信达地产(600657)_研究报告_财经_新浪网(600657) 研究分析报告|查股网
股票名称：信达地产(600657)
报告标题：信达地产:管理持续改进,大股东资源和融资优势有望体现
2010年EPS0.27元略低于预期:2010年主营收入41.3亿(YOY0.72%),归属母公司利润4.2亿元(YOY-35%),EPS0.27元;主要是部分项目进度低于预期,业绩考核以考核利润为主,在一定程度上导致项目周转慢;
改进内部管控体系:公司积极向万科金地等行业领先公司学习,优化总部各部门职能和工作流程,完善公司财务和业务信息系统,强化集团财务管控和成本控制,这将有助于强化集团对下属公司项目成本、利润和周转的控制;
2011年工作计划中管理改进值得期待:1、深化标准化和信息化建设,加强集团管控,我们认为此举将有助集团掌控项目运作;2、开展客户研究和城市研究,我们认为此举反映了公司的市场化导向,有助于今后项目的定位和周转;3、优化集团考核体系,引导各子公司积极关注股东资本盈利能力,我们认为此举有助于提高ROE,在毛利率,ROE之间寻求平衡,避免出现2010年的情况;4、积极推进市值管理,我们认为此举有助于公司的管理改进以及与资本市场的互动;总得来看,我们认为公司的学习能力很强,管理改进将有助于提升项目选择能力,运作能力,成本控制能力,改善资本回报率;
2011年公司土地和资金联动有望取得进展:公司是信达资产旗下唯一的房地产运作平台,信达资产拥有完整的金融平台,旗下拥有大量的房地产资源,2010年公司主要精力是调整内部管理,在大股东资源整合和融资上并未有实质性进展,预计经过一年的调整,2011年将取得进展;
盈利预测与投资评级:预计2011-2013年EPS分别为0.39元、0.65元和0.70元,当前股价对应PE15.7倍,RNAV6.47元,当前股价折价5%,维持“审慎推荐-A”的投资评级;
研究员：贾祖国，洪俊骅，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：信达地产年报点评:业绩差强人意,估值尚有优势
2010年公司实现营业收入41.33亿元,归属于母公司净利润4.18亿元,分别较去年同期增长0.72%和-35.27%。每股收益0.27元。公司盈利低于我们的预期。
2010年公司销售业绩表现平平,2010年公司合同销售面积和销售金额分别同比增长了-34.5%和-15.6%,而2010年全国商品房销售面积和销售金额的整体增幅为10.1%和18.3%。公司的市场表现令人失望。
2010年公司的毛利率低于2009年。由于2009和2010年房价的大幅上涨,且这些项目将在未来2年陆续结算,预计公司的毛利率水平应该会得到稳定和提升。
截至2010年底,公司预收账款余额为22.103亿元,相当于公司2010年结算收入的50%,显示出公司未来2年业绩成长不足。
2011年公司的财务状况可能会受到宏观调控的影响,并进而影响到公司中长期的成长潜力。
公司在土地储备方面保持谨慎,2010年总计新增项目规划建筑面积为75万平方米,截止2010年底,公司可结算项目的规划建筑面积接近460万平方米。
盈利预测及投资评级:基于对公司战略定位的重新认识,我们下调2011和2012年的预测EPS为0.27和0.30元。但同时,我们认为,公司目前估值并不高,具有一定的安全边际,维持谨慎推荐的投资评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：信达地产:第三季度销售依然欠佳
前三季度净利润同比增长1%。公司今日发布2010年三季报:营业收入16.65亿元、同比增长48.38%;归属母公司净利润1.02亿元、同比增长1.22%;每股收益0.07元、每股净资产3.54元。
多区域布局的二线地产龙头。公司是信达集团之地产业务平台,广泛布局二三线城市,目前在建及拟建项目占地面积312万平米,规划建筑面积548万平米,主要分布在宁波、上海、杭州、嘉兴、长春、沈阳、合肥、青岛、乌鲁木齐等地。
两因素导致增收不增利。公司前三季度项目交付面积大幅增长,拉动收入同比增长48%;由于项目结算结构优化,公司综合毛利率同比提升4.48个百分点至37.12%。
但净利润增速大幅低于收入增速,主要原因在于两点:
一是营业税金及附加大幅提升,前三季度为1.37亿元、同比增长129%;二是投资收益大幅下降,前三季度为0.15亿元、同比下降81%,投资收益下降主要是资产处置减少所致。但主营业务核心业绩同比大幅改善:公司前三季度扣除非经常性损益之后的每股收益为0.054元、而去年同期为0.001元。
第三季度销售依然欠佳。公司上半年销售金额12.42亿元、同比下降18.07%,主要原因在于新增可售资源不多。公司并未发布前三季度具体销售数据,但销售商品和提供劳务收到的现金为24.71亿元、同比下降11.40%,第三季度为6.79亿元、环比下降28.45%。公司9月底预收款为28.84亿元、较年初增加36.62%。
第三季度暂缓拿地、经营性现金缺口较大。公司上半年拿地比较谨慎,总共耗资仅1.21亿元,新增建筑面积66.61万平米;第三季度暂缓拿地。公司9月底账面现金10.65亿元、较年初下降42%;经营性现金净流入为-13.84亿元,公司经营性现金缺口依然较大。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011年每股收益分别为0.43元和0.48元,以最新股价6.99元计算,对应的动态市盈率分别为16倍和15倍,估值水平适中,我们看好公司立足二三线城市的项目布局、大股东背景、以及业绩持续成长性,维持增持评级。
研究员：天相房地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：信达地产10三季报点评:走出整合之藩篱,实现扩张
公司的结转一般集中于第四季度,2009年的前三季度结转速度同样较慢。在四季度公司结转速度开始加快,全年的业绩依然可能会维持微幅增长。
截至三季度末,公司的净负债率为27.75%。公司的负债率维持在非常低的位置。由于市场环境进一步收紧,预计未来土地市场会出现更多机会,公司有能力进一步把握机会。但是公司所持有的现金绝对量不多,为获得更好的发展机会,公司即需要提升杠杆,也需要加速项目去化实现回款。
对于公司的认识,资本市场存在较大的误区,过多地强调了公司的背景,强行将公司与一些成功的大型国有房地产企业对比。但我们不得不强调,目前要在房地产市场取得成功,资源和专业缺一不可。公司正处于整合周期中,业绩释放存在难度。公司目前正积极通过整合,来提升整个公司的效率,但由于滞后效应,我们认为业绩释放还将经历一段时间。
公司终止对于出租物业的注入,说明公司逐渐认识到市场化对于公司的重要性。我们认为公司积极抛弃一些具有瑕疵的资产,这对公司实现市场化的快速周转具有好处。
我们假设公司保持现有的负债水平不变,审慎进行公司扩张,并且所在的二三线城市房价水平三年内不增长。我们预测RNAV为5.80元,较2010年10月27日的收盘价6.99元,已存在17%的溢价。
根据审慎的销售和结转的假设,我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.50元、0.56元和0.63元,对应2010年10月27日的收盘价6.99元的PE为14.0X、12.48X和11.10X;我们预测2010年至2012年的每股净资产分别为3.96元、4.56元和5.28元,对应2010年10月27日的收盘价6.99元的PB为1.77X、1.53X和1.32X。我们认为公司目前股价相对于RNAV有所溢价,但是相较于PB和PE估值水平还偏低。
维持增持评级,6-12个月每股目标价格8元。
投资风险:企业战略变革受挫的风险。
研究员：张化东，杨森，徐广福 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：信达地产三季报:前三季度销售业绩平平,估值有优势
2010年1-9月,公司实现营业收入16.65亿元,归属于母公司净利润1.02亿元,分别较去年同期增长48.31%和1%。每股收益0.067元,每股净资产达到3.54元,加权平均净资产收益率为1.93%,略低于去年同期水平。
公司销售业绩表现平平,低于行业平均水平。1-9月公司实现销售回流现金24.7亿元,低于去年同期销售回收现金27.88亿元的水平。
从毛利率水平来看,1-9月公司的毛利率达到37.12%,低于2010年中期的38.66%水平。我们认为2010年应该说是未来2年的毛利率低点,由于2009和2010年房价的大幅上涨,且这些项目将在未来2年陆续结算,公司的毛利率水平预计会得到稳步提升。
公司期末的预收账款余额为28.83亿元,较2009年底增加了33%,与2010年中期26.3亿元的水平基本持平,显示出公司未来2年的成长性不足。
2010年1-9月公司的经营性现金净流量表现为净流出13.83亿元,主要原因在于公司在今年前三季度项目开盘较少导致销售回收现金也较少所致。
公司在土地储备方面保持谨慎,三季度基本没有新购入土地,2010年总计新增项目规划建筑面积为75万平方米,使公司的土地储备增加了近15%,截止2010年9月30日,公司可结算项目的规划建筑面积接近500万平方米。
盈利预测及投资评级:基于对公司战略定位的重新认识,我们在9月份的调研报告中下调了对信达地产未来2年成长性的预期,我们预计2010和2011年的EPS为0.38和0.39元。但同时,我们认为,公司目前的股价已跌至2008年底大股东增发价格6元附近,考虑到当时资产注入时的评估值不高,而且2009年这些注入的资产至少已经升值50%以上,因此公司估值具有较大的安全边际,仍然值得投资者重点关注,维持谨慎推荐的投资评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：信达地产调研简报
公司上半年净利润保持平稳。上半年的销售情况不够理想,低于预期。
公司的管控能力正在改善。
公司发展战略的再认识:公司定位为稳健的综合性房地产开发公司,稳健是核心;区域布局战略以二三线城市为主,积极关注一线城市;土地储备策略与市场上其他公司略有不同。
盈利预测及投资评级:基于对公司战略定位的重新认识,我们下调了对信达地产未来2 年成长性的预期,我们预计2010 和2011 年的EPS 为0.38 和0.39 元,下调评级至谨慎推荐。
我们认为,公司目前的股价已跌至2008 年底大股东增发价格6 元附近,考虑到当时资产注入时的评估值不高,而且2009 年这些注入的资产至少已经升值50%以上,因此公司估值具有较大的安全边际,仍然值得投资者重点关注。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：信达地产:稳健有余,进取不足
事件:
2010年8月30日公司披露半年报:报告期内,房地产项目结算面积约17.32万平方米,实现营业收入12.32亿元,较上年同期增长55.95%;利润总额1.80亿元,较上年同期增长10.76%;归属母公司净利润0.98亿元,较上年同期增长5.62%;每股收益为0.064元,较上年同期增长6.67%。
投资要点:
我们认为,信达地产的项目资产质量非常高,而且由于区域分布特点,企业的总体风险也相对较小。
信达地产依然维持较稳健的运营风格。但我们一直认为,对于融资渠道较为畅通的国有企业,只有最大限度地使用财务杠杆才能够有效实现跨越式发展。而信达地产的净负债率水平显然过低,财务杠杆使用不足成为公司主要的运营矛盾之一。
上半年累计在建项目开工面积约48.59万平方米,累计竣工面积约17.73万平方米。我们认为,公司还要在开竣工方面加大投资,才能实现发展。
维持增持评级,目标价格8元
同首次覆盖报告一样,我们假设公司保持现有的负债水平不变,审慎进行公司扩张,并且所在的二三线城市房价水平三年内不增长。我们预测RNAV为5.80元,较2010年8月30日的收盘价7.25元,已存在20%的溢价。
根据审慎的销售和结转的假设,我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.50元、0.56元和0.63元,对应2010年8月30日的收盘价7.25元的PE为14.5X、12.84X和11.43X;我们预测2010年至2012年的每股净资产分别为3.96元、4.56元和5.28元,对应2010年8月30日的收盘价7.25元的PB为1.83X、1.59X和1.37X。我们认为公司目前股价相对于RNAV有所溢价,但是相较于PB估值水平还偏低,目前公司股价水平基本合理。
维持6-12个月每股目标价格8元的判断。
投资风险:
加息风险和企业战略变革受挫的风险。
研究员：张化东，杨森，徐广福 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：信达地产:业绩提升、销售下滑
归属母公司净利润同比增长6%。公司今日发布2010年中报:营业收入12.32亿元、同比增长55.95%;营业利润1.66亿元、同比增长24.67%;归属母公司净利润0.98亿元、同比增长5.62%;每股收益0.06元、每股净资产3.48元。
多区域布局的二线地产龙头。公司是信达集团之地产业务平台,广泛布局二三线城市,目前在建及拟建项目占地面积312万平米,规划建筑面积548万平米,主要分布在宁波、上海、杭州、嘉兴、长春、沈阳、合肥、青岛、乌鲁木齐等地。
主营业绩大幅提升。公司上半年结算面积17.32万平米、同比增长83.28%;结算收入11.35亿元、同比增长63.24%;毛利率38.51%、同比提升8.58个百分点,原因在于报告期参与结算的主要是位于长三角的项目。
但净利润增速低于收入增速,主要原因在于两点:一是营业税金及附加大幅提升,上半年为1.03亿元、同比增长137%;二是投资收益大幅下降,上半年仅243万元、同比下降96%。公司上半年扣除非经常性损益之后的净利润为0.86亿元、而去年同期亏损105万元,主营业绩大幅提升。
销售表现较差。公司上半年合同销售面积17.57万平米、同比下降38.64%;合同销售金额12.42亿元、同比下降18.07%;销售下滑的主要原因在于新增可售资源不多。公司截止6月底预收款项26.28亿元、较年初增加24.5%。
拿地偏向谨慎。公司上半年拿地比较谨慎,总共耗资仅1.21亿元,新增建筑面积66.61万平米(沈阳46.87万平米、新疆19.74万平米)。现金大幅减少。公司6月底账面现金10.46亿元、较年初下降43%;经营性现金净流入为-13.26亿元、而2009上半年和下半年分别为4.34亿元和10.73亿元。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011年每股收益分别为0.44元和0.51元,以最新股价7.23元计算,对应的动态市盈率分别为17倍和14倍,估值水平适中,我们看好公司立足二三线城市的项目布局、大股东背景、以及未来成长性,维持增持评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：信达地产:业绩低于预期,管控体系改善值得关注
上半年收入同比增长56%,净利润同比增长5.6%,低于预期:2010年上半年,公司主营收入12.3亿(YOY 56%),归属母公司净利润0.98亿(YOY5.6%),EPS0.06元。收入增长主要受项目结算周期影响,而利润下降主要是因为去年同期土地增值税支出相对较少,而且投资性收益较高(扣除非经常性损益后今年上半年净利润8615万元,去年同期是-105万元);
上半年销售收入大幅下降,2010年业绩有压力:上半年销售17.6万平米(YOY-39%),12.4亿元(YOY-18%),预售帐款26亿元,加上已结算收入占我们预计2010年收入的88%;
公司管控体系改善值得关注:据中报披露,2010年上半年公司对母子公司职能和流程进行优化,加强了品牌、资金和供应链管理,并组织完成下属企业ISO9001质量管理体系认证。我们认为这是公司做大作强的基础;
业绩预测与投资评级:我们于2010年7月5日下调公司2010年EPS 至0.45元。目前我们预计2010-2012年EPS 分别为0.45元、0.50元和0.82元。给予10年15倍PE,目标价6.75元。RNAV8.21元,当前股价折价12%。维持“审慎推荐-A”的投资评级;
风险提示:二三线城市房地产销售风险可能影响公司销售及短期业绩。
研究员：贾祖国，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：信达地产:占据产业模式高端,夯实基础与放手一搏
我们于近日走访了信达地产,同公司董秘等对行业和公司的情况进行了交流。
投资要点:
公司是由财政部全资控股的信达资产管理股份有限公司唯一的地产整合平台。大国企背景给公司带来很多资源,低土地成本和充沛的资金都是企业拥有的特殊资源。
我们认为,理解信达地产要从公司模式竞争力的高度上来。中国房地产经营模式已经基本完成由“包工头”模式向“开发商”模式的转换,而未来最高端的“资产管理”模式则是房地产发展模式的高端,也就是说信达地产已经在模式上占据了产业的高端。公司未来很可能成为中国房地产业的模式创新的先驱之一。
公司部分项目单体规模小,增加了企业运营的难度和成本。
公司的财务战略过于保守。公司在重组上市后保持低姿态,在投资拿地上的策略较为保守,我们认为凭借公司的资金实力和项目运营管理能力,完全可以采取更为激进的策略,来提升资金利用效率。
如果公司在激励机制上能够有所突破,将较大地推动企业的运营效率。我们将继续跟踪公司在这方面的进展。
首次给予增持评级,目标价格8元
假设公司维持现有的负债水平,审慎进行公司扩张,并且所在的二三线城市房价水平三年内不增长。我们预测RNAV为5.80元,较2010年8月4日的收盘价7.78元,已存在25%的溢价。
根据审慎的销售和结转的假设,我们预测2010年和2011年的EPS分别为0.50元和0.56元,,对应2010年8月4日的收盘价7.78元的PE为15.56X和13.89X;我们预测2010年和2011年的每股净资产分别为3.96元和4.56元,对应2010年8月4日的收盘价7.78元的PB为1.96X和1.71X。我们认为公司目前股价相对于RNAV有所溢价,但是相较于PB估值水平,还有所偏低,目前公司股价基本合理。
我们认为,如果公司采取统一战略,加强管控和增大财务杠杆等措施,公司将有较大价值增长。我们审慎地首次给予公司增持评级,目标价8元。
投资风险:
加息风险和企业战略变革受挫的风险。
研究员：张化东，杨森，徐广福 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：信达地产:主业盈利提升、新进入沈阳市场
归属母公司净利润同比下降28%。公司今日发布2010年一季报:实现营业收入2.97亿元、同比增长41.2%;营业利润0.32亿元、同比增长138.9%;归属母公司净利润0.1亿元、同比下降27.6%;每股收益0.006元、每股净资产3.45元。
广泛布局二三线城市的龙头之一。公司是信达资产之地产业务平台,广泛布局全国二三线城市,截止目前项目储备未竣工建筑面积达500多万平米,主要分布在宁波、嘉兴、长春、沈阳、合肥、青岛、乌鲁木齐等地。
公司一季度以收购股权的方式新进入沈阳市场。
营业外收入下降和少数股东权益增加是归属母公司净利润同比下降的主要原因。公司一季度合并范围扩大,并且结转面积增加,这是收入增长的主要原因;由于项目结转结构的变化,毛利率同比提升11.7个百分点至43.5%,这是营业利润增速高于收入增速的主要原因。
但归属母公司净利润同比下降28%,主要原因在于两点:营业外收入同比下降78%至459万元(营业外收入占利润总额之比由62%下降至13%)、少数股东损益同比增加385%至975万元(少数股东损益占净利润之比由13%提高至50%)。
销售环比下滑。公司一季度销售商品房收到现金8.4亿元、同比增长126%,主要是去年同期的低基数所致;环比下降44%,这与二三线城市房地产景气下降有关;截止2010年03月底预收款项达25.7亿元、较年初增加4.6亿元。
财务健康状况较好。公司报告期末真实资产负债率为37.3%,长期财务结构较为合理;真实速动比率为1.3、账面现金16.8亿元、已覆盖需偿付流动负债(28亿元)的61%,短期偿债压力较小。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011年每股收益分别为0.65元和0.89元,以最新股价7.61元计算,对应的动态市盈率分别为12倍和9倍,估值水平较低,同时考虑到二三线城市的项目布局、土地成本较低、以及大股东持续的注资预期,我们维持公司“增持”评级。
风险提示:全国扩张导致的管理风险、行业周期性风险;项目销售和结算可能不达预期。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：信达地产:信达资产唯一的房地产运作平台
2009 年业绩回顾:全年地产销售面积67 万平,合同金额37.6 亿,主营收入41 亿,归属母公司净利率6.5 亿,EPS0.42 元。2009 年末资产负债率53%,扣除预售帐款之后的资产负债率仅35.5%,净负债率则只有10%。公司目前权益可售面积427 万平米;
大股东信达投资还有38 处物业待注入:大股东信达投资目前手中还有38 处物业,信达投资承诺所持有的用于出租的经营性物业,目前由于产权原因不宜进入上市公司,在条件成熟后可由上市公司收购;
信达资产唯一的房地产运作平台:信达资产目前有大量的房地产资源,主要有:实物类资产——土地,总面积约495 万平米,其中海南土地为345 万平米。用地性质包括住宅用地、商业用地和工业用地等,有相当一部分可以用于房地产经营开发;股权和债权类不良资产金额帐面值合计约198 亿元;信达资产管理公司承诺上市公司信达地产是其唯一的房地产运作平台;
投资关注点:短期:公司内部管控体系建设力度。
11 家分公司已经存在了很长时间,内部管控体系还需加强。管理层目前正在积极向万科,金地和招地等龙头企业取经,以期尽快建立起与全国性开发商相匹配的管控体系;中期:大股东信达投资38 项物业注入的时间;长期:信达资产管理公司旗下土地、房地产项目注入的规模和时间;
业绩预测与投资评级:我们预计公司2010 年到2012 年,EPS 分别为0.6 元、0.82 元和1.23 元。公司当前RNAV 为8.01 元。考虑到公司在拿地和融资方面具有独特优势、当前项目成本较低、未来3 年EPS 年均复合增长率高达42%,我们给予公司股价2010 年20 倍PE——也即12 元的目标价,首次给予“审慎推荐-A”的投资评级。
研究员：贾祖国，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：信达地产:大股东资源丰富的二线城市开发商代表
因 09 年可结资源较少,业绩低于市场预期,实现EPS 0.42 元。全年收入41 亿元,实现净利润6.5 亿,分别增长49%和27%。其中注入资产实现净利润7.5 亿,为收购报告书预测净利润的82%,公司表示受08 年影响,部分项目未按期开工,致使09 年可结转量较低。收购报告书中预测上市公司09 年净利润4.3 亿元,但是由于当时编制标准为非同一控制下企业合并,因此无法和实际情况对比。
销售情况良好,财务安全。09 年销售67 万方,合同额38 亿,年末预售账款21 亿;资产负债率54%,真实负债率36%,净负债率10%。
项目储备地价低廉,平均楼面地价不足千元,进入城市为各省会及江浙富庶区域。目前总储备约570 万方,其中10 年新增沈阳、杭州等79 万方,大量项目通过股权收购获得,楼面地价1000 元以内项目占比超过70%,500 元以内占比超过40%。
信达地产开发历史悠久,曾获房产业最高奖——“中国广厦奖”荣誉。
其中子公司嘉兴信达成立于1985 年,开发超过40 个项目;宁波信达成立于1992 年,开发项目超过20 个;上海信达成立于1993 年,开发产品涉足住宅、别墅、商业、办公等。公司大量项目曾获各省市荣誉,而其获得的“广厦奖”与工程界的“鲁班奖”并称全国最权威奖项。
大股东背景特殊,中国信达拥有大量的房地产类不良资产。中国信达累计收购不良资产超过1 万亿,占收购市场31%;据不完全统计,其正在处置的地产开发类不良资产超过461 项,金额超过200 亿元。
预计公司 2010 年-2012 年EPS 分别为0.67、0.99、1.32 元,RNAV 12.5元。鉴于公司大股东的特殊背景,以及公司在二线城市低廉的地价,可以给予公司一定的估值溢价。因行业估值基准下移,目标价下调到15 元(10 年22 倍PE、RNAV 溢价20%),维持增持。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：信达地产:2009年业绩低于预期
2009 年业绩概述:公司2009 年实现营业收入41.03 亿元,同比增长49.01%;营业利润10.34 亿元,同比增长75.87%;归属母公司净利润6.46 亿元,同比增长27.21%。实现每股收益0.42 元。不进行利润分配。
公司项目概况:公司项目分布于全国多个省的二三线城市,其中宁波、青岛等经济发达地区的储备较多。截至2009 年末,公司在建及拟建项目占地面积304.92 万平米,规划建筑面积556.20 万平米;在建项目开工面积215.22 万平米,竣工面积118.42 万平米。
业绩差于预期:2009 年公司实现销售面积67.03 万平米,合同销售金额37.61 亿元,同比分别增长123.88%和59.03%。
公司实现归属母公司的净利润6.46 亿元,其中11 家二级子公司7.48 亿元,是资产重组过程中预测净利润的82%,低于市场预期。公司表示这是因为受房地产市场波动影响,部分项目未能按期开工,使2009 年可结转项目减少。
财务分析:2009 年,公司毛利率为36.18%,同比提高3.48个百分点。由于公司土地成本低廉,我们预期未来毛利率继续提高的空间较大。期间费用率为8.67%,同比下降1.79 个百分点。公司实际所得税率达29.82%,同比提高7.08 个百分点,也是业绩低于预期的原因。此外,2009 年末,公司预收款项达21.11 亿元。
公司看点:公司项目多分布于二三线城市,而目前二三线城市销售情况相对较好。公司现有项目土地成本低廉,未来盈利空间较大。此外,大股东后续资产注入也值得期待。
盈利预测和评级:预计公司2010-2011 年可分别实现每股收益0.66 元和0.86 元,以3 月19 日的收盘价9.85 元计算,对应的动态市盈率分别为15 倍和11 倍,估值具备吸引力。
尽管公司2009 年净利润低于预期,但未来盈利增长潜力较大。由于公司项目分布于二三线城市,受调控影响相对较小。
首次给予“增持”投资评级。
研究员：王逸峰 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：信达地产深度报告:估值偏低,有资产注入预期
纯正央企,背景强大 信达地产的前身为北京天桥,重组完成后变身为一家综合性的房地产开发企业。简单理解信达地产实质上就是将建设银行原来分布于各省市的房地产开发业务进行整合后实现了整体上市,信达地产由此诞生,并且很快成为了信达系地产运营的唯一资本平台。大股东信达投资实力雄厚,购买资产的总体评估增值为 53.73%,远低于当时的行业平均水平,借壳成本较高,显示出大股东雄厚的实力以及对上市公司的重视程度。
除现有承诺注入资产外,后续仍旧有注入预期 信达投资实力雄厚,旗下控股18 家公司,其中11家为房地产开发经营业务,目前均已注入公司。另外信达投资手中现有直接管理并租用的38 项资产,转让价格为8.4 亿元,分布于北京、重庆、呼和浩特等19 个城市。大股东信达投资承诺:信达投资所持有的用于出租的经营性物业,目前由于产权原因不宜进入上市公司,在条件成熟后可由上市公司收购。据不完全统计,中国信达目前正在处置的房地产开发类的债权、股权资产超过200 亿元,后续也存在注入预期。
项目储备丰富,布局合理 大股东注入的在建拟建项目储备570 万平米,主要位于江浙等经济发达区域,同时还位于青岛、海口等前景看好的宜居型旅游城市。加上其他的持有型物业及已竣工未销售的物业,公司合计可贡献收益的项目储备达到 630万平米,项目储备直接跃居二线地产龙头。
未来两年可结算资源丰富,业绩确定 根据公司年初的计划,2009、2010 年公司的计划开工面积分别为70.4、41.6万平米,竣工面积分别达118、121.2万平米。今年下半年以及明年的可售和可结算资源都将大幅增加,业绩确定性高。
估值偏低,有资产注入预期,给予“推荐”评级 公司刚刚完成重组,一般来说,在完成重大资产重组后半年,会有非公开发行计划,所以该类型公司盈余管理冲动非常明确,其市值波动也会非常明显,将带来明显投资机会。而且公司大股东背景强大、作为集团唯一的房地产运作平台,集团会通过积累的资源优势帮助公司得到更多的金融支持和项目机会,预计 2009、2010 年 EPS为 0.59、0.66元,目前的股价对应的PE分别为19.49和17.42倍,公司作为有背景和金融资源的地产公司,估值偏低,维持“推荐”评级。
研究员：吴煜，黄凡 所属机构：东莞证券有限责任公司
报告标题：信达地产:央企新势力,下一个保利?
公司央企背景,与当年上市之初的保利颇多相似:大股东强力支持、具备资金优势、资源优势;另外,储备具规模优势,地价低廉,年竣工量在120 万平米左右,存在后续爆发式增长的可能。
项目储备610 万平米,地价低廉,均分布于江浙、青岛等经济发达区域。
大量项目均是通过股权收购等方式获得,平均楼面地价仅740 元/平米。
楼面地价1000 元以内的项目占比70%以上,地价500 元以内占比42%。
二线城市开发商龙头之一,9 月以来二线房价大幅攀升,业绩提升明显。
布局广泛,已进入江浙、各省会等12 个城市,市场、产品均较为成熟。
借壳成本高,重组速度快,显示大股东对于上市公司平台的重视程度。
公司08 年12 月以6 元/股的价格注入资产时,股价仅4 元。08 年7 月底通过股东大会,12 月1 日证监会有条件通过,期间大股东主动调减注入资产评估值,12 月23 日拿到批文,12 月25 日即公告重组结果。
大股东背景特殊,目前正在处置的房地产开发类债股权超过200 亿元。
中国信达累计收购不良资产超过1 万亿元,占收购市场的31%;截止08年末,收回现金2036 亿元。据不完全统计,其目前正在处置的房地产开发类的不良资产有461 项,其债权股权金额超过200 亿元,另有大量在建实物资产(包括土地使用权、在建工程、已建成物业等)。
由于大量项目进入结算期,同时二线城市下半年以来房价涨幅明显,因此提高盈利预测,预计09、10、11 年EPS 分别为 0.60、0.88、1.24 元。
鉴于(1)公司大股东的强悍背景;(2)公司在二线重点城市拥有具备规模、地价优势的项目储备,二线房价9 月以来上涨迅速;(3)可结算资源丰富,08 年新开工面积达到110 万平米,公告09、10 年计划竣工面积均达到120 万平米,业绩爆发性强,我们调高业绩预测和目标价。
目前行业开发类主流公司10 年平均PE 22-24 倍,谨慎按照10 年行业22 倍PE 计算,公司合理价格在19 元左右;公司RNAV 13.5 元,目前行业平均RNAV 溢价15%;综合考虑PE、RNAV,给予公司18 元目标价,对应10 年PE 20 倍,RNAV 溢价33%,重点推荐,维持增持评级。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：信达地产:前三季度可结算项目较少
2009 年前三季度业绩概述:公司2009 年1-9 月份实现营业收入11.22 亿元,同比减少38.22%;营业利润1.56 亿元,同比减少30.91%;归属母公司净利润1.01 亿元,同比减少22.37%;每股收益0.066 元。第三季度,公司实现营业收入3.32 亿元,同比减少47.22%;净利润825 万元,同比减少76.25%;每股收益0.005 元。
公司基本情况:公司由北京天桥重组而来,转变为一家综合性的房地产开发企业,实质上是原建行房地产业务的整合上市,实际控制人为财政部。公司总的土地储备约为630 万平方米,项目主要分布于长三角经济发达地区,在青岛、合肥等城市也有分布。
前三季度可结算项目较少:公司前三季度实现营业收入11.22 亿元,收到销售商品、提供劳务收到的现金27.89 亿元;期末公司预收款项为30.93 亿元。报告期内,符合结转条件的项目较少,使营业收入和净利润同比下降较多。不过,公司较多项目预计于2009 年末,2010 年初竣工,届时结算收入将可能大幅增长。
毛利率有所上升:前三季度公司综合毛利率为32.6%,其中第三季度为35.3%,较上半年上升3.7 个百分点。同时,前三季度公司期间费用率为21.1%,其中第三季度为20.1%,较上半年下降1.4 个百分点。
股票投资收益对利润贡献较大:上半年,公司通过出售宁波韵升、北京银行的股票,实现投资收益7263 万元,占税前利润的44.6%。预计未来公司仍可通过出售宁波韵升股份获取投资收益,而第三季度公司继续实现1908 万元投资收益。
按照 10 月30 日的收盘价13.26 元计算,对应市净率为3.4倍。公司项目储备较丰富;实际控制人为财政部,有望使公司在后续拿地中取得一定优势。随着其项目进入结算期,其投资价值将值得关注。
研究员：王逸峰 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：信达地产:业绩符合预期
公司业绩符合预期 上半年公司完成了重大资产重组,信达地产11家公司注入,报告期内,公司实现营业收入11.2亿元,前三季度实现净利润1.01亿元,每股收益0.066元。公司收入和利润较年初均出现一定程度下降,主要是由于本期房地产销售结转减少, 公司业绩符合预期。
公司前三季度销售喜人 2009 年 9 月,公司销售收到现金27.89 亿。公司预收帐款30.93亿元,比第二季度末又增加了9.3亿元, 较年初接近翻番,公司的预收账款的稳定增长也证明了公司同样受益于良好的市场形势,销售喜人,这一点同其它地产公司所反映的情况一样。公司的毛利率也一直稳定在32%左右的水平,波动浮动很小。
资产负债率低,财务负担较轻 报告期内,公司资产负债率为58.71%,扣除预收账款后的真实负债率为44%。公司目前持有现金13.88亿,短期借款和一年内到期的长期借款之和为15.29亿, 公司资产负债率较低,财务负担较为轻松。
项目储备丰富,后续存在继续资产注入的预期 目前,公司项目储备大概为600多万平米,大部分位于长三角发达地区以及像海口,青岛这样的旅游城市,项目储备丰富,公司大股东信达投资背景深厚,是率属于财政部的国有独资公司。旗下控股18 家公司,其中11家为房地产开发经营业务,目前均已注入公司。但是由于产权原因,信达投资手中还有价值8.4亿的出租物业未注入信达地产,根据大股东的承诺,后续存在继续注入的预期。
竣工面积大幅增长确保了今明两年业绩 根据公司年初的计划, 2009、2010 年公司的计划开工面积分别为70.4、41.6万平米,竣工面积分别为118、121.2万平米。而08年竣工面积为45万平米, 竣工面积的增长确保了业绩的可实现性。今年四季度年以及明年的可售和可结算资源都将大幅增加,业绩确定性高。
估值偏低,维持“推荐”评级 我们维持09、2010年EPS0.49、0.62 元的盈利预测。目前股价对应的PE分别为21.41倍和16.92倍,公司估值在行业中偏低,而且公司大股东背景深厚,也存在继续资产注入的语气,维持对公司的“推荐”评级。
研究员：陈桂柳，黄凡 所属机构：东莞证券有限责任公司
报告标题：信达地产:2009年3季报点评
今年上半年公司完成了重大资产重组,信达地产11家公司注入。前三季度,公司累计实现营业收入11.2 亿元,归属于母公司所有者的净利润为1.01 亿元。
每股收益0.066元。报告期末,公司预收账款为30.9亿元,去年年末仅为14亿元。
公司前三季度销售情况喜人。公司可售资源非常丰富,加上市场形势较好,前三季度销售情况喜人,上半年共实现房地产销售13.5亿元(其中2季度就销售了10.6亿元),第三季度末,公司预收账款为30.9亿元,比第二季度末又增加了9.3亿元,去年全年公司销售额仅18.7亿元。截止报告期末,公司房地产土地储备(含在建和拟建项目)面积301万平方米,规划建筑面积约500万平方米,共有在建、拟建项目43个,分布在上海、杭州、舟山、宁波、台州、合肥、嘉兴、青岛、乌鲁木齐、成都、长春、海口等十二个城市。
公司09第四季度乃至明年的可售和可结算资源将大幅增加。根据公司年初的计划, 2009、2010 年公司的计划开工面积分别为70.4、41.6万平米,竣工面积分别达118、121.2万平米。同时,公司财务状况相当健康,报告期末的公司资产负债率58.7%,扣除预收账款后的资产负债率仅为32.4%,公司还持有现金13.9亿元,这些都为公司未来项目的拓展提供了有利条件。公司09第四季度乃至明年的可售和可结算资源将大幅增加,业绩确定性大大增强。
投资建议:目前信达地产规模中等,具有很强的国资背景,从09年起,信达地产开发规模快速扩张,业绩将保持稳定增长,我们维持09、10年EPS0.49、0.58元的盈利预测。维持6个月目标价12元和增持-A的投资评级。
研究员：陶学明，李孔逸 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：信达地产：关注大股东资源
中期实现EPS 0.06 元,主要来自股票出售。实现营业收入7.9 亿,净利润0.93 亿元。业绩主要来自宁波韵升、北京银行股票出售及友好集团股票升值,分别收益0.73、0.16 亿元,占净利润68%和15%。经常性净利润较低是由于上半年符合结转条件的项目较少,结算面积仅9.5 万平米。
项目储备达630 万平米,大部分位于江浙、青岛等经济发达区域。其中90%为在建拟建项目储备,达570 万平米,分布于长三角、青岛、海口、长春等地;4%为已竣工未销售的项目;6%为持有型物业及其他。
借壳成本高,显示大股东对于上市公司平台的重视程度。信达地产于08年12 月以6 元/股的价格注入11 家地产公司100%股权。公司为其唯一的地产上市公司平台。目前重组基本完成。
大股东信达投资的大股东中国信达资产管理公司,背景特殊,成立是为了接收建设银行等的3900 亿政策性不良资产。99 年中央为了集中处置国有银行不良资产,由中国信达试点,对口剥离、定向接收建设银行和开发银行的3900 多亿元不良资产。至08 年末,信达实现政策性债权回收现金 690 亿元,还回收债转股资金200 亿元。
中国信达还处置大量商业化收购资产。信达通过竞标对交行、中行、建行、工行等的不良资产包进行了商业化收购,收购债权超过4800 亿元。
在06、07 年资本市场回暖时,信达集中对能源、房地产等热门行业进行大规模处置,两年处置超过2000 亿元,大量项目翻倍回收。至08 年末,信达累计处置商业化收购资产2990 亿,回收现金840 亿元。
据不完全统计,中国信达目前正在处置的房地产开发类的债权、股权资产超过200 亿元。
中性预测下公司RNAV 12.6 元,预计09、10 和11 年EPS 为0.61、0.76和0.95 元,继续给予增持评级。鉴于公司大股东的强悍背景和目前已注入上市公司的规模庞大的房地产储备、并且项目大部分分布于江浙等经济发达区域,开发进度上也具有一定的竞争优势,给予RNAV 行业10%平均溢价,对应10 年18 倍PE,维持公司目标价14 元。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
有问题请联系 chaguwang.us@gmail.com 商务合作广告联系 QQ:767871486 |
||
郑重声明：TopView数据由网友自行上传，仅用于股友学习交流，与本站立场无关！ |
||
Copyright2007-2009 chaguwang.cn 黑ICP备09024121号 |
||
 |
||