苏州高新(600736)_研究报告_财经_新浪网(600736) 研究分析报告|查股网
股票名称：苏州高新(600736)
报告标题：苏州高新:预计2011年业绩将放缓
2011年1-3月,公司实现营业收入6.21亿元,同比增长14.98%;营业利润5129万元,同比增长15.99%;归属于上市公司股东的净利润3040万元,同比增长7.32%;实现每股收益0.03元。
公司基本面概述。公司形成以房地产开发和基础设施经营为主体的产业布局,以水务、热电和物流等为主的基础设施经营性产业体系。公司大股东苏高新集团是苏州高新区的开发、融资和经营主体,与园区管委会合作多年,总资产规模230亿元。公开资料显示大股东已经切入到参与扩区10倍后的高新区城区土地开发,未来具有持续低成本获得土地的能力。
地产销售良好,项目储备丰富。公司一季末预收账款14.5亿元,较期初额增长31%,主要是商品房预售导致。
目前公司包括土地储备、在开发项目/商品房存量约267万平方米,土地成本相对较低,可保证未来3年开发需求,潜在盈利能力较强。同时,公司商业地产项目稳步推进,目前公司拟开发及在开发的商业地产项目总面积超60万平方米,为公司房地产开发经营结构的调整适时布局。
未来经营亮点:1)“商旅+地产”模式将成为公司经营亮点。公司苏州乐园项目自1997年运行以来,已成为苏州除园林的又一个旅游景点,乐园营业收入稳定增长。徐州彭城欢乐世界项目正式签约,公司参与开发运营,为今后“商旅+地产”模式复制奠定基础。2)西部生态城建设的启动,公司参与大量动迁房以及代建项目的建设。公司承接130余万平方米白马涧生态园代建基础设施项目,这些业务给公司形成稳定的无市场风险的收益,并为今后增加优质土地储备打好基础。
资产负债水平较高,经营压力较大。报告期内,公司财务费用为4750万元,同比增长73.35%。公司资产负债率为75.63%,负债水平较高,其中长期应付款7.07亿元,同比增长257%,主要是报告期内公司发行信托产品,融资5亿元所致。尽管公司基础设施经营业务可为公司提供稳定现金流,为公司举债提供了一定保证,但较高的负债水平可能将为公司未来发展留下隐患。
盈利预测和投资评级。预计公司2011年、2012年可分别实现每股收益0.29元和0.31元,按近日的收盘价7.82元计算,对应的动态市盈率分别为27倍和25倍,但考虑到国家宏观调控下可能出现的房地产销售不达预期的情况以及目前公司负债水平较高,可能对未来经营造成不利的影响,故维持对公司“中性”的投资评级。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：苏州高新:业绩增长稳定,项目储备丰富
2010年,公司实现营业收入48.45亿元,同比增长55.41%;营业利润4.67亿元,同比增长41.62%;归属于上市公司股东的净利润3.13亿元,同比增长49.10%;实现每股收益0.3551元;分配预案为每10股送1股转1股派0.12元(含税)。
公司基本面概述:公司形成以房地产开发和基础设施经营为主体的产业布局,以水务、热电和物流等为主的基础设施经营性产业体系。公司大股东苏高新集团是苏州高新区的开发、融资和经营主体,与园区管委会合作多年,总资产规模230亿元。公开资料显示大股东已经切入到参与扩区10倍后的高新区城区土地开发,未来具有持续低成本获得土地的能力。
销售毛利率提高,项目储备丰富:地产销售方面,由于受到宏观调控影响,全年实现商品房销售面积36.47万平方米,销售额30.23亿元,同比分别下降47.84%和28.58%。但平均销售单价同比上涨36.92%。销售价格的提高,进一步提高了项目毛利率。全年主营业务毛利率为27.24%,较上年增加3.83个百分点。项目储备方面,目前公司包括土地储备、在开发项目/商品房存量约267万平方米,土地成本相对较低,可保证未来3年开发需求,潜在盈利能力较强。同时,公司商业地产项目稳步推进,目前公司拟开发及在开发的商业地产项目总面积超60万平方米,为公司房地产开发、经营结构的调整适时布局。
未来看点:1、“商旅+地产”模式将成为公司经营亮点。
公司苏州乐园项目自1997年运行以来,已成为苏州除园林的又一个旅游景点,乐园营业收入稳定增长。全年实现旅游业营收入1.6亿元,同比增长23%。报告期内徐州彭城欢乐世界项目正式签约,公司参与开发运营,为今后“商旅+地产”模式复制奠定基础。2、西部生态城建设的启动,公司参与大量动迁房以及代建项目的建设。年内承接了130余万平方米白马涧生态园代建基础设施项目,这些业务给公司形成稳定的无市场风险的收益,并为今后增加优质土地储备打好基础。
负债水平较高,经营压力较大:报告期内,公司财务费用为8288万元,同比增长352.54%。公司资产负债率为74.69%,负债水平较高。尽管公司基础设施经营业务可为公司提供稳定现金流,为公司举债提供了一定保证,但由于2009年公司已发行了10亿元公司债,继续通过债权融资的空间已不大,因此,在股权融资渠道不够通畅的情况下,较高的负债水平可能将为公司未来发展留下隐患。
盈利预测和投资评级。预计公司2011年、2012年可分别实现每股收益0.36元和0.39元,按3月17日的收盘价7.64元计算,对应的动态市盈率分别为21.32倍和19.93倍,维持“中性”投资评级。
风险提示:2011年国家房地产调控高压下可能出现的销售不达预期的风险;目前公司负债水平较高,可能对未来经营产生不利影响。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：苏州高新:旅游地产、新三板概念有助于提升公司估值
1、受公司项目过于集中的限制,2010年公司销售同比下滑
2010年公司实现销售额30.23亿元(YOY-28.58%),销售面积36.47万平(YOY-47.84),销售单价达到8278元/平(YOY36.92%)。我们认为销售的同比下滑,主要是公司项目绝大部分集中在苏州市的高新区,过于集中导致项目同质化严重,难以吸引过多的客户,未来公司还将面临项目过于集中的考验。
2、项目拓展较为谨慎,全年新增土地储备集中在高新
区2010年公司新增两块土地计容积率建筑面积共46万平,平均楼面单价5000元/平。该两个项目均位于苏州市的高新区,存在过于集中的风险。截止2010年底,公司未结转资源(含土地储备)约267万平。
3、2011年所有房地产储备项目均将实现开工
2011年公司所有储备项目均将开工,预计施工面积将近267万平,其中商品房约210万平,其余为动迁房和代建项目;而新开工方面,主要项目有新港吴江地块、马运路地块,新创大河山二期、B-20地块,永新吴中地块。公司计划今年实现销售回笼45亿。
4、旅游地产加大投资力度,徐州项目正式签约
2010年12月公司成立苏州高新(徐州)投资发展有限公司(公司占比90%)着力开发徐州彭城欢乐世界项目。项目规划占地面积1948亩,其中乐园810亩,配套开发1138亩。该项目拟建设成集乐园、商贸、生态社区于一体的综合性项目。我们预计该项目将在3年后体现利润。另外公司传统旅游地产项目苏州乐园欢乐世界实行一票制后,保持稳定的客流,全年实现旅游业营收1.6亿元,同比增长23%,实现净利润接近2千万元。
5、新三板带来公司估值提升
“新三板”的扩大试点,将给苏州高新区创投业务带来新的发展机遇,另外公司还持有中新苏州工业园区开发集团股份有限公司5%的股权,这样公司本身就具备了苏州高新区和工业园区两个新三板概念,目前公司正在积极研究寻求新的产业增长点。同时公司将积极研究对与公司房地产主业关联度较强且能实现共赢发展的产业进行投资,借助产业互动以及资本市场运作,实现投资溢价,如近期公司将计划参股投资南京金埔园林建设发展有限公司。
6、投资建议
业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.40元、0.50元及0.58元。公司2011年的RNAV为6.86元。给予公司2011年20倍PE,目标价格8元,维持公司股票“审慎推荐—A”评级。
研究员：贾祖国，洪俊骅，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：苏州高新:销售面积同比下降,业绩预期或将放缓
销售面积同比下降,业绩预期或将放缓。报告期内,2010年公司商品房在建面积达136万平方米,其中年内新开工面积83万平方米,代建及动迁房在建面积63万平方米。全年实现商品房合同销售面积36.47万平方米,合同销售额30.23亿元,与去年同期年相比,分别下降47.84%和28.58%;平均合同销售单价为8,287元/平方米,比去年同期上涨36.92%,价格的提升保证了公司收入的增长。土地储备方面,公司新增两块土地计容积率建筑面积共46万平方米,平均楼面单价5,000元/平方米。2011年随着地产调控的深入进行,住宅价格增幅将出现放缓。假设公司销售面积和去年持平,则公司业绩有可能出现放缓。
商业地产项目稳步推进,商旅模式初具规模。公司规划面积20万平方米的狮山广场一期9.7万平方米五星级酒店、公寓式酒店项目已动工,预计2013年开业,二期规划10万平方米购物中心、多功能办公项目;建筑面积19万平方米的天都商业项目首期“天都商贸”年内已经封顶,预计将在2011年随着苏州地铁一号线的通车,开始试营业;钻石广场于8月开盘,销售已经过半,实现近3亿元预售收入;另外,公司徐州彭城乐园项目正式签约,标志着公司在商旅加地产扩张模式上走出了关键性一步。
给予“中性”投资评级。2011年,公司计划总体施工面积为267万平方米,其中商品房约210万平方米,其余为动迁房和代建项目;新开工方面,主要项目有新港吴江地块、马运路地块,新创大河山二期、B-20地块,永新吴中地块。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.86元、1.08元和1.34元,对应动态市盈率为17倍、14倍和11倍,给予“中性”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：苏州高新:商品房结转增加推升业绩
商品房结转增加致使收益提升。上半年商品房结转面积20.75 万平方米,结转收入14.49 亿元,分别同比增加144.69%、241.06%,平均售价提升39.08%。另外,商品房毛利率下降7 个百分点,至22.64%,同时,基础设施开发收入仅920 万,减少3.17 亿元,吞噬了部分业绩。商品房量价齐升是盈利提升的关键。
土地储备丰富,下半年销售有望加速。6 月份,公司拍得两块土地,建筑面积46 万平方米,土地储备达到222 万平方米,可供未来几年开发使用。报告期内,新开工面积40 万平方米,拟开发面积29 万平方米,预售面积14.24 万平方米,预售收入10.92 亿元,分别同比下降40.54%、15.94%,但售价增长41.31%,因年初公司设定计划较高,预计下半年销售将加速,全年有望达到40 亿。
商业地产将加速,基建旅游积极推进。公司钻石广场即将开始销售,天都商贸将于下半年完工,天都大厦计划年底开工,狮山广场星级酒店正在建设之中,目前,拟开发和在开发商业地产60 万平方米,业务发展处加速阶段。上半年,公司参加了西部生态城约130 万平方米的动迁房建设,将提供稳定收入来源,同时,水上世界商业广场已招商完成,儿童游乐城、电影城等项目在下半年将正式营业,“旅游+地产”项目正积极推进。
股权投资进展良好。目前,公司对外股权投资总额3.2 亿元,上半年参股的“中新股份”IPO 已经获得国土资源部有条件通过,另外,持有“东吴证券”500 万股,“江苏银行”6,686 万股,均在积极筹备IPO。
维持推荐评级。预计10/11 年EPS 0.43/0.50 元,目前股价6.60 元,动态PE15/13 倍,维持“推荐”评级。
研究员：沈亮亮，施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：苏州高新:地产项目如期结算,营业收入大幅增长
公司 2010 年1-6 月实现营业收入16.02 亿元,同比增长85.87%;营业利润1.30 亿元,同比增长38.05%;归属母公司净利润0.88 亿元,同比增长48.20%;实现基本每股收益0.10 元。
公司基本面概述:公司所处行业为房地产业,业务涉及房地产开发、基础设施经营、旅游及股权投资等领域,大股东苏高新集团是苏州高新区的开发、融资和经营主体,总资产规模230 亿元。公开资料显示大股东已经切入到参与扩区10倍后的高新区城区土地开发,为公司低价获取土地的能力提供保障。
地产项目如期结算,收入大幅增长:上半年公司结转商品房面积20.75 万平方米,结转销售收入14.49 亿元,同比增长241.06%。尽管上半年受政府调控影响,苏州地区成交量先升后降,且降幅明显,公司商品房预售面积仅为14.24 万平方米,同比下降40.54%,但6 月末公司预售房款仍高达23.72亿元,较2009 年末增加1.2 亿元,使得今年公司业绩确定性较高。此外公司上半年房地产销售均价上涨41.31%,为未来提高公司房地产开发业务的毛利率创造良好的基础。公司土地储备的总建筑面积超过222 余万平方米,具备了持续经营能力。同时,公司商业地产项目稳步推进,目前公司拟开发及在开发的商业地产项目总面积超60 万平方米,为公司房地产开发、经营结构的调整适时布局。
“旅游+地产”将成为公司经营亮点:公司上半年旅游服务收入同比增长22.38%,达到0.43 亿元,其中苏州乐园项目自1997 年运行以来,已成为苏州除园林的又一个旅游景点,上半年乐园营业收入增幅为25%。公司计划通过提升和输出苏州乐园的品牌效应,利用乐园来提升房产价值,拓展房地产业务新的发展空间。
负债水平偏高,经营压力较大:上半年,公司财务费用为0.57亿元,较2009 年同期增长超过10 倍,利息覆盖率为2.72倍,远低于2009 年同期的20.10 倍。本报告期末公司资产负债率为73.94%,负债水平较高。尽管公司基础设施经营业务可为公司提供稳定现金流,为公司举债提供了一定保证,但由于2009 年公司已发行了10 亿元公司债,继续通过债权融资的空间已不大,因此,在股权融资渠道不够通畅的情况下,较高的负债水平可能将为公司未来发展留下隐患。
盈利预测及评级:我们预测公司2010-2012 年净利润分别为2.91 亿元、3.80 亿元和4.09亿元,相应EPS 分别为0.33 元、0.43 元和0.46 元,按照8 月16 日收盘价6.59 元计算,动态PE 分别为20 倍、16 倍和14 倍。公司未来业绩有一定保障,且项目储备丰富,如果房地产市场不出现大幅度下滑,公司未来收入和利润的增长可以预见。但如果房地产市场由于价格偏高引起销售下滑,可能对公司业绩产生不利影响。此外,公司负债水平较高,当宏观政策出现变化时,对公司或将产生不利影响,维持公司“中性”的投资评级
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：苏州高新:下半年销售任务较大,商业地产即将产生效益
中期业绩略高于我们预期:2010年上半年,公司实现主营收入16.02亿元(YOY85.87%);实现净利润0.88亿元(YOY48.2%);房地产业务结转面积20.75万平(YOY-24.52%),结转收入14.49亿元(YOY91.9%),结转面积同比下滑,但是由于结转单价的上涨,公司的业绩仍然实现了增长。
EPS0.10元,略高于我们原先0.07元的预期;
上半年实现预售10.92亿元,下半年销售有望增长:上半年公司实现了10.92亿元(YOY-15.94%)的预售,销售面积14.24万平(YOY-40.54%),销售单价7669元/平(YOY-41.31%); 公司年初计划销售回笼现金40亿元,按照80%的销售现金回笼率计算,我们估计公司计划销售50亿元,公司下半年将加大销售推盘力度,争取完成年初计划;
商业地产将在未来提供稳定现金流:公司的钻石广场即将开始销售,天都商贸将于下半年完工,天都大厦计划在年底开工,狮山广场星级酒店正在建设之中。目前公司拟开发及在开发的商业地产项目总面积超60万平方米;
土地储备较为丰富,旅游地产还需要培育:上半年公司新增高新区两项目,建面达到46万平,目前公司土地储备的总建筑面积达到222万平。公司参与了西部生态城约130万平方米的动迁房建设。公司正在积极研究配合区域开发进行土地一、二级开发联动的可能性。公司旅游地产的转型还需要时间的培育,苏州乐园的儿童游乐城、电影城等项目在下半年都将正式营业;
业绩预测与投资评级:我们维持公司2010年、2011年及2012年的EPS 分别为0.45元、0.49元及0.56元。获取新项目后,公司2010年的RNAV 为6.94元。我们给予公司股价6.90元的目标值,维持“审慎推荐”的投资评级;
风险提示:公司资产负债率较高,上半年预售情况较差。
研究员：贾祖国，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：苏州高新投资价值深度分析:大有可为的区域龙头
区域竞争优势明显的地产龙头。公司是以房地产为主,多元化经营的本土开发商,实际控制人为高新区管委会,在苏州(尤其是高新区)竞争优势明显。
苏州房价具备坚实的需求支撑。(1)苏州08 年市区居民人均可支配收入23867元,经济发展水平和质量,人均社会保障程度均入全国前列。(2)沪苏杭一小时生活经济圈将吸引外来置业群体,高新区、虎丘区从一个纯粹的产业开发区向集工、商业和居住为一体的新城区转变。(3)苏州房价收入比为6~7,房价短期因调控呈现一定调整压力,但中长期房价持续上涨趋势十分确定。(4)苏州内外部交通大升级,对于本地楼市整体价值的提升将极为明显。
依托大股东,业务布局和转型进展顺利。公司在区域经济恢复、交通建设及区域二次开发推动下,房地产主业的“住宅+商业”盈利模式转型顺利。公司在区域内基础设施经营、旅游服务和股权投资等业务的竞争优势继续增强。
公司发展面临三大机遇。一、西部生态城将把新区建设推入快车道,公司土地资源和市场空间两大问题迎刃而解。二、公司积极探索拿地渠道,通过参与一级开发和城中村改造等形式,强化拿地优势,后续资源拓展值得期待。三、随着业务结构优化和交通升级,公司盈利能力提升,诸多建设项目面临价值重估。
估值和投资建议。预计公司2010~2012 年收入36.04 亿、34.83 亿和42.11亿,年复合增速10.52%,实现净利润3.19 亿、3.42 亿和4.12 亿元,年复合增长25.19%,实现每股收益为0.36 元、0.39 元和0.47 元,对应10~12 年动态PE 分别为16 倍,15 倍和12 倍,NAV 折价10%。公司业绩短期出现爆发式增长可能性较小,但是稳定性和抗风险能力突出。苏州诸多利好因素为公司中长期发展打开良好前景,首次给予增持评级,6~12 个月目标价7.50 元。
重点关注事项股价催化剂:潜在一级开发和城中村改造机会;城际高铁和轨道交通建设等事件;公司参股企业实现IPO;增发取得重大进展风险提示:调控政策超预期;苏州楼市剧烈波动;融资受阻影响业绩释放;国企体制左右公司战略
研究员：付豪杰 所属机构：江海证券有限公司
报告标题：苏州高新:未来发展具备三大优势
未来发展三大优势:1、毛利率提升空间较大:公司近几年毛利率较低,与公司的发展路径有关,预计随着公司经营方向的调整(淡出动迁房,加大低密度住宅开发力度),未来毛利率提升空间较大;2、或进军一级开发:公司或凭借大股东的资源优势进军土地的一级开发,或者做一级半运营商;3、苏州高新区房价提升空间较大:09年以来,苏州的房价相对于既往涨幅不小,不过相对于同级别城市以及区域内城市来说,无论是绝对值还是涨幅都远远不及。我们认为:第一,苏州强劲的经济增长、刚性需求和愈发便捷的交通网络将对房价形成支撑;第二,高新区相对于工业园区的折价空间将缩小。
公司目前房地产业务拥有共264万平米商住开发项目储备,合计36个项目。其中,在开发项目可售面积共计86.5万平米(权益可售面积68万平米),拟开发项目共计177万平米。
公司项目储备的综合拿地成本在2280元/平米左右,总成本不高,不过有部分地块拿地成本较高。其中在开发项目的平均楼面地价为1370元/平米左右,拟开发项目储备的楼面地价为3200元/平米左右。
预计公司10~12年在建住宅项目分别结算26.11万平米、26.72万平米和38.79万平米,分别实现结算收入22.27亿元、25.22亿元和33.16亿元,贡献EPS为0.38、0.28和0.35元。
首次给予公司“增持“评级,综合RNAV为6.12元/股,目标价7元。考虑到地产公司股价相对于RNAV的溢价水平,以及公司区域型开发商背景资源丰厚、兼具开发与商业出租业务,我们按照20%的溢价计算,给予公司7.0元的目标价。预计公司10~12年的EPS分别为0.42、0.52和0.69元。
风险提示:管理层更加严格的房地产调控措施出台形成的压力。
研究员：杨森，朱毅 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：苏州高新:有望成为未来苏州的城市综合运营商
未来有望成为苏州市的城市综合运营商:公司计划转型为苏州市的城市综合运营商,更加好的整合一二级开发资源。公司已经在研究中天城投、云南城投和黑牡丹等上市公司的城市综合运营商模式;项目大多位于未来的轻轨一号沿线,未来上升空间较大:公司项目大多位于未来的轻轨一号沿线,随着一号线在2012 年通车,高新区内的房价具有上涨空间。另外年内即将通车的沪宁城际铁路也将使苏州市成为上海的后花园,吸引部分首次置业者前来苏州买房;公司积极打造旅游地产概念:公司控股75%苏州乐园为首批国家4A 级旅游景点。目前正在开发儿童世界、温泉世界、太湖边上的湿地世界。苏州乐园未来将实现“玩在苏州乐园、休闲在树山、养生在太湖湿地公园”的格局。
公司的旅游品牌有望在规划中的西部生态城获得旅游地产项目;公司有股权融资计划:年报中公司提及计划融资18 亿元,这将带来公司业绩释放的动力;业绩预测与投资评级:我们预测公司2010 年、2011 年及2012 年的EPS 分别为0.45 元、0.49 元及0.56 元。公司2010 年的RNAV 为6.23 元。我们按照2010 年15 倍PE 给予公司股价6.80 元的目标值,首次给予公司股票“审慎推荐—A”评级。
研究员：苏州高新 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：苏州高新:地产项目按计划结算,收入大幅增长
公司 2010 年一季度实现营业收入5.40 亿元,同比增长92.71%;营业利润4422.32 万元,同比增长20.08%;归属母公司净利润2832.85 万元,同比增加26.66%;实现基本每股收益0.03 元。
公司基本面概述:公司业务涉及房地产开发、基础设施经营、旅游及股权投资等领域,大股东苏高新集团是苏州高新区的开发、融资和经营主体,总资产规模230 亿元。公开资料显示大股东已经切入到参与扩区10 倍后的高新区城区土地开发,为公司低价获取土地的能力提供保障。
地产结算收入增加是营业收入增长的主要动力:2009 年公司商品房销售同比增长493.75%;实现预售收入42.32 亿元,同比增长576.08%,这为公司2010 年地产业务收入提供了保障。公司一季度末预收账款为24.96 亿元,较2009 年末增加2.38 亿元,预计一季度地产业务销售收入在7-8 亿元。
公司土地储备面积超过260 万平方米,具备了持续经营能力。
同时,公司商业地产项目稳步推进,公司拥有62 万平米规划商业物业,权益建面45.6 万平米,目前已有19 万平米在租。
“旅游+地产”将成为公司异地扩张的利器。自1997 年运行以来,苏州乐园成为苏州除园林的又一个旅游景点。2008 年全年入园人数达到203 万。与欢乐谷和世界之窗相比有一定差距,但也形成了一定的规模。乐园经营的成功再加上房地产业务将有助于公司利用乐园来提升房产价值。
负债水平偏高,经营压力较大:2010 年一季度末公司资产负债率为72.31%,扣除预收账款后资产负债率为65.06%,负债水平较高。尽管公司基础设施经营业务可为公司提供稳定现金流,为公司举债提供了一定保证,但由于2009 年公司已发行了10 亿元公司债,继续通过债权融资的空间已不大,因此,在股权融资渠道不够通畅的情况下,较高的负债水平可能将为公司未来发展留下隐患。2010 年一季度公司财务费用为2740.16 万元,较2009 年同期增长超过23 倍,利息覆盖率为2.61 倍,远低于2009 年同期的33.28 倍。
盈利预测及评级:我们预测公司2010-2012 年净利润分别为3.61 亿元、3.99 亿元和4.30 亿元,相应EPS 分别为0.41 元、0.45 元和0.49 元,按照4 月26 日收盘价7.47 元计算,动态PE 分别为18 倍、16 倍和15 倍。公司未来业绩有一定保障,且项目储备丰富,如果房地产市场不出现大幅度下滑,公司未来收入和利润的增长可以预见。但如果房地产市场由于价格偏高引起销售下滑,可能对公司业绩产生不利影响。此外,公司负债水平较高,当宏观政策出现变化时,对公司或将产生不利影响,维持公司“中性”的投资评级
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：苏州高新2009年报点评:区域规划和大股东特殊地位构筑公司优势
公司于 3 月9 日公布了2009 年年报,报告期,公司实现营业收入31.17 亿元,同比增长1.98%;净利润2.10 亿元,同比增长2.27%。每股收益为0.238 元。拟10 股派1 元。
商品房销售业务实现营业收入22.056 亿元,结转面积40.56 万平方米(上年为72.44 万平米),比上年增长了20.34%和-44%;基础设施开发实现收入6.43 亿元(动迁及代建),结转面积24.68 万平方米(上年为31.11 万平米)比上年减少30.58%和20.66%。房地产收入占比较去年提高约10 个百分点。
公司报告期结算项目主要为理想家园、名馨花园、名墅花园、文昌花园及扬州的名城花园、名兴花园。房地产业务毛利率较去年下降3 个百分点,为23.7%。
报告期,公司完成商品房销售69.93 万平方米,同比增长493.75%;实现预售收入42.32 亿元,同比增长576.08%。
报告期末未结算的预售房产收账款为22.58 亿元,,这些项目基本都将在2010 年竣工,为公司2010 的业绩增长提供了很好的保障。
报告期,公司商品房销售中低密度住宅销售面积达到13.37 万方,占总销售面积的比例由2008 年的4%上升到2009 年的19%,另一方面公司动迁房量逐渐减少,因此公司房地产业务的盈利能力将会提高。此外,2009 年商品房销售价格迅速增长,如天都花园紧邻轻轨1 号线,售价上升较快,因此2010 年公司商品房销售结算毛利率将会提高,预计将会提升至27%以上。
2009 年,公司加大土地储备力度,相继在吴江市、吴中区通过市场竞拍获取两块住宅用地,包括高新区内获取的土地全年新增土地储备建筑面积达128 万平米。截至报告期末公司可用于开发和销售的项目合计建筑面积为263 万平米。
由于结算收入增长和毛利率提升,公司2010 年业绩增速,预计公司2010 年将实现商品房结算面积45 万平米,结算收入31.5 亿元,净利润3.96 亿元,每股收益0.45 元,市盈率16.3 倍。给予公司“谨慎推荐”评级。
研究员：丁文 所属机构：中国银河证券股份有限公司
报告标题：苏州高新:地产销售良好,开发资金需求增大
公司 2009 年实现营业收入31.17 亿元,同比增长1.98%;营业利润3.22 亿元,同比下降1.54%;归属母公司净利润2.10亿元,同比增加2.27%;实现每股收益0.24 元。分配预案为每10 股派现1.00 元(含税)。
公司基本面概述:公司业务涉及房地产开发、基础设施经营、旅游及股权投资等领域,大股东苏高新集团是苏州高新区的开发、融资和经营主体,总资产规模230 亿元。公开资料显示大股东已经切入到参与扩区10 倍后的高新区城区土地开发,为公司低价获取土地的能力提供保障。
销售良好预收账款大幅增加,资金需求压力加大:2009 年公司全年完成商品房销售69.93 万平方米,同比增长493.75%;实现预售收入42.32 亿元,同比增长576.08%。公司期末预收账款为22.58 亿元,较年初大幅增加298.60%,显示公司所有项目良好的销售势头,去库存化效果明显,为未来业绩提供了可靠保障。公司项目储备进一步增加,2009 年以较低价格获取吴江开发区92 万建面土地,截至2009 年末储备面积达到263 万平方米,未来盈利能力得到充分保障。此外,公司开始淡出毛利率较低的动迁房业务,全力发展商业房地产项目,房地产业务毛利率得到一定提升。同时,公司商业地产项目稳步推进,公司拥有62 万平米规划商业物业,权益建面45.6 万平米,目前已有19 万平米在租。公司2009年房地产收入结算略低于预期,这将为公司2010 年业绩提供一定保证。
不过,值得注意的是公司2009 年施工面积为188 万平方米,较2008 年减少68.75 万平米,其中商品房施工面积为158.53 万平米,较2008 年略有减少。同时,公司经营现金流已连续3 年为负值。这说明目前的开发进度给公司现金周转带来较大压力,也激发了公司的融资需求。在2010 年地产交易量可能回落以及公司计划加大开发力度(将商品房施工面积指标提升至238 万平米)的情况下,公司资金压力有可能进一步加大。
“旅游+地产”将成为公司异地扩张的利器。自1997 年运行以来,苏州乐园成为苏州除园林的又一个旅游景点。2008 年全年入园人数达到203 万。与欢乐谷和世界之窗相比有一定差距,但也形成了一定的规模。乐园经营的成功再加上房地产业务将有助于公司利用乐园来提升房产价值。
负债水平偏高:2009 年末公司资产负债率为74.79%,扣除预收账款后资产负债率为69.53%,在同业中属于较高水平。尽管公司基础设施经营业务可为公司提供稳定现金流,为公司举债提供了一定保证,但由于2009 年公司已发行了10 亿元公司债,继续通过债权融资的空间已不大,因此,在股权融资渠道不够通畅的情况下,较高的负债水平可能将为公司未来发展留下隐患。
盈利预测及评级:我们预测公司2010-2011 年净利润分别为4.25 亿元和4.75 亿元,相应EPS 分别为0.42 元和0.47 元,按照3 月8 日收盘价7.37 元计算,动态PE 分别为17 倍和16 倍,首次给予公司“中性”的投资评级(见表1)。公司未来业绩有一定保障,且项目储备丰富,如果房地产市场不再次出现大幅度下滑,公司未来收入和利润的增长可以预见。但如果房地产市场由于价格偏高引起销售下滑,可能对公司业绩产生不利影响。此外,公司负债水平较高,当宏观政策出现变化时,对公司或将产生不利影响。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：苏州高新调研简报:业绩突破三重驱动-西部生态城、主题公园和城际高铁
1月29日,我们参加了苏州高新(600736)联合调研,与公司高管就公司未来战略、项目进度及区域市场情况进行了深入交流,并查看了相关项目。
西部生态城开发为公司业绩提升带来突破性机遇。苏州市政府提出西部生态城规划,重点规划230省道以西总面积约42平方公里的苏州西部生态城,将定位于集旅游休闲、健康健身、文化创意、民间工艺及高品质居住、办公于一体的低碳生态山水新城。从09年9月末开始,西部生态城的各项规划编制均已开始,公司大股东苏州高新区经济发展集团出资10亿成立西部生态城开发公司。10年将是生态城建设全面启动的一年。如何把握机遇,介入生态城建设是公司未来业绩能否实现突破性增长的关键点之一。目前公司的锦绣坊项目和自来水厂在此区域,同时10年上半年130万动迁安置房将全面开工建设,3月开园的太湖湿地公园也将由公司代管。鉴于公司在生态城开发前期动迁房建设积累了丰富的开发经验,以及和政府的良好合作关系,未来将有更多机会参与到生态城建设中。
解决区域限制瓶颈,主题公园异地扩张箭在弦上。公司学习华侨城“旅游+地产”模式,利用苏州乐园品牌进行异地扩张,以突破区域瓶颈。一方面,公司近期收购苏州乐园12.46%的股份,增持苏州乐园股权至75.01%;另一方面公司正与多个城市进行协商,特别是徐州方面的协商已非常深入,有望跨出主题公园异地扩张的第一步,强化旅游和地产的产业协同效应。
多渠道参与土地一级开发,通过产业链延伸提升获取资源的优势。当前苏州二级土地市场拿地竞争非常激烈,地王频出,地价节节攀高。以最近一次(即1月23日)拍卖会情况来看,成交的55宗地块,成交价涨幅在100%以上的就有16宗,备受关注的高新区狮山街道玉山路南、滨河路东地块成交楼面价达到了7833元/平米。因此公司延伸产业链,多渠道参与土地一级开发,以实现低成本拿地,未来在获取土地资源上形成绝对优势。例如控股公司永新置业与通安镇政府合作成立子公司,参与5万平米土地整理;控股子公司新创建设参与枫桥镇2300亩低密度规划用地一级整理;大股东和狮山街道下属公司合资成立了公司来实施城中村改造,面积达700多亩。
沪宁城际高铁和市内轻轨的开通将大幅提升现有项目毛利率。沪宁城际高铁将于10年通车,而苏州市内一号线轻轨也将于11年通车,同时二号线、三号线和四号线也在规划和建设中。这将给区域市场带来持续利好。目前公司现有项目和土地储备多在城际高铁和轻轨沿线,这将大幅提升项目毛利率水平。
参股企业谋划IPO,未来股权投资收益可期。公司参股企业中新开发IPO材料已上报,拟在上交所上市,公司控股5%,即六千多股,成本仅1.22元/股;而参股企业江苏银行也正在扩募,筹备上市。
再融资方案讨论紧锣密鼓进行中,以适应公司业务和区域扩张需求。
估值和投资建议:我们认为公司现有项目储备能维持公司业绩稳定,但未来成长性还看西部生态城建设、主题公园异地扩张及交通配套带来的利好。预计公司09年总体业绩比08年稍好,10年以后受多重因素驱动,业绩增长将有所突破,09年、10年、11年每股收益分别为0.28元、0.41元、0.58元,截止上一交易日7.02元的收盘价,对应的P/E分别为25倍、17倍、12倍,具有一定估值优势,考虑到生态城利润分成和主题公园异地扩张尚存在不确定性,首次给予公司“谨慎推荐”评级。
研究员：丁晨，涂力磊 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：苏州高新:看好公司后续资源获取能力
作为一个园区类开发公司,在商品房开发业务达到一定规模之后,是选择通过完全的市场化竞争走出园区提升规模,还是两条腿走路——充分利用园区的资源优势走差异化竞争之路,在产业链的上游就占据优势,苏州高新选择了后者。而苏州高新区09年开始的旧城改造,以及作为新一轮城市发展重点的苏州西区开发的启动,都为苏州高新贯彻双渠道拿地,形成资源获取方面的优势提供了巨大的可能。
目前市场的关注点主要是苏州230国道以西的45平方公里的西部生态城开发。实际上苏州市政府在几年前就有了相关的规划,由于苏州工业园区发展空间受限,古城区的保护性开发,向西发展是苏州必然的选择。近年来,西区的基础设施也在积极推进,比如2004年投资10亿清淤取土,2005年投资25亿筑湖堤建绿化,2008年总投资22亿元的太湖大道高架工程开工,预计2010年就将完工,将苏州内环高架和太湖边直接连接在一起。目前苏州市成立了以市委副书记为组长的工作组统筹西区开发,并且苏州高新集团出资10亿成立了西部生态城开发公司,集团董事长担任开发公司法人代表和董事长。根据最新规划,西区将定位于会展、旅游和居住,启动区域约10公里,明年可能先期开始2平方公里的土地出让和工程建设。我们认为上市公司直接以利润分成方式参与一级开发的可能性非常之小,主要是如此巨额且确定性较强的利润转移到非百分之百国有的上市公司会涉及到国有资产保值增值的问题,而且城投类公司贷款融资也不是什么难事。不过上市公司曾经在苏州高新区开发建设过程中作出了巨大的贡献,积累了丰富的开发经验,并且也和高新区乃至苏州市政府建立了较为顺畅的合作渠道,我们认为苏州高新很可能能够在西区开发中再次扮演较为重要的角色。
今年7月,高新区的旧城改造也拉开了序幕,高新集团和狮山街道下属公司合资成立了专业化的公司来实施城中村改造。预计改造的面积在1000亩左右,涉及星火村、狮山村、落星村等,主要采取回迁的方式,回迁用地占改造面积的1/3左右,目前已经开始动迁。该区域目前商品住宅价格在10000元/平米左右。此外,集团和当地镇政府的企业成立了合资公司,开始了对沪宁城际铁路浒关站旁3平方公里土地的一级开发,公司控股的新创公司也在进行2400亩土地整理工作。
公司“旅游+地产”也有望走出实质性一步,公司也深入考察了徐州等城市。最近公司以以 6265 万元收购苏州乐园12.46%的股权,我们认为这表明公司已经为借苏州乐园走出旅游地产的异地扩张的第一步在着手实质性的准备。
由于沪宁城际铁路明年即将开通,将苏州高新区到上海虹桥车程缩短到23分钟,并且苏州住宅市场一贯具备较强的投资属性,价格稳定,市场泡沫程度低于长三角其他城市,我们认为苏州将会是2010 年楼市表现较好的长三角城市之一。苏州高新09年前11个月销售金额已经达到38亿,61万平米,预计09年全年销售面积将达到70万平米左右。2009年公司新开工面积在63万平米左右,2010年公司计划新开工面积在80万平米左右。根据公司主要项目进度,我们预计公司2009到2011年商品房结算面积分别为34、41和47万平米,结算收入分别为19亿、27和35亿元。
公司股权投资方面,中新开发CSSD可能成为明年的亮点,CSSD目前已经上报的IPO的材料,预计2010年完成上市,公司目前持有其5%的股权——6475万股,成本仅1.22 元/股。预计09年基础设施和金融股权的投资收益在1900万元左右。
预计公司 09-11 年EPS 分别为0.26、0.49和0.65元,NAV 为7.30 元,目前股价的PE和行业水平接近,相对NAV的溢价偏低,尤其考虑到苏州西区开发、高新区城中村改造、旅游地产模式等事件和商业模式,公司后续的资源拓展能力是非常突出的,维持对公司的“推荐”评级。
研究员：王嘉 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：苏州高新:面临向上大转折机遇
预计09-11年EPS分别为0.24、0.5、0.73元,对应PE31.6,15.2,10.4倍。
RNAV为13.3元,折价率为40%。价值严重低估。
我们认为目前公司资产与公司的长期发展前景并不匹配。目前的资产负债率为74.03%。要实现上述的长期发展,我们认为公司存在较大的融资需求。
投资风险:国企机制
研究员：黄玉梅 所属机构：德邦证券有限责任公司
报告标题：苏州高新:项目储备丰富,销售大幅增长
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入12.42 亿元,同比下降10.05%;营业利润1.47 亿元,同比增加9.29%;归属母公司净利润9144 万元,同比下降1.04%;实现每股收益0.10 元。
公司基本面概述:公司业务涉及房地产开发、基础设施经营、旅游及股权投资等领域,大股东苏高新集团是苏州高新区的开发、融资和经营主体,总资产规模230 亿元。公开资料显示大股东已经切入到参与扩区10 倍后的高新区城区土地开发,为公司低价获取土地的能力提供保障。
预收账款大幅增加,房地产业务发展态势迅猛:公司前三季度营业收入同比下降10.05%,主要由于公司结转的房地产销售收入有所减少。不过,三季度末公司预收账款较年初大幅增加256.59%,特别是三季度,公司预收账款翻了一倍,显示公司所有项目良好的销售势头,去库存化效果明显,为未来业绩提供了可靠保障。公司项目储备丰富,三季度更以较低价格获取吴江开发区92 万建面土地,未来盈利能力得到充分保障。此外,公司开始淡出毛利率较低的动迁房业务,全力发展商业房地产项目,房地产业务毛利率得到一定提升。同时,公司商业地产项目稳步推进,公司拥有62 万平米规划商业物业,权益建面45.6 万平米,目前已有19 万平米在租。
“旅游+地产”将成为公司异地扩张的利器。自1997 年运行以来,苏州乐园成为苏州除园林的又一个旅游景点。2008 年全年入园人数达到203 万。与欢乐谷和世界之窗相比有一定差距,但也形成了一定的规模。乐园经营的成功再加上房地产业务将有助于公司利用乐园来提升房产价值。
股权投资创造价值:公司金融股权初始投资9000 万元,其中友邦华泰基金、江苏银行的持股成本仅1 元左右,东吴证券持股成本3 元。以1.22 元/股成本持有中新CSSD5%股权,该公司已上报IPO 材料,公司或已退出福田粉末项目,预计投资收益550 万元。
负债水平偏高:三季度末公司资产负债率为74.03%,扣除预收账款后资产负债率为57.42%,在同业中属于较高水平。公司基础设施经营业务可为公司提供稳定现金流,保证了公司举债提供保证。
投资建议:公司未来业绩有一定保障,且项目储备丰富,如果房地产市场不再次出现大幅度下滑,公司未来收入和利润的增长可以预见。同时,公司房地产产业链较为完整,低价拿地能力突出,且处于苏州高新区这一发展较为快速的区域,未来发展前景良好,建议投资者关注公司业绩超预期提升带来的投资机会。
风险提示:以公司2009 年EPS0.18 元测算,公司对应的市盈率已达40 倍,估值已偏高。同时,房地产市场由于价格偏高引起销售下滑,可能对公司业绩产生不利影响。此外,公司负债水平较高,当宏观政策出现变化时,对公司或将产生不利影响。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：苏州高新:预收帐款猛增储备升值可期
三季报显示预收帐款猛增。公司1-3季度实现主营收入12.42亿元和归属于母公司股东的净利润0.91亿元,同比分别下降10.1%和1.1%;三季度末预收帐款20.2亿元,同比增长256.6%。
公司可售房源较为充裕,部分楼盘价格近期又有上调。目前在售项目包括:天都花园,大河山,理想城,文昌花园,名墅东苑,名墅花园,锦绣坊,水秀坊,东湖林语,名尚花园,扬州名兴花园等。其中理想城的价格自年初的接近5000元/平米上涨到目前的5500元/平米。天都花园前有地铁,后靠乐山公园,9月开盘后不久价格自约8500元/平米上调到9000元/平米以上。
预计2010年业绩增长较有保障。09年公司住宅销售畅旺,三季度末预收帐款猛增。2010年可结算项目涉及东湖林语、理想城、文昌花园、锦绣坊、水秀坊、大河山、天都花园等;其中大河山、天都花园、水秀坊的售价高于以往结算的住宅项目,估算毛利率超过35%,2010年将持续销售,并分别应会有5万平米以上面积在2010年结算;预计2010年业绩增长较有保障,并可能实现显著增长。
苏州的土地价值正在被市场重新估量。10月份苏州住宅成交均价创出新高,为8300元/平米,较前几个月有较明显的上升,同时成交量维持在高位,日均200余套。各月成交均价及日均套数的变化情况请参见附图(截至09年10月21日)。
9月下旬苏州诞生地王,杭州绿城集团以61亿元的天价拿下了金鸡湖大道沿线两个地块,楼面价分别为28000元/平方米和20000元/平方米。另有多家地产商近期在苏州溢价拿地。
公司土地储备升值前景可期,9月份储备面积增加近50%。公司现有土地储备绝大部分位于苏州,其中位于苏州新区核心地段的狮山广场,目前规划已基本确定,包括商业、办公、公寓,部分楼栋年内开工。公司9月份取得位于吴江经济开发区的土地储备92万平米,楼面地价1348元/平米;自该地仅需10多分钟车程即可到达西环高架延伸线,进入市区极其便利,规划以住宅为主,将滚动开发。
发行不超过10亿元公司债的工作正在进行中,若发行成功将增强公司实力。
维持增持-A评级。上调2010年盈利预测。由于土地储备大幅增加,且升值前景可期,每股RNAV提高到7.6元。调高目标价,6个月目标价10.3元。
研究员：徐胜利 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：苏州高新：业务收缩或加快,跨区域发展可期待
单一区域经营已制约公司的发展
由于大股东苏高新集团是苏州高新区开发建设和投资的主体,公司当前的业务主要集中在该区域。随着公司规模的增大,单一区域内公司众多的项目已产生一定的竞争关系,同时区域的局限也限制了公司产品的需求从而约束公司的快速发展。
“旅游+地产”将成为公司异地扩张的利器
借鉴华侨城集团的经营模式,公司也提出了“旅游+地产”的经营模式。与其他房地产公司相比,公司的苏州乐园能够给当地城市带来更多商机,因此更容易得到当地政府的支持。虽然苏州乐园的规模无法与华侨城集团旗下的乐园相比,但较小的规模也降低了公司跨区域经营的资金压力。公司拥有多年经营乐园的经验,因此这种经营模式的难点在于资金。公司10亿元的公司债已获得证监会批准,预计年内发行。加上公司现有资金能够保证公司1-2个此类项目的开发。
盈利预测及投资建议
我们预计今明两年公司主营业务收入分别为 31亿元和37亿元,每股收益分别为0.289元和0.338元。
公司当前估值低于市场平均水平,与公司行业中等水平地位不太吻合。
行业仍具投资机会,公司业务将面临转型由之前的多业务经营转变为房地产+基础设施建设,同时沪宁城际铁路带来的机会决定着公司仍具投资机会,特别是如果公司能成功地将“旅游+地产”业务扩张到异地区域,那么未来公司业绩将迎来新的增长动力。
研究员：花长劲 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：苏州高新新增吴江项目点评：把握城铁通车机遇，区域龙头地位稳固
事件:
2009 年9 月17 日公司公告通过竞拍新增约92 万平米建面土地。
项目由子公司新港集团通过竞拍获取,苏州高新持有84.94%的权益。
项目位于吴江经济开发区227 省道复线西、长板路南、长安路东、联杨路北,占地面积42.68 万平米(含5400 平米幼儿园),住宅用地39.22 万平米,商业用地3.46 万平米;实际成交面积42.14 万平米。
地块成交总价12.26 亿元,地面价2910 元/平方米。计容总建筑面积92.16 万平米,其中住宅86.63 万平米,商业5.53 万平米,平均楼面价1348 元/平米。
评论:
项目资源增加42%至315 万平米,权益储备达260 万平米,商业地产规模进一步扩大。新增储备后商业地产建面达67.5 万平米,住宅247.4万平米,商业项目占比21%。
低成本优势延续。新增项目楼面价仅1348 元,远低于之前公司获取的所有项目平均楼面价2206 元/平米。计算之后公司所有项目平均楼面价仅1955 元/平米。
项目盈利前景良好。参考周边项目目前在售均价,预计项目住宅部分未来售价在6000 元/平米左右,而商业部分售价在7000 元/平米左右,项目毛利率水平约41%,预计可实现收入销售55.9 亿元,预计可实现净利润8.21 亿元(未考虑折现),净利率水平约14.7%。由于项目拿地成本极具优势,所以计算利润和RNAV 贡献颇有意义,按8.82 亿股本计算,可累计贡献EPS 0.93 元,贡献RNAV 0.93 元(地价尚未支付)。
吴江项目符合公司侧重轨道交通沿线项目开发的战略。吴江开发区交通区位优势明显,紧靠苏州、太湖、上海;沪宁、沪杭等多条高速公路交织;即将通车的沪宁城际铁路也将从边上经过。
把握交通建设带来的发展机遇,充分受益城铁建设。公司现有项目多位于沪宁城际铁路沿线,10 年即将通车的城铁将带动沿线房价上涨;而公司未来的项目开发也将主要围绕轻轨建设展开,将成为区域内最受益于轨道交通建设的上市公司。
未来获取优质低成本土地资源的能力将逐步显现。吴江项目的获取显示了公司在获取轨道沿线优质低成本项目的能力。而资料显示大股东已经切入到参与扩区10 倍后的高新区城区土地开发,也将为公司持续获取城铁沿线的资源提供便利。
维持公司 09-11 年EPS 分别为0.3、0.49 和0.65 元的预测,在10 年城铁通车后,若房价上涨5%-20%,10 年EPS 将上升到0.55-0.74 元。
更新后房地产 RNAV 值7.94 元;金融、实业投资和基础设施主业重估价值3.37 元,合计11.31 元RNAV。
区域龙头地位进一步稳固,城铁沿线土地资源优势、房价上涨等业绩触发因素将逐步显现。暂时维持13 元目标价,继续建议增持。
研究员：孙建平，李署 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
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