金地集团(600383)_研究报告_财经_新浪网(600383) 研究分析报告|查股网
股票名称：金地集团(600383)
报告标题：金地集团:调研快报
公司经过10年的上市发展,已经成长为覆盖进入19个大中城市的大型房地产开发企业。目前100%权益计土地储备1,894万平方米,其中一线城市占比22%,二三线城市占比78%。对於未来的土地获取策略,公司拿地将集中在二三线城市,并严控高端,主要针对刚性需求和中高端舒适性产品(改善或者再改需求)进行後续储备。
未来公司将进一步加快开发节奏,在保证品质的前提下,比以前更加强调快速周转。针对产品的差异化策略,已完成4条产品线的建设。2011年的销售目标为全年400亿元,其中上半年计画销售100亿元。全年推盘仍主要集中在下半年,大致计画为1Q32万平方米,2Q70万平方米,3Q125万平方米,4Q93万平方米。未来可能实施的促销措施包括调整价格、分期付款、员工置业计画等。1-5月销售额预计70亿元,量小的主要原因是推盘量的限制。
整体开盘2-3天的去化率在70%左右。从不同城市的销售分化情况看,西安、渖阳和武汉受影响较小。部分城市专案去化资料:西安90%和64%,南京42%、广州88%、渖阳100%(日光)和94.7%、武汉77%和60%、杭州43%,去化率显着分化。2010年平均销售单价1.24万元/平方米,1季度达1.39万元/平,仍略有上升。对於未来市场的看法:行业的成交量会明显回落,但企业差异较大,大开发商保持增长,仍认为刚需类产品是主流,3Q随着项目入市和政策稳定,房价会有所调整,其中一二线城市可能5%-10%的回落,但三四线城市房价不确定性大。
目前企业库存公寓类占60-70%,户型144平以上的,华东占比58%,华南占比69%略高一些。高端产品由於政府限价的原因,预售证的获取较为困难(企业不降价则无法获取,政府也不希望高价房比重上升推高均价),因此企业的策略更倾向於先拿整体专案的部分产品上市,也可能放弃精装修以符合价格限制,年初计画精装房在30%,因限价可能把装修房比例降至20%,与2010年持平。限价受影响的产品主要集中在上海和深圳的高端,占上半年销售计画的10-15%,有一些负面影响。
2011年公司在建面积825万平方米,竣工预计221万平方米,新开工284万平方米。2011年预计土地支付仍是现金流出的主要部分,其中尚未支付地价约40-50亿元,2011年新购土地100亿元(主要集中在下半年),2011年工程建筑款120-130亿。在信贷方面,大型房地产开发商具有优势,总行与总部的协议比较有保障,但贷款利率与2010年下浮的情况有所不同2011年普遍上浮10%,但明显优於中小企业,公司有意探讨多种管道融资包括海外融资管道。公司目前为三大房地产企业估值最低,预期二、三季度进入销售旺季,具有比较大的估值吸引力。
研究员：元富证券(香港)研究所 所属机构：元富证券(香港)有限公司
报告标题：金地集团4月销售数据点评:股价较行权价折让20%,价值凸显
1-4月累计销售额约55亿,相当于10年全年销售额的19%,整体销售一般.主要原因是有二:1、受政策影响,部分项目预售证取得时间滞后;
2、刚性产品还未及时跟近。
我们预计5-6月销售将明显好转。理由是:5-6月公司新推盘量将明显增多,在售项目将达到17个,是今年到现在为止在售项目最多的月份;
公司顺应市场加大了刚需产品的比例,预计5-6月刚需产品将明显增多。
11年营业收入锁定率101%,2011和2012年合计营业收入锁定率55%,要想锁定12年业绩,后续销售非常关键。截至2010年底,公司已售未结算金额约235亿元,相当于11年预测营业收入的101%。考虑11年1-4月销售的55亿元,合计可供2010年后结算金额高达290亿元,相当于我们预计2011和2012年合计营业收入525亿的55%。后续公司需销售235亿,方可锁定2012年营业收入。
净负债率低于行业平均,11年偿债压力小。截至2011年一季度末,公司净负债率为56%,属于行业主流公司偏低水平。同时,公司债务结构较为合理,短期债务占长短期债务比例为26%;现金较为充裕,其中现金对短期债务的覆盖率达到了217%。
年后尚未新增土地储备,扩张趋于谨慎。截至1-4月,公司新增权益土地建面约134万平米,权益成交地价27亿,分别相当于2010年全年的54%和29%。但从获取时间来看,今年新增土储均在年前,可见公司目前扩张趋于谨慎。
公司股价较已经实施的股权激励的行权价低约20%,预计公司2011年-2012年EPS分别为0.75元、1.00元,目前对应PE仅为8.3倍、6.3倍。目前公司重估净资产RNAV为8.8元(折现率9%),折价约28%。
PB仅1.3倍,远低于主流公司2倍的水平,价值明显低估,维持公司“买入”评级。
股价催化剂:销售大幅上升
风险:房地产再次出台调控政策,房价大幅下跌。
研究员：杨国华 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：金地集团2011一季报点评:保守应对市场变化
公司今日公布一季报:由于期内结算项目较少,1-3月完成营业收入21.4亿元,同比下降70.3%,归属母公司净利润1.6亿元,同比下降86%,实现EPS0.04元。
一季度公司累计实现销售面积26.8万平方米,销售金额37.2亿元,完成全年400亿销售目标的14.5%。由于2010年同期公司可推货源较少,因此本年一季度销售面积和金额同比分别增长了44%和82%。但环比指标上看公司自去年12月后单月销售呈环比下降趋势且幅度呈扩大趋势,分别环比下降33%和41%。虽然整体一季度公司的销售表现强于大市,但环比销售数据的下降仍然显示出市场调控对销售带来的影响。
由于期内签约面积远高于结算面积,公司期内预收账款比上年末增加34.9亿,上升18.5%,达223.6亿元,覆盖我们全年营收预测的97%。公司预收账款丰厚,对今年的业绩保障程度高,但鉴于今年销售形势不容乐观,我们暂不上调公司盈利预测。
一季度末公司资产负债率为72%,剔除预收款后的资产负债率为43%,较2010年末分别提高了1个百分点和下降2个百分点。公司一季度末拥有货币现金140.7亿元,短期借款和一年内到期长期借款的总和(64.9亿元)的2.2倍。公司财务和现金状况安全。
公司2011年一季度未公告获取新增储备。公司2010年末拥有土地储备1688万平米,从现存储备情况看足够4年以上的开发量,公司新增储备的动力并不迫切,在今年市场走势不明的情况下公司选择采取谨慎拿地而保存现金周转能力的策略将是大概率事件。
维持公司2011年和2012年EPS0.89元和1.12元的盈利预测,对应PE为7.5X和5.9X,公司资金和财务状况良好,预收账款丰厚未结资源充足为业绩提供保障,我们维持对公司的增持评级。
风险提示:房地产市场调控可能对公司销售和业绩表现产生影响。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：金地集团一季报点评:结算项目不均衡造成业绩波动较大
投资要点:
2011年1-3月,公司实现营业收入和净利润分别为21.44亿元和1.65亿元,比上年同期分别增长-70.31%和-86.08%。每股收益为0.04元,每股净资产达到4.00元,加权净资产收益率0.91%,比去年同期减少6.57个百分点。公司收入和净利润均较上年大幅下降,主要是由于结算不均衡所致。由于同样的原因,公司预计今年中期净利润较上年仍会有所下降,但预计全年净利润会略有增长。
一季度,公司的销售情况较为良好。报告期内累计实现销售面积37.2万平方米,销售金额26.80亿元,同比分别增长44.6%和82.40%,低于行业龙头万科144.6%和135.3%的增长水平,但仍远高于全国商品房销售面积及销售金额14.9%和27.3%的增幅。这显示出,在行业调整时期,公司的市场份额得到持续提升。
公司一季度新拓展开发项目 4个,新增按容积率计算规划建筑面积约165万平方米,合计支付地价27.8亿元,与一季度实现销售回款基本接近。2010年全年金地集团新拓展项目可建建筑面积为300万平方米,合计支付地价115亿元。显然,公司一季度在新增土地储备方面并未主动收紧。
截至 3月底,公司账面预收账款继续增加,金额合计达到223亿元,比2010年底增加了35亿元,已经基本接近我们预测的2011年全年结算收入水平,将能够为公司未来2年的业绩增长提供相当的保障。
截至 3月底,公司持有现金141亿元,较年初增加了4.4亿元,远高于短期借款和一年内到期的非流动负债即65亿元。因此,短期之内公司的现金流状况无忧。而且我们注意到,公司虽然一季度虽然继续保持了较高土地储备支出,但基本保持与一季度销售回款一致,公司依然维持着较好的财务平衡。
我们维持对公司未来 2年的业绩预测,即2011年每股收益为0.77元,2012年每股收益为0.93元,并维持谨慎推荐的投资评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：金地集团2011年1季报点评:后期销售速度是关键
事件:
公司公布2011年1季度报。实现营业收入21.44亿元,净利润1.65亿元,同比分别增长-70.31%和-86.08%。公司预计2011年中期累计净利润较上年同比将有所下降,但同时认为如竣工计划顺利完成,全年净利润较上年仍将有所增长。
投资建议:
推盘面积较小和项目中高档住宅较多是公司1季度销售面积未能明显放大的主要原因。预计公司后期将加大项目推盘力度(新推或加推盘项目已从1到2月的5个扩大到5到6月的14个)。如何把握市场节奏、合理定价将是公司后期经营关键。我们维持前期判断,认为公司2011年可推盘面积较大,后期去化速度决定公司股价弹性。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.78和0.94元,对应RNAV在9.8元左右。截至4月25日,公司收盘于6.62元,对应2011年PE为8.48倍,2012PE为7.04倍。给予公司2011年12倍安全市盈率,目标价为9.36元。维持对公司的“买入”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：金地集团:弹性十足
事件描述与点评
金地集团今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入21.44亿元,同比下降70.31%;实现营业利润2.4亿元,同比下降86.21%;实现归属母公司净利润1.62亿元,同比下降86.08%,每股收益0.04元。
当期费用上升较快,财务较为稳健
公司本期业绩与去年同期相比下降较多,其原因是因为一季度竣工交付较少,2011年公司较多项目竣工时间为今年第四季度。预计公司中期业绩仍然会低于去年同期水平。在毛利率方面,公司本期结算毛利率约为36%,基本与去年同期持平,预计全年结算毛利率会在40%左右。在费用方面,相对于公司当期合同销售额来说,公司当期管理费用与销售费用上升较快。在与万科和保利的比较中我们可以清晰的看出,金地在销售与管理方面还是有差距的,也在另一个侧面证明高端项目相对销售难度提升。公司一季度在土地市场上没有拿地,期末财务较为稳健。在手货币资金高达140亿,短期借款与一年内到期负债合计为92亿,公司财务压力相对较小。
公司一季度销售中规中矩,预收账款增加
一季度累计签约面积26.8万平方米,同比增长44.6%,累计签约金额37.2亿元,同比增长82.4%。在龙头企业的比较中,公司一季度销售算只能说中规中矩,其主要原因是公司在一季度中推出货量相对较少,使得公司一季度销售额只占全年目标的十分之一。另外一方面是公司销售均价价高,销售压力确实存在。公司期末在手预收账款为223亿,这部分为公司为了锁定的EPS大约0.84元左右。
公司年内可售资源丰富,高端项目存在压力
公司2011年可售面积约为500万平米,可售金额为600亿,公司年内完成400亿的销售目标没有变化。2011年是金地走向高端的一年,预计公司11年天字系列等高端产品要超过10%。我们认为在目前市场环境下,这些高端项目销售确实存在较大的压力。在二线城市方面,11年预计沈阳、西安、武汉、天津等地销售份额会加大。在土地拓展方面,预计今年在西南地区与长三角地区二线城市会继续拓展。
盈利预测与估值
公司11年可售货源较多,但是由于目前市场调整下,目前已逐步进入开盘期的高端项目能否顺利实现销售是我们关注的重点。同时公司也是四大企业中,弹性较高的企业,预计公司11-12年EPS分别为0.81、1.04,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：金地集团:回款较好,高业绩确定
2011年一季度业绩每股0.04元:金地集团1季度实现收入21.4亿元,同比下滑70.3%;毛利率稳定在26%,期末实现净利润1.62亿元,同比下滑86.1%,合每股收益0.04元。公司预计2011年上半年业绩将较去年同期有所下降。
正面:
回款较好,业绩确定性强:公司期内现金净流入56.6亿元,同比上升80.8%,且占到当期销售合同额的152%,1季度回款速度保持去年同期水平;同时公司期末预收账款上升18.5%至223.6亿元,且大部分将于2010年结算,业绩确定性强。
财务状况稳定:净负债率为56.1%,较年初上升5.3个百分点。在手现金140.7亿元,较年初增加3.2%。
负面:
主营业务大幅下滑70.3%至21.4亿元,主要因本期结算面积较少影响,而且同比基数,2010年1季度是公司结算高峰,72亿的结算收入高于以往平均20亿左右的正常结算水平。
三项费用大幅提升:公司的三项费用率为15.4%,且费用绝对值同比提升明显,销售费用上升120.9%至1.40亿元,管理费用上升94.5%至1.82亿元。
发展趋势:公司2010年可售资源丰富,预计货量将超过400亿,但3季度是主要推盘高峰,我们认为销售还将维持“前低后高”格局,全年看将稳定增长。我们认为随着市场低迷时销售的北京金地名京、深圳上塘道等项目结算完毕,毛利率有望稳定、小幅回升。
估值与建议:我们维持公司2011年及2012年每股盈利为0.75元及0.90元。
目前公司股价对应的2011、2012年P/E分别为8.8倍和7.3倍,较2011年底NAV折让30%。我们认为公司丰富的可售资源将推动销售稳步增长,维持“推荐”评级。主要风险是:公司推盘以大户型、中高端为主,受政策调控影响较大。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：金地集团:机遇与挑战并存
事件描述与评论
金地集团今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入195.93亿元,同比增长61.95%;实现营业利润42.06亿元,同比增长70.2%;实现归属母公司净利润26.94亿元,同比增长52.65%,每股收益0.6元。分红每10股派0.6元。
公司业绩符合预期,毛利如期回升
公司业绩方面基本符合市场预期,毛利率也如我们预期的得到了提升,预计2011年公司结算毛利率将会提升至40%以上。值得注意的是随着公司规模的扩大,新进入城市不断增多,管理半径的扩大使得公司管理费用方面上市的较快,同比增长了66%,这不免使得市场担心其管控优势是否能够继续保持。
公司开拓产品线,进军高端
公司一直以来就以产品创新著称,报告期内公司继续开通产品线,未来的四条主力产品线分别代表“褐石、新古典、欧陆、现代典雅”。我们认为在金地拥有健全的产品线体系之后,项目周转会更快。2011年时金地走向高端的一年,2010年8月正式进入豪宅市场,凭借的是其高端产品天字系列一号作品“金地天御”,同时在国庆2010上海秋季房展会上,金地在全国最高端的项目金地天境也首次亮相。预计公司11年天字系列等高端产品要超过10%。我们认为在目前市场环境下,这对公司整体能力是再一次考验;同时又是一次战略转型的机遇。
公司可售资源丰富,期待再创辉煌
2011年,公司计划新开工面积283.88万平方米,计划运作项目46个,计划竣工面积220.54万平方米。根据我们调研的情况2011年可售金额超过500亿,销售均价将会提升至15000。在销售区域方面,预计沈阳、西安、武汉、天津将是有可能爆发的区域。在土地拓展方面,公司新增了北京、上海、深圳、武汉和沈阳的项目储备,新进入大连、烟台、长沙和常州四个城市。预计今年在西南地区与长三角地区二线城市会继续拓展。
一体两翼雏形初见
公司曾在多个场合表示金地就是“金融+地产”,报告期内公司正式搭建商业地产业务发展平台,商业地产业务正式进入创业实操阶段。另外公司目前已经成立了专业投资管理公司---稳盛投资,这是一家专注于中国房地产市场投融资的专业私募基金管理公司。公司预计到2015年,金融业务将给集团贡献约20%的利润。公司商业地产与房地产金融平台搭建已完成,未来一体两翼初见雏形。
盈利预测与估值
公司11年可售货源较多,但是由于目前市场调整下,高端项目能否顺利实现销售使我们关注的重点。预计公司11-12年EPS分别为081、1.04,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：金地集团2010年年报点评:二线城市助推,商业地产起飞
2010年,公司完成营业收入共计人民币195.93亿元,较上年增长61.95%, 其中:房地产结算收入为190.35亿元,较上年增长63.21%;实现权益净利润人民币26.94亿元,比上年增长51.67%;基本每股收益0.60元,较上年增长39.53%。
公司结算收入大幅增长,主要来源于结算面积的增长结算单价的提高。公司2010年结算面积166万平方米,比2009年提高35.65%;结算均价12077元/平方米,比2009年提高22.3%。具体来看,上海格林世界、天津格林世界、武汉国际花园、沈阳滨河国际和南京名京等项目是公司的主力结算项目。公司2010年的销售单价为12372元/平方米,较2009年略有提高。考虑到2011年房地产销售情况不容乐观,公司重点布局的上海、天津、南京等区域均受调控影响,这将影响公司销售单价的进一步提升,预计公司2011年毛利率的提升空间有限。
公司结算毛利有一定提高,2010年公司结算毛利率为38.07%,较2009年提高1.36个百分点;管理费用和销售费用占营业收入的比重分别为4.21%和2.63%,分别提高了0.11%和下降了0.78%。财务费用占公司营业收入比重为0.16%,较2009年下降1.33个百分点。但公司报告期内少数股东损益占比提高,由2009年的8.13%提高至2010年的14.01%,在一定程度上抵消了净利润的增长速度,使得净利润增速低于营业收入。
公司2010年获取14个项目,新增土地储备368万平方米。截止报告期末, 公司储备达1687.5万平方米,其中权益储备1443.2万平方米,公司近期无土地储备之忧。从项目分布上来看,公司新增项目重点布局环渤海的沈阳、北京、大连,长三角的上海、常州、宁波,珠三角的深圳和珠海以及中部的长沙和武汉。其中大连、烟台、长沙和常州为新进城市,体现了公司在二线城市继续扩张战略意图。
报告期内,公司明确了“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼, 协同发展,成为复合型的地产开发商”的一体两翼发展战略,并根据战略规划成果建立和完善相应的组织架构和物业流程。目前公司的商业地产业务平台已经搭建完毕,商业地产业务进入创业实操阶段,报告期内公司“投资性房地产”余额达13.45亿元,同比增长1672%。公司进军商业地产将丰富公司的业务结构,为公司创造新的利润增长点和盈利模式。
2010年,公司新开工面积379.56万平方米,同比增长168.11%;竣工面积146.54万平方米,同比增长46.71%。公司2011年计划新开工面积有所下调,为283.88万平方米,表明公司对未来的房地产市场持谨慎态度;计划竣工面积220.54万平方米,同比仍然有较大幅度增长。由于公司2010年新开工面积公司目前持有188.7亿元的预收款项,因此公司新开工面积的减缓对公司的业绩释放影响不大。
盈利预测:我们认为,公司2011年、2012年和2013年的净利润分别为33.27亿元,39.23亿元和45.82亿元,对应每股收益分别为0.74元、0.88元和1.02元。维持公司“谨慎推荐”的评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：金地集团:仍在“成长期”的地产龙头
2010年,公司实现营业收入195.93亿元,同比增长61.95%;营业利润42.06亿元,同比增长70.20%;归属母公司所有者净利润26.94亿元,同比增长51.67%;基本每股收益0.60元。公司拟定2010年度向全体股东每10股派发现金股利0.6元(含税)。
基本面概述:公司是一家全国性的房地产龙头企业,现已完成在18个城市、47个在建及拟建项目的全国化布局,其中在北京、上海和深圳等一线城市深耕多年,而在武汉、沈阳、西安等二线城市增加投资力度、加速扩展,并且适时进入绍兴、烟台、常州等三线城市,着眼长远发展。公司拥有较强的项目开发能力,品牌优势突出,从而使得项目保持较高的去化率以及可比销售价格。公司项目开发定位于快速周转模式,通过加快资金周转获取良好的业绩回报。目前公司储备达到1687.5万平方米,其中,公司权益土地储备1443.2万平方米,较为丰厚的土储有助于推动公司未来的新一轮增长。
营业收入大幅增长,综合毛利率保持稳定。公司2010年营业收入同比大幅增长主要原因在于结算面积增加以及结算价格走高,其中,房地产项目结算面积154.56万平米,同比增长32.84%;结算均价为12316元/平米,同比增长22.86%。此外,公司2010年业务综合毛利率为38.05%,同比微增1.40个百分点,其中房地产销售业务毛利为38.62%,同比增加1.49个百分点。
期间费用率持续下降,预收账款大幅增加。2010年,公司期间费用率为7.00%,分别比08年和09年下降4.68和1.99个百分点,其中,财务费用率降幅最为明显,这主要是由于公司融资成本降低以及开工项目增加带动利息资本化率提高。此外,公司报告期末预收账款达到188.70亿元,同比增长52.67%,占当期营业收入比重为96.31%,未来业绩保障能力较强。
财务稳健,资金面无忧。报告期末,公司货币资金为136.31亿元,同比增长41.42%,资金较为充裕。公司剔除预收账款后的资产负债率为45.24%,低于同行业重点公司平均48.85%水平,长期偿债能力较有保障。短期偿债能力方面,公司货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)以及货币资金/剔除预收账款以后的流动负债指标分别为270.09%和99.65%,远高于同行业重点公司平均157.56%和61.53%的水平。在地产调控的背景下,公司较为宽松的现金状况很大程度上能够支持公司加大开发力度,提高业绩释放能力。
全年销售情况。公司2010年累积销售面积达229.05万平米,同比增长21.61%;累积销售金额为283.39亿元,同比增长34.64%;全年销售均价为12372元/平米,同比增长10.72%。公司全年销售呈现“先抑后仰”的局面,在上半年销售状况不理想的情况下,下半年加大推盘面积取得不错的效果。此外,公司各区域项目销售呈现均好性特点,各地项目在所在城市市场份额逐步扩大并且销售指标位居所在城市销售前列,特别是在多个二线城市,如西安湖城大境、沈阳滨河国际、杭州自在城和南京自在城,报告期内在所在城市单盘的销售金额或销售面积位居首位。
新开工面积大幅增长。公司2010年年初计划新工面积388.85万平方米;全年计划竣工190.80万平方米。
而实际公司全年新开工面积约为379.56万平米,同比增长168.11%;实际竣工面积为146.54万平米,同比增长46.72%。公司2011年计划新开工面积较10年有所回落,达到283.88万平米;计划竣工面积为220.54平米,同比增长15.59%,鉴于公司期末预收账款金额具有较强的业绩保障能力,预计公司2011年业绩将继续保持两位数的增长。
土地储备增加。公司2010年土地储备稳健增加,完成115亿元的投资,共获取14个土地项目,增加土地储备达368万平米。公司10年拿地方式多元化,其中包括利用股权收购(珠海市香洲梅华、烟台市中农大项目等项目)和旧城改造(西安市雁塔区西沣路区域城中村改造),并且公司加大对三线城市的投资力度,继09年业务进入绍兴以后,10年增加了烟台和常州的开发项目。此外公司还参与了保障房建设,包括北京市房山区房山线理工大学站3号地及5号地的保障房配建以及西安市雁塔区西沣路区域城中村改造安置房建设。
房地产金融业务“风声水起”。从早期的ING到平安信托、UBS,公司在房地产金融领域已积累和培育了一定的的经验和声誉。报告期内,公司完成了与瑞银集团合作发起的房地产基金的首次募集,募集资金约1亿美元。房地产金融业务的开展,不仅能够在融资成本和融资渠道不断收紧的条件下有效改善资金面,而且能够优化公司资产负债结构。目前,公司地产金融业务已处于同行业的领先地位。
盈利预测和投资评级:预计公司2011年-2012年EPS为0.77元和0.91元,以昨日收盘价6.44元计算,对应的动态市盈率为8倍和7倍。目前公司估值已进驻历史性底部,并且在龙头房企中同样具备估值优势。我们看好公司的项目开发能力强、土地储备丰厚以及品牌突出三方面优势,在政府调控政策严峻或将导致地产领域两极分化的大背景下,公司将迎来新一轮快速成长的时期,因此维持其“增持”的投资评级。
风险提示:调控政策继续加码导致业绩波动超出预期的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：金地集团2010年报点评:业绩符合预期
营业收入同比大增62%,主要源自于结算面积(同比增33%)与结算均价(同比增23%)的上升。
公司坚持高周转经营策略,下半年及时增加推货量,扭转不利局面,全年销售面积同比增16%,销售额同比增34%,销售均价12375元/平米,同比增16%。
费用控制有所提高,盈利能力稳中有升:销售、管理费用率下降0.7个百分点至6.8%,毛利率、净利率分别提升为38.1%、16.0%,ROE16.6%,同比提高1.1个百分点。随着上海、西安高毛利项目结算比例的提高,预计11年公司盈利能力将进一步得到改善。
负债结构合理,资本开支可控。期末,在手现金136亿元,短期与一年内到期长期借款50亿元,短期还款压力较小;净负债率54.4%,同比提高6.2个百分点,安全可控。
项目开发方面,公司积极进取以实现规模增长。2010年,公司新开工面积380万平米,比上年增加168%;竣工面积147万平米,比上年增加47%。
项目拓展方面,公司稳健且谨慎,全年共获取14个项目、368万平米土地储备,完成115亿元投资额,较2009年18个项目、523万平米土地、206亿元出现了较大幅度下滑。期末,公司土地储备达到1688万平米,权益土地储备1443万平米。
2011年,公司计划新开工面积284万平米,较上年计划数下降27%,计划竣工面积220万平米,较上年计划数增长15%。若计划竣工面积全部实现结算,均价12375元/平米,结算收入约270亿元。
期末预收款189亿元,占2011年预测收入的70%,业绩锁定程度比万科、保利、滨江低。预计11-13年主营业务收入分别为274亿元、398亿元、557亿元,EPS分别为0.82元、1.23元、1.65元,目前股价对应2011年市盈率8倍,具有很好的安全边际,维持公司“买入”评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：金地集团2010年年报点评:产品高溢价优势凸显
2010年每股收益0.60元。期末预收帐款余额188亿元。
土地储备量大质优,仍主要分布在一二线城市,且分布较为均衡,盈利能力强。在行业去泡沫化的背景下,公司项目抵御盈利能力下降的能力相对较强。2010 年公司及时补充了优质储备368万平米,分布在北京房山、上海浦东、武汉、宁波、沈阳(铁西、浑南、大东)等热点区域和城市等,新进入的长沙(望城) 项目土地成本极低。(其他项目储备情况请参见我们2010年10月的深度报告)
公司在激烈的竞争中,能够始终保持较高的产品溢价能力。2010年多个项目销售面积或销售额再次于所在城市名列榜首。公司产品研发设计能力出色、市场定位准确等优势进一步加强。公司产品线进一步完善,内在统一性提高,有利于提高公司品牌影响力,加强统一采购、控制成本,缩短项目开发周期。
2011年可售资源丰富,销售额有望大幅增长。2011年可售资源较2010年大幅增长,2010年实现新开工近400万平米,2011年新开工计划保持较高规模,2011年计划新开工283万平米,并有可能随着拿地的增加而调增。
2011年销售均价和整体毛利率均有望提高。近两年在售拟售项目中高盈利产品多多,销售均价和整体毛利率均有望提高。此类项目有上海天御、天境、格林世界、宝山项目,西安湖城大境,天津国际广场、格林世界,深圳观澜、东莞黄江项目,杭州自在城、萧山项目、绍兴项目等。
维持增持-A评级。未来业绩增长基础坚实。维持盈利预测。目前股价对应2011 年EPS的市盈率仅8.5倍。随着限购令短期冲击逐渐消化,当房地产成交量出现明显回升时板块有望出现反弹机会。维持六个月目标价9.9元。
风险提示:流动性偏紧超预期,与限购令的冲击叠加,对购房需求造成长时间的抑制。
研究员：徐胜利，柳世庆 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：金地集团:商业地产是公司未来成长点
公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入195.93亿元(YOY61.95%),结算面积154.56万平(YOY32.84%),结算收入190.35亿元(YOY63.21%),净利润26.94亿元(YOY51.67%)。EPS0.60元,公司业绩符合我们的预期,也与市场一致预期相符。公司拟每10股派红利0.60元。
评论:1、2010年公司销售接近300亿大关,在二线城市份额不断加大。
2010年公司实现销售283亿元(YOY34.41%),销售面积229万平(YOY16.45%),接近300亿元的大关。公司有10个项目单年销售过亿元,公司销售渠道下沉,在多个二线城市的市场份额不断提升。公司在西安和沈阳的市场占有率分别达4.88%和4.18%、在南京和武汉的市场占有率分别达3.36%和3.32%,在东莞和杭州分别达3.08%和3.07%。
2、项目拓展谨慎细微,着重二三线城市的优质项目。
2010年公司共获取14个项目共计368万平的土地储备,完成115亿元的投资额。公司土地储备(未结算资源)达到1687.5万平,权益土地储备1443.2万平。公司吸取了2007年的激进拿地教训,在新拓展的只有三个项目分别位于一线城市,其余均位于二三线城市,新进入大连、长沙、常州、烟台4个城市。
3、2011年有意压减新开工面积,计划竣工面积超220万平。
2010年公司新开工面积379.56万平(YOY68.11%);竣工面积146.54万平(YOY46.71%)。2011年,公司计划新开工面积283.88万平、计划竣工面积220.54万平。公司对新开工面积有意识进行压缩,显示管理层对政策调控相对谨慎。计划竣工面积增加和公司账面189亿的预收账款显示公司2011年业绩还将会持续增长。
业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS 分别为0.74元、0.88元及1.01元。公司2011年的RNAV 为7.79元。给予公司2011年13倍PE,目标价格9.60元,维持公司股票“强烈推荐—A”评级。
研究员：贾祖国，洪俊骅，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：金地集团:区域渗透,多元发展
业绩表现略超预期。
2010年,公司确认收入195.9亿元,增长62%,归属于母公司股东的净利润增长52%至26.9亿元,基本每股收益为0.60元。公司报告的利润数据比我们之前预期的高出约10%。总体上看,金地的业绩表现令人满意。
月度销售跨上新的平台。
2010年实现销售面积229.1万平,金额283.4亿元,同比分别增长32%和35%。从2010年的8月份开始,金地的月度销量明显比以前高许多,这主要是09年拿地的项目开始进入销售期阶段,这意味着金地的销售业绩已经跨上了新的平台。
稳健扩张、区域辐射、多元发展。
金地2010年拿地368万平,与09年523万平相比,拿地脚步有所放缓。
金地的扩张主要是从区域公司向外辐射,这样做的优势是管理可控,缺点是扩张速度相对较慢。总结三家公司的扩张战略,保利是“快”,金地是“稳”,万科则是“均好中加速”。值得注意的是,金地在多元化的路径上又迈了一步,不但成立了商业地产公司,而且还成立了稳盛投资公司。
业绩持续高增长。
我们决定将金地2011年的EPS预测上调至0.82元,增长37%,当前股价相当于2011年预测市盈率的7.8倍,估值水平与万科、保利大体上接近。总体上,我们认为,金地是A股市场上住宅开发公司中较好的选择之一。不过,如果从排序上,我们可能还是将其列在万科和保利之后。除了业绩锁定性、财务稳健性、资产周转率方面的考虑,我们担心金地的区域布局和产品定位,在当前限购政策的背景下,相对要更不利一些。
风险提示:行业调控导致销售急剧下滑风险。
研究员：赵强 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：金地集团:从规模增长走向质量增长
EPS略超预期;拟10股派0.6元(含税)。
2010年金地集团实现营业收入和净利润分别为196亿元和26.94亿,分别同比增长62%和52%;实现EPS0.60元/股,略超市场预期的0.56元/股。公司同时发布了2010年度利润分配预案,拟每10股派发现金股利0.6元(含税)。
盈利能力提升明显,ROE16.55%,为10年来最高;期间费率7%,为上市以来最低水平2010年公司加权的净资产收益率为16.55%,为2000年以来新高。结算毛利为38.07%,较09年提升1.7个百分点,但明显低于08、07年43%的水平。当年期间费用率为7%,为公司上市以来最低,彰显管理层在成本管控上成效显著。资产负债率为71%,略高于09、08年水平,流动比率与速动比率分别为2.18和0.79,几乎为历史最好水平,表明公司财务状况依然维持较好态势。
发展战略进一步明确;注重提升产品质量与客户满意度。
2010年公司明确了“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼,协同发展,成为复合型的地产开发商”的一体两翼发展战略。稳盛投资与商业地产公司顺利成立,标志着集团向该战略迈出了坚实的一步。
2010年公司定义为产品能力提升年和客户年。具体措施包括通过引入第三方监测机构,对项目的工程质量进行全面评估,并对施工过程中出现的问题进行改良优化。此外,金地也致力于提升物业服务水平,调查数据显示2010年业主满意度达到90%。
2011年新开工面积较去年萎缩近100万平米,经营趋于稳健;2011年可结算资源较为充足。
公司披露2011年计划新开工面积为283.88万平方米,较2010年的379.56万平方米下降约100万平米,幅度超过25%,反应了公司2011年的经营策略将趋于谨慎。公司同时公布了2011年竣工计划,2011年计划竣工面积220.54万平方米,较2010年的146.54万平方米大幅增长约50%,公司2011年的可结算资源较为充裕。
2011年业绩增长确定,维持“审慎推荐”。
2010年末公司账面预收款近190亿,实际待结签约额预计超过200亿,因此,公司2011年业绩基本锁定。
预计公司2011年、2012年实现EPS0.71元/股和0.95元/股,对应PE分别为9倍和7倍,鉴于其2012年业绩锁定性相对较弱,我们给予“审慎推荐”评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：金地集团2010年年报点评:经营策略更稳健,产品创新是看点
全年实现EPS 0.6元,净利润26.9亿元,同比增长52%。实现营业收入195.9亿,增长62%,结算面积152.4万平米,增长33%,结算均价达12315元,增长23%。
毛利率略有提升,费用率明显下降。毛利率达38.1%,提升近1.4个百分点,三费比率7%,下降近2个百分点。
销售后程发力,前低后高。2011年全年实现销售额283亿,增长35%。均价12358元,增长11%。公司推盘不均衡,集中在10年下半年。
公司的增长策略由追求单纯规模扩张转向追求项目盈利能力提升,在产品创新上持续加强,11年大规模推出的创新产品值得期待。
经营策略更趋谨慎,财务状况稳健。公司货币资金136亿,较年初上升42%;净负债率60.3%,上升8个百分点。
2010年购地审慎,总地价负增长。全年获取权益储备368万平米,楼面均价3125元,权益地价115亿,下滑45%。年末公司拥有权益储备约1443万平米,一二线城市分布较为均衡。
10年周转加快,新开工面积大幅增加,11年可售充裕。公司10年新开工380万平米,增长168%。高开工导致11年可售资源充裕。
11年业绩锁定性较强。预售189亿,已锁定11年预测结算收入的79%。
公司对2011年行业走势判断谨慎,未雨绸缪,主动收缩开工规模。2011年计划新开工面积大幅下调25%。
预计11-12年EPS分别为0.81元、1.1元,RNAV 8.1元。公司经营风格更趋稳健,收缩更坚决。但公司中高端产品占比较高,受限购影响较大,销售情况仍待市场检验。给予11年10倍PE,目标价8.1元,维持增持评级。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：金地集团2010年年报点评:短期推货跃升,长期估值嬗变
公司2010年EPS 0.60元/股,符合预期。公司2010年营业收入195.9亿,同比增长62%;净利润26.9亿,同比增长52%。
推货和结算的高潮:公司2010年新开工380万平米,同比增长168%,估计2011年推货400万平。2011年公司计划竣工221万平,计划同比增长超50%,年末预收款188.7亿,同比增长超过50%。我们认为,高毛利已销售未结算资源和大规模竣工计划决定了公司2011年业绩增长十分确定。
成熟的投融资态度:09-10年公司既高歌猛进,又财务稳健。两年内公司共投入321亿,权益土储增长47%,年底现金扣减短期负债高达86亿,短期现金充裕度创下新高,长期负债有所上升。比之上一轮周期,公司投融资态度更显从容不迫,多元化拿地和融资功不可没。
经得起市场考验的销售能力:公司在上一轮熊市的销售良好令人记忆犹新(虽然当时拿地比较贵,资金紧张)。2010年的新开工面积(近似未来推货面积)多数是位于西安、珠海、武汉、沈阳、东莞等弱限购和不限购城市。
产业链延伸之下的估值体系嬗变:公司年报强调拓宽产业路径,培育商业地产开发运营能力,形成独特的地产金融模式。我们认为相比跨产业链投资,卢业链本身的延伸成功可能性更大,稳盛投资和商业地产平台尚在襁褓,但复合型地产“服务商”更符合产业演进方向。地产复合服务的初期关键看能力培育不再=规模扩张,建议投资者高度重视公司估值可能变化。
风险提示:上海、北京等地受系列政策影响,价量调整的风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们预测金地集团11/12/13年EPS0.81/1.22/1.63元,对应11/12/13年PE8/5/4倍,NAV9.79元/股,当前价6.44元,目标8.81元,维持“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：金地集团:增长稳定,财务稳健
报告期内,公司完成营业收入195.93 亿元,较上年增长61.95%;实现归属于母公司所有者的净利润26.94 亿元,比上年增长51.67%,合每股收益0.60 元,符合我们的预期。
金地集团目前现金状况比较宽裕,使得公司能够较为从容地面对行业的严厉调控。我们上调公司盈利预测,维持对金地的买入评级。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：金地集团2010年年报点评:过冬储备充足
公司今日公布年报,全年实现营业收入195.3亿元,净利润26.9亿元,同比增长62%和51.7%。实现EPS0.60元,符合我们的预期。受全年可售存货相对较少的影响,公司2010年全年实现销售面积229.05万平方米,销售金额283.38亿元,分别比上年增长16.45%和34.41%。公司期末有预收账款189亿,同比上升52.7%,覆盖我们对公司2011年营业收入预测的75%。预收账款中64.9%的项目在2011年12月前有竣工计划,丰厚的预收账款将为公司2011年业绩释放提供保障。
2010年公司新开工面积379.56万平方米,比上年增加168.11%;竣工面积146.54万平方米,比上年增加46.7%。2011年,公司主要开发项目共46个,计划新开工面积283.88万平方米,同比将下降25.2%,计划竣工面积220.54万平方米,同比上升50.5%。公司今年新开工面积缩减一方面由于拿地谨慎,另一方面则主要体现出公司在市场走势不明的情况下,以保守的态度应对市场变化的态度。我们认为今年万科、金地等开发商在新开工计划上的保守姿态基本反映了当前时点下开发商对全年市场的谨慎态度,但新开工作为一个可调节度较高的指标,判断年内开发商随行就市进行调整的概率仍较大。
公司期末拥有货币现金136亿,占资产的比重为18.7%,比上年末上升1.4个百分点。整体资产负债率71%,剔除预收账款后负债率为45%,比上年末下降2.4个百分点。公司一年内到期负债为50.5亿元,长期负债192.6亿元。相对于较为充足的现金,公司年内债务偿还压力较小。参照公司今年的现金流出情况(全年经营性开支290.4亿,其中购地支出115亿),在新开工缩减25.2%以及保持今年的拿地规模的前提下,公司全年需资金开支约246亿。综合目前的现金及负债情况,公司只需实现今年56.7%的销售额即可以满足全年的资金开支需求。
预计公司11年及12年EPS 为0.89元和1.12元,对应PE 为7.2X 和5.7X。
预收账款对本年业绩保障度大75%,估值安全,维持公司增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：金地集团:可推盘项目较2010年增多,去化率是后期关键
事件:
公司公布2010年年报,年报符合预期。报告期内,公司完成营业收入共计人民币195.93亿元,较上年增长61.95%,其中房地产结算收入为190.35亿元,较上年增长63.21%。报告期实现权益净利润人民币26.94亿元,比上年增长51.67%;基本每股收益0.60元,较上年增长39.53%。
投资建议:
公司2011年可推盘面积较大,后期去化速度决定公司股价弹性。由于公司2011年计划竣工面积同比增长50%以上,我们略微提高了盈利预期。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.81和1.03元,对应RNAV在9.8元左右。截至3月17日,公司收盘于6.44元,对应2011年PE为7.9倍,2012PE为6.25倍。给予公司2011年12倍安全市盈率,目标价为9.72元。维持对公司的“买入”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
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