珠江实业(600684)_研究报告_财经_新浪网(600684) 研究分析报告|查股网
股票名称：珠江实业(600684)
报告标题：珠江实业(600684)两因素导致净利润同比大幅增长
前三季度净利润同比增长74%。公司今日发布2010年三季报:营业收入2.70亿元,同比下降20.8%;归属母公司净利润0.56亿元,同比增长73.8%;每股收益0.30元,每股净资产4.31元。
广州国资委旗下的小型房地产商。公司主要从事房地产开发、投资以及物业租赁和管理等业务,项目主要分布在广州和长沙,公司经营规模相对较小,实际控制人为广州国资委背景。公司目前主要在售项目有长沙珠江花城项目二组团、广州珠江新岸公寓项目、广州珠江新城项目和长沙珠江花城三组团项目,而广州广隆项目和S8项目以及长沙地块仍在前期规划之中。
两因素导致净利润同比大幅增长。公司前三季度交付结算面积较少,收入同比下降21%,但两大因素导致净利润同比大幅增长74%:一、毛利率提升。前三季度公司综合毛利率为48.2%,同比提升11.6个百分点,主要原因在于报告期内结转的珠江新岸公寓项目毛利率较高。二、资产减值准备冲回。公司报告期内冲回已计提的坏账准备0.14亿元,占当期营业利润的18.3%。
费用控制能力较强。报告期内公司期间费用率为14.5%,同比略微提升1.1个百分点,在收入规模明显下降的情况下期间费用率增幅有限,公司费用控制能力较强。
前三季度销售欠佳。公司并未发布前三季度具体销售数据,但销售商品和提供劳务收到的现金为2.13亿元、同比下降46.6%;报告期末预收款项0.13亿元,较年初下降83.0%,未来两年业绩确定性很低。扣除预收款之后的资产负债率为55.5%;账面资金2.78亿元,短期借款与一年内到期的非流动负债合计为1.02亿,公司短期偿债压力较小。公司前三季度经营性现金净流入-3.07亿元,经营性现金缺口依然较大。
维持中性评级。我们预计公司2010年-2011年EPS为0.38元和0.47元,以最新收盘价11.76元计算,对应的市盈率为31倍和25倍,估值水平偏高,公司项目储备较少、成长前景不明朗,维持“中性”评级。
风险提示。未来两年业绩确定性较低;项目开发与销售进度可能不达预期。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：珠江实业:坏账准备冲回和毛利率提升带动业绩增长
上半年业绩概述。营业收入1.62亿元,同比增长4.12%;营业利润4263万元,同比增长116.85%;归属母公司净利润3083万元,同比增长117.01%;基本每股收益0.16元,每股净资产4.17元。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2056万元,同比增长46.4%。
背靠广州国资委的小型房地产商。公司主要从事房地产开发、投资以及物业租赁和管理等业务,项目主要分布在广州和长沙,有广州国资委背景,经营规模较小。目前主要在售项目有长沙珠江花城项目二组团和广州珠江新岸公寓项目,在建项目有广州珠江新城项目(南区已封顶,预计于10月份预售)和长沙珠江花城三组团项目(预计9月底预售),广州广隆项目和S8项目以及长沙地块仍在前期规划中。
净利润同比大幅增长。净利润同比大幅增长主要得益于两点:1、毛利率提升。报告期内公司综合毛利率为42.7%,较去年同期增长8.7个百分点,主要为报告期内结转的珠江新岸公寓项目毛利率较高所致(毛利率为51.43%)。2、资产减值准备冲回。报告期内冲回已计提坏账准备1409万元,占营业利润的33%。扣除非经常性损益后,公司净利润涨幅收窄至46%。
财务状况变差。报告期内公司期间费用率为16.3%,同比增加3.3个百分点,主要为公司加大管理以及利息支出增加导致管理及财务费用上升所致。预收款项0.61亿元,较年初减少0.17亿元,扣除预收款项后的资产负债率为53.86%,高于行业平均水平。货币资金3.29亿元,较年初减少40%;“短期借款+一年内到期的非流动负债”为4.03亿,公司短期偿债压力较大;经营活动产生的现金流量净额-2.31亿元,2009上半年和下半年分别为0.21亿元和1.37亿元。
维持中性评级。我们预计公司2010 年-2011 年EPS 为0.38 元和0.47 元,以8 月30 日收盘价9.99 元计算,动态市盈率为26 倍和21 倍,估值水平偏高,公司项目储备较少、成长前景不明朗,维持“中性”评级。
风险提示:大盘系统性风险和房地产调控风险;市场过于集中的风险;项目开发与销售进度可能不达预期
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：珠江实业:开工延后,2011年业绩开始释放
投资要点:
项目所在区域,商品房成交量环比回落
公司房地产项目主要分布在广州和长沙。广州房地产市场,4月住宅成交量环比下降5.38%,5月前10天较4月同期进一步下降19.78%,成交量受政策影响逐渐放缓,然而,受新开工时滞的影响,4月商品房去化周期维持低位,供求矛盾仍将存在。而长沙房地产市场,4月住宅成交量环比上升17.95%,5月前11天较4月同期下降5.43%;成交均价,4月环比上升5.6%,5月前11天较4月同期下降1.93%;量价齐放缓。
在售资源稀少,开工进度延后,2011年可售资源将大幅提升
公司主要在建拟建项目,共4个,分布在广州和长沙,合计建筑面积约109.83万平方米,平均楼面地价809元/平方米,土地成本低廉。目前公司主要在售资源为长沙珠江花城和珠江新岸的尾房,在售资源稀少。10年准备出售的资源为长沙珠江花城第三组团和珠江新城南区。公司计划在9月份开始推盘,预计可实现4.26亿元销售收入。此外,受亚运会的影响,广州项目基本在亚运会后开工,即2010年11月27日以后;因此,开工放缓,业绩释放延后,预计2011年可售资源将大幅提升。
合理股价12元/股
预计,主要在建项目2010和2011年将分别结算5.7和7.93万平方米,结算收入分别为4.26和7.96亿元。考虑到0.73亿元珠江新岸预收款,2010和2011年归属于母公司所有者净利润分别为8541.97和16568.9万元,每股收益分别为0.46和0.89元,2010和2011年公司净利润将分别环比增长37%和94%,2010年业绩增速放缓,但2011和2012年将进入快速增长期。考虑到存量物业的重估价值丰厚以及大股东资产注入的预期,同时11和12年的快速增长,给予买入评级,目标价12元/股。
风险提示
珠江新城项目的销售和结算情况将影响公司10、11年业绩的实现。另外,政策调控的影响还有待显现,公司项目的开工情况将进一步影响2011年以后的业绩。
研究员：周户 所属机构：渤海证券股份有限公司
报告标题：珠江实业:业绩大幅增长得益于房地产市场景气回升
2009 年前三季度净利润同比增长46.6%。公司2009 年1-9月份实现营业收入3.41 亿元,同比增长71.7%;营业利润0.44 亿元,同比增长49.2%;归属母公司净利润0.32 亿元,同比增长46.6%;实现每股收益0.172 元。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：珠江实业：一亮点带来业绩暴涨，一亮点带来想象空间
亮点一：珠江新城项目即将开发该项目计入容积率面积为 8.781 万平方米，楼面地价约2,181 元/平方米，预计可带来至少14 亿元的销售收入，超过过去三年公司的收入总和。珠江新城项目的开发将大大提升公司业绩。
亮点二：大股东持股比例较低带来增持预期第一大股东及实际控制人合计持有公司 30.47%的股权。实际控制人广州市国资委监管的35 家公司仅两家从事房地产业务开发。较低的持股比例加上实际控制人的资产带来了想象的空间。
业绩爆发性增长的可能性较大珠江新城项目的开发将给公司业绩带来爆发性增长，土地成本低廉项目盈利能力强。收入确认的特殊性决定这个项目对业绩的贡献将体现在2009-2012 年间。我们预计2009 年每股收益达到0.537 元持有物业重估值较高公司现持有约 5万平方米的商铺、写字楼和停车场，账面值仅为6,181万元，按当前市场价格重估值在10 亿元，增值率达到16 倍。
投资建议：买入按照相对估值和绝对估值两种方法计算，公司当前价格均被低估。
目标价12 元。
研究员：花长劲 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：珠江实业：预期较确定的高成长
投资建议：自2009年始，公司业绩有望高速成长。广州房地产市场近期的回暖趋势，为之提供了外在可能；就算是行业回暖维持较短时间，公司的珠江新岸项目和珠江新城项目洋房部分，在2009年也能达到预期销售量，因为两者的体量较小，所需吸纳时间极短；市场预期的激励机制调整，将为业绩释放提供极强的内生动力。珠江实业的大股东为珠实集团，后者实力较为雄厚，资产规模极其可观。珠江实业为广州市国资委下属的唯一的地产类上市公司，“独生子”的地位勿庸质疑。我们预期，在多年的整合与等待之后，珠实集团的战略性结构调整，或许有望在2009年取得突破性进展。另外，2010年亚运会在广州举行，将为公司项目提供间接但却长久的影响。预测公司2008-2010年的EPS 分别为0.13元、0.70元、1.15元。公司业绩有望高速成长，且存在一定的资产注入预期，因此，我们维持对公司 “买入”的投资评级，按10年EPS计算的10倍PE，给予其6个月目标价11.50元。
研究员：帅虎 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：珠江实业深度调研报告
投资要点：
广州国有房地产开发企业，大股东项目资源相对丰富
珠江实业是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，广州国有骨干房地产开发企业。大股东为广州珠江实业集团，20多年来，房地产开发总面积超过200万平方米，酒店物业经营管理总面积达200多万平方米。
业绩储备丰富，预计2010年净利润同比增长54.2%公司未结算项目分布在广州和长沙，项目地段优越，合计建筑面积约63.22万平方米，预计可为公司未来7年贡献销售收入43.31亿元，税后净利润4.26亿元，每股收益2.28元，分别为07年同类指标的12.72，13.83和13.83倍。因此，公司业绩储备丰富，但预计将于2010年后实现。公司房地产项目将受惠广州房地产市场的率先回暖，预计08、09年将分别结算4.4和4.4万平方米，结算收入分别为2.2和3.2亿元。按照目前的销售及开发情况，2010年以后公司房地产项目将进入结算高峰期。
合理股价6.5元/股
预计，珠江实业2008和2009年归属于母公司所有者净利润分别为2473.83和2153.06万元，每股收益分别为0.13和0.12元，2010年公司净利润将环比增长54.2%，业绩高增长将在2010年以后。从PE 角度来看，公司估值水平偏高。考虑到公司业绩的实现期限及资产的盈利能力，给公司1.5倍的PB，相应股价为6元/股，同时依据现有房地产开发项目估算，公司重估每股净资产为6.51元，目前股价基本合理。给予中性评级。
风险提示宏观经济的不确定性以及珠江新城项目的销售和结算情况将影响公司09年业绩的实现。另外，公司三费率较高，融资渠道较为单一，随着开发项目的增多，资金需求将增强。短期资金压力较小。
研究员：周户 所属机构：渤海证券股份有限公司
报告标题：珠江实业(600684)：三大黄金项目引领公司业绩井喷
三大黄金地产项目盈利空间巨大：这主要源于公司相对很低的土地成本和房价的上涨。珠江新城项目位于广州市珠江新城内，总建筑面积8.85 万平米，我们预计每平米毛利将超过2 万元；珠江新岸公寓项目濒临珠江，总建筑面积5.63 万平米，我们预计每平米毛利达7500 元；长沙珠江花城项目千亩之巨，土地成本仅40 万/亩，而附近的新河三角洲地块的土地成本已高达781 万/亩。三大黄金地产项目能开发到2014 年，我们保守只将公司的业绩预测到2011 年，也即未来四五年公司业绩是非常有保障的。
.. 我们预测公司08 年以后业绩将出现井喷，我们的业绩预测还非常保守。
根据项目结算进度，我们预测公司2007 年至2010 年的EPS 至少分别为：0.11 元、1.39 元、1.43 元和2.70 元（已考虑土地增值税），我们之所以认为该预测保守，一是我们仅以当前的价格（或周围地段的楼价）预测，未考虑这三大黄金项目楼价继续上涨的可能；二是我们也没有考虑珠江实业未来还要开发的其它项目。
我们仅给予公司08 年20 到25 倍PE 定位也是非常保守的。尽管珠江实业的业绩无疑可以看得很清楚，且非常远，我们还是考虑把它相对万科等地产龙头公司估值水平打个折扣，我们给予公司股票08 年20 到25 倍PE的估值。
我们首次给予“强烈推荐－A”投资评级。我们保守的盈利预测加保守的估值定位，得出的目标位27.8-34.7 元，尚有近一倍的市场空间，应该说为我们的投资者留足了安全边际。
研究员：贾祖国 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：珠江实业（600684）：明后年业绩将爆发性增长
我们认为公司经营将出现实质性转机，业绩将在未来几年出现大幅增长。主要原因有两点：第一，公司储备的项目资源优质，成本低、盈利空间巨大；第二，公司开发项目将陆续进入收获期，可以持续贡献利润。
公司主要开发项目包括广州赤岗珠江新岸项目、广州珠江新城项目以及长沙珠江花城项目，总权益储备面积高达124 万平方米，而公司总股本仅1.87 亿。成本较低、盈利空间巨大的广州项目将是业绩主要贡献者，而长沙项目则可以保证公司未来三至五年的持续发展。
广州珠江新岸与长沙珠江花城二组团“扶水岸”预计于今年三季度开盘，而广州珠江新城项目预计在08 年开盘。按我们较保守的售价来测算，三大项目总的净利润也可达到7.8 亿元左右，相当于每股4.18 元。三项目同时开始贡献收入，将带来业绩爆发式增长，我们预计公司07-09 年每股收益分别为0.15 元、0.90 元和1.85 元。
此外，公司大股东珠江实业集团还有较多优质商业地产和房地产开发项目，我们认为，未来很有可能以定向增发的方式注入资产，从而提高大股东持股比例和增强公司的持续经营能力。
无论是按照预期的动态P/E，还是按P/B 估值，公司目前股价都显得相对偏低，我们认为，公司6 个月目标价范围为16-18 元，给以“买入”评级。
研究员：张驰飞 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：珠江实业：08年后进入业绩增长“提速期”
公司经营状况目前已出现良好转机。公司主营业务为住宅房地产销售与出租，且主要业务收入来自广州市以及长沙市的开发项目。由于目前公司已顺利解决了诉讼案件的困扰，随着广州房地产市场回暖以及房价的上涨，公司房地产开发收入及租金收入出现稳步增长，毛利润也逐步提高。公司目前资金相对较为充沛，资产负债率较低，未来公司的整体经营发展已出现良好转机。
公司现有项目储备可支持未来几年的业绩增长。公司现有项目有广州赤岗、珠江新城项目，长沙世纪花城一期、二期，以上项目主要位于广州市及长沙市，公司合计持有项目储备建筑面积107万平米。公司现有项目未来盈利能力较好，目前已进入开发施工阶段。按未来计划的开发进度，可以满足公司未来3-5年的项目开发需要，可以支持公司未来几年的业绩稳定增长。另外，公司目前拥有写字楼、裙楼商场等出租性物业，总租赁面积5.7万平米，未来租金价格仍有上涨空间。
给予“推荐”投资评级。预计公司广州赤岗、珠江新城、长沙世纪花城等项目将在08年进入结算高峰期。预计公司06年、07年、08年的EPS分别为0.12元/股、0.17元/股、0.35元/股。公司股价未来6-12个月的目标价为7.70元/股，给予公司“推荐”的投资评级。
研究员：任壮 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：G穗珠江：处于上升拐点
做为一家老牌房地产上市公司，G穗珠江以往规模偏小，发展缓慢。
2000年到2005年是公司不断调整的过程。公司目前在资产结构、投资能力、人才储备、利润增长点等各方面都较以往有质的变化。以新项目启动为契机，公司站在了历史转折点上，未来几年利润将有大幅增长。珠江新城项目对公司来说是极为关键的一个项目，是公司发展史上具有里程碑意义的重大项目，给公司带来巨大的价值提升。
广州市已经成功申办2010年亚运会，即将开始大规模的城市基础设施建设。广州市的经济和社会发展也突飞猛进、日新月异。未来数年公司面临着重要的发展机遇。
公司现有项目储备共61.4万平方米，主要分布在长沙和广州两个城市。根据目前公司项目的分布和现状，公司制定的发展战略是：立足广州、拓展长沙；壮大地产开发、巩固房产经营，努力发展成为泛珠三角地区有影响的、市场业绩优秀的房地产上市公司。
广州本地房地产开发企业的迅速壮大和外地企业的进入加剧了房地产市场竞争。公司由于规模较小导致品牌和管理资源不能充分发挥作用，规模效益无法充分体现，没有明显的竞争优势。
公司计划实施定向增发，大股东参与部分，其余的向战略投资者发行。募集资金主要用来购买长沙项目后续512亩土地和大股东海南三亚别墅项目的股权。
从市盈率比较来看，G穗珠江07年开始由于业绩大幅增长，市盈率具有明显优势。再结合绝对估值法RNAV估值每股价值9.3元，较当前股价5.03元具有较大的折让。因此，给予推荐的投资评级。
研究员：向晖 所属机构：长城证券有限责任公司
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