北京城建(600266)_研究报告_财经_新浪网(600266) 研究分析报告|查股网
股票名称：北京城建(600266)
报告标题：北京城建:开发+投资,资源充足能力强
保障房穿线带来商品房扩张。目前公司已大量参与北京市保障房建设工程,其中包括土地的一级开发和保障房的建设。目前正在开发建设的项目大多配备建设保障房,其中涉及了公租房、廉租房、限价房和安置房,面积在37万平方米。公司一级开发项目中保障房占有100多万平方米。公司在北京保障房开发上积极投入,在商品房开发上也在不断扩大规模。去年公司新增贮备125万平方米,同比增长80%。今年新增18.34万平方米。除密切跟踪北京地区土地项目,继续跟进天津、西安、成都等地,力争获得突破性进展。
股权投资闪亮点,公司增长新动力。公司的资本运作是次于房地产开发的另一主要业务,也是大股东四大业务之一。公司已投资的项目具有规模并取得较好的收益回报。公司在资本运作上拥有较好的政府资源和很好的投资业绩,已投资的主要项目是国信证券、锦州银行、中科招商、国奥投资、北科建投资、南昌青山、君道勤合等。公司所投资项目中已有多家公司拟通过IPO进行上市。目前持股34300万股的国信证券IPO已上报证券会等待上会审查,锦州银行上市工件也正在启动。2011年,公司新投资了君道勤合,占股40%。公司股权投资进入良好的快速发展中,今年公司仍将加大股权的投资。
投资评级“推荐”。我们预测公司2011年、2012年和2013年的营业总收入分别为64.07亿元、85.17亿元和112.52亿元,每股收益为1.53元/股、2.00元/股和2.60元/股,对应的PE分别为9.77、7.46和5.73。公司2011年业绩按10倍市盈率测算的相对估值为15.28元。公司的重估价值为19.31元,其中房地产业务的NAV为12.57/股,股权投资业务的RNAV为6.74元。我们给予六个月的目标价19元,目前公司股价14.70元有30%的上升空间,给予“推荐”的投资评级。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：北京城建:股权投资仍是公司价值重要看点
事件:
公司公布一季报。
点评:
1、一季报概况。每股收益0.18元。归属于母公司净利润1.56亿元,较去年2.70亿元下降明显。主要原因为同期投资收益下滑所致:去年同期转让中稷实业项目获得投资收益2.5 亿,今年一季度投资收益为0.2亿元。
2、预收款达56亿元,业绩锁定性强。预收款较去年年末增长13%。随着项目进度推进,预售款将陆续进入结算期,2011年业绩锁定性强。
3、货币资金达30亿,仍有资金需求,但偿债压力不大。短期借款2.3亿元,长期借款18.53亿元,应付债券13.84亿元(其中07年发行5亿元7年期长债;09年发行,09年发行9亿元7年期长债)。综合来看,仍有资金需求以进一步加快资源获取与加速工程投资,但偿债压力不大。
4、北京项目储备充足,项目位置得天独厚。小营二级开发项目位置较好,周边商品房销售价格较高,盈利空间大、销售前景良好;首城国际项目位置得天独厚,销售价格高齐,盈利能力强,滚动开发已进入结算期。2010年新增土地储备125万方,是公司获取土地项目最多的一年。
5、股权投资仍是公司价值重要看点。公司每股含国信证券股权约0.36股。2010年国信证券分红约3400万元。国信证券总股本70亿元,2010年净利润31.1亿元,每股收益0.44元。若国信证券上市,考虑20%的股本摊薄后,以15倍市盈率估值,公司股价隐含国信证券股权价值约为5.55元。锦州银行正式启动了上市工作;中科招商部分项目筹划创业板上市。2010年北科建贡献收益约7200万。
6、盈利预测。公司仍然是北京的地产龙头之一,公司在北京的土地储备项目质地优良,销售与盈利前景良好。预计2011、2012年每股收益为1.45,1.68元,维持“强烈推荐、A”的投资建议,12个月目标价21.75元。
7、风险与股价催化剂。风险:更严厉的政策。股价催化剂:项目开发加速推进、国信证券上市提升股权投资收益。
研究员：邹文军 所属机构：国都证券有限责任公司
报告标题：北京城建:地产估值低,有较高安全边际
公司目前持有国信证券、锦州银行等股权市值保守估计33亿元,占到公司总市值的32%以上,其地产业务市值仅91亿元,而我们预计公司2011年地产业务净利润增长34%,为9.4亿元,地产业务PE仅9.7倍,估值偏低,有较高的安全边际,维持买入的投资建议。
研究员：朱吉翔 所属机构：群益证券(香港)有限公司
报告标题：北京城建:收入大幅增加,业绩高增长可期
公司1季度EPS0.18元,ROE2.91%。实现营业收入9.16亿元,同比增长257.7%;归属于上市公司股东净利润1.56亿元,同比下降42.4%。随着首城国际项目和世华水岸项目的竣工完成,1季度公司营业收入大幅增加,11年公司结算资源丰富尚余预收款56亿元。综合毛利率54.8%,同比下降11.2个百分点;净利率17%,同比下降88.7个百分点。去年同期由于转让中稷实业项目获得投资收益2.5亿,而今年1季度投资收益不到0.2亿元,同比减少92%,导致净利润与净利润率同比大幅下滑。
1季度公司三项费用率为11.1%,同比下降12.7个百分点。销售费用、管理费用、财务费用占比较去年同期下降,分别下降了3.4、8.1、1.2个百分点。费率大幅下降一方面是因1季度结算收入同比增长2倍多,另一方面是公司管理效率有所提高,费用控制力有所加强。
资金充裕,财务安全。1季度末货币资金29.98亿元,较10年末增加4.34亿元,上涨16.9%。短期借款及一年内到期非流动负债4.3亿元,比10年末减少18亿元,公司不存在短期偿债风险。1季度末长期借款18.53亿元,比10年末增加14.5亿元,就目前的货币资金余额和销售情况来看,偿还长期借款风险较小。资产负债率69%,扣除预收账款后的负债率由去年同期的40%下降至38%,而净负债率由去年同期的38%下降至12%,资金实力雄厚,偿债压力小,财务安全性高。
11年1季度公司尚余预收款项56.16亿元,比10年末增加13.2%,同比增加13.4%,11年业绩锁定性良好。公司开发资源丰富,10年新增建面125万平米,储备增至279万平米,此外三个一级开发项目进展顺利,未来可售资源较多,业绩保障性强,高增长仍可期。
公司多板块运营,稳步发展房地产开发业务,销售情况乐观;积极扩张污水处理业务并获得持续较好的收益;丰富对外投资获得较高的回报;积极参与保障房建设,融资优势突出,一旦政策允许将启动定向增发,并谋求他融资渠道;管理层激励计划也有望适时推进。11-12年EPS1.72元、2.48元,维持RNAV21.78元,投资价值严重低估。12个月合理目标价21.78元,维持“推荐”评级。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：北京城建:一季度增收不增利
2011年一季度,公司实现营业收入9.16亿元,同比增长257.68%;营业利润3.06亿元,同比下降9.89%;归属母公司所有者净利润1.56亿元,同比下降42.42%,每股收益0.18元。
基本面概述:公司是由北京城建集团有限责任公司1998年独家发起,以房地产为主业的大型专业品牌地产商。公司主要涉足房地产开发、土地一级开发以及污水处理业务,其中,房地产业务主要分布于北京、重庆等地区;污水处理业务主要分布在安徽、河北地区。
收入大幅增长,综合毛利率同比下滑。公司一季度收入较去年同期大幅增加,主要由于结算面积同比增长所致。另外,公司期内综合毛利率为54.77%,同比下滑11.16个百分点,但仍然保持较高的水平。另外,公司一季度期间费用率为11.08%,同比大幅下降12.68个百分点。
投资收益减少导致增收不增利。报告期内,公司投资收益为0.20亿元,同比下降92.04%。主要原因在于去年同期公司转让项目股权获得较高的投资收益,从而产生较大的基数。
资金情况良好。公司期末货币资金为29.98亿元,较期初增长26.92%,同比增长44.02%,资金较为宽裕。短期偿债能力方面,公司期末货币资金/剔除预收账款以后的流动负债以及账面现金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)指数分别为81.04%和697.25%,较年初均有大幅改善并且高于同行业重点公司54.07%和123.46%的平均水平。另外,公司剔除预收账款后的真实负债率为37.95%,处于最近三年中的次低水平。
盈利预测与评级。预计公司2011年-2012年每股收益为1.54元和1.75元(不考虑国信证券上市为公司带来的股权增值收益),以昨日收盘价13.99元计算,对应的动态市盈率为9倍和8倍,公司业绩增长稳健,股权投资收益可观,估值水平较低,维持其“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：北京城建:房地产增长有保障,亮点纷呈,更多惊喜随后
2011-1-28、2011-3-21我们推出《北京城建-低成本扩张,做大做强动力足》和《北京城建-亮点纷呈,诸多主题投资尚待挖掘》报告以来,公司股价表现出色。10年年报靓丽登场,近期我们也走访了公司更多惊喜将随后,再次推荐。10年EPS1.35元远超市场1.1元的预期,符合我们的预期,ROE23%。提升11-12年EPS由至1.72、2.48元,提升RNAV由20.5元至21.78元(当前股价重估值6.9折交易)。
10年房地产销售额64.2亿元创新高/增长33%,实现营业收入、营业利润和归属于上市公司股东净利润46.5、18.5和12亿元,同比增长35%、65%和41%;综合毛利率、净利率41.5%、26%;ROE23%。期末可结算资源130万平米,预收账款50亿元/增长58%,11年业绩基本锁定。积极调整房地产子公司股权结构全资控股旗下公司。房地产增长有资源保障,二级开发建面279万平米,一级开发建面141万平米。11年计划在建面积181万平米、新开工66万平米、竣工近10万平米。
费用控制及财务杠杆适中。三项费用率由09年6.1%上升至7.6%略增长。资产负债率、扣除预收账款后的负债率、净负债率69%、42%和26%,短期支付压力适中。
期股权投资厚积薄发,10年实现收益6.3亿元,占营业利润34%。11年股权投资亮点纷呈,回报前景看好。10年末长期股权投资17.4亿元,获得收益1.8亿元,股权转让收益4.4亿元。11年,国信证券和锦州银行加快上市,持有30%权益的中科招商所投钢研高纳、数码视讯、广州杰赛已上市,投资收益逐步释放;南京微创、同济同捷、先锋软件等筹划上市,持续回报可期;国奥投资开发规模扩大;北科建取得全面好成绩。11年将再投资二到四个项目,重点“准上市企业”和发展潜力大的企业,已入股君道勤合,开辟了体检中心新产业,关注新能源和投资基金等新领域。计划到2014年投资额将从11年的14亿元提升至20亿元。
新进入两年的污水处理业务扩张迅速开始盈利,股权已增至70%,最终谋求上市。
10年净利600多万元,业务广布山东、河南、河北、江西和安徽巢湖等地,谋求与优秀企业合作,加强水务环保市场拓展,尽快做强做大,盈利有望迅速提升。
公司亮点纷呈,更多惊喜将陆续释放,将持续提升估值。11年将加快销售和融资力度,1-3月房地产开发销售收入近19亿元,全年销售金额有望再创新高;投资领域有望获新突破;积极参与保障房建设35万平米,融资优势突出;一旦政策允许将启动定向增发,并谋求他融资渠道;管理层激励计划也有望迅速推进。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：北京城建:管控模式高效,步入持续发展快车道
投资要点
逆市飘红,业绩再创新高:2010年,公司实现营业收入46.46 亿元,同比增长35.14%;实现归属于母公司所有者净利润12.01 亿元,同比增41.32%;每股净资产5.86 元,加权平均净资产收益率22.35%;基本每股收益1.35 元,在沪深市场已公布年报的房地产公司当中,名列前茅。
土地资源拓展再获新突破:2010年公司购置土地规划建筑面积125.77 万平方米, 比去年同期的69.8 万平方米增长达80%,为历年来土地购置面积最多的一年。
投资项目管理渐入佳境,步入成长收获期:公司对外股权投资额7.2 亿元,实现投资收益6.3 亿元。其中,投资国信证券1.27 亿元,持股比例4.9%,按目前券商股平均市价打对折计,上市后市值将达30 亿元。今年,公司将继续择优投资二到四个项目,重点关注“准上市企业”和发展潜力大的企业。
增资环保公司,提高环保业务拓展能力:截止2010 年底,环保公司已投资建设运营的污水日处理规模达到18 万吨。未来将进一步谋求与业内优秀企业合作, 加强水务环保市场拓展,实现做强做大的目标。
存货大幅增加,业绩增长信号强 报告期末,公司存货总额为115 亿元,较上年末84.8 亿元增加36%;存货中的开发产品更是增长8 倍,显示公司未来销售增长潜力较大。同时,公司在手货币资金余额高达25.6 亿元。
经营性现金流量净额下降,横向比较状况居前:公司经营活动产生的现金流量净额为2.11 亿元,较上年下降87.6%,主要是由于项目投入增加所致。截至3 月25 日,已公布年报的51 家上市房企经营活动产生的现金流量净额为-622.69 亿元,较2009 年同期的286.71 亿元大幅下降了317.18%;有36 家公司同比出现下降,占比约为七成。 北京城建虽同在下降行列,但仍是正值,且排名为第10 位,处于前列。
产业链及大股东资源优势明显:大股东北京城建集团拥有自主完整的产业链。公司可以借助大股东品牌影响力和营销网络拓展项目,大力开拓外埠房地产市场。
投资建议
公司预收款余额49.6 亿元,超过去年全年的营业收入;拥有可结算资源129.54 万平方米,可确保未来业绩持续增长。鉴于对公司的良好预期,上调2011 年盈利预测,每股收益1.39 元,预计2012 年每股收益为1.62 元,对应市盈率分别为10.88X、9.34X,估值吸引力较强,维持 买入 评级。
研究员：张冬峰 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：北京城建:奋力向前,终有回报
报告摘要:
2010年实现每股收益1.35元,其中投资收益及房地产项目结算均有较大贡献。分红拟10派1.5元现金。
公司项目销售前景好,未来数年销售额有望保持在较高水平。春节以来公司房山长阳项目(徜徉嘉园)、北苑南区项目(筑华年)陆续开盘,两周内去化率均超过50%。来广营项目(世华泊郡)预计5月份开盘。公司还将加大首城国际中心、世华水岸、小营项目、重庆熙城项目等的销售力度。我们认为,首城国际中心尽管销售面积已过半,但由于价格高企,未来回笼资金和贡献业绩的能力依然非常强。筑华年、世华泊郡、徜徉嘉园等项目,拥有轨道交通优势,销售前景看好。小营项目距离市区近,预计也会受到市场欢迎。这些项目建面20-50万平米,规模适中,有利于滚动开发、持续销售,以及构筑良好的社区品质。
公司计划加大土地拓展力度,天津、西安、成都等地最受关注。公司对于走出北京已探索数年,在重庆、成都已取得实质性进展,重庆熙城项目首批开盘销售情况良好。公司积极推进可售楼盘销售亦可为拿地筹备资金。
公司对外投资收获与拓展并行。2010年转让五棵松公司、中稷公司股权获得投资收益净利润4.4亿元。公司所参股的国奥公司、北科建公司、中科招商、国信证券、锦州银行等均取得良好效益。公司未来将做好已有投资项目管理,密切跟踪国信证券、锦州银行、以及中科招商所投项目的上市进程,并重点关注“准上市企业”等发展潜力大的企业,年内计划再投2-4个项目。
公司有望采取措施强化激励机制,相关进展值得关注。公司与首开股份的国企背景相似,合作关系密切,我们认为,公司很有可能积极借鉴首开股份的业绩激励方案。这对于提高团队积极性、促进未来业绩连续稳定增长具有深远意义。
公司积极参与保障房建设。公司多个项目配建保障性住房,如北苑南区、来广营、小营、长阳项目等。望坛项目更是以危改回迁房为主。公司未来可能因此获得较多的政策支持。
维持增持-A评级。小幅上调盈利预测,预测2011-2013年EPS分别为1.24、1.36、1.98元。小幅上调目标价至16.6元。
风险提示:流动性紧缩超预期。公司2011-2012年结算业绩受个别项目影响较大。
研究员：徐胜利，柳世庆 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：北京城建:业绩增长稳健,投资回报丰厚
2010年,公司实现营业收入46.46亿元,同比增长35.14%;营业利润18.49亿元,同比增长54.40%;归属母公司股东净利润12.01亿元,同比增长41.32%。公司拟定2010年度向全体股东每10股派发现金股利1.50元(含税)。
基本面概述:公司是由北京城建集团有限责任公司1998年独家发起,以房地产为主业的大型专业品牌地产商。公司主要涉足房地产开发、土地一级开发以及污水处理业务,其中,房地产业务主要分布于北京、重庆等地区;污水处理业务主要分布在安徽、河北地区。
业绩稳健增长,毛利率保持稳定。公司营业收入连续三年保持增长,年复合增长率达43.28%。其中,房屋销售业务是公司营业收入的主要来源,2010年实现收入45.62亿元,同比增长35.56%,毛利率为41.05%,与去年水平基本持平;污水处理业务实现收入0.12亿元,同比大幅增长335.90%,毛利率为41.79%。另外,公司2010年投资收益为6.31亿元,大幅增长327.04%,主要来源于股权转让收益以及金融股权投资。
房地产销售业绩好于预期。报告期内,在房地产调控新政频繁出台的背景下,公司实现房屋销售金额64.21亿元,同比增长33%;实现销售回款66.33亿元,同比增长32%,逆市创造公司销售新纪录。其中,首城国际项目保持良好的销售势头,期末累计实现销售收入27亿元;世华水岸项目在热销中临近清盘;筑华年项目和世华泊郡开盘冷市不冷,去化率达到60%以上,超出市场预期;重庆熙城项目首批开盘当日即告售罄。
加大土储投资力度。2010年,公司购置土地规划建筑面积125.77万平方米,同比增长80%,为历年来土地购置面积最多的一年。公司分别通过投标方式获得小营项目两期二级土地开发权、通过竞买获得成都市双流县项目的土地二级开发权、通过收购世纪鸿城公司股权增加权益开发面积,另外,青岛黄岛项目也正式启动。
土地一级开发项目逐步推进。公司在完成小营项目土地一级开发并获取其二级开发权后,目前拥有3个土地一级开发项目,总占地面积66万平米,规划面积125万平米。其中,望坛项目已取得建设用地规划许可证,确定了规划方案,目前正在积极准备拆迁工作;东坝项目控规具备了政府收储和二级开发条件;动感花园项目取得了土地一级开发延期批复和项目土地重新核准批复。
污水处理业务强劲增长。公司2010年污水处理收入大幅增长。报告期内,公司成功中标山东禹城污水处理BOT项目;安徽绩溪、宁国项目和河北大城项目正式投入运营,营业收入超过预期;安徽巢湖项目竣工,进入生物调试阶段,另外,公司顺利通过河南玉川污水处理厂BOT项目招标资格预审,如能中标,公司将拥有的污水处理厂将增加为7家。
股权投资“有声有色”。公司分别持有国信证券与锦州银行4.90%和4.68%的股权,其中国信证券11年很有可能上市,预计将给公司带来约35亿元的账面收益,每股溢价4元,而锦州银行也已经启动了上市工作。
此外公司还持有30%中科招商股权,所投资的钢研高纳、数码视讯、广州杰赛等多家企业已在中小板、创业板上市,南京微创也在积极筹划创业板上市。此外,公司投资3280万元间接持有北京爱普益医学检验中心有限公司39.88%股权,其为北京市卫生局批准设置的唯一一家省级专业临床检验中心。
非公开发行情况。公司计划非公开发行股票数量不超过2.9亿股,发行价格不低于11.47元/股,发行对象为包括公司控股股东在内的不超过十家的特定对象。其中,城建集团承诺认购不低于2000万股。本次非公开发行完成后,城建集团持有的股份占股份总额的比例将由50.41%下降为39.71%,仍处于相对控股地位。
募集资金用于北京北苑南区项目、北京房山长阳项目、重庆西彭项目以及北京望坛危改及土地一级开发项目,募集资金拟投入总额为32亿元。目前公司非公开发行方案已获北京市国资委批准。
盈利预测和投资评级:预计公司2011年-2012年每股收益至1.52元和1.79元,以昨日收盘价15.26元计算,对应的动态市盈率为10倍和9倍,公司业绩增长稳健,股权投资收益可观,估值水平较低,但是考虑到其土地储备相对有限,维持其“增持”的投资评级。
风险提示:调控政策继续加码导致销售低于预期的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：北京城建:地产与投资双收获,管理层有动力
2010年业绩超预期,长期股权投资进入收获期:2010年主营收入46.5亿(YOY35%),归属母公司利润12亿元(YOY41%),EPS1.35元,扣除非经常性损益后的EPS0.96元,期末预收账款48.9亿,占2011年预测收入的83%;
长期股权投资项目开花结果,国信证券可望2011年上市:目前国信证券、国奥投资、北科建、青山湖污水处理等长期股权投资项目均开始贡献业绩,2010年合计贡献投资收益约1.8亿元。国信证券上市障碍已基本处理完毕,有望2011年完成IPO,国奥投资由项目公司转变成开发公司,目前土地储备可售面积已达到200万平米;另外锦州银行于2008年开始进入上市辅导期;
土地储备成本低,北京土地储备占比64%:公司2010年新增土地储备126万平米,期末土地储备可售面积达到243万平米(不考虑14.8万平米的公租房和拆迁安置房),平均楼面地价4038元/平米,占预计售价24.6%,其中北京可供出售土地储备157万平米,平均楼面地价5855元/平米,仅占预计售价的27%;
关注管理层激励:首开股份率先在北京国资系统地产板块推进管理层激励并取得了良好的效果,2009-2010年净利润年均复合增长率高达53%。我们认为这将有助于管理层激励向板块内其他公司推广。作为曾经的北京国资地产板块龙头,公司有动力做大收入和利润规模,以期在获取推广资格方面占得先机;
财务安全:公司资产负债率69%,扣除预售账款后的资产负债率为41.5%,净负债率26%,货币资金25.6亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计22.3亿元,首城国际C区16-18#住宅,BC座酒店和商业项目正在销售,短期偿债压力并不大;
盈利预测与投资评级:预计2011-2013年EPS分别为1.42元、1.69元和1.93元,扣除投资收益后的EPS为1.23元、1.52元和1.78元,扣除投资收益后的净利润复合增长率为23%。当前股价对应2011年PE10.8倍,RNAV18.7元,当前股价折价19%,维持“强烈推荐-A”的投资评级;
风险提示:房地产市场调整可能影响公司项目的销售进度。
研究员：贾祖国，洪俊骅，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：北京城建:投资业务亮点频出,估值优势仍然明显
北京城建今日公布年报,公司实现主营业务收入为46.5亿,同比增长35%,实现净利润12亿元,同比增长41%,每股收益1.35元,超过我们的预期,主要原因是4季度结算了接近1个亿的投资收益。公司净利润增长速度较快,且远快于主营业务收入的增长,主要原因是:公司全年确认了6.3个亿的投资净收益,包括2.5亿转让城建中稷股权给绿城,2个亿五棵松股权转让以及3400万的国信分红,以及7200万左右北科建等股权收益等。
2010年房地产签约额64亿,增长基本符合预期,2011年地产销售增长相对较大,预计全年销售金额为60亿左右,但是销售单价将有所下降。2010年公司实现销售合同额64.21亿元,比去年同期增长33%;实现销售回款66.33亿元,比去年同期增长32%。2011年公司可售面积为120万平米,金额为200亿左右,按照30%的去化率计算,预计全年实现销售面积36万平米,销售金额65亿,基本与去年同期持平,但由于入市的长阳项目等均价较低,整体均价较2010年有所下滑。
股权投资增厚每股7.3元,2011年仍有看点。截至2010年底,公司对外投资额为12亿,由于投资公司运营较好,投资整体收益相当可观,重估价值提升明显,累计增厚公司每股价值为7.3元左右。2011年投资业务仍有看点。其中包括,国信证券目前正在积极推进上市进程;锦州银行正式启动了上市工作;中科招商部分项目筹划创业板上市。年内,公司还将新增二到四个项目估值优势明显,维持增持,目标价19元。预计未来两年公司每股收益为1.6元、1.8元,考虑国信上市后1000亿左右的市值和公司其他投资项目,公司每股RNAV为21.58元,目前股价对应公司未来两年PE为9.5倍、8.5倍和10倍,P/RNAV为0.71元,按照2011年12倍PE,0.9倍RNAV测算,给予公司19元目标价,还有25%的上涨公司,维持增持评级。股价上涨的催化剂为公司现有项目的销售,国信上市、股权激励出台和其他投资项目的获取和公司现有一级项目顺利转为二级。
研究员：殷姿,竺劲 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：北京城建:首城国际高结算,业绩好于预期
2010年每股核心收益0.97元,好于预期北京城建今日公布了2010年年报,公司全年实现营业收入46.5亿元,同比增长35.1%;实现税前经营利润12.2亿元,同比增长16.0%,高于我们预期11%;实现净利润12.0亿元,同比大幅增长41.3%;剔除一次性损益后的净利润为8.6亿元,合每股收益0.97元,也好于我们预期,主要来自于期内高毛利率的首城国际、世华水岸项目结算进度超预期。公司宣布每10股派发现金红利1.50元(含税)。
正面:
结算收入超出预期约20%:公司期内房地产结算46.3亿元,高于我们预期20%,差异主要来自于首城国际、世华水岸两个项目结算进度超预期;房地产回款达66.3亿元,创出历史新高。
投资收益6.31亿元,超出预期,其中,北科健贡献4782万元,国奥投资贡献7207万元,国信证券分红贡献3,430万元;处置五棵松公司以及舟山绿城地块贡献4.44亿元。
负面:
三项费用率上升1.5个百分点至7.6%:其中销售费用为1.33亿元,同比大幅上升64.9%,主要源于较高的销售代理费用(9500万元)。
发展趋势:往前看,公司2011年计划竣工6.6万方,全年收入将主要来自于已竣工的首城国际项目的29亿预收款以及世华水岸项目结算,毛利率将有望明显提升至40%以上。公司未来亮点在于:1)公司目前北京项目储备中保障住房建面逾30万方,有望受益后续保障房建设的政策扶持;2)国信证券IPO带来资产价值重估。
上调盈利预测、维持“审慎推荐”往前看,2011年高毛利率的首城国际项目将大量结算,我们上调公司2011年盈利预测至每股1.22元,并引入公司2012年盈利预测为1.41元。公司股价分别对应2010/11年市盈率12.5倍和10.9倍,较2011年NAV折让23%,目前公司估值有一定吸引力,往前看,我们认为公司在北京布局相对稳健,保障房占比高,且有望受益后续政策支持,维持“审慎推荐”的投资评级。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：北京城建:价值严重低估的区域龙头
公司近期销售略超预期
公司在“京十五条”推出后,在北京地区新开盘项目有两个,分别是徜徉嘉园和北苑南区。
徜徉嘉园位于房山长阳镇,于2月26日拿到预售许可证,是“京十五条”政策落地后北京首批推盘项目。该项目本次共推出238套,2.54万平方米,已签约均价约15143元/平米。截止目前剩余可售套数为79套,去化率67%。公司徜徉嘉园项目位于地铁长阳站附近,交通便利提升了该项目竞争力,另外欧式风格建筑受到较多客户喜爱。北苑南区3月20日开盘,此次推出110套房屋,户型均为南北通透的小三居。价格较上一次稍有提高,均价为26000元/平米左右(上一期为25000元/平米),开盘首日去化率在67%左右,超出市场预期。
北京地区销售一改去年热销场面,但公司暂未调整后期推盘计划,表明公司对后期销售仍有信心。公司在北京地区具有一定的品牌优势,有利于其销售的顺利进行。
国信证券上市是公司股价强有力的催化剂,提升每股价值4.50元
公司持有国信证券4.9%的股权,以国信证券2009年财报数据计算,其上市后将为公司带来溢价接近40亿元,即每股溢价4.50元。昨日新闻称国泰君安、银河证券、申银万国已或国务院特批,不再受“一参一控”政策制约,有望今年一家、明年两家的速度挂牌上市。预计国信证券上市也逐步临近,下半年有望完成。
其他股权投资项目也将为公司带来持续利好作用
公司持有北京科技园21.54%的股权,北京科技园上市计划也在积极推进中,上市后将较目前账面价值溢价8亿元左右。此外公司还持有锦州银行4.68%的股权和中科招商创业投资30%的股权,该部分资产陆续上市将为公司带来持续的账面溢价。
污水处理业务有序进行,覆盖城市不断扩大
公司看中税务环保行业稳定的现金流,自2008年进入水务环保投资建设领域以来,该业务在顺利运行。继设立江西南昌、安徽绩溪、宁国、巢湖,以及河北大城污水处理厂后,2010年11月公司新收购山东禹城第二污水处理厂,目前水务业务覆盖6个城市,全部达产后污水处理规模将达到127万m3/日。2010年上半年南昌青山湖污水处理厂实现营业收入4035万元,净利润1074万元。安徽及河北四个厂上半年实现收入405万元,毛利率达47.92%。公司介入水务业务时计划5年后实现单独上市,届时也将提升公司价值。
RNAV估值18.89元:每股商品房开发溢价7.95元,国信证券溢价4.50元,北科创0.93元
绝对估值方面,公司商品房开发溢价70.72亿元,国信证券和北京科技园股权投资溢价分别为40亿元和8.25亿元,不考虑锦州银行与其他创投业务,水务业务目前收益相对其他业务较小,且未来上市时间等待过长,暂不考虑其对公司价值的影响。保守估计公司RNAV估值为18.89元,当前股价折价26%。
相对估值:给予2011年15倍PE,目标价为19.95元
根据公司近几年项目进展及结算进度,以及房屋租赁收入和污水处理业务发展规划,预计2010-2012年公司营业收入分别为42.85亿元,52.02亿元和60.75亿元,净利润分别为10.52亿元,11.86亿元和14.74亿元,对应每股收益为1.18元,1.33元和1.66元。
鉴于公司项目在北京地区享有一定品牌溢价,以及股权投资和股权激励带来的想象空间,我们给予公司2011年15倍市盈率,对应目标价为19.95元。
结合相对估值与绝对估值,公司目标价为18.89-19.95元之间,给予“推荐”评级。
风险提示:
地产调控政策进一步加码;国信证券上市时间的不确定性。
研究员：王新亮，赵若琼 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：北京城建:亮点纷呈,诸多主题投资尚待挖掘
1月28日我们的《北京城建:低成本扩张,做大做强动力足》报告推荐公司以来,股价表现突出,在RNAV20.5元安全边际高的背景下,公司亮点纷呈,诸多主题投资前景佳尚待市场充分挖掘,与RNAV相比股价仍有30%以上的纠偏空间,再次推荐。
主要理由如下:房地产业务渐入佳境,近年将迅速跻身北京市属房企前三甲。开发资源有保障,未结算资源266万平米主要集中于北京,成本优势突出,大部分开发毛利率超过50%;积极参与保障房建设和小城镇建设,不仅将获得信贷和资本融资支持还将以此低成本扩张。10-11年两年业绩锁定,预计10-15年归属上市公司股东净利润复合增长超过35%,增长动力强与业绩释放有潜力。
集团资源丰富,增长后劲足,时机成熟相关资产均有机会助推公司持续快速发展。
北京城建集团是国内最大型建筑集团之一,拥有良好的政府关系、人脉资源和完整的产业链,是公司在全国拓展项目的强大后盾。集团在京资源十分丰富,拥有很多营房、家属院和小汤山苗圃1万多亩中的1/4可用于开发。公司已托管集团下属地产公司200万平米开发项目。
长期股权投资厚积薄发。国信证券10年底股东问题已解决,11年上市概率大,预计上市后市值不低于30亿元;锦州银行也正在谋求上市;公司持有30%中科招商股权,据我们跟踪中科招商投资了大量具备“新三板”上市潜力的公司;此外公司间接持有的钢研高纳、数码视讯等流通市值近1.5亿元。国奥村也将带来持续丰厚的投资收益。北科建投资回报也逐年增长。公司除房地产主业外“投资及投资管理”也是公司重要业务之一。相信,随着公司房地产业务收益的稳步提升以及长期股权投资收益的厚积薄发,公司仍将寻找具备高速增长的行业与产业追加投资,以获得低风险高增长回报。
1、房地产主业渐入佳境,将迅速跻身北京市属房企前三甲;参与保障房建设将获信贷等融资支持优势突出;集团地产资源丰富增长后劲足。2、长期股权投资正厚积薄发,是近期估值大幅提升的重要催化因素。国信证券年内上市概率大,宁波银行上市在望;持有30%权益的中科招商拥有众多“新三板”概念公司;国奥村、北科建、污水处理等股权投资回报逐年提升。在盈利高增长下年内股权投资规模计划从10亿元提升到20亿元,新能源有望进入公司下一个投资视野。
风险提示:关注房地产行业政策调控和对外投资股权收益波动的风险。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：北京城建:期待金融股权投资发力
1.公司四大业务板块协调发展
房地产主业经营稳健,对外投资收益率明显提高,物业经营逐步发展,水务环保板块占比较少,但前景可期。
2.三季度业绩超预期
2010年前三季度公司实现营业收入18.33亿元,同比减少13.36%;归属母公司净利润为8.24亿元,同比增长121.14%;实现基本每股收益1.07元,扣除非经常性损益后的基本每股收益为0.62元。公司净利润大幅增加的主要原因是投资净收益的贡献。投资净收益前三季度为5.38亿元,其中包括转让中稷公司部分股权收益2.5亿元、转让五棵松公司部分股权收益以及国信证券分红收益。
3.金融股权中有国信证券的股权,国信证券11年上市可能性很大
按目前8.89亿股本计算,地产业务RNAV对应股价10.0元、国信股权估值4.2-5.8元、其他股权估值1.0元,而目前的股价仅为12.32元(12月20日收盘价)。
4.盈利预测及投资评级
我们预测10年和11年公司的EPS为1.28和0.98元。若国信证券明年上市,则2012年可以出售国信证券的股份,这部分收益将使公司2012年至2014年EPS增厚约0.61-0.85元。(假设12-14三年每年卖出20%,公司持有国信证券成本按1.27亿元计算,税率按25%计算)
国信证券如果能够上市,将大大增加公司的利润,上市相关消息将成为股价的催化剂。根据我们的判断,国信证券明年有望递交上市申请,最快将于明年年内上市,因此从长期来看,我们给予北京城建“增持”评级。
研究员：黄鹤 所属机构：大通证券股份有限公司
报告标题：北京城建:多因素催化,业绩保障,重估优势明显
公司销售进度较快,锁定2011年我们预测收入的102%.
公司目前在售项目3个,销售情况非常好。明年除今年在售项目继续销售外,计划新开盘3个项目。因预售资金监管措施将要实行,公司正在抓紧预售证的办理。
开工进度提速,加快资金回笼,用以拓展土地储备.
公司加快开工速度,原因有二,一是抓紧开工抓紧销售,快速回笼资金,抓住目前拿地成本较低的时机,拓展土地储备。二是新的预售资金监管制度实行后,公司预售资金被监管的比例随开工进度的增加而释放,开工进程提速利于公司节约财务成本。
股权激励计划有望适时出台.
公司近几年经营策略较为保守,相比之下与公司同为北京市国资委旗下的首开股份由于实行股权激励计划,近几年发展更快。公司推出激励计划已得到大股东支持,出台只是时间问题。
长期股权投资收益逐步显现,污水处理业务渐入正轨.
公司持有国信证券4.9%的股权,北京科技园21.54%的股权,此外还持有锦州银行,中科招商等公司股权,国信证券上市工作正稳步进行,其他持股子公司也将陆续实现上市目标,公司股权投资将进入收获期。水务环保业务目前规模达到日处理污水58吨,未来计划达到100吨,并最终实现上市。目前旗下5个污水处理厂已逐渐步入正轨。
公司合理价值为18.27元,给予“推荐”评级.
公司未来三年每股收益分别为1.18元,1.29元和1.64元,保守给予2011年15倍PE,则股价为19.35元。RNAV估值得出公司合理股价为17.19元。我们给予两者中值18.27元为公司合理价值,给予“推荐”评级。
研究员：王新亮，赵若琼 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：北京城建:投资收益增厚公司业绩
三季度净利润同比大幅增长。7-9月,公司实现营业收入13.86亿元,同比增长13.72%;归属上市公司净利润4.6亿元,同比增长144.36%;基本每股收益0.56元;公司前三季度营业收入18.32亿元,同比减少13.36%;归属上市公司净利润8.24亿元,同比增长121.14%,每股收益1.07元。公司北京五棵松文化体育中心有限公司25%股权三季度期间完成转让,使得公司期间投资收益达2.36亿元,同比增长3072%。再加上公司年初取得的转让中稷公司40%股权的投资收益2.5亿元,使得公司1-9月投资收益达5.38亿元,同比增长2779.59%,投资收益使得公司获利丰厚。
销售同比略有增长。公司1-9月销售商品、提供劳务收到的现金44.66亿元,同比增长5.5%。期末公司预收款项余额为57.16亿元,加上公司已经确认的收入18.32亿元,合计为2009年全年营业收入的220%。良好的销售业绩为公司未来1年半的业绩增长奠定坚实基础。
毛利率与费用率均有提高。1-9月公司毛利率达49.13%,高于2009年同期7.28个百分点。销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.44%、5.74%和-0.24%,相比2009年同期分别提高1.36个百分点、1.44个百分点和下降0.89个百分点。
财务结构有较大改善。公司期末资产负债率达71.94%,比2009年末提高4.47个百分点。资产负债率的提高主要在于预收款项的大幅增加,期末扣除预收款项的真实资产负债率为39.52%,比2009年末下降7.1个百分点。
项目储备继续增加。公司9月21日获得北京市海淀区小营居住及商业金融用地(D1、C6-C8地块)。该项目建设用地面积14.07公顷,地上建筑规模不大于28.14万平方米,中标价28.12亿元,折合楼面价10000元/平方米。
盈利预测:我们预计公司2010年、2011年和2012年归属上市公司净利润分别为11.55亿元、9.03亿元和10.62亿元,对应每股收益为1.3元、1.02元和1.19元。给予公司“谨慎推荐”评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：北京城建:前三季度净利润大幅成长
前三季度净利润大幅增长,奠定全年业绩提升基础,公司目前预收账款57亿元,较年初增长82%。预计公司4季度和2011年有较多房地产资源集中结转,2011年业绩释增长较为明确。公司持有国信证券和北科健股权市值45亿元以上,整体安全边际较高。预计公司2010、2011年净利润10.5亿元和12.3亿元。YOY增长23.8%和16.7%,EPS1.18元和1.38元,目前股价对应2010年、2011年PE11.2倍和9.6倍,PB1.7倍。公司有较高的安全边际,并且业绩较为明确,给予买入的投资建议。
公司2010年前三季度实现营收18.3亿元,YOY减少13%,实现净利润8.2亿元,YOY增长121%。EPS1.073元。第三季度单季,公司实现营收和净利润13.9亿元和4.6亿元,YOY分别增长16.7%和160%.
投资收益大幅增长,支撑公司前三季度净利润增长。公司前三季度出让中稷公司40%股权和五棵松公司25%的股权分别取得2.3亿元和2.2亿元的投资收益。另外,公司取得国信证券长期股权投资收益0.6亿元。前三季度公司共录得投资收益5.4亿元,YOY增长2780%.
4季度及2011年公司将逐步回到房地产主营业务提升业绩的轨道,目前可见转资源明显增长。公司目前预收账款57亿元,较年初增长82%,其中大部份为首城国际中心专案、北苑家园项目和世华水岸项目预收款,这三个项目预计2010年内可以竣工,未来结转相对较为集中,业绩释放空间明确。
公司持有大量金融此产,安全边际较高。公司目前持有3.4亿股国信证券股权,约占公司股本的4.9%,我们保守估计国信证券上市後,市值在800亿左右如果,因此公司股权市值在40亿元。另外公司尚持有北科建设2.8亿股,我们估计计这部份股权价值在5亿元左右,考虑到公司目前总市值118亿元,我们认为公司目前安全边际较高。
研究员：朱吉翔 所属机构：群益证券(香港)有限公司
报告标题：北京城建:业绩超预期,项目含金量高
前三季度实现EPS1.07元,略超预期。净利润8.24亿元,投资收益5.38亿元。项目结算毛利率高。
项目含金量高。首城国际项目LOFT售价38000元/平米。北苑南区项目9月推2栋楼700套房抢购一空,下一批售价预计将达到23000元/平米。来广营(世华泊郡)年底前有望开盘,售价预计约23000元/平米。新取得的小营一期地块37万平米,附近项目售价27000元/平米;二期地块公司争取购得。
激励机制或将完善,促进企业高效发展。作为北京市国企性质的开发企业,有望进一步完善激励机制,以更好肩负国企重任。
维持增持-A评级。上调盈利预测,2010-2012预测EPS分别为1.21、1.22、1.31元,上调RNAV值至每股16.5元。上调6个月目标价至15元。
研究员：徐胜利，柳世庆 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：北京城建三季报点评:投资回报获利丰厚
点评:
(1)前三季度实现每股收益0.93元。上半年公司实现营业收入18.32亿元,同比下降12%;净利润8.35亿元,同比增长110%;归属母公司净利润8.24亿元,同比增长128%;投资净收益达5.38亿元(折合税后每股收益0.45元);实现每股收益0.93元(全面摊薄)。
(2)第三季度销售回款约13.6亿元。三季度末公司预收款达57.15亿元,较年中下降0.27亿元;而结转收入从年中的4.46亿元增至18.32亿元,增加13.86亿元;三季度销售回款约13.6亿元。前三季度销售回款约43.6亿元。
(3)预收款项达57.15亿元,业绩锁定性强。截至报告期末,公司预收账款已达57.15亿元。在我们此前的盈利预测模型中营业收入预测值为27亿元,目前的预收款相当于收入预测值的2.1倍,业绩锁定性强。
(4)小营一级开发项目拆迁完成,进入入市交易;二级开发盈利能力较强。7月中旬小营一级开发项目拆迁完成。小营项目分地块一和地块二分别进行入市交易。公司全资子公司北京城建兴华地产以28.12亿元竞得地块一。该项目规划总建筑面积37.98万平,其中地上28.14万平方米;若以地上建面计算,楼面地价约1万元/平;以总建面计算,楼面地价为7400元/平;该地区商品房售价在25000元/平以上;由于该项目配建公共租赁住房,盈利能力将有所削弱;综合来看,项目盈利能力较强。
(5)货币资金略有所改善,偿债压力小。三季度末公司货币资金21.5亿元,较年中14.44亿元有所增加;短期借款由年中的3.3亿增至5.3亿元、长期借款由年中的2.20亿增至7.73亿元,应付账款由年中的13.3亿略增至13.9亿元;货币资金增加与借款增加基本相当。(6)盈利预测与投资评级。由于北京实现较为严厉的政策调控,中报中我们曾下调了盈利预测,但北京楼市仍表现为典型的供不应求,好于我们此前预期,因此我们根据市场最新情况重新上调盈利预测值,预计公司2010年、2011年每股收益1.22元、1.45元;12个月目标价自17.40元上调21.75元;维持“短期_强烈推荐、长期_A”的投资评级,当前股价仍被明显低估,建议买入。
研究员：邹文军 所属机构：国都证券有限责任公司
有问题请联系 chaguwang.us@gmail.com 商务合作广告联系 QQ:767871486 |
||
郑重声明：TopView数据由网友自行上传，仅用于股友学习交流，与本站立场无关！ |
||
Copyright2007-2009 chaguwang.cn 黑ICP备09024121号 |
||
 |
||