上海新梅(600732)_研究报告_财经_新浪网(600732) 研究分析报告|查股网
股票名称：上海新梅(600732)
报告标题：上海新梅:业绩可持续性有待加强
基本面概述:公司是上海城区开发企业,业务范围包括房地产开发及商业物业出租。公司为小型房地产开发企业,资金实力有限,目前公司的关注点以二、三线城市的商业住宅开发为主。2010年公司实现营业收入6138.98万元,同比减少67.28%,归属母公司净利润954.66万元,同比减少43.43%,基本每股收益为0.04元。
本期经营状况:报告期内,公司开发的项目为上海新梅共和城一期东块和江阴新梅豪布斯卡项目。其中,新梅共和城一期东块在报告期内已基本竣工,共销售商业用房46套,销售面积为2620.15平方米;江阴新梅豪布斯卡项目总规划建筑面积为6.77万平方米,物业形态包括住宅、办公和商业。
截至报告期末,该项目的桩基工程已完成。
业绩可持续性有待加强。公司2010年收入主要来自“新梅共和城”东块一期综合性物业的出售,新梅大厦办公楼租金收入以及新梅太古城一期整体出售给中粮置业的销售款13.5亿。鉴于公司放弃增资承接新梅太古城项目的子公司上海新兰,因此公司逐步退出了新梅太古城二、三期的开发。目前公司的储备项目主要是新梅共和城东块一期3-5号商铺尾盘以及新竞得的江阴新梅豪布斯卡项目。考虑到江阴新梅豪布斯卡项目的开发周期至少在2年以上,因此公司2011年、2012年的收入来源只能依靠新梅大厦的租金收入和共和城尾盘销售。
短期资金压力有效缓解。公司期末资产负债率48.87%,报告期末无短期借款,货币资金2.47亿元,尤其“新梅太古城一期”的出售加快了资金回笼,公司短期内资金压力不大。
未来看点:公司2010年12月以总价6.15亿元竞得江阴“澄地2010-C-89”地块,该地块面积5.52万平米,用途为商住用地。
目前已完成桩基工程,周边基础设施、公共交通较完备。公司和杉杉控股共同出资设立江阴新兰房地产开发有限公司合作开发江阴新梅项目,公司出资比例为55%。江阴项目补充了公司目前有限的储备资源,缓解了业绩压力,增强了未来的业绩预期。
盈利预测与评级:我们预测2011、2012年公司EPS分别为0.02元和0.02元,以3月7日收盘价计算的PE分别为313倍和452倍。公司资金实力有限,虽然刚刚从“新梅太古城”项目中“脱身”腾出资金,但后续储备项目有限,加上市盈率较高,因此维持公司“中性”的投资评级(表1)。
风险提示:大盘系统性波动风险,储备项目尚显不足带来的业绩波动。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上海新梅:第三季度净亏损
2010年1-9月公司实现营业收入2368万元,同比下降83.39%;归属于母公司净利润-137万元,同比下降104%;基本每股收益为-0.006元。
第三季度业绩亏损。由于第三季度没有可售房源,营业收入仅305万元,母公司净利润-143万元。公司开发的新梅共和城一期东块1-2号房已进入尾盘销售阶段,3-5号房已基本完工,7月初开盘预售。
短期资金压力较大。公司资产总额22.89亿元,账面货币资金2.05亿元,长期借款8亿元,没有短期借款与一年内到期的非流动负债。资产负债率为65.73%,速动比率0.36倍,主要有其他应付款3.89亿元。
项目储备主要为新梅共和城和江阴新梅项目。存货18.99亿元,占总资产的83%。新梅太古城分三期开发,一期已经以总价13.5亿元、单价20517元/平米整售给中粮置业,二三期的动迁工作公司已经中止,账面价值约14.6亿元,公司拟通过与中粮置业合作实现逐步退出;江阴新梅项目通过向大股东收购股权的方式取得,增加项目储备6.8万平米,增强了公司可持续发展的能力。
2010年公司计划实现营业收入14亿元。主要来源为:一是新梅太古城一期交付实现营业收入13.5亿元;二是新梅共和城一期东块3-5房尽快实现交房;三是租金收入约900万元。前三季度业绩较差主要由于出售给中粮置业的新梅太古城一期尚未交付。
未来发展方向:公司为小型房地产开发企业,资金实力有限,公司将特别关注二三线城市的开发机会,增加住宅项目土地储备,大股东兴盛实业集团也将给与支持。
维持“中性”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.11元、0.17元、0.18元,按公司最近收盘价为8.95元,对应的动态市盈率分别为80倍、52倍和49倍。
维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上海新梅:可售房源减少,上半年未盈利
上半年基本未盈利。公司上半年实现销售收入2063 万元,同比减少80.67%,营业利润377 万元,同比减少90.21%,净利润6 万元,同比减少99.77%,上年同期为2697 万元。盈利大幅下滑原因在于可售房源减少。
可售房源减少导致业绩大幅下滑。上半年收入主要来自“新梅共和城”东块一期综合性物业,占总收的79.18%,另外部分为“新梅大厦”办公楼出租,占比20.04%,可售房源减少是业绩下滑的主因。一月份完成与中粮置业框架协议,作价13.5 亿转让“太古城”一期项目,至期末“共和城”一期东块3-5 号房基本完工,7 月开始销售,按照年初计划,2010 年实现收入14 亿,其中13.5 亿来自“太古城”一期转让,剩余主要来自“共和城”项目,及“新梅大厦”租金。
收购“江阴新梅”,增加后备资源。5 月份,公司完成对“江阴新梅房地产”100%股权收购,增加后备建设资源,并向二三线城市开发。
“江阴新梅”旗下储备主要是位于江阴市天华轴线东、天平路南、香山路西、长江路北侧地块,权益面积2.26 万平米,为商业(商办混合)、住宅用途,目前已完成拆迁,周边多为政府办公和住宅,基础设施、公共交通较完备,预计需至2011 年后期产生收益,对于目前有限的储备资源,可缓解业绩压力。
资金压力不大。期末资产负债率65.76%,无短期借款,账面现金2.69亿,“太古城”项目出售加快资金回笼,并且减少大量投入(商业地产,资金占用较多),后期可建项目不多,短期内资金压力不大。
盈利预测与投资评级:预计10/11 年EPS 0.30 元/0.20 元,动态PE28/41 倍,我们认为,虽有“江阴新梅”注入,后备资源仍显不足,缺乏业绩增长动力,给予“中性”评级。
研究员：沈亮亮，施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：上海新梅:资金实力有限影响项目开发
2010年上半年公司实现营业收入2063万元,同比下降80.7%;归属于母公司净利润6万元,同比下降99.8%;基本每股收益为0元。
销售收入下降由于可售房源同比大幅减少。截止报告期末,公司开发的新梅共和城一期东块1-2 号房已进入尾盘销售阶段,3-5 号房已基本完工,7 月初开盘预售。“新梅共和城”东块一期综合性物业销售收入占本期主营业务79.18%;“新梅绿岛苑”普通住宅销售收入占本期主营业务0.78%;投资性房地产“新梅大厦”办公楼租金占本期主营业务20.04%。
短期资金压力较小。公司资产总额23.10 亿元,负债总额15.19 亿元,资产负债率为65.76%,速动比率0.62倍,账面货币资金2.69亿元,没有短期借款与一年内到期的非流动负债。
项目储备主要为新梅共和城和江阴新梅项目。存货17.25亿元,占总资产的75%。新梅太古城分三期开发,一期已经以总价13.5亿元、单价20517元/平米整售给中粮置业,二三期的动迁工作公司已经中止,账面价值约14.6亿元,因动迁难度大且沉淀大量资金,公司拟通过与中粮置业合作实现逐步退出;江阴新梅项目通过向大股东收购股权的方式取得,增加项目储备6.8万平米,增强了公司可持续发展的能力。
2010年公司计划实现营业收入14亿元。主要来源为:一是新梅太古城一期下半年交付实现营业收入13.5亿元;二是新梅共和城一期东块3-5房尽快实现交房;三是租金收入约900万元。
未来发展方向:公司为小型房地产开发企业,资金实力有限,公司将特别关注二三线城市的开发机会,增加住宅项目土地储备,大股东兴盛实业集团也将给与支持。
维持“中性”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.11元、0.16元、0.18元,按公司最近收盘价为9.76元,对应的动态市盈率分别为87倍、61倍和55倍。
维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上海新梅:发展瓶颈函待突破
公司 2009 年度的经营业绩同比出现了较大幅度的下降,全年共实现营业收入18,759.70 万元,同比减少63.31%;实现营业利润3,867.55 万元,同比减少66.31%;实现归属于上市公司净利润1687.47 万元,同比减少79.40%。基本每股收益0.07 元。
业绩下降主要由于报告期内可售房源同比大幅减少。期内房地产销售收入1.79 亿元,主要来源于新梅共和城一期东块1-2 号房和新梅太古城,同比下降64.45%,销售毛利率33%,盈利能力中等;租金收入8805 万元,同比增长5.35%,毛利率为60.3%,盈利能力较好。
存货 16.64 亿元,主要是地产项目新梅共和城和新梅太古城。新梅共和城尚有一期东块3-5 号房少量项目未结算,账面价值约1亿元;新梅太古城分三期开发,一期已经以总价13.5 亿元、单价20517 元/平米整售给中粮置业,二三期的动迁工作公司已经中止,账面价值约14.6 亿元,我们预计公司或许有新的经营计划,不排除将太古城整售给中粮置业的可能。2010 年公司计划投资5 亿元增加项目储备,资金来源主要为销售项目回笼资金。账面投资性房地产1.25 亿元,主要为新梅大厦,年租金收入约9000万元。
期末速动比率 0.33 倍,货币资金9757 万元,没有短期借款,主要为应付账款2.6 亿元,系新梅共和城一期东块结算,应付工程款增加所致。随着2010 年项目销售回笼资金,短期财务风险可控;资产负债率58.6%,非流动负债主要是长期借款8 亿元,总体而言财务风险不大。为了增加项目储备,增强资金实力,公司会在适当的时候在资金市场进行融资。
2010 年公司计划实现营业收入14 亿元。主要来源为:一是新梅太古城一期交付实现营业收入13.5 亿元;二是新梅共和城一期东块3-5 房尽快实现交房;三是租金收入约9000 万元。
公司面临的主要风险为项目储备不足,且资金实力有限,目前总资产为19 亿元,净资产5.26 亿元,凭借自身实力无法突破发展瓶颈。我们预计公司未来发展出路要么通过大股东注入资产,做大地产主业,要么被卖壳。
我们预测公司 2010 年-2012 年的每股收益分别为0.35 元和0.23元、0.36 元,按公司最近收盘价9.76 元,对应的动态市盈率分别为28 倍、42 倍、27 倍。估值优势不显著,维持 “中性”的投资评级。可关注其存在股权运作可能的交易机会。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：上海新梅:2010年有业绩大增预期
2009年1-9月公司合并报表显示实现营业收入1.43亿元,同比下降71.75%;归属于母公司股东的净利润3443万元,同比下降42.83%。基本每股收益0.14元。
上海新梅主营商品房销售及商业物业出租。报告期营业收入同比下降72%,主要因为可结转销售的房源较少。
主要收入来源为新梅共和城东块一期综合性物业、新梅绿岛苑普通住宅结转收入,以及新梅大厦办公楼租金。
盈利能力明显提高。毛利率为48.21%,同比提高22.63个百分点;主要是由于本期销售房源中新梅共和城一期东块为综合性物业,毛利率较高。净利润率24.14%,同比提高12.21个百分点;净资产收益率也由一季度的2.94%提高至6.33%。
期间费用得到较好控制,同比下降41%。其中销售费用同比下降70%,主要因为本期新梅绿岛苑项目可销售房源减少,销售费用减少;财务费用同比下降103%,因贷款利息全部资本化,存款利息增加。
财务风险不大。资产负债率为56.54%,比08年底略降2.35个百分点,低于行业平均水平64.9%;期末账面货币资金1.5亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债只有625万元,因为期间偿清1750万元。短期财务风险不大。
公司在建项目较少,主要是新梅共和城一期东块,坐落于闸北区,毗邻黄浦区,距离人民广场只有一公里。小区总规划建筑面积32万平方米,首期16万平方米,已销售完毕;下半年主要销售3-5#房及地下车位,住宅均价约2.5万/平米。新梅商业中心,规划建筑面积约为6.5万平方米,定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲等为一体,体现年轻时尚潮流的大型购物中心,计划于今年年底竣工开业。公司将以出租的方式招商经营,租金水平根据周边市场环境大致4-33元/天/平方米。
维持“中性”的投资评级。我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.20元和0.43元,按公司2009年10月30日收盘价8.86元,对应的动态市盈率分别为45倍和21倍。鉴于公司项目较少,业绩持续性弱,维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
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