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电子城(600658)_研究报告_财经_新浪网(600658) 研究分析报告|查股网

股票名称：电子城(600658)

报告标题：电子城:科技园土地开发业绩保持增长

2011-04-12 11:08:14

公司近日发布2010年度报告,公司实现营业收入13.08亿元,同比增长1.32%;营业利润4.76亿元,同比增长6.14%;归属母公司所有者净利润3.65亿元,同比增长15.13%;基本每股收益0.63元。公司拟定2010年度向全体股东每10股派发现金股利1.25元(含税)。
基本面概述:公司实际控制人为北京电子控股有限公司,持股比例为70%。公司09年完成重大资产重组,是中关村科技园区唯一一家从事科技产业地产开发运营的上市公司,主要负责电子城科技园区土地的开发与经营。
营业收入微涨,综合毛利率稳定。公司10年营业收入同比微涨1.32%,综合毛利率达61.12%,同比基本持平。其中,园区地产销售业务收入11.49亿元,同比增长0.76%,收入占比88.05%,毛利率为63.57%;园区地产出租业务收入为0.85亿元,同比下降7.07%,收入占比6.49%,毛利率为73.55%;物业管理收入0.71亿元,同比增长22.15%,收入占比5.46%,毛利率为6.85%。
净利润增幅大于收入。报告期内,公司净利润同比增长15.13%,涨幅大于收入的原因为:期内无销售机构分成款导致销售费用大幅减少;所得税支出1.21亿元,同比减少14.35%。
资金充裕,财务稳健。公司期末货币资金为12.45亿元,同比增长100.17%,资金较为充裕。资产负债率为46.48%,剔除预收账款后的净负债率为32.20%,长期偿债能力较有保障。短期偿债能力方面,公司货币资金/剔除预收账款以后的流动负债为123.00%,资金面无忧。
未来看点:电子城工业园区作为北京电子信息产业基地,将受益于国家战略新型产业规划;新三板政策将提高中小企业入驻工业园区的积极性,增加对园区房产的需求,从而提升公司产品的整体价值。
盈利预测和投资评级:预计公司2011年-2012年EPS为0.92元和1.13元,以上一交易日收盘价11.30元计算,对应的动态市盈率为12倍和10倍。鉴于公司园区土地开发不受地产调控政策制约,并且受益于新三板政策,维持其“增持”的投资评级。

研究员：石磊    所属机构：天相投资顾问有限公司

报告标题：电子城:“新三板扩容”影响正面

2011-03-01 08:43:19

事件:近期证监会主席尚福林在全国证券期货监管工作会议上指出:“加快建设多层次资本市场体系,扩大直接融资。抓紧启动中关村试点范围扩大工作,加快建设统一监管的全国性场外市场”是2011年证券期货监管工作的重点之一。
我们的点评:我们认为尚福林的上述表态,预示着新三板将迎来新的发展机遇。根据我们的研究,新三板将有可能通过降低交易门槛(可能由单笔3万股降低至单笔1000股)、提高交易流动性(做市商制度)等方式来促使其二级市场交易更加活跃,并通过扩大直接融资来增强新三板的投融资功能。而这些问题一旦解决,将会引导更多的社会资金流向科技含量较高的实体经济。
也即,“新三板扩容”将为更多的中小企业开拓新的融资渠道,如果企业真的可以在新三板中成功融资,这将促使企业更倾向于在试点园区内注册,进而增加对园区内工业厂房和办公楼的需求,从而提升园区地产的整体价值。
公司所在的电子城科技园1999年就被并入中关村科技园区,是中关村科技园区十园中的一员。在“新三板扩容”之前,电子城科技园内的企业便可申请通过新三板挂牌交易。截至目前已有两家电子城园区内公司通过“新三板”挂牌交易,分别为天助畅运和华高世纪,其中华高世纪的注册地址便在公司在建的一个重要项目内,即电子城科技园区IT产业园。
随着新三板政策的不断完善,已挂牌企业如能顺利进行融资,便会对其他企业产生一定的示范效应,从而推动园外企业入园的积极性,带动公司工业厂房和办公楼价格的提升。从而使公司受益于新三板的扩容。
预测公司2010-2011年EPS0.85和0.99元,对应PE分别为14X和12X。
不过如果公司对部分项目的结转速度高于或低于我们的预期,可能会改变公司2010-2011年的利润分布和我们对公司2010-2011年的业绩预测。鉴于公司成长模式独特,同时工业厂房和写字楼的销售不受北京严厉限购政策的制约,我们维持增持评级。

研究员：鱼晋华，肖肖    所属机构：华泰联合证券有限责任公司

报告标题：电子城:地产调控政策避风港,新兴产业规划受益者

2010-12-07 09:47:58

投资要点:
公司主营高科技园区地产开发,不受房地产调控政策的影响
公司未来主要业务为园区开发,在当前住宅房地产严厉调控的政策背景下,公司作为面向于电子信息新兴产业的园区开发者,不但成为房地产调控政策的避风港,还将受益于国家重点扶持的战略新兴产业的一系列优惠政策。
公司土地储备90万平方米,土地成本低廉,具有区位优势,毛利率高,丰富的土地储备将为公司持续稳定发展奠定良好基础。
公司大股东拥有丰富的土地储备,作为大股东旗下唯一的地产开发平台,未来优质项目注入可期。
公司产品面向电子信息高新技术产业,受益于国家战略性新兴产业规划
北京电子城作为北京电子信息产业基地,作为国家重点高科技园区-中关村科技园区的一部分,将受益于国家战略性新兴产业规划。
公司未来将重点建设电子城IT产业园、国际电子总部和马坊科技园。
盈利预测
预计公司10年营业收入为13.03亿元,净利润3.96亿元,EPS为0.68元。预计11年公司营业收入18.62亿元,净利润5.37亿元,EPS为0.92元。首次覆盖给予买入评级。
风险因素主要为项目进度不能按计划开展以及调控政策下房地产价格的大幅下降。

研究员：陈慧，易华强，崔喜君    所属机构：渤海证券股份有限公司

报告标题：电子城:平淡之中仍有亮点

2010-08-20 09:46:13

公司今日公布2010 年中报:上半年实现营业收入4.37 亿,归属母公司的净利润1.29 亿,EPS 为0.22 元。收入主要来自地产销售的3.61 亿,结算项目主要为丽水嘉园小区的9 号楼部分房源。
报告期期末预收账款7.36 亿,较年初增长69.3%,预计其中的60%将于今年结转,其中下半年具备结转条件的项目分别为IT 产业园B1、B2 号楼以及M3 西侧1-4 层。此外丽水嘉园8 号楼作为拆迁安置房,已于7 月份签订整体销售协议,9 号楼目前也已基本销售完毕。随着丽水嘉园8、9 号楼年内将逐步结转,将为2010 年下半年至2011 年将合计贡献至少7.5 亿的销售收入。
盈利能力有望继续保持较高水平。公司10 年上半年总体的毛利率为62.1%,净利率为29.6%,销售和出租的毛利率分别为67%和66%,基本符合我们此前的预期。随着下半年高利润率的丽水嘉园8、9 号楼的逐步结转,预计公司的整体利润率仍将维持在较高水平。
资产负债率较低,资金较为充裕。公司期末货币资金为6.62 亿,占总资产的比重为24.9%,较年初增加1.7 个百分点,目前资金状况较为宽裕,再融资暂停对公司目前的开发进度影响不大。期末资产负债率44.6%,其中预收款占负债的比例高达62.1%,剔除预收款后的资产负债率仅为23.4%。
北京电控五环内工业地储备丰富,未来注入仍是重要看点。实际控制人北京电控在北京有400 万平米占地的工业用地,其中68%位于东四环及北四环以内,23%位于东、北四五环之间,目前的整体容积率约为0.7,多为一些旧厂房,具有较大的土地开发价值和升级改造的可能性。基于公司是北京电控发展房地产业务的唯一平台,我们判断公司可在上述土地未来可能的开发进程中受益。
鉴于公司的业绩锁定性较高和独特的增长模式,我们维持公司10、11 年的EPS 分别为0.85 元和0.98 元,对应的PE 分别为13 和11 倍,维持增持评级。

研究员：鱼晋华，肖肖    所属机构：华泰联合证券有限责任公司

报告标题：电子城:另类城市更新

2010-08-06 08:40:42

公司前身为兆维科技,2009 年完成重大资产重组,更名为北京电子城投资开发股份有限公司,主要负责科技园区的开发和经营。截至2009 年末公司未结权益建筑面积为103.5 万平方米,包括建面为99 万平方米的科研办公及工业厂房项目,和建面为4.5 万平方米的住宅开发项目。园区地产主要包括建面为49 万平方米的IT 产业园和建面约50 万平方米的国际电子总部。
由于公司的土地储备绝大多数由老工业用地升级改造而来,受益于城市化进程的推进和北京市CBD 东扩及中关村科技园区建设国家自主创新示范区的实施,公司的土地储备具备突出的区位优势。更重要的是公司项目的前期成本较低而预计销售均价较高,我们预测IT 产业园和国际电子总部的销售均价将分别达到8000 元/平米以上和18000 元/平米以上,综合来看,考虑到地价、建安成本的变化以及目前的市场销售价格,我们预测公司开发项目储备的平均毛利率将达到45%以上。
除电子城的园区开发之外,公司已与平谷区政府签订了关于“北京电控(马坊)科技产业园”的合作开发协议。预计将可获取马坊科技产业园700 亩产业、科研用地和200 亩配套住宅用地。此外根据实际控制人北京电控在公司重组上市时的承诺:若北京电控下属企业总建面79.5 万方的旧厂房出租业务存在转型的情况,并适宜注入电子城的,在电子城的要求下将以公平、公正、合理的价格优先注入该公司。
电子城作为中关村科技园区的重要组成部分,销售对象大多为国内外电子信息类高科技企业,其入驻园区企业享受电子信息产业政策支持。园区地产的开发受政策支持,楼市调控对公司基本无影响。随着产业向中西部转移,以及旧厂房向城市郊区转移,我们认为电子城通过老工业基地改造而形成的以发展电子信息产业为主导的科技园区的成功复制将可能成为公司未来的最大看点。使得公司异地外延式扩张和复制具备可能。
预计公司2010 年的结算收入约为13.2 亿元,归属母公司净利润4.91 亿元,EPS 为0.85 元,2011 年的结算收入约为18.4 亿元,归属母公司净利润5.67亿元。EPS 为0.98 元。NAV 为9.3 元/股,首次覆盖给予增持评级。

研究员：鱼晋华    所属机构：华泰联合证券有限责任公司

报告标题：兆维科技:现有主业继续亏损,期待资产重组

2009-11-09 08:52:30

2009 年1-9 月,公司实现营业总收入1.62 亿元,同比下降25.2%;营业利润-3,707 万元,去年同期为-3,752 万元;归属于母公司所有者净利润-3,157 万元,去年同期为-3,472 万元;基本每股收益-0.19 元。
其中第三季度,公司实现营业收入 5,953 万元,同比下降30.8%;归属于母公司净利润-802 万元;基本每股收益-0.05元。
通信主业继续亏损,重组势在必行。目前公司主营通信及相关设备的制造和销售。受行业竞争激烈影响,公司主业已连续多年亏损。报告期内,公司业营业收入继续下降,主继续处于亏损状态,在我们预期之中。营业收入下降的主要原因在于:公司加快自身产业结构调整,逐步减少了印刷材料制造业务等微利产品的生产、销售;同时受全球金融危机延续并波及到实体经济的影响,产品出口额及装备制造业销售收入大幅下降。我们认为,因在通信设备行业缺乏核心竞争力,再加上行业的激烈竞争,公司现有主业继续持续亏损几乎是一种必然,资产重组显得十分必要。
借资产重组转身房地产,盈利能力将大幅改善。为扭转公司经营状况,公司正努力筹划重大资产重组:向大股东兆维电子集团剥离出原有业务资产,同时以6.03 元/股的价股定向增发股份收购北京市电子城科技园区91.36%股权和北京市丽水嘉园房地产开发有限公司100%股权。资产重组完成后,公司主业将变更为园区地产、房地产开发与销售,并拥有完整、充沛的土地储备和丰富的客户资源,以及独特的区域竞争优势,并有望成为实际控制人北京电控的地产开发业务平台,发展前景看好。根据交易后的合并备考报表,2009 年度拟注入资产预计实现净利润2.15 亿元。重组完成后,公司盈利能力将大幅改善。
目前,重组预案已通过证监会审核,我们认为,有望在今年年底或明年年初完成。假设重组于2009 年12 月31 日完成,我们预计公司2009-2010 年EPS 分别为-0.29 元和0.46元(按重组后总股本5.48 亿股全面摊薄计算)。对应当前股价,2010 年动态市盈率25 倍,估值较为合理。我们认为公司目前股价已较为充分的反映了重组成功的预期,首次给予公司“中性”投资评级。

研究员：刘晓冬    所属机构：天相投资顾问有限公司