京投银泰(600683)_研究报告_财经_新浪网(600683) 研究分析报告|查股网
股票名称：京投银泰(600683)
报告标题：京投银泰:拥有大股东支持,做大资产规模
2011年一季度业绩概述。公司2011年1-3月实现营业收入7.68亿元,同比增长12倍;营业利润2.00亿元,同比增长12倍;归属于母公司净利润1.47亿元;同比增长812.69%;摊薄每股收益0.20元。
新增海南陵水项目。2011年4月,公司拟与北京骏晟汇通置业投资有限公司、北京桓裕置地投资管理有限公司通过共同对陵水骏晟房地产开发有限公司(项目公司)增资的方式参与海南陵水项目的开发,增资完成后公司将持有项目公司55%股权。该项目位于海南省陵水县香水湾旅游度假区内,东南面向大海,东北紧邻红磡香水湾项目,北侧为本项目港尾村村庄整合整体搬迁安置工程用地,西南为红磡项目待开发五星级酒店用地及已投入使用的红磡高尔夫球场。项目宗地总建设用地面积27.07万平米,地上总建筑面积约19.53万平米,另需代建公共绿地和广场4.48万平米,初步计划将项目开发为面向中高收入阶层的中高端度假休闲项目。
拥有大股东支持,有望逆势扩张。公司目前规模较小,项目大多处于开发前期,资金压力较大,未来公司将通过与大股东合作开发项目,从而突破资金瓶颈。期末公司剔除预收款项后的资产负债率为70.43%,较期初提高4.94个百分点。
根据相关协议,大股东京投公司将以年利率不超过12%的,向公司或双方合作的项目公司提供资金;我们认为大股东的持续支持不仅有助于缓解公司目前扩张带来的资金压力,同时在目前北京土地市场大多采用招标方式竞拍下,凭借大股东在轨道物业开发的丰富经验,合作开发将有助于提高公司获取项目的能力。2011年公司将全力获取包括郭公庄、平西府、六里桥在内的车辆段上盖项目。
继续做大资产规模。一季度,公司与北京万科合作设立项目公司(公司持股50%),负债开发房山区长阳水碾屯村项目,由于公司在项目公司董事会中占半数以上,从而对该公司采用成本法核算,并将其纳入合并报表范围。与北京星泰合作设立项目公司(公司持有40%),负责开发房山区长阳3号地块,由公司负责项目公司的财务及经营,且董事会中占半数以上,从而对该公司采用成本法核算,并将其纳入合并报表范围。目前除了上海礼兴酒店有限公司采取权益法核算,未并表外,公司其余主要项目(除重组之前就有的宁波钱湖国际项目和杭州海威项目外)均已采用并表处理,快速地做大资产规模。
盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.51元和0.70元,按最近收盘价8.80元计算,对应的动态市盈率分别为17倍和13倍,考虑到大股东在北京轨道物业方面的优势,以及其对公司的支持,公司未来有望实现快速发展,维持“增持”的投资评级。
风险提示。公司2011年业绩在较大程度上依靠出售金融资产和联营公司贡献的投资收益。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京投银泰一季报点评:当季经营正常、土地市场有所收获
事件:
公司公布2011年1季度报。实现营业收入7.68亿元,净利润1.47亿元,同比分别增长1222.1%和812.69%。
投资建议:
公司1季度销售较去年同期有所减少,主要原因是可推盘项目较少。按照工程进度推算,公司北京房山项目、内蒙项目和长沙项目均有望在2011年下半年实现预售。以上项目将成为公司2012年业绩主要来源。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43和0.77元。截至4月26日,公司收盘于8.8元,对应2011年PE为20.46倍,2012PE为11.42倍。不计算潭柘寺、无锡嘉仁花园的前提下,公司地产业务RNAV在7.47元左右。计算以上三项目的话 RNAV在10.13元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势,未来将具有广阔的成长空间。公司PE估值相对较高;按RNAV估值,合理价格在10.13元。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：京投银泰:进入海南旅游地产开发
投资建议:多项目下半年进入预售,维持“增持”评级。按照工程进度推算,公司北京房山项目、内蒙项目和长沙项目均有望在2011年下半年实现预售。以上项目将成为公司2012年业绩主要来源。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43和0.77元。截至4月6日,公司收盘于9.23元,对应2011年PE为21.46倍,2012PE为11.98倍。不计算潭柘寺、无锡嘉仁花园和陵水项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上三项目的话 RNAV在10.13 元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。目前陵水项目使得公司有望进入海南旅游地产开发业务。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：京投银泰调研简报:将受益于北京轨道交通建设提速
公司后期有望受益于北京轨道交通建设提速和潭柘寺土地流转。按照工程进度推算,预计公司北京房山项目、内蒙项目和长沙项目将在2011年下半年实现预售。以上项目将成为公司2012年业绩主要来源。预计公司20
11、2012年每股收益分别是0.43和0.77元。截至4月6日,公司收盘于9.23元,对应2011年PE为21.46倍,2012年PE为11.98倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上两项目的话 RNAV在9.23元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。如果公司能将以上优质落实到经营,未来将具有广阔的成长空间。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：京投银泰:成为“地铁+物业”模式的载体
2010年业绩符合预期:公司2010年主营收入14.6亿(YOY123%),归属母公司利润2.69亿元(YOY152%),EPS0.36元(我们预测EPS0.34元);
毛利率31.9%,净利率(扣除非经常性损益)11.6%,主要结算了京投快线阳光花园项目,该项目住宅部分基本售罄,商业部分已出租。三项费用率合计13.5%,主要是因为公司新设公司导致管理费用大幅增加;
成为京投公司“地铁+物业”模式的载体,抢占北京轨道物业先机:大股东京投公司将与公司合作共同竞标,公司持股不低于51%,除自有资金外的资金可有京投公司提供,年利率不超过12%,抢占北京轨道交通上盖及沿线物业开发;京投公司是北京市轨道交通投融资主体,加之北京土地市场不再“价高者得”,京投公司“地铁+物业”具备了制度基础,而此举则意味着公司成为京投公司“地铁+物业”模式的载体;
武广国际项目进展顺利:项目占地40.4万平米,规划建面达107万平米。目前已完成230亩拆迁,并计划2011年3月开工,预计2012年开始贡献业绩;
北京潭柘寺小城镇整体开发项目值得期待:项目规划总建面接近200万平米,为加快城镇化进程,公司已与潭柘寺政府签约参与相关土地流转工作;
财务有压力,但风险较小:公司资产负债率75%,扣除预售账款之后的资产负债率为65.5%,净负债率119%,其中长短期贷款总额41亿元,财务压力较大。但大股东提供了15亿元短期贷款,扣除后的净负债率为48.7%;
业绩预测与投资评级:预计2011-2013年EPS为0.46元、0.61元和0.80元,RNAV5.33元。2011年20倍PE对应9.2元。维持“审慎推荐-A”评级;
风险提示:长沙武广国际城的项目进度可能受到市场影响。
研究员：贾祖国，孟群，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：京投银泰:大股东持续支持
2010年公司实现营业收入14.61亿元,同比增长123.18%;营业利润3.5亿元,同比增长136.66%;归属母公司净利润2.69亿元,同比增长148.05%;实现基本每股收益0.36元。
2010年不进行利润分配和转增股本。
业绩增长主要在于:1)、京投快线阳光花园项目开始结算,带来的收入和利润增长,该项目也将是公司2011最主要的收入来源。2)、投资收益助增公司业绩。报告期公司实现投资收益1.9亿元,同比增长37.22%。其中:联营企业杭州海威房地产开发有限公司结算收入,按公司持有37%股权确认投资收益8355万元;出售奉化置业实现投资收益1.03亿元;出售银泰百货实现投资收益423.86万元,持有可供出售金融资产分配现金股利233.45万元。期末公司仍拥有海通证券650万股、宁波银行270万股、交通银行264.5万股。
项目拓展方面。1)、收购项目与合作拿地同步进行,2010年新增项目6个。CBD商业项目股权收购项目已完成;鄂尔多斯项目已取得建设用地规划条件意见书、国有土地使用证、建设用地规划许可证,规划方案已经报送规划局,正等待审批;无锡嘉仁花园项目公司已间接持有其51%股权;上海107酒店项目的相关股权转让协议已经签署并取得上海市商委等相关审批手续;与星泰公司联合中标长阳3号地项目,与万科公司联合中标水碾屯村项目。2)、积极参与潭柘寺镇整体开发项目。公司计划以全资子公司潭柘投资为平台,参与潭柘寺镇整体开发项目。目前潭柘投资拟与潭柘寺镇政府签订《协议书》,将潭柘寺镇中心区合计2,909亩农村土地的承包经营权统一流转至潭柘投资名下,由潭柘投资对上述土地依法在流转期限内进行农业生产经营管理。为公司未来参与潭柘寺镇的镇域开发打下良好的基础。
现有项目进展顺利。公司通过收购京投置地5%的股权,使之成为公司的全资子公司,从而拥有京投快线阳光花园项目100%的权益,该项目住宅部分完成全部销售工作,商业部分6月底实现结构封顶;宁波钱湖国际酒店项目(公司占45%)拟于今年试营业,住宅一期已全面开工,计划于2011年销售;湖南武广国际城项目(公司占80%)已完成约230亩地拆迁;杭州海威项目(公司占37%)住宅二期利润部分结转。
剥离非地产业务基本完成。宁波银泰百货有限公司股权转让工作已完成,广告公司及出租车公司完成股权变更,奉化置业项目股权转让已完成并收回全部投资。目前公司还有部分进出口贸易业务。
与大股东合作开发项目。由于公司目前规模较小,项目大多处于开发前期,资金压力较大,未来公司将通过与大股东合作开发项目,从而突破资金瓶颈。期末公司剔除预售款项后的资产负债率为65.49%,较期初提高了16.8个百分点。根据相关协议,大股东京投公司将以年利率不超过12%的,向双方的项目公司提供资金;若大股东不直接参与项目公司的股权投资,则京投公司将按同等的条件(年利率不超过12%)向公司提供资金,以实现项目获取和开发。我们认为大股东的持续支持不仅有助于缓解公司目前扩张带来的资金压力,同时在目前北京土地市场大多采用招标方式竞拍下,凭借大股东在轨道物业开发的丰富经验,合作开发将有助于提高公司获取项目的能力。2011年公司将全力获取包括郭公庄、平西府、六里桥在内的车辆段上盖项目。
盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.51元和0.70元,按最近收盘价6.78元计算,对应的动态市盈率分别为13倍和10倍,考虑到大股东在北京轨道物业方面的优势,以及其对公司的支持,公司有望实现快速发展,维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京投银泰年报点评:落实轨道物业用地是后期战略关键
投资建议:充分发挥战略优势和大股东背景和是未来发展的关键,维持“增持”评级。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43元和0.77元。截至2月28日,公司收盘于6.78元,对应2010年PE为18.83倍,2011PE为14.73倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.23元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。但是目前轨道物业用地的储备数量低于预期。如果公司能将以上优质落实到经营,未来将具有广阔的成长空间。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。
风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：京投银泰:轨道物业用地首获进展,顺利取得长阳西站地块
事件:
2010年12月9日,公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司(下称“京投置地”)与北京星泰房地产开发有限公司(下称“星泰公司”)联合竞得北京市房山区长阳镇长阳西站3号项目土地使用权。京投置地与星泰公司将按照40%、60%比例共同成立项目公司,负责项目的开发建设,并依法享有和承担项目投资权益和义务。
主要内容:
1.轨道物业用地首获进展:该土地建设用地为60,483平方米,建筑面积在71,815平方米。从地理位置看,处于地铁房山线长阳西站站口附近。目前轨道物业用地分为轨道沿线物业用地和轨道上盖物业用地。该地块处于地铁站口周边,而不是站点之上,因此从位置来看属于轨道沿线物业用地。
2.项目总量不大,但意义重要:公司是A股唯一一家致力于轨道物业开发的房地产企业,其经营模式要求“以轨道物业、景观物业和高端城市综合体三大产品开发为核心”。长阳西站3号地虽然面积不大,却是公司重组上市后所获取的第一块严格意义上的轨道物业用地。公司正在朝既定的战略方向发展。
3.土地对应楼板价5583元/平,预计未来增厚0.11元业绩:按照项目40,100万元竞标价计算,项目所对应的楼板价在5583元/平。目前该地区主要在售项目是万科长阳半岛。项目中同类产品销售价格在1.6万/平米左右。公司本次取得的长阳西站3号地较长阳半岛更靠近地铁站出口。预计未来销售价格应该不会低于万科长阳半岛项目。按照1.6万/平米售价、公司40%权益测算,预计该项目静态净利润在8131万左右,未来可增厚0.11元业绩。
4.《议案》如若通过,公司有望突破资金和土地瓶颈:12月3日公司董事会通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》。京投银泰拟与大股东合作,投资开发北京市范围内的轨道交通上盖(车辆段、车站)及沿线物业,以及其他普通住宅项目。与此同时拟通过大股东委托贷款和投资款的方式(年综合成本最高不超过12%)向上市公司提供资金支持,以确保项目资金到位。在北京市土地出让采取“综合评标”后,《议案》有望使得公司“轨道物业”模式在国内率先得到发展(具体情况请参见12月6日《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》)。《议案》将在12月20日提交股东大会审议。
5.投资建议:“轨道物业”模式有望实现突破,公司基本面正在逐步转好,维持“增持”评级。12月14日,公司收盘于7.81元,对应2010年PE为25.16倍,2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。我们在前期报告中曾指出“如果公司后期能在土地市场上将轨道物业模式正式实现,基本面将进一步改善”(具体情况请参见12月6日《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》)。目前公司正在朝这一趋势发展。如果20号《议案》能够得到股东大会通过,公司“轨道物业”式有望实现更大突破。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。
6.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
7.相关报告
《京投银泰(600683)深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好》
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：京投银泰深度报告:轨道物业获得实质支持,基本面有望逐步转好
A股唯一定位于“轨道物业”的地产开发企业。公司是京投公司唯一上市平台。在不计算潭柘寺和无锡项目的前提下,公司储备项目累计建筑面积在159万平。公司目前已经形成“3+X”和“1+N”的战略发展模式。l资金和土地成为公司前期发展瓶颈。我们探讨了轨道物业发展的原因和模式,认为国内土地“价高者得”的出让制度是造成当前“轨道物业”模式在国内难复制的主要原因。这使得公司前期发展存在瓶颈。
《议案》为公司“轨道物业”后期发展奠定基础。12月3日《议案》关于大股东与上市公司联合拿地,以及按照不高于12%的利率给予上市公司资金支持的方案,在北京市土地出让方式变化后对上市公司构成利好。12%的贷款利率虽然高于银行渠道,但是明显低于目前的信托贷款。在地产企业融资渠道逐渐收紧的情况下,资金支持将为公司后期发展提供动力。
北京轨道线发展将给公司后期扩大带来契机。根据北京轨道发展规划,到2015年京投公司将建成轨道交通线路19条,运营总里程561.5公里。轨道沿线的扩张将整理出更多可供开发的轨道物业用地。这也是公司未来“轨道物业”模式发展的契机。
首次给予公司“增持”评级。12月3日,公司收盘于7.8元,对应2010年PE为25.16倍,2011PE为16.95倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.33元。本次《议案》中大股东对上市公司在拿地和资金上的支持使得公司“轨道物业”的独特战略定位从实质上得到利好。公司基本面有望逐步转好。首次给予公司“增持”评级。如果公司后期能在土地市场上将“轨道物业”模式正式实现,基本面将进一步改善。
风险提示:“轨道物业”模式在国内暂无先例,后期依旧需要检验公司在土地市场上的运作能力。行业面临加息和政策调控两大风险。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：京投银泰:前三季度业绩同比增长近六成
2010年前三季度业绩概述。合并报表显示:2010年1-9月公司实现营业收入2.36亿元,同比下降50.23%;营业利润1.32亿元,同比增长25.04%;归属于母公司净利润1.11亿元,同比增长59.44%;基本每股收益0.15元。
2010年第三季度(7-9月)公司实现营业收入9053.58万元,同比下降61.36%;营业利润-1648.91万元,同比下降120.63%;归属于母公司净利润-1220.36万元,同比下降124.14%,基本每股收益-0.02元。
业绩主要源自投资收益。前三季度公司在营业收入同比下降的情况,实现净利润同比增长,主要受益于投资收益的大幅增加。受联营企业结算收入增加以及出售奉化置业确认投资收益1.03亿元影响,前三季度公司实现投资收益1.87亿元,同比增长182.1%,占营业利润的142.37%,是利润的最主要来源。
做大做强房地产主业。公司在剥离非地产业务(出售宁波银泰百货100%股权)的同时,将不符合公司战略的奉化广场项目以2.02亿元出售。以城市轨道物业、景观物业和高端城市综合体为业务主线,新增项目4个。CBD商业项目股权收购项目基本完成;鄂尔多斯项目资产收购手续正在办理中;无锡嘉仁花园项目已签订收购意向并锁定收购条件;通过收购上海礼兴酒店有限公司27.5%的股权,从而相当于拥有上海107酒店项目55%的股权。
积极参与潭柘寺镇整体开发项目。公司计划以全资子公司潭柘投资为平台,参与潭柘寺镇整体开发项目。目前潭柘投资拟与潭柘寺镇政府签订《协议书》,将潭柘寺镇中心区合计2,909亩农村土地的承包经营权统一流转至潭柘投资名下,由潭柘投资对上述土地依法在流转期限内进行农业生产经营管理。为公司未来参与潭柘寺镇的镇域开发打下良好的基础。
销售在一季度已基本完成。公司目前并表的项目主要有两个:京投快线和长沙武广国际项目。长沙武广项目预计年底前全部拆迁完毕,而京投快线项目在一季度已基本售罄。从“销售商品、提供劳务收到的现金”来看,前三季度为10.67亿元,其中第一季度为8.2亿元,占76.84%。从预收款项来看,期末公司拥有预收款项18.74亿元,与一季度末的17.84亿元相比,略有增长。
盈利预测和投资评级。预计公司2010、2011年可分别实现每股收益0.40元和0.55元,按10月25日的收盘价7.03元计算,对应的动态市盈率分别为18倍和13倍。考虑到大股东的背景以及公司未来的发展前景,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京投银泰:上半年净利润主要源自投资收益
当前股价:6.95 元2010 年上半年公司实现营业收入1.46 亿元,同比下降39.37%;营业利润1.48 亿元,同比增长484.29%;归属母公司净利润1.23 亿元,同比增长542.05%;实现基本每股收益0.17 元。
由于公司对非地产业务进行整合,导致商业和进出口等业务的营业收入同比减少;同时由于京投快线项目尚未结转销售收入,导致公司房地产业务营业收入同比减少。受二者的影响,报告期公司的营业收入同比下降39.37%。报告期末拥有预收款项18.58 亿元,将为公司未来业绩提供保障。预收款项较期初增加8 亿元,较一季度末仅增加0.74 亿元。这主要在于京投快线项目在一季度末已基本售罄,公司销售并未受调控过大影响。
业绩主要来自投资收益。公司在营业收入同比下降的情况,实现净利润同比大幅增长,主要得益于投资收益的大幅增加。报告期公司实现投资收益1.77 亿元,同比增长777.90%,占营业利润的119.54%,是报告期公司净利润的最主要来源。
报告期公司的投资收益主要源自三个方面:1)、联营企业杭州海威房地产开发有限公司 2010 年上半年结算收入,按公司持有 37%股权确认投资收益7505.39 万元;2)、出售奉化置业实现投资收益1.03 亿元;3)、持有金融资产分配现金股利 23 万元。期末公司持有650 万股海通证券、270 万股宁波银行以及264.5 万股交通银行。
做大做强房地产主业。1)、项目选择有进有退。报告期内奉化广场项目由于不符合公司的战略,以2.02 亿元出售,同时新增项目4 个。CBD 商业项目股权收购项目基本完成,鄂尔多斯项目资产收购手续正在办理中,无锡嘉仁花园项目已签订收购意向并锁定收购条件,上海107 酒店项目的股权收购正在履行收购程序。2)、剥离非地产业务取得初步成效。
公司计划以1692.26 万元的价格将宁波银泰百货100%股权出售于公司第二大股东银泰百货,目前股权转让相关工作基本完成。
经营状况。1)、现有项目进展。报告期内公司通过收购京投置地5%的股权,使之成为公司的全资子公司,从而拥有京投快线阳光花园项目100%的权益。该项目住宅部分完成全部销售工作,商业部分6 月底实现结构封顶;宁波钱湖国际酒店项目(公司占45%)正在进行十月试营业前的相关准备工作,住宅一期已全面开工;湖南武广国际城项目(公司占80%)已完成60 亩地拆迁,预计年底前完成全部拆迁;杭州海威项目(公司占37%)住宅二期利润部分结转。2)、修改经营计划。新开工面积由“不低于54 万平方米”调整为“不低于8.9 万平方米”,拟收购的无锡及鄂尔多斯项目开盘销售延至2011 年。
盈利预测和投资评级。按转增后的最新总股本计算,预计公司2010、2011 年可分别实现每股收益0.4 元和0.55 元。以8 月30 日的收盘价6.95 元计算,对应的动态市盈率分别为17 倍和13 倍。考虑到大股东的背景以及公司未来的发展前景,维持“增持”的投资评级。
风险提示。公司目前处于快速扩张期,项目分布较广,将对公司的项目管理、成本控制等提出较高的要求。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京投银泰:低基数效应下的业绩高增长确定无疑
上半年EPS0.17元,同比增长406%:2010年上半年主营收入1.5亿(YOY-39%),归属母公司净利润1.23亿(YOY542%),EPS0.17元,主要是出售奉化银泰置业有限公司实现投资收益1.03亿元,联营企业杭州海威贡献投资收益7505万元;
预售帐款达18.6亿,是2009年地产收入7倍,对应项目将进入结算周期:
期末预售帐款18.6亿,其中北京大红门项目17.7亿元。大红门项目商业部分由公司持有并已出租,住宅部分已售罄并将进入结算周期;
开工计划下调,但2010年开复工面积仍将是2009年销售面积的4.7倍,结算面积的18倍:公司将新开工计划下限由54万平米下调到8.9万平米,缩减的主要是长沙武广国际城项目。由于2009年公司地产销售面积和结算面积基数较低,按新开工计划的下限计算,新开工加开复工面积达到35.9万平米,是2009年销售面积的4.7倍,是2009年结算面积的18倍;
业绩预测与投资评级:预计2010-2012年EPS 分别为0.34元、0.54元和0.74元,年均复合增长71%。鉴于公司业绩的高增长与高确定性,我们给予2010年25倍PE,目标价8.5元。维持“审慎推荐-A”的投资评级;
风险提示:长沙武广国际城的项目进度可能受到市场影响。
研究员：贾祖国，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：京投银泰:短期高确定高增长,长期有强势股东支撑
预售帐款锁定至2011年预测地产收入的80%,2010年开复工是2009年销售面积的10.7倍,业绩高增长可期;大股东充当土地孵化器并提供融资便利,二股东强大的产品开发和资源整合能力,奠定长期竞争力;预计2010年EPS0.34元,20倍PE 对应目标价6.8元。首次覆盖给予“审慎推荐-A”的评级。
业绩高确定高增长:截至2010年1季度,公司预售帐款达到17.8亿元,目前已锁定2010年预测收入的100%和2011年预测收入的80%。2010年计划开复工81万平米是2009年销售面积10.7倍,未来3年业绩高增长可期待。我们预测2010-2012年公司EPS 复合增长率高达71%;强势股东为长期成长奠定基础;大股东京投公司是北京市轨道交通投融资主体,每年可获得北京市政府100亿元专项资金,随着北京市场土地出让不再“价高者得”,京投公司“地铁+物业”模式有望实现,京投拿地能力大为强化,有望成为京投银泰的土地孵化器,并为京投银泰提供融资上的便利;二股东中国银泰拥有强大的产品开发能力;业绩预测与投资评级:2010-2012年公司EPS 分别为0.34元、0.54元和0.74元,年均复合增长率71%。给予2010年20倍PE,目标价6.8元,首次覆盖给予“审慎推荐—A”的投资评级;风险提示:房地产调控效果逐渐显现,可能会影响武广国际城的销售。
研究员：贾祖国，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：京投银泰:2010年1季度投资收益致净利润持平
京投银泰( 600683.SS/人民币7.16, 持有) 2010 年1 季度公司完成营业收入0.58亿元,净利润0.16亿元,相当于每股收益0.022元,报告期内营业收入同比下降37%,净利润同比微增1%。
本期营业收入与营业成本同比降幅分别为 37%和47%,主要是因为报告期内结算项目减少所致;联营公司营业利润增加使本期投资收益达到0.34 亿元,但单从营业利润角度来看,由于未有结算,本部利润为负。1 季度末,公司手持货币资金达到14.65 亿元,同比增加32%,主要原因为商品房的预售账款增加。
1季度末,公司预收帐款从09年末的10.56亿元上升至17.84 亿元,加上1 季度营业收入0.58 亿元,已经锁定了我们2010 年收入预测的100%和2011 年收入预测的11%。公司业绩锁定能力较强,但根据项目进度,今年项目能否按期结算仍有不确定性。公司2010 年1 季度期末的净负债率为25%,资产负债率为71%,负债率较为合宜,我们维持对京投银泰的持有评级。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：京投银泰:背靠大股东,前景广阔
2010年一季度业绩概述。公司2010年1-3月实现营业收入5808.06万元,同比下降36.68%;营业利润1520.24元,同比下降27.4%;归属母公司净利润1614万元,同比增长1.33%;实现基本每股收益0.022元。
依靠大股东背景、拥有二股东支持,前景广阔。公司2009年4月定向增发,大股东变更为北京市基础设施投资有限公司(京投公司)。公司将依托其在北京轨道交通规划建设的先天优势和强大的投融资能力,进入北京轨道交通站点及沿线房地产二级开发领域,大股东将不再经营房地产二级开发类业务,公司作为大股东房地产二级开发业务的唯一平台。
二股东中国银泰是以经营商业百货为主,公司与银泰百货(集团)签署了《战略合作意向书》,银泰百货向公司提供商业物业设计、改造和咨询服务,而在同等条件下,公司将其开发的用于商业零售业的轨道物业优先租赁给银泰百货。
公司计划向京投公司和中国银泰定向增发,在增发结束之后,京投公司持股比例将上升至39.2%,从而主导公司未来的发展。未来公司将依托股东的资源、资金和专业开发团队的优势,以北京为中心,以轨道交通为依托,以轨道物业开发、景观物业开发和高端城市综合体经营开发为业务主线。
由于大股东的背景,公司在轨道物业方面有着天然的优势。
在车站沿线物业方面公司具备一定的优势,但尚不能形成有效的壁垒;而轨道上盖物业可认为是为公司量身定制的,将是公司未来核心竞争力之所在。
持续做大做强房地产主业。自京投公司成为公司第一大股东以来,就树立了“做大做强房地产主业”的目标。公司2010年计划项目新开工面积不低于54万平米,复工面积不低于27万平米,竣工面积17万平米;根据市场形势,在风险可控的前提下,落实不少于5个开发项目,其中轨道物业不少于2个。2010年将是公司积极扩张的一年。截至目前公司已新增项目两个:北京CBD 项目和鄂尔多斯项目。
盈利预测和投资评级。预计公司2010、2011年可分别实现每股收益0.4元和0.55元,以4月22日的收盘价7.16元计算,对应的动态市盈率分别为18倍和13倍.考虑到大股东的背景以及公司未来的发展前景,维持“增持”的投资评级。
风险提示。房地产行业调整风险。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京投银泰:依靠大股东,做大做强房地产主业
自 2009 年初通过定向增发,京投公司成为京投银泰第一大股东以来,就树立了“做大做强房地产主业”的目标。在房地产开发业务方面,目前公司拥有控股项目两个,参股项目两个,总权益建筑面积约120 万平米;在房地产租赁业务方面,公司目前拥有权益租赁面积约5.2 万平米,预计到2011 年,权益租赁面积可达到近10 万平米。
公司计划以 9.49 元/股,向京投公司和中国银泰定向增发1.5 亿股,其中京投公司1.05 亿股,中国银泰0.45 亿股,二者全部以现金认购。本次定向增发结束之后,京投公司持股比例将上升至39.2%,中国银泰持股上升至26%。京投公司将主导公司未来的发展,公司在拿地和资金方面将主要依靠京投公司,而中国银泰将通过商业开发合作等方式对公司给予支持。
未来公司将依托股东的资源、资金和专业开发团队的优势,以北京为中心,以轨道交通为依托,以轨道物业开发、景观物业开发和高端城市综合体经营开发为业务主线。公司2010 年计划项目新开工面积不低于54 万平米,复工面积不低于27 万平米,竣工面积17 万平米;根据市场形势,在风险可控的前提下,落实不少于5 个开发项目,其中轨道物业不少于2 个。2010 年将是公司积极扩张的一年。
由于大股东的背景,公司在轨道物业方面有着天然的优势。
在车站沿线物业方面公司具备一定的优势,但尚不能形成有效的壁垒;而轨道上盖物业可认为是为公司量身定制的,将是公司未来核心竞争力之所在。
盈利预测和评级。我们预计公司2010、2011年可分别实现每股收益0.6元和0.83元,以3月15日的收盘价13.52元计算,对应的动态市盈率分别为23倍和16倍,考虑到大股东的背景以及公司未来的发展前景,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京投银泰:京投有望发力,高度关注10年公司经营计划
09、10 年业绩还依赖原银泰股份的资产,11 年开始京投注入资产及其股东优势将开始充分体现,同时年报10 送5。全年实现营业收入6.5 亿元,实现净利润1.08 亿元。业绩主要来自于股票出售(贡献收益9000万),及宁波、慈溪等原银泰项目的结算。实现基本每股收益0.25 元。
每10 股拟转增5 股,每10 股拟派0.50 元。
?? 高度关注2010 年经营计划,公司的房地产业务发展可能超预期:“落实不少于5 个开发项目,其中轨道物业不少于2 个;新开工面积不低于54 万平米,竣工面积17 万平米;净利润实现较大幅度增长。”?? 2010 年大股东京投公司整理的多个地铁沿线一级开发项目可能将陆续挂牌上市,包括平西府、大兴生物医药基地、六里桥、五路居等轨道沿线或者地铁上盖物业。大股东负责北京超过500 公里的地铁及轨道建设,除上述外还拥有潭柘寺、郭公庄、房山等大量轨道沿线土地一级整理。
虽然北京拿地相对透明,但对于尤其地铁上盖物业仍拥有较强优势。
大股东京投拟以9.49 元/股的现金认购1.05 亿股,增发完成后大股东控股比例将上升9.4%至39.2%,对公司的控制力将明显增强,对于公司的支持意愿也进一步增强。其对上市公司支持除了一级开发资源上的明显倾斜之外,还给与公司大量的资金支持。
公司 10、11 年开始业绩保障性强,注入的北京大红门项目销售超预期。
该项目住宅部分预计可以贡献EPS 1.4 元,主要在2010-11 年结算。另有6 万平米商业已和银泰百货签约,每年可至少贡献租金3600-4700 万。
公司 10、11 年业绩主要来自北京阳光花园项目及出售奉化的投资收益,同时11 年宁波东钱湖别墅项目将进入结算期,为12 年的主要业绩来源。
公司 RNAV 10.5 元,预计10 年和11 年EPS 为0.62 元和0.88 元。鉴于公司大股东的强悍背景、公司的特殊资源优势,可以给与公司高于行业平均的溢价。维持15 元目标价不变,维持增持评级,短期重点推荐。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：京投银泰:京投快线销售乐观
京投银泰 09 年实现营业收入6.55 亿元,同比减少17.7%,实现净利润1.08 亿元,同比增加82.59%。每股收益0.25元,略低于我们预期的0.28 元。分配方案为10 股转增5股,红利0.5 元。我们小幅调整2010 和11 年的盈利预测至0.799 元与0.875 元。公司2010 年销售锁定性较好,完成盈利预测风险不大,维持持有评级。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：京投银泰:做大做强房地产主业
2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入6.55 亿元,同比下降17.66%;营业利润1.48 亿元,同比增长73.91%;归属母公司净利润1.08 亿元,同比增长82.59%;实现每股收益0.25 元。
业绩主要源自投资收益。报告期内,公司实现投资收益1.38亿元,占营业利润的93.59%,是公司利润最主要的来源。投资收益主要源自:(1)出售金融资产获取收益9019.5 万元,持有金融资产分配现金股利232 万元;(2)联营企业杭州海威房地产开发有限公司2009 年结算收入,公司持有37%的股权,确认投资收益4651.2 万元。
依靠大股东背景、拥有二股东支持。公司2009 年4 月定向增发,大股东变更为北京市基础设施投资有限公司(京投公司)。公司将依托其在北京轨道交通规划建设的先天优势和强大的投融资能力,进入北京轨道交通站点及沿线房地产二级开发领域,大股东将不再经营房地产二级开发类业务,公司作为大股东房地产二级开发业务的唯一平台。二股东中国银泰是以经营商业百货为主,公司与银泰百货(集团)签署了《战略合作意向书》,银泰百货向公司提供商业物业设计、改造和咨询服务,而在同等条件下,公司将其开发的用于商业零售业的轨道物业优先租赁给银泰百货。公司拿地可以依靠大股东的一级土地开发资源,商用项目可由二股东同时开发配套。
加大房地产业务投入。自京投公司成为公司大股东以来,就树立“做大做强房地产主业”的战略目标。2009 年公司新增奉化和长沙两个项目,新增权益建筑面积108 万平米。同时积极进行项目洽购,无锡项目已基本落实,并签订了北京台湾会馆项目及上海礼兴107 酒店的合作意向书。根据公司经营计划,2010 年项目新开工面积不低于54 万平米,在风险可控的前提下,落实不少于5 个开发项目,其中轨道物业不少于2 个。
负债较高,但偿债风险较小。报告期末,公司资产负债率为69.27%,剔除预收款项后的核心资产负债率为48.69%。从账面上看,公司的负债较高,而且多数为短期借款。但公司已获得大股东30 亿元的授信总额,且可以循环使用;并与中国银行北京分行签订了《全面战略合作协议》,获得各类授信和融资金额共计200 亿元。同时公司计划以9.49 元/股的价格向京投公司和中国银泰定向增发1.5 亿股,募集资金14.2 亿元,全部用于长沙武广国际城项目。较高的授信额度以及定向增发保证了公司的偿债能力,同时也为房地产业务进一步扩张提供了资金支持。
盈利预测和投资评级。公司计划每10 股派现0.5 元,转增5 股。暂不考虑转增影响,我们预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益0.76 元和0.8 元,以2 月10 日的收盘价11.56 元计算,对应的动态市盈率分别为15 倍和14 倍,给予“增持”投资评级。
风险提示。定向增发尚需证监会核准。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：京投银泰:复制港铁模式精华,实现超常规成长
09 年4 月京投正式入主,形成了京投银泰两大股东强强联手的格局。京投充沛的资金扶持、大量的轨道沿线土地一级开发资源以及中国银泰既有的房地产项目开发资源和经验,共同构建出了一个成功的地产公司必须具备的三大要素。
分析近年来主要城市轨道物业的开发模式,轨道建设和专业开发商联合开发成为主流,做到规划和建设同步,并且在地铁客流培育、地铁物业开发收益、增加自有物业资产价值方面都起到了积极的作用。
对比港铁模式与京投银泰模式,京投银泰吸取了港铁模式的精华“轨道+物业”模式,未来将利用股东的资金支持和资源优势大举进入轨道物业开发,充分发挥地铁和物业的正反馈效应,达到社会效益和经济效益的双赢。京投目前参与了多个轨道物业的一级开发,为京投银泰的高速成长提供了广阔的空间。
依据京投银泰现有的 187 万平米项目储备和4.6 万平米持有型物业,预计公司09-11 年EPS 分别为0.23、0.67、0.83 元,NAV 为9.31。我们给予公司“推荐”评级,建议长期持有,分享公司的超常规成长。
研究员：王嘉 所属机构：兴业证券股份有限公司
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