浦东金桥(600639)_研究报告_财经_新浪网(600639) 研究分析报告|查股网
股票名称：浦东金桥(600639)
报告标题：浦东金桥:租赁业务稳健增长,开发业务锁定良好
2011年1季度,浦东金桥实现营业收入5.19亿元,同比增长161.6%,归属于股东的净利润1.5亿元,同比增长88.7%,合每股收益0.16元。公司的租赁业务发展良好,可租面积稳步增长,开发业务锁定性强,近年度业绩增长富有保障,NAV估值优势突出,重申买入评级。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：浦东金桥:房产租售业务情况良好,中期净利润预增
本期经营数据:公司2011年一季度实现营业收入5.19亿元,较2010年同期增长161.63%,实现营业利润2.08亿元,同比增长122.55%,实现归属母公司净利润1.51亿元,同比增长88.65%,实现基本每股收益0.16元。
公司基本面概述:公司是上海四大园区开发企业之一,是上海金桥出口加工区开发和建设的主要承担者,主要从事经济技术开发区的工业地产和园区开发,包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设,并提供后续出租、出售、管理和增值服务。大股东为上海金桥(集团)有限公司,实际控制人为上海市国资委和上海浦东新区国资委。
房产租售业务情况良好,中期净利润预增:报告期内公司控股子公司上海金桥房产公司开发建设的碧云新天地三期完成预售款的结转,使公司的营业收入、营业利润和归属母公司净利润相应实现同比大幅增长。房地产租赁方面,公司报告期末应收账款为0.20亿元,较2010年底增加35.78%,主要是公司本期新增土地租赁(合同约定年中付款)及厂房租赁的应收租金。公司的出租类房产主要有北区厂房、南区关外厂房、研发楼、住宅、办公楼等,出租率均达到90%以上,公司的房产租赁业务每年为公司贡献稳定的租金收入。鉴于碧云新天地三期项目部分商品房预售款结转营业收入使公司净利润同比大幅提升,公司预计2010年中期净利润将达到2.72亿元以上,较2010年中期增长超过50%。
出售和出租类地产项目储备丰富:公司的出售和出租类地产项目储备丰富,继碧云新天地三期收入陆续结转,公司可贡献收益的项目陆续进入预售期和结转期,租金收入也将稳中有升。出售类房地产方面,目前在建的主要有S1地块的碧云国际社区公寓项目、S2地块的碧云国际社区人才公寓一期和人才公寓二期项目、S3地块的碧云国际社区别墅、金桥高层区项目以及临港新城项目等,预计这些项目从2011年下半年开始逐渐为公司贡献业绩;房产租赁方面,在建租赁项目主要有G3地块研发办公楼、28号地块研发办公楼、17号地块B1项目,保证了公司的租赁业务2011年和2012年在保持业绩稳定的基础上还会有一定幅度的提升。
盈利预测和投资评级:我们预测公司2011年、2012年的EPS分别为0.78元和0.88元,对应的PE分别为14倍和12倍,维持公司“中性”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：浦东金桥:结算收入增加,费用控制良好
2011年一季度业绩每股0.16元:浦东金桥今天公布了2011年一季报,结算收入5.19亿元,同比增长162%;实现净利润1.51亿元,同比增长89%,合每股0.16元。
正面:
结算收入大幅增长:期内结算收入5.19亿元,同比增长162%,主要源于碧云新天地三期项目在本期结算。
三项费用率控制良好:三项费用率下降6.8个百分点至6.9%,其中销售、管理费用与去年同期基本持平,财务费用由于银行借款额增加以及银行借款利率的上升增加779万。
负面:
净利润率有所下降:期内净利润率下降11.3个百分点至29.2%,主要由于去年同期出售海通证券股票确认投资收益1689万元,而本期无此项收益。
在手现金较少,预计未来将持续杠杆化:期末账面现金仅3.2亿元,下滑8.5%。公司计划2011年现金流出(不含还贷)20.13亿元,其中经营性支出14.7亿元,投资性现金支出0.98亿元。公司在手现金较少,而2011年将是临港项目主力建设期,仅靠每年8个亿左右的租金收入将难以支撑公司快速周转,预期公司未来将进一步提升杠杆率水平。
发展趋势:2011年,随着高利润率的碧云新天地三期项目剩余部分结算,我们预期公司毛利率将维持高位,且业绩将依然维持小幅增长。而往前看,公司未来重心在于临港新城开发,2010年已经支付WNW-C5-04地块购置款13亿元,其临港新城中心区一期预计将于2011年8月开工,2013年竣工,将成为公司中长期利润的主要贡献源。
估值与建议:公司经营情况符合我们预期,我们维持2011/2012年盈利预测每股0.65元和每股0.57元不变。公司股价对应2011/2012年市盈率分别为15.3、17.4倍,对2011年净资产值有33%的折让,估值具有较强的吸引力。我们看好公司作为A股商业地产标的之一,将在中长期受益商业租金稳步上扬,因此维持A股“推荐”和B股“推荐”投资评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：浦东金桥:内生性增长步伐稳健
2010年,浦东金桥实现营业收入14.8亿元,同比增长76.7%,营业利润6.7亿元,同比增长34.8%,归属于股东的净利润5.3亿元,同比增长47.1%。公司租售业务表现稳健,更多着重于内生性增长。2011年,我们继续看好公司在住宅调整市中的相对表现,重申买入评级,但下调A股目标价至11.91元。
支撑评级的要点
2010年碧云新天地三期为公司贡献了6.6亿元结算收入,使物业销售占总收入的比重大幅提升至44%。公司2011年结算收入预计将提升至10.4亿元。
2010年公司销售毛利率上升1.45个百分点至63.74%,净利率下降7.19个百分点至35.70%。三大费率均出现不同幅度下降。
公司2010年期末账面现金为3.49亿元,现金流较充裕,公司期末的净负债率和资产负债率分别为36.8%和51.8%,处于行业内较好水平。
评级面临的主要风险
房地产市场受调控影响超预期。
盈利预测和估值
预计公司2010-13年间营业收入和净利润的复合增长率分别达29.1%和37.0%。
按2011年NAV平价,我们将A股目标价由14.25元下调至11.91元,相当于17.7和11.9倍的2011年和2012年市盈率;将B股目标价由1.226美元下调至1.025美元。维持买入评级。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：浦东金桥年报点评:租赁收入稳步增长,期间费用率大幅下滑
投资要点:
2010年净利润同比增长47.1%。浦东金桥公布2010年度业绩,公司实现主营业务收入14.83亿元,同比上升76.66%;实现净利润5.3亿元,同比增长47.1%,每股收益0.57元,超市场预期。
期间费用率大幅下滑助推业绩超市场预期。公司业绩在10年取得大幅增长的主要原因除碧云新天地项目进入结算外,期间费用率的大幅下滑也是另一重大原因。10年公司管理费用率及财务费用率均出现大幅下降,分别从09年的8.01%、9.83%下降至4.38%、5.28%,与同行业A股上市公司相比,未来仍有改善的空间。
租金收入逐步增长贡献稳定现金流。公司物业租赁业务经过多年经营,目前已经具有较大规模,在一线城市中的物业面积及在建拟建物业面积均位列A股上市公司前列。租赁业务每年为公司贡献稳定现金流,有助于公司平滑政府宏观调控带来的资金影响。公司厂房、研发楼等出租率保持在90%以上,计划11年租金收入8.3亿元,同比10年7.84亿元稳步增加。
碧云新天地三期仍能贡献较大业绩。碧云新天地三期项目10年部分交房,结算房地产销售收入6.6亿元,为公司10年业绩作出重大贡献。公司预收账款余额9.9亿元,大部分为碧云新天地三期项目未结算部分,该项目结算毛利率较高,剩余面积预计大部分将在11年结算,将大幅增厚2011年业绩。
可供出售金融资产带来巨额投资收益。公司在2010年出售了持有的海通证券股权,为公司贡献业绩0.77亿元。公司期末仍持有交通银行、国泰君安、东方证券等金融股权,既能为公司带来可观的投资收益,也能作为公司资金链的调节池。此外,国泰君安、东方证券都在积极筹划上市,未来或能带来意外的收获。
临港新城项目将成为未来又一利润增长点。公司年报披露,临港项目已取得《房地产权证》和《建设用地规划许可证》,预计将在11年开工建设。临港新城项目将成为公司继碧云新天地后重要的房地产开发项目,是公司未来又一利润增长点。
盈利预测与投资建议。不考虑公司投资收益对净利润的贡献,我们预计公司11-13年每股收益为0.57、0.65、0.84元。金桥出口加工区在10年取得突破性发展,随着公司在建拟建项目在未来3年内陆续交付使用,以及临港项目进入结算,公司出租业务贡献稳定业绩,房地产开发销售带来业绩弹性,公司将长期受益于租金上涨,我们给予公司“增持”评级。
风险:公司期末货币资金余额仅3.5亿元,与公司现有在建规模难匹配,如果增加负债,未来财务费用增加压力较大。
研究员：邓咸锋 所属机构：东吴证券股份有限公司
报告标题：浦东金桥:房地产租售业务保持良好势头
本期经营数据:公司2010年度实现营业收入14.83亿元,较2009年增长77%,实现营业利润6.70亿元,同比增长35%,实现归属母公司净利润5.30亿元,同比增长47%,实现基本每股收益0.57元。公司2010年利润分配预案为以2010年末总股本为分配基数,向全体股东按每10股派发现金红利1.00元(含税),本年度公司无资本公积金转增方案。
公司基本面概述:公司是上海四大园区开发企业之一,是上海金桥出口加工区开发和建设的主要承担者,主要从事经济技术开发区的工业地产和园区开发,包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设,并提供后续出租、出售、管理和增值服务。大股东为上海金桥(集团)有限公司,实际控制人为上海市国资委和上海浦东新区国资委。
租售业务保持良好势头:报告期内公司控股子公司上海金桥房产公司开发建设的碧云新天地三期部分商品房等房源完成销售,结算面积2.88万平方米,结算销售收入6.64亿元,使公司本期房地产销售业务收入同比大幅增长,涨幅达到1802.22%,使公司的营业收入、营业利润和归属母公司净利润相应实现同比增长。房地产租赁方面,公司的北区厂房、南区关外厂房、研发楼、住宅、办公楼等租赁房产出租率均达到90%以上,另外报告期内公司新金桥广场的酒店入住率为77%、写字楼出租率89%、商铺出租率100%。公司的房产租赁业务每年为公司贡献稳定的租金收入。
在建项目工程进展顺利。截至报告期末,出售类房地产方面,S1地块的碧云国际社区公寓项目、S2地块的碧云国际社区人才公寓一期和人才公寓二期项目、S3地块的碧云国际社区别墅等项目工程均进展顺利,金桥高层区项目已完成施工图设计,临港新城项目已取得建设用地规划许可证和产权证,预计这些项目从2011年开始逐渐为公司贡献业绩;房产租赁方面,G3地块研发办公楼8月底完成室内装修,28号地块研发办公楼土建完成并开始室外总体建设,17号地块B1项目已竣工,招商工作进展顺利已经有目标客户。随着17号地块B1项目、G3地块研发办公楼、28号地块研发办公楼等项目的陆续完工,公司的租赁业务2011年和2012年在保持业绩稳定的基础上还会有一定幅度的提升。
盈利预测和投资评级:我们预测公司2011年、2012年的EPS分别为0.78元和0.88元,对应的PE分别为14倍和12倍,维持公司“中性”的投资评级(表1)。
风险提示:大盘系统性风险,房地产调控风险,项目开发与销售进度可能不达预期的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：浦东金桥:费用控制好,业绩超预期
2010年业绩每股0.57元,好于预期:浦东金桥今天公布了2010年业绩,实现营业收入14.83亿元,同比增长76.7%,完全符合预期。期内实现净利润5.30亿元,同比增长47.1%,合每股收益0.57元,超出我们预期。期末公司宣告每10股派发现金红利1元(含税)。
正面:
公司综合毛利率为48.2%,高于预期1.2个百分点,主要源于碧云新天地三期税金前结算毛利率较高,为70.0%(项目结算净利润率34.7%)。本期主营业务税金为2.31亿元,税金率15.6%,其中土地增值税计提为1.30亿元。
三项费用控制大幅好于预期:本期公司三项费用合计为1.54亿元,其中销售、管理费用较去年同期持平,而财务费用下降5.1%至约7,800万元。
负面:
负债率有所增加,在手现金较少:期末公司净负债率为36.8%,比年初上升21.0百分点。期末预收账款主要为碧云新天地三期预售款,达9.93亿元,同比下滑17.1%。期末账面现金仅3.49亿元,同比下滑63.9%。
发展趋势:2011年,随着高利润率的碧云新天地三期项目剩余部分结算,我们预期公司毛利率将维持高位,且业绩将依然维持小幅增长。而往前看,公司未来重心在于临港新城开发,2010年已经支付WNW-C5-04地块购置款13亿元,其临港新城中心区一期预计将于2011年8月开工,2013年竣工,将成为公司中长期利润的主要贡献源。
估值与建议:公司毛利率和管理费用控制好于预期,我们上调2011年盈利预测至每股0.65元,同时引入2012年盈利预测为每股0.57元。
公司A股股价对应2011、2012年市盈率分别为16.5和18.9倍,对11年净资产值有28%的折让。我们看好公司作为A股商业地产标的之一,将在中长期受益商业租金稳步上扬,因此维持A股“推荐”和B股“推荐”投资评级。B股目标价维持不变。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：浦东金桥:前三季度减收增利
2010年前三季度业绩概述:营业收入5.93亿元,同比下降3.10%;营业利润2.74亿元,同比增长12.04%;归属母公司净利润2.31亿元,同比增长22.12%;基本每股收益0.25元,每股净资产3.67元。
前三季度减收增利。报告期内公司由于“华德培”项目退地冲回销售收入等因素影响,营业收入同比略降。公司归属母公司净利润同比增长的主要为投资收益等非经常性损益贡献。其中包括:1、收到所持东方证券股份的2009年度红利以及出售所持部分海通证券股份取得的投资收益总计5615万元。2、收到张江基金及政府财政扶持金共3054万元,营业外收入同比增长280.61%。
短期资金面紧张。截止9月底公司账面现金2.3亿元,较年初减少7.06亿元,主要为报告期内公司预付“临港新城”项目土地购置款等费用所致,该项费用也导致了公司每股经营现金流同比减少495.41%,为-1.07元。“短期借款+一年内到期非流动负债”为15.43亿元,短期内公司资金面并不乐观,公司于2009年9月向证监会上报了发行12亿元的公司债的申请,目前仍在推进,建议关注。碧云新天地三期的销售贡献预收款项15.54亿元,较年中没有变化,扣除预收款项后的资产负债率为33.97%,低于行业平均水平,长期来看财务结构还算稳健。
房地产销售项目储备不多。公司重点项目有碧云新天地三期(已经开始预售)、碧云国际社区(S1地块已经预售、S8地块仍在建设)、临港新城(预计2011年开始贡献业绩)等,公司项目储备不多,但这些项目毛利率都较高(50%以上),预计利润可观。
租赁业务稳定且持续提升。租赁业务一直是公司主要收入来源,报告期内租赁业务同比增加2340万元,目前公司开发的工业厂房有17号地块B1项目(已经竣工)、G3地块研发办公楼(进入室内装修程序)、28号地块研发办公楼(进入幕墙施工程序)等,随着这些项目的完工,公司租赁业务在2011年、2012年又会有一个稳定的提升。
盈利预测:我们预测公司2010-2012年EPS分别为0.53元、0.54元和0.62元,对应的PE分别是18倍、18倍、16倍,维持公司“中性”的投资评级。
风险提示:大盘系统性风险和房地产调控风险;项目开发与销售进度可能不达预期风险。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：浦东金桥:房产销售陆续结算将提升今明业绩,估值优势明显
1-9月,公司实现营业收入5.93亿元,净利润2.31亿元,分别同比增长-3%和22.1%,基本每股收益为0.25元,业绩符合预期。
净利润增长快于营业收入增长主要由于报告期内投资收益增长较快所致。(1)前三季度共减持196.5万股海通证券,获得投资收益3062万元。为符合“一参一控”标准,公司年内将全部减持海通证券,目前持有的共计474.85万股,估计可获益6000万,增厚EPS0.05元;(2)以成本法计价的东方证券和华德美居超市年分红达2884万,已经计入报告期投资收益。
碧云新天地陆续结算将成为公司今年四季度和明年的利润增长提供保障。(1)碧云新天地三期销售良好,目前销售率已达98.6%,合同均价23000元/平,将为公司贡献13亿房产销售收入,同时毛利达到60%。(2)公司预计在今年年底和明年年初陆续交房,届时将显著提升公司2010、2011年业绩。
我们认为:公司在扩张持有型物业同时,兼顾房产开发销售,使得公司业绩保持向上的趋势。目前,估值具备优势,维持增持。(1)目前公司在建和拟建的项目共约70万平,包括G3地块研发办公楼、28号地块研发办公楼、碧云国际社区人才公寓一、二期项目等高附加值项目,未来收租前景良好,大部分物业将于2013年之前竣工并开始租赁;(2)公司全年年底通过招拍挂获得临港新城一幅地块,表明公司坚持以房产销售补充物业扩张的战略意图,业绩将保持平稳向上的态势。我们预测公司2010年、2011年、2012年的每股基本收益为0.54、0.71、0.66元,对应P/E17.7、13.5、14.6倍,每股RNAV为15元,P/RNAV为0.7倍,估值优势明显,维持增持。
研究员：殷姿，江征雁 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：浦东金桥:三季度业绩回顾
2010年三季度每股收益0.25元
浦东金桥今天公布了三季报业绩,前三季度实现营业收入5.93亿元,同比保持稳定;投资收益为6,177万元,同比上升197.1%。公司期末录得净利润2.31亿元,同比上升22.1%,合每股收益0.25元。
正面:
期末预收账款达15.5亿元,比年初增加29.6%,主要为碧云新天地在上半年销售回款所致。
海通证券减持及东方证券分红贡献投资收益0.62亿元,其中海通证券减持收入约3000万元以及东方证券股份分红约2500元。期内营业外收入主要为公司获得的上海张江高新区专项发展资金政府补助约2200万元。
负面:
净负债率提升28.4个百分点至45.0%,期内开发项目回款较少以及支付临港新城WNW-C5-04地块土地购置款是净负债率提升的主要原因。
发展趋势:
我们认为,随着公司逐步减持持有的金融类证券资产以及碧云新天地项目开始结算,公司业绩将依然维持稳定成长。目前公司大力推动临港新城开发,并已经支付WNW-C5-04地块购置款,我们认为未来临港区域项目将成为公司新利润增长点,有望逐步解决公司资源瓶颈问题。
维持2010/2011年盈利预测、维持“推荐”
公司目前经营状况符合预期,我们暂维持公司盈利预测不变。公司A股股价对应2010、2011年市盈率分别为20.7和18.3倍,对11年净资产值有35%的折让。我们认为公司商业出租收入稳定增长可期,维持A股“推荐”和B股“推荐”投资评级。B股目标价维持在1.65美元。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：浦东金桥:收租物业将迎来新增长,开发销售锦上添花
上周,我们调研了浦东金桥,得出结论是,公司是一个典型的收租股,现有物业租赁贡献稳定业绩,在建及未建物业为公司增长提供保障;房产销售及股权投资为业绩增长锦上添花。总体来看,我们看好公司商业地产的稳步增长,因此,给予公司“买入”评级。
稳健增长的收租股
存量物业贡献稳定业绩。浦东金桥,目前拥有的权益收租面积约为159.98万平方米,不考虑租金的内涵增长,能为公司每年贡献约8亿元的营业收入,现有租赁业务能为公司持续贡献稳定增长的业绩。
在建物业及未建土地为可持续增长奠定基础。公司目前在建及拟建物业约为72.49万平方米,折合权益面积为46.68万平方米,并且均是高附加的租赁项目,相比2010年初公司拥有的47.48万平高附加值租赁项目,单靠外延式的增长,未来3至4年,公司就有接近1倍的增长;同时,除了上述项目外,公司还有四宗可开发的土地资源,大约有71万平方米的建筑面积,因此,我们认为,公司未来的5到6年都具备较好的增长潜力。
开发销售和股权投资锦上添花
房地产开发销售取得较好业绩。公司有2个房地产开发项目,其中临港新城项目尚处在开发前期,而碧云新天地三期项目于2009年销售完毕,将在今年进入结算期,预计2010年结算大约30%的面积,2011年结算剩余的70%,房地产开发销售业务有效的提升了业绩增长。
金融股权投资贡献大量投资及分红收益。浦东金桥持有的海通证券将在2010年内减持完毕,初略估计,减持会为公司带来至少约6000万的净利润;加上公司获得东方证券等其他股权投资的分红收益,我们预计2010年投资净收益约为9900万元,折合每股收益0.11元。
估值及投资建议
对于NAV 估值,假设租金收入年均3%的增长,得出公司NAV 价值为12.91元/股;随着现有厂房仓库等改造, NAV 有提升的空间。
对于盈利预测,我们预计2010年至2012年的每股收益0.48元、0.59元及0.59元,相应的PE 分别为19.43倍、15.76倍及15.76倍。
投资建议,由于公司股价较NAV 估值折价27.7%;同时,公司2010年的PE 仅为19.43倍,剔除投资收益后的PE 为25.22倍,并且业绩具有较快增长潜力,这样的估值水平,对于一家园区开发类公司而言,我们认为是被低估的,因此,给予浦东金桥“买入”评级。
研究员：赵强，徐军平，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：浦东金桥:投资有道,业绩稳中有升
2010年上半年业绩概述。营业收入4.15亿元,同比增长2.29%;营业利润2.18亿元,同比增长38.53%;归属母公司净利润1.82亿元,同比增长48.77%;基本每股收益0.22元,每股净资产3.98元。
投资收益与营业外收入拉动净利润大幅增长。报告期内公司归属母公司净利润同比增长49个百分点,远超营业收入2%的同比增长率,主要为投资收益与营业外收入贡献。其中包括:1、公司本期收到所持东方证券股份的2009年度红利以及出售所持部分海通证券股份取得的投资收益总计5615万元,同比增长660%。2、营业外收入2247万元,同比增长179%,主要为政府补贴增加所致。
短期债务压力较大。报告期内公司每股经营活动现金流为-1.15元,同比减少57倍多,主要是报告期内公司预付“临港西城”项目土地购置款等费用所致。货币资金为3.34亿元,较年初减少64.31%,取得借款收到现金为11.07亿元,同比增长88%,“短期借款+一年内到期非流动负债”为15.92亿元,较年初增长30%,短期内有较大偿债压力。预收款项15.54亿元,较年初增加29.62%,主要为碧云新天地三期预收购房款贡献,扣除预收款项后的资产负债率为34.2%,低于行业平均水平,长期财务情况乐观。
房地产销售与酒店公寓服务收利同增。报告期内房地产租赁业务收入3.83亿元,与去年同期基本持平,仍然是公司收入的“大头”,占到了总收入的92%,除南区关内厂房出租率36%,其余物业出租率均达90%以上。房地产销售方面本期主要为转让停车位收入,收入同比增长101%,酒店公寓服务本期营业收入同比增长28%,以上两个业务毛利均有13%以上的提升。
未来看点:公司租赁业务趋于稳定,未来业绩增长主要看其项目储备开发进展以及证券投资收益:
地产开发有序进行。公司项目储备权益建筑面积约73万平方米,报告期内碧云新天地三期已完成土建、绿化工程竣工验收工作,预售房款3.5亿元,未来两年依然是公司销售业绩保证。公司重点工程预计在2010年竣工的有28号地块研发办公楼、17号地块B1项目和碧云国际社区人才公寓一期等项目,其余项目皆在有序推进中。
证券投资收益。报告期内公司投资收益占到公司净利润的32%,公司目前仍持有上市公司交通银行与海通证券分别0.012%和0.0856%的股权以及非上市公司国泰君安和东方证券分别0.16%和3.88%的股权,其中两家上市公司的股票价值已较最初投资增加4倍多,预计2010年下半年公司还会通过减持这两家公司的股票来增加净利润,另外,建议投资者关注国泰君安和东方证券的股权增值情况。
盈利预测:我们预测公司2010-2012年EPS 分别为0.53元、0.54元和0.62元,对应的PE 分别是18倍、18倍、15倍,维持公司“中性”的投资评级。
风险提示:大盘系统性风险和房地产调控风险;项目开发与销售进度可能不达预期风险。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：浦东金桥:后期业绩增长明确
上半年盈利增长近五成。公司上半年实现销售收入4.15 亿元,同比增加2.29%,营业利润2.18 亿元,同比增加38.53%,净利润1.82亿元,同比增加48.77%。
非经常损益增加拉动业绩。上半年盈利增长主要来自投资收益增加,因持有东方证券股权,获分红2553 万,出售海通证券股权,获益3062万,投资收益增加5298 万,是拉动业绩增长的主因。另外,因政府补贴增加,营业外收入增加1442 万。
主业平稳,费用控制较好。上半年主业盈利主要来自房地产租赁,实现3.83 亿(占总收入的92%),同比基本持平,毛利率微降3 个点,至62.64%,地产销售1065 万,主要来自子公司上海金桥停车位转让。
费用控制较好,3 项费用率共计下降3 个百分点。
后期主业增长较确定。目前厂房、公寓保持较高出租率,随着经济逐步回暖,将提供稳定的收入、利润来源。地产出售方面,“碧云新天地”三期项目基本预售完毕,报告期内回笼资金3.5 亿,估计整个项目预售在15 左右,期末预收款达15.5 亿,比期初增加30%。项目进展顺利,年内竣工的可能性较大,将在2011 年开始逐步实现确认,未来几年业绩增长较确定。另外,“临港新城”项目进展顺利,将进一步提升公司成长空间。
盈利预测与投资评级:预计10/11 年EPS 0.45 元/0.56 元,动态PE21/17 倍,公司未来几年业绩增长确定性非常高,并且在浦东核心地区持有高价值物业,如地产市场回暖,其投资价值将进一步凸显,给予“推荐”评级。
研究员：沈亮亮，施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：浦东金桥:投资收益导致上半年业绩同比增长
中期业绩符合预期: 2010年上半年, 公司实现主营收入4.15亿元(YOY2.29%);实现净利润1.81亿元(YOY48.77%);上半年公司业绩同比大幅度增长,主要是公司收到东方证券分配的红利2553万元和出售海通证券获得3062万元的投资收益,EPS 为0.22元,剔除非经常性损益后EPS 为0.17元,符合我们先前的预期;
房地产租售业务保持良好势头:北区厂房、南区关外厂房出租率超过91%,南区关内厂房出租率36%;研发办公楼出租率超过95%;住宅、商铺和教育配套设施出租率超过95%;新金桥广场的办公楼和商铺出租率超过95%,公寓式酒店入住率超过75%。除了公寓式酒店的入住率低于我们原先80%的预期外,其他业务均符合预期。另外公司碧云新天地项目上半年实现了3.5亿元的预售;
公司业绩将保持平稳增长:公司工业地产均为3-5年的长期租约,租赁业务将会保持平稳增长,房地产销售业务锦上添花,公司的证券投资业务初始投资成本很低,随时可以变现平滑业绩,;
业绩预测与投资评级:鉴于公司的碧云新天地三期将会延迟至2011年、2012年结转,我们适当提高了公司2012年的业绩,我们预测公司2010年、2011年及2012年的EPS 分别为0.46元、0.52元及0.64元。公司的RNAV为13.00元,我们认为公司股价存在一定程度的低估,我们按照公司RNAV 估值,给予公司股价13.00元的目标值,维持公司股票“审慎推荐—A”评级;
风险提示:公司项目结算可能会低于预期。
研究员：贾祖国，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：浦东金桥:投资收益较好业绩大幅上升
2010 年上半年每股收益0.195 元浦东金桥今天公布了上半年业绩,实现营业收入4.15 亿元,同比保持稳定,其中房地产租赁业务收入为3.82 亿元,同比持平,酒店公寓服务业务收入为0.21 亿元,同比上升28.1%;得益于期内投资收益同比大幅上涨660.0%至6,101 万元,公司录得净利润1.81 亿元,同比上升49.2%,合每股收益0.195 元。
正面:· 期末预收账款达15.5 亿元,比年初增加29.6%,主要来自于碧云新天地三期销售回款。期内碧云新天地三期住宅销售收到房款3.5 亿元。
· 当期录得投资收益6,101 万元,主要来自于公司持有的海通证券196.5 万股减持收入3,062 万元以及东方证券股份分红2,553 万元。期内公司获得上海张江高新区专项发展资金政府补助2,118 万元,营业外收入同比增长179.2%至2,245 万元。
负面:· 毛利率小幅下降2 个百分点至54%,主要由于公司出租业务中区内厂房成本摊销及住宅租赁物业维修费有所增加。
发展趋势:上半年,公司北区厂房、南区关外厂房及研发办公楼等出租率均超过90%,我们预期公司依然将维持较好的物业出租率;随着公司逐步减持持有的金融类证券资产以及碧云新天地项目开始结算,未来公司业绩有望稳定成长。而公司期内大力推动临港新城开发,目前已经签订了临港新城WNW-C5-04 地块土地合同,完成了土地变更属性,往后看,随着公司跳出金桥在临港新城立足扩张,公司资源瓶颈将逐步得到解决。
维持 2010/2011 年盈利预测、维持“推荐”公司目前经营状况符合预期,我们暂维持公司盈利预测不变。公司A 股股价对应2010、2011 年市盈率分别为20.5 和17.6 倍,对11 年净资产值有42%的折让。我们看好公司商业地产稳定成长,维持A 股“推荐”和B 股“推荐”投资评级。B 股目标价维持在1.58 美元。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：浦东金桥:业绩确定性增长
现有一季度经营平稳。
一季度经营活动现金流入4.97亿元,其中碧云新天地销售回笼现金3.01亿元,出租业务现金流入约2亿,与09年一季度基本持平,现有出租物业的经营平稳,随着经济的逐步复苏,特别是公寓、厂房物业的租金收入将继续稳步增长。
公司在外延式发展上至少还有一倍空间。
公司持有物业储备(包括在运营、在建、储备)合计255万平米,如果不计算土地和厂房,公寓、写字楼等物业合计储备130万平米,而我们预测公司10-12年在运营的非土地厂房类的物业面积分别为48.29、 56.34、69.72万平米,公司未来在持有物业上的扩展还有至少一倍的空间。公司现在持有的87万平米厂房,未来也将根据市场情况,有选择地逐步改造成更具价值的出租物业,如研发楼、机房、青年公寓等。
碧云新天地3期在10-11年的结算利润已经100%锁定。
碧云新天地3期共6.55万平米,已在09下半年年到10年1季度全部销售,回笼现金15亿元,销售均价23616元/平米,利润率丰厚,预计将为10-11年总共贡献每股盈利0.32元。
公司有持续的开发业务资源:碧云新天地3期结算完毕后,公司2011年后还有可以贡献开发业务收益的资源,如金杨高层10万平米可售面积。
海通证券股权减持增厚业绩。
为满足“一参一控”的监管要求,公司经过09年的减持后,到09年底,合并持有海通证券671.35万股,一季度期间内减持了部分,实现1689万元的投资收益,如果按昨天收盘价计算,海通剩余的500多万股股权的出售在未来3个季度将至少为公司贡献5900万的投资收益。
引入的产业在不断优化中。
公司目前在招商的产业上也不断做出调整,包括对符合上海产业结构升级的创意产业的引入,招商情况看,还是比较理想的,已与中国电信和中移动开始合作。GM 项目的进度也超过之前的预期,现在已有1000多名管理人员进入开发区工作和生活。
目标价13.31元,长期价值看好。
我们预测每股收益10-11年0.49、0.60元,PE24、19X。不同于其他开发类的房地产公司,浦东金桥目前10-11年业绩确定性非常高,而且储备的项目未来有广阔的外延增长空间,公司在浦东核心区域大规模的优质持有物业,内在价值值得长期看好。如果按11年开发业务15倍,持有业务25倍计算,我们给出目标价13.31元,增持评级。
研究员：翁非玉 所属机构：光大证券股份有限公司
报告标题：浦东金桥:2010年一季度净利润同比上升23%
浦东金桥(600639.SS/人民币11.48, 买入;900911.SS/美元0.896,买入)公告2010年一季度主营业务收入同比微降4.0%至1.98亿元,但净利润同比上升22.9%至8,015万元,合每股收益0.095元,符合我们的预期。净利润上升的主要原因是公司财务费用下降明显导致三项费用率由去年同期的16.94%下降3.16个百分点至13.78%,同时公司当期收到2,119万元的“上海张江高新区专项发展资金”政府补助,以及通过处置海通证券股权获利1,689万元(税前)。除少量暂时无法销售的样板房外,公司碧云新天地三期项目的可售房源已全部售罄,期末预收账款由去年底的11.99亿元上升25.3%至期末的15.02亿元,2010-11年间房地产开发收入的大部分已经提前锁定。由于该项目为精装修楼盘,施工周期相对较长,能否在2010年竣工目前还难以判断。但由于项目已基本实现预售回款,因此现在无非是一个如何在2010-11年间分配结算利润的问题,我们目前假设两年分别结算50%。公司期内每股经营性净现金流入0.03元,账面现金由去年底的9.36亿元增加至10.89亿元,净负债率由去年年底的16.60%进一步下降至15.61%, 扣除预收账款后的资产负债率由去年年底的33.76%进一步下降至31.99%, 财务状况相当健康。
公司董事会还通过决议,决定建造占地面积约2.74公顷,地上建筑面积约为112,619平方米,地下建筑面积约为59,637平方米的金桥碧云“90”酒店及商务办公楼项目和占地约2.69公顷,计划建设地上建筑面积约11.17万平方米,地下建筑面积约7.08万平方米金桥现代产业服务园(II 期)地铁板块项目,两项目的建造周期均为三年。我们认为这些优质的酒店、办公研发楼项目将进一步完善公司在金桥园区的物业组合,为公司未来带来新的盈利增长点。
我们维持2010-12年间0.606元、0.714元和0.939元的每股盈利预测和16.76元的2010年每股评估净资产值预测(2010ENAV),目前公司A 股和B 股较2010年NAV 分别折让31.5%和63.4%,估值较有吸引力。我们认为公司立足金桥园区,租售并举且以租赁收入为主的业务模式面临的政策风险和经营风险较低。随着金桥园区产业集群的不断壮大和向高端延伸,区内居住商业氛围和轨道交通等基础设施的不断完善,上海两个中心建设和世博会、迪斯尼、大浦东概念等利好刺激,公司以持有为主的物业组合有着广阔的升值空间。
我们重申对公司的买入评级。
研究员：周路 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：浦东金桥:一季度业绩回顾
2010年1季度每股收益0.095元浦东金桥今日公布2010年1季报,公司录得主营业务收入1.98亿元,同比略微下滑4.0%;净利润8,015万元,同比增长22.9%,合每股收益0.095元。
正面:期末预收账款达15.0亿元,比年初增加25.3%,主要来自于碧云新天地三期销售回款。我们统计,碧云新天地三期2009年11月开盘以来至今已经实现销售备案金额约16.1亿元,平均售价约23,200元/平米。
当期录得投资收益1,689万元,主要来自于公司持有的海通证券减持收入;期内获得上海张江高新区专项发展资金政府补助2,118万元。
负面:· 毛利率下降5.7个百分点至52.5%,因营业成本同比增长11.5%至7,781万元所致(其中母公司营业成本同比上升31.1%至4,142万元)。
发展趋势:随着商业地产市场逐步回暖,我们预期公司依然将维持较好的物业出租率;业绩方面,2010年海通证券减持以及2011年碧云新天地项目大量结算将使得公司业绩维持较好的增长势头。往后看,推动公司向上的动力在于,1)多元化融资解决资金瓶颈;2)推进“走出去”战略,获得更多土地资源,以及临港新城项目加快开发提升公司成长空间;3)金桥区域内物业升级再开发。
维持2010/2011年盈利预测、维持“推荐”公司目前经营状况符合预期,我们暂维持对于公司2010年及2011年盈利预测每股0.46元及0.54元不变。公司A股股价对应2010、2011年市盈率分别为25.0和21.5倍,对10年净资产值有34%的折让。公司持有物业的资产价值较高,随着商业地产市场回暖以及公司碧云新天地三期进入结算期,公司未来两年业绩依然将稳定增长,维持A股“推荐”和B股“推荐”投资评级。B股目标价设定为10年净资产值折价30%为1.58美元。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：浦东金桥:国内收租物业类公司代表
公司动态:2009年公司全年实现营业收入8.39亿元,同比下降25.5%;归属于母公司股东的净利润3.60亿元,同比增长29.8%。每股收益0.427元。公司拟10股送1股,派现1.1元。
主要观点:租赁业务出租率维持较高水平报告期内住宅出租率为97.5%,研发办公楼出租率逾90%。新金桥广场的酒店出租率69%、写字楼出租率95%,商铺出租率74%。租赁出租率维持在较高水平,租赁收入较为稳定,每年给公司带来7亿左右的租金,且毛利率较高,维持在60%以上。
碧云新天地项目销售顺利,保障未来两年业绩2009年,公司碧云新天地项目预售顺利,取得签约金额14.6亿元,创造了公司销售业绩的新纪录,也为公司未来两年的业绩提供了保障。
公司资金充沛,为未来“走出去”战略打下良好基础公司货币资金9.36亿元,同比增加1148.54%,资产负债率为49.96%,剔除预收账款后的资产负债率为40.3%,每年有7亿左右的稳定租金,公司资金充沛,并且,拟将发行不超过12亿的公司债,为公司未来“走出去”战略打下良好基础。今年公司在临港新城取得地块,建筑面积为14.3万,走出去战略有实质性进展。
期间费用同期减少3.5个百分点,但依然较高公司三项费用为19.3%,同比下降3.5个百分点;但相对其他主流地产商,三项费用高出10个百分点,主要原因是公司主营成本资本化较少,费用化较多所致,这也降低了公司账面利润。
估值和建议公司09年依靠投资收益2.04亿元实现较快增长,主要包括处置海通证券股权1167万股取得1.82亿元以及参股公司东方证券分红收益1277万元。公司未来两年业绩确定性较高,主要是碧云新天地的预售账款。我们预测 2010、2011年每股0.55元、0.58元。对应市盈率为23、22倍,公司RNAV 估值15.0元,维持“跑赢大市”评级。
研究员：沈莉 所属机构：上海证券有限责任公司
报告标题：浦东金桥:典型的园区收租类公司
年报符合市场预期:公司实现主营收入8.4亿元,营业利润4.97亿,归属于母公司净利润3.6亿元,分别同比增长-25%,41%,30%;实现每股收益0.43元,业绩符合市场的普遍预期。报告期内,公司业绩的大规模增长在于公司及其子公司出售“海通证券”股票获得投资收益1.82亿元。公司房地产租赁业务表现平稳,营业收入同比增长6.31%;而房地产销售业务则由于公司结转面积减少,同比下滑较大;
未来两年房地产销售业绩主要来源于碧云新天地三期项目:公司在2009年实现了碧云新天地三期住宅商品房的预售,签约面积65,438平方米,签约金额约14.6亿元, 2009年内预收购房款11.73亿元,创造了公司销售业绩的新记录。我们预计该项目将在2010年与2011年陆续体现业绩;
房地产租赁业务是公司业绩最稳定的来源:公司目前的物业权益面积为127.8万平方米。主要由厂方仓库、办公楼、住宅公寓、商业配套、教育休闲配套构成。厂方仓库权益面积82万平方米,其中南区30万方,北区52万方;办公楼权益面积11万平方米。住宅公寓权益面积18.8万平方米。其中别墅面积6.8万平方米,碧云花园公寓面积约10万平方米,还有2万面积的酒店式公寓;商业配套权益面积6万;教育休闲配套权益面积10万平方米;
公司积极实施“走出去”策略:公司在2009年以8818元的楼面价获得了临港新城项目。该地块的竞得,使公司“走出去”战略取得实质性推进;
业绩预测与投资评级:我们预测公司2010年、2011年及2012年的EPS 分别为0.46元、0.52元及0.54元。公司的RNAV 为13.02元,我们认为公司股价存在一定程度的低估,我们按照公司RNAV 估值,给予公司股价13.02元的目标值,首次给予公司股票“审慎推荐-A”评级。
研究员：贾祖国，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
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