京能置业(600791)_研究报告_财经_新浪网(600791) 研究分析报告|查股网
股票名称：京能置业(600791)
报告标题：京能置业:四合上院项目结算,带来业绩释放
2010年公司实现营业收入10.64亿元,同比增长459.32%;营业利润3.04亿元,同比增长1015.46%;归属母公司净利润1.25亿元,同比增长687.05%;实现摊薄每股收益0.28元。分配预案为每10股派发现金红利0.5元(含税)。
2011年1-3月公司实现营业收入2.21亿元,同比增长751倍;营业利润6745.05万元,上年同期为-1386.66万元;归属于母公司净利润2747.39万元;上年同期为-1205.74万元;摊薄每股收益0.06元。
项目陆续结算,业绩有望释放。公司目前拥有主要项目4个:银川京能天下川、呼和浩特京能花园、北京四合上院以及天津港东疆港区房地产项目。1)、四合上院结算带来业绩释放。
根据收入的地区分布推测,2010年基本都来自四合上院项目的结算,该项目毛利率可达52.82%。四合上院项目地上建筑面积约15万平米,公司拥有其62%的权益。根据北京市房管网上的数据,截至目前该项目共取得两个预售证,预售面积合计为8.94万平米。2010年结算的主要是其1号楼,而2、3号楼预计也将在2011年结算;同时注意到2、3号楼的平均售价较1号楼有所提高,从而有望进一步提高该项目的毛利率。2)、其他项目情况。京能天下川项目总可售建筑面积约70万平米,公司拥有该项目70%的权益,2009年公司已通过出售在建工程(建筑面积7.47万平米),确认收入1.53亿元。京能花园项目建筑面积14.6万平米,公司拥有100%的权益,预计将于2011年开始结算。天津港东疆港区项目为报告期内公司新增项目,2010年9月公司以2450万元的价格收购天津海航东海岸发展有限公司49%股权(并表),从而参与天津港东疆港区港地产项目开发,该项目位于天津港东疆港区南部,占地面积39.48万平米,地上建筑面积约77.46万平米。3)、预收款项大幅增加。2010年底预收款项17.27亿元,同比增长近10倍,其中京能天下川项目7.15亿元;四合上院2、3号楼7.72亿元,京能花园2.38亿元。
2011年一季度末,预收款项进一步增加至19.05亿元。
盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.69元和0.88元,按最近的收盘价6.34元计算,对应的动态市盈率分别为9倍和7倍,估值相对较低,维持“增持”投资评级。需要注意的是公司目前规模较小,业绩较大程度上依靠四合上院项目,业绩可持续性尚不明朗。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京能置业:业绩有望在四季度释放
当前股价:5.65元2010年前三季度业绩概述。合并报表显示:2010年1-9月公司实现营业收入3965.31万元,同比增长38.66%;营业利润-1717.56万元,上年同期为-2887.26万元;归属于母公司净利润-1477.24万元,上年同期为-2805.89万元;基本每股收益-0.03元。
2010年第三季度(7-9月)公司实现营业收入110.96万元,同比下降92.3%;营业利润-1951.31万元,上年同期为-1439.15万元;归属于母公司净利润-1547.23万元,上年同期为-1293.35万元;基本每股收益-0.03元。
项目将陆续开始结算,业绩有望释放。公司目前拥有主要项目4个:银川京能天下川、呼和浩特京能花园、北京四合上院以及天津港东疆港区房地产项目。京能天下川项目总可售建筑面积约70万平米,公司拥有该项目70%的权益,2009年公司已通过出售在建工程(建筑面积7.47万平米),确认收入1.53亿元。京能花园项目建筑面积14.6万平米,公司拥有100%的权益,预计将于2010年开始结算。四合上院项目地上建筑面积约15万平米,公司拥有其62%的权益,将是公司未来最主要的收入和利润来源。天津港东疆港区项目为报告期内公司新增项目,2010年9月公司以2450万元的价格收购天津海航东海岸发展有限公司49%股权,从而参与天津港东疆港区港地产项目开发,该项目位于天津港东疆港区南部,占地面积39.48万平米,地上建筑面积约77.46万平米。截至报告期末公司拥有预收款项17.98亿元,较年初和二季度末分别增加16.39亿元和5.01亿元。随着项目陆续进入结算期,公司业绩有望释放。
非公开增发方案到期失效。公司计划以5.77元/股的价格增发1.1亿股,大股东以现金认购本次发行的全部股份,预计募集资金净额6.2亿元。由于在有效期内非公开增发事宜未取得实质性进展,股东大会决议有效日期已过,该方案自动失效。受益于四合上院项目的热销,公司目前负债水平不高,本次非公开增发方案到期失效,不会对公司财务产生大的影响。报告期末公司剔除预收款项后的资产负债率为34.95%,较年初下降26.5个百分点。
盈利预测和投资评级。预计公司2010-2012年可分别实现每股收益0.43元、0.58元和0.73元,按10月29日的收盘价5.65元计算,对应的动态市盈率分别为13倍、10倍和8倍,上调投资评级至“增持”。需要注意的是如果四合上院项目若未能在今年结算,则公司业绩可能低于预期。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京能置业:上半年同比扭亏,业绩尚未释放
事件:公司今天公布2010 年半年报。
结论:预计10/11 年EPS 0.12/0.35 元,目前股价5.62 元,动态PE48/16倍,给予“中性”评级。
研究员：沈亮亮，施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：京能置业:项目将陆续开始结算,业绩有望释放
2010 年上半年公司实现营业收入3854.35 万元,同比增长171.82%;营业利润233.75 万元,上年同期为-1448.11 万元;归属母公司净利润69.99 万元,上年同期为-1444.06 万元;实现基本每股收益0.0015 元。
业绩分析。上半年成功扭亏的主要原因在于:1)、确认房地产销售收入3770.73 万元,同比增长165.90%,同时毛利率为79.62%,同比提高了22.58 个百分点,二者共同作用使公司营业利润同比增加较多。)、确认营业外收入783.82 万元,其中756.81 万元为国典项目本期清算的成本冲回。扣除非经常性损益后的归属于母公司净利润为-441.45 万元。
项目将陆续开始结算,业绩有望释放。公司目前拥有主要项目3 个:银川京能天下川、呼和浩特京能花园以及北京四合上院。京能天下川项目总可售建筑面积约70 万平米,公司拥有该项目70%的权益,2009 年公司已通过出售在建工程(建筑面积7.47 万平米),确认收入1.53 亿元。京能花园项目建筑面积14.6 万平米,公司拥有100%的权益,预计将于2010年开始结算。四合上院项目地上建筑面积约15 万平米,公司拥有其62%的权益,将是公司未来最主要的收入和利润来源。报告期内随着北京四合上院的热销,期末公司拥有预收款项12.97 亿元,较期初增加了11.38 亿元。随着项目陆续进入结算期,公司业绩有望释放。
财务状况极大的改善。报告期末公司拥有货币资金8.78 亿元,短期借款、长期借款以及一年内到期的非流动负债为4.85 亿元。期末剔除预收款项后的资产负债率为41.48%,较期初下降近20 个百分点。目前较好的财务状况将为公司未来的扩张提供条件。
光大银行可为公司提供部分投资收益。公司持有光大银行338.8 万股股票,初始投资成本为360 万元,以8 月19 日的收盘价3.70 元计算,对应的价值为1253.56 万元,可为公司提供投资收益893.56 万元。
盈利预测和投资评级。预计公司2010-2012 年可分别实现每股收益0.43 元、0.58 元和0.73 元,以8 月19 日的收盘价5.78 元计算,对应的动态市盈率分别为13 倍、10 倍和8 倍,估值较低,但考虑到公司后续持续拿地能力仍有待观察,暂维持“中性”投资评级。
风险提示。四合上院项目若未能在今年结算,则公司业绩可能低于预期。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京能置业:2010年业绩有望增长
2009年业绩概述。公司2009年实现营业收入1.9亿元,同比下降61.32%;营业利润2727万元,同比下降68.34%;归属母公司净利润1583万元,同比下降34.32%;实现基本每股收益0.04元。业绩主要源自非经常性收益。报告期内公司实现非经常性收益1349万元,占归属于母公司净利润的85%,扣除非经常性损益后的归属于母公司净利润为239万元,同比下降88.29%。
项目处于开发期,业绩有待释放。报告期内公司营业收入下降的主要原因在于公司项目处于开发投入阶段,可结转收入较少所致。公司目前拥有主要项目3个:银川京能天下川、呼和浩特京能花园以及北京四合上院。京能天下川项目总建筑面积约62万平米,公司拥有该项目70%的权益,报告期内通过出售在建工程,确认收入1.53亿元,是最主要的收入来源。京能花园项目建筑面积14.6万平米,公司拥有100%的权益,预计将于2010年开始结算。四合上院项目地上建筑面积约15万平米,公司拥有其62%的权益,将是公司未来最主要的收入和利润来源。
会计政策变更且追溯调整。公司于2008年3月转让控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司38%的股权,转让后持股比例为52%,并继续保持对该子公司的控制权。公司在编制2008年度合并财务报表时,将处置价款与处置长期股权投资相对应享有的子公司净资产的差额8454万元,确认为当期投资收益。公司根据财政部于2009年12月31日发布的《关于执行会计准则的上市公司和非上市企业做好2009年年报工作的通知》,进行会计政策变更及追溯调整。由此调增2009年期初资本公积8454万元,调减2009年期初未分配利润8454万元,调减2008年度投资收益8454万元。
定向增发有助提升公司实力。公司计划以5.77元/股的价格增发1.1亿股,大股东以现金认购本次发行的全部股份,预计募集资金净额6.2亿元,其中4.3亿元用于偿还大股东的委托贷款。不仅有利于缓解公司目前较高的负债率,而且有助于公司未来融资方式的多样化。
盈利预测和投资评级。不考虑定向增发影响,我们预计公司2010年、2011年可分别实现每股收益0.11元和0.3元,以3月11日的收盘价6.92元计算,对应的动态市盈率分别为63倍和23倍,给予“中性”投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京能置业:拐点出现,业绩释放尚需时日
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入2860 万元元,同比下降93.77%;营业利润-2887 万元,同比下降113.19%;归属于母公司净利润-2806 万元,同比下降118.22%,实现基本每股收益-0.06 元,同比下降255%。
其中第三季度(7-9 月)实现营业收入1442 万元,同比下降96.57%;营业利润-1439 万元,同比下降111.09%;归属于母公司净利润-1293 万元,同比下降114.99%,实现每股收益-0.03 元,同比下降113.62%。
项目处于开发期,业绩释放尚需时日。09 年前三季度公司营业收入和利润均出现大幅度减少,主要由于本报告期内公司各项目处于开发建设期,可结转收入较少所致。公司目前在建项目主要有三个:北京棉花片区B-3、呼和浩特市F-1 以及银川北塔湖,可售面积约96 万平米。公司目前正处于业绩拐点,呼市F-1 项目有望自09 年底开始结算收入,随着棉花片区项目和北塔湖项目于2010 年开始陆续竣工,结算收入有望大幅增长,业绩将得到释放。
实力雄厚的大股东,或将为公司未来发展提供潜在的土地储备。公司大股东京能集团是北京市国资委下属的特大型企业,总资产近700 亿元,自持物业达40 万平米左右,多数位于北京核心地段,如CBD(10 万平米)、金融街(7 万平米)、中关村(7 万平米)、德胜门(8 万平米)等地段。另外集团正积极参与土地一级开发项目,如祈年殿大街项目等。作为京能集团旗下唯一的地产开发平台,公司未来或将从大股东处获得土地储备。
定向增发将极大地缓解公司资金压力,为将来扩张提供条件。公司目前仅有货币资金4776 万元,随着现有三个项目的开发深入,资金较为紧张。计划以5.77 元/股定向增发10920 万股,大股东以现金认购本次发行的全部股份,预计扣除费用后募集资金净额为6.2 亿元,其中4.3 亿用于提前偿还委托贷款,剩余用于补充流动资金。此次定向增发将减少公司财务费用,缓解资金压力,同时为公司将来扩张提供物质保障。目前,已获北京市国资委和股东大会批准,只需证监会核准。
风险提示。公司目前没有任何待开发的项目或土地,储备不足,持续经营能力欠佳。定向增发还需证监会核准,仍存有不确定性。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京能置业:业绩拐点已现
投资建议:公司主要项目储备将自2010 年陆续结算,如北京棉花片B-3 项目、呼和浩特市F-1 项目、银川项目等,结算收入有望大幅增长,公司业绩拐点已现。公司大股东为京能集团,自持物业达40 万平方米左右,多位于北京市核心地段;另外,京能集团正积极参与土地一级开发项目,如祈年殿大街项目等。大股东的雄厚实力,或将为公司未来发展提供潜在土地储备。预测公司2009-2010 年的EPS 分别为0.07 元、0.45 元。考虑到公司业绩在2009 年仅为非常态,并将自2010年进入业绩快速释放期,业绩拐点已现;大股东的雄厚实力,或将为公司未来发展提供潜在土地储备。因此,我们调高对公司的投资评级至“买入”,按其2010 年EPS 的20 倍PE,给予其6 个月目标价9.00 元。其中,2010 年业绩考虑了对大股东定向增发的摊薄效应。
研究员：帅虎 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：京能置业：京能置业调研信息速递
投资要点:
我们于5月19日调研了京能置业,与公司董事会秘书、证券事务代表等进行了交流。
点评:
京能置业是京能集团旗下唯一地产开发平台,其控股股东京能集团是北京市国资委下属的特大型企业。
京能集团投资项目涉及电力能源、房地产与基础设施、高新技术、金融证券等领域,是北京市电力能源建设的投融资主体。京能集团京能集团现拥有投入运营项目23 个,参股4 家发电集团,已投产权益容量10550MW,已投产热电厂供热量占北京管网集中供热面积的40%。
公司目前拥有 3 个房地产开发项目,可售面积约96 万平米。分布在北京、呼市和银川等三个城市。
研究员：王嘉 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：天创置业（600791）：银川北塔项目前景广阔
天创置业房地产开发能力逐步增强。公司主营房地产开发，目前开发项目主要位于北京、呼和浩特和银川等城市，07年5月完成非公开发行注入国电房地产90%股权后，房地产开发能力逐步增强。
未来三年业绩高速增长。2007年利润主要来自天创公馆写字楼、国典华园二期和三期、天科大厦等，2008年主要来自呼和浩特项目，2009年棉花片和银川北塔项目将逐步进入结算期。预计天创置业2007-2009年业绩增幅分别为85%、60%和200%，2009年随着棉花片和北塔项目的陆续竣工，结算面积也将高速增长。
大股东京能集团积极支持天创房地产业务发展。京能集团综合实力处于北京市属企业前列，通过多种方式积极支持天创置业房地产业务发展，例如天创置业就多次向京能集团申请委托贷款。
棉花片项目好事多磨，银川北塔项目发展空间较大。北京棉花片由于动拆迁问题导致土地使用权尚未拿到，经过计算，一年的资金成本低于住宅价格上涨带来的利润，可谓好事多磨；银川位置优越，适合居住，总建面100万平米以上，发展空间较大。
主要不确定因素。行业政策性风险依然存在。2006年5月出台的国六条及15条细则调控的重心是房价和住宅的供应结构，因此从事住宅开发的天创置业将面临政策调控风险。棉花片开工时间、银川北塔合作比例都将影响公司2008年及以后的业绩。
盈利预测与投资建议。我们预计公司2007-2009年的每股收益分别为0.46元、0.75元和1.88元。综合PE相对估值和NAV两种方法，我们认为天创置业的合理定价为14.12-19.00元，对应PE08为18.58-25x。目前二级市场价格为13.98元，相对于目标价格有35.90%的上升空间，给予“买入”投资建议。
研究员：张峦 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：G天创（600791）：收入同比增长96% 净利润同比下降11%
G天创公布中报。06年上半年主营收入实现1.38亿元，同比增长96.55%，净利润实现705.94万元，比去年同期减少11.56%。上半年收入主要来自北京地区的商品房销售收入，由于主营成本和营业费用分别同比增长为126%和149%，高于主营收入的增幅，同时少数股东权益同比增长262%，导致公司净利润同比下降。我们继续维持对天创的买入评级。
非公开募集正在进行中。非公开发行股票的有关事宜将按照有关程序向中国证券监督管理委员会申报，并最终以中国证券监督管理会核准的方案为准。G天创2006年6月21日股东大会通过：非公开发行不超过6000万股A股，京能集团以其拥有的北京国电房地产开发公司90%股权和部分现金认购不少于3900万股，现金用于补充流动资金。
非公开募集如果成功，将增强公司的地产开发竞争力。拟进入资产是G天创大股东京能集团拥有90%股权的北京国电房地产公司，如果本次非公开募集成功后，将大大增强G天创的地产开发核心竞争力。
主要项目进展顺利。G天创目前主要地产项目天创公馆、筑家、天创科技大厦等销售进展顺利，棉花片危改B-3项目的土地使用权正在办理中，现场正在动迁中。该项目位于宣武区菜市口附近，预计开发周期3年。如果成功获得该项目土地使用权，棉花片项目将是2008年后2-3年利润的主要来源。
估值与投资建议。根据净资产重估法，我们认为G天创合理价格区间为7.39-9.47元。目前二级市场价格为5.40元，价值被低估，给予买入投资建议。在假设条件成立的情况下，未来三年的EPS分别为0.32、0.56和0.72元。
主要不确定性因素。从事住宅、写字楼开发的G天创将面临政策调控风险；未来北京住宅、写字楼市场的变动将在一定程度上影响公司的业绩；本次非公开募集不成功，将影响公司经营战略的实施和业绩。能否获得棉花片项目的土地使用权将对公司2008年后业绩产生较大的影响。
研究员：张峦 所属机构：海通证券股份有限公司
有问题请联系 chaguwang.us@gmail.com 商务合作广告联系 QQ:767871486 |
||
郑重声明：TopView数据由网友自行上传，仅用于股友学习交流，与本站立场无关！ |
||
Copyright2007-2009 chaguwang.cn 黑ICP备09024121号 |
||
 |
||