中茵股份(600745)_研究报告_财经_新浪网(600745) 研究分析报告|查股网
股票名称：中茵股份(600745)
报告标题：中茵股份:销售提升,业绩释放有待2011下半年
2010年及2011年一季度业绩概述:营业收入6.43亿元,同比下降5.50%;营业利润7352万元,同比下降38.29%;归属母公司净利润1.11亿元,同比增长38.41%;每股收益0.34元,本期不分配不转增。2011年一季度实现营业收入4798万元,同比下降49.24%,营业利润46万元,同比下降96.96%,归属母公司净利润为亏损14万元,而去年同期为5401万元,每股收益-0.004元。
销售提升,但结转收入下降。公司为布局于江苏省的小型综合开发商,项目主要分布于苏州、连云港、黄石等二三线城市,产品线包括住宅及商业地产。2010年公司主要销售的是龙湖国际、翰林花园、中茵世贸广场等项目,预售情况良好,共实现销售收入10.97亿元,同比增长38.69%,销售面积17.98万平米,同比增长52.50%,销售均价为6101元/平米,同比下降9.06%,但由于具备可结转条件项目较少(主要为中茵名都、翰林花园等),仅实现结算收入4.27亿元,同比下降26.88%,结算面积6.91万平米,同比下降45.07%,结算均价6179元/平米,同比提升33.11%。截至2010年年底,公司尚余已售未结转面积13.54万平米,同比提升267%,金额为10.83亿元,同比增长258%,公司未来两年业绩保障度较高。
2010年减收增利主要源于政府补助。公司2010年房地产结算收入同比下降,而期间费用率同比提升4个百分点至10.2%,2010年度净利润同比提升的原因主要为期内收到政府补助资金约7527万元,同比增长1149%,导致营业外收入大幅增长所致。
2011年业绩上半年预计同比大幅下降。2011年一季度亏损的原因主要为竣工销售收入以及营业外收入同比大幅减少所致,并且公司预计由于无新竣工交付使用项目,预计2011年上半年净利润同比将大幅下滑。
拿地方面继续深耕江苏,新开工面积大幅增加。公司2010年在徐州及黄石取得四块土地使用权,增加项目储备约68.15万平米,目前公司在建拟建总项目储备约为161.45万平米,同比增长20.95%。由于项目储备的提高,公司2010年新开工面积同比提升344%至53.88万平米,较高的开工力度为公司未来两年业绩释放提供了基础。
负债结构合理。截至2011年一季度末公司账面现金为1.85亿元,为短期借款和一年内到期非流动负债的1.13倍,短期无支付压力。预收款项为10.36亿元,较年初增加2.21亿元,扣除预收款项后的真实负债率为57.53%,较行业平均水平略高,但仍处于合理水平。需要关注的是公司于2009年7月份启动定向增发预案,拟发行5000万―12000万股,募集不超过6亿元资金用于中茵世贸广场和中茵花桥国际商务花园开发项目建设,经过一年的有效期延长,该预案仍将于2011年5月4日到期。
维持“增持”评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.48元、0.56元,以昨日收盘价8.90元计算,动态市盈率为19倍和16倍,我们看好公司的成长性以及项目所处区域受调控影响相对较小,维持“增持”评级。
风险提示:大盘系统性风险;房地产调控政策进一步加剧的风险;房地产开发销售的不确定性
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中茵股份:销售和结算均表现良好
归属母公司净利润同比增长461%。公司上半年营业收入2.53 亿元、同比增长161%;营业利润0.30 亿元、同比增长90%;归属母公司净利润0.88 亿元、同比增长461%;每股收益0.27 元、每股净资产1.51 元。
布局三四线城市的小型综合类开发商。公司是布局三四线城市(昆山、黄石、淮安、连云港等)的小型综合类开发商,在建、拟建项目储备规模150 万平米;产品类型涵盖住宅与商业地产,包括住宅、商铺、酒店和写字楼等,丰富的产品线增强了公司抵御行业周期的能力。
上半年销售表现良好。公司上半年推出龙湖国际、翰林花园等项目,销售表现良好,签约面积8.31 万平米、同比增长112%,签约金额4.40 亿元、同比增长138%;截止6月底预收款项余额5.23 亿元、较年初增长73.5%;三四线城市项目销售并未受到调控政策的明显影响。
结算收入大幅增加。公司上半年结算面积4.43 万平米、同比增长29%,结算收入2.53 亿元、同比增长175%;已售未结面积2.46 万平米、金额1.07 亿元。上半年参与结算的主要是中茵国际商务花园、中茵名都、秦峰广场和雍景湾,分别实现收入1.47 亿元、0.80 亿元、0.15亿元和0.11 亿元。上半年毛利率为39.5%、同比提升8.3 个百分点,主要原因在于,新进入结算周期的中茵国际商务花园毛利率较高。
政府奖励是净利润增速高于收入增速的主要原因。公司上半年因计提坏账减值导致资产减值损失达1096 万元、而去年同期为-362 万元,这是营业利润增速低于收入增速的主要原因。公司于3 月收到黄石经开区管委会4600 万元的扶持资金、6 月份收到淮安经开区管委会3000 万元的奖励资金,此两项导致营业外收入大幅增加,这是净利润增速大幅高于收入增速的主要原因。
若剔除非经常性损益,归属母公司净利润同比增长94%,与营业利润增速基本相当。
经营现金流入和流出环比均有所下滑。上半年销售商品和提供劳务收到的现金为4.16 亿元、同比增长51%;与2009 年下半年相比下降34%;购买商品和接受劳务支付的现金为4.78 亿元、同比增长47%;与2009 年下半年相比下降34%。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.49 元和0.57 元,以昨日收盘价8.17 元计算,对应的动态市盈率分别为17 倍和14 倍,估值水平适中,考虑到立足三四线城市的项目布局、丰富的产品线,我们看好公司的成长能力,维持增持评级。
风险提示。销售和结算进度可能不达预期。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中茵股份:增长源自结转增加和政府补助
归属母公司净利润同比增长13 倍。公司今日发布2010年一季报:营业收入0.95 亿元、同比增长101%;营业利润0.15 亿元、同比增长173%;归属母公司净利润0.54亿元、同比增长13.1 倍;每股收益0.16 元、每股净资产1.41 元。
布局三四线城市的小型开发商。公司是布局江苏和湖北三四线城市(昆山、淮安、连云港、徐州、黄石等)的小型开发商,项目储备规模超过100 万平米;产品类型涵盖住宅地产与商业地产,包括住宅、商铺、酒店和写字楼等,抵御行业周期风险的能力较强。
营业利润增长173%。公司一季度结转面积增加,拉动收入增长101%;报告期内毛利率同比提升2 个百分点至37.2%,费用率同比下降3 个百分点至14.1%,这是营业利润增速高于收入增速的主要原因。
政府补助拉动净利润大幅增长。公司报告期内收到黄石开发区财政局补助4617 万元,拉动营业外收入大幅增长,这是净利润增速(13 倍)高于营业利润增速的主要原因。
一季度销售环比略有下滑。公司一季度销售商品和提供劳务收到现金2.44 亿元、同比增长2.7 倍、环比下滑7%;截止2010 年03 月底预收款项4.6 亿元、较年初增加1.6 亿元。
财务健康状况有待改善。公司报告期末真实资产负债率为60.1%,在行业当中处于较高水平;账面现金1.8 亿元,较年初减少0.1 亿元,仅覆盖需偿付流动负债的18%,短期偿债压力较大。
盈利预测与投资评级。暂不考虑公司2009 年度非公开发行预案,我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.56 元和0.65 元,以最新收盘价8.92 元计算,对应的动态市盈率分别为16 倍和14 倍,估值水平较低,且公司布局三四线城市,我们维持公司“增持”评级。
研究员：天相房地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中茵股份:结算进度低于预期、但盈利能力提升较快
每股收益低于市场预期。公司今日发布2009年报:营业收入6.8亿元、同比下降11.7%;归属母公司净利润0.8亿元、同比下降48.9%;每股收益0.25元,低于市场预期(市场原来预计在0.30元左右)。公司2009年未提出利润分配预案。
基本面概述。公司是布局江苏和湖北三四线城市(昆山、淮安、连云港、徐州、黄石等)的小型开发商,截止2009年底在建项目储备规模45万平米;公司产品类型涵盖住宅地产与商业地产,包括住宅、商铺、酒店和写字楼等,抵御行业周期风险的能力较强。
公司2009年业绩低于预期,主要原因在于结算进度低于预期,这份业绩有四点值得我们重点关注。
销售均价大幅上涨。公司2009年主力在售项目是中茵世贸广场、中茵国际商务花园、中茵名都等,销售面积11.8万平米、同比下降48%,主要原因在于可售房源较少;销售金额7.9亿元、同比增长44%,主要得益于项目结构优化导致的均价上涨(昆山项目进入销售周期、拉动销售均价上升:2009年为6700元/平米、2008年为2400元/平米)。
结算进度低于预期。公司2009年结算主力项目是中茵国际商务花园、中茵名都、秦峰广场等,结算面积12.58万平方米、同比下降57.6%;结算收入5.84亿元、同比下降24.3%,结算收入降幅低于结算面积降幅主要得益于:结算均价的提升(2009年为4650元/平米、2008年为2600元/平米左右)。
公司截止2009年底已售未结转面积为3.7万平方米、金额为3.02亿元。
盈利能力提升拉动营业利润增长30%。公司2009年综合毛利率为29.2%、同比提升7.3个百分点,主要得益于项目结构优化和销售价格上涨。
净利润下滑主要是非经常性损益所致。公司2009年归属母公司净利润下滑48.9%,主要原因在于:公司2008年债务重组和政府补助收益合计1.1亿元,导致当年营业外收入很高。剔除非经常性损益之后公司2009年归属于母公司净利润同比增长90%,主要得益于盈利能力的提升。
财务健康状况有待改善。公司2009年底资产负债率为78.73%,剔除预收款项(3.0亿元)之后的真实资产负债率为65.9%,在行业当中处于较高水平。剔除预收款项之后的真实速动比率为0.8,短期偿债压力较大;公司2009年底账面现金1.9亿元,比年初增加0.9亿元,主要得益于银行借款带来的现金流入;其中,经营现金流为0.3亿元,现金情况较为一般。
盈利预测与投资评级。暂不考虑公司2009年度非公开发行预案,我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.46元和0.63元,以昨日收盘价8.63元计算,对应的动态市盈率分别为19倍和14倍,虽然公司是布局三四线城市的小型开发商(三四线城市市场潜力较大、价格风险较低),但其估值水平在行业中已处于中间水平,并且其财务状况有待进一步改善,我们维持公司“中性”评级。
风险提示:大盘的系统性风险;行业周期性风险;项目结算进度可能不达预期。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中茵股份:业绩大幅下滑源自可结算资源较少和营业外收入下降
2009年前三季度净利润同比下降80.1%。公司2009年1-9月份实现营业收入2.12亿元,同比下降32.7%;营业利润0.27亿元,同比下降53.0%;归属母公司净利润0.21亿元,同比下降80.1%;实现每股收益0.063元。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中茵股份:黄石酒店和商住项目有望成为公司未来利润增长的新来源
黄石酒店和商住项目有望成为公司未来利润增长的新来源。公司近期公告拟投资15 亿元在黄石投资酒店C25 项目和商住A01、A03 项目,两个项目规划总建筑面积分别为8.7 万和45 万平方米。项目预计2010 年动工,预计从2011年底逐步进入结算,预计酒店项目能够新增销售收入2.57 亿元,酒店年经营收入能够超过2 亿元;预计商住项目能够实现销售收入15.71 亿元,预计毛利率超过40%。黄石商住项目有望成为公司未来利润增长的新来源。
现有项目储备丰富,可确保未来三至五年的开发。新增黄石项目后,公司共有102 万平方米土地储备。公司有望受益于二三线房地产行业回暖带来的发展机会,预计09 年-11 年结算面积分别为16 万、23 万和27 万平方米。09 年和10 年的结算面积保持稳定发展,2010 年起世茂广场、龙湖国际等高档产品竣工交付将使公司业绩快速增长。
地理优势+定向开发,产品形态多元化。公司开发项目处于二线发达城市(昆山、连云港、淮安等),近期二三线房地产市场成交活跃,公司项目销售良好;淮安软件园、陆家配套等项目(占7%左右)采取定向开发模式,减轻公司销售压力;住宅、写字楼、商铺、酒店等齐上阵,能够抵御行业周期调整风险。
定向增发为世贸广场和国际花园提供资金来源,改善了公司的财务状况。公司拟以4.98 元/股定向增发募资不超过6 亿元,将其投入到建筑规划面积总计为24.6 万平方米的世贸广场和国际商务花园。本次定向增发均为现金认购,交易完成后可使公司的资产负债率从78%下降到68%,可改善公司财务状况。
维持“增持”。预计公司09-11 年EPS 分别为0.36、0.55 和0.90 元(定向增发摊薄后分别为0.26、0.40 和0.66 元)。按照09 年和10 年分别25 倍和20 倍PE,公司的合理价值为9-11 元。新增黄石项目后公司RNAV 为7.82 元,若给予公司1.5 倍的RANV,合理估值为11.7 元,对应当前股价仍有30%的上涨空间,建议增持。
研究员：阮晓琴，吕琪 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：中茵股份：资产重组成功转型房地产，未来几年业绩稳步增长
投资要点:
资产重组转型房地产业。08 年公司完成重组转型为房地产业。资产重组和债务豁免给公司08 年带来1.1 亿元的非经常性损益,占08 年利润总额的55%。
公司08 年归属于母公司的净利润为1.57 亿元,净利润同比增长31.42%。剔除非经常性损益因素,我们预计公司09 年主业利润同比增长可超过50%。
现有项目储备丰富,可确保未来三至五年的开发。公司有望受益于房地产行业逐步回暖带来的发展机会,预计公司09 年-11 年结算面积分别为16 万、24万和31 万平方米。09 年和10 年的结算面积保持稳定发展,10 年起世贸广场、徐州新城区核心区域龙湖国际等高档产品竣工交付将使公司业绩快速增长。
地理优势+定向开发,产品形态多元化,酒店开发与经营有特色。公司开发项目处于二线发达城市(昆山、连云港、徐州、淮安),整体房价相对稳定;淮安软件园、陆家配套等项目(占5%)采取定向开发模式,一定程度上减轻公司销售压力;住宅、写字楼、商铺、酒店等多产品齐上阵可抵御行业周期调整风险;公司与世界上拥有客房数最多的酒店集团-英国洲际酒店集团合作、家乐福、太平洋百货、韩国三星集团等签署战略合作协议,有助于确立品牌优势。
定向增发为世贸广场和花桥国际商务花园提供资金来源,改善了公司财务状况。公司拟以4.98 元/股定向增发募资不超过6 亿元,将其投入到建筑规划面积总计为25 万平方米的世贸广场和花桥国际商务花园。本次定向增发均为现金认购,交易完成后可使公司资产负债率从78%下降到68%,改善财务状况。
首次评级“增持”。我们预计公司09 年-11 年每股 EPS 为0.36 元、0.55 元和0.78 元(定向增发股本摊薄后为0.26 元、0.40 元和0.57 元)。按照09年和10 年分别25 倍和20 倍PE,公司的合理价值为9-11 元。公司RNAV 为5.41元,若给予公司2 倍的RANV,合理估值为10.82 元。公司股价目前基本合理,考虑到公司业绩增长的确定性、估值的安全性以及房地产市场逐步回暖可能带来的业绩弹性,我们首次给予公司“增持”评级。
研究员：阮晓琴，桂浩明 所属机构：申银万国证券股份有限公司
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