华发股份(600325)_研究报告_财经_新浪网(600325) 研究分析报告|查股网
股票名称：华发股份(600325)
报告标题：华发股份:一季度结转收入大幅增长
2010年一季度业绩概述:营业收入21.78亿元,同比增长249.08%;营业利润2.09亿元,同比增长22.19%;归属母公司净利润1.42亿元,同比增长6.17%;每股收益0.17元。
结转收入大幅增长。公司是珠海地产龙头企业,在建拟建项目储备超过700万平方米,开发项目主要集中于珠海及周边地区,目前布局正逐步在珠海以外的二三线城市延伸。报告期内公司营业收入大幅增长的原因为房产项目结转规模大幅提升,从2010年底的预收款项来看,今年一季度结算的应为华发新城二期、五期及华发世纪城二期、三期公寓等项目,而去年同期结算的仅为华发新城五期部分楼盘,体量较小。
公司一季度增收不增利的原因有两点:1、毛利率大幅下降。一季度公司毛利率为25.5%,同比大幅下降约24个百分点,主要为报告期内结算的项目均价较低所致。
2、资产减值损失大幅增加。一季度公司对于其他应收款增加了大量坏账准备的计提,导致资产减值损失为6591万元,而去年同期仅为-11万元,大幅缩窄了利润空间。
高预收款项保障2011年业绩。一季度公司销售商品及提供劳务收到的现金为12.66亿元,同比下降39.62%,销售情况不及去年。但截至一季度末的预收款项为54.41亿元,在一季度实现较大规模的确认收入后较年初仅下降5.5%,2011年业绩还是有较高保障的。扣除预收款项后的真实负债率为46.56%,负债结构合理。
《横琴总体发展规划》打开成长空间。2009年国务院关于《横琴总体发展规划》将横琴新区定位为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区和促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。近日澳门行政長官崔世安表示,将在两会期间在北京与广东省签订粵澳合作框架协议,四月份粵澳将举行工作会议,落实横琴岛合作产业园的工作计划,标志着横琴新区规划进入了实质性阶段,而作为珠海的地产龙头企业,公司将充分分享珠海房地产市场快速增长的收益。
盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为1.14元、1.24元,以昨日收盘价11.59元计算,动态市盈率为10倍和9倍,具备估值优势,我们看好公司在全国拓展的成长性,维持“增持”评级。
风险提示:大盘系统性风险和房地产调控政策风险;项目销售和开发进度可能不达预期。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华发股份:销售稳定,业绩高确定
2011年每股收益0.174元:华发股份公布1季报,2011年1季度主营收入21.8亿元,同比增长249.1%,实现净利润1.42亿元,同比增长6.2%。毛利率下滑以及沈阳华纳华耀6个亿的收储土地补偿收入的按比例计提坏账准备是净利润率增速大幅低于收入增速的主要原因。
正面:
财务风险小:净负债率由年初的35.4%上升12.3个百分点至47.7%,期末在手现金45.7亿元,较年初增加6%,综合来看,48%的净负债率在我们覆盖的A股公司中处于较低位置,财务风险有限。
2011年业绩依然高确定:一季度末公司已售未结房款52亿元,预计2011年大部分将结算,2011年业绩依然高确定。
负面:
毛利率下滑23个百分点至17.8%,主要由于期内结算项目为市场低迷时销售,毛利率偏低,以及土地收储收入结算所致。
发展趋势:看2011年,公司目前在售项目是华发世纪城尾房楼王,斗门水郡、中山生态园、大连翠壁雅阁、包头项目等,可售房源较少,但随着华发蔚蓝堡项目、华发新城六期及湾仔项目等珠海本地项目新推盘跟进,我们认为公司销售同比将维持稳定。而随着华发世纪城陆续结算,公司毛利率将较1季度环比大幅恢复,2011年业绩将稳定成长。
维持“审慎推荐”评级:经营情况符合预期,我们维持2011年盈利预测为1.02元,2012年盈利预测为每股1.2元,目前股价分别对应2011、2012年市盈率11.3倍和9.6倍,较11年NAV折价42%。公司估值便宜,且大连等地异地项目进展相对顺利,我们认为公司未来业绩将稳定成长,维持“审慎推荐”评级。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华发股份2010年报点评:粤港澳经济一体化充分受益者
2010年业绩每股0.92元,符合预期.
华发股份公布了2010年年报,公司年内实现营业收入58.75亿元,同比增长46.6%;实现净利润7.52亿元,同比增长10.6%,基本每股收益0.92元,符合预期。公司宣告拟每10股派发现金红利1.00元(含税)。
评述.
2010年公司主营业务收入同比增幅46.6%,净利润同比增幅仅10.6%,净利润增幅大大低于主营业务收入主要原因在于华发新城5期进入结算,该地块楼面地价3600元/平米,为2006年珠海地王,从而导致项目毛利率较低。
2010年公司楼宇实现销售面积51.5万平米,同比增长13%,销售金额73.0亿元,同比增长49%,销售业绩行业内属一般水平。期末预收账款54.4亿元,占2011年预测收入的80%,业绩锁定性较高。
管理半径扩大、费用比例降低,全国化战略下公司管控能力突出。公司2010年管理费用率3.2%,同比下降了0.74个百分点;销售费用率为2.2%,同比下降了0.42个百分点,三年来呈持续下降趋势。
公司财务状况稳健,10年土地款支付压力较小,资本开支可控,未来财务风险有限。期末公司资产负债率67.8%,若扣除预收款,真实资产负债率41.0%,同比下降了3.9个百分点;短期及一年内到期借款12.2亿,同比下降29.8%,在手现金43亿元,短期偿债压力进一步降低。2010年购地款5.2亿元,同比下降86%。
公司已成功进入包头、大连、中山、沈阳、南宁等二三线城市,并相继在重庆、武汉和成都成立了公司,区域布局正有序铺开。截止2010年底,公司拥有在建项目及拟建项目的可建筑面积合计超过700万平米,可供未来3-5年开发所需。
《横琴总体发展规划》使横琴的开发上升到了国家战略高度,而今年3月份《粤澳合作框架协议》的签订,将助推珠海新一轮经济腾飞,作为区域龙头,公司必将充分受益。
预计公司2011--2013年主营业务收入分别为67亿元、81亿元、101亿元,净利润分别为8.7亿元、10.5亿元、13.2亿元,合计EPS分别为1.07元、1.28元、1.62元,对应2011年动态PE为10X,对2011年净资产值有30%的折让。公司估值水平较低,未来将充分受益于粤港澳区域经济繁荣,我们给予公司“买入”投资评级,目标价14.5元。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：华发股份:横琴大开发、龙头最受益
重点项目毛利率偏低拖累赢利
3月11日,华发股份公布年报:EPS为0.92元,符合预期。但净利润增长(10%)远低于收入增长(46%),主要原因是重点项目华发新城五期毛利率偏低(25%附近),从而拉低净利润率。
把握时点集中推盘、销售再创历史新高
2010年销售面积51万平米,增长12.7%;销售金额73亿元,增长49.4%。重点销售项目华发世纪城四期热销再次显示了公司对销售时点的把握能力。 区域布局谨慎推进 2010至今购地款仅5.2亿元,较09年下降85.7%。拿地谨慎。但公司区域布局步伐并未停止,相继在重庆、武汉和成都成立子公司,着手拓展。
珠海腾飞、龙头受益
《粤澳合作框架协议》的签订,使得横琴岛大开发进入加速阶段。珠海将迎来二次腾飞。公司在珠海房地产市场的霸主地位在近5年内难以动摇,将是“珠海经济腾飞”受益最大的房地上市公司。
业绩进入新一轮释放期、提高评级至“买入”
随着毛利相对较高项目进入结算期,外地拓展项目的相继成熟,公司业绩将进入新一轮释放期,预计2011年EPS将达1.3元,增长率近50%。2011年预测PE率8.5倍; NAV为18元/股,折价率为35.6%。不考虑行业因素,是相当的便宜。而且,横琴大开发快速推进、珠海经济二次腾飞,将提升珠海房地产市场的整体估值,公司作为珠海绝对龙头,其价值更应该提升。而且即将出台的横琴岛大开发扶持政策细则将成为公司股价上涨的催化剂
风险提示:政策风险,市场风险
研究员：沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：华发股份:业绩符合预期:预计未来稳步小幅增长;维持中性评级
华发公布2010年净利润为人民币7.52亿元(每股盈利0.92元),同比增长11%,较我们的预测高2%但较万得市场预测低2%。要点:1)全年净利润率为13%,较我们的预测低2个百分点,主要因为2008年预售的华发新城五期等项目利润率较低。我们预计净利润率将于2011年恢复至14%左右;2)净负债率由2009年的74%下降至35%,表明财务风险较低。不过,我们认为公司较为保守的扩张力度也是一大原因。华发土地购置支出仅占合同销售收入的10%,大大低于A股同业70%的平均占比,这意味着未来几年的新推盘力度将弱于同业;3)鉴于公司2010年未结算合同销售收入为人民币54亿元,我们认为公司2011年预期收入的88%已被锁定,略好于同业80%左右的比率。但受房地产调控政策和相对缺乏新项目影响,我们预计华发2011年预售收入为人民币65亿元,同比小幅下降10%;4)我们注意到华发仍在完善内部激励机制,这一计划的进展可能会影响项目经营进展。
投资影响。
我们维持对该股的中性评级,并略微上调我们的2011年-2013年每股盈利预测,上调幅度小于7%,12个月目标由原来的人民币12.8元微调至人民币12.9元,相对2011年预期净资产价值仍存在50%的折让。该股目前较2011年末预期净资产价值的折让幅度为55%,对应的2011年预期市盈率为11.1倍,而A股同业的折让幅度为48%,预期市盈率为11.4倍。主要风险:上行风险:预售收入好于预期;管理层激励计划好于预期;下行风险:因过度调控而导致预售收入不及预期。
研究员：孙贤兵，王逸 所属机构：高盛高华证券有限责任公司
报告标题：华发股份:横琴岛发展带来公司未来成长空间
1、公司2010年销售创下新高
2010年公司销售业绩创新历史记录,2010年公司共实现销售面积51.47万平,实现销售金额73.04亿元,销售均价达到14190元/平。公司的销售主要集中在珠海华发新城、珠海华发世纪城、华发水郡、中山华发生态庄园、包头华发新城、大连华发新城等项目,其中大部分将在今年结转贡献业绩。
2、土地拓展向珠海外的其他城市纵深,权益土地储备近600万平
2010年公司在大连竞得两宗地块,新增规划建筑面积26.04万平。2011年公司还在旅顺和重庆获得两个项目,其中重庆是公司首次进入。另外公司经过充分的市场调研,准备大规模进军中西部核心城市,已经相继在武汉和成都成立了公司,择机获取优质项目。
3、粤澳合作框架协议签订带来珠海未来发展空间
公司作为珠海本地的龙头,虽然面临万科、保利地产、招商地产、中信地产、格力地产在珠海的竞争,但目前还是保持珠海地区市场份额的绝对领先。今年3月6日《粤澳合作框架协议》签订后,澳门和珠海两地的联系将更加紧密,横琴岛将成为未来招商引资的主要平台。而华发集团在横琴岛拥有187万建面的土地储备,未来是否注入上市公司也一直是资本市场所关注的焦点,我们将持续关注该项目的后续进展。
4、财务状况良好,2011年业绩锁定性较高
2010年底,公司所持有的货币资金达到43亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和12亿元。公司2010年底预收账款达到54.39亿元,这其中的大部分将在今年结算,今年业绩已经基本锁定。
5、投资建议
业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS 分别为1.06元、1.27元及1.40元。公司2011年的RNAV 为19.17元,但由于公司业绩体现速度较慢,无法给予太高溢价。我们给予公司11年14倍的PE 估值,目标价14.8元,维持公司股票“审慎推荐—A”评级。
研究员：贾祖国，洪俊骅，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：华发股份:项目销售创新高,未来业绩高保障
2010年业绩概述:营业收入58.75亿元,同比增长46.64%;营业利润10.16亿元,同比增长18.10%;归属母公司净利润7.52亿元、同比增长10.60%;每股收益0.92元。
业绩增长来源于项目销售持续增长。公司是珠海地产龙头企业,在建拟建项目储备超过700万平方米,开发项目主要集中于珠海及周边地区,目前正逐步在珠海以外的二三线城市布局。报告期内公司业绩实现较大幅度增长主要来源于良好的销售情况,2010年主要收入来源于珠海华发新城、珠海华发世纪城、华发水郡、中山华发生态庄园、包头名流大厦等项目,共实现销售面积51.47万平米,销售金额73.04亿元,皆为历年新高,共实现结算面积53.75万平米,比2009年同期增长57.72%,回收楼款69.38亿元,同比增长41.91%,公司在楼市调控重压下仍能实现销售的高增长主要得益于公司在珠海的品牌优势及快周转的战略。
未来两年业绩具有高保障。截止2010年年末,公司账面现金43.01亿元,较年初增加66.24%,远超短期借款+一年内到期非流动负债的12.20亿元,资金面十分充裕。期末账面预收账款54.40亿元,较年初增长32.84%,再加上2011年公司多个项目进入结算期,未来两年业绩保障性非常高。扣除预收款项后的真实负债率为41.02%%,长期资金压力不大,未来将推进45亿非公开发行股票再融资工作。
进军商业地产,向综合运营商转型。报告期内华发·商都项目破土动工,总建筑面积10万平米,建成后将成为珠海规模最大,档次规格最高、功能最齐全的商业中心,公司表示今后还将适时增加商业性和持有性物业的比重。在住宅市场调控政策逐渐深入的背景下,进入商业地产将提高公司抵御风险的能力。
坚持“走出去”战略,战略布局中西部核心城市。公司在巩固珠海房地产市场龙头地位的同时,推进异地扩张,2010年以来分别在成都、大连、武汉、重庆、沈阳等多个二三线城市设立了11个子公司,未来中西部地区将是公司布局重心。
《横琴总体发展规划》打开成长空间。2009年国务院关于《横琴总体发展规划》将横琴新区定位为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区和促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。近日澳门行政長官崔世安表示,将在两会期间在北京与广东省签订粵澳合作框架协议,四月份粵澳将举行工作会议,落实横琴岛合作产业园的工作计划,标志着横琴新区规划进入了实质性阶段,而作为珠海的地产龙头企业,公司将充分分享珠海房地产市场快速增长的收益。
盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为1.14元、1.24元,以昨日收盘价11.59元计算,动态市盈率为10倍和9倍,具有估值优势,我们看好公司在全国拓展的成长性,维持“增持”评级。
风险提示:大盘系统性风险和房地产调控政策风险;项目销售和开发进度可能不达预期。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华发股份:资债结构优,业绩稳定增长
毛利率下降以及财务费用增加导致净利率增速低于收入增速
公司2010年实现收入58.75亿元,同比增长46.6%,实现净利润7.52亿元, 同比增长10.6%,EPS 0.92元,略低于市场预期。公司净利润增速低于收入增速的主要原因为:①本年度毛利率水平与上年度相比下降约5个百分点;②09年债券发行使本年度利息支出增加,财务费用增加。本年度公司分红预案为每10股派发1元现金股利(含税)。
资债结构优,业绩锁定性强
公司2010年末扣除预收账款的资产负债率为41%,账面货币资金是短期借款与一年内到期非流动负债之和的3.5倍,高于行业平均水平,净负债率仅为40%, 资债结构较好,财务状况稳健。同时,公司年末账面预收账款约为53.4亿元, 覆盖我们预测的2011年的营业收入近70%,具备较强的业绩锁定性。
巩固珠海龙头地位,稳步推进异地发展
多年的深耕细作奠定了公司在珠海地区的龙头地位。公司坚持“立足珠海,面相全国”的发展战略,已成功进入包头、大连、中山、沈阳等房地产潜力较大的二三线城市,目前总土地储备建面已超过700万平方米。2010年,华发商都商业项目的破土动工标志着公司从纯粹的住宅开发商向房地产综合运营开发商转变,同时公司也表示计划今后在适当的时机逐步增加商业性地产和持有性物业的比重,这将提高公司抵御经营风险的能力,增强经营的稳定性和持续性。
受益港珠澳合作,维持“推荐”评级
公司大股东华发集团被授权开发珠海横琴十字门商务区,该地区占地面积约5.77平方公里,规划总建筑面积1100万平方米。横琴新区为粤港澳合作的示范区, 是粤港澳合作的最大受益板块,若公司能参与该项目的开发,预计未来业绩会有爆发式增长。我们预计公司2011-2013年EPS 为1.28元,1.80元和2.43元,对应PE 为9X,6.4X,4.8X,维持“推荐”评级。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：华发股份2010年报点评:土地储备充分,二三线增长较快
销售速度有所加快,开发成本持续升高。2010年公司共销售楼宇面积51.47万平米,销售金额73.04亿元,创下历史新高。但公司净利润增长并未随着销售的增长而提高。在扩大销售规模的同时,公司毛利率从09年的38.43%将至2010年的31.06%。随着地产调控政策的深入进行,预期土地价格并不会出现明显下降,从而使得公司生产成本将进一步增加。另外,商品房价格增速将出现放缓,公司盈利能力将进一步下降。取而代之的是公司通过快速销售,来保持整体运营的稳健性。
土地储备充分,二三线增长较快。报告期内,公司拥有在建项目及拟建项目的可建筑面积合计超过700万平方米,成熟的在建项目、充足的土地储备及合理的土地成本为公司在未来的市场竞争中保持稳定、健康的发展奠定了坚实的基础。另外,公司已成功进入包头、大连、中山、沈阳、南宁等房地产潜力巨大的二三线城市,增加了大量的土地储备。公司运营战略已经从区域发展逐渐向全国性地产开发商迈进。从长期来看,公司在保持高效运营的基础上,逐渐走出地域限制,向全国二三线城市延伸,发展潜力十分巨大。
加强商业地产项目,多元化对此系统性风险。报告期内,总建筑面积达10万平米华发·商都项目破土动工。建成后将成为珠海规模最大,档次规格最高、功能最齐全的商业中心。华发·商都的建设是公司成功地进入商业地产的标志。公司计划今后在适当的时机逐步增加商业性地产和持有性物业的比重。
它的运营将使公司从纯粹的住宅开发商向房地产综合运营开发商转变,从而提高公司抵御经营风险的能力,增强经营的稳定性和持续性。
维持“增持”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS分别为1.05元、1.28元和1.69元,对应动态市盈率为13倍、10倍和8倍,给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：华发股份:2011年业绩高度锁定
2010年每股收益0.92元,符合预期:华发股份2010年录得主营业务收入58.75亿元,同比增长47%;实现净利润7.52亿元,同比增长11%,合每股收益0.92元。
正面:
销售金额73亿元,历史新高:期内结算面积同比增加58%至54万平方米,收入同比增加47%至59亿元;销售面积51万平方米,金额达73亿元。销售主要来自华发世纪城四期(均价1.35万元/方,2300套)和华发水郡花园二期,结算项目是华发新城五期和华发世纪城三、四期。
资金面显著改善:净负债率由年初的73.8%降至35.4%,期末在手现金43亿元,较年初增加48%,期内销售良好以及短期贷款下降是资金面改善的主要原因。
2011年业绩确定性强:期末公司已售未结房款54亿元,主要是2010年销售的华发世纪城四期33.3亿以及华发新城五期9.8亿,预计2011年大部分将结算,2011年业绩确定性强。
负面:
毛利率下滑5个百分点至23.1%,主要由于期内主要结算项目华发新城五期项目为2008年底销售,当时均价仅约9000元/平米,导致毛利率偏低。
发展趋势:公司期末权益土地储备超700万平方米,足够支持四年以上开发。
毛利率方面,当期结算的华发新城五期主要为2008年底所售,结算毛利率20%左右,往后看,随着公司华发世纪城五期进入结算期,公司毛利率将回到30%左右水平。看2011年,公司在珠海的主要销售资源将来自于华发蔚蓝堡项目约10余万方(即唐家湾淇澳大桥项目,总建面40万方)、华发新城六期(主要是10万方商业)及湾仔项目约7万方,由于推盘都是新项目入市,定价灵活程度高,公司应对市场变化的空间更大。
上调2011盈利预测,重申“审慎推荐”公司2011年业绩锁定性较高,我们上调2011年盈利预测为1.02元,并引入2012年盈利预测为每股1.2元,目前股价分别对应2011、2012年市盈率11.3倍和9.6倍,较11年NAV折价42%,估值较具吸引力。我们认为公司作为珠海区域地产龙头,将显著受益于港珠澳三地一体化进程带来的本地经济发展速度提升,而我们重申“审慎推荐”评级。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华发股份:异地扩张的成功者
调研结论:公司已经打破了地域发展的瓶颈,走出珠海,逐步布局二、三线城市,成为异地扩张的成功者。看好公司的主要理由是:1)异地扩张的成功增强了公司抵御区域性风险的能力,为公司快速成长奠定了基础;2)融资能力较好,有能力保障公司现有项目的开发,并支持新增项目储备;3)毛利率在10年见底,现有项目盈利能力好,且还有提升空间;4)业绩储备具备爆发式增长的条件;5)估值具有较高安全边际。
异地扩张进行时:公司目前已在包头、大连、沈阳、南宁、重庆布局,异地项目土地储备总建筑面积高达505.07万平方米,占公司全部项目规划建筑面积870.61的50%。股权收购和合作拿地的扩张方式降低了公司的扩张成本,包头和大连华发新城的热销证明了公司异地扩张的成功。
资金能力对公司扩张形成支持:38.92%的有息负债率、3.37元的每股经营现金净流量和较为充足的现金使公司财务状况在房地产公司中位于前列。公司的融资优势为异地扩张提供了保障。
项目盈利有提升空间:公司土地储备平均地价约2144元/平方米,每平方米投资成本约6500元(含三项费用),预计平均销售价格约1.03万元/平方米,毛利率能达到37.03%以上,项目盈利能力较好。公司项目所处城市的地方调控政策较为缓和,城市化进程处于加速中,项目盈利能力还有一定提升空间。
投资建议:公司股价相对21.82元的RNAV折价54%,与其他绝对估值较低的公司比较,公司预收款项63.66亿元,业绩储备丰富。11年将扭转前两年业绩平淡趋势,预计公司10-12年每股收益分别为0.85元、1.07元、1.91元,且1.44倍的静态PB已位于公司历史估值底部。在公司股价不断下跌的同时,公司不断发展壮大,持续发展能力毋庸置疑,目前价位已具有投资价值。给予公司“买入”评级,10元以下具有安全边际。
研究员：陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：华发股份投资价值分析报告:珠江西岸资源需重估,扩张能力有待
珠三角西岸资源的再认识:2011年1月广珠城轨的开通将珠海、中山与广深相连。有别于单纯的“造城和居住概念”的同城化(燕郊为代表),珠海、中山等地具有经济、产业和人口基础,珠三角城市群的协同效应更能得到充分发挥。如果行业态势稳定,珠江西岸可能是未来房地产资源重估的重要区域。
公司是珠三角西岸的重要投资标的:公司在珠海房地产市场占有率常年位居第一,目前在珠海拥有土地储备超过240万平,在中山土地储备达140万平,可能是珠三角一体化的最大受益者。
产品能力保证优质资源被充分利用:与一般的资源类公司不同,公司产品能力突出。户型设计、园林运用和营销可以保证,公司在珠海的楼盘销售价格也是位居地区前列。
对外扩张的再认识:公司第一轮扩张开花结果,包头项目和大连项目的热销证明了公司有能力复制珠海的成功经验。同时公司现金状况已经为第二轮扩张奠定基础,新扩张伊始公司也吸取了第一轮扩张的经验,拿地模式走向多样化,有效控制了项目成本。
风险因素:货币政策收紧超预期导致行业销量大幅下滑的风险;公司管理半径扩大带来的管控风险;管理层仍缺乏足够激励的风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们预计公司10/l1/12年EPS分别为0.85/l.24/1.64元/股,对应10/11/12年PE12/8/6倍。公司股价贴近价值底线,防守性卓越,是弱市中的好投资标的。市场对公司扩张能力判断也过分悲观。我们首次给予公司“买入”评级,目标价NAV折价10%,即13.32元/股。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：华发股份:本地市场回暖,区域外提供新增长点
业绩简评报
告期公司净利润同比下滑16%,实现每股收益0.37元,低于预期。原因在于报告期结算项目为华发新城五期,该项目于2008年宏观调控下开盘销售,所以毛利率仅为28%。随世纪城三期和华发水郡等高毛利率项目在年底的竣工结算,公司年报体现出的盈利水平将会上升至35%左右。
经营分析 销售随市场回暖。三季度公司主推楼盘为珠海华发世纪城,在四月份调控政策出台后,该楼盘去化速度也出现下降,但三季度随市场整体回暖,该楼盘销售速度也明显回升,三季度销售回款约为5个亿,售价相比年初也有约5-10%的上涨。
区域外市场进入收获期。公司08年开始进入大连和包头市场,目前上述项目一期都已推盘,开发模式和产品定位接近珠海本地的华发新城品牌。虽然上述项目的盈利水平和去化速度与珠海本地楼盘尚有一定差距,但标志公司走向异地市场取得实际进展,也将为业绩提供新增长点。
资金较为充裕。报告期末公司账面现金达到38亿元,比年初增加了9亿元,短期借款和一年内到期的流动负债仅为10亿元,短期资金有约28亿元盈余。资金盈余主要来自销售回款的增长,公司在报告期内完成销售额55亿元,同比增长了38%。
业绩保障度高。报告期末公司预收账款达到64亿元,我们预计其中的20亿将于四季度结算,按此计算公司目前已为2011年实现44亿元销售收入,占我们预测2011年收入的80%。
投资建议
预计公司10-11年每股收益为0.96和1.12元,动态市盈率12和10倍,估值处于行业内较低水平。而从经济增长潜力,交通设施改善和政策支持力度三要素分析,在全国范围内也较难找到与珠海相提并论的城市,珠海即将发生深刻变革,将是未来相当长时期区域经济热点。作为珠海地产市场的龙头公司,华发将长期受益区域经济发展,维持买入建议。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：华发股份:结算项目毛利率低致增收不增利
2010年前三季度公司实现营业收入32.62亿元,比上年同期增长71.73%;实现营业利润4.36亿元,同比减少7.88%;实现归属于母公司所有者的净利润3.06亿元,同比减少16.41%;基本每股收益0.37元。第三季度,公司实现营业收入9.91亿元,同比增加86.43%;实现营业利润0.43亿元,同比减少63.59%,归属母公司所有者净利润0.32亿元,同比减少59.46%。基本每股收益0.04元。
业绩分析:公司营业收入比上年同期增加七成,主要是由于华发新城五期等项目大规模结算,结算收入增加;营业收入增加而净利润减少,则主要是因为营业利润率仅为28.93%,比上年同期减少16.38个百分点。营业利润率大幅下滑,主要是因为本期主要结算项目华发新城五期等项目在2008年市场低迷期开盘,售价不高,毛利率较低,预计自2011年一季度开始,公司毛利率将逐步恢复至正常水平。
销售情况良好。公司销售商品及提供服务的现金流量为54.99亿元,预收款为63.65亿元,比期初增加了55.46%,公司全年业绩确定性较强。本期销售主要项目为华发生态园二期及后期、华发世纪城三期等,下半年可结算项目主要为华发新城五期、华发水郡花园一期、华发世纪城三期及华发生态园二期。
公司财务分析:报告期内,公司销售费用率、管理费用率及财务费用率分别为2.72%、4.57%和0.57%,期间费用率合计为7.86%,比上年同期下降3.58个百分点,销售及管理费用率分别下降2.36和2.71个百分点,而财务费用率则上升0.47个百分点。
龙头企业,布局合理。公司为珠海地区龙头企业,现已布局中山、包头、大连、沈阳等多个城市,土地储备700万平米,可为公司未来3-5年业绩稳定增长提供保障。
盈利预测和投资评级。预计公司2010年-2012年每股收益分别为0.83元、0.92元和1.22元,以10月25日收盘价11.84元计算,对应的动态市盈率为14倍、13倍和10倍,公司成长性良好,业绩改善可期,维持“增持”评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华发股份:销售创历史新高
净利润3.1亿元,同比下降16.4%,结算毛利率较低所致
1-9月实现营业收入32.6亿元,同比增71.7%;实现净利润3.1亿元,同比下降16.4%;每股收益为0.374元。业绩下滑的主要原因是:本期结算的华发新城五期毛利率较低,拖累了整体毛利率。
省外项目相继推出,销售业绩尚可接受
外省拓展首期项目--包头和大连的华发新城相继推出。开盘首日去化率均在30%以上,由于均在新政后开盘,销售业绩尚可接受。
销售创历史新高、预收账款64亿元、业绩已锁定
前三季度,公司销售额超过50亿元,超过09年全年49亿销售额,并创历史新高。9月末预收账款63.7亿元。今年业绩已经锁定。
盈利预测与投资评级由于今年重点结算项目华发新城5期毛利率较低,估计今年业绩仅保持小幅增长。2011年开始,公司将进入新一轮快速增长期。预计公司2011年和2012年的净利润增长率分别为41.3%、66.3%;每股收益分布为1.37元、2.06元。
公司2010年PE率仅8.6倍;NAV为17.6元/股,目前股价折让32.7%。相对于其他优质同行2010年11倍左右PE、以及NAV约20%的折价率,公司股价明显被低估。维持对公司的“买入”评级。
研究员：沈爱卿，赵强，徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：华发股份:结算/销售双提升,业绩高锁定
2010年前三季度每股收益0.37元华发股份10年前三季度录得主营业务收入32.6亿元,同比大幅增长71.7%;实现净利润3.06亿元,同比下滑19.5%,合每股收益0.37元。
正面:结算/销售双双提升:期内结算同比大幅增加71.7%至32.6亿元,预售房款大幅增长55.5%至64亿元。
期内结算和销售均主要来自华发世纪城和华发新城五期。
资金面显著改善:净负债率由年初的73.8%下滑至15.5%,期末在手现金38亿元,较年初增加32%,期内销售良好是资金面改善的主要原因。
负面:毛利率下滑16个百分点至21.1%,主要由于本期华发新城五期项目毛利率较低所致。
发展趋势:公司10年前三季度已结算32.6亿元,加上已售未结的63.7亿元,合计达到2010和2011两年预测收入的102%,未来两年业绩确定性强。而毛利率方面,当期结算的华发新城五期主要为2008年底所售,往后看,随着公司2009年销售楼盘的结算,公司毛利率将回到正常水平。
维持2010/11盈利预测,重申“审慎推荐”公司经营状况符合预期,我们维持2010、2011年盈利预测分别为0.95元及1.02元不变,目前股价分别对应2010、2011年市盈率12.4倍和11.6倍,较11年NAV折价37%,估值较具吸引力。公司未来两年业绩锁定程度高,并且作为珠海区域地产龙头,随着珠海经济特区扩容,公司将进一步将受益于港珠澳三地一体化进程以及本地经济发展速度提升,我们重申“审慎推荐”评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华发股份三季报:低毛利项目影响净利润
2010年1-9月,公司实现营业收入和净利润分别为32.62亿元和3.06亿元,比上年同期分别增长71.68%和-16.41%。每股收益为0.374元,每股净资产达到6.51元,全面摊薄净资产收益率5.85%,与去年同期相比减少了2.04个百分点;其中,7-9月实现营业收入9.91亿元,净利润0.32亿元,分别比09年同期增长86.79%和-59.46%。
2010年增收不增利,主要原因在于本期结算收入中包括华发新城五期项目,而华发新城五期的开盘销售时间在2008年,受金融危机影响该项目销售价格及销售毛利率都较低所致。
2010年1-9月,公司的销售毛利率为28.93%,低于中期33.91%及2009年38.35%的水平,预计随着华发新城五期项目在今年大部分结转收入,2010年应是近年公司毛利率的一个低点,未来2年毛利率水平会稳步提升。
2010年1-9月,公司的期间费用率水平为7.86%,低于中期8.47%的水平,属于公司近年来的正常波动范围。
为符合证监会关于避免同业竞争的相关规定,母公司华发集团将其全资拥有的与房地产有关的生产经营性资产及相关业务(主要包括绿洋山庄)由公司进行开发管理。2010年公司共收取设计服务费2,857.83万元,工程管理费1,511.88万元,营销推广服务费1,475.01万元,综合管理费8,905.35万元,共计14,750.07万,占2010年1-9月合计净利润的48%。该项收入不具有持续性。
公司预收账款余额为63.65亿元,较2009年底余额增加了23亿元,增幅达到59%,主要是华发世纪城四期在年内开盘销售,该项目预收账款超过30亿元所致。高额的预收账款已超过我们预测的2010年公司总结算收入金额,这为公司未来二年的业绩平稳和增长提供了保障。
公司在异地的土地储备增加较快,目前已在沈阳、大连、南宁、包头等城市开拓项目,但项目都还在建设期或者拆迁阶段。公司能否将珠海项目的成功向异地进行快速和成功地进行复制,对公司未来的成长能力具有重要的决定作用。
我们对公司2010和2011年的业绩预测为:2010年每股收益为0.72元;2011年每股收益为0.78元,并维持谨慎推荐的投资评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：华发股份:植根珠海,放眼全国
报告概要
公司在珠海房地产市场树立了良好的品牌形象,在珠海市场占有率遥遥领先其他房地产企业,是珠海房地产企业龙头。
公司房地产开发业务的区域战略是“立足珠海,面向全国”,公司的重点仍将是珠海地区,特别是国务院通过《横琴总体发展规划》后,珠海面临巨大发展机遇,公司在珠海城市开发中的角色更加明确。
公司项目储备丰富,质地优良,未来发展潜力较大。公司在珠海地区拥有8个项目,土地储备面积252.48万平方米,在广西南宁、辽宁大连、沈阳以及内蒙古包头都拥有土地储备,总占地面积185.01万平方米,总建筑面积423.27万平方米。截止2010年6月底,公司拥有土地储备建筑面积超过700万平方米。
受益珠海地区的快速发展。近年来,珠海经济发展迅速,同时,《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》公布、《横琴总体发展规划》获批、港珠澳大桥及各项城市基础设施建设全面启动等众多利好,提升了珠海地区的区位价值,为珠海市的未来发展前景创造了优越的条件,提振了珠海市民及澳门等外地置业者在珠海置业的信心。
公司财务状况较好,资金面压力较小。2010年中报显示,上半年公司营业收入22.72亿元,净利润2.89亿元,每股收益0.33亿元,经营业绩继续保持良好状态;公司经营活动产生现金流量净额26.76亿元,在行业排名首位;扣除预收账款后资产负债率38.67%。在资金筹措方面,公司具有区域比较优势。
价值评估:通过公司RNAV测算及其对房价变动敏感性分析,按照当前房地产市场行情,公司RNAV值为18.95元,而目前公司股价折价了42.48%。或者说,公司目前股价反映了公司项目售价下跌大于20%情况下的价值。
预计公司2010年-2012年营业收入分别为48.55亿元、71.55亿元和124亿元,每股收益分别为0.93元、1.22元和1.91元,增长率分别为12.05%、31.18%和56.56%,三年净利润CAGR达到32.02%。按照目前价格水平,PE分别为11.72倍、8.93倍和5.71倍,相对估值较低,建议适当增持。
风险提示:(一)政策风险;(二)销售风险。
研究员：蔡荣 所属机构：英大证券有限责任公司
报告标题：华发股份:结算项目毛利率较低致增收不增利
2010年上半年公司实现营业收入22.72亿元,比上年同期增长66.02%;实现营业利润总额3.92亿元,同比增长10.76%;实现归属于母公司所有者的净利润2.73亿元,同比减少4.38%;基本每股收益0.33元。
业绩分析:公司营业收入比上年同期增加六成,主要是由于华发新城五期大规模结算,结算收入增加;营业收入增加而净利润减少,则主要是因为营业利润率仅为28.54%,比上年同期减少18.25个百分点。营业利润率大幅下滑,主要是因为本期主要结算项目华发新城五期在2008年市场低迷期开盘,售价不高,毛利率较低。报告期内,公司受母公司华发集团托管的绿洋山庄产生营业收入,公司收取了设计服务费、综合管理费、营销服务费等共计1.48亿元,产生净利润1.12亿元,占公司净利润比例为40.84%。
销售情况良好。公司销售商品及提供服务的现金流量为48.28亿元,预收款为67.02亿元,比期初增加了63.68%,公司全年业绩确定性较强。本期销售主要项目为华发生态园二期及后期、华发世纪城三期等,下半年可结算项目主要为华发新城五期、华发水郡花园一期、华发世纪城三期及华发生态园二期。
公司财务分析:报告期内,公司销售费用率、管理费用率及财务费用率分别为2.75%、5.16%和0.56%,期间费用率合计为8.47%,比上年同期下降3个百分点,销售及管理费用率分别下降0.53和2.89个百分点,而财务费用率则上升0.42个百分点。
龙头企业,布局合理。公司为珠海地区龙头企业,现已布局中山、包头、大连、沈阳等多个城市,土地储备700万平米,可为公司未来3-5年业绩稳定增长提供保障。
盈利预测和投资评级。预计公司2010年-2012年每股收益分别为0.83元、0.92元和1.22元,以8月27日收盘价11.81元计算,对应的动态市盈率为14倍、13倍和10倍,公司股价估值较低,成长性良好,维持“增持”评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：Huafa Industrial:Below expectations on margins; project delivery is key; Neutral
What surprised us。
Huafa reported 1H10 revenue of Rmb2.3 bn (up 66% yoy, 46% of our 2010Eforecast) and 1H10 net profit of Rmb273 mn (down 4% yoy, 38% of 2010Enet profit forecast), below our expectations. Key highlights: 1) Theearnings miss was mainly driven by low margins. 1H10 gross marginwas down about 12 pp yoy to 25.6% due to low margins of Huafa New CityPhase 5. Looking ahead, we expect 2H10 margin to trend up (2010E at29.7% vs. 2009 at 28%) on back of property price recovery in 2009. 2)Decent unbooked presales, but the delivery schedule is uncertain. Asof end-June, Huafa has Rmb6.7 bn unbooked presales, which means 100%of our 2010E revenue and 70% of our 2011E revenue were locked in.
Moreover, we await the forthcoming launch of Dalian Huafa New City tomonitor Huafa’s cross-regional expansion. 3) Net gearing at 47% as of1H10 remains healthy vs our 2010E estimate of 54%.
What to do with the stock。
Post the results, we revise our 2010E-2012E EPS by -8%/9%/3%, respectively,to factor in lower-than-expected margins and latest projects acquisitions. Werevise up our 12-m TP slightly to Rmb11.80 (from Rmb11.20), still based on a50% discount to our 2010E NAV. The stock is currently trading at a 50%discount to our 2010E NAV and 13X 2011E P/E, vs. A-share peer average of37% discount and 15X. Maintain Neutral. Upside risks: Better-than-expectedpresales. Downside risks: Unexpected government policy tightening.
研究员：Jason Sun 所属机构：高盛高华证券有限责任公司
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