空港股份(600463)_研究报告_财经_新浪网(600463) 研究分析报告|查股网
股票名称：空港股份(600463)
报告标题：空港股份:房产销售业绩大增
2010年,公司实现营业收入8.60亿元,同比增长13.70%;营业利润0.79亿元,同比增长6.11%;归属母公司所有者净利润0.61亿元,同比增长10.34%;基本每股收益0.24元。
公司拟定2010年度向全体股东每10股派发现金红利0.80元(含税)。
基本面概述:公司主营业务为建筑施工、房地产开发、园区土地一级开发以及物业租赁,业务地区主要为北京顺义空港区。公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权,目前公司已经建立了以土地开发业务为基础、以土地增值业务为发展方向的业务体系。
营业收入同比增长。公司2010年营业收入同比增长主要得益于房产销售业务期内实现收入2.96亿元,同比增长347.10%,该项业务收入主要来源于子公司天瑞置业企业园项目。此外,建筑施工和房产出租业务分别实现收入5.20亿元和0.42亿元,同比略有下降,降幅分别为2.63%和12.01%,而土地开发业务收入为0.53亿元,同比大幅下降65.77%,这主要是由于空港工业区B区四期地和天竺出口加工区土地大部分已出让完毕,新建项目赵全营产业基地土地虽已开发完毕,但尚未上市。
综合毛利率持续下滑。公司2010年度综合毛利率为20.22%,同比下降0.8个百分点,达到公司上市以来的最低点。其中,建筑施工业务毛利率为6.19%,同比增加1.81个百分点;房产销售、房屋出租以及物业管理业务毛利率分别为25.37%、69.00%和38.42%,同比分别减少0.12、8.89和3.44个百分点;土地开发业务毛利率则同比大幅下降,由68.10%下降为45.22%,主要原因在于报告期内该项业务结算的开发土地为空港工业区B区四期地,与去年同期结算的出口加工区土地相比,开发成本较高。
预收账款同比减半,业绩保障能力下降。报告期末,公司预收账款为0.71亿元,同比下降52.89%,占到期收入比重由去年同期的20.05%下降到8.31%,对未来业绩持续增长缺乏保障。另外,公司货币资金较为充裕,公司账面现金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)指标数值为191.18%,与三季度末相比增加了38.81个百分点,短期偿债能力大幅增强。但是,公司剔除预收账款以后的资产负债率达到67.46%,高于同行业平均50%左右的水平,因此公司长期偿债能力需要关注。
未来看点:公司土地一级开发业务不局限于空港地区,目前已扩展至顺义区兆丰产业基地。随着顺义新城的规划建设以及区内国际会展、商务、物流等临空产业配套逐渐完善,公司业务将在未来获得良好的外部环境支撑。此外,在土地一级开发的基础上,公司将逐步实现一、二级联动,着手启动企业园一期研发中心、创意产业中心项目,有望在未来为公司贡献利润。
盈利预测和投资评级:预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.18元和0.26元,按3月1日的收盘价8.09元计算,对应的动态市盈率分别为46倍和31倍,估值水平较高,维持“中性”投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：空港股份:企业园销售收入增加致公司业绩增长
2010 年上半年公司实现营业收入4.86 亿元,同比增长29.26%,营业利润0.5 亿元,同比增长33.07%,归属母公司所有者净利润0.39 亿元,同比增长43.7%。基本每股收益0.15 元。
公司主营业务为商业地产、工业地产开发及物业租赁,业务地区主要为北京顺义空港区。公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权,开发建设的天竺出口加工区和天竺空港工业区已列入北京“十一五”规划中重点统筹规划的临空经济区,目前公司已经初步建立了以土地开发业务为基础、以土地增值业务为发展方向的业务体系。
2008 年公司完成了开发公司出口加工区5.7 万平方米多功能厂房的收购工作,物业可出租规模扩大到21.4 万平方米。
房产销售收入大幅增长。上半年公司房产销售收入1.98 亿元,同比增长222.92%,营业利润率26.6%,同比减少3.95个百分点。房产销售收入大幅增长,主要是子公司天瑞置业企业园项目的销售收入增加。
公司其他业务发展较为平稳,其中土地开发收入0.53 亿元,同比增长22.19%,利润率为44.01%,同比减少37.3 个百分点,营业利润率同比大幅减少主要是因为本期销售的土地开发成本较上年同期开发土地之成本高;房产出租收入1686.14 万元,同比下降9.19%,营业利润率为55.25%,同比减少3.31 个百分点;建筑施工收入2.09 亿元,同比下降17.75%,营业利润率4.25%,同比减少1.68 个百分点;物业管理及其他收入476.40 万元,同比下降43.45%,营业利润率9.55%,同比减少10.8 个百分点。
公司“临空经济”值得长期看好。公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权,开发建设的天竺出口加工区和天竺空港工业区已列入北京十一五规划中重点统筹规划的临空经济区,目前公司已经初步建立了以土地开发业务为基础、以土地增值业务为发展方向的业务体系。
公司业务目前不局限于空港地区,已扩展至顺义区兆丰产业基地。国家目前原则上不再审批开立新的开发区,这给现有开发区的发展提供了宽松的环境和足够的政策支持。
盈利预测与评级:预测公司2010 年和2011 年的每股收益分别为0.27 元和0.36 元,按公司8 月17 日收盘价7.64 元计算,对应的动态市盈率分别为28 倍和21 倍。公司股价目前不具备估值优势,维持“中性”评级。
研究员：天相金融地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：空港股份:一季度营业收入同比增五成
一季度业绩概述:2010 年一季度公司实现营业收入1.18 亿元,同比增长51.33%;归属于母公司股东的净利润0.19 亿元,同比增长295.33%。基本每股收益0.077元。
主营业务概述。公司主营业务包括土地开发、房产销售、房产租赁及物业管理,业务地区主要为北京顺义空港区,地处新型国际空港城的核心地带,具备区位优势。
一季度业绩同比大幅增长,主要是因为土地销售及房产销售大幅增加。报告期内,公司主营业务毛利率为41.91%,比上年同期提高3.57%,期间费用率为16.41%,比上年同期下降5.55%,主要是由于管理费用率下降了5.28%。公司资产负债率为67.49%,略微偏高。
“临空经济”优势得天独厚,长期值得看好。公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权,开发建设的天竺出口加工区和天竺空港工业区已列入北京十一五规划中重点统筹规划的临空经济区,目前公司已经初步建立了以土地开发业务为基础、以土地增值业务为发展方向的业务体系。公司业务目前不局限于空港地区,已扩展至顺义区兆丰产业基地。国家目前原则上不再审批开立新的开发区,这给现有开发区的发展提供了宽松的环境和足够的政策支持。
定向增发助推公司发展。公司于2009 年10 月公布了定向增发方案,拟以不低于6.91 元/股的价格,发行不超过9000 万股的定向增发方案,募集资金不超过5.99 亿元,用于以下三个项目:43,323 万元增资北京空港天瑞置业投资有限公司,建设北京空港企业园B 区D-04地块企业用房三期工程项目;11,608 万元建设北京空港创意产业中心项目;补充公司流动资金5,000 万元,方案正等待证监会审批。增发成功后,公司的资产负债状况将得到改善,而空港创意产业中心则将吸引更多企业入驻,成为公司未来业绩增长的新增长点。由于目前房企再融资审批处于停滞状态,公司定向增发能否通过存较大不确定性。
盈利预测与评级:预计公司2010 和2011 年的每股收益分别为0.27 元和0.36 元(按目前股本计),按公司4 月23 日收盘价8.49 元计算,对应的动态市盈率分别为31 倍和24 倍。考虑到公司股价目前不具备估值优势,业绩释放还待宏观经济的全面复苏,给予“中性”评级。
研究员：天相金融房地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：空港股份:受宏观经济影响+业绩明显下滑
2009年公司合并报表显示实现营业收入7.56亿元,同比增长3.43%;归属于母公司股东的净利润0.55亿元,同比减少20.97%。基本每股收益0.22元。
业绩小幅下滑,略低于预期。公司主营业务包括土地开发、房产销售、房产租赁及物业管理,业务地区主要为北京顺义空港区,地处新型国际空港城的核心地带。
2009年待租或待售项目,包括企业园、出口加工多功能厂房、科技大厦等,以及天竺空港工业区和天主出口加工区的一级土地开发。受经济危机的影响,企业入园投资的意愿不高,导致作为公司主要利润贡献的土地开发、房产销售同比出现大幅的下滑。土地开发收入减少23.76%,房产销售同比下降54.8%,而毛利率较低的建筑施工业务营业收入同比增长3.7%,并占公司总营业收入的70.6%,这导致了公司营业收入增加而净利润减少。
“临空经济”优势得天独厚,长期值得看好。公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权,开发建设的天竺出口加工区和天竺空港工业区已列入北京十一五规划中重点统筹规划的临空经济区,目前公司已经初步建立了以土地开发业务为基础、以土地增值业务为发展方向的业务体系。公司业务目前不局限于空港地区,已扩展至顺义区兆丰产业基地。国家目前原则上不再审批开立新的开发区,这给现有开发区的发展提供了宽松的环境和足够的政策支持。
定向增发助推公司发展。公司于09年10月公布了定向增发方案,拟以不低于6.91元/股的价格,发行不超过9000万股的定向增发方案,募集资金不超过5.99亿元,用于以下三个项目:43,323万元增资北京空港天瑞置业投资有限公司,建设北京空港企业园B 区D-04地块企业用房三期工程项目;11,608万元建设北京空港创意产业中心项目;补充公司流动资金5,000万元,方案正等待证监会审批。增发成功后,公司的资产负债状况将得到改善,而空港创意产业中心则将吸引更多企业入驻,成为公司未来业绩增长的新增长点。预计宏观经济全面复苏之后,公司业绩将会大幅改善。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：空港股份:政策扶持的临空经济区 定向增发助腾飞
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入6.06 亿元,同比增加20.22%;营业利润0.79 亿元,同比减少13.68%;归属母公司净利润0.58 亿元,同比减少11.44%;实现每股收益0.23 元。其中,三季度实现营业收入2.3 亿元,同比增加120%,归属母公司净利润0.32 亿元,同比增长273.3%。
公司基本面概述:公司主营业务为商业地产、工业地产开发及物业租赁,业务地区主要为北京顺义空港区。公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权,开发建设的天竺出口加工区和天竺空港工业区已列入北京“十一五”规划中重点统筹规划的临空经济区,目前公司已经初步建立了以土地开发业务为基础、以土地增值业务为发展方向的业务体系。2008 年公司完成了开发公司出口加工区5.7万平方米多功能厂房的收购工作,物业可出租规模扩大到21.4 万平方米。
公司三季报分析:公司三季报营业收入同比增加120%,主要是因为三季度土地集中出让,以及子公司天源施工同比大幅增加,由此使得公司营业利润、利润总额、归属母公司净利润同比增加253%、253%及273.3%。营业收入同比增加两成,而净利润同比减少一成,显示公司资产盈利能力有所下降。
预收款项达1.16 亿元,比年初增长60%,系子公司天瑞售房款,确保四季度业绩。公司三季度销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为1% 、4%及2%,比上年同期略有下降。截止本报告期末,公司资产负债率为67.76%,资产负债率较高。
公司业绩展望。公司发展区域及发展战略得到国家的政策支持,未来前景良好。特别是10 月25 日公司公告称,拟以不低于6.91 元/股价格定向增发不超过9000 股,募集资金不超过5.99 亿元。用于以下三个项目:43,323 万元增资北京空港天瑞置业投资有限公司,建设北京空港企业园B 区D-04地块企业用房三期工程项目;11,608 万元建设北京空港创意产业中心项目;补充公司流动资金5,000 万元。此次增发后,公司资产负债率将得到改善,增发将对公司2011 年业绩产生明显影响。
预计公司2009 年EPS 为0.3 元,以10 月27 日收盘价8.01元计算,对应PE 为26 倍。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：空港股份：北京临空经济区的工业地产运营商
公司属于工业地产运营商。公司的大股东为天竺空港工业开发公司，实际控制人为北京顺义区国资委。公司现有主业包括一级土地出让、工业物业出售、标厂出租、建筑施工、物业管理等。
公司主业之一是工业土地的开发与转让。公司的主业之一是空港工业区A、B 区及出口加工区的工业土地一级开发及出让。目前公司合计约有650 亩的一级工业土地将在未来几年出让，由于土地开发成本较低，此项业务毛利率较高。公司未来将考虑采取合作开发的形式在北京顺义区等地开展土地一级开发业务。
公司的工业厂房出租与建筑施工等业务将保持稳定。公司在空港工业区A、B 区及出口加工区现有标准工业厂房及公寓等出租物业15.7 万平米。目前物业的出租率为80%左右，每年的租金收入在3000 万元左右，未来出租收入增长主要依靠物业出租率的提升。公司的建筑施工业务主要由子公司北京天源建筑开发公司开展，由于其产品主要为工业园区内的市政建筑，毛利率略高于建筑行业的平均水平。另外，公司的物业管理每年收入将稳定在600－700 万元左右。
“空港企业园”项目将是公司未来的业绩增长源。公司未来的重点开发项目为空港企业园项目。该项目紧临07 年建成的北京新国展，项目产品主要为工业别墅群，另有五星级酒店、商铺等作为综合配套设施。该项目由于地理位置较优越，未来销售前景比较乐观，预计未来3－5 年内将成为推动公司业绩增长的主要因素。
公司未来将受益于北京临空经济区的快速发展。公司所处开发区域为北京顺义区的天竺出口加工区及空港工业区，这两个区域都属于北京市的临空经济区。空港地区城市化进程加快、出口加工区功能拓展、紧邻空港工业区的新国展建成以及首都国际机场扩建完成，将对公司的土地出让、工业物业出售、标厂出租等业务产生积极影响。
给予公司“推荐”的投资评级。预计公司07 年、08 年、09 年的每股收益分别为0.38 元/股、0.60 元/股、0.79 元/股。给予公司“推荐”的投资评级。
研究员：任壮 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：国泰君安-Ｇ空港目标10元
公司是2004年3月13日上市的次新股，主营土地开发、建筑工程施工、标准厂房经营和物业管理等。公司总股本1.4亿股，流通股5440万股，2006年2月初完成股改。上市一年后，公司调整和优化产业结构，初步形成了土地为基础，以房地产开发、建筑施工、物业经营为重点，以仓储物流为补充的产业格局。
目前公司的总股本为1.4亿股，流通股为5400万股，按照今日市场的收盘价为5.21，流通市值为28134万元，是目前深沪市场中流通市值最小的公司之一，总市值也仅为72940万元，市场购并价值凸现。公司大股东是北京天竺空港工业开发公司，股改前持有公司68.05%的股权，经10送3.6的股改对价后，大股东控股比例下降到58.25%。
目前北京市有3家国家级开发区，分别是中关村科技园区、北京经济技术开发区（亦庄）和天竺出口加工区。在北京市的招商引资方面，北京市三个国家级开发区的功能定位和客户群体有差别，中关村科技园区侧重吸引计算机软件开发、硬件执照等企业，北京市经济技术开发区对原材料、产品依赖于公路交通运输和海运的执照企业有吸引力。三大开发区实际上占据了明显优势，做出了主要贡献。
..目前上市公司主营业务就是建设开发、经营管理空港工业区和天竺出口加工区，在北京市当前和未来的经济发展中拥有十分重要的地位。通过我们的了解，与北京其他的市级开发区相比，天竺出口加工区具有国家扶持力度大、土地供应充足、政策优惠、经济实力强、产业特征突出和综合投资环境好等竞争优势，建设开发的天竺工业区和出口加工区主要面向电子信息、通讯及其配套、交通运输服务、物流仓储服务等“临空产业”，目前主要的客户主要有爱立信、松下、索尼、JVC、欧洲空中客车、LG等跨国公司60多家，世界500强企业超过20家。
..天竺工业区和出口加工区具有明显的区位优势，周边交通网络发达，有机场高速、六环路、京承高速、机场轻轨、101国道、顺平路、顺通路等交通干道，与全国最大的航空口岸首都国际机场仅1公里，驶入机场高速仅需5分钟，并建有专用的货运通道直达首都机场，与北京市中心、华北地区和东北地区形成了高速便捷的交通网络体系……
研究员：张宇，孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
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