爱建股份(600643)_研究报告_财经_新浪网(600643) 研究分析报告|查股网
股票名称：爱建股份(600643)
报告标题：爱建股份:一次性投资收益推动利润增长
本期经营数据:公司报告期内实现营业收入4.89亿元,同比减少4.88%,实现营业利润1.14亿元,同比增长95.91%,归属母公司净利润1.05亿元,同比增长67.63%,基本每股收益0.13元。
信托业务规模持续扩张:公司信托业务经营业绩较大幅度增长,报告期内实现收入6719万元,较2009年增长28.01%。信托业务收入的增长得益于信托业务规模的扩张。公司积极拓宽业务营销渠道,与数家银行、理财机构建立合作关系。在个存续信托计划运行良好的前提下,公司全年又新增集合信托项目7个,募集信托资金近18亿元。此外,稳健开展自营业务,通过发放贷款、新股认购及债券投资,2010年实现收益1365万元。
投资收益增长:报告期内公司实现投资收益1.45亿元,较2009年增长56.43%,主要来自出让子公司爱建房产分公司昊川置业10%股权所得的一次性转让收益。投资收益中对联营和合营企业的投资收益有0.13亿元,同比减少77.48%,主要由于公司参股的爱建证券贡献投资收益大幅减少了74.45%。
增发增强公司盈利能力:公司于2009年8月披露了定向增发预案,拟以12.21元/股的价格向上海国际集团定向增发2.14亿股,购买上海国际集团所持有的上海市上投房地产有限公司100%股权以及上海通达房地产有限公司100%的股权,上海国际集团的房地产业务基本全部注入上市公司,如果定向增发成功,公司将成为上海国际集团地产业务平台,上海国际集团将直接和间接持股公司21.75%的股份成为第一大股东。
公司的主营业务仍然是地产、信托和证券三块,地产主要是爱建房产、上投地产和通达地产,项目分别是静安区泰府名邸等6个项目、曹家渡和青浦项目以及公司原来的顾村和周浦两个保障房项目。目前证监会已经受理增发方案并向公司下发《行政许可项目审查一次反馈意见通知书》,公司正继续积极筹备该项重组的相关工作。
盈利预测与投资评级:不考虑增发,我们预测公司2011年、2012年的每股收益为0.05元和0.08元,对应的以2011年3月29日收盘价计算的动态PE为198倍和108倍,估值偏高,维持公司“中性”的投资评级(表1)。不过公司若完成资产注入后,整体盈利能力将得以提升,爱建股份将成为上海国际集团主要资本运作平台,且上海国际有可能进一步置入优质资产进入公司,因此提请投资者关注由此带来的交易性机会。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：爱建股份:信托收入增长,投资收益下降
2010年1-9月爱建股份实现营业收入3.43亿元,同比下降11.32%;营业利润3359.07万元,同比下降46.73%;归属于母公司净利润约3624.70万元,同比下降34.76%;全面摊薄每股收益0.04元。
信托业务收入增长:公司2010年1-9月信托业务收入为5035.16万元,同比增长16.02%。信托业务规模的扩大是信托业务收入增长的主要原因。公司除信托业务外的主营业务收入为2.92亿元,同比下降24.55,主营毛利率为14.79%,较去年同期提升1.8个百分点。
爱建证券收益下滑致使投资收益下滑:2010年1-9月公司投资收益(投资收益+公允价值变动损益)为5497万元,同比下降30.38%,其中对联营企业和合营企业的投资收益为1225.89万元,同比下降77.18%,这主要是由于公司参股的爱建证券贡献投资收益大幅。总投资收益下降幅度较小主要缘于公司转让了子公司的股权获得了2457.76万元的一次性收益,如果扣除该部分收益,公司前三季度的利润下滑幅度将更大。前三季度股市成交同比下滑,以及证券行业经纪业务佣金率由于竞争激烈下降明显,都对爱建证券的业绩影响较大。
增发增强公司盈利能力:公司于2009年8月12日披露了定向增发方案,拟以12.21元/股的价格向上海国际集团定向增发约2.14亿股,购买上海国际集团所持有的上海市上投房地产有限公司100%的股权以及上海通达房地产有限公司100%的股权,上海国际集团的地产业务将基本全部进入上市公司,而爱建股份由此将成为上海国际集团的地产业务平台。这一步完成后,上海国际集团直接和间接持股21.75%,成为第一大股东。定向增发完成后,公司主营业务仍然是地产、信托和证券三块。地产方面,主要是上投地产、通达地产和爱建地产三个平台。上投地产主要有静安区泰府名邸等6个项目,总建筑面积约为102万平米,权益建筑面积为77万平米。通达地产主要有位于曹家渡和青浦的两个项目,权益建筑面积为30万平米。爱建地产主要从事经济适用房的建设,目前有上海顾村和周浦两个项目。
在资产认购方案获得中国证监会批准后,再向上海国际集团非公开发行股票募集7亿元资金,用于对公司100%持有的爱建信托增资。这将有助于爱建信托从根本上摆脱目前的困境,为爱建信托获得新生奠定关键一步。目前证监会已受理了该项增发方案的申请,正在审批进行中。
盈利预测及评级:不考虑增发,我们预测公司2010-2012年归属母公司净利润分别为5063万元、3445万元和4833万元,相应EPS分别为0.06元、0.04元和0.06元,按10月29日收盘价9.86元计算,动态PE分别为162倍、238倍和169倍,公司估值偏高,暂维持公司“中性“评级。不过资产注入完成后,公司整体盈利状况将出现一定改观。
如果此次资产注入顺利完成,爱建股份将成为上海国际的主要资本运作平台,同时上海国际的持股比例较低,存在将其持有的优质资产置入的空间,因此提请投资者关注可能由此带来的交易性机会。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：爱建股份:投资收益下降,信托业务收入增长
2010 年1-6 月爱建股份实现营业收入2.17 亿元,同比下降14.69%;营业利润3192.91 万元,同比下降30.36%;归属于母公司净利润约3343.71 万元,同比下降15.47%;全面摊薄每股收益0.04 元。
信托业务收入增长:公司2010 年1-6 月信托业务收入为3263.10 万元,同比增长23.18%。1-6 月子公司爱建信托共发行了4 个信托计划,现存续信托计划共8 个,较年初时增长一倍,信托业务规模的扩大使得信托业务收入增长。
爱建证券收益下滑致使投资收益下滑:2010 年1-6 月公司投资收益(投资收益+公允价值变动损益)为4469 万元,同比下降30.30%,其中对联营企业和合营企业的投资收益为439.26 万元,同比下降89.89%,这主要是由于公司参股的爱建证券贡献投资收益大幅。总投资收益下降幅度较小主要缘于公司转让了子公司的股权获得了2457.76 万元的一次性收益,如果扣除该部分收益,公司上半年的利润下滑幅度将更大。上半年A 股表现不佳,同时证券行业经纪业务佣金率由于竞争激烈下降明显,都对爱建证券的业绩影响较大。
增发增强公司盈利能力:公司于2009 年8 月12 日披露了定向增发方案,拟以12.21 元/股的价格向上海国际集团定向增发约2.14 亿股,购买上海国际集团所持有的上海市上投房地产有限公司100%的股权以及上海通达房地产有限公司100%的股权,上海国际集团的地产业务将基本全部进入上市公司,而爱建股份由此将成为上海国际集团的地产业务平台。这一步完成后,上海国际集团直接和间接持股21.75%,成为第一大股东。定向增发完成后,公司主营业务仍然是地产、信托和证券三块。地产方面,主要是上投地产、通达地产和爱建地产三个平台。上投地产主要有静安区泰府名邸等6 个项目,总建筑面积约为102 万平米,权益建筑面积为77万平米。通达地产主要有位于曹家渡和青浦的两个项目,权益建筑面积为30 万平米。爱建地产主要从事经济适用房的建设,目前有上海顾村和周浦两个项目。
在资产认购方案获得中国证监会批准后,再向上海国际集团非公开发行股票募集7 亿元资金,用于对公司100%持有的爱建信托增资。这将有助于爱建信托从根本上摆脱目前的困境,为爱建信托获得新生奠定关键一步。目前证监会已受理了该项增发方案的申请,正在审批进行中。
地产业务收入大幅下降,贸易业务景气回升:根据公司拟定的《爱建房地产板块资产整合和三年发展规划(讨论稿)》,公司于今年上半年出售了上海爱坤置业有限公司、上海爱建顾村置业有限公司、上海爱邦航标置业有限公司等三家地产公司股权,而增发事项尚未完成,从而使得地产项目减少,地产业务收入因此大幅下降,1-6 月,房地产业务收入为2663.93 万元,同比下降78.03%。此外,由于上半年进出口贸易回暖,公司商贸业务收入增长,上半年实现收入1.40 亿元,同比增长210.61%。
盈利预测及评级:不考虑增发,我们预测公司2010-2012 年归属母公司净利润分别为4981万元、2192 万元和3246 万元,相应EPS 分别为0.06 元、0.03 元和0.04 元,按8 月20日收盘价9.24 元计算,动态PE 分别为155 倍、353 倍和238 倍,公司估值偏高,暂维持公司“中性“评级(见表1)。不过资产注入完成后,公司整体盈利状况将出现一定改观。
如果此次资产注入顺利完成,爱建股份将成为上海国际的主要资本运作平台,同时上海国际的持股比例较低,存在将其持有的优质资产置入的空间,因此提请投资者关注可能由此带来的交易性机会。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：爱建股份:信托业务收入大幅下降
2010 年一季度爱建股份实现营业收入1.02 亿元,同比下降9.05%;营业利润1253.33 万元,同比增长60.16%;归属于母公司净利润约886.41 万元,同比增长92.57%;全面摊薄每股收益0.01 元。
投资收益大幅增长是净利润增长的主要原因。2010 年一季度公司投资收益为3952.99 万元,同比增长88.69%。投资收益的增长主要缘于公司转让了子公司的股权所致,如果扣除该部分收益,公司一季度或将出现亏损。另一方面,对联营企业和合营企业的投资收益为282.87 万元,较2009 年同期下降86.46%。这主要由于公司控股20%的爱建证券收益下降,一季度证券行业经纪业务佣金率由于竞争激烈下降明显,因此对于爱建证券的业绩影响较大。
信托业务收入下降较多:公司2010 年一季度营业收入同比下降9.05%,主要由于公司信托业务收入有所下降。一季度公司信托业务收入为330.65 万元,同比下降68.67%。
增发增强公司盈利能力。公司于2009 年8 月12 日披露了定向增发方案,拟以12.21 元/股的价格向上海国际集团定向增发约2.14 亿股,购买上海国际集团所持有的上海市上投房地产有限公司100%的股权以及上海通达房地产有限公司100%的股权,上海国际集团的地产业务将基本全部进入上市公司,而爱建股份由此将成为上海国际集团的地产业务平台。这一步完成后,上海国际集团直接和间接持股21.75%,成为第一大股东。定向增发完成后,公司主营业务仍然是地产、信托和证券三块。地产方面,主要是上投地产、通达地产和爱建地产三个平台。上投地产主要有静安区泰府名邸等6 个项目,总建筑面积约为102 万平米,权益建筑面积为77万平米。通达地产主要有位于曹家渡和青浦的两个项目,权益建筑面积为30 万平米。爱建地产主要从事经济适用房的建设,目前有上海顾村、颛桥和周浦三个项目。
在资产认购方案获得中国证监会批准后,再向上海国际集团非公开发行股票募集7 亿元资金,用于对公司100%持有的爱建信托增资。这将有助于爱建信托从根本上摆脱目前的困境,为爱建信托获得新生奠定关键一步。目前证监会已受理了该项增发方案的申请,正在审批进行中。
盈利预测及评级:不考虑增发,我们预测公司2010-2012 年归属母公司净利润分别为1802万元、609 万元和619 万元,相应EPS 分别为0.02 元、0.01 元和0.01 元,按4 月29 日收盘价9.52 元计算,动态PE 分别为438 倍、1295 和1275 倍,公司估值偏高,暂维持公司“中性“评级(见表1)。不过资产注入完成后,公司整体盈利状况将出现一定改观。
如果此次资产注入顺利完成,上海国际仍存在潜在的后续资产注入预期,因此提请投资者关注由此带来的交易性机会。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：爱建股份:投资收益推动业绩大幅增长
2009 年爱建股份实现营业收入4.53 亿元,同比下降57.60%;营业利润5811.05 万元,同比增长50.96%;归属于母公司净利润约6258.71 万元,同比增长284.90%;全面摊薄每股收益0.08 元。本报告期不分配。
投资收益大幅增长是盈利增长的主要原因。2009 年公司投资收益为10846 万元,同比增长85.95%。其中,对联营企业和合营企业的投资收益为5981 万元,而2008 年则为亏损3414万元。这主要由于公司控股20%的爱建证券受益于资本市场交易活跃,不仅扭亏为盈,而且贡献了4764 万元的投资收益,公司投资的其他公司股权收益也有所增长。爱建证券净资产约为10 亿,拥有15 家营业部,2009 年经纪业务市场份额为0.25%。
信托业务收入增长明显:公司2009 年营业收入同比下降53.89%,主要由于公司资产注入工作尚未完成,而公司进出口业务、房地产业务收入都有所下降。但另一方面,公司信托业务收入同比增加44.56%。2009 年爱建信托共发行集合信托产品5 个,发行规模为7.9 亿元。由于信托行业毛利率较高,一定程度弥补了进出口和房地产业务的下滑。
增发增强公司盈利能力。公司于2009 年8 月12 日披露了定向增发方案,拟以12.21 元/股的价格向上海国际集团定向增发约2.14 亿股,购买上海国际集团所持有的上海市上投房地产有限公司100%的股权以及上海通达房地产有限公司100%的股权,上海国际集团的地产业务将基本全部进入上市公司,而爱建股份由此将成为上海国际集团的地产业务平台。这一步完成后,上海国际集团直接和间接持股21.75%,成为第一大股东。定向增发完成后,公司主营业务仍然是地产、信托和证券三块。地产方面,主要是上投地产、通达地产和爱建地产三个平台。上投地产主要有静安区泰府名邸等6 个项目,总建筑面积约为102 万平米,权益建筑面积为77万平米。通达地产主要有位于曹家渡和青浦的两个项目,权益建筑面积为30 万平米。爱建地产主要从事经济适用房的建设,目前有上海顾村、颛桥和周浦三个项目。
在资产认购方案获得中国证监会批准后,再向上海国际集团非公开发行股票募集7 亿元资金,用于对公司100%持有的爱建信托增资。这将有助于爱建信托从根本上摆脱目前的困境,为爱建信托获得新生奠定关键一步。
上海国际接手爱建股份,政府支持意图明显。爱建股份因其历史上的信托资金黑洞导致经营陷入困顿,虽多次寻求重组机会,但均以失败告终。凭借这次上海国资整合和金融中心建设的机会,上海国际接手爱建股份,其中上海市政府对爱建股份的政策支持意图非常明显。这是政府希望借爱建股份的平台来整合上海国际旗下庞大的资产。爱建股份有望成为上海国际旗下地产、信托和证券资产的资本运作载体,长期具有巨大的想象空间。
盈利预测及评级:我们预测公司2010-2011 年归属母公司净利润分别为8065 万元和2.02亿元,相应EPS 分别为0.10 元和0.25 元,按2 月26 日收盘价11.10 元计算,动态PE 分别为110 倍和44 倍,公司估值偏高,首次给予公司“中性“评级(见表1)。不过资产注入完成后,公司整体盈利状况将出现一定改观。如果此次资产注入顺利完成,上海国际仍存在潜在的后续资产注入预期,因此提请投资者关注由此带来的交易性机会。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：爱建股份:等待地产资产注入,期待金融资产整合
2009 年前三季度,爱建股份实现营业收入3.86 亿元,同比下降20.86%;营业利润6306 万元,同比增长133.89%;归属于母公司净利润约5556 万元,同比增长65.97%;全面摊薄每股收益0.07 元。
公司基本面概述:公司于2009 年8 月12 日披露了定向增发方案,拟以12.21 元/股的价格向上海国际集团定向增发约2.14 亿股,购买上海国际集团所持有的上海市上投房地产有限公司100%的股权以及上海通达房地产有限公司100%的股权,上海国际集团的地产业务将基本全部进入上市公司,而爱建股份由此将成为上海国际集团的地产业务平台。这一步完成后,上海国际集团直接和间接持股21.75%,成为第一大股东。定向增发完成后,公司主营业务仍然是地产、信托和证券三块。地产方面,主要是上投地产、通达地产和爱建地产三个平台。上投地产主要有静安区泰府名邸等6 个项目,总建筑面积约为102 万平米,权益建筑面积为77 万平米。
通达地产主要有位于曹家渡和青浦的两个项目,权益建筑面积为30 万平米。爱建地产主要从事经济适用房的建设,目前有上海顾村、颛桥和周浦三个项目。
在资产认购方案获得中国证监会批准后,再向上海国际集团非公开发行股票募集7 亿元资金,用于对公司100%持有的爱建信托增资。这将有助于爱建信托从根本上摆脱目前的困境,为爱建信托获得新生奠定关键一步。
证券业务是公司持有20%股权的爱建证券,该公司净资产约为10 亿,拥有15 家营业部,经纪业务市场份额为0.21%。
公司三季报分析:公司前三季度净利润同比增长65.97%,主要由于信托业务收入的大幅增长以及投资收益的增加。公司前三季度投资收益(投资收益+公允价值变动损益)为7895万元,同比增长80.70%。主要由于爱建股份受益于资本市场交易活跃,贡献投资收益大幅增加,以及公司投资的金融股权收益增长。公司前三季度营业收入同比下降20.86%,主要由于公司资产注入工作尚未完成,而前三季度公司进出口业务、房地产业务收入都有所下降。而另一方面,公司信托业务收入同比增加43.14%,由于信托行业毛利率较高,一定程度弥补了进出口和房地产业务的下滑。
上海国际接手爱建股份,政府支持意图明显。爱建股份因其历史上的信托资金黑洞导致经营陷入困顿,虽多次寻求重组机会,但均以失败告终。凭借这次上海国资整合和金融中心建设的机会,上海国际接手爱建股份,其中上海市政府对爱建股份的政策支持意图非常明显。这是政府希望借爱建股份的平台来整合上海国际旗下庞大的资产。爱建股份有望成为上海国际旗下地产、信托和证券资产的资本运作载体,长期具有巨大的想象空间。
风险提示:按照2009 年EPS0.12 元计算,公司动态市盈率已达93 倍,估值明显偏高。
虽然资产注入后,公司整体盈利状况将出现明显改观,但金融资产的注入或整合尚未有明确时间表,此外本次交易尚需取得上海市金融办、上海市国资委批准、本公司股东大会审议通过,并需经中国证监会核准,提请投资者注意投资风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：爱建股份：重组修成正果，金融资产整合预期渐明
年内业绩保持盈利应没有悬念。从房地产业务来看,爱建股份目前主要从事经济适用房的开发建设,上海顾村、颛桥等项目已经收尾,另外公司取得了周浦项目住宅部分的开发权。1 季度末顾村项目预收房款增加,使得公司的预收款项余额为5376 万元,较2008 年末增加98.1%。从信托业务看,公司今年推出了滨海皇家金煦大酒店集合资金信托计划,成立规模2 亿元,达到预计目标,此外,公司还推出伯明翰风情商住小区项目集合资金信托计划,计划规模上限1.5 亿元;就爱建证券而言,上半年公司完成困扰已久的股东资格问题,陆家嘴接手经怡发展以及汇银投资股权,成为持股比例51%的控股股东,而今年以来交易额与市场指数的大幅提升也将推动公司业绩扭亏为盈,并实现大幅增长。此外,公司还持有申银万国、上国投、天安保险、上海银行等众多金融企业的法人股,这部分股权的快速增值也将为公司储备一定的利润来源。
未来业绩不确定性较大。这主要取决于注入的房地产业务的盈利能力以及增资后爱建信托盈利水平和资产质量的根本性改观。首先,资产夯实,在重组完成后,公司的净资产将由11 亿元提升到44 亿元,对应每股净资产由1.30元提升到4 元。其次,业绩提升,按照公司的预期,2009 年-2010 年,重组注入的资产和现金将增厚公司EPS 0.25元和0.16 元,这也意味着公司的盈利能力将得到较大幅度的提升,但正如我们前面所述,这一预期的兑现,还存在较大程度的不确定性。这里,我们也需要等到正式的方案出台后再做进一步的详细测算。
在此之前,我们仍暂时维持对公司的中性评级,暂不给予目标价。
研究员：梁静，董乐 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：爱建股份：上海国际，千呼万唤始出来
本次上海国际集团参与爱建重组分两步:一是以上投和通达房产的100%股权12.21元向上海国际定向增发,增发股本待评估价值通过后确定;二是以10.99元向上海国际定向增发6369万股,融资7亿元用于对爱建信托增资。上海国际将成为第一大股东,国有化对于上市公司及下属的证券、信托而言,都意味着风险溢价的降低,但投资者还是应该关注增资后爱建和上海国际金融资产的整合上。 上海国际将成为公司第一大股东:尽管上投地产和通达地产的估值未定,但两家地产公司09年合并口径1.71亿元净利润(上半年完成1.19亿元、下半年预计0.52亿元)将为上市公司贡献稳定利润。如按照购买资产预案中的预估值26亿元(15X09PE)计算,增发完成后上海国际持股比例为25.31%(持股量2.78亿股)、如加上上海国际信托持有的股份,比例将进一步提升。 金融业务具备较大想象空间:(1)公司持有爱建信托100%股权,爱建信托自2007年底开始恢复开展业务以来,已经成功开拓了一系列证券和贷款类信托产品,未来上海国际信托与爱建信托在业务层面上的正向协同可能是一大看点;(2)持有爱建证券20.23%股权。今年以来,爱建证券经纪业务市场份额稳定在0.23%左右,业绩恢复弹性较大。前期陆家嘴金融发展有限公司已经通过收购股权成为爱建证券第一大股东(51.14%),后期爱建证券存在增资扩股的需求,作为浦东金融国资的潜在整合平台上的证券业务棋子,爱建证券面临较好机遇;(3)上海国际集团旗下拥有丰富的金融和实业类资产,这为爱建未来的发展带来一定想象空间。
研究员：孙健 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：爱建股份：上海国际接手爱建股份 政府支持意图明显
上海国际接手爱建股份,政府支持意图明显,给予增持评级。
爱建股份因其历史上的信托资金黑洞导致经营陷入困顿,虽多次寻求重组机会,但均以失败告终。凭借这次上海国资整合和金融中心建设的机会,上海国际接手爱建股份,其中上海市政府对爱建股份的政策支持意图非常明显。这是政府希望借爱建股份的平台来整合上海国际旗下庞大的资产。爱建股份有望成为上海国际旗下地产、信托和证券资产的资本运作载体,长期具有巨大的想象空间,给予增持的评级。
以地产资产和现金认购爱建股份定向增发股份,达到控股地位。
爱建股份将向上海国际定向增发约2.78 亿股,增发完成后上海国际将持有爱建股份25%的股份,成为第一大股东。首先,上海国际将以上投房产和通达房产100%的股权认购约2.14 亿股,价格为12.21 元,两个房产公司的评估价值分别为13.36 和12.75 亿元。其次,上海国际以7 亿元现金认购6400 万股,价格为10.99元。募集所得7 亿元现金将全部用于向爱建信托增资,以提高其业务范围和盈利能力。
定向增发完成后,地产、信托和证券将成为公司的主营业务。
定向增发完成后,公司主营业务仍然是地产、信托和证券三块。
地产方面,主要是上投地产、通达地产和爱建地产三个平台。上投地产主要有静安区泰府名邸等6 个项目,总建筑面积约为102 万平米,权益建筑面积为77 万平米。通达地产主要有位于曹家渡和青浦的两个项目,权益建筑面积为30 万平米。爱建地产主要从事经济适用房的建设,目前有上海顾村、颛桥和周浦三个项目。
信托业务是公司 100%持有的爱建信托。完成增发注资后该公司自有资产规模可达10.3 亿元,信托资产规模约为160 亿。根据公司预测,爱建信托固有业务可供献收入6700 万,信托业务贡献收入1.26 亿。税后利润约为1 亿。
证券业务是公司持有 20%股权的爱建证券,该公司净资产约为10 亿,拥有15 家营业部,经纪业务市场份额为0.21%,排名第82 位。公司07、08 年净利润分别为3.28 和-1.78 亿元,预计公司09 年可取得净利3.25亿,为爱建股份贡献利润0.65 亿。
短期盈利仍需要观察。
重组完成后一两年的盈利仍然需要进一步观察,可能并不会显著的改善。据公司的预测,上投地产和通达地产09 年利润分别为1.92 和-0.34 亿元,10 年分别为0.97 和-0.17 亿元。而爱建信托的盈利则大约为1 个亿,爱建证券或许能在09 年贡献较多利润,但这些主要资产的利润加在一起,09、10 年大约为3.23 和2.55 亿,按增发后股本摊薄后EPS 分别为0.29 和0.23 元。这显然难以支撑目前的股价。该方案略低于市场的预期。
长期看上海国际对旗下信托和证券资产的整合。
我们认为该公司长期的想象空间在于上海国际集团旗下的上国投和上海证券资产的整合。在增发预案中,公司也提到,上海国际集团会在3 年内对旗下信托和证券资产进行整合,以解决同业竞争的问题。我们认为上国投和上海证券是比目前注入的地产业务更为优质的资产,如果能够注入爱建股份,那么对公司的盈利能力将有直接的提升。因此我们给予公司增持的投资评级。
研究员：肖超虎 所属机构：光大证券股份有限公司
报告标题：爱建股份：定向增发拉开重组帷幕，未来表现取决于重组方案是否超预期
定向增发拉开重组帷幕：爱建股份拟向首钢控股（香港）及其指定关联方以8.33元每股定向增发1.2亿股，融资10亿元全部用于对爱建信托增资。我们判断本次定向增发只是未来一系列重组动作的第一步。短期而言，增发将为爱建股份注入流动性、解决其发展面临的一系列资金瓶颈，此外首钢控股的介入也使公司股东背景进一步优化；对于爱建信托，10亿元增资将有效拓展公司业务范围、提高抗风险能力并扭转人才持续流失的现象； 爱建信托于去年年底成功恢复集合信托业务的开拓，公司已发行爱新一号产品，但面临今年证券类信托业务的大幅萎缩，公司需及时调整产品结构，将注意力重点转移到固定收益类产品上。我们判断2008年爱建信托净利润1200-1500万元，同比大幅下降（去年同期国泰基金转让收益贡献较大）； 我们判断房地产业务2008年贡献净利润5000万元左右，今年房地产业务结算量将有大幅增长，不过由于项目属于政府配套因此利润贡献相对偏低。爱建证券市场占有率基本保持稳定，我们判断上半年微利，随着自营风险的释放，公司下半年有望实现5000-6000万元的盈利。此外，公司积极处置非主业资产，上半年出让爱建德固赛股权，我们估算全年股权出让投资收益3000万元左右。
预期爱建股份2008年净利润约为1.47亿元，折合EPS 0.18元，目前股价对应动态PE 59X，已经在一定程度上包含了对未来重组的预期。鉴于公司定向增发方案尚需履行相关程序，重组事项尚面临较多的不确定性，我们暂时仍维持之前的中性评级，并将继续关注相关事态的发展。
研究员：孙健,励雅敏 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：S爱建(600643)：组预期即将明朗
爱建证券引入了汇银投资、成功进行重组、摘掉了风险类券商的帽子，不仅如此，在牛市的助推下，爱建证券经营业绩迅速好转，上半年盈利2.63 亿元、全年可望盈利4 亿元，成为公司的主要利润来源之一；而爱建信托在得到公司的注资之后，净资产已超过3 亿元，满足了监管的最低要求，目前，爱建信托已经开始重新开展业务。
公司尽管最困难的时候已经过去，但主营业务的经营状况并没有根本性好转。虽然主要业务资格保牌已经无忧，但支撑公司业务运作的现金流仍然十分缺乏、证券和信托业务的竞争力仍然较弱。公司2007 年前3 季度取得净利润3.33 亿元，同比增长283%；但业绩好转主要依赖于出售流通法人股、持有的爱建证券和爱建进出口公司业绩好转所带来的投资收益。我们认为，依托于爱建证券和法人股出售，公司在2008 年仍可能保持业绩的稳定性。
按照我们的相关分析，明年证券行业总体将保持20%-30%的增长，爱建证券将继续分享行业增长；而在法人股投资方面，公司仍持有部分浦发银行、申能股份的股权，浮盈达3 亿元左右，此外，公司还持有金港信托、上国投、国泰基金、申银万国和天安保险等众多金融企业的法人股，这部分股权的快速增值也将为公司储备一定的利润来源。从主营业务来看，考虑到重组的不确定性，我们判断信托和房地产要等到09 年以后才能真正贡献业绩。
公司全面重组的蓝图已经绘就，但重组进程仍有较大的不确定性。如前所述，公司未来的发展以及主营业务竞争力的提升将主要取决于公司的重组力度。因此，相比于股改，我们更关注重组给公司带来的影响。从调研的情况来看，公司重组的思路已然清晰，即尽快通过重组做大做强金融和地产主业。就重组方案来看，公司可能视情况采取全面重组或分步重组的方式，其中爱建信托将是重组的重心。对于爱建信托的重组，公司将在坚持（1）不放弃对爱建信托的控股权、（2）重组和化解风险同步进行的两大原则下，通过股权转让或增资控股的方式完成；爱建房产则遵循公司化、引入战略投资者和项目开发并行的策略；爱建证券和实业也将在条件成熟的情况下进行重组。从重组进度来看，公司目前已开始与多家有实力的战略投资者进行接触，2008 年上半年重组预期将可明朗。
基于重组预期的不确定性，我们继续维持对公司的中性评级。
研究员：梁静 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：S爱建（600643）：艰难的时候已经过去，关注股改后的积极变化
公司提高股改对价水平，新股改方案为流通股东每10 股获得资本公积转增5股，折合在股本不变情况下每10 股获赠0.95 股。同时公司承诺在2008 年内进行重大资产重组。
经历了风险事件处置、证券及信托公司重组以及股权分置改革后，公司发展历史上最艰难的时期已经过去。2007 年依靠投资收益和出售法人股支撑公司业绩高速增长，尽管驱动业绩增长的核心因素并非主业，但毕竟为公司的重组争取了宝贵时间。
考虑到解禁法人股的出售、爱建信托业务的重新拓展、爱建证券的规模做大等因素，我们对于2008 年业绩仍相对乐观。我们认为决定公司长远发展的仍然是重组的进度。目前证券和信托牌照总体上仍属于稀缺资源，而大股东在本次股改中表现出来的积极态度，也让我们对未来重组持相对乐观的态度。
目前公司仍处于股改进程中，尚存在一定的不确定性，我们短期内仍维持中性评级，但建议投资者密切关注公司重组的积极进展。
维持中性评级由于公司尚处于股改进程中，未来还将面临一定的不确定性，因此短期内仍维持对公司的中性评级。不过，我们建议投资者积极关注公司重组的进展以及基本面上的积极变化。
研究员：孙健，励雅敏 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：S 爱建(600643)：投资收益推动业绩增长
前3 季度公司实现净利润3.33 亿元，同比增长283%；但业绩好转主要依赖于出售流通法人股、持有的爱建证券和爱建进出口公司业绩好转所带来的投资收益。
主营业务前3 季度实现营业收入4.53 亿元，同比减少23.7%，毛利率由14.7%降低到12.5%。房地产业务的下滑应是主营下降的主要因素，07 年中期实现的房地产收入0.68 亿元，同比下降73.2%，房地产分公司出现了亏损。
但颛桥和顾村二期项目中期已经进入水电配套工程施工阶段、并将可能在下半年竣工结算，这将在一定程度上扭转房地产业务大幅下滑的局面。
投资收益仍将支撑公司业绩增长。前3 季度公司实现投资收益4.23 亿元，同比增长522%，对营业利润的贡献超过100%。其中，出售所持有的浦发银行、申能股份等获得收益2.77 亿元。此外，公司控股的爱建证券上半年已取得净利润2.63 亿元、公司按照权益法核算收益0.53 亿元，我们估算前3 季度公司由此获得的投资收益在0.8亿元左右。我们认为，这两块仍将是公司收益的主要支撑，目前，公司仍持有部分浦发、申能的股权，浮盈可达2.45 亿元；同时，得益于证券市场的快速发展，爱建证券的业绩也将保持稳中有升的态势。另外，公司还持有金港信托、上国投、国泰基金、申银万国和天安保险等众多金融企业的法人股，这部分股权的快速增值也将为公司储备一定的利润来源。
在7 月份，公司重组未获批准之后，名力集团已经退出了对公司的重组、公司的股改也暂时受挫。全年来看，尽管公司仍可通过出售流通法人股和爱建证券推动业绩增长，全年业绩可达到4 亿元左右，但公司经营状况的根本性改善、以及未来的长远发展将最终取决于股改和重组的进度、将具有较大的不确定性，因此，继续维持“中性”的投资评级。
研究员：梁静 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：S爱建(600643)动态点评
S 爱建发布公告称公司大股东向名力集团转让5800 万股未获得批准,公司股改和重组进程搁浅,同时代表查氏家族和名力集团的原公司董事长查懋声和公司总经理毛裕民辞职申请已被批准。
名力可能退出爱建股份和爱建信托的重组,爱建证券的17.9 亿债务负担并未彻底解决,公司07 年收益主要来自于不可持续的小非股权出售带来的投资收益和房地产项目结算,公司综合竞争力并未有限提高。
股改和爱建信托、爱建证券的重组计划能否顺利实施依旧是公司未来发展的关键,但是重组前景并不乐观。
公司目前PB 估值依旧严重偏高,维持公司中性评级。
研究员：唐亚韫 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：S爱建(600643)：中期业绩预增公告短评
公司中期业绩大幅增长的原因在于投资收益增加。根据2006年报，公司持有的锦江投资、天地源、中华企业、浦发银行等小非市价均比投资成本有较大的增值。1月份以来，随着市场行情好转，公司不断出售已获流通权的法人股，现金收入与股票历史成本的差额达到23461万元。按照可供出售金融资产核算方法，一旦解禁股权由“长期股权投资”转入“可供出售金融资产”科目，相关资产即以市场价格计量，而出售时计入投资收益的科目是出售价格与初始计量价格的差额。我们预期小非出售对上半年贡献投资收益1.2-1.5亿元左右。考虑到公司上半年主营业务尚无明显进展，利润贡献主要依靠非经常项目，我们对盈利预测进行了适当调整，将2007年投资收益上调到3.2亿元（我们未考虑下半年公司通过出售小非带来的收益），对应2007年EPS 0.49元。
研究员：孙健，励雅敏 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：S爱建(600643)：非经常性损益确保全年扭亏
资产转让使第3季度业绩大幅增长。公司在本季度转让了“祥大房产项目”实现转让收益3810万元，而去年同期大幅计提了信托公司的减值准备，使得净利润同比大幅扭亏。
扭亏大局已定，全年业绩仍有赖于非经常性损益。1-9月份实现净利润9552万元，但其中资产处置、处置信托公司预计负债转回和房产项目转让获益1.29亿元，是净利润的135.1%。公司目前仍处于转轨时期，工作重心仍是重组、清理整顿和解决遗留问题，因而，非经常性损益仍将支撑今年业绩的主要因素。随着清欠和追诉力度加大，去年计提的减值仍有大量冲回的可能。
金融业务以爱建证券保牌重组为重心。由于证监会已暂停审批合资券商，重组以本地企业债转股为主；公司已对该项投资全额计提减值准备，重组不会对公司的业绩造成大的负面影响。
毛利率环比略有回升，但远低于去年同期。第3季度毛利率为11.3%，比第2季度的10.4%略高，但远远低于1季度17.5%和2005年18.6%的毛利率。主营的商业和房地产毛利率业均出现下滑，尤其是房地产毛利下降10.7个百分点。这主要是因为前期毛利较高的田林、金桥项目结束，而新的项目多为市政配套，导致毛利率较低。
资产处置导致资产负债规模变化较大。3季度末总资产比年初减少30.7%，主要是由于祥大房产项目转让。另外，公司投资的信托产品转为长期债权投资也使流动资产大幅减少，流动比率进一步降低到0.88，流动性仍然不足。
维持中性评级。
研究员：梁静 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：爱建股份：爱建信托重组方案已明确
修改后的《爱建重组框架协议》的最大变化在于，名力集团谋求爱建信托控股权的企图受阻，表现在名力集团及其关联方的出资额由3亿元减少到1.33亿元，在重组后的爱建信托中，名力及其关联方仅获得24.99%的股权，低于此前公告的46.6%，且在董事会中的表决权也大为降低。我们认为，名力集团持股比例大大低于预期的主要原因在于受到金融业对外开放的政策限制。从爱建的案例来看，银监会对外资参股信托公司的持股比例限制应等同于商业银行，即单一外资持股不超过20%，所有外资持股不超过25%。我们判断，名力集团将会随着金融业政策的放开，逐步增持其在爱建信托的股权；爱建股份向新信托股份公司出资额为2.028亿元，即2006年5月24日爱建信托经审计后的净资产，这一净资产数额比2005年3季度爱建信托净资产增长103.3%。按照公告披露的信息，净资产增长主要来源于今年以来净利润的大幅度增长，今年1月-5月24日，爱建信托的净利润为8552.5万元，净资产收益率达到76%。由于公告未披露爱建信托的详细经营情况，我们无法得知其业绩取得爆发性增长的主要原因、进而也无法对于净资产的质量做出进一步的判断。
在重组框架协议修订之后，爱建信托的重组改制应该没有障碍，但这也只是整个爱建股份重组的第一步。在爱建信托的重组完成之后，爱建股份和爱建证券的重组也必须尽快完成。
修订后的框架协议并没有对爱建证券的重组做出明确安排，且将原方案中“名力将引进国际知名战略投资者参与爱建证券重组”的必要条件放松为“各方采取积极措施引进国际知名的战略投资者”，这也说明爱建证券的重组还存在较大的不确定性。
研究员：梁静 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
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