凤凰股份(600716)_研究报告_财经_新浪网(600716) 研究分析报告|查股网
股票名称：凤凰股份(600716)
报告标题：凤凰股份:2010年年度股东大会交流纪要
6月24日,我们参加了凤凰股份2010年年度股东大会,主要交流内容如下:(1)调控政策对公司影响:调控对公司影响还比较明显,不过,由于公司独特的文化地产模式,如后续项目南通和苏州项目,取得成本要比其他开发商要低;同时,大股东承诺给公司借款,因而,政策影响相对小些。
(2)凤凰出版传媒IPO对公司影响:凤凰出版传媒上市基本没有悬念,时间不会很久;对公司影响偏正面,因为兄弟公司上市至少有10个书城项目需求,根据控股股东业务的双轮驱动,公司将代建书城项目,这将有利于后续获得更多的开发面积。
(3)增加土地储备项目:公司今年计划投入25亿元新增500亩土地储备,主要分两部分,一部分是与书城捆绑的项目,一部分是公司看好的项目。
(4)金融股权注入:公司目前持有南京证券5000万股,还有一部分由控股股东持有,注入程序还在办理中,基本上没什么障碍,江苏省内程序走完,正在与证监会沟通,已走到最后阶段。
估值及投资建议。
我们维持公司2011年至2013年EPS分别为0.50元、0.81元及1.15元的预测不变,对应的PE分别为13.25倍、8.23倍及5.79倍;每股重估价值约为6.71元,维持“持有”评级。
风险提示:政策风险、文化地产扩张模式
研究员：徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：凤凰股份调研简报:文化地产有序推进,开花结果可期
基于文化地产模式发展“护城河”的推荐逻辑
公司在文化地产商业模式上拥有“护城河”。第一,省属国资背景、大股东文化产业领军地位能够让文化与地产发挥最大的协同效应;第二,“定向挂牌、打包拿地”是公司获得廉价而优质土地的比较优势,是公司盈利能力不断增强的保证;第三,在江苏省“文化CBD”建设规划下,我们测算文化地产相关配套住宅地产的潜在规模在360-508万平方米,能够满足公司5年以上的开发需求,公司成长性安全而又潜力。
2011年公司逆势扩张,夯实文化地产发展潜力
当前公司土地储备规模相对较小的弱势已为公司所重视,为此公司计划于2011年新增土地约500亩,项目的标的城市预计在扬州和泰州,且相关项目是文化地产项目。若进展顺利,结合已有的苏州凤凰国际书城和南通凤凰国际书城,届时公司纯粹意义上的文化地产项目将增加到4个,按照新增项目容积率为2计算,文化地产项目权益未结算建筑面积近100万平方米,是年初的3倍以上,夯实公司文化地产发展潜力。
公司销售业绩稳健,2011年经营业绩保障度高
2011年公司业绩主力结算项目凤凰和美销售业绩良好,1期于2010年10月开盘后1个月内基本售罄,回笼资金10亿以上;2期将于2011年6月开盘,面积在5万方左右,我们预计回笼资金8亿以上。与此同时,作为文化地产商业模式样板房的苏州国际书城项目中的公寓部分亦将于今年下半年开盘,结合苏州工业园区优异的地段,相关销售业绩值得期待。经初步测算,(2011年1季度营业收入+2011年一季度末预收账款余额)/2010年营业收入=115%,我们认为公司2011年业绩保障程度较高。
维持公司“买入”投资评级
我们预计公司2011-2013年每股收益分别为0.44元、0.67元和1.03元,对应的动态PE分别为15.60倍、10.32倍和6.71倍。鉴于公司独特的文化地产模式以及安全而又潜力的成长性,我们维持公司“买入”的投资评级。2011年公司股价催化剂:(1)若大股东首发顺利上市,公司资金支持更有保障;(2)若扬州、泰州项目进展顺利,“定向挂牌、打包拿地”再次优势发挥;(3)若苏州凤凰国际书城项目销售理想,文化地产模式“开花结果”。
研究员：戴方 所属机构：浙商证券有限责任公司
报告标题：凤凰股份:业绩主要在下半年释放
2010年一季报业绩概述:营业收入447万元,同比增长5183%;归属母公司净利润-1279万元,同比下降948%;每股亏损0.02元。
一季度亏损主要因为可结算项目较少及期间费用增加。期内公司营业收入主要来源于凤凰和熙车位销售,总额较少,造成报告期营业收入较低;三大费用总额也同比增长301%,达1581万元,特别是未资本化的财务费用增加,导致财务费用率达137%。
预收账款增幅明显。期末预收账款12.71亿元,较期初增长44%,主要为凤凰和美及凤凰和熙16幢B幢办公楼,公司计划这些项目在2011年底前竣工交付。按照2011年15.5亿元的收入目标,2011年业绩有很大保障。
保持较快扩张速度。公司2010年以来通过竞拍土地以及收购股权共竞得“南通凤凰国际书城”、南京“北首巷”项目以及南京“铁管巷地块”项目,合计建筑面积约为35万平方米。
公司计划2011年新增土地储备500亩左右。作为立足南京、布局江苏的“文化综合体”开发商,公司目前未结转项目面积约73万平米,主要分布在南京、苏州、南通等江苏省内重点城市的核心地段,未来将向扬州、无锡等重点城市持续扩张。
资金情况有所好转。截至期末公司账面现金为10.25亿元,较年初增加28%,主要为项目资金回笼增加所致,账面现金/(短期借款+一年内非流动负债)为2.56倍,期初为2倍,资金情况有所好转。真实资产负债率为51.9%,较期初下降3.2个百分点,长期财务杠杆下降。大股东在资金上面对公司支持较大,2010年度向公司提供12亿元的借款额度,借款利率不高于同期基准利率。
未来两年业绩增速较高。2011年起公司推盘量将大幅增长,主要推出凤凰和美二三期及凤凰和熙B区住宅,2012年将推出苏州文化城和南京凤凰山庄项目,随着推盘量的放大,我们预计未来两年业绩将有较高增速。
盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.48元、0.78元,以昨日收盘价7.22元计算,动态市盈率为15倍和9倍,具有估值优势,而且我们看好公司独特的商业模式以及区域竞争优势,而且2011年期公司进入集中结算周期,给予“增持”评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：凤凰股份:看好文化产业,看好文化地产
净利同比下滑,但在预期之中。
3月30日晚,公司公布10年报,实现营业收入11.10亿元,同比下降2.13%;
实现归属上市公司股东的净利润1.86亿元,同比下降36.71%;实现每股收益0.25元,基本符合我们的预期(0.28元)。报告期内,公司净利下滑幅度超过营收下滑幅度的主要原因在于结算项目土地成本较高,使得公司结算毛利率下降了15.1个百分点至33%。
文化产业上升支柱产业,机遇。
文化产业上升未支柱性产业,已在2010年的中央经济工作会议和2011年政府工作报告中得到强调;同时中宣部将加快出台文化产业的“十二五”规划纲要,文化部也力促文化产业规划在4、5月份出台。由此,我们可以预期“十二五”期间国内文化产业将有一个快速的发展期,作为文化产业的物理载体的文化地产亦将有一个快速上升期,公司将受益其中。
11年土地储备有望逆势扩张。
公司文化地产战略与江苏省内城市文化CBD建设目标、大股东雄厚资金实力与对公司的资金支持的承诺、大股东文化产业领军企业与公司本身的政府背景,均为公司在2011年围绕文化地产、布局江苏各个潜力城市、实现新增土地储备500亩提供了现实条件,最终为公司快速成长夯实土地基础。
金融股权投资将是潜在亮点。
大股东凤凰集团对于公司的定位,除了文化地产外,还有就是金融股权投资平台。目前大股东直接和潜在持有南京证券14800万元股权(占比为8.36%)和直接持有江苏银行50100万元股权(占比为6.38%)。随着条件成熟,我们预计上述金融股权将陆续注入上市公司(其中南京证券股权注入已有承诺),进而为上市公司带来更为完善的业务架构,对公司提升盈利具有重大意义。
维持“买入”投资评级。
我们预计公司2011-2013年每股收益分别为0.44元、0.67元和0.88元,对应的动态PE分别为17.03倍、11.30倍和8.52倍。鉴于公司独特的文化地产模式、11年有望逆势扩张以及潜在的金融股权注入的亮点,我们维持公司“买入”的投资评级。
研究员：戴方 所属机构：浙商证券有限责任公司
报告标题：凤凰股份:文化地产模式独特,将进入结算周期
2010年业绩概述:营业收入11.10亿元,同比下降2.13%;营业利润2.44亿元,同比下降33.6%;归属母公司净利润1.86亿元,同比下降36.71%;每股收益0.25元。业绩同比有所下降,但基本符合我们的预期。
成本上升及结转项目较少为业绩下降主要原因。公司为立足南京、布局江苏的“文化综合体”开发商,目前项目储备可售未结转面积约73万平米,主要分布在南京、苏州、南通等江苏省内重点城市的核心地段,未来将向扬州、无锡等重点城市持续扩张。报告期内公司主要结算的项目为凤凰和熙一期住宅和部分凤凰和美商业楼项目,共实现结转面积8.82万平米,公司业绩下滑主要源于利润率的大幅下降,报告期内主力结算的凤凰和熙一期住宅毛利率为31.94%,而去年结转的是毛利率较高的凤凰和鸣苑和凤凰和熙商业部分,导致综合毛利率同比下降15个百分点至33%。
保持较快扩张速度。公司2010年以来通过竞拍土地以及收购股权共竞得“南通凤凰国际书城”、南京“北首巷”项目以及南京“铁管巷地块”项目,合计建筑面积约为35万平方米。公司计划2011年新增土地储备500亩左右,按目前73万平米储备计算,储备增幅在45%左右。
资金情况有所好转。截至2010年底公司账面现金为8.03亿元,较年初增加446%,主要为项目回笼以及借款增加所致,账面现金/(短期借款+一年内非流动负债)为2,三季度末为0.4。经营性净现金流为-3.2亿元,而三季度末为-5.9亿元,说明资金情况较三季度末有所好转。真实资产负债率为55.13%,较年初上升24个百分点,长期财务杠杆有所提高。大股东在资金上面对公司支持较大,2010年度向公司提供12亿元的借款额度,借款利率不高于同期基准利率。
2011年业绩计划实现难度不大。公司计划2011年实现营业收入15.5亿元,公司2010年底目前预收款项为8.84亿元,占计划收入的57%,但考虑到2011年凤凰和美项目及凤凰和熙B区住宅进入结算周期,可售资源大幅增加,我们认为实现计划的难度并不大。
未来两年业绩增速较高。公司年内开盘的凤凰和美一期及凤凰和熙商业办公楼销售情况良好,共实现合同销售金额14.14亿元,同比增长2.6%。而2011年起公司推盘量将大幅增长,主要推出凤凰和美二三期及凤凰和熙B区住宅,2012年将推出苏州文化城和南京凤凰山庄项目,随着推盘量的放大,我们预计未来两年业绩将有较高增速。
盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.49元、0.81元,以昨日收盘价7.52元计算,动态市盈率为15倍和9倍,具有估值优势,而且我们看好公司独特的商业模式以及区域竞争优势,而且2011年期公司进入集中结算周期,给予“增持”评级。
风险提示:大盘系统性风险和房地产调控政策风险;项目开发及销售情况具备不确定性。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：凤凰股份:大股东支持,稳步发展
投资要点:
凤凰和熙项目在四季度结算,全年业绩基本符合预期。全年公司营业收入和归属于母公司股东的净利润分别达到11.10亿元和1.86亿元,同比下降分别为-2.13%和-36.71%,实现EPS0.25元,基本符合预期(我们预测0.27元)。主要结算的项目是是凤凰和熙A 区住宅和凤凰和美C 幢商业楼。
2010年受限于可售资源少。2010年公司合同销售金额为14.14亿元,回笼资金11.56亿元。主要是可售资源少的限制,2010年10月份以后,公司两项目凤凰和美一期、凤凰和熙办公楼才推向市场。但是凤凰和美项目较好的位置和合理的价格,项目开盘去化率达到80%。和熙办公楼12月底开盘即售罄。
2011年可售资源增加,销售有望加速。2011年计划开发面积96万㎡,现有项目几乎全部开工。2011年可售项目(5月份以后):凤凰和美(6-7万方)、凤凰和熙住宅,以及苏州南通项目。全年新开工面积16万㎡,预计合同收入能达到20-25亿。
有计划地增加储备项目。2010年全年,公司共取得3个项目,“南通凤凰国际书城”项目、南京“北首巷”项目、南京“铁管巷A、C 地块”项目,合计35万㎡。截止到2010年底,公司项目储备(建筑面积)约120万㎡。在上市房企中,公司目前项目储备偏小。公司“文化地产模式”有望再向扬州、镇江、泰州等周边城市扩展,2011年公司计划增加项目储备约500亩。
大股东大力支持。2010年公司向凤凰集团新增借款7.1亿,截止到年底,合计借款达到9.7亿。集团承诺,今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时,在依法履行相关程序后,凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置业提供全方位支持。
盈利预测与投资意见:我们略调低公司2011年盈利预测。预计2011-2012年营业收入分别为15.4亿、23.8亿和29.36亿,净利润为3.15亿、5.17亿和6.59亿,对应EPS分别为0.43元、0.7元和0.89元。关注公司“文化地产模式”推广进程,以及南京证券股权转让进程。目前价格相对合理,目标价8元。
研究员：德邦证券研究所 所属机构：德邦证券有限责任公司
报告标题：凤凰股份:文化地产先锋,业绩将逐年体现
事件:
公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入11.10亿元(YOY-2.13%),实现净利润1.86亿元(YOY-36.11%)。公司实现EPS0.25元,公司业绩符合我们的预期(我们预计公司EPS为0.29元),但略低于市场一致预期,业绩较低主要是结转的凤凰和熙A地块土地成本较高。
评论:
1、2010年公司销售额达到14.14亿元
2010年公司销售的主力项目是凤凰和美一期与凤凰和熙商业办公楼,公司实现销售金额14.14亿元,回笼资金11.56亿元。这两个项目将在2011年年底结转,其中凤凰和美将是公司业绩的主要来源。预计公司前三季度业绩释放较少。
2、2010年公司积极加强土地储备,弘扬文化地产
2010年公司通过招拍挂及收购的形式,新获得三个项目,新增权益土地面积4.24万平,权益建筑面积32.24万平。公司还积极对扬州、镇江、泰州等周边城市进行实地调研,为公司在省内其他城市获取土地储备打下良好基础。
3、南京证券的股权投资是未来的看点
重组时,大股东将持有的5000万股南京证券以1.8元/股的价格注入了上市公司,大股东承诺将剩余持有14800万股南京证券股权将在合适的时机注入上市公司。2010年公司从南京证券获得现金红利1000万元。
4、投资建议
我们预测公司2011年、2012年、2013年的EPS分别为0.35元、0.45元及0.59元,公司RNAV为5.43元,目前估值已经合理。维持公司股票“审慎推荐—A”评级。风险提示:地产调控带来的市场萧条风险。
研究员：贾祖国,洪俊骅,孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：凤凰股份:业绩符合预期,未来高速发展可期
2010年公司实现营业收入11.1亿元,营业利润为2.44亿元,同比分别下降2.13%和37.60%;归属于母公司所有者的净利润为18.60亿元,同比下降36.71%。公司全年EPS为0.25元,净资产收益率为14.18%,较2009年均有下滑。
公司各项财务指标较上一年度下滑并不体现公司实际经营状况的改变。主要是由于公司在2009年进行重大资产重组,主营业务、经营模式等均发生重大改变所致。因此各项指标的可比性一般。
公司2010年EPS为0.25元,较2009年的0.69元下降63%。公司每股收益下降主要有两方面原因,一是2009年每股收益是重大资产重组后的加权平均值,摊薄后每股收益应为0.4元,二是由于土地成本不同,2010年主要结算项目的毛利率水平低于2009年凤凰和鸣项目。
公司2010年的结算项目为凤凰和熙A区和凤凰和美C幢商业楼。同时2010年公司还向市场推出了凤凰和美一期、凤凰和熙商业办公楼项目,由于定价合理,营销到位,以上两个项目均取得了良好的销售成绩。2010年全年,公司实现合同销售金额14.14亿元,销售回款达11.56亿元,为公司2011年的业绩增长奠定了坚实基础。
公司控股股东为江苏省内文化传媒巨头,有助于公司深化“文化地产”的开发。在控股股东及相关文化产业政策的支持下,公司有望快速增加省内“文化地产”项目的土地储备,同时拿地成本可维持在较低水平,降低公司经营风险。
公司11年两大主要项目将进入结算期,使公司可结算资源进一步丰富。考虑到当前宏观调控仍未放松,商品房销售受冲击可能性较大,我们适当调低公司2011年及2012年业绩预期。预计公司2011年和2012年每股收益分别为0.57 元和0.71元。给予8.5元的目标价格,仍维持推荐评级。
研究员：张驰飞 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：凤凰股份:净利下降,但业绩已步入快速释放期
业绩回顾:同比下降36.71%
报告期内,公司共实现营业收入110,999.47万元,下降2.13%;归属上市公司股东净利润为18,553.39万元,同比下降36.71%,折合为每股收益为0.25元;营业收入略降,而实现净利润大幅下降,其原因在于本期结转的凤凰和熙A区住宅的土地成本较高,导致公司毛利率由2009年48.1%下降至33%。
合理定价,项目热销
公司采取“积极稳健”的经营策略,合理定价,项目取得热销:凤凰和美一期、凤凰和熙商业办公楼获得合同销售金额为14.14亿元,回笼资金11.56亿元。公司2011年可售资源丰富,按照公司务实的作风,预计2011年推出的项目依然会取得热销,根据对可售资源的预测,预计销售额在25亿元以上。
积极拓展土地储备,夯实发展后劲
根据发展战略,公司积极补充土地资源,通过文化地产模式去获取廉价优质的南通凤凰国际书城;通过股权收购获得“北首巷”和“铁管巷A/C”地块,夯实了公司发展后劲,也体现了公司获取开发资源的能力强。
估值及投资建议:持有
根据测算,公司2011年的营业收入预计为16.74亿元;实现归属上市公司净利润为3.72亿元,折合每股收益为0.50元,对应的PE为14.97倍。全额计提土地增值税后,每股NAV估值为6.71元,股价溢价12.07%。综合考虑,我们认为公司的估值比行业略贵,但是考虑到公司独特的拿地模式,以及公司正处在快速发展的起步阶段,因此,给予公司“持有”评级,目标价8元。
风险提示:行业销售风险
研究员：徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：凤凰股份:有故事、也将有业绩
我们上周实地调研了凤凰股份,与公司管理层就商业模式、市场前景、经营状况等问题进行初步交流。
怎样的公司?这是一个立足南京、布局江苏、省内唯一、江苏国资的文化综合体开发商,是国内第一家文化地产上市公司,也是目前A股唯一一家,在地产股当中具备很强的稀缺性;并持有南京证券5000万股(2.82%)。公司项目储备全部位于江苏省,未结可售面积120多万平米,已布局南京(53%)、扬州(28%)、苏州(13%)、南通(6%)四大城市。
怎样的故事?公司的故事主要体现在以下五个亮点:一、公司拿地能力很强,所从事业务“壁垒高+地段好+盈利强”。
二、走出南京、依然风生水起,即文化综合体这种商业模式至少在江苏省内的可复制性是较强的。三、市场前景广阔,《江苏省文化发展规划》要求在未来数年完成全省13个省辖市、64个县级市书城的规模化和现代化建设。四、战略蓝图远大--中期收入目标100亿元。五、大股东护航资金链。
业绩又如何?2010年业绩一般、但未来两年增速很高,净利润复合增长率高达74%。我们预计公司2010-2011年的营业收入分别为11.0亿元、21.6亿元和29.6亿元,归属母公司净利润分别为1.9亿元、4.0亿元、5.7亿元,每股收益分别为0.25元和0.53元和0.77元。
NAV?在我们的测算逻辑之下,公司NAV为6.47元/股,最新收盘价为6.43元/股,折价率为1%。公司NAV较低的主要原因在于项目储备规模较小。
上调评级至买入。以最新收盘价6.43元计算,公司2010-2012PE分别为25倍、12倍和8倍,公司2011年具备显著的估值优势。尽管公司2010年业绩表现一般,但未来两年增速较高,同时考虑到公司独特的商业模式、在江苏省内的可复制性较强、市场前景广阔、战略蓝图远大、以及大股东提供资金支持等优势,上调评级至买入,股价下跌提供买点。
风险因素:一、2011年的销售具备较大不确定性;二、扩张与效率问题。催化因素:一、凤凰和熙B区和凤凰和美二三期继续热销;二、继续获取质优价廉的土地储备;三、凤凰集团以合适的价格注入14800万股南京证券股权。压制因素:一、项目储备规模较小、NAV较低;二、2010年业绩表现一般;三、地产板块整体估值水平的提升空间有限。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：凤凰股份:前三季度仍无新增结算项目
前三季度每股收益-0.001元。公司今日发布2010年三季报:营业收入314万元、同比下降99.6%;归属母公司净利润为-81万元、去年同期为16276万元;每股收益-0.001元,基本符合预期。
布局江苏重点城市的文化综合体开发商。公司立足南京、布局江苏的“文化综合体”开发商,目前项目储备建筑面积125万平米左右,主要分布在南京、苏州、南通等江苏省内重点城市的核心地段,并将向扬州、无锡等重点城市持续扩张,扬州子公司已成立。
前三季度仍无新增结算项目、全年业绩确定性较高。公司2010年主力结算项目为南京凤凰和熙苑A地块之住宅部分,该项目已于2009年底售罄,但预计竣工交付时间在2010年底,所以公司前三季度无新增结算项目,这是业绩大幅下降的主要原因。由于主力项目基本售罄,公司2010年业绩确定性很高。
前三季度无新推项目。公司前三季度无新推项目,预收款项全部来自南京凤凰和熙苑A地块之住宅部分,9月底为10.6亿元。公司2010年底将新推南京凤凰和美项目,定价策略将较为灵活。
扩张欲望很强、但第三季度未出手拿地。公司2010年以来新增三个项目,南通项目为公开竞得、南京的两个项目为收购股权间接获得,合计建筑面积31.55万平米,储备增幅超过30%。但公司第三季度并未拿地。
资金压力较大。公司9月底剔除预收款的资产负债率为50.8(年初为31%);账面现金1.5亿元、短期借款与一年内到期的非流动负债合计4亿元,短期偿债压力较大;前三季度经营性现金净流入为-5.9亿元。公司资金压力较大,但大股东表示将给予资金支持。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.28元和0.44元,以昨日收盘价6.60元计算,对应的动态市盈率分别为24倍和15倍,估值水平偏高,但考虑到公司“文化+地产”这种稀缺的商业模式、凤凰集团在文化产业的龙头地位、以及公司在江苏重点城市清晰的扩张路径,我们看好公司业绩的持续成长性,维持增持评级。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：凤凰股份调研简报:新开楼盘热销无疑,文化地产战略稳步推进
上周,我们调研了凤凰股份,恰逢凤凰和美项目即将开盘,从诚意客户来看,当日去化率在80%以上;同时,公司一直在积极实施文化地产的发展战略,已经获得苏州及南通的文化地产项目,并于近期成立了扬州公司,获取扬州文化地产项目指日可待,稳步发展文化地产战略将有利于公司快速发展,迅速做大,因此,我们重申看好凤凰股份的发展前景,维持“买入”评级,目标价8.40元。
凤凰和美热销成定局。
凤凰和美项目位于南京市雨花台区长虹路,与中华门地铁站相距800米,原则上2011年全部交付结算。项目共9栋楼,本次推出3栋楼盘,共698套房源,截止到周六,共有800多组客户有意向,正在选房阶段,首日去化率应该在80%以上,销售价格约1.45万元/平。
追寻凤凰和美项目热销的背后原因,其主要是该项目大部分户型为80至90平/套,均属于刚性需求的产品类型,因此受调控政策影响相对小;同时,项目的定价较为合理,为1.45万元/平方米,比周边的项目低5%至10%左右。
文化地产战略稳步推进。
部分投资者对公司文化地产优势的持久性有疑虑,担心兄弟公司上市导致优势丧失,但通过我们与公司高管交谈,得出,公司文化MALL战略优势不会随兄弟公司--新华发行集团上市而消失,首先:尽管新华发行集团也可以做建筑,但他们仅限于做书店一类的建筑,没有其他开发资质;兄弟公司主业集中于出版和发行,不会涉及到房地产这块。其次,集团及证监会等会考虑同业竞争问题,调节利益冲突,不会让公司文化MALL战略优势消失。
完成销售计划无忧。
公司计划2010年销售10亿元,2011年销售25亿元,今年完成销售计划无疑;2011年可售资源高达44.7亿元,完成计划无忧。
上调公司NAV至6.60元,买入。
由于凤凰和美及苏州文化城售价提升,因此上调公司NAV至6.60元;预计2010年至2012年每股收益为0.25元、0.56元及0.79元;相应的PE估值分别为25.8倍、11.5倍及8.2倍,给予目标价8.40元,“买入”评级,相当于NAV溢价27.4%,对应2011年15倍PE。
研究员：赵强，徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：凤凰股份:依托文化MALL模式,将实现公司快速成长
公司是文化地产的开拓者
公司大股东凤凰集团是江苏省文化产业领域的领头羊及垄断者,因此,依靠大股东的特殊身份及实力,公司在发展文化地产方面具有天然的竞争优势。
核心竞争优势
发展文化MALL,公司具有以下优势:(1)公司大股东凤凰集团资金支持;(2)发展文化地产,有利于公司获取廉价优质土地资源;(3)凤凰集团是江苏文化产业的领头羊,担负着江苏省文化产业振兴重任,也为公司发展提供了巨大的发展空间。
2010年是公司增长元年
公司利用自身文化地产优势,积极增加土地储备;同时,根据测算,正在开发的项目也逐渐进入了成熟期,公司现有项目能支撑公司4的快速增长,2010年将成为公司高增长的元年,预计2010年至2012年每股收益分别为0.25元、0.56元及0.79元。
估值及投资建议
NAV 估值:使用假设开发法评估公司项目价值(贴现率8.07%),计算得出公司每股NAV 价值为5.98元/股,目前股价溢价7.53% 。
相对估值:公司2010年至2012年对应的PE 分别为25.25倍、11.46倍及8.18倍。
投资建议:由于公司具有独特的竞争优势,需要给予适当的估值溢价,若按照2011年15倍PE 计算,目标价为8.41元/股,给予“买入”评级。
风险提示:行业政策风险,跨区域发展风险。
研究员：赵强，徐军平，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：凤凰股份:文化地产能使“乌鸡”变“凤凰”吗
公司依托大股东的独特资源将发展战略定位于文化地产。公司控股股东江苏凤凰出版传媒集团有限公司是国有独资企业,隶属于江苏省人民政府,是国内出版业乃至文化产业唯一销售收入和总资产超百亿元的文化企业,也是国内规模最大、实力最强的出版产业集团。股东的独特资源和大力支持是公司定位于文化地产的最大资本。
公司具有成功开创一种新的商业地产模式的潜能。公司成功的资源条件主要包括:大股东的积极支持给公司战略突围提供了必要的资源;江苏文化市场容量巨大,发展前景看好;文化地产的战略将给公司在土地储备和土地价值增值方面带来实实在在的好处。
公司现有土地储备资源可以保障未来3年公司业绩快速增长。公司目前土地储备占地26.78万平方米,总建筑面积120万平方米,可售资源总计88万平方米。公司已有的土地储备多处于城市商业中心或者CBD中心,交通发达,价值量高,而相应土地成本较低。以公司已有的储备计算,未来三年的业绩增长有保障。
首次给予“增持”评级。我们预计公司2010-2012年EPS分别为0.24元、0.54元和0.75元,对应PE分别为28.58倍、12.70倍和9.15倍。考虑公司的战略潜质和业绩高增长,首次给予增持评级。
风险提示。房地产行业因为政策调控发生重大逆转的政策风险;公司文化地产仅限于宣传而不得落实的战略风险;未来2年销售严重达不到预期的销售风险。
研究员：吴剑雄 所属机构：中原证券股份有限公司
报告标题：凤凰股份:文化地产的实践者
公司介绍: 09年12月,凤凰股份借壳ST耀华,完成了资产置换与注入。公司作为年轻的地产开发商,提出?文化地产?独特模式,凭借大股东的优势,公司有望快速成长。
公司发展的三大潜力:(1)文化产业振兴的政治需求下,凭借大股东在文化产业的优势地位,文化地产模式将得到推广,土地储备规模有望快速扩张。(2)现有储备内涵价值高,未来的储备也有望占据CBD或准CBD的核心位置,未来盈利空间大;(3)大股东的大力支持。 现有项目将在明后年集中竣工,业绩有望翻番: 由于项目储备少,今年结算的项目仅有和熙A地块的住宅部分。目前公司正在加紧开工建设,从10月份开始,凤凰和美项目以及和熙B地块(商业部分)将形成供应。由于这两个项目位置佳,公司的定价也以快速销售为策略。预计2011年的结算收入将同比增长87%。我们预计,公司2010-2012年的EPS为0.27/0.64/0.84,明年业绩有望翻番。
盈利预测和投资意见: 公司目前土地储备在行业中偏少,但是位置决定了其含金量较高。?文化地产?的模式如果顺利推广,公司的项目储备有望快速扩张。大股东的强力支持,是公司快速成长的重要因素。
考虑公司目前持有的南京证券5000万股权(不考虑潜在1.48亿股),RNAV为6.3元/股,当前股价溢价仅4%。2010-2012年EPS为0.27/0.64/0.84,对应PE为25.2/10.68/7.86。当前价格具有一定的安全性。考虑公司的成长性,我们给予公司?增持?评级。
研究员：郑庆平，黄玉梅 所属机构：德邦证券有限责任公司
报告标题：凤凰股份:上半年无新增结算项目
上半年净利润亏损329 万元。公司今日发布2010 年中报:营业收入130 万元、同比下降99.8%;归属母公司净利润为-329 万元、去年同期为16627 万元;每股收益-0.004 元,基本符合预期。
上半年无新增结算项目、全年业绩确定性较高。公司2010 年主力结算项目为南京凤凰和熙苑A 地块之住宅部分,该项目2009 年底的销售率已超过99%,但预计竣工交付时间在2010 年底,所以公司上半年无新增结算项目,这是业绩下降的主要原因。由于主力项目基本售罄,公司2010 年业绩确定性较高。
布局江苏重点城市的文化综合体开发商。公司立足南京、布局江苏的“文化综合体”开发商,目前项目储备建筑面积125 万平米左右,主要分布在南京、苏州、南通等江苏省内重点城市的核心地段,并将向扬州、无锡等重点城市持续扩张,扬州子公司已成立。
上半年无新推项目。公司上半年无新推项目,预收款项全部来自南京凤凰和熙苑A 地块之住宅部分,6 月底为10.33 亿元、较年初增加19%。公司下半年计划新推南京凤凰和美项目,定价策略将较为灵活。
扩张欲望很强。公司2010 年以来新增三个项目,南通项目为公开竞得、南京的两个项目为收购股权间接获得,合计建筑面积31.55 万平米,储备增幅超过30%。
资金压力较大。公司6 月底的账面现金只有0.98 亿元、较年初减少33%,主要是拿地和开发规模扩大所致;经营性现金净流入为-2.45 亿元、去年同期为2.19 亿元;存货31.09 亿元、在总资产中的占比高达91%(年初为89%);短期借款2 亿元、没有非流动负债;以上情况均表明公司的资金压力较大,但大股东表示将给予资金支持。剔除预收款项之后的资产负债率为34%(年初为31%),公司长期财务杠杆并不高。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.27 元和0.44 元,以昨日收盘价7.26 元计算,市盈率分别为27 倍和17 倍,估值水平偏高,但考虑到“文化+地产”这种稀缺的商业模式、凤凰集团在文化产业的龙头地位、以及公司在江苏重点城市清晰的扩张路径,我们看好公司的成长性,维持增持评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：凤凰股份:江苏省内的文化地产先锋
公司重组后脱胎换骨,成为A 股首个文化地产上市公司。利用凤凰集团强大的传媒背景,公司目前深耕江苏省,通过书城、文化MALL 等形式获取优质土地。我们看好公司独特的业务拓展模式,但基于短期内公司业绩难以迅速释放,给予“审慎推荐”的投资评级。
中期业绩由于结算周期原因呈现亏损:2010年上半年,公司实现主营收入130万元(YOY-99.83%);亏损329万元(YOY-101.98%);公司2010年上半年业绩出现亏损,主要原因是房地产开发周期性所致,公司2010年上半年内无交付结算楼盘。公司上年同期的比较数据是2009年上半年凤凰和鸣项目交付结算,同期的营业利润、利润总额、归属于上市公司股东的净利润等盈利指标都比2010年上半年好,造成了各项盈利指标下降幅度较大;公司概念独特,是A 股首家文化地产上市公司:公司利用大股东凤凰集团在文化传媒方面雄厚的实力,积极拓展文化地产项目,在做好书城、城市文化中心的同时,公司利用剩余项目资源开发房地产项目;公司将会首先在江苏省内拓展文化地产项目:根据《江苏省文化发展规划》的要求,公司需要用较短的时间完成苏州、南通、扬州、无锡等地书城的开发建设,并在其后数年实现全省13个省辖市、64个县级市书城的规模化和现代化。目前公司已经在南通、苏州完成了书城项目的拓展;南京证券的股权投资是未来的看点:重组时,大股东将持有的5000万股南京证券以1.8元/股的价格注入了上市公司,大股东剩余持有14800万股南京证券股权将在合适的时机注入上市公司;业绩预测与投资评级:我们维持公司2010年、2011年及2012年的EPS 分别为0.29元、0.48元及0.61元。考虑南京证券的股权增值,公司的RNAV为4.73元,基于短期内公司股价较高,业绩难以迅速释放,我们首次给予公司 “审慎推荐”的投资评级,暂不给目标价;风险提示:公司估值较高。
研究员：贾祖国，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：凤凰股份:模式独特,潜力巨大
公司业绩的集中释放期在于下半年。报告期内,公司实现营业收入130.45万元,实现净利润为-328.82万元,同比出现了大幅下降,主要原因在于上半年公司没有项目结算且去年同期项目结算较多所致。对于2010年的业绩,我们认为还是非常有保障的,因为主要待结算楼盘凤凰和熙苑A 地块项目6月底的预收账款余额已达10.33亿元,与“公司2010年实现11亿元营业收入”的承诺非常相称。
多渠道融资能力稳健公司资金链。一是通过控股股东凤凰集团借款(或委托贷款)的方式加以支持,当前公司已获得大股东12亿元的借款(或委托贷款)额度;二是借助公司“文化地产”项目的政策支持,与商业银行沟通获取商业信贷;三是通过新楼盘的过弹性定价,加速销售回款,充实资金链。我们认为,公司通过上述措施不仅能够保证自身资金链安全,更能在行业宏观调控中逆势扩张壮大自身。
公司积极合理地充实土地储备。2010年1月获得南通文化MALL 项目(新增建筑面积7.9万平方米)、6月收购景枫润城项目(新增建筑面积3.65万平方米);7月接手新街口铁管巷A、C 地块(新增建筑面积11.22万平方米)。截止2010年7月底,公司土地储备(权益建筑面积)已达103.7万平方米,较年初上升了28.12%,为公司未来的发展夯实了土地储备基础。
公司核心竞争力:文化地产。公司独特的“文化地产”模式,恰逢“天时、地利、人和”。
天时”,文化产业上升为国家的战略性产业,相关扶持政策在期待中到来。“地利”,区域经济发达、文化地产环境优越,文化地产需求潜力巨大。“人和”,文化地产立足凤凰集团整体“一盘棋”;“定向挂牌、打包拿地”既能获得低价而优质地块,又不乏排他性优势。
投资评级:买入。我们预计,公司2010-2012年归属上市公司股东的净利润为2.09亿元、4.63亿元和6.48亿元,复合增长率为76.27%,对应的EPS 分别为0.28元、0.63元和0.88元,当前股价对应PE 为25.93倍、11.52倍和8.25倍。
结合公司独特的文化地产模式,我们认为,公司可享有高估值,维持“买入”投资评级。
研究员：戴方 所属机构：浙商证券有限责任公司
报告标题：凤凰股份:文化地产新锐
事项:7 月28 日,凤凰股份(600716)公告了全资子公司江苏凤凰置业有限公司拟收购重庆润源基础设施投资有限公司持有的南京龙凤投资置业有限公司74.81%股权,股权转让价款确定为6.5 亿元。
点评:表面上,公司出资的6.5 亿元大大高出润源公司的出资额3 亿元,实际上这个项目是一个极大的利润奶牛。
1、该地块是南京市区的钻石地块——铁管巷地块处在南京的“钻石通道”,铁管巷宽不过数米的巷子,一口气串起金鹰国际商城、友谊华联商厦、东方商城、大洋百货、中央商城、新街口百货商店、新街口苏宁电器,巷子东头连接地铁地下通道。
2、该地块在拍出后,闲置了四年多。原投资方上海泰龙当年提出的“亚洲第一高楼”规划方案一直未能通过南京市规划部门审批,该方案的容积率为13,除了资金原因外,规划问题其实也导致地块长期闲置。因为当地的基础设施难以承受“亚洲第一高楼”带来的水电交通灯公共事务难题。
3、2008 年在遭受金融危机之后,上海泰龙将项目公司其中75%的股权转让给了重庆国投,重国投仅扮演财务投资者的角色,项目规划仍然无法搞定。
4、在现在的“凤凰大厦——南京市铁管巷A、B、C 地块规划及建筑设计方案”显示,元规划已经调整,其中A 地块的用地面积为11375 平方米,总建筑面积84490.77 平方米,包括24722.64 平方米的商业物业和42218.4平方米住宅物业,建筑高度上限100 米;C 地块用地面积7098.2 平方米,总建筑面积114221.4 平方米,包括34452.8 平方米办公物业和19704.9平方米商业物业,建筑高度上限150 米。该规划是在凤凰集团的帮助下完成的,这也是凤凰股份文化产业地产概念战略的一部分。
5、公司此次出6.5 亿元收购75%的股份,相当于楼面地价仅为7600 元/平米。而附近的普通住宅售价在2.5w 元/平米,办公物业在4w 元/平米,商铺5w 元/平米。我们按此计算,该项目净利润将为22 亿,相当于每股3元。
6、该项目得到集团公司大力支持,凤凰股份向集团公司贷款12 个亿,年利率5.3%。这是一个相当优惠的条件,而且不受银行贷款的影响。
给予公司“买入”评级,目标价10 元。考虑到以上收购项目,假设房价涨幅=0%,贴现率=10%,公司2010 年静态NAV 为每股9 元。2010、2011 年每股收益分别为0.35 元,0.71 元。考虑到公司国有背景与文化产业地产的竞争优势,我们设定公司未来6 个月目标价10 元,给予“买入”评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：凤凰股份:落子新街口,提升公司形象与盈利
2010 年7 月27 日晚,公司公告:董事会审议通过《关于同意全资子公司江苏凤凰置业有限公司签署<南京龙凤投资置业有限公司股权转让协议>的议案》,拟以6.5 亿元收购重庆润源基础设施投资有限公司持有的南京龙凤投资置业有限公司74.81%股权。
收购项目有望成为新街口新地标。本次股权收购项目涉及铁管巷A、C 地块,总规划建筑面积15 万平方米,位于南京市新街口核心区域(即南京金鹰国际购物中心东南侧、华联商厦南面、铁管巷与石鼓路交叉口处),是区域内极度稀缺的大宗土地开发项目,具有极高的商业价值。地块规划用途为商业、办公、酒店式公司,使得项目极具城市综合体的潜力,有望成为新街口的新地标,将有力地提升公司与产品的形象和美誉度。
夯实业务发展基础、提升公司盈利能力。股权收购完成后,公司合计持有南京龙凤投资置业有限公司77.31%股权,进而增加公司土地储备11.22 万平方米(权益建筑面积)至100.07 万平方米,增长了12.63%,进一步夯实公司地产业务发展的基础。鉴于项目所处地段的稀缺性,我们保守估计,项目销售价格有望在35000 元左右,即项目能够为公司带来52.5 亿元(其中权益收入40.6 亿元),对应的归属上市公司股东的净利润约10.3 亿元,增厚公司每股收益(EPS)1.39 元。同时项目每股可增厚RNAV 1.06 元,使得当前公司每股RNAV 增加至5.68 元。
资金支持彰显大股东做大做强公司的决心。同期《关于控股股东在2010 年度向公司及子公司提供不超过12 亿元的借款或委托贷款的议案》的通过,不仅体现了大股东凤凰传媒严格遵守在重大资产重组中对公司的资金支持的承诺,更是反映了控股股东把握机会做大做强公司的决心。我们认为,在当前房地产行业经历宏观调控、行业资金面趋紧的态势下,公司控股股东大手笔的资金支持,有利于上市公司逆势而动,乘机获取优势的项目,进而为公司可持续发展奠定基础。
投资评级:“买入”。我们预计,公司2010-2012 年归属上市公司股东的净利润为2.09亿元、4.63 亿元和6.48 亿元,复合增长率为76.27%,对应的EPS 分别为0.28 元、0.63元和0.88 元,当前股价对应PE 为23.32 倍、10.37 倍和7.42 倍;结合公司独特的文化地产模式,我们认为,公司可享有高估值,维持公司“买入”投资评级。
研究员：戴方 所属机构：浙商证券有限责任公司
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