净负债率为50%、29%。提升长债比重减少短债比重,长期借款43亿(增长70%)。货币资金40.6亿元(增长113%),短期借款和一年内到期非流动负债总仅为27亿元,还有13亿元应收预售款,上述资金完全能满足日常经营资金需求,无长短期偿债风险。
在信贷紧缩的背景下基于10年尚余充足货量11年新开工增速大幅放缓。11年公司计划销售金额、新开面积增长47%和7%,我们预计盈利增长30%以上。11年公司计划销售金额与面积80亿元/59万平米,同比增长79%和47%;新增经营物业6万平米;在建项目15个;新开工/施工/竣工建面188万平米、378万平米和71万平米,分别增长7%、45%和13%。
11年开局良好,基本不受限购政策影响,是商业地产中业绩和规模增长最快的商业地产,再次推荐。据我们跟踪,公司11年1-2月签约近10亿元,同比增长翻几番。
在货量充足下基本未涨价以加速销售,4月后占20%规模的住宅推新盘,销售高增长可期。提升11-12年EPS1.15、1.64元、RNAV19元,目前股价7.6折交易。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：世茂股份:转型后业绩靓丽
地产业务大幅增长。2010年是公司重组转型后的第一个元年,全年地产合同销售32.93万平米,合同销售额54.39亿元,分别同比增长56.81%、64.58%,销售均价16493元/平米,较上年提升5%。全年地产结算面积23万平,结算收入43.33亿元,同比增加328%,主要来自南京、北京、绍兴、常熟、苏州等项目销售。
其他业务崭露头角。报告期内,上海、绍兴、苏州、昆山、常熟等五个广场开业,总建筑面积34.7万平米,租赁实现收入1.76亿元,同比增加387%,同时,沈阳、福州、烟台、芜湖四家百货开业,总经营面积达到15万平米,绍兴、烟台、苏州、昆山四家影院相继开业,拥有38块银幕,5500多个座位,百货和影院分别实现收入4778万元、1008万元,三项业务共计收入2.34亿元,占总收入的5.2%,因大部分在2010年底才开业,2011年的贡献将进一步加大。
业务开发平稳推进,业绩有保障。2010年新开工面积167.9万平米,施工面积达到261万平米,竣工62.8万平米,略低于年初计划。2011年公司计划新开工180万平米,施工面积378万平米,竣工71万平米,开盘量加大将确保新一年销售保持提升,同时计划到年底影院数量达到10家,银幕增加至75-100块,另外进一步推进儿童娱乐事业,将进一步提升物业客流量。
财务状况良好,储备充裕。公司三七开的持有销售模式比较适合国内商业地产趋势,目前正在开拓其他融资渠道,截止期末,账面现金40.6亿元,净负债率不到30%,财务状况良好。拿地相对谨慎,期内在武汉和长沙新增建筑面积46.7万平米,楼面地价较低,目前储备超过800万平米,低成本的优质地块将为未来几年业绩增长提供有力支撑。
盈利预测与评级。公司布局二三线城市除有土地成本低廉的优势外,二三线城市商业空间更大,而多业态间的互补性加强,打造城市综合体的战略较清晰,预计2011/2012年归属母公司所有者的净利润增长45%、31%,实现每股收益1.08元、1.42元,目前股价14.22元,动态PE13X、10X,给予“推荐”评级。
研究员：沈亮亮 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：世茂股份:业绩开始释放
2010年公司实现营业收入45.7亿元,同比增长330.5%;归属于母公司净利润8.74亿元,同比增长324.2%;基本每股收益为0.75元,其中非经常损益产生的每股收益为0.2元。
物业销售和租赁收入均有较大幅度增长。期内公司实现物业销售收入43.33亿元,同比增长328%,结算面积23万平方米,结算均价18840元/平米;实现物业租赁收入1.76亿元,同比增长387%,2011年公司物业经营收入增幅更加明显。主要系本期南京、北京、绍兴、常熟、苏州项目销售,影院、百货及租赁等其他业态收入增加。另外,期内公司获得政府补助5288万元,投资性房地产公允价值变动损益4.26亿元。
投资性房地产大幅增加:公司持有的投资性房地产面积达到55万平方米,其中新增34.7万平米,账面价值占总资产的比重为29.44%。投资性房地产增加主要系本期新增昆山世茂华东商城、绍兴世茂迪荡新城、苏州世茂运河城、芜湖世茂滨江花园及北京世茂国际中心作为投资性房产。2011年公司计划新增经营性物业6万平米。
资金基本满足需求:公司2011年施工建设的房地产项目达到15个,施工面积超过378万平方米,资金需求量很大。但公司目前的净资产负债率不到30%,货币资金超过40亿元,未体现在帐上的应收账款约13亿元,同时,公司拟拓展其他融资渠道,资金基本满足需求。
拿地情况:项目储备分布在华东和华北地区,达700多万平米。2010年公司在武汉分别竞得武汉市蔡甸区2010-34号地块和文岭半岛72/73/74地块,2011年1月底公司在长沙市竞得[2010]网挂075号地块,累计增加土地面积91.63万平方米,增加规划建筑面积46.7万平米。
对2011年业绩保持乐观:2010年公司实现合同签约额54.31亿元,合同签约面积32.93万平方米,同比均有了大幅度增长。2011年计划实现签约金额80万元,签约面积59万平米。商业地产受调控政策影响较小,我们对公司业绩保持乐观。
09、10年均没有现金分红、转增股本。2010年底可供股东分配的利润达2.73亿元,但由于公司资金需求量大,暂不现金分红和转增股本。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.93元、1.32元,按公司最近收盘价为14.22元,对应的动态市盈率分别为15倍、11倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：世茂股份:转型和周期铸就业绩暴增
2010年净利润增长331%、EPS0.75元,大幅超预期,无分红送转
2010年实现营业收入和净利润分别为45.7亿和8.7亿元,分别同比增长331%和324%,其中物业销售收入43.3亿元、结算23万平,租赁收入1.76亿元;EPS0.75元,超出预测值63%。大幅超预期原因:①转型成功超预期;②09-10年商业地产周期性繁荣超预期;③公司释放业绩动力超预期。本期无分红送转。
开发为主线的多元业态经营正步入良性发展轨道
①地产开发初具规模:采取“7/3”模式(7成销售3成持有),去年新开工168万平,竣工63万平,合同签约54亿元、33万平,结算竣工比0.37,持有投资性房产面积达55万平,“7/3”模式将使公司持续从投资性房产获得业绩提升;②广场运营扬帆起航:上海世茂商都及绍兴、苏州、昆山、常熟世茂广场去年开业,总建面35万平,公司并取得物管一级资质;③百货崭露头角:去年分别在沈阳、福州、烟台、芜湖开4家门店,总经营建面已达15万平,并正式加入了ICSC;④影院投资发力:去年推出了五星级国际影城和小型精致时尚欢乐影城两大品牌,已开业影院数量达4家,分别位于绍兴、烟台、苏州、昆山,共38块银幕、超过5500个座位;⑤儿童娱乐业起步:依托商业地产平台构建全新概念儿童亲子乐园--“世天乐乐城”,去年已在福州和烟台开业。
财务稳健,管理水平提升,盈利能力趋好
期末公司净负债率仅为36%,扣除预收款后的资产负债率为50%,货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为2.26,显示出较优的资债结构和良好的短期偿债能力;管理和销售费用占比明显下降,ROE同比大幅增长,毛利率和净利润率明显提升,收益质量较好。
资源禀赋有望加速释放,未来三年仍将高增长
2011年,公司计划实现合约销售80亿元、59万平,新增经营性物业6万平,随着广场、百货、院线、儿童娱乐城等资源禀赋在各地开花结果并从孵化期迈向成熟,预计未来三年公司将保持31%的年复合增长,RNAV为19.8元。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：世茂股份2010年报点评:商业地产运营顺利,土地储备情况理想
商业地产运营顺利,土地储备情况理想。2010年,公司全年实现合同签约额54.31亿元,合同签约32.93万平方米,同比均有大幅度增长。同时,由于项目规划调整,公司在重组后加快北京世茂国际中心办公楼、酒店式公寓及商铺的项目建设、开发与经营,并在报告期内进一步实现销售。全年实现新增开工面积167.9万平方米,当年施工面积达到261万平方米,竣工面积达到62.8万平方米,公司持有的投资性房地产面积达到55万平方米。同时2010年公司在武汉分别竞得武汉市蔡甸区地块和文岭半岛72/73/74地块,2011年1月底公司在长沙市竞得075号地块,累计增加土地面积91.63万平方米,增加规划建筑面积46.7万平米。
其他业务发展稳定,收入占比日渐提高。其他业务方面,公司在建项目13个,公司完成了5家世茂广场、4家世茂百货、4家影院、2家乐乐城的开业运营。但由于大部分的广场、百货、影院等业态均在2010年底才相继开业,所以报告期内经营性业务的收入占比相对销售物业收入的占比并不显著,但比起2009年,已有大幅度的提升,增长超过6倍,达到2.34亿元,占报告期内公司总销售收入的5.1%。预期这些业务在收入中的占比将逐年提高。
维持“增持”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.55元、0.63元和0.73元,对应动态市盈率为20倍、15倍和11倍,给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：世茂股份:业绩大幅增长,新开工面积继续扩大
事件:
公司公布2010年年报。报告期内实现营业收入45.69亿元,比上年增加330.51%;实现归属于母公司所有者的净利润8.74 亿元,比上年同期增长324.22%。实现销售面积32.93万平方米,销售金额54.31亿元。
我们的判断:
公司作为A股少有的商业地产公司,在经营上继续坚持7/3模式,2010年45.69亿收入中43.33亿来自于物业销售,而1.76亿来自于物业租赁,未来租赁收入还会进一步扩大。目前公司在现金状况较好,同时计划2011年新开工与竣工面积进一步扩大。预计2011、2012年EPS分别是1.16和1.44元,RNAV在19.83元。按照公司3月11日14.22元股价计算,对应PE为12.25倍和9.88倍。维持对公司的“买入”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：世茂股份2010年报点评:初露锋芒
2010年业绩高增长,但可售量不足造成业绩增长略低于市场预期。
公司实现营业收入45.69亿元,同比增长330.5%;实现净利润10.27亿元,同比增长362.7%;归属于母公司的净利润8.74亿元,同比增长324.2%;基本EPS0.75元,扣除非正常损益EPS0.55元。
业绩增幅较大,但仍低于市场预期,主要原因是,对比公司10年初公司制定经营计划,上半年新开工面积、施工面积完成百分比分别为79%、87%和91%,新开工、施工和竣工均低于期初计划,造成2010年可售量不足,结算进度不达预期。
公允价值计量对当期业绩增厚效果可观。公司采用全面公允价值计量,报告期内投资性房地产公允价值变动对当期利润的影响金额达4.26亿元,带来净利润3.2亿元,占净利润总额的37%,约贡献EPS0.27元,我们预计随着后期投资性物业规模的扩大,及商业地产价格的上涨,公司投资性房地产公允价值变动带来的净利润依然能占预测净利润总额的40%左右。
2010年各项业务全面快速推进。公司实现物业销售收入43.33亿元,销售物业收入占总收入的95%,依然占绝对比重,但相比中报占比下降4个百分点,这反映公司各项业务正全面快速推进。
销售物业增长逾3倍,结算重点是南京、苏州,北京项目,贡献净利润占比分别为24%、12%和33%。
经营物业面积下半年扩大了70%至55万平,租赁收入比期初增长逾4倍,比中报增长逾2倍。
通过百货和院线业务提升品牌知名度和物业价值,业务虽处于培育期,但增速较快。期内世茂百货分别在沈阳、福州、烟台、芜湖开业经营4家门店,并进一步扩大了福州世茂百货的经营面积,总经营建筑面积已达到15万平方米,百货业务收入比中报增长逾2倍,达到4800万元,占总收入1.08%;公司2010年初涉院线业务,已投资10家影城,苏州、烟台、绍兴和昆山影城已开始贡献收入达1000万元。
各项业务毛利率全面提升。相比中报,房地产、百货和院线业务毛利分别提升了11、23和3个百分点。
中部区域低成本扩张,区域布局进一步完善。2010年以来公司继续通过综合体方式低成本扩张,在武汉拿下两个项目,长沙拿下一个项目,平均楼面地价1800元/平,增加土地储备近50万平。中部地区重点城市的项目拓展使得公司区域布局更趋完善,目前已进入19个城市,拥有24个项目,土地储备约900万平,平均楼面地价约1600元/平,预计项目毛利率平均约50%。
财务保持稳健:资金充裕度和偿债能力尚可。
公司商业地产项目体量大,一般开发周期长于住宅,因此资金保障非常重要,目前公司资金充裕度尚可,虽然新增储备和在建项目进一步扩大,但存货资金配比却从期初的4.94下降至期末的2.37,公司多元化融资保证了适应公司后续开发量增加所需的资金充裕度。
公司负债水平有所提升,资产负债率和净负债率分别为60.85%和29.25%,分别比期初提升了约5个百分点和7个百分点,但依然保持行业较低水平。
2011年业绩将加速释放。南京、北京、杭州、常熟等项目的销售使得公司2010年预收账款增加55%,至29亿元;同时根据公司2011年的经营计划,计划实现合约销售80亿元,计划新开工建筑面积180万平方米,计划施工建筑面积378万平方米,计划竣工建筑面积为71万平方米,分别比2010年增长47%、7%、45%和13%;我们预计公司现有24个项目中15个项目在2011年都将有部分结算,结算面积有可能翻番。
估值与投资建议:我们判断公司未来三年仍将处于业绩高增长期,同时持续看好公司兼顾长短期效益的城市综合体开发模式和二三线城市商业地产发展前景。我们预计公司11年、12年和13年营业收入将分别达到86亿元、131亿元和153亿元,EPS分别为1.24、1.87和2.18元,净利润分别增长66%,51%和17%,对应最新股价PE为11、8和7倍,RNAV为21.24元,目前折价33%,折价率较高,给予“买入”评级,目标价18.05至18.6元。
研究员：孙国东 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：世茂股份:关注公司四季度销售
世茂股份今日发布三季度财务报表,其主要内容为:
前三季度实现营业收入22.64亿元,同比增长174.60%;实现营业利润6.04亿,同比增长334.96%;实现归属上市公司股东净利润3.14亿元,同比增长254.27%。每股收益0.27元。
点评要点:
公司三季度中交付楼盘较少,单季度每股收益为0.033元,这符合市场的预期。公司前三季度毛利率为45.76%与我们预期基本一致,预计全年的结算毛利率在45%左右。另外公司净利润率增长低于营业利润增长的原因是报告期内少数股东权益增多所致,主要来自南京世茂滨江项目。公司三季度体现在资产负债率上三季度比中期增加了1.5百分点,但在扣除预收账款后的实际负债率下降了三个百分点。
公司在三季度中推出常熟世茂世纪中心房源900套,当天去化为7成,项目回款约9亿元。体现在预收账款方面,公司期末每股预收账款为2.51元,比上期增长了53%。由于公司刚刚转型,相对于公司目前的规模来说,预收账款仍然偏低。10月16日徐州摩登商业街正式开盘,当天的去化率超过了50%,目前仍在火爆热销中。在目前地产调控背景下,商铺比起住宅来说更具有投资的价值,公司火爆销售也就在预期之中。未来将有商业公寓推出,我们继续保持关注。四季度,公司重点的推盘是南京世茂滨江项目,目前这个项目仍处于预定阶段,预计11月开盘。另外还有可能实现销售的是昆山世茂国际城以及苏州世茂运河城。
根据公司的经营计划以及我们调研的情况,我们预计公司2010年度结算资源主要来自北京世茂国际广场、苏州世茂运河城商业、常熟世茂世纪中心、绍兴商业项目以及南京世茂滨江新城。预计10-11年EPS分别为0.78、1.21元,对应目前股价PE为20、13倍。鉴于世茂股份特殊的商业模式,从NAV估值的角度来说也相对低估,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：世茂股份三季报点评:销售较为顺畅,财务风险可控
1-9月营业收入同比增长175%,净利润增长254%公司2010年前3季度实现营业收入、归属母公司所有者净利润分别为22.64亿和3.14亿,分别同比增长175%和254%,实现EPS0.268元/股,其中公允价值变动贡献EPS0.102元/股。净利润较收入增速较快主要因持有物业提供了1.39亿元的公允价值变动收益。
结算毛利46%,为07年以来高点;三项费率下滑前三季度结算毛利46%,较中报上升3.4个百分点。纵向比较,该毛利水平是公司至07年以来的最高水平,公司产品售价的上涨是主要原因之一。三季度公司三项费率14.92%,较09、08年年报均有较为明显下滑,表明公司成本控制有所加强。
偿债能力小幅下滑,财务风险可控3季度末公司流动比率1.86,该比率自09年初以来持续下滑,表明短期偿债能力有所下降;资产负债率60.63%,自年初以来也呈持续上升趋势,中长期偿债能力亦有所下滑。整体来看,财务风险尚在可控之内。
三季度末账面预收款29.42亿,环比上升53%三季末公司账面预收款较中期明显上升,从中期的19.27亿元上升至29.42亿。上升幅度53%。预收款增加主要来自北京和常熟的销售:北京项目商业和写字楼的销售率整体为66%,售价略超我们此前预期,写字楼售价达到41559元/平米,商业销售均价达到80208元/平米;常熟创富世纪9月推盘约14.72万平米,销售率达到88%,新开盘的商业中心广场A栋共推出180套,目前已售15套。
2010年EPS0.67元/股,维持“审慎推荐”我们预期公司2010//2011的营业收入分别为31.45亿/55.87亿,净利润分别为7.89亿/14.27亿元,EPS分别为0.67/1.22(其中公允价值变动提供0.22/0.29元/股),对应PE分别为23/13倍;资产重估值18.57元/股,P/NAV=0.84,折价率15.69%。公司短期估值已经明显高于行业,2011年业绩也缺乏足够保证,不过考虑到商业并非此次调控的目标,且公司在常熟项目的热销似乎也能说明投资者对商业物业的青睐在增强,预计公司2011年销售受政策调控的影响较小,我们维持公司“审慎推荐”投资评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：世茂股份:第三季度收入确认较少
前三季度净利润低于市场预期。公司近日发布2010年三季报:营业收入22.64亿元,同比增长175%;归属于母公司的净利润3.14亿元,同比增长254%;每股收益0.27元、每股净资产5.88元,低于市场预期。第三季度每股收益只有0.033元。
两因素拉动净利润增长。公司前三季度业绩增速较高主要得益于两点:一是去年同期业绩的低基数、二是开发项目开始陆续进入收获季节;净利润增速大幅高于收入增速的主要原因在于:一是规模效应,即收入大幅增长导致期间费用率降低4.1个百分点至14.9%;二是公允价值变动收益:公司投资性房地产的公允价值重估贡献收益1.39亿元、同比增长403%,占当期营业利润的23%。
公司第三季度收入确认较少。公司报告期参与结算的主要是南京住宅项目、苏州和常熟商业项目,第三季度收入确认较少,只有4.27亿元,同比下降2%。第三季度收入确认较少是前三季度业绩低于预期的主因。
前三季度销售较好。公司前三季度在售项目主要是以下四个--南京、苏州、常熟、芜湖等地项目,上半年签约金额23.4亿元、前三季度签约金额近40亿元。公司前三季度销售商品和提供劳务收到的现金为31.35亿元、同比增长74%,第三季度14.56亿元、环比增长33%。
公司9月底预收款项29.41亿元,较6月底增加10亿元,初步估计公司9月底已签约未结算金额在40多亿元。公司前三季度销售情况较好,但要完成全年70多亿元的销售计划仍存在不确定性。
资金链暂时较为宽松。公司9月底剔除预收款的资产负债率为47%;账面现金28.19亿元、短期借款与一年内到期的非流动性负债合计18.27亿元,公司长、短期财务结构均较为稳健。公司前三季度经营性现金净流入-17.36亿元,筹资性现金净流入28.34亿元,可能面临持续的融资压力。
维持增持评级。预计公司2010-2011EPS分别为0.68元和1.17元,以最新收盘价15.38元计算,对应PE分别为23倍和13倍,我们看好综合体行业的成长空间和公司的A股龙头地位,维持增持评级。风险在于项目销售和结算进度可能不达预期。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：世茂股份:低估的商业地产龙头
报告要点
我们为何看好商业地产
在中期策略的报告中我们详细的论证了传统住宅开发模式在当前市场环境中遇到的困境。在这样的情况下,我们把目光投向商业地产,看好商业地产的原因主要有以下三个方面。第一,长期来看,城市化、人均收入等宏观数据支持商业地产的规模增长;第二,短期来看,目前政策环境有助于资金流向商业地产;第三,住宅与商业的长期背离。
为什么看好世茂股份
我们认为城市综合体模式有如下三点优势:第一,城市综合体模式迎合了各地政府的土地出让捆绑一定商业配套的现实要求,具有拿地的优势;第二,其资金来源更加多元化,包括自身持有成熟产品抵押贷款、保险资金进入以及未来REITS 的兴起;第三,通过商业地产有效撬动出售的写字楼与住宅的价格,使得其售价高于同区域内其他的开发商。此外,世茂的城市综合体具有很强的复制性。
对于市场担心问题的解答
世茂资产虽然大多分布在二三线城市,但是进入的城市都是消费能力较为旺盛的区域,且都是新城中心位置,如常熟、绍兴。管理能力方面,从其他成熟公司挖来管理人员,在首座城市综合体---绍兴项目我们可以看到效果。
盈利预测与评级
10-11年EPS 分别为0.78、1.21。从PE 的角度来说相对于增长率来说估值较低,且NAV 估值也有优势。首次给予“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：世茂股份调研简报暨中报点评
下半年加大推盘量,预计销售收入将大幅增加。上半年公司 在售项目只有4个,但在建项目达到9个,公司计划在年内的 在建项目达到14个。这些项目多数利润率较为可观,一旦进 入收获期,公司业绩将得到快速释放。
公司采取租、售、自营相结合的经营模式。在商业项目中, 70%用于销售,30%用于持有。结合商业地产项目的开发,公 司积极拓展多元化商业业态,一方面丰富商业项目内涵与实 质,另一方面将为公司未来创造多个利润增长点。
近几年公司出租业务将高速增长。上半年合计出租面积增至 31万平方米,全年将达48万平方米。今年出租收入超过1亿元, 未来三年出租收入有望保持近100%以上速度增长。
公司努力打造成为国内具有较大影响力的商业地产龙头。公 司认为在国家对住宅地产调控的大背景下,更具发展潜力的 商业地产行业将迎来大机遇。
公司专注于长三角、环渤海和海西区域等地区的二、三线城 市,公司现有项目大部分坐落于各二、三线城市的核心区或 城市经济功能区。拥有土地储备面积约800多万平方米,平均 楼面地价仅1600元。
给予增持评级。预计2010 年至2012 年,公司EPS 分别为0.60 元、1.30 元、1.60元,对应PE分别为22倍、11倍、8倍。考 虑到公司优质的土地储备及未来的高成长性,作为商业地产 龙头公司,应给予适当溢价。
研究员：黄鹏 所属机构：万联证券有限责任公司
有问题请联系 chaguwang.us@gmail.com 商务合作广告联系 QQ:767871486 |
||
郑重声明：TopView数据由网友自行上传，仅用于股友学习交流，与本站立场无关！ |
||
Copyright2007-2009 chaguwang.cn 黑ICP备09024121号 |
||
 |
||