上实发展(600748)_研究报告_财经_新浪网(600748) 研究分析报告|查股网
股票名称：上实发展(600748)
报告标题：上实发展:2011年业绩完全锁定
2010年一季度公司实现营业收入9.2亿元,同比增长8.5%;归属于母公司净利润1亿元,同比增长100%;基本每股收益为0.10元。
报告期经营分析:1)项目结算品质差异导致毛利率下降11个百分点至36%;2)信托资金及银行贷款较多导致财务费用增加,期间费用率提高1.9个百分点;3)营业外收入增加39倍,主要是项目前期补偿款及部分政府补助;4)实际所得税率下降15个百分点;6)少数股东权益减少90%。后三个因素是公司净利润大幅增长的主要原因。
一季度业绩+期末预收账款完全锁定2011年收入目标:2011年公司力争实现营业收入30亿元,较2010年营业收入略下降。期末公司尚有预收账款25.7亿元,较期初增加了4.4亿元,一季度业绩+预收账款完全锁定2011年收入目标。
项目储备丰富。目前公司在建和拟建的项目总建筑面积561万平米,计划总投资344亿元,分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市。2010年公司通过股权收购和招拍挂获得权益建筑面积62.32万平米:1月份收购青岛上实瑞欧95%股权,增加权益建筑面积40.85万平米,楼面成本仅1749元/平米,预计该项目住宅销售毛利率不低于30%。8月份公司通过公开市场竞得上海金山新城区A4地块(锦绣花城项目),规划总建筑面积21.47万平米,楼面地价3311元/平米,预计毛利率不低于30%。另外公司持有约16万平米的出租物业,均位于上海,地理位置优越,2010年租赁收入约1.7亿元,毛利率60%左右。
资金情况:期末货币资金35.5亿元,较期初增加16亿元,主要是信托资金和银行借款增加所致;账面短期借款和一年内到期的非流动负债为14.7亿元,短期财务风险可控;剔除预收账款后的资产负债率67%,公司长期财务杠杆利用比较充分。
大股东将变更为上实控股的上实地产。公司控股股东上海上实将其持有的公司6.9亿股(控股63.65%)转让给上实控股(0363.HK),股份转让价格共计人民币51.30亿元。截至2011年2月1日,该事项已获国务院国资委审核批复、商务部原则同意和证监会核准豁免要约收购义务的批复,收购基本完成。上实控股持有上海城开59%、上实城市开发(中新地产)45.02%的股权,均主营房地产开发与经营,地产资源丰富,转让完成后,集团内部有一定的资产整合预期。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.40元、0.53元,按公司最近收盘价为8.20元,对应的动态市盈率分别为21倍、15倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上实发展:销售有起色
事件描述与点评
上实发展今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入9.18亿元,同比增长8.47%;实现营业利润0.86亿元,同比下降50.75%;实现归属母公司净利润1.04亿元,同比增长99.91%,每股收益0.1元。
公司业绩符合预期,财务压力有所减轻
公司一季度业绩符合市场的预期,但是结算毛利率出现了下降,这与结算的结构有关,我们预计全年毛利率不会低于40%。公司一直以来在财务方面压力比较大,报告期期末公司在资产负债方面率方面还是有了明显的变化,这与公司加快开发销售有关。公司期末在手货币资金35亿,短期借款有6.5亿,一年内到期的非流动负债8.2亿,整体上来说公司流动性方面还是比较充裕的。
一季度销售有起色,哈尔滨发力预期中
我们在年报的点评中着重指出了公司哈尔滨销售有可能爆发,一季度的销售是符合我们预期的,未来一段时间东北区域业务占比将会有所提升。我们认为目前公司正在加快开发与销售,逐步进入正轨,未来将以“集中优势资源,沿海沿江布局,聚焦核心区域”为主导战略,以上海为中心,重点拓展长三角地区和环渤海城市群,选择性进入泛西南地区。另外公司在海西区域的泉州有大块的土地储备,未来开发也是一个看点。期末公司在手预收账款约有26亿左右,这部分锁定公司未来EPS 大约为0.43元。
集团整合仍是关注重点
在去年八月份上海上实将其直接持有的上实发展63.65%的股份协议转让给上实控股后我们就判断集团地产业务整合拉开序幕。就目前来看是符合我们的预判的,去年8月15日,中新地产正式更名为上实城开,今年4月15日,上海实业控股(0363)与上海城市开发(0563)联合公布,上海实业以总代价56.4亿元向旗下上实城市开发注入全数持有的上海城开集团59%的股权,以及结欠上海实业之全部股东贷款41.09亿人民币。上实城开将以折让价3.8%,以每股2.8元发行20.14亿股新股支付。另外,上实已有条件向上实城市开发转让其于应收之上海城开派发之股息等,涉资4.7亿元,上实城市将按每股股份2.8元之发行1.68亿股代价股份支付。完成后上海实业持有上实城开的持股将由45%增至70%。我们认为集团还将有后续整合,上海实业控股了两大地产公司,包括上实城开以及上实发展。未来在这两大平台上或有分工以解决同业竞争等问题,上实发展将以怎样的角色参与其中仍是我们关注的重点。
盈利预测与估值
根据公司项目的进度,预计公司11-12年EPS 为0.4、0.51元,考虑到公司资产的优质性以及未来集团整合的可能性,维持“谨慎推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：上实发展:业绩增长稳定
2010年公司实现营业收入33.6亿元,同比增长47.97%;归属于母公司净利润3.29亿元,同比增长34.58%;基本每股收益为0.30元。向全体股东每10股派发现金红利0.35元(含税)。
房地产销售情况良好,结算收入增长较多。期内房地产结算收入28.26亿元,同比增长65%,顺利完成收入目标28亿元。同时销售毛利率提高12个百分点至49.5%;期间费用率下降3.44个百分点,使得营业利润增长135%。
2011年度业绩目标不高:2011年公司力争实现营业收入30亿元,较2010年营业收入略下降。期末公司尚有预收账款21.34亿元,锁定业绩目标的71%,业绩目标实现的难度不大。
项目储备比较丰富。期末公司在建和拟建的项目总建筑面积561万平米,计划总投资344亿元,分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市。另外公司持有约16万平米的出租物业,均位于上海,地理位置优越,2010年租赁收入约1.7亿元,毛利率60%左右。
期内通过股权收购和招拍挂获得权益建筑面积62.32万平米。1月份收购青岛上实瑞欧95%股权。上实瑞欧主要负责唐岛湾项目的建设和开发。根据目前的规划方案,唐岛湾项目规划总建筑面积约为43万平方米。预计利润来源主要为住宅销售收入和游艇、酒店的持有经营。收购的权益建筑面积为40.85万平米,收购价格7.14亿元人民币,楼面成本1749元/平米,预计该项目住宅销售毛利率不低于30%。8月份公司通过公开市场竞得上海金山新城区A4地块(锦绣花城项目),规划总建筑面积21.47万平米,楼面地价3311元/平米,预计毛利率不低于30%。
大股东将变更为上实控股的上实地产。公司控股股东上海上实将其持有的公司6.9亿股(控股63.65%)转让给上实控股(0363.HK),股份转让价格共计人民币51.30亿元。截至2011年2月1日,该事项已获国务院国资委审核批复、商务部原则同意和证监会核准豁免要约收购义务的批复,收购基本完成。上实控股持有上海城开59%、上实城市开发(中新地产)45.02%的股权,均主营房地产开发与经营,地产资源丰富,转让完成后,集团内部有一定的资产整合预期。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.36元、0.49元,按公司最近收盘价为8.08元,对应的动态市盈率分别为22倍、17倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上实发展:适度成长
事件描述与评论
上实发展今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入33.63亿元,同比增长47.97%;实现营业利润7.72亿元,同比增长35.11%;实现归属母公司净利润3.29亿元,同比增长33.33%,每股收益0.3元。分红方面每10股派0.35元。
公司业绩符合预期
公司10年业绩基本符合预期,结算的主要项目为天津的莱茵小镇与青岛项目,体现在公司毛利率上接近50%,公司高毛利的原因主要是前期来源于集团的资产注入。从公司业务区域来讲,目前公司华东区域占比较大,从公司发展来看未来公司业务将以华东区域居多。由于哈尔滨项目股权变化,公司未来东北区域业务占比提升也可期待。
公司业务逐步进入正轨,集团内部整合尚需时间
我们认为公司正在逐步进入正轨,公司未来将以“集中优势资源,沿海沿江布局,聚焦核心区域”为主导战略,以上海为中心,重点拓展长三角地区和环渤海城市群,选择性进入泛西南地区。在未来新项目的拓展区域以上海以及长三角的二、三线城市为核心,通过各种方式获取土地储备。我们认为上实集团未来内部的整合仍是重点,目前上海实业控股控股三大地产公司,包括上海城开、中新地产以及上实发展,合计土地储备超过2200万平米。我们认为集团内部地产资源整合才刚刚开始,未来集团将以上海控股为平台继续整合下属房地产业务,上实发展将以怎样的角色参与其中是我们关注的重点。
公司负债率偏高,能否加快推盘是关键
公司在报告期内新开工48万平米,这对于公司的体量来说明显偏小,也正是因为这样公司报告期内大约只完成了31亿的销售金额,销售面积大约为31万平米。体现在预收账款方面,公司期末预收账款为21个亿,这部分预收账款锁定的利润在0.25元左右。销售回款的不力使得公司资产负债率方面超过了80%,远高于行业平均水平。另外公司在短期头寸方面也比较紧张,公司在手流动资金为19亿,一年内到期的负债大约在17个亿,公司资金相当紧张。11年,公司主要运作项目为上海“海上湾”、哈尔滨“盛世江南”、湖州“海上湾”、天津“莱茵小镇”四期、重庆“水天花园”等项目,项目销售对公司至关重要。
盈利预测与估值
根据公司项目的进度,预计公司11-12年EPS为0.4、0.51元,考虑到公司资产的优质性以及未来集团整合的可能性,维持“谨慎推荐”评级。我们认为在集团内部整合没有明确定位之前,公司保持适度成长将是一种常态。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：上实发展:第三季度业绩释放
2010年前三季度公司合并报表显示实现营业收入26.14亿元,同比增长92.12%;归属于母公司股东的净利润2.77亿元,同比增长55%。基本每股收益0.26元。
第三季度业绩大幅增长。第三季度结算收入9.1亿元,同比增长356%;毛利率由19%提高至43%,同时期间费用总额减少18.85%,期间费用率由36%下降至6.4%。净利润同比增长45%,基本每股收益0.1元,第三季度贡献业绩占前三季度的40.5%。
2010年业绩有保障。期末预收账款13.14亿元,基本与二季度末持平;2010年公司营业收入目标为 28亿元,目前预收账款完全保障了业绩目标的实现。
项目储备比较丰富。公司主导发展战略为“集中优势资源,沿海沿江布局,聚焦核心区域”,项目分布以上海为中心,长三角地区和环渤海城市群为重点拓展区域,并选择性进入西南地区、海西地区等热点版块。目前可结算建筑面积600多万平米,分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市,市场基础好。持有约16万平米的出租物业,均位于上海,地理位置优越。年租赁收入约1亿元,毛利率60%左右,租金稳定。
期内通过股权收购和公开市场获得权益建筑面积57万平米。1月份收购青岛上实瑞欧95%股权。上实瑞欧主要负责唐岛湾项目的建设和开发。根据目前的规划方案,唐岛湾项目共占地面积33.58万平方米,地上总建筑面积约为43万平方米。项目利润来源为住宅销售收入和游艇、酒店的长期经营利润。收购的权益建筑面积为40.85万平米,收购价格7.14亿元人民币,楼面成本1749元/平米,预计该项目住宅销售毛利率不低于30%。8月份公司通过公开市场竞得上海金山新城区A4地块,规划建筑面积16.22万平米,楼面地价4383元/平米。
大股东将变更为上实控股的上实地产。公司控股股东上海上实拟将其持有的公司6.9亿股(占公司总股本的63.65%)标的股份转让给上实控股,上实控股以其全资香港子公司上实地产作为本次受让标的股份的直接持有人。股份转让价格以人民币7.44元/股,共计人民币51.30亿元。日前该事项已获得国务院国资委核准批复,尚须获得商务部和中国证监会批准。上实控股(0363.HK)持有上海城开59%、中新地产45.02%的股权,地产资源丰富,转让完成后,集团内部有一定的资产整合预期。
维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS 分别是0.33元、0.46元、0.71元,按昨日收盘价9.28元,对应的市盈率分别是28倍、20倍、13倍。我们期待公司大股东变更后的业绩加快释放与资产整合预期,维持增持评级。
研究员：张会芹 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上实发展:开发销售进度较慢,期待进一步资源整合
上半年盈利增长六成。公司上半年实现销售收入17.03 亿元,同比增加46.71%%,营业利润3.98 亿元,同比增加171.16%,归属母公司所有者净利润1.65 亿元,同比增加62.57%,每股收益0.15 元。
经常项目母公司盈利变化不大。上半年业绩增加,原因有二:1、房地产销售实现16.17 亿,同比增加66%,毛利率提升13 个百分点,至46.50%;2、投资收益增加7263 万,主要为新增子公司股权转让收益。扣除非经常性损益后,母公司净利润同比基本持平,除投资收益影响外,本期少数股东权益增加8650 万。
地产开发业务进度较慢。重点开发项目中,在建8 个,总建筑面积196 万平米,累计开工面积98 万平米,累计完工面积57 万平米,拟建项目8 个,建筑总面积463 万平米,本期新开工仅6 万平米,销售4.5 万平米,主要来自大理“洱海庄园”、青岛上实·海上海、天津“莱茵小镇”等几个项目,期末预收账款14.28 亿,较期初减少20%,地产开发进度较慢,可能会影响后期业绩释放。
集团资源整合有望继续。大股上实集团旗下地产类资产较多,存在同业竞争,通过资源整合,公司直接控制权被转移至上实集团旗下H股上市公司上实控股(0363 HK),至此,上实控股拥有公司股份64%,另外还拥有中新地产(0563 HK)45%股份,上海城开59%股份,此次整合的直接效用并未体现出来,预计后续将有进一步措施出台,公司在资源储备,以及资金支持方面有望获益。
盈利预测与投资评级:预计10/11 年EPS 0.36 元/0.48 元,动态PE26/19 倍,估值优势不大,但考虑到后备资源相对较多,且集团整合加深可相应提升估值,给予“推荐”评级。
研究员：沈亮亮，施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：上实发展:业绩释放稳定
2010年上半年公司合并报表显示实现营业收入17亿元,同比增长47%;归属于母公司股东的净利润1.65亿元,同比增长63%。基本每股收益0.15元。
地产销售业绩稳定。报告期内主要结算项目湖州“东方国际别墅” 1.39万平米、大理“洱海庄园”2.18万平米、青岛上实_海上海0.67万平米。公司预计前三季度累计净利润与上年同期相比增加50%以上,主要因转让上海海际房地产有限公司100%股权,出售价格2.35亿元,投资收益6509万元,同比增加0.73亿元。
2010年业绩较有保障。期末预收账款14.3亿元,较期初下降20%,大部分为预收房款;2010年度,公司营业收入目标为 28亿元,目前预收账款基本锁定下半年业绩。
项目储备比较丰富。公司主导发展战略为“集中优势资源,沿海沿江布局,聚焦核心区域”,项目分布以上海为中心,长三角地区和环渤海城市群为重点拓展区域,并选择性进入西南地区、海西地区等热点版块。目前可结算建筑面积600多万平米,分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市,市场基础好。并持有约16万平米的出租物业,均位于上海,地理位置优越。年租赁收入约1亿元,毛利率60%左右,收入稳定。
报告期内增加权益项目储备约41万平米。期内收购青岛上实瑞欧95%股权,收购价格为共7.14亿元人民币,上实瑞欧主要负责唐岛湾项目的建设和开发。唐岛湾项目位于青岛市黄岛区东南,土地用途为住宅、游艇俱乐部和酒店,该项目充分利用黄岛区拥有的海水沙滩秀丽自然风光,预计盈利能力良好。根据目前的规划方案,唐岛湾项目计划总投资43亿元,地上总建筑面积约为51万平方米,预计利润来源为住宅销售收入和游艇、酒店的长期经营利润。项目楼面成本约1749元/平米,预计销售毛利率不低于30%。
大股东变更为上实控股的上实地产。上实控股(0363.HK)持有上海城开59%、中新地产45.02%的股权,地产资源丰富,集团内部有一定的资产整合预期。
维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS 分别是0.33元、0.41元、0.53元,按昨日收盘价9.32元,对应的市盈率分别是28倍、23倍、18倍。关注公司大股东变更后的资产整合预期,维持增持评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上实发展:静待集团地产业务后续整合
上实发展今日发布2010 年中期报告,其主要内容为:l 上半年实现营业收入17.03 亿,同比增长46.71%;实现营业利润3.98 亿,同比增长171.16%;实现归属母公司净利润1.65 亿,同比增长62.57%;每股收益0.15 元。
主要观点:公司延续了以往的特点,地产业务维持在高毛利水平,上半年地产业务结算毛利率高达46.77%,大大超过行业平均水平,这也是我们长期以来跟踪这个公司的一个原因。这同时也是公司享受PE 估值溢价的因素只有。公司上半年营业利润率同比增长超过营业收入增长的主要原因是报告期内新增子公司股权转让收益所得。在扣除非经常性损益后的增长并不明显。根据公司今年的结算进度,我们预计公司今年全年的结算毛利率在40%左右。如果市场环境不出现逆转,公司未来几年仍将维持在40%以上的毛利率水平。
公司上半年销售表现一般,在售的主力楼盘主要是青岛上实海上海、湖州“东方国际别墅”以及大理“洱海庄园”。
其余项目并没有进度规模销售阶段。表现的预售账款上面,期末预收账款余额为14.28 亿,略低于一季度14.63亿的水平,这部分锁定的EPS 大概在0.26,业绩锁定性相对较低。
我们一直以来关注该公司的另一个原因是看好上实集团未来地产资源整合的潜力。在上次公告股权转让后,上海实业控股将控股三大地产公司,包括上海城开、中新地产以及上实发展,合计土地储备超过2200 万平米。我们认为集团内部地产资源整合才刚刚开始,未来集团将以上海控股为平台继续整合下属房地产业务,从而增强上实集团房地产业务的整体竞争力。
对于上实发展来说,一直以来困扰公司的就是资金问题,从而影响了开发进度,进而影响了业绩的释放。整合后我们认为公司可以借助大股东的力量实现在香港市场的融资,另外也有望获得大股东来自其他业务的资金支持,资金瓶颈的解除将有望加快其地产业务开发。公司今年的开工方面有所加强,主要精力在上海和大理项目的开工上。我们认为如果能获得资金支持,公司未来在青岛啤酒城以及唐岛湾项目上面的开工进度会加快,从而加速释放业绩。
上海朱家角区域两个项目将在今明两年成为公司业绩弹性的来源。根据公司目前的计划,我们预计公司10-11 年EPS 分别为0.40、0.51,对应目前股价PE 分别为23、18 倍。我们看好未来集团内部资源的持续整合,维持为“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：上实发展:集团整合步伐迈出第一步
上实集团旗下地产资源以往缺乏有效整合:由于历史原因,上实集团下属房地产业务布局分散,上实集团在H 股控股上市公司上实控股和中新地产,并拥有未上市公司上海城开59%的股权,在A 股控股上市公司上实发展,这些公司的房地产业务存在着不同程度的业务重叠和交叉现象,导致集团地产资源无法全面整合、协同效应无法充分发挥;
上实集团整合步伐迈出第一步:以往上实集团也多次传出A 股与H 股吸收兼并的传闻,但一直都没有兑现,本次股权过户,显示出了上实集团整合旗下地产资源已经迈出了第一步;
业绩预测与投资评级:我们预测公司2010年、2011年及2012年的EPS 分别为0.34元、0.44元及0.56元。公司2010年的RNAV 为11.51元。我们给予公司股价11.50元的目标值,首次给予公司 “审慎推荐”的投资评级;
风险提示:公司资产负债率较高,整合存在不确定性,公司估值过高。
研究员：贾祖国，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：上实发展:集团地产业务整合拉开序幕
我们在过去多次强调,上实集团下属房地产业务布局分散,存在同业竞争的现象,导致集团协同效应无法充分发挥。因此我们认为未来上实系内部地产资源的整合是公司最大看点,香港上市公司和A 股公司整合值得期待。目前来看,我们的预期正得到印证。
在股权转让后,上海实业控股将控股三大地产公司,包括上海城开、中新地产以及上实发展,合计土地储备超过2200 万平米。我们认为集团内部地产资源整合才刚刚开始,未来集团将以上海控股为平台继续整合下属房地产业务,从而增强上实集团房地产业务的整体竞争力。目前,中新地产在北京、上海、成都等一二线共11 个城市拥有14 个项目,包括高端住宅、酒店式公寓、商业大楼及酒店写字楼等,共有土地储备超过1200 万平方米。
对于上实发展来说,一直以来困扰公司的就是资金问题,从而影响了开发进度,进而影响了业绩的释放。公司本次决定取消非公开增发也属无奈,但是整合后我们认为公司可以借助大股东的力量实现在香港市场的融资,另外也有望获得大股东来自其他业务的资金支持,资金瓶颈的解除将有望加快其地产业务开发。此外,整合后上实集团将建立统一的产业资源平台,这样公司可以更加便捷的利用集团内部地产资源,从而实现资源整合的协同效应。
上海朱家角区域两个项目将在今明两年成为公司业绩弹性的来源。根据公司目前的计划,我们预计公司10-11 年EPS 分别为0.40、0.51,对应目前股价PE 分别为20、16 倍。公司的NAV 重估应为12 元以上,我们看好未来集团内部资源的持续整合,上调为“推荐”评级。公司整合序幕拉开,也是对我们3 年来坚持跟踪公司的回报,未来我们组织对公司的联合调研,关注企业成长。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：上实发展:地产资源终极整合拉开序幕,上调评级至“增持”
2010 年8 月16 日,上实发展公告:其大股东上海上实将所持上实发展(600748)63.65 %的股权转让给上实控股(HK0363),转让价格7.44 元/股,总价款为51.30 亿元。
上实集团地产资源终极整合拉开序幕。此次股权转让的目标,是将整个上实集团的地产资源进行整合,可谓上实集团地产资源的终极整合。目前,上实集团现有地产资源分布在三家上市公司旗下,总土地储备达到近2000 万平方米,整合之后,公司将一跃成为中国规模最大的房地产公司之一。
未来方案仍具有不确定性,但总体影响比较正面。这次整合分为两步,目前进行的是第一步——股权转让,第二步解决同业竞争的方案公司尚未披露,存在较大的不确定性。由于双方都是上市公司,任何一方在资产转让的过程中不可能占到什么便宜,但管理效率的提高,对双方都是有益的。因此虽然尚无法确定最终整合方案,但总体影响偏正面,有利于股东。
自有资源支撑股价,上调评级至“增持”。上实发展属于资源富裕型公司,产品附加值高,公司目前拥有未结算土地储备587 万平方米,RNAV 为13.22元/股。预计未来两年EPS 分别为0.29 和0.43 元/股,对应28 和19 倍PE。
公司由于停牌,导致目前估值水平明显低于行业平均水平。无论是公司自营,还是未来将资产出售,按0.8-0.9 倍RNAV 计算,公司合理估值为10.58-11.90元/股,和停牌前股价相比,上涨30%-43%。上调评级至“增持”。
研究员：江征雁，殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：上实发展:业绩释放速度或加快
2010 年1-3 月公司合并报表显示实现营业收入8.46 亿元,同比增长109.9%;归属于母公司股东的净利润5208万元,同比增长43.42%。基本每股收益0.05 元。
净利润增幅低于营业收入增幅,主要由于实际所得税率同比大幅提高,由18.5%提高至37.67%。报告期房地产项目结转增加,期末预收账款14.63 亿元,比期初减少3.34 亿元,主要因为地产项目结转所致。
毛利率提高,期间费用率下降。项目结转毛利率47%,同比提高15 个百分点;同时,期间费用也得到良好控制,期间费用率下降4.6 个百分点,为7.5%;除了销售费用率相对略有提高外,管理费用率和财务费用率均有所下降。
资产负债率78.45%,剔除预收账款后的真实资产负债率和速动比率分别是67.3%、0.51 倍,财务风险相对较高。
公司拟定向增发募集资金净额不超过42 亿元,用于开发青岛国际啤酒城、朱家角特色居住区等4 个项目,若增发成功,将加快公司业绩释放速度,并降低财务风险。
存货85.22 亿元,占总资产的比例为65%,可售项目储备面积约750 万平米,项目储备非常丰富。公司在报告期内收购上海上实(集团)、中国房地产机会(浦东)公司持有的青岛上实瑞欧95%股权,收购价格为共7.144亿元人民币,增加权益项目储备约41 万平米。上实瑞欧主要负责唐岛湾项目的建设和开发,唐岛湾项目位于青岛市黄岛区东南,土地用途为住宅、游艇俱乐部和酒店,该项目充分利用黄岛区拥有的海水沙滩秀丽自然风光,预计盈利能力良好。根据目前的规划方案,唐岛湾项目共占地面积33.58 万平方米,地上总建筑面积约为43 万平方米,利润来源为住宅销售收入和游艇、酒店的长期经营利润。项目楼面成本约1749 元/平米,预计销售毛利率不低于30%。
维持“增持”的投资评级。我们预计公司业绩将在今后几年加速释放。2010年-2012年的每股收益分别为0.45元、0.62元、0.75元,按公司最近收盘价为9.90元,对应的动态市盈率分别为22倍、16倍、13倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上实发展:仍需等待
事件描述
上实发展今日发布2010年一季度报,一季度公司实现营业收入8.46亿元,同比增长109.91%;实现归属母公司净利润5208万元,同比增长43.42%,每股收益0.05元。
公司一季度结算毛利率高达47%,为近期高点。我们过去一直强调该公司资产优质,主要是因为大部分资产为前期大股东资产注入带来的,地价极为便宜。预计全年毛利率能维持接近40%的水平。
公司归属母公司净利润同比涨幅小于营业收入的原因主要是因为公司本期结算的项目大多是合作项目,主要是青岛与重庆项目,少数股东权益较多所致。
公司一季度末预收账款为14.63亿,低于去年年底的水平,目前合每股预收账款达到1.35,估计这部分锁定未来的EPS 为0.2元,与行业内其他公司相比,业绩锁定仍显不足,这主要是因为公司目前大力开发的都是较小的项目,后续推盘目前仍然没有跟上。
公司布局的哈尔滨、青岛、泉州、湖州都属于二、三线城市中颇具潜力的区域,随着区域经济深化,这几个城市在2010年可能都将有所表现。
公司去年年底公布了非公开增发预案,拟非公开发行股票数量为不超过30000万股,发行价格不低于14.43元/股。
我们此前一直担心的就是公司的财务压力绑住了公司释放业绩的能力,如果公司能成功募集的42亿,未来业绩有望快速增长。
我们认为上海朱家角区域两个项目将在今明两年成为公司业绩弹性的来源。根据公司目前的计划,我们预计公司10-11年EPS 分别为0.40、0.51,对应目前股价PE 分别为25、19倍。鉴于公司优质的资产,维持“谨慎推荐”评级。
近期市场关于上实香港公司资产注入传闻比较多,如未来不能明确崇明土地归属以及集团对A 股公司定位问题,上实发展估值不排除继续下探可能,希望引起投资者关注。
研究员：苏雪晶，乐加栋 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：上实发展:业绩平淡,资金压力有待缓解
2010年度,公司力争实现营业收入28亿元,较2009年增长23.19%;预计营业成本18亿元。同时,根据公司项目进展情况,预计公司10-11年每股收益分别为0.29元和0.39元,按2月25日收盘价13.41元/股计算,09年市盈率为58倍,10-11年动态市盈率46倍和34倍,估值水平偏高,维持“中性”评级。
研究员：左红英 所属机构：爱建证券有限责任公司
报告标题：上实发展:业绩符合预期,今年增长有保障
公司09年业绩符合预期。09年公司EPS0.23元,ROE10.2%。09年公司因销售收入增加营业收入22.73亿元,同比增13%;实现营业利润和净利润3.28、2.44亿元,同比减少40%和33%,均因上年同期转让子公司股权实现收益较多所致。09年公司实现房地产销售面积29.6万平米,销售收入34亿元,09年结算18.57亿元,尚余18亿元预收款,为2010年的业绩增长奠定了基础。
加快开发,并着力于高档物业市场定位与托张,提升公司经营和产品的竞争力。09年实现青岛海上海、天津莱茵小镇二期、大理洱海庄园一期二标、成都锦绣森邻二期和海源别墅等项目的竣工验收;实现朱家角项目二期、青岛啤酒城住宅、湖州酒店地块、天津项目三期和泉州项目前期策划;青岛上实·海上海还获09年度青岛明星楼盘、最具影响力风云楼盘称等。
负债水平和三费水平高于行业平均。09年公司资产负债率为79%,扣除预收账款后的负债率为65%,净负债率123%,远高于行业平均水平,这是公司着力于资本融资解决负债过高的重要原因。三费水平11.2%,高于行业平均水平高,其中销售、管理和财务等费用率分别为2.9%、4.2%和4.1%。
公司确立了心的发展战略与经营策略。公司将借助资本市场,坚持有质量和特色发展的核心定位,成为具有较成熟住宅产品线、城市布局相对集中、具有核心竞争力的新型房地产上市公司为发展战略。专注于中高端商品住宅开发,不动产经营以及资本运作,以上海为中心,重点拓展长三角和环渤海城市群的经营策略。目前公司主要项目分布在上海、湖州、哈尔滨、青岛、天津、泉州、重庆、成都、大理等城市,具有一定的区位和地段优势的。
崇明东滩开发有望突破。预计公司将借助集团在崇明东滩低碳生态一级开发的探索,构筑具有地域特色的生活、工作与休闲空间的生活方式实现公司的持续发展。有关崇明岛的发展规划纲要已在年初获批,有利于集团加快崇明东滩的开发,也为公司后续资源的获取提供了前提。
当前尚余近600万平米的规划建面,成本较低廉,开发价值高,维持公司重估值15.6元/股的判断,预计公司10、11年EPS0.56和0.86元,维持推荐评级。若公司在资源获取上有突破,估值仍有提升的空间。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：上实发展2009年报点评:业绩低于预期,再融资为未来看点
投资要点:
业绩低于预期。2009年公司实现营业收入22.73亿元,同比增长13.02%;实现利润总额3.68亿元,同比下降34.37%;实现净利润2.44亿元,同比下降32.70%;实现每股收益0.23元,同比下降32.35%,低于我们预期。公司业绩较2008年下降的主要原因为公司2008年转让持有的上海海锦房地产有限公司51%股权获得1.57亿元投资收益所致。
2009年业绩有所保留。2009年末公司预售款达到17.96亿元,占我们预测公司2010年公司收入的59.25%,较2008年增长6.15倍。预售款大幅增长将为公司2010年业绩奠定基础。从另一面也反映公司2009年业绩有所保留。
公司仍面临较大资金紧张压力。2009年全国房地产火热的销售形势使公司销售回款大幅增加,期末公司拥有货币资金19.03亿元,较2008年增长25%,但公司的短期有息负债达到了17.5亿,同时公司的资产负债率也上升至79.22%,净负债率更是高达123.29%,公司仍面临较大的资金压力。同时,公司表示非公开发行股票争取在2010年发行成功。
公司项目储备丰富 未来资产注入将进一步增强公司实力。目前公司项目权益储备超过600万平方米,项目所布局城市普遍具有较好的经济基础和发展潜力,同时,公司所开发项目主要为项目所在地城市的中高端物业,具有较大的增值潜力。另外大股东委托公司托管的青岛欧瑞45%股权、青岛联港50%股权等项目也有望在将来注入公司,这将进一步增强公司实力。
盈利预测与投资评级。鉴于2010年全国房地产销售形势有可能下滑。我们下调公司未来两年业绩。预计2010-2011年营业收入分别为30.31亿元和44.04亿元;净利润分别为5.32亿元和7.48亿元。按目前股本折算,10、11年的EPS分别为0.49元和0.69元。按目前股价对应的PE分别为26倍和19倍,高于我们2010年行业平均18倍的PE,再基于公司较高的财务风险,我们维持“中性”评级。
研究员：平海庆 所属机构：山西证券股份有限公司
报告标题：上实发展2009年年报点评:2009年平淡中收场
第一,年报基本符合预期,预收账款处于历史高位公司 2009 年实现营业收入22.73 亿元,同比增长13%,但是营业利润同比下降40%。其主要原因是有两个方面,一方面是公司09 年结算毛利率下滑明显,09 年毛利率相比08 年下滑了接近11 个点;这主要是因为公司在2009 年结算的大多分布在重庆、成都、大理低毛利区域;另一方面是上年同期转让子公司股权实现收益较多。
通过 09 年的火爆销售,目前公司拥有每股预收账款高达1.66 元,处于历史高位。如果按14%净利润率算的话,公司未来锁定的业绩达0.23 元。但与行业内其他公司相比,业绩锁定仍显不足,这主要是因为公司目前大力开发的都是较小的项目,后续推盘没有跟上导致公司在09 年下半年以来销售较少。
第二,多区域销售,并未多区域开发报告期间显示公司2009 年销售取得较大进步,上海、青岛、天津、大理、成都等区域都有所进展;但实际大面积开工区域仅限上海区域,其他土地储备占比较高区域没有进行新开工。青岛、泉州、湖州等地都有开发潜力。同时也表明,2009 年仍处于公司整合资源阶段,市场期待公司2010 年的变化。
第三,土地储备区域合理完善,等待价值发现公司布局的哈尔滨、青岛、泉州、湖州都属于二、三线城市中颇具潜力的区域,随着区域经济深化,这几个城市在2010年可能都将有所表现。
第四,上海区域销售进展决定业绩弹性我们注意到年报中关于上海朱家角区域两个项目,将在今明两年成为公司业绩弹性的来源。目前朱家角区域日趋成熟,市场价格相对过去已有大幅度提高。
根据公司目前的计划,我们预计公司09-11 年EPS 分别为0.40、0.51、0.64,对应目前股价PE 分别为32、25、20倍。维持“谨慎推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：上实发展:2010年业绩或较多释放
2009 年公司合并报表显示实现营业收入22.73 亿元,同比增长13.02%;归属于母公司股东的净利润2.44 亿元,同比减少32.7%。基本每股收益0.23 元,拟向全体股东每 10 股派发现金红利 0.35 元(含税)。
业绩释放速度较慢,再次低于预期。报告期内房地产营业收入18.58 亿元,同比增长11.57%;销售面积29.63 万元,销售项目主要为成都“锦绣森邻”(9.12 万平米),上海“黄浦新苑”(二期)(2.1 万平米)、重庆“水天花园”(1.74 万平米)、大理“洱海庄园”(5.17 万平米)、青岛“上实·海上海”(5.4万平米)、天津“莱茵小镇”(5.84 万平米)等。
报告期增收不增利。原因有三:一是毛利率同比下降10.73 个百分点,为32.67%,主要因为房地产项目毛利下降12.04 个百分点;二是期间费用提高16.65%,因为销售费用和财务费用增加;三是投资收益同比去年同期减少1.8 亿元(08 年转让子公司股权),剔除投资收益的影响,营业利润同比下降9.68%。
项目储备比较丰富。公司主导发展战略为“集中优势资源,沿海沿江布局,聚焦核心区域”,项目分布以上海为中心,长三角地区和环渤海城市群为重点拓展区域,并选择性进入西南地区、海西地区等热点版块。目前可结算建筑面积600 多万平米,分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市,市场基础较好。
集团内部资产重组仍是公司主要看点。大股东上海上实在崇明岛尚有32 平方公里农业用地,随着崇明岛的开发,这部分土地有很大的升值潜力;同时,上实集团下属的房地产公司上海城开没有直接上市,被集团下属的香港上市公司上海实业(0363.HK)控股。随着上海国资整合日益紧迫,集团内部有一定的资产整合预期。
2010 年业绩较有保障。期末预收账款17.86 亿元,同比大幅增长6.15 倍,大部分为预收房款;2010 年度,公司营业收入目标为 28 亿元,目前预收款锁定10 年业绩的64%,比较有保障。
财务风险较大。期末资产负债率79.22%,同比增长3.43 个百分点;剔除预收账款后的真实资产负债率为75.91%,仍然处于行业较高水平。公司拟公开增发募集资金不超过42 亿元,用于项目建设。若增发成功,能够较大程度缓解资金压力,使资产负债率下降至60%。
我们预测公司 2010 和2011 年的每股收益分别为0.46 元和0.56 元,按公司最近收盘价为12.80 元,对应的动态市盈率分别为28X 和23X。估值相对较高,鉴于公司业绩持续性强,且有一定的资产重组预期,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上实发展2009年报点评:财务压力阻碍公司业绩增长
1.事件
公司今日公布了2009年年报,报告期,公司实现营业收入2,272,655,489.01元,同比增加13.02%;实现营业利润328,296,285.08元,同比减少40.28%;实现净利润244,499,957.52元,同比减少32.70%,每股收益为0.23元。
2.我们的分析与判断
(1)营业利润同比下降主要是由于投资收益造成。
报告期内,公司营业利润同比下降40.28%,净利润同比下降32.7%,主要原因系上年同期转让子公司股权实现收益较多。扣除非经常性损益后净利润为2.2979亿元,同比增长13.5%。
(2)毛利率下降幅度较大。
公司报告期房地产开发与销售的毛利率较去年同期下降12个百分点,一方面是由于今年成都、重庆等西南地区毛利率较低项目占比提高,另一方面也是公司今年总体项目毛利率低的体现。
报告期,公司的期间费用较去年同期上升16.51%。此外由于子公司项目清算原因以及今年项目毛利率较低导致公司营业税金大幅下降52%。归属于母公司净利润率由去年的18%降至今年的10%。
(3)西南区域贡献收入比例上升较快。
报告期公司西南地区收入大幅增长,贡献收入的约40%,但是由于毛利率较低,仅为22.46%,因此上海房地产项目仍是公司利润的主要来源。
(4)2009年销售大增,但是公司财务压力仍很大。
报告期,公司来自销售商品和提供劳务收到的现金约40亿元,同比增长80%以上。期末公司预收款约18亿元,同比大幅增长6倍以上。公司经营性现金流自2007年来首次转为净流入。但是公司目前财务压力仍然很大,期末负债率高达79.2%,净负债率高达114%,财务压力很大。
(5)增发项目若能在2010年实施将会缓解公司财务压力。
为缓解公司财务压力,公司已经提出增发方案,上实发展拟非公开股份不超过30,000 万股人民币普通股,募集资金不超过42亿元,该定向增发方案已获上海市国有资产监督管理委员会批复通过。公司本次定向增发募集资金,主要用于建设开发青岛国际啤酒城、上实朱家角特色居住区、湖州·上实假日酒店及湖州·上实湖峻花园四个项目,总投资额98.95亿元,总建筑面积95.7万平米,预计总收入可达125.2亿元,净利润25.5亿元,净利润率达20%,平均投资收益率36%。
增发如能在2010年顺利实施,将会大大缓解公司财务压力,并且加快公司项目开发的进度,使公司业绩释放加快。
(6)公司目前权益项目储备超过600万平米,并仍有注资预期,资源极为丰富。
目前公司开发项目储备676万平米,主要分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市,基本来自2008年大股东的注入,项目位置优越,成本较低。另外,大股东在崇明岛拥有3万亩土地资源,有望将其中一部分注入上市公司。公司资源极为丰富。
3.投资建议
公司虽然项目储备丰厚,并且大股东仍有注资预期,但是由于财务压力一直较大,开发进展较慢,公司业绩释放一直低于市场预期。若定向增发能在2010年顺利实施,则会加快公司业绩的释放。我们暂不对公司进行评级。建议密切关注公司增发进展。
研究员：丁文 所属机构：中国银河证券股份有限公司
报告标题：上实发展:09 年业绩负增长,维持“中性”评级,融资放开将成为其催化剂。
2009 年,上实发展营业收入为22.73 亿元,净利润为2.45 亿元,分别同比增长13.2%和-32.7%,EPS 为0.23 元/股,低于预期。利润分配方案:每10 股分红0.35 元。
多种因素导致09 业绩负增长。09 年上实发展业绩出现负增长,主要原因是:(1)08 年由于转让海南海项目带来投资收益1.48 亿元,而09 年无此项收益,如果仅看主营业务利润,则09 年与08 年基本持平;(2)结算项目差异使得房地产业务利润率有所下降——占09 年结算收入一半的成都和大理两项目,毛利率只有30%左右,导致整体结算毛利率从08 年的43%降至09 年33%;(3)考虑到10 年有增发融资计划,因此公司在09 年结算上可能偏向保守,09 年末公司预收款为18 亿元,占09 年结算收入近90%,主要构成为青岛海上海项目,预计将在10 年一季度或二季度结算;另外,08 年收购的哈尔滨爱建新城项目已经竣工,也将在10 年初结算。
10 年有增发融资计划,丰富资源支撑业绩增长。09 年11 月份公司公布了定向增发融资计划,拟增发3 亿股,增发底价11.43 元/股,融资总额42 亿元。
公司自07 年仅完成资产注入,而未能按最初计划实现同步融资,且公司多个大规模项目正处于前期规划,未来对资金的需求量也较大,因此公司融资动力较强。尽管目前房地产企业能否融资还具有不确定性,但一旦融资环境好转,我们相信公司定会积极争取。同时,公司项目资源丰富,能够支撑公司未来两三年业绩高增长,预计10、11 年摊薄前业绩复合增长能达到100%以上。
维持“中性”评级,融资放开将成为其催化剂。预计公司10、11 年EPS 分别为0.56 和0.98 元/股,对应PE 为23 和13 倍;RNAV 为13.36 元/股,P/RNAV为0.96 倍。目前公司估值不具备优势,维持“中性”评级。但是,如果融资放开,公司业绩向上弹性度会较大,海源别墅等高端项目创造利润能力均较强,会成为公司股价表现的催化剂。
研究员：江征雁，殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
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