黑牡丹(600510)_研究报告_财经_新浪网(600510) 研究分析报告|查股网
股票名称：黑牡丹(600510)
报告标题：黑牡丹:牡丹盛开,龙城腾飞
城镇化完整产业链成型。公司城市资源综合功能开发主业已形成三大模块,城镇化建设、传统产业升级改造和新兴产业投资。城镇化建设包括城市基础设施建设、土地一级开发和房地产开发、保障房建设、万顷良田建设等具体业务。
一级开发或将是业绩爆发点。根据公司投资计划和我们假设测算,一级开发第一阶段(常州北部新城高铁片区土地前期开发项目)于2011-2013年可能贡献净利润3.23亿元、3.44亿元和6.66亿元,成为公司未来业绩的爆发点。
保障房业务龙头公司。公司安置房(保障房)业务规模较大,每年竣工达40-50万平米。截止2010年底,黑牡丹累计已建成安置房约300万平米。
在A 股上市具有保障房业务的地产公司中,公司保障房业务的规模名列前茅。盈利能力相对较高并有保障,政府承诺15%的毛利率水平。未来,随着北部新城建设和万顷良田工程的不断推入,安置房业务将持续稳步发展。
万和城项目热销,商品房业务进入收获期。一期20万方已售罄,二期23万方即将开盘,项目成本低(楼面地价700元/平米),毛利率高(约50%),预计2011年中期开始贡献业绩。万和城是黑牡丹与阳光城(000671)合作开发的超级大盘项目,总建面约200万平米,黑牡丹占51%权益。预计此项目2011-2013年可贡献净利润1.53、4.21、6.73亿元。
自创品牌—— —— 纺织服装业务有望重获春天。公司自创牛仔裤消费品牌ERQ,突破以前代工和提供原料的单一业务模式。ERQ 采取M2C(线上)和体验店(线下)相结合模式,至6月,体验店已快速增至47家。2011年服博会ERQ 品牌签约突破8000万元。
估值有优势,业绩有望进入高增长期,上调评级至“买入”。在不考虑万和城以外其他商品房项目估值、一级开发第二阶段估值和纺织服装业务估值的情形下,公司2011年每股重估价值达11元,最新收盘价9.09元,估值具有较强优势。预测公司2011年-2013年每股收益分别为0.85元、1.28元和2.07元,增长率分别为70%、50%和62%,业绩有望进入高增长期。
同时,考虑到公司高层次的战略定位,上调公司评级至“买入”,目标价12元。
股价催化剂:一级开发土地出让取得进展、万和城新盘热销、ERQ 品牌发展超预期。
风险提示:一级开发业务政策风险和政府规划土地出让时间不确定性风险。
研究员：周炯 所属机构：太平洋证券股份有限公司
报告标题：黑牡丹:万和城有望开始结算,关注土地出让情况
我们近日实地调研了黑牡丹,与公司管理层就目前万和城情况、土地一级开发进展、常州房地产市场状况等进行了初步交流。
黑牡丹主要看点:
超级大盘万和城一期有望于今年开始结算。公司与阳光城合作开发的绿都万和城是公司近几年的主力项目,体量大,业态丰富,其中一期季子郡目前已基本售罄,有望于今年结算,该项目土地成本较低,今年毛利率有望大幅攀升。
土地出让收益或无法在近期体现。公司负责开发的4.15平方公里核心区的拆迁进度已经完成了70%以上,已投入资金约在20亿元左右,但考虑到开发尚未完善成本可能无法归集,我们预计大部分土地出让收益或将在整个4.15平方公里一期开发完成后统一确认,这也意味着土地出让可能无法在近两年大幅贡献业绩,保底的工程收益或为近两年土地一级开发的主要收入来源。
常州房地产市场较为健康。常州作为苏南五市之一,城镇居民人均居住面积为苏南几个城市最高,购买力也高于江苏省平均水平,房价收入比却为苏南地区最低,显示其房地产市场泡沫化程度较低,未来依然有较大发展空间,另外随着新北区的开发深入,常州的土地仍具备较大升值潜力。
政府扶持下或可获得优质项目。常州“十二五”期间将重点打造两大商务商贸板块、四大功能区,其中不少项目为高新区管委会负责实施运营,位置皆临近于公司开发的高铁板块,未来不排除公司从政府手中获得优质地产项目的可能。
具有一定重估增值潜力。经过计算,公司万和城项目和土地一级开发项目重估价值高达12.51元/股,在没有考虑苏州项目、新龙项目以及公司持有的厂房资产的情况下折价率已达20%,显示目前公司股价或存在一定程度的低估。
维持“增持”评级。我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.57元和0.67元,以最新收盘价10.09元计算,对应的动态市盈率分别为18倍和15倍,我们看好公司主力项目万和城的销售前景以及在常州高新区土地持续升值的预期下公司一级开发土地业务估值水平的上行空间,维持“增持”评级,未来需要关注公司的土地出让进展及出让价格。
风险因素:土地一级开发对于资金链负荷较重;土地出让价格低于预期
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：黑牡丹:一季度业绩增长源于营业外收入提升
2011年一季度业绩概述:营业收入6.81亿元,同比下降33.41%;营业利润8007万元,同比下降10.69%;归属母公司净利润8978万元,同比增长36.16%;每股收益0.11元。
房地产结算收入下降,毛利率提升。报告期内公司主要结算的项目为东城名居尾盘及绿都万和城项目,一季度可结算项目较少是收入下降的主要原因。公司一季度综合毛利率为23.8%,较去年同期提升8.8个百分点,原因主要有两点:1、本期结算项目均价较高。2、本期新增土地一级开发及万顷良田收入,由于是保底收益,不计算成本。
业绩增长主要源于营业外净收入提升。一季度公司实现营业外净收入4461万元,而去年同期仅为36万元,主要为2010年末公司将旗下电子园标准厂房地块以7363万元出让给了常州市新北国土储备中心,而一季度收到补偿款所致。
再添安置房项目,增加持有物业。公司一季度没有拿地,4月份竞得了常州新北区新九路一地块,规划建筑面积14.46万平米,楼面地价约968元/平米,其中大部分住宅及商业为拆迁安置房,公司安置房回购利率较为稳定(10%-15%),且公司将持有经营部分商业综合楼,该项目未来将为公司提供稳定收入。
飞龙地块及创投业务为未来主要看点。公司与阳光城合作开发的飞龙地块规划建面达179万平米,约占公司目前二级开发项目储备的65%,已于2010年5月份开工,预计2012年开始大规模贡献业绩。创投业务方面公司目前投资有节能科技及新能源产业等2个项目,规模依然较小,但未来有望成为公司估值提升的一个增长点。
销售下降,经营性现金流缺口扩大。公司于2010年3月份启动了非公开发行股票募投计划,拟以11.96元/股的发行价募集约3亿股,募集资金用于一级开发及万顷良田项目,目前方案已通过江苏省国资委批准,尚需证监会批准。2011年一季度,公司销售商品及提供劳务收到的现金为5.24亿元,同比下降24.68%,而截至一季度末预收款项为10.19亿元,较年初仅增加1.27亿元,销售情况有所下降,经营性净现金流为-9.73亿元,缺口较去年同期增加7.14亿元。真实资产负债率为42.94%,较年初下降3.35个百分点,处于行业平均水平,4月份股东大会通过了公司向17个银行申请19.75亿元的授信额度的议案,未来财务杠杆将有所提高。
盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.65元、1.07元,以昨日收盘价11.30元计算,动态市盈率为17倍和10倍,公司2012年多数项目将集中结算,一级开发土地的逐步出让为公司业绩增长的保证,我们看好公司独特的商业模式以及业绩爆发式的潜力,维持“增持”评级。
风险提示:大盘系统性风险和房地产调控政策风险;项目开发及销售进展可能不达预期。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：黑牡丹:一级带动二级,园区带动产业
投资要点:
常州北部新城是城市新兴区域。包括市政府等关键政府部门、教育医疗配套、文化体育配套、交通配套都在向北部新城转移。而公司在新北区的特殊地位,以及在北部新城区域进行的高铁片区一级土地开发、绿都万和城项目和园区建设等都将受益于常州城市的重心北移。
2010年5月,公司与常州新北国土储备中心签约,获得常州市北部新城17.5平方公里的一级开发权。目前在第一阶段进行一级开发的是开发高铁片区中紧邻高铁常州站的高铁核心区,总面积约为4.15平方公里,剩余约13.35平方公里地块为第二阶段开发范围。核心地块前期开发投资总额约为55亿元人民币。按照协议,公司将获得投资额10%的工程收入以及5/5分成的土地出让净收益。其中,核心地块大概有225公顷的土地可供出让。
将一级土地开发的收储项目的价格假设为4500元/平方米。从55亿投资预算来进行衡量,每平方米的土地出让成本大致为2444元/平方米。如果能够和土地储备中心进行土地出让收益的5/5分成,大致可以获得23.13亿元的土地出让分成收益,这对公司的业绩改善起到明显作用。
3月26日,绿都万和城季子郡进行了最后一次推案,本次加推共208套,户型面积为80-120㎡,均价为7100元/平米。新盘推出后实现热销,共500组客户认购,目前一期季子郡项目基本售罄。
目前公司纺织业务来源于棉花涨价的成本压力不小,但从2010年的纺织毛利率看,并未发生明显降低。我们预测,未来公司依然保持目前的成本转嫁能力,维持目前的毛利率不变。
根据公司披露,2010年内,公司投资两个项目。已投资的地标建筑节能科技有限公司项目,该项目符合建筑建材的行业发展趋势。此外,公司另一投资项目集盛星泰科技有限公司从事新型高功率储能产品“超级电容”的研发和制造,属于国家倡导的新能源产业,主要应用领域为新能源汽车行业。在产业投资方面,公司发起设立宜兴市最大基金--宜兴江南天源产业投资基金,以正式的组织结构来保证规范化投资。鉴于产业投资的不确定性,产业投资业务未列入估值考虑。由于公司园区开发经验,公司产业投资具有良好的先天条件。未来公司将继续实行产业园区带产业投资发展的模式,推动公司的产业投资业务。
公司2011-2013年每股收益分别为0.70元,1.08元和1.64元,对应2011年3月31日收盘价的PE分别为15.90倍、10.33倍和6.78倍。同时公司对应2011年3月31日收盘价的PB为2.07倍、1.78倍和1.47倍。鉴于公司业务的综合性,我们认为公司2012年的估值水平应该在15-20倍。维持买入评级,目标价调高至14.5元。
投资风险:地方政府土地出让时间的不确定性风险和房地产政策风险
研究员：刘飞烨 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：黑牡丹:城镇化建设产业链完善,业绩含苞待放
2010年业绩概述:营业收入27.01亿元,同比增长12.75%;营业利润4.70亿元,同比下降2.05%;归属母公司净利润3.94亿元,同比增长8.1%;每股收益0.50元。分配预案为每10股派发现金1.50元。
业绩增长源于非经常性损益。报告期内公司的投资收益和营业外净收入共为2.64亿元,占净利润达67%,同比增长1100%,主要为报告期内公司出售了部分江苏银行股权以及转让旗下电子园地块所致。公司扣除非经常性损益后的净利润仅为0.23元,同比下降51%,主要因为毛利率大幅下降。公司2010年毛利率为18.4%,同比下降约7个点,从细分行业上看,主要由于收入占比较高的房地产销售业务去年同期结转部分配套商铺,而报告期内主要结转的是“东城名居”等较低毛利率的商品房,导致该业务毛利率同比下降23个百分点至16%。
一级开发和万顷良田开始贡献收入。公司于2010年5月承接了北部新城高铁片区一级开发项目以及万顷良田工程,完善了城镇化建设产业链。其中一级开发项目报告期内主要实施第一阶段,确认保底收益1.22亿元,尚无土地出让收益分成,一级开发项目是公司未来业绩爆发点之一,第一阶段预计总共实现约14亿的净利润;
万顷良田项目年内确认结算工程收益1228万元,该项目实施期限不超过2年,预计工程收入共约1.46亿元。
城市综合体热销。报告期内公司的“万和城”城市综合体项目首期推出了20万平米房源基本告罄,实现预售款6.1亿元,二期将于于2011年开工,项目预计于2011年至2012年竣工。另外公司于2010年底竞得苏州独墅湖东地块约3.4万平米的土地使用权,将用于酒店式公寓等商业地产开发。
关注飞龙地块开发进展。公司与阳光城合作开发的飞龙地块规划建面达179万平米,约占公司目前二级开发项目储备的65%,已于2010年5月份开工,预计2012年开始大规模贡献业绩。
创投业务厚积薄发。公司创投业务年内投资了2个项目,涉及节能科技及新能源产业,公司目前创投业务规模较小,但未来有望成为公司估值提升的一个增长点。
募投项目暂时搁置,但资金压力不大。公司于2010年3月份启动了非公开发行股票募投计划,拟以11.96元/股的发行价募集约3亿股,募集资金用于一级开发及万顷良田项目,目前方案已通过江苏省国资委批准,尚需证监会批准。截止2010年年末,公司账面现金25.74亿元,同比增长96.37%,账面现金/(短期借款+一年内到期非流动负债)为1.29,短期偿债压力不大。真实资产负债率为46.35%,较年初增长17个百分点,但仍处于行业平均水平,总体来看虽然公司募投项目目前暂时搁置,但是周转能力情况良好。
盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS 为0.65元、1.07元,以昨日收盘价10.99元计算,动态市盈率为17倍和10倍,公司2012年多数项目将集中结算,一级开发土地的逐步出让为公司业绩增长的保证,我们看好公司独特的商业模式以及业绩爆发式的潜力,维持“增持”评级。
风险提示:大盘系统性风险和房地产调控政策风险;项目开发及销售进展可能不达预期。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：黑牡丹:新的增长极正在形成
投资要点:
房地产业务:房地产业务是公司10年新的利润贡献单元,不但实现了从无到有,而且将在3年内成为公司业绩最主要的增长点。公司10年在售3个项目,土地储备232万方,权益储备121万方。近3年的看点主要在北部新城一级土地开发以及绿都万和城项目:
北部新城高铁核心地块:
公司共获得常州市北部新城17.5平方公里的一级开发地块,目前在开发高铁片区中紧邻高铁常州站的高铁核心区,总面积约为4.15平方公里,剩余约13.35平方公里地块为第二阶段开发范围。核心地块前期开发投资总额约为55亿元人民币。按照协议,公司将获得投资额10%的工程收入以及5/5分成的土地出让收入。其中,核心地块大概有3700亩的土地可供出让,并且公司将很可能参与高铁站旁新桥商业街的建设。我们认为,核心地块项目可为公司一二级联动提供想象空间,即使不考虑此项,一级出让也会为公司房地产业务带来明显的收益。
目前常州市新北区土地出让10年全年均价超过300万/亩,4季度成交均价超过400万/亩。我们预计核心地块实际出让时保守估计底价也在300万/亩以上。该业务有望为公司11~14年贡献EPS为0.28元/1.18元/1.66元/1.63元。
公司2010年募投北部新城的融资计划虽然暂时搁置,不过资金周转问题不大。由于核心地块项目涉及高铁建设,所以目前以提前结转了8亿的工程款。
绿都万和城项目:
绿都万和城是黑牡丹和阳光城合作的项目(51%/49%),总建面200万方左右。项目已于2010年10月1日开盘,在售一期季子郡,建面接近20万方。主要户型有高层、洋房和别墅。其中高层均价6000元/平、洋房7500元/平、别墅12800元/平。截至2010年12月末,仅剩高层和少数花园洋房在售,销售额在8亿元左右。预计11年二期推盘量在60万方左右。
其他业务:主要包括万顷良田改造,建筑工程业务(包括安置房建设,“白改黑”等),纺织业务(主要是牛仔裤)和创投业务。
万顷良田:公司于10年4月份协议收购了新希望公司,作为万顷良田工程建设项目的投资、融资、建设、运营和收益的主体。目前,已完成部分工程区的房屋拆迁工作,对新增土地进行全面复耕工作正在展开。工程总面积1538.10公顷,工期两年。按照协议,公司将获得工程投资10%的投资收益。
创投业务:公司于10年3月起步进军创投业务,目前在进展的项目有3个,重点领域在新材料、新能源。
首次给予公司“买入”评级:
估值:我们对黑牡丹进行分业务估值,其中房地产业务根据实际情况详细估值,建筑和纺织业务假设年均增长10%(事实上,鉴于常州在全国保障房建设中的标杆地位,我们认为公司建筑业务10%的增速明显保守)。
1、北部新城核心地块,不考虑一二级联动,预计10~14年分别贡献EPS为0元/0.28元/1.18元/1.66元/1.63元。
2、万顷良田业务,预计10~12年分别贡献EPS为0.03元/0.06元/0.03元。
3、房地产开发业务,预计10~12年分别贡献EPS为0.03元/0.11元/0.20元。
我们预计公司10~12年EPS分别为0.51元,0.72元和1.27元,按照现价9.22元来看,对应PE分别为18.2X,12.86X和7.26X。不考虑公司一二级开发联动以及新增项目的可能性,只看目前在售4个项目的房地产业务RNAV为5.40元。我们认为,公司目前新的业务框架已经初具雏形并且已经开始进入收获期,未来房地产业务将成为公司最重要的增长极。
考虑到公司业务短期的收益和长期的前景,我们首次给予公司“买入”评级,目标价12元。
研究员：刘飞烨 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：黑牡丹:毛利率下滑导致增收不增利
前三季度净利润同比下降35%。公司今日发布2010年三季报:营业收入20.06亿元、同比增长8.6%;归属母公司净利润2.01亿元、同比下降34.9%;每股收益0.25元,基本符合预期。
深耕常州高新区、以城市综合开发为核心的多元化控股集团。公司是常州高新集团之资本运作平台,致力于打造以“城市综合开发”为核心的多元化控股集团。公司主营业务分为四大类:纺织、城市综合开发、金融投资、创投等;公司纺织业务产业链完整,涵盖牛仔布、色织布及服装等完整产业链;城市综合开发业务位于常州市新北区,上半年内业务延伸至土地一级开发和新农村建设领域,该业务目前涵盖基础设施代建、安置房代建及配套开发、土地一级开发、新农村建设、以及商品房开发等方面。公司金融投资和创投业务均处于起步阶段。
毛利率下滑导致前三季度业绩增收不增利。公司前三季度收入同比增长9%,但净利润同比下降35%,增收不增利的主要原因在于综合毛利率同比下滑11.8个百分点至16.5%,此外,期间费用率同比提升1.2个百分点也拖累当期业绩。从细分业务角度来看,造成毛利率下滑的原因在于安置房及配套业务:公司去年同期结转部分配套商铺、导致毛利率基数较高,而当期结转的主要是低毛利率的配套房。
短期偿债有一定压力。公司报告期末剔除预收款项的资产负债率为28.1%,在行业当中处于很低水平;账面现金为6.2亿元、短期借款与一年内到期的非流动负债合计为10.7亿元,短期偿债有一定压力。公司前三季度经营性现金净流入-2.5亿元。公司2010年非公开增发预案拟募集资金净额38亿元。
未来业绩爆发性很强。公司未来业绩爆发的突破口主要在于商品房业务和一级开发业务。商品房业务--与阳光城合作开发的飞龙地块建筑面积达179万平米、该项目已于上半年启动,预计将于2012年开始大规模贡献业绩;一级开发业务--按照“10%的工程利润和土地出让纯收益五五分账”的收益模式,公司将从中获得14.3亿元的净利润,相当于2009年净利润3.6亿元的4倍左右。公司未来业绩增长空间巨大。
维持增持评级。暂不考虑2010年度非公开增发,我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.42元和0.53元,以昨日收盘价10.58元计算,对应的动态市盈率分别为25倍和20倍,虽然估值水平有点高,但考虑到公司独特的商业模式、未来业绩爆发式增长的可能性,我们维持增持评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：黑牡丹:土地一级开发带来业绩和价值提升的无限遐想
事项:
我们于2010年8月9日调研了黑牡丹(集团)股份有限公司,与公司管理层进行了交流,并实地考察了公司两大核心项目--飞龙地块低密度住宅及位于高铁片区的17.5平方公里一级开发项目。
评论:
不考虑一二级联动,预计高铁片区土地一级开发分别增厚10-13年EPS 0.12、0.29、0.28和1.11元
公司位于高铁片区的17.5平方公里一级开发项目分两阶段进行。第一阶段开发范围为高铁场站核心区4.15平方公里,可供出让土地3375亩,开发周期为2010年-13年,计划12年下半年全部完成征地、拆迁、市政基础设施建设等,达到“三通一平”条件,各地块将按建设进度并根据土地利用计划分阶段入市交易。从调研情况看,一阶段地块当中有新桥镇,建筑密集,待拆迁面积高达80万平米,拆迁强度较大。但目前坐落于一阶段地块的高铁车站主体结构已基本成型,高铁站以北约一公里范围的土地已基本拆迁和清理完毕,我们认为,在政府大力支持下,按目前形象进度,一阶段开发有望按计划如期完成,若此,在不考虑一二级联动模式下,对公司业绩及价值增厚如表1。第二阶段开发范围为剩余约13.35平方公里,开发周期预计也需4年左右时间,但公司目前尚无具体实施进度计划,将根据第一阶段开发情况另行确定,我们判断在未来四年难以对公司业绩和价值产生影响,在此暂不做量化分析。
城市价值提升将使公司高铁片区一级开发项目收益有超预期可能
常州地处长江三角洲腹地,与上海、南京等距相望,与苏州、无锡联袂构成中国经济最具活力、发展最快的“苏锡常”都市板块,是“苏南模式”的重镇。北部新城是常州城市发展的重点战略,目前,新北区已成为全国一流、长三角领先的高新创智产业密集区,未来建设规划提出五大定位:①全国一流、长三角领先的高新创智产业密集区;②出行便利高效快捷的综合交通枢纽区;③环境优美、配套完善、社会和谐的生态宜居新城区;④独具匠心主题鲜明的时尚旅游休闲区;⑤常州公共服务中心、商贸副中心和商务中心区。
高铁片区土地一级开发第一阶段土地未来将落成高铁枢纽综合体--城市之窗,占地约4平方公里,围绕京沪高铁常州站打造城市新中心,融合商业贸易、商务金融、文化休闲、行政办公等功能,提供购物、会议、办公、酒店、医疗、教育等多元化设施。第二阶段所开发土地未来将建设三江口文化娱乐综合体--未来港,占地约1平方公里,依托三江口地区良好的景观优势和交通条件,以水为主题,设置内港旅游码头,建设大型娱乐中心、文化交流中心、休闲康体中心、国际论坛、国际教堂、休闲购物、四维影院等丰富的文化娱乐设施,构建城市新地标。
据常州市国土资源局公布的数据显示, 09年新北区共挂牌出让了20块商住办用地,经统计,总成交金额约为48.8亿元,成交面积约2587亩,平均成交价格约189万元/亩,结合高铁片区未来城市副中心的规划定位,以及新北区建设开发现状,公司一级开发地块的出让价格势必远高于上述均价,并且京沪高铁开通后,高铁片区土地价值也有望获得进一步提升,因此公司在该片区的一级开发收益未来有超预期可能。
不考虑一二级联动,“万顷良田计划”工程收益预计增厚2010-12年EPS分别为0.05、0.06及0.02元
公司是市新北区万顷良田建设工程(试点)的投资方,全资子公司--“新希望”为实施主体,通过工程的实施,建成大面积、连片高标准农田,改变土地低效利用状况,促进农业由分散经营向规模经营转变,传统农业向现代农业、高效农业的转变;通过工程的实施,农村居民迁移到城镇,解决工程区村庄布局凌乱、户均占地过大、土地利用效率较低等问题,加速试点村镇孟河镇和西夏墅镇的社会主义新农村建设,加快城乡统筹协调发展的步伐。
公司可获得本项目建设成本10%的工程收益,即新北区人民政府应向黑牡丹支付的款项为:本项目建设成本+工程收益=本项目建设成本×110%。
根据江苏省国土厅批准的工程规划方案,“新希望”统筹实施拆迁补偿、安置和土地整理等工作,全部试点工程计划在2012年6月底之前完成。具体实施计划安排如下: ①10年12月份之前完成孟河、西夏墅、三井安置区建设以及孟河镇石巷村、万绥村、河北巷村和西夏墅镇浦西村的农户拆迁、农用地整理等全部工程建设;②11年7月份之前完成孟河镇蔡家庄村、严桥村和西夏墅镇新口庄村的全部工程建设;③12年6月份之前完成孟河镇郑良村、郭河村和西夏墅镇牛郎村、蓼沟村、康西村的全部工程建设;④12年9月以后认真做好该工程的自查自验工作,做好迎接省国土资源厅检查验收的各项准备,申请验收。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：黑牡丹:城镇化建设完整产业框架基本成型
2010 年上半年,公司实现营业收入15.4 亿元,同比增长27%;净利润1.5亿元,同比下降23%,每股收益0.19 元。
主营业务收入保持稳定增长。报告期内,公司主要业务安置房、市政工程和纺织业务均保持稳定增长,分别录得收入6.13、3.39 和4.51 亿元,增长率分别为18%、18%和13%。另外,商品房业务收入为1.17 亿元。
产品结构变化导致利润下降。公司安置房业务中毛利率较高的商铺已于去年结转完毕,导致本期该业务毛利率下滑了24%。同时,工程业务毛利率也下滑了10 个百分点。
下半年公司盈利水平或有较大提升。商品房业务将是下半年盈利水平提升的主要来源。公司预收款项达6.11 亿元,下半年万和城部分和东城名居二期将竣工结算,另外,与阳光城合作开发的飞龙地块项目也将从今年开始获取收益,因此,预计商品房业务下半年或有较大增长。市政工程业务工程量下半年预计比上半年也有较大增长。
城镇化建设完整框架基本成型。公司于上半年公布增发预案,募投项目为“常州北部新城高铁片区土地一级开发”和“常州新北区万顷良田工程建设”,根据项目可研报告,一级开发项目一期(2010-2013 年)可获得净利润约14 亿元,包括10%的工程收益和政府五五分成的土地出让净收益;良田工程收益主要是政府承诺的10%的工程收益,约3 亿元净利润。这样,公司形成了基础设施和安置房工程、万顷良田工程建设、土地一级开发和商品房开发等城镇化建设的完整产业框架。
商品房业务开始贡献主要利润。公司现有项目储备约200 万平米。飞龙地块规划建面约180 万平米,公司占51%权益,楼面地价约900 元/平米,预计售价在6000 元/平米以上,毛利率近50%。公司与合作方合同约定,2010-2013年,每年向公司优先分配净利润不超过1.875 亿元。另外,公司2010-2011 年可结算“东城名居”和“南博湾”项目共计约15 万平米。预计商品房业务2010年和2011 年贡献EPS 分别为0.30 元和0.45 元。
盈利预测及投资建议:不考虑增发,我们预计公司2010 年和2011 年EPS 分别为0.59 元和0.73 元,动态市盈率分别为18 倍和15 倍。公司目前作为常州市城市建设平台的功能愈发清晰,政府支持力度较大,公司原有飞龙地块等商品房开发项目利润可观,且此次增发项目也有不错的盈利前景,故维持对公司增持的评级。
研究员：太平洋证券研究所 所属机构：太平洋证券股份有限公司
报告标题：黑牡丹:短期业绩平稳还看未来增长
估值及投资建议:综上所述,预计公司2010年EPS达到0.49元/股,2011年为0.65元/股。公司拥有飞龙地块和新龙地块的商品房开发优质资源,以及新北区土地一级开发带来的广阔前景,但是业绩释放有待时日,建议对该股票做长期配置品种。
研究员：包晓霞 所属机构：南京证券有限责任公司
报告标题：黑牡丹:中期业绩增收不增利、未来业绩爆发性很强
中期业绩增收不增利、基本符合预期。公司今日发布2010 年中报:营业收入15.41 亿元、同比增长27.36%;营业利润1.61 亿元、同比下降38.10%;归属母公司净利润1.50 亿元、同比下降23.16%;每股收益0.19 元,每股净资产4.50 元。
深耕常州高新区、以城市综合开发为核心的多元化控股集团。公司是常州高新集团之资本运作平台,致力于打造以“城市综合开发”为核心的多元化控股集团。公司主营业务分为四大类:纺织、城市综合开发、金融投资、创投等;公司纺织业务产业链完整,涵盖牛仔布、色织布及服装等完整产业链;城市综合开发业务位于常州市新北区,上半年内业务延伸至土地一级开发和新农村建设领域,该业务目前涵盖基础设施代建、安置房代建及配套开发、土地一级开发、新农村建设、以及商品房开发等方面。
毛利率下滑导致中期业绩增收不增利。公司上半年纺织、基础设施建设、安置房及配套建设等业务收入均有不同幅度的增长、同比增速分别为13%、18%、18%;并且商品房业务开始进入收获期:东城名居一期在上半年结算;老业务增长与新业务成熟是收入增长的主要原因。但公司上半年业绩呈现“增收不增利”的特点,主要原因在于综合毛利率同比下滑近12 个百分点至15%左右;从细分业务角度来看,造成毛利率下滑的原因有两点:一是安置房及配套业务在去年同期结转部分配套商铺、导致毛利率基数较高,而当期结转的主要是低毛利率的配套房,该业务毛利率同比下滑24 个百分点至17.85%;二是工程周期安排导致工程施工业务毛利率同比下滑10 个百分点至9.82%。
财务健康状况较好。公司报告期末资产负债率为38.9%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为28.7%,在行业当中处于很低水平,长期财务结构比较健康。剔除预收账款之后的真实速动比率为1.6、现金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.3,短期偿债压力较小。公司上半年经营现金流净额为3.7 亿元、上半年现金增加1.9 亿元、期末账面现金为13.8 亿元,现金较为充裕。公司2010 年非公开增发预案拟募集资金净额38 亿元。
未来业绩爆发性很强。公司未来业绩爆发的突破口主要在于商品房业务和土地一级开发业务:
与阳光城合作开发的飞龙地块建筑面积达179 万平米、该项目已于上半年启动,预计将于2012 年开始大规模贡献业绩;
常州北部新城高铁片区土地一级开发项目(17.5 平方公里)第一阶段占地4.15 平方公里,开发年限不超过4 年,总投资55 亿元,预计将形成占地面积225 万平米的可出让经营用地、平均容积率3.3。该项目可行性研究报告显示,预计土地出让总价款为97.63 亿元、对应的楼面地价为713 元/平米;按照“10%的工程利润和土地出让纯收益五五分账”的收益模式,公司将从中获得14.3 亿元的净利润,相当于2009 年净利润3.6 亿元的4 倍左右。对于土地一级开发项目,我们需要关注的问题有两点:一是钱从哪来,公司计划非公开发增发募集30 亿元用于该项目,非公开增发的进度值得关注,如果进度延后,资金缺口如何弥补,会不会影响项目进度;二是土地出让收益时点如何确认。
维持增持评级。暂不考虑2010 年度非公开增发,我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.41 元和0.53 元,以昨日收盘价10.84 元计算,对应的动态市盈率分别为27 倍和20 倍,估值水平有点高,但考虑到公司独特的商业模式、未来业绩爆发式增长的可能性,我们维持增持评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：黑牡丹:打造资源整合平台
综述及估值:大股东注入火炬置业和高新城投资产,公司由纺织制造业公司转型为城市资源综合开发企业。依赖于新北区的快速发展,公司将被打造成新北区资源整合和资金运作平台。预计2010年-2011年公司分别实现EPS0.49元和0.65元,经过前期的大幅调整,目前股价对应的PE分别为20.3倍和15.3倍,价值逐渐显现,建议中长期持有。
研究员：包晓霞 所属机构：南京证券有限责任公司
报告标题：黑牡丹:业绩增长源自城市综合开发业务
一季度净利润增长30%、基本符合预期。公司今日发布2010 年一季报:营业收入10.2 亿元、同比增长96.5%;营业利润0.9 亿元、同比增长30.2%;归属母公司净利润0.7 亿元、同比增长29.7%;每股收益0.08 元、每股净资产4.55 元。
l 以城市综合开发为核心的多元化控股集团。公司是常高新之资本运作平台, 2009 年02 月完成资产重组,实际控制人为常州新北区管委会,致力于打造以“城市综合开发”为核心的多元化控股集团。公司主营业务分为四大类:纺织、城市综合开发、金融投资、创投等。
纺织业务。公司的纺织业务产业链完整,涵盖牛仔布、色织布及服装,产品超过50%用于出口日本等国外市场,在国内牛仔布行业处于龙头地位,享有“牛仔布行业第一品牌”之盛誉;公司正在进行以青龙纺织工业园为核心的产业升级。
城市综合开发。公司的核心业务是常州市新北区城市综合开发,以高新城投和火炬置业为平台,业务涵盖四块,分别是基础设施代建、安置房代建及配套开发、土地一级开发、以及商品房开发。公司的基础设施和安置房代建业务由政府定制,回购毛利率分别为10%和15%;土地一级开发项目位于新北区高铁片区,占地面积17.6 平方公里,土地出让的前三年公司享有出让收益的100%、三年之后为50%;公司的商品房开发业务主要是新北区东城明居项目、原市区工业用地、飞龙地块和新龙地块,占地面积129 万平米。
金融投资。公司的金融投资业务主要是投向地区银行和其他股权;公司目前已持有江苏银行15000 万股,占其总股本的1.79%,相当于每股公司股份含江苏银行0.19 股(不考虑2010 年度非公开增发的摊薄影响)。
创投业务。2009 年09 月,公司独资成立创投业务运作平台--牡丹江南创新产业投资有限责任公司,注册资本3 亿元,用于执行公司2009 年提出的“新实业”战略;公司暂时还未投资创投项目,计划2010 年将有所动作。
净利润增速低于收入增速。公司一季度营业收入同比增长97%,主要得益于城市综合开发业务的增长(目前主要是工程施工和安置房两块业务);综合毛利率同比下滑2.7 个百分点至15.0%,主要原因在于去年同期结算了部分配套商铺,这是净利润增速低于收入增速的主要原因。
财务健康状况较好。公司报告期末资产负债率为34.2%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为26.0%,在行业当中处于很低水平,长期财务结构比较健康。剔除预收账款之后的真实速动比率为1.6,短期偿债压力较小。截止2009 年底账面现金4.2 亿元、较年初减少6.3 亿元,主要原因在于采购和还债支出。公司已于2010 年03 月08 日抛出2010 年度非公开增发预案,拟以不低于12.11 元/股的价格非公开发行不超过3 亿股,募资净额不超过38 亿元,主要投向北部新城土地一级开发项目(一期)和万顷良田建设工程。
商品房业务将在2010 年开始贡献业绩、收入结构将逐步改善。公司控股公司“常州牡丹广景置业”(持股比例65%)定位于“常州市中等规模的开发商”,所开发的新北区东城明居项目(建筑面积10 万平米)已基本售罄,截止2009 年底预收款项余额为5.4 亿元,预计将于2010 年陆续结算。公司与世纪金源合作的项目“世纪金源·南博湾”(建筑面积15 万平米、位于新北区、公司参股比例为30%),已于2009 年11 月开盘,预计2010 年能给公司带来部分投资收益。公司与阳光城合作的大型项目新北区飞龙地块(建筑面积179 万平米、商业+住宅;公司持股比例为51%),将于2010 年05 月开工,预计2012 年将开始贡献业绩。
2012 年业绩爆发性很强。公司业绩增长的爆发性主要来自北部新城土地一级开发项目和飞龙地块商品房开发项目两方面,预计均将于2012 年开始陆续贡献业绩;其中:北部新城土地一级开发项目一期(位于北部新城高铁片区、占地面积420 万平米,土地出让的前三年公司享有出让收益的100%、三年之后为50%)、飞龙地块商品房项目(与阳光城合作、公司持股比例为51%、建筑面积179 万平米、商业+住宅)。
维持增持评级。暂不考虑2010 年度非公开增发,我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.47 元和0.56 元,以最新收盘价12.10 元计算,对应的动态市盈率分别为26 倍和22 倍,虽然估值水平有点儿高,但考虑到公司经营常州北部新区这种城投模式、未来业绩将爆发式增长、以及多元化控股集团已然成型,我们维持增持评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：黑牡丹:城投新秀,可攻亦可守
09年EPS0.46元,业绩和我们预测的一致。09年公司实现营业收入23.96亿元,同比增加1.60%;实现净利润3.65亿元,同比增加117.32%;实现EPS0.46元,和我们预测的完全一致。
定位于城市资源综合开发,资本平台角色突出。公司的定位既不是房地产开发商,也不是建筑施工企业,而是城市资源综合开发。虽然定位不够清晰明了,但是这样的战略未来发展空间大,股东和管理层欲将公司打造成新北区政府资本运作平台的用意也非常明显。
一级土地开发达成初步意向,收益五五分成,公司未来发展空间大。3月初,公司董事会通过非公开增发方案,拟增发3亿股,用于北部新城一级开发(一期)项目和万顷良田建设工程。目前土地一级开发主要是面积约17.5平方公里的北部新城高铁片区,其中一期是高铁常州站周边约4.2平方公里的核心区域。目前暂定盈利模式为开发利润和政府五五分成,基本和我们当初的预测一致,目前地价约为200万元/亩,假设一级开发净利率20%,一期可为公司贡献10亿元左右的净利润。
安置房和基建业务保持稳定增长,无经营风险。公司市政基础设施和安置房工程建成后由政府分别按10%和15%的毛利率回购,公司无需承担销售风险。由于新北区作为常州市未来发展的重点区域,政府投资力度大,公司承接的业务量也将保持快速增长,我们预计有30%的增长。非公开增发方案中,所谓万顷良田建设工程是常州市推进城镇化和新农村建设的政府工程,公司主要赚取工程利润,另外如有零星地块经过整理后有多余的也可用于商品房开发。因此,公司所承接的业务风险可控,收益却不受回购毛利率限制。
纺织业务扭亏,行业估值提升。09年公司纺织业务成功实现扭亏,贡献净利润约2857万元。近期纺织行业的整体估值有所提升,虽然公司纺织业务的占比很少,但是公司以纺织出身,公司品牌知名度较高,行业估值提升对公司股价有一定的刺激作用。
暂不考虑一级开发收益,预计10年-11年EPS分别为0.49元和0.64元。由于一级开发的具体方案目前比较模糊,暂不考虑增发摊薄收益以及一级土地开发的利润贡献,由于我们下调了商品房开发产生的收益,因此业绩略有下调,预计2010年-2011年公司分别实现EPS0.49元和0.65元,对应的动态PE分别为30倍和22倍。
目前较高的估值需要时间来消化,短期建议观望,中长期推荐。公司目前的估值在房地产开发企业中偏高。我们认为可以给予公司一定的溢价,一是公司的基建和安置房建设业务增长稳定,基建业务的估值应高于行业整体;二是土地一级开发初步意向已经确定,公司作为新北区政府的资本运作平台,承载的功能已经超越简单的房地产开发企业,商品房开发的估值也应高于行业整体。公司业绩增长稳定,并在未来有一定弹性,属于可攻亦可守的投资品种。由于商品房开发和一级土地开发短期释放业绩较少,目前的高估值需要时间消化。建议短期观望,中长期持有。
研究员：包晓霞 所属机构：南京证券有限责任公司
报告标题：黑牡丹:城投公司的战略定位渐次显现
2009 年度,公司实现营业收入23.95 亿元,同比增长1.6%;归属于母公司所有者净利润3.65 亿元,同比增长117.32%;基本每股收益0.46 元。分配预案为每10 股派发现金股利1.5 元(税前)。
重组完成,公司转变为城市资源综合功能开发平台。09 年公司向大股东常州高新定向增发完成,战略定位为常州新区并延伸至常州市全面建设和发展的资本平台和开发城市资源的平台。未来业务主要包括两个模块:一是城市资源开发业务,由土地一级开发、城市基础设施建设、安置房建设和商品房开发等组成,公司拟发展成为新区主要的土地一级开发商,并以此为基础为商品房开发储备优质项目,基建和安置房业务稳步发展;二是包括原有纺织产业在内的产业升级和投资。
净利润大幅增长主要来源于安置房业务,09 年结算的安置房业务中商业营业用房面积较多,安置房业务毛利率同比上升23 个百分点至39%。资产重组后,公司主营业务向城市基础设施建设和安置房业务等城市资源开发转变,09 年该类收入15 亿元,占营业收入比重为63%,但占营业利润比重近80%。纺织业务收入为8.53 亿元,营业利润率为14.62%。
基础设施建设和安置房业务将保持稳定发展,政府分别承诺10%和15%的毛利率。业务量方面,随着常州北部新城战略的启动和京沪高铁的建设,城市基建和安置房业务近几年可保持稳步发展。预计2010 年开始基建业务和安置房业务年贡献净利润分别可达5000 万元和1 亿元。
以飞龙地块为主的商品房开发从2010 年开始贡献主要利润。公司现有项目储备约200 万平米。飞龙地块规划建面约180 万平米,公司占51%权益,楼面地价约900 元/平米,预计售价在6000 元/平米以上,毛利率近50%,预计2010 年4 月开工,今年就可开始贡献收益。公司与合作方合同约定,2010-2013 年,每年向公司优先分配净利润不超过1.875 亿元。另外,公司2010-2011 年可结算“东城名居”和“南博湾”项目共计约15 万平米,今明两年预计分别贡献净利润1 亿元和5000 万元,EPS 0.13 元和0.07 元。预计商品房业务2010 年和2011 年贡献EPS 分别为0.30 元和0.45 元。
一级开发业务开始启动,公司作为城投公司的角色定位更加明朗。公司于2010 年3 月8 日发布增发公告,拟非公开发行不超过3 亿股,发行价不低于12.11 元/股,募集资金主要用于常州北部新城土地一级开发项目和万顷良田建设工程。其中,北部新城一级开发项目指常州北部新城中的高铁场站配套片区17.6 平方公里的土地一级开发工程,项目收益方式为除获得合理的工程利润率外,与政府土地出让收益分成方式初步意向是前三年收益全额返还,其后按照5/5 比例分成。万顷良田建设工程作为政府支持的项目,政府应该会承诺合理的利润率水平,同时,该项目也能为土地一级开发项目增加建设用地指标。
大股东常高新实力雄厚,并对上市公司预计有实质性较大支持。公司是大股东常高新旗下唯一上市公司,公司曾出台“2009 年-2014 年”发展纲要,着力把黑牡丹打造成常州的城市名片,并规划2014 年上市公司利润总额达到15-20 亿元。若公司发展符合其预期,则公司年度利润复合增长率将不低于30%。
盈利预测及评级。暂不考虑未来公司可能开展的土地一级开发业务和规划尚未完成的新龙地块等新项目开发,我们预计公司2010 年和2011年EPS 分别为0.59 元和0.73 元,对应于目前股价的市盈率分别为25倍和20 倍。鉴于公司稳定的业绩增长前景和大股东较大的支持态度和力度,首次给予公司“增持”的评级。
研究员：太平洋证券研究所 所属机构：太平洋证券股份有限公司
报告标题：黑牡丹:多元化控股集团已然成型
2009 年业绩大幅增长、符合市场预期。公司今日发布2009 年报:营业收入24.0 亿元、同比增长1.6%;营业利润4.8 亿元、同比增长119.1%;归属母公司净利润3.6 亿元、同比增长117.3%;每股收益0.46 元,基本符合市场预期。公司2009 年利润分配预案:每10 股派发现金1.5 元(含税)。
以城市综合开发为核心的多元化控股集团。公司是常高新之资本运作平台, 2009 年02 月完成资产重组,实际控制人为常州新北区管委会,致力于打造以“城市综合开发”为核心的多元化控股集团。公司主营业务分为四大类:纺织、城市综合开发、金融投资、创投等。
纺织业务。公司的纺织业务产业链完整,涵盖牛仔布、色织布及服装,产品超过50%用于出口日本等国外市场,在国内牛仔布行业处于龙头地位,享有“牛仔布行业第一品牌”之盛誉;公司正在进行以青龙纺织工业园为核心的产业升级。
城市综合开发。公司的核心业务是常州市新北区城市综合开发,以高新城投和火炬置业为平台,业务涵盖四块,分别是基础设施代建、安置房代建及配套开发、土地一级开发、以及商品房开发。公司的基础设施和安置房代建业务由政府定制,回购毛利率分别为10%和15%;土地一级开发项目位于新北区高铁片区,占地面积17.6 平方公里,土地出让的前三年公司享有出让收益的100%、三年之后为50%;公司的商品房开发业务主要是新北区东城明居项目、原市区工业用地、飞龙地块和新龙地块,占地面积129 万平米。
金融投资。公司的金融投资业务主要是投向地区银行和其他股权;公司目前已持有江苏银行15000 万股,占其总股本的1.79%,相当于每股公司股份含江苏银行0.19 股(不考虑2010 年度非公开增发的摊薄影响)。
创投业务。2009 年09 月,公司独资成立创投公司--牡丹江南创新产业投资有限责任公司,注册资本3 亿元,用于执行其“新实业”战略;公司暂时还未投资创投项目,计划2010 年将有所动作。
公司2009 年业绩增长主要得益于综合毛利率翻倍(同比提升12.6 个百分点至25.2%)。其中,纺织、工程施工、安置房及配套等业务毛利率均有所提升。
纺织业务盈利能力有所回升。公司2009 年纺织业务合计实现收入8.5 亿元(收入占比为35%)、同比基本持平;其中,牛仔布、色织布、服装收入分别为5.7、1.0 和1.9 亿元,毛利率分别为15.5%、14.1%和12.2%,同比分别提升3.5、2.2 和1.1 个百分点。
工程施工业务表现一般。公司2009 年工程施工业务(主要是高新城投从事的基础设施代建业务)实现收入4.9 亿元(收入占比为20%)、同比下降14.4%;毛利率为10.9%,同比提升2.1 个百分点。
安置房及配套业务表现极为靓丽,是2009 年业绩增长的主要来源。公司2009 年安置房及配套业务(主要是火炬置业从事的安置房代建及配套商铺等业务)实现收入10.1 亿元(收入占比为42%)、同比增长9.9%;毛利率为39.2%,同比大幅提升23.2 百分点,主要得益于报告期内结算了部分配套商铺。
财务健康状况较好。公司报告期末资产负债率为38.8%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为29.7%,在行业当中处于很低水平,长期财务结构比较健康。剔除预收账款之后的真实速动比率为1.3,短期偿债压力不大。截止2009 年底账面现金10.5 亿元、比年初增加8.7 亿元,主要得益于经营现金流(12.3 亿元)。公司已于2010 年03 月08 日抛出2010 年度非公开增发预案,拟以不低于12.11 元/股的价格非公开发行不超过3 亿股,募资净额不超过38 亿元,主要投向北部新城土地一级开发项目(一期)和万顷良田建设工程。
商品房业务将在2010 年开始贡献业绩、收入结构将逐步改善。公司控股公司“常州牡丹广景置业”(持股比例65%)定位于“常州市中等规模的开发商”,所开发的新北区东城明居项目一期、二期(建筑面积10 万平米)基本售罄,截止2009 年底预收款项余额为5.4 亿元,预计将于2010 年结算。公司与世纪金源合作的项目“世纪金源·南博湾”(建筑面积15 万平米、位于新北区、公司参股比例为30%),已于2009 年11 月开盘,预计2010 年能给公司带来部分投资收益。公司与阳光城合作的大型项目新北区飞龙地块(建筑面积179万平米、商业+住宅;公司持股比例为51%),将于2010 年上半年开工,预计2012 年将开始贡献业绩。
未来业绩爆发性很强。公司业绩增长的爆发性主要来自土地一级开发和商品房开发两方面,预计均将于2012年开始贡献业绩;其中:土地一级开发项目一期(位于北部新城高铁片区、占地面积420 万平米,土地出让的前三年公司享有出让收益的100%、三年之后为50%)、飞龙地块(与阳光城合作、公司持股比例为51%、建筑面积179 万平米、商业+住宅)。
2011 年业绩有超预期的可能。我们所做的盈利预测假设土地一级开发项目和飞龙地块在2011 年均不能贡献业绩,如果以上项目在2011 年能结算一部分的话,公司2011 年将超预期增长。
上调评级至“增持”。暂不考虑2010 年度非公开,我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.52 元和0.54 元,以昨日收盘价14.65 元计算,对应的动态市盈率分别为28 倍和27 倍,虽然估值水平有点儿高,但考虑到公司未来业绩将爆发式增长、以及多元化控股集团已然成型,我们上调公司评级至“增持”。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：黑牡丹:牡丹花-开城市资源运营商
2010年3月5日,公司公告拟定向增发不超过3亿股投入北部新城一级开发项目和万顷良田建设项目,发行价格不低于12.11元/股。
点评: 我们认为:本次定向增发完成之后,公司将从低毛利率的市政配套建设商跃升为高毛利率的城市资源运营商。下面,我们将具体分析该事件对于公司的影响。
研究员：王晓冬，王嘉 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：黑牡丹:拟定向增发3 亿股
投资要点:
黑牡丹发布公告,拟非公开增发3亿股,募资38亿,投资二个项目。
1、 常州北部新城一级开发项目
该项目为常州北部新城高铁片区总面积约17.6平方公里的土地一级开发,土地开发的内容主要是征地、拆迁、安置、配套工程建设等。项目总投资约55亿,募投资金约投入30亿元。
公司的收益来源包括合理的工程利润、土地出让的收益分成(前三年收益全额返还,其后收益5/5分成)。
2、 万顷良田建设
通过对田、水、路、林、村的综合整治,建设大面积连片农田,实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显。
公司的收益来源包括合理的工程利润、将集约的土地用于一级开发与出让。
公司本次公告未对两项目盈利预测,建设投资者关注后续公告。
研究员：詹炜，高国 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：黑牡丹:公司具有城投背景,北部新城开发带来想象空间,维持“推荐”评级
投资要点:
公司股东具有城投背景 黑牡丹的控股股东常高新,是由常州高新区管理委员会出资组建的国有独资企业, 高新区管理委员会即新北区政府,具有常州城投背景,未来有持续资产注入的预期。
双业并举,未来盈利稳定本次重组完成后,黑牡丹在纺织业务的基础上,新增加了新北区城市综合功能开发业务,形成棉纺织业务、城市综合功能开发业务双业并举的局面。其中纺织业务走出行业低谷,09年将扭亏为盈,预计每年实现5000万左右的净利润。安置房及城市综合开发这一块业务虽然毛利并不高,但是收益稳定、 受经济周期影响较小。
大股东承诺锁定未来业绩,未来5年复合增长率达到30%公司曾出台了“二○○九年~二○一四年发展规划纲要” ,着力把黑牡丹打造成常州市的城市名片,规划纲要提出了一个总体要求,相当于给出了一个业绩承诺,即规划期间的平均年度净资产收益率不低于 10%、上市公司资产收益率增幅应达到常州地区生产总值增幅的150%;规划末期(2014年) ,上市公司的年度利润总额达到15~20亿元。公司大股东承诺09年的业绩每股0.45元/股,我们预计09年利润总额约为4.9亿元,上述利润目标意味着2009到2014年公司利润总额的年均复合增长率将达到30%。
参与北部新城开发给公司未来业务带来想象空间 常州市近10年重点开发的北部新城有70平方公里,目前处于初级开发阶段,京沪高铁2010年通车,常州站就在北部新城中部,公司作为常州市的城市名片和大股东唯一的上市平台,以及在相关方面的经验非常丰富,因此北部新城的开发由黑牡丹参与的可能性是非常大的。如果公司能成功参与到高达70平方公里的一级开发,公司未来的业绩也将有质的飞跃。
投资评级:未来业绩稳定增长,给予公司“推荐”评级公司09年实现0.46元的业绩承诺基本无悬念,预计公司2010年EPS为0.57元,目前的股价对应的2009年、2010年PE分别为29倍和23倍,公司估值合理。另外公司大股东雄厚的实力和城投背景也为公司未来可持续发展提供了保障,北部新城的开发也给公司未来发展带来巨大想象空间,继续维持公司“推荐”评级。
研究员：吴煜,黄凡 所属机构：东莞证券有限责任公司
报告标题：黑牡丹:纺织+基建+商品房开发+……,故事的延伸带来业绩增长
估值和建议:首次关注,给予“推荐”评级:公司目前股价对应NAV溢价29.33%,2010年PE为22.58倍,已反映公司纺织扭亏、基建和商品房开发产生的收益。考虑新北区的发展前景,给予公司“推荐”评级,建议关注公司一级土地开发权的获取。
投资亮点:市政建设系统性风险较小。公司市政基础设施和安置房工程建成后由政府分别按10%和15%的毛利率回购,公司无需承担销售风险。
商品房开发促进公司业绩增长。公司目前拥有两个在售合作项目,三个拟开发项目,土地储备近1800亩,这些项目从2010年开始陆续结算和开工。
北部新城一级土地开发权拓展公司想象空间。70平方公里的北部新城是新北区重点建设区,目前开发模式尚未明确。我们认为公司获得一级开发权的可能性较大。
盈利预测:预计2009年-2011年公司实现每股收益分别为0.46元、0.55元和0.7元,2009年后公司收益主要来自商品房开发。NAV为9.6元。
股价催化剂:行业好于预期带来地产股整体反弹;公司获得北部新城一级土地开发权。
主要风险:行业风险;地方政策风险。
研究员：包晓霞 所属机构：南京证券有限责任公司
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