栖霞建设(600533)_研究报告_财经_新浪网(600533) 研究分析报告|查股网
股票名称：栖霞建设(600533)
报告标题：栖霞建设:多元化经营拓宽发展空间 网板旧厂区地块值得关注
栖霞建设为南京房地产市场上的老牌开发企业,拥有丰富的房地产开发经验,在南京市及江苏省内拥有良好口碑。栖霞建设目前商品房项目储备良好,在南京、无锡、苏州三地拥有各类项目15个,未结算权益面积在170万平方米,足够公司未来5年的开发运用。
在保证商品房开发业务稳定发展的同时,栖霞建设积极尝试业务发展的多元化。公司目前在一级土地开发、保障房建设、股权投资等领域均有涉足,部分业务已表现出良好收益。我们认为公司发展前景广阔,未来如各项新业务运作顺利,公司可获得快速成长的空间及多元化的盈利渠道。
公司保障房建设进展顺畅,目前承建的西花岗项目建面达116万平方米,可为公司提供稳定的收益来源。另外公司初次尝试一级土地开发,目前已与政府达成协议在浦口新城开展业务,有望成为公司的发展亮点。
公司持股的网板公司旧厂房地块值得关注。该地块位于地铁一号线迈皋桥站附近,占地12万平方米。以附近地块成交均价估值,该地块价值在11亿元左右,未来如上市挂牌拍卖,可为栖霞建设带来高额的投资回报。
公司为棕榈园林第三大股东,目前所持股权对应市值高达4.69亿元,股权投资增值达4.48亿元。未来如逐步减持,可带来良好的投资收益。
从资产价值而言,栖霞建设目前股价具有较好的投资吸引力。在不考虑一级土地开发、网板旧厂区地块价值的前提下,公司2011年NAV为7.13元/股.在假设房价下跌20%的极端情况下,栖霞建设NAV仍为5.78元,公司目前股价较此仍有11%的折价,提供了较高的安全边际。根据对公司2011-2013年业绩的预测,我们得出公司2011-2013年每股收益分别为0.39元、0.56元及0.65元,当前股价对应市盈率分别为13.2倍、9.2倍及8.1倍。
综合以上分析,同时考虑到公司未来在一级土地开发业务上的发展及网板公司地块价值,我们给予公司6.5元的目标价格,并给予栖霞建设买入评级。
研究员：张平 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:一季度可结算项目少致净利润下降
一季度净利润下降64.4%。公司发布2011年一季报,报告期内,公司实现营业收入4.72亿元,同比下降66.1%,归属于上市公司股东净利润0.5亿元,同比下降64.4%。基本每股收益0.0475元,每股净资产3.43元。
布局苏南核心城市的中型区域性开发商。公司是布局苏南核心城市的区域性开发商,发展战略定位于“立足南京三小时经济圈、挺进长三角地区”,目前项目储备中权益未竣工建筑面积270万平米左右,主要分布在南京、苏州、无锡等地,项目储备充足,可满足未来几年开发需求。
毛利率和期间费用率都同比上升。报告期内,公司的综合毛利率为35.7%,同比上升4个百分点;期间费用率为9.7%,同比上升6.7个百分点。
一季度销售业绩略有增加,可结算项目少。报告期内,公司销售商品、提供劳务收到的现金为6.21亿元,同比略增4%;报告期末,公司的预收款项余额为12.16亿元,较期初增加13.75%。由于本期较上期竣工交付的商品房减少,可结算项目减少是导致报告期内营业收入同比下降的最主要原因。
短期有一定偿债压力,长期财务结构稳健。报告期末,公司短期借款与一年内到期的非流动负债合计为20.75亿元,货币资金为14.89亿元,短期有一定偿债压力;剔除预收款项的资产负债率为44.42%,长期财务结构稳健。
盈利预测与投资评级。我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.31元、0.41元,以最新收盘价5.73元计算,对应的动态市盈率分别为18倍、14倍,我们维持公司中性的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：栖霞建设一季报点评:年初结算较少,保障房是今年开工建设重点
事件:
公司公布2011年1季度报。1季度,公司实现营业收入4.72亿元,净利润0.5亿元,同比分别下降66.12%和64.4%。
投资建议:
公司房地产业务集中在江苏南京、苏州和无锡,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。截至报告期末,公司保障房项目储备建面合计124.69万平米,而今年公司将重点开发建设保障房。我们认为,公司在保障房开发上的丰厚经验和股东背景将使其受益于国家大规模保障房开发建设。本期公司投资成立了农村小额贷款公司(持股80%),据此公司可以开拓新的盈利渠道和增厚运营资金的收益率。考虑到2011年公司新开工计划和推盘计划都出现了明显增加,从而保证公司业绩增长的持续性。我们预计,公司2011、2012年每股收益分别是0.35和0.46元,对应RNAV在6.40元左右。截至4月21日,公司收盘于5.73元,对应2011年PE为18.28倍,2012年PE为13.91倍。维持对公司的“增持”评级。
研究员：涂力磊，谢盐 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:较少结算导致业绩大幅下滑
2011年一季度业绩0.0475元,同比下滑64.4%:栖霞建设公告一季度业绩,实现收入4.72亿元,同比减少66.1%,净利润也相应减少64.4%至4,991万元,合每股收益0.0475元。
正面:
1季度表观销售较好,预售账款有所增加:2011年1季度,公司销售有所恢复,表观销售在6亿元左右,超过2010年全年销售的30%。而期末预售账款达到12.15亿元,较年初上升13.6%。
财务状况稳定:净负债率上升2.8个百分点至50.8%,资产负债率维持在57.0%,在手现金14.9亿元。比较而言,财务风险较低。
负面:
三项费用率上升6.7个百分点至9.7%:主要因当期结算收入较少导致费用率上升。绝对值看,管理费用同比保持稳定为2176万元,而销售费用受广告费开支影响,同比上升64%至1722万元。
发展趋势:南京2010年保障房建设项目主要是迈皋桥、花岗、岱山、上坊四块,总建筑面积约980万平方米(含中低价及普通商品房),栖霞建设主要承建228万方花岗项目中的100余万方,自年初以来已经70%开工,预计在2013年前竣工,我们认为,公司资源未来将更多的倾斜在保障房建设,但短期一两年,保障房难以产生较好回报,业绩增长幅度将有限。
估值与建议:公司经营状况符合预期,我们维持公司2011年盈利预测每股0.31元,2012年盈利预测每股0.37元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为18.5、15.4倍,对2011年净资产值有14%的折让。
公司估值不便宜,且保障房建设难以在短期见成效,未来两年业绩增长潜力有限,我们维持“中性”评级。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：栖霞建设:保障房体量大、净利润率高的江苏房企龙头
投资建议:
公司主要的投资看点:1)公司房地产开发业务立足于苏南地区。多年来江苏作为我国东部重要经济增长极获得了较快发展,房地产投资增长迅速而房价收入比偏低,公司将受益于江苏省的发展;2)多年来公司积极参与保障房开发。公司具有的政府背景使其拥有承接保障房开发优势;而公司的房地产运营优势有望实现保障房6%-7%的综合利润率,公司目前拥有的125万平米的保障房体量有望在未来几年带来4.19亿元净利润:3)目前,公司项目储备充足,项目毛利率较高,且股权投资增值丰厚。
公司业务涵盖商品房、保障房和一级土地开发。截至2010年末,公司商品房二级开发权益建面272.4万平方米,保障房开发权益建面合计124.69万平方米,一级土地整理建面66.67万平方米,占比分别为59%、27%和14%,分布迅速趋于均衡合理。由于2011年是国家大力扶持保障房建设开局之年,公司在保障房开发上的丰厚经验和股东背景将使得公司未来有望直接受益。我们预计2011年-2012年公司每股收益为0.35元、0.47元;公司的RNAV是6.40元。考虑到公司的保障房开发业务将在明年开始大规模贡献业绩,因此,未来公司RNAV有较大的提升潜力,相对4月18日收盘价5.87元/股,首次给予“增持”评级。
研究员：涂力磊，谢盐 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设2010年报点评:销售情况较为理想,项目进展符合预期
4月12日消息,公司公布10年报,公司共实现营业收入31.41亿元,同比上年增长42.65%;实现利润总额6.05亿元,比上年增长52.42%;实现归属于母公司所有者的净利润2.84亿元,比上年增长27.4%;每股收益0.27元。公司业绩实现略低于预期。
点评:
销售情况较为理想,项目进展符合预期。报告期内,公司全年实现合同销售金额达到20.24亿元,合同销售面积14.98万平方米,回笼资金约21.14亿元,房价稳中有升。在工程进度方面,因前期规划设计方案的调整,仙林G84号地块、无锡栖园和无锡东北塘地块未能按年初计划开工;根据市场销售情况,无锡瑜憬湾项目加快开发进度,较年初计划提前竣工10.44万平方米;因商业用房装修,上城风景一期北片竣工时间推迟;因南京栖庭项目交付标准由毛坯调整为精装修,竣工时间相应顺延。总体进度基本符合预期。
股权收购进展顺利,土地储备有望增加。公司取得南京电子网板科技公司50%的股权。该项目为南京市2010年污染搬迁项目,旧厂区占地约170亩,地块性质为二类居住用地,预计可建面积22万多平方米。目前该公司已完成新厂区的搬迁,新厂区位于南京经济开发区,占地约120亩。旧厂区已由南京市国土部门收储,作为住宅用地进入市场拍卖环节。公司权益占比较重,获得该地块可能性较大。即便无法增加土地储备,公司也有望获得地块增值收益。
给予“中性”投资评级。2011年,公司计划全年新开工面积182.62万平方米,竣工面积29.82万平方米。计划全年实现合同销售金额不低于40亿元,费用总额不超过1.8亿元。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.34元、0.41元和0.53元,对应动态市盈率为19倍、15倍和11倍,给予“中性”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:保障房体量大,新开工计划增幅高
事件:公司公布2010年年报。报告期内,公司实现营业收入31.41亿元,同比增长42.65%,营业利润6.05亿元,同比增长52.42%,净利润2.84亿元,同比增长27.4%,每股收益0.27元。公司拟每10股派发现金红利1.8元(含税)。
投资建议:
公司房地产业务集中在江苏南京、苏州和无锡,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。目前公司商品房二级开发权益建面272.4万平方米,保障房开发权益建面合计124.69万平方米,一级土地整理建面66.67万平方米,占比分别为59%、27%和14%,分布迅速趋于均衡合理。由于2011年是国家大力扶持保障房建设开局之年,公司在保障房开发上的丰厚经验和股东背景将使得公司未来有望直接受益。同时,2011年公司的新开工计划和推盘计划都出现了明显增加,因此,我们预计未来公司的业绩持续性可以得到一定的保证。我们预计公司2011、2012年每股收益分别是0.35和0.46元,对应RNAV在6.40元左右。截至4月11日,公司收盘于5.75元,对应2011年PE为16.43倍,2012年PE为12.5倍。首次给予公司“增持”评级。
研究员：涂力磊，谢盐 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:安全与效率
事件描述与点评
栖霞建设今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入31.41亿元,同比增长42.65%;实现营业利润6.03亿元,同比增长52.49%;实现归属母公司净利润2.84亿元,同比增长27.40%,每股收益0.27元。分红方面每10股派1.8元。
公司业绩略低于预期
公司营业收入增长超过归属母公司净利润增长主要原因在于两点:第一,公司结算毛利率下滑了3个百分点,主要原因是公司结算的主力项目上城风景、自由水岸、瑜憬湾这三个项目结算的毛利率较低;第二,公司的少数股东权益上升源于结算项目中合作居多。预计在2011年公司的毛利率将会显著提升,但在2011年后随着保障性住房结算占比的提升,预计公司的毛利率继续会受到影响。从结算的结构来看,2011年的少数股东权益仍然占比较大,之后将会有所下降。
公司的脚步仍然缓慢
公司全年合同销售金额达到20.24亿,合同销售面积14.98万平,回笼资金约21.14亿。总体上公司在2010年全年的销售上表现一般,对外拓展的脚步也在持续放慢,正因为这样公司资产负债率远远低于行业的平均水平,费用情况与09年相比也得到了下降。在预收账款方面,报告期期末为10.69亿,预计锁定EPS为0.16元,业绩锁定相对较弱。公司11年的目标销售额为40个亿左右,但公司可售资源也都集中在限购城市,因此上半年的销售难度依然较大。
公司开始多样化土地拓展
公司在2010年的拿地策略方面进行了多元化的探索,在一级开发方面,2010年12月,公司与南京浦口新城开发建设指挥部签订战略合作协议,受托参与浦口新城1000亩土地的一级开发建设,内容包括土地整理、市政基础设施建设、市政配套设施建设、保障安置住房建设等。在旧改方面,公司1.69亿的价格取得南京电子网板科技股份有限公司50%的股权。该项目为南京市2010年污染搬迁项目,旧厂区占地约170亩,地块性质为二类居住用地,预计可建面积22万多平方米。在商业地产方面,公司1.1亿的价格完成了对南京华德美居购物中心有限公司旗下的百安居栖霞店的物业收购工作,该项目占地约60亩,现有商场建筑面积约2.7万平方米,目前为商业用地。目前改项目已划归入公司投资性房地产。在保障性住房建设方面,公司承建的南京幸福城保障房项目前期工作进展顺利。截至2011年3月31日,该项目“四证”已领取,住宅部分100万平方米已全面开工建设,且80%的住宅已被预订。
盈利预测与估值
从公司的过去的一年来看,公司依然步履艰难,目前手上项目资源也不是很充足;公司是行业变革期,中小房企的缩影,有时候变革确实在悄悄向你走来。预计11年的业绩主要来自无锡瑜憬湾、南京上城风景与栖庭项目。预计11-12年EPS分别为0.42、0.55元,维持“谨慎推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设2010年报点评:业绩平平,增长潜力有限
事项:2011年4月12日,栖霞建设公布了2010年年报。2010年,公司实现营业收入30.86亿元,比上年增长43.34%;实现利润总额6.05亿元,比上年增长52.39%;实现归属于母公司所有者的净利润2.84亿元,比上年增长27.35%;基本每股收益0.27元,公司提出向全体股东每10股派发现金股利1.80元(含税)的利润分配方案。
点评:栖霞建设2010年归属于母公司净利润的增长大幅低于收入的增长幅度,且低于我们当初对公司净利润的预期,主要原因在于公司结算结构的差异。2010年结算项目如苏州枫情水岸、自由水岸以及无锡瑜景湾和南京东方天郡项目都是合作项目,且少数股东持股比例较高,因此,实现的部分利润为少数股东权益,使得公司归属于上市公司股东的净利润仅比上年增长27.35%,低于结算收入43.34%的增长水平。
2010年公司所开发项目所在地区受宏观调控的影响较大,其中,南京、苏州、无锡三地商品房销售面积分别较2009年下降了30.67%、33.35%和0.03%。而公司当年实现合同销售面积14.98万平方米,销售金额20.24亿元,分别较2009萎缩了72%和54%,不仅大幅低于2010年全国商品房销售面积和销售金额10.1%和18.3%的整体增幅,并低于公司所在地区南京、苏州、无锡三地商品房销售面积的同比增速。可以说,过于谨慎的经营风格,使得公司与主流地产公司之间的距离越来越大。
2010年公司在对外项目拓展上依然没有实现太大的突破,全年除了获得一个南京市幸福城保障房项目外,基本没有通过土地二级市场获取土地。该保障房项目总建筑面积达到116万平方米,将会占用公司较多的人力、资金和管理资源,一方面会使得公司的毛利率减少,另一方面还会降低公司商品房的开发进度和速度。截止2010年底,公司拥有土地储备可结算建筑面积296万平方米,其中南京市项目合计161万平方米(包括南京市幸福城保障房项目116万平方米),无锡市项目合计46万平方米,苏州市项目合计13.71万平方米。总体上看,公司土地储备略显不足。
2010年公司新开工面积25.1万平方米,低于年初预计的86万平方米的水平,略低于2009年实际新开工面积26平方米,连续3年实际新开工面积下降。新开工面积不足将会影响公司未来2年的业绩成长性。
2010年,公司的销售毛利率为32.78%,低于2009年36.75%的水平,主要是由于结算项目的结构差异所致,其中,无锡愉景湾和苏州自由水岸以及南京东方天郡项目结算毛利率都低于30%,主要原因是土地取得成本偏高,并且项目销售时间较早。2011年后一方面,保障房的结转会拉低公司的毛利率水平,另一方面,由于2009和2010年来房价有所上涨,而公司储备项目多为以前年度获得,公司的毛利率又会有所提高,综合来看公司的整体毛利率会有波动和起伏。
公司的期间费用率水平一直维持在较低的水平,2010年该指标为4.4%,在这点上应该说是值得称道,至少公司并没有浪费股东的价值。公司始终注意对销售费用与管理费用的管理与控制,并取得了较好的成效。
截至2010年底,公司预收账款余额为10.69亿元,较2009年底余额减少了近50%,相当于公司2010年结算收入三分之一,显示出公司未来2年业绩成长不足。
公司的长期发展受制于资金状况的紧张。截至2010年底,公司账面共有货币资金余额近15亿元,而短期借款和一年内到期的非流动负债为16.5亿元,长期借款为19.3亿元。不过,公司持有棕榈园林1392万股股权,该股权将于2011年6月上市流通,按目前市值计算约为10亿元,因此,短期之内公司无现金周转之忧,但公司的长期发展将会受到资金状况的限制。
我们对公司2011和2012年的业绩预测为:2011年每股收益为0.28元;2012年每股收益为0.30元,并维持谨慎推荐的投资评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:销售大幅低于预期,未来难有起色
2010年全年业绩每股0.27元,大幅低于预期:栖霞建设2010年实现营业收入31.4亿元,净利润6.05亿元,同比分别增长52%和27%,合每股收益0.27元,低于我们预期14%,低于市场29%。公司拟每10股派1.8元现金(含税)。
正面:
费用控制良好:三项费用率下降3.6个百分点至4.4%,处于行业低端。销售费用和财务费用较上年同期大幅下降。
财务状况稳健:净负债率下降3个百分点至48%,资产负债率下降9个百分点至56%,在手现金15.3亿元,与上年持平。
公司短期负债较低,无土地支付压力,财务风险较低。
负面:
工程进度大幅低于预期:期内竣工面积30万平米,下降26%;新开工面积25万平米,较年初计划低70%。
销售大幅低于预期:因可售资源较少,全年合同销售金额20亿元,销售面积15万平米,较上年分别下降32%和72%。
期末预收房款10.7亿元,下降48%。
发展趋势:公司房地产开发进度显著低于年初计划,销售情况大幅低于预期。公司目前权益土地储备仅约200万平方米,资源并不丰富。
往前看我们认为公司难有良好的业绩增长。
估值与建议:由于公司销售大幅低于预期,我们下调公司2011年盈利预测至每股0.31元,并引入2012年盈利预测每股0.37元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为18.5、15.5倍,对2011年净资产值有14%的折让,估值比较贵。我们下调公司评级从“审慎推荐”到“中性”。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：栖霞建设:业绩基本符合预期
前三季度净利润同比增长50%。公司近日发布2010年三季报:营业收入27.97亿元、同比增长78%;归属母公司净利润2.42亿元、同比增长50%;每股收益0.23元、每股净资产2.66元。
布局苏南核心城市的中型区域性开发商。公司是布局苏南核心城市的中型区域性开发商,发展战略定位于“立足南京三小时经济圈、挺进长三角地区”,目前商品房项目储备建筑面积200万平米左右,主要分布在南京(32%)、苏州(7%)、无锡(61%)等地。公司上半年拿下的保障房项目----西花岗已完成立项,涉及总建筑面积达107万平米。
业绩增长源自结算增加。公司前三季度参与结算的项目主要是瑜憬湾、自由水岸、栖园、上城风景二期、枫情水岸、东方天郡等;第三季度实现收入确认较少,仅有5.39亿元;前三季度合计实现收入同比增长78%,主要是结算面积增加所致。公司前三季度综合毛利率同比下滑2.8个百分点至31.6%。净利润增速低于收入增速主要是少数股东损益比例提高所致。
前三季度销售欠佳。公司并未发布前三季度具体销售数据,但销售商品和提供劳务收到的现金为14.20亿元,同比下降50%;第三季度为2.89亿元、环比下降46%。
公司9月底预收款项为6.50亿元、较6月底下降2.61亿元,主要是销售放缓和结算增加所致。
财务结构较为稳健。公司9月底剔除预收款的资产负债率为54.35%,处于行业平均水平;账面现金21.34亿元、短期借款与一年内到期非流动负债合计17.6亿元,短期偿债压力较小。公司前三季度经营性现金净流入1.43亿元,经营较为稳健。
维持增持评级。我们预计公司2010-2012年的每股收益分别为0.28元、0.35元和0.42元,以最新收盘价5.74元计算,对应的动态市盈率分别为20倍、16倍和13倍,估值水平适中,考虑到苏南地区核心城市房地产市场的长期潜力、以及公司显著的区域市场优势和品牌优势,我们维持公司“增持”评级。
风险提示:苏南房地产市场风险;项目销售和结算风险。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：栖霞建设:三季度业绩回顾
栖霞建设前三季度实现主营业务收入27.97亿元,同比上升78.1%,主要来自于无锡瑜景湾、苏州自由水岸、南京上城风景等项目;录得净利润2.42亿元,同比提升49.7%,合每股收益0.23元。
正面:前三季度结算收入维持较好增长:得益于无锡瑜景湾、苏州自由水岸等项目结算,公司前三季度营业收入同比上涨78.1%至27.97亿元。
三项费用率为3.7%,同比下滑4.8个百分点:报告期内公司三项费用为1.03亿元,同比下滑22.6%。
负面:毛利率维持低位,为21.9%:公司前三季度税后毛利率为21.9%,同比下滑4.4个百分点,也低于上半年的22.4%,主要是受上城风景二期结算毛利较低影响。
发展趋势。
公司目前继续加快开工节奏,往前看,我们认为公司未来在南京将积极参与到保障房建设之中,而苏南周边项目将随着当地市场向好有望维持较好的销售表现,中长期来,公司将维持稳定成长。
小幅调整2010/11年盈利预测、维持“审慎推荐”。
公司结算情况基本符合预期,但项目毛利率偏低,我们小幅调整对公司2010/11年盈利预测为每股0.32元及0.39元。目前公司股价分别对应2010/11年市盈率17.9倍和14.7倍,较2010年NAV折价14%,公司在苏南和南京区域储备较多,有望分享当地市场成长,我们依然维持“审慎推荐”的投资评级。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：栖霞建设:多元化拓展公司发展空间
公司股权投资收益十分可观。今年6月,广东棕榈园林股份有限公司(股票代码002431)在深交所成功上市,公司持有其870万股,位列第三大股东,初始投资成本为2100万元。若按今日收盘价计算,账面价值9.38亿元,投资收益高达9.17亿元,占公司总市值的16%。
公司开始试水持有型物业。今年1月,公司的全资子公司南京卓辰投资有限公司出资1.1亿,完成了对百安居栖霞店的收购事宜,占地面积为4万平,实际建筑面积2.68万平。公司希望将此建材超市出租,以获取稳定的现金流。此外,该店还附带附近60亩土地,用途为商业,若更改为住宅,将是一个盈利能力超强的项目。
多元化项目储备方式,降低公司经营风险。公司以控股迈燕平台、合资南京电子网板科技股份有限公司等契机,积极试水城中村改造。迈燕合作项目共包含2个街道,目前改造方式未定,楼面地价锁定在2000元左右,售价预计12000元/平米。同时,公司还积极参与政府委托代建的保障房建设,收益相对稳定,净利率3%,管理费率2%左右。西花岗项目由南京市政府委托,占地47万平,总建面107万平,预计售价不低于3000元/平米,目前已完成立项。
上半年实现商品房销售金额11亿元,下半年强于上半年是个大概率事件。
除了南京栖庭(奥体B5)项目,公司今年销售楼盘均为老盘,考虑到前期购房者压力,公司至今无公开降价,但存在3%-5%的折扣。随着9-10月南京、无锡、苏州等地成交量的大幅反弹,公司在售楼盘销售价格将会出现一定程度的上涨。开工方面,保障房开工有所推迟,仙林G84号地块开工日期继续后推,其他项目开工原计划进行。
预计2010年每股收益0.36元,给予增持投资评级。尽管已撤回10亿元可转债发行申请,但公司持有现金17亿元,足够后续项目开发所需。预计2010-2012年公司每股收益分别为0.36元、0.48元、0.61元,对应目前股价市盈率分别为15X、11X、8X,我们设定公司目标价6.2元,给予“增持”的投资评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：栖霞建设:业绩高增长缘自预售项目集中结算
业绩高增长缘自预售项目集中结算:公司今日披露10年中报,上半年共实现营业收入22.6亿,同比增长149%;实现利润总额4.34亿,同比增长225%;实现归属于母公司净利润2.1亿,同比增长160%。每股收益0.2元。公司收入主要来自南京栖园、上城风景二期、东方天郡、无锡愉景湾、苏州枫情水岸和自由水岸等项目,除了南京栖园和东方天郡外,其余项目的结算基本来自去年销售,所以公司业绩的高增长主要是因为去年预售项目集中进入结算所致。此外,公司在10年一季报中已披露中期净利润增速在100%以上,中期业绩高增长在市场预期之中。
受推盘和市场影响,公司销售业绩一般:由于楼市转冷,公司上半年销售业绩一般,销售商品提供劳务收到现金11.3亿,其中一二季度分别为6亿和5.3亿,明显低于去年季度销售平均10亿的水平。除市场因素外,推盘节奏也是影响销售业绩的重要原因。公司在南京除新推栖庭项目外,均是尾盘销售,而栖庭也仅推出了143套(截至7月29日,已售44套)。
当前,公司项目储备,特别是南京地区的项目储备略显不足,补充后续资源是公司未来一段时间必须要解决的问题,目前土地市场有所降温,给公司提供了低位扩张的机会。
积极参与经济适用房建设:公司隶属于南京市栖霞区国资委,在参与保障性住房建设方面具有得天独厚的优势。在国家加大保障房建设投资的大背景下,保障房建设有望成为公司未来几年重要的收入来源之一。公司在去年就已经和南京市政府签署了107万平米的经济适用房建设项目,目前公司已获取该项目,预计将为公司贡献净利润2.2亿。
棕榈园林投资收益丰厚:2008年,公司作为战略投资者身份现金出资2100万认购广东棕榈园林股份有限公司870万股份,每股价格仅有2.4元,按7月29日棕榈园林67元/股收盘价测算,公司税后投资收益高达4.2亿,折算0.4元/股。公司上半年又出资1.69亿收购南京电子网板科技股份有限公司50%股权,通过对网板公司的业务和房地产资产进行整合,以期获得溢价收益。
维持“增持”评级:假设房价未来涨跌幅为0%,贴现率为10%,测算得出公司2010年末NAV 为6.05元/股,P/NAV=0.91,现在股价隐含的房价跌幅为8%。维持公司10-12年EPS0.36元,0.51元和0.71元不变,对应PE 分别为15X、11X 和8X。维持“增持”评级。
研究员：胡栋亮，杨国华 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:项目储备有待充实
2010年中期业绩符合预期。报告期,公司房地产业务共结算收入22.3亿元,结算面积25.47万平方米,毛利率为31.65%,较去年同期下降了0.4个百分点。实现归属于母公司所有者的净利润2.11亿元,同比增加160.47%;每股收益0.2009元。
公司受益于南京、无锡、苏州土地升值。公司现有土地储备约200万平米,全部分布在南京、无锡、苏州。由于2009年以来房价大幅上涨,以及结算项目结构原因,公司明年的结算毛利率有望大幅提高。
计划年底前新开工一批项目。计划年底前新开工的项目具体包括南京G84地块、无锡东北塘、苏州2009-B-71地块、南京西花岗保障房项目等;这些项目将成为2011年以后的主要利润来源。公司开发产品具有较高品质。南京栖庭项目在建,精装修,2011年交房的可能性较大。新政之后,销售受冲击较明显,但一旦销售转暖,应会得到市场认可。无锡栖园在建,位置非常优越,开发前景良好。
土地储备需补充。报告期增加了一些土地储备。从长远发展看,公司应进一步补充优质土地储备以增强发展后劲。公司计划适时在一级市场拿地,并继续致力于通过合资、合作等多种途径择机增加土地储备。公司积极参与经济适用房建设,有利于和政府保持良好的合作关系。
维持增持-A的投资评级。考虑新政对销售的影响,小幅下调2010年、2011年EPS至0.31元、0.53元,下调目标价至6.5元。
研究员：徐胜利，柳世庆 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:中期业绩大幅增长,公司重归成长路线
中期业绩大幅增长,EPS 同比增161%
公司中报实现营业收入22.58亿元,同比增加148.82%;实现归属上市公司净利润2.11亿元,同比增加160.47%;每股收益0.2009元;房地产业务的结算毛利率为31.65%,较去年同期下降了0.4%。
我们分析,公司中期业绩大幅增长的原因在于今年结算面积大幅增加,而上年同期结算面积较少;毛利率略降而利润总额增长速度快于营业收入的增长速度的主要原因是在于中期的三项费用率等同比下降较多,管理能力提升较快;而每股收益增速低于利润总额增速是由于少数股东权益同比增幅较大,中报整体上符合预期。
多元化储备土地,参与保障房建设
公司在增加项目储备方面,积极探索获取多元化储备方式,参与城中村改造,尽管体量小,但为储备土地资源开辟了新的路径;同时,公司发挥自身优势,积极参与保障房建设,开辟新的盈利点。
估值及投资建议
公司每股重估净资产值为6.11元,股价折价9.5%;2010年至2012年每股收益分别为0.32元、0.48元及0.69元,PE 分别为17.28倍、11.52倍及8.01倍;根据估值以及盈利增长预期,给予2010年20倍PE,公司合理价值在6.4元/股左右,略高于重估净资产值,目前股价处在合理价值偏低的水平,因此,我们维持公司“持有”评级。
研究员：赵强，徐军平，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:中期业绩提升源自结转面积增加
净利润同比增长160%、基本符合市场预期。公司今日发布2010 年中报:营业收入22.58 亿元、同比增长148.82%;营业利润4.32 亿元、同比增长228.57%;归属母公司净利润2.11 亿元、同比增长160.47%;每股收益0.20 元、每股净资产2.63 元。
布局苏南核心城市的中型区域性开发商。公司是布局苏南核心城市的区域性开发商,发展战略定位于“立足南京三小时经济圈、挺进长三角地区”,目前项目储备未竣工建筑面积200 万平米左右,主要分布在南京(32%)、苏州(7%)、无锡(61%)等地。公司报告期内拿下的保障房项目--西花岗已完成立项,涉及总建筑面积达107万平米。
中期业绩提升源自结转面积增加。公司上半年参与结算的项目主要是瑜憬湾、自由水岸、栖园、上城风景二期、枫情水岸、东方天郡等;结算面积25.47 万平米、同比增长156.75%、结算收入22.30 亿元、同比增长151.98%;毛利率同比基本持平、为32%;结转面积增加是公司中期业绩增长的主要原因。公司中期业绩还有两点值得关注:一是营业税金及附加同比大幅增长200%至2.21 亿元,主要是预提土地增值税增加所致;二是费用率同比大幅下降6 个百分点至3.4%、主要得益于收入增长带来的规模效应,这是利润增速高于收入增速的原因。
上半年销售情况欠佳。公司并未公布上半年的销售情况,但上半年南京、苏州、无锡三城市区商品住宅销售面积同比降幅分别为49%、56%、10%,均价同比涨幅分别为56%、45%、34%;并且公司上半年销售商品、提供劳务收到的现金11.31 亿元,同比下降23%,所以公司销售情况应该欠佳。报告期末预收款项为9.11 亿元、较年初下降56%,主要是销售放缓和结算增加所致。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.36 元和0.43 元,以昨日收盘价5.53 元计算,对应的动态市盈率分别为15 倍和13 倍,具估值水平适中,并且考虑到苏南地区核心城市房地产市场的长期潜力、以及公司显著的区域市场优势和品牌优势,我们维持公司“增持”评级。
风险提示:苏南房地产市场风险;项目销售和结算风险。
研究员：天相房地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：栖霞建设:全年业绩高增长在望,抗风险能力强
上半年公司实现营业收入22.58 亿元,实现归属上市公司股东的净利润2.11 亿元,同比分别增长148.82%和160.47%。上半年公司基本每股收益0.20 元。
公司业绩大幅增长主要源自结算面积的增加,上半年公司房地产业务共结算收入22.3 亿元,结算面积25.47 万平方米。结算毛利率为31.65%,与去年同期基本持平。
宏观调控对公司的销售情况有比较大的影响,上半年公司完成销售额约10 亿元,二季度开盘的南京栖庭项目销售进度大大低于我们早先预期。不过由于公司在售项目大部分可望在年内竣工结算,全年达到我们预测的结算收入确定度仍较高。
市场环境的变化对公司投资情况影响不大。公司全年计划开工86 万平方米,上半年已完成了33.85 万平方米,接近08 年全年的开工量。此外公司充分发挥在保障房建设方面的优势,新获取了南京栖霞区西花岗地块经济适用住房项目,项目总规模达100 多万平方米,目前已完成立项。
公司坚持稳健经营的发展思路,量入为出,增强了行业调整中的抗风险水平。上半年公司每股经营活动产生的现金流量净额为0.087 元,截止6 月底,公司账面现金为17.38 亿元,资金压力较小。此外公司参股的棕榈园林仍保持在较高价位,按所持870 万股的现价计算,公司账面收益高达5.63 亿元,一旦减持,其所带来的现金流也可以帮助公司从容应对调控后市场环境的恶化。
我们暂维持对公司今明两年业绩大幅增长的判断,不考虑减持棕榈园林, 预计10、11 年每股收益分别为0.34 和0.52 元。目前公司仅仅58 亿元的总市值明显低估,没有完全反映出棕榈园林上市带来的收益,因此维持“推荐”评级,并给以6.12 元的目标价。
研究员：张驰飞 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:同步于大势,等待时机
栖霞建设今日发布2010年中期报告,其主要内容为:
2010年上半年实现营业收入22.58亿元,同比增长148.82%;实现营业利润4.32亿,同比增长227%;实现归属上市公司股东净利润2.11亿元,同比增长160.47%。每股收益0.20元。
中报点评要点:
公司中期业绩大增是市场预期到的,这是因为公司去年年底的预收账款大部分在今年上半年结转。源于09年销售的火爆,大多房地产公司上半年结算毛利率显著高于去年同期水平,但公司上半年综合毛利率为32.2%,较去年同期有所下降,这主要是因为上半年结算了上城风景二期保障性住房项目,从而整体上拉低公司公告毛利率。另外归属母公司净利率下降主要是因为本期结算的愉憬湾占比较大,这个项目公司股权只占70%,因此少数股东权益同比增加较多所致。
公司期末预收账款只有9亿,与去年年末的20相比下降较多。这主要是源于两个方面,第一是上半年交付较多;第二是公司上半年销售一般,特别是栖庭项目公司没能实现快速的销售。正是因为这样,公司的业绩确定性下降不少。
公司上半年开工低于预期,仙林地块目前还未开工。另外,苏州与无锡的项目也没能实现全部开工。预计公司全年很难完成预定的计划,对于公司未来的业绩增长上可能会受到影响。但是今年的业绩受影响不大,这主要是因为公司今年现房较多。
根据我们以上结算预测10-11年EPS 分别为0.39、0.51元,对应目前的PE 为14.16、10.96倍。由于公司目前还没有突出的投资机会,估值相对来说也比较合理,维持“谨慎推荐”评级。
研究员：苏雪晶，乐加栋 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：栖霞建设:10年销售同比下降50%,维持“中性”评级
上半年业绩年初已基本锁定,中报符合预期。2010年上半年,公司营业收入22.58亿元,净利润2.11亿元,分别同比增长148.81%和160.47%;EPS 为0.20元/股,符合预期。2009年,公司销售额44亿元,09年末账面预收账款20.55亿元,因此10年中报业绩在年初已基本锁定。
上半年销售平平,预计10年全年销售下降50%左右。上半年,公司销售回款11.30亿元,同比下降23.3%;预计10年全年销售额19.3亿元,同比下降50%左右。2010年销售下降的主要原因是:(1)可售资源较09年明显下降,尤其是10年一季度调控出台前的可售资源较少,这一方面是因为09年公司基本未新开盘,08年开盘项目已基本进入尾盘销售阶段;另一方面是因为10年新开盘的上城风景二期和栖庭均在“国十条”之后开盘。(2)公司所处长三角区域是09年房价涨幅最大的区域之一,尤其是项目所在地南京和苏州,因此这次受新政的影响也较大。(3)公司的栖园和栖庭等项目定位中高端,对新政也更敏感。
参股企业棕榈园林上市,增厚公司价值0.40元/股以上。公司参股的棕榈园林于10年6月发行上市,公司持股870万股,成本2.1亿元。按6月30日收盘价54.89元/股计算,公司价值增厚4.57亿元,合0.43元/股;若按7月29日收盘价67.00元计算,增厚0.54元/股。
短期股价存在估值修复空间,维持“中性”评级。假设公司房价下跌10%,公司10-12年销售额分别为19.3、28.2、32.6亿元,则:(1)未来三年EPS为0.39、0.43和0.52,对应动态PE 为14、13和11。(2)考虑棕榈园林增厚0.40元/股,公司RNAV 为6.29元/股,P/RNAV 为0.88。从RNAV 的角度,公司股价仍存在一定的修复空间,但考虑到公司今年销售表现和战略能力,维持“中性”评级。
研究员：江征雁,殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
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