万通地产(600246)_研究报告_财经_新浪网(600246) 研究分析报告|查股网
股票名称：万通地产(600246)
报告标题：万通地产:正式参与大虹桥开发
投资建议:维持“增持”评级。截至2010年末,公司累计土地储备量在230万平左右。公司前期与平安信托签订了战略合作计划。平安信托拟在未来5年内向公司投入50亿项目投资。目前公司整体负债率和现金流状况在地产企业中相对优异。预计公司2010年主要结算项目是上游国际三期和天津广厦·富城三期,2011、2012年EPS分别是0.54和0.78元,RNAV在7.83元。按照公司3月31日6.01元股价计算,对应PE为11.12倍和7.7倍。维持对公司的“增持”评级。
风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：万通地产:加大商业地产投资力度
2010年,公司实现营业收入35.68亿元,同比增长44.82%;营业利润6.75亿元,同比增长57.92%;归属母公司所有者净利润4.14亿元,同比增长50.63%;基本每股收益0.34元。
公司拟定2010年度向全体股东每10股现金红利1.7元(含税)。
基本面概述:公司是一家主营业务为房产销售及物业出租的中等规模地产公司,主要业务地区为京津地区、川渝地区。
公司依托于国家对天津滨海新区的战略规划、战略投资者泰达集团的扶持和万通地产在天津的品牌优势,推动公司业务在天津的快速发展,同时,公司借助多元化的不动产金融以及产业分工,降低商业地产的持有成本,力图加大商业地产的资本回报率和收入占比。
业绩大幅增长。公司业绩增长的主要原因为:1.2010年度公司竣工交付项目较多从而导致结转收入及利润相应增加。公司2010年主要结转项目为天津新城国际三期、天津上游国际二期、天竺新新家园二期、北京龙山新新小镇以及万通华府一期项目,结算毛利率为39.66%,同比下降4.25个百分点,主要原因在于结算项目结构变化。2.报告期内公司出让了杭州项目公司的股权,获得较高投资收益。公司于2010年8月以2.7亿元的价格将所持有的杭州万通时尚置业有限公司51%转让给中国对外经济贸易信托有限公司,该转让为公司带来1.62亿元的投资收益。
商住并举,双轨驱动。住宅方面,北京顺义的天竺新新家园项目和空港项目以及北京周边的香河万通项目将成为公司未来的销售主力。此外,公司在原有的万通中心以及成都商住用地开发项目的基础上,继续加大商业地产投资力度,报告期内,除通过收购的方式获得天津和平区小白楼地信达广场二期项目以外,公司还在2010年底联合获取北京朝阳CBD核心区Z3商业金融用地,此举大大增加公司商业地产的项目实力及影响力。
财务稳健。公司报告期末货币资金为34.21亿元,同比增长67.52%,货币资金/剔除预收账款以后的流动负债以及账面现金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)分别达到177.60%和615.15%,远远高于同行业重点公司67.86%和202.56%的水平,资金面无忧。长期偿债能力方面,公司期末剔除预收账款后的资产负债率为42.00%,低于同行业重点公司46.92%的水平。此外,报告期末公司预收账款为32.63亿元,同比增长46.83%,占当期营业收入比重为91.43%,与去年同期基本持平。
增加项目储备。报告期内,公司通过收购股权和公开市场竞买的方式获得北京市怀柔区庙城镇居住项目用地一块、天津和平区小白楼地信达广场二期项目以及北京CBD核心区Z3地块。其中,信达广场二期和CBD核心区Z3地块为商业项目。
盈利预测与投资评级:预计公司2011年-2012年每股收益为0.36元和0.37元,以3月9日收盘价6.36元计算,对应的动态市盈率为18倍和17倍。维持“增持”的投资评级。
风险提示:房地产调控政策加码;结算面积不达预期。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：万通地产:公司经营稳健、商业项目有所突破
公司公布2010年年报。年报告期内,实现营业收入35.68亿元,比上年增加45%;实现归属于母公司所有者的净利润41,360 万元,比上年同期增长51%。本年末公司累计土地储备量在230万平左右,其中新增商业项目2处,地理位置均较为优异。公司前期已与平安信托签订了战略合作计划。平安信托拟在未来5年内向公司投入50亿元。公司当前整体负债率和现金流状况在地产企业中相对优异。预计公司2010年主要结算项目是上游国际三期和天津广厦·富城三期,2011、2012年EPS分别是0.54和0.78元,RNAV在7.83元。按照公司3月9日6.36元股价计算,对应PE为11.77倍和8.15倍。维持对公司的“增持”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：万通地产:产品结构有所调整,盈利水平略有下降
点评:
营业收入增长较快,财务状况较为稳健。报告期内,公司原有项目持续销售,新项目竣工开始确认收入,因此带来了营业收入的增长,且通过处置杭州时尚获得1.3亿元投资收益,因此公司业绩得到较好的增长。公司费用较09年略有增加,从而使得公司毛利率出现小幅下滑,主要系公司新开工项目有所增加。总体而言,公司在营业收入高速增长的同时,也保持了较高的盈利能力。公司资产负债率69.27%,较09年有所增加,但和行业平均水平相当,公司财务状况为稳健。
高端住宅与商业地产起头并进。公司在巩固住宅业务的同时,加大力度开发商用物业,在提升商用物业的营运能力和资产管理能力方面取得了较大突破,开拓了新的融资模式。公司资产结构进一步优化,核心竞争能力及可持续发展能力有较大程度提升。另外,由于公司商业地产项目的增加,从而缓冲了地产行业政策调控的影响。随着公司地产项目的多元化进程的逐渐发展,公司对抗系统性风险能力加强,从使得公司运营保持平稳。
项目结构深入调整,毛利率将出现持续下降。由于地产行业调控政策影响,公司高端住宅项目的销售将出现增速的下降。在销售价格方面,可能会出现小幅的松动。为了应对调控政策,公司在商用物业方面加大了力度。但由于商用物业利润相对较低,从而拉低了公司整体毛利率。随着项目结构的逐步调整,我们认为公司盈利能力将出现一定幅度下滑,但依然处于可以控制的范围之内。
维持“中性”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS 分别为0.42元、0.53元和0.66元,对应动态市盈率为15倍、12倍和10倍,给予“中性”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：万通地产:从高端双轨推进,背靠京津放眼川琼
我们首次覆盖了万通地产(600246SH.),给予公司买入评级。
一、公司双轮驱动发展执行非常明确,商业地产和住宅地产并举有助于平衡公司在业务上的风险。公司在商业地产业务上的发展顺利,未来随成都项目的顺利开展和中服Z3地块的开发,公司的商业地产项目将有较大的增强。
二、公司在环渤海外的拓展不算顺利,但我们看好公司在环渤海外区域公司项目的进展情况。由于采取了“傍大款”战略,我们认为海南三亚奥林匹克湾项目具有较大的可能性能够在未来确定项目的开发权。此外,拥有全部权益的成都项目也将进入实质性的开发销售阶段,将为万通开拓新的根据地。
三、公司在环渤海内的项目运营相当顺利。在住宅方面,未来在北京及北京周边天竺新新家园项目和香河万通项目都将成为未来的销售主力。而天津的项目也将持续体现万通在天津市场的持续影响力。此外,中服Z3地块的开发将大大增强公司在北京商办市场的品牌影响力。
四、首次给予买入评级,6-12个月的目标价格8.5元。根据测算,在不考虑北京中服Z3项目和三亚奥林匹克湾项目的背景下,公司的RNAV为每股10.10元/股,较2011年1月14日收盘价6.11元/股折价率达到39.50%;公司2010年至2012年的每股收益分别0.44元、0.50元和0.58元,以2011年1月14日收盘价6.11元/股计算,公司2010年至2012年的PE分别为13.87倍、12.20倍和10.60倍。公司2010年至2012年的每股净资产分别为2.07元、2.57元和2.13元,以2011年1月14日收盘价6.11元/股计算,公司2010年至2012年的PB分别为2.24倍、1.89倍和1.61倍。
研究员：刘飞烨 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：万通地产:三季度业绩井喷,符合预期
2010年前三季度公司实现营业收入23.2亿元,同比增加54.91%,营业利润4.89亿元,同比增加141.94%,归属母公司所有者净利润3.44亿元,同比增加118.77%,每股收益0.28元。其中,三季度营业收入为17.85亿元,同比增长100.27%,营业利润4.65亿元,同比增长317.5%,归属母公司所有者净利润3.42亿元,同比增长301.6%,每股收益0.28元。
三季度业绩井喷,符合中期点评报告预期。2010年上半年,受结转进度的影响,公司营业收入较少,仅5.36亿元。三季度,公司结转项目项目大幅增加,因而使得营业收入大幅增长。同时,转让杭州时尚51%股权,也为公司提供了1.6亿元的投资收益,约合每股0.13元,剩余股权也确认了公允价值。
期间费用率略有下降,财务负担有所加重。报告期内,公司销售费用率、管理费用率及财务费用率分别为3.53%、3.61%和2.78%,销售费用率和管理费用率分别下降1.72个百分点、1.14个百分点,财务费用率增加了2.21个百分点,期间费用率合计减少了0.65个百分点。财务费用率增加,主要是报告期末比年初的长期借款增加了8.85亿元所致。
三季度销售回暖。截止报告期末,公司提供商品及劳务的现金流量为27.27亿元,比半年报披露增加了约10亿元,公司亦随行业回暖而销售增加。公司预收账款为23.62亿元,2011年业绩保障性达72%。
逆市增加土地储备:8月19日,公司中标了市怀柔区庙城镇居住项目用地(庙彩A地块)国有建设用地使用权,中标价格为1.73亿元,总用地面积13.6万平米,建设用地面积为4.73万平米。该地块紧邻新新小镇三号地和四号地,便于公司开发与销售。
盈利预测与评级:上调公司2010年每股收益至0.32元,维持2011年的每股收益0.27元不变,以10月22日收盘价5.87元计算,对应的动态市盈率为18倍和22倍,维持“中性”评级。
风险提示:公司资产负债率为67.48%,剔除预收款的资产负债率为42.86%,警惕资产负债率偏高的风险。
研究员：天相金融地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：万通地产:业绩待下半年释放
2010年上半年公司实现营业收入5.36亿元,同比减少11.64%,营业利润0.24亿元,同比减少74.09%,归属母公司所有者净利润0.03亿元,同比减少96.27%,每股收益0.0023元上半年可结算资源较少。上半年公司房产销售营业收入为4.93亿元,营业收入同比减少17.06%,营业利润率为44.37%,同比减少12.35个百分点;物业出租收入为0.35亿元,营业收入同比增长213.56%,营业利润率为53.86%。上半年公司确认收入的项目均为北京新城国际、新新小镇4号地、万通华府等老项目,没有新项目的大规模结算,因而营业收入同比减少。物业出租收入大幅上升,主要是由于本期业绩包含万通中心租金收入。
营业利润大幅下滑缘于期间费用率大幅增加,净利润大幅减少缘于少数股东损益占比较高。本期公司销售费用率、管理费用率及财务费用率分别为7.29%、9.59%和7.98%,合计为24.86%,销售费用率与上年同期基本持平,管理费用率增加了2.59个百分点,财务费用率增加了7.12个百分点,期间费用率合计增加了9.22个百分点,这导致公司营业利润大幅下滑。公司净利润为0.23亿元,少数股东损益为0.2亿元,因而归属母公司所有者净利润仅为0.03亿元,同比大幅减少。
业绩可于下半年释放。上半年,公司销售情况良好,销售金额约为16亿元,期末预收款为33.12亿元,比期初增加了49.04%。预计公司下半年结算项目为天津新城国际三期、上游国际二期及老项目部分尾盘,结算收入可达16亿元。
逆市增加土地储备:8月19日,公司中标了市怀柔区庙城镇居住项目用地(庙彩A 地块)国有建设用地使用权,中标价格为1.73亿元,总用地面积13.6万平米,建设用地面积为4.73万平米。该地块紧邻新新小镇三号地和四号地,便于公司开发与销售。
盈利预测与评级:下调公司2010年和2011年每股收益至0.19元和0.27元,以8月20日收盘价6.89元计算,对应的动态市盈率为36倍和26倍,维持“中性”评级。
风险提示:公司资产负债率为69.06%,剔除预收款的资产负债率为54.46%,警惕资产负债率偏高的风险
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：万通地产调研快报:高推盘刺激,先旺季布局
价平量增持续:政策松紧适宜,开发企业理性定价已经赢得了一部分自住需求进入市场。我们注意到主要城市成交量已经连续四周以上同比降幅收窄,而龙头开发企业并不急于提高销售价格,地产行业基本面进入良性阶段。
推盘量的高峰期:公司项目天津万通华府、北京天竺新新小镇,以及成都项目等,都在近期达到或即将达到预售条件,预计三季度公司销售量可能会大幅增加,从而增加公司未来业绩确定性。
华北区域热点的提前布局:公司以不到900元/平米的地价购入香河近60万平米建面上地,数次提升中新生态城项目股权比例到80%以上。随着京津都市圈一体化,我们认为这几处战略布点将不仅仅增加公司未来几年的业绩,也使得公司具备明确的上地拓展方向。
逆周期布局海南优质资源:公司已公告和中体产业签署三亚奥林匹克国际村合作意向书,公司享有拟开发奥林匹克湾上地的投资公司44%股权,项目可以使用奥林匹克和五环标志。海南市场的销售旺季在冬季,我们认为投资者不妨提前布局。
风险因素:房地产行业调控的风险;公司获取海南上地资源的不确定性。
盈利预测、估值及投资评级:万通地产(10/11/12年EPS 0.43/0.65/0.75元,10/11/12年PE 16/11/9信,NAV7.35元/股,当前价6.78元)。由于海南项目没有取得上地证,因此我们没有计算该项目对于公司业绩和NAV的贡献。
考虑公司近期多重刺激,给予2010年20倍PE,即8.60元/股的目标价和“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：万通地产:净利润同比降五成,2010业绩有望增长
2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入24.64 亿元,同比减少49.1%;营业利润4.27 亿元,去年同期为11.08 亿元,同比减少61.4;归属母公司净利润2.75 亿元,同比减少47.9%;实现每股收益0.27 元。公司分红配送方案为,每10 股派发现金红利1 元(含税),以资本公积向全体股东每10 股转增2 股,公司股本将扩大至121680 万股。
公司基本面概述:公司主营业务为房地产销售及物业出租,主要业务地区为京津地区、川渝地区。万通地产依托于国家对天津滨海新区的战略规划,战略投资者泰达集团的扶持和万通地产在天津的品牌优势,推动公司业务在天津的快速发展。万通未遵循国内地产商普遍跟随的港式地产模式,而是以“学先进”为口号,学习美式地产模式,借助多元化的不动产金融以及产业分工,降低商业地产的持有成本,加大商业地产的资本回报率和收入占比,增强万通地产对经济周期的抵抗能力,力争三年内成为国内最大商业不动产公司。万通地产重视绿色环保理念,一直坚持绿色公司,报告期内曾派出三批项目专业人员到国外学习绿色建筑项目,是国内节能环保地产的先行者。
公司财务分析:报告期内,公司毛利率为42.7%,比上期略低0.7%,管理费用率与上期持平,销售费用率与财务费用率分别为4.86%和1.16%,分别上升了2.33%和1.15%,期间费用率高达10.85%。我们认为销售费用率大幅上升,是因为管理层为应对金融危机冲击,加大销售力度所致,而财务费用大幅上升,则是因为公司09 年所借的高达3.6 亿元的短期借款,约10 亿元的平均利率为约7%的五笔长期借款和09 年9 月发行的高达10 亿元的公司债,公司资产负债率为65%,在房地产行业上市公司中处于中等水平。
公司业绩分析:公司每股收益为0.27 元,略低于我们0.3元的预期;公司业绩同比下降近五成,主要是因为本期结算收入减少所致,2009 年结算项目有北京龙山新新小镇、天津万通华府、北京新城国际、天津广厦富城二期、天津上游国际一期等,同时,出售成都交大万通股权,也减少了公司可结算项目交大绿岭和香洲半岛。2010 年除上述项目仍将部分结算外,天津新城国际三期和上游国际二期也将进入结算期,22 亿元的预收款能够为公司2010 年业绩提供保障。
公司未来展望:公司拟非公开发行股票不超过1.5 亿股,募集资金金额不超过25 亿元,但通过证监会审核可能性还存在不确定性。公司借款较多,扩张缺乏资金,不排除修改增发方案之可能。公司扎根京津,是北方地区较为著名的开发商,其美式地产模式和绿色地产的理念也较为先进,堪称中国房地产市场的先行者。公司目前在售在建项目约16 个,待建项目9 个,能够满足公司未来3 年发展所需,且各项目拿地时间较早,成本较低,公司毛利率仍将随房价走高而进一步提升。
盈利预测与评级:根据我们对公司在建和预售项目的了解和判断,我们预测公司2010 和2011 年EPS 为0.44 元和0.60 元,以2 月11 日收盘价计算,对应的动态PE 为21 倍和16 倍,给予“中性”评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：万通地产:业绩遭遇考验,海南项目前景不明朗
调研要点
1、海南项目仍在前期阶段,前景不明朗
该项目主导方为中体产业,尚处前期阶段。
根据合作意向书,2010年3月如仍未取得项目用地,则自动终止,而当前海南省政府暂停了土地的出让,该项目前景不明朗。
2、2009年业绩将大幅下滑
受2008年销售大幅下滑影响,2009年公司业绩将大幅下滑。预计全年净利润下降40%,每股收益降至0.311元。
预计2009年公司实现销售40余亿元,将于2010年结转,预计当年实现收入约31亿元,每股收益同比增长45%至0.452元。
3、商业部分将得到增强
公司通过资产的出售及收购,完成了成都市场4个项目的整合。按照规划,京津地区以外项目以商业开发为主。成都地区的两项目将于杭州和北京的万通中心构成公司短期商业地产的主要载体。
盈利预测及投资建议
预计2009年和2010年每股收益分别为0.311元和0.452元。
当前市盈率略高于行业平均,鉴于未来业绩增长情况和海南项目的不确定性,给予公司“持有”评级。
研究员：花长劲 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：万通地产:收购成都项目股权,有效增厚未来业绩
事件:
公司出资71,150,902.14元收购成都交大房产开发有限责任公司所持有的成都万通时尚有限公司49%的股权。
投资要点:
成都万通时尚成立于2009年10月12日,股权结构为:万通地产持股51%,交大房产持股49%。通过本次收购后,万通地产将拥有成都万通时尚100%的股权。
目前,成都万通时尚享有金牛区金府路5号地块和青羊区红墙巷地块的建设用地使用权。其中金府路5号地块出让面积18,915.54平方米,建筑面积9.4万方;青羊区红墙巷地块出让面积6,668.43平方米,建筑面积5.3万方。以上两地块用途均为城镇混合住宅。
以上两项目合计总体体量在27万方左右,对公司整体而言并不算大。但是两项目拿地时间早,土地成本低廉,利润水平较高。目前两项目均没有结算,预计获取全部股权后将有效增厚2011和2012年的业绩。
通过本次股权收购,公司累计增加11.34万平米的土地储备。目前公司拥有可供结算的项目资源约324.5万平米,其中权益可供结算的项目资源246万平米。项目分布在北京、天津、成都和杭州,其中北京和天津占比约63.5%在建项目。
09年公司主要获取项目为,天津生态城、河北香河项目和海南三亚奥林匹克湾。天津项目规划建筑面积约14.4万平方米左右,将建成新一代生态住宅。项目拟2010年开始销售。
香河项目有效出让面积533,093.33平方米,地价款47,979万元,折合900元/平米。万通地产拟将该项目建成生态、环保、以别墅产品为主的“万通镇”, 目前香河唯一开盘的别墅是绿地集团开发的“中央领仕”,目前均价在8000元/平米左右。
海南项目区位定于三亚市海棠湾,总占地面积约2200亩。公司拥有项目44%股权。该项目是万通地产多年后再度回归海南的重要项目。目前海南正全力申请“国际旅游岛”规划。一旦相关规划获批,公司也将间接受益。
目前公司预收帐款25亿,折合每股预收2.5元。我们非常看好公司未来的成长性,尤其是公司在天津和北京地区未来的发展优势。预计公司09、10、11年每股收益在0.29、0.54和0.76元左右。由于海南和生态城销售价格暂时不好确定,因此在不计算该两处项目的情况下最新RNAV在11.65元。截止11月18日,公司股价在11.81元,09、10年对应P/E为40和21倍。给与公司“推荐”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：万通地产 :报告期内结算项目减少 业绩释放待2010
2009年前三季度业绩概述。公司2009年1-9月份实现营业收入15亿元,同比减少51.19%;营业利润2.05亿元,同比减少75%;归属母公司净利润1.6亿元,同比减少57.68%;实现每股收益0.1578元。其中,三季度营业收入8.9亿元,同比增加10%,营业利润1.13亿元,同比减少23%,归属母公司净利润0.86亿元,同比减少9.47%,实现每股收益0.0853元。
三季报分析:前三季度公司营业收入大幅下降,主要是因为公司所属子公司可竣工交付的项目较去年同期减少,导致确认的营业收入减少,同时导致营业成本、营业税金及附加减少;公司经营活动现金流量净额4.97亿元 ,同比增加180.16%,预收账款为25亿元,同比139.75%,表明公司销售情况良好,经营状况甚佳。公司三项费用率为11%,而去年同期为6.2%,其中管理费用率、销售费用率分别上涨约2%,但绝对值有所下降,主要因为营业收入大幅减少。三项费用率的上升导致了营业利润的下降幅度超过了营业收入下降幅度。
公司主营业务为房地产销售及物业出租,主要业务地区为京津地区、川渝地区。万通地产依托于国家对天津滨海新区的战略规划,战略投资者泰达集团的扶持和万通地产在天津的品牌优势,推动公司业务在天津的快速发展,力争在三年内成为北方最大地产公司。万通未遵循国内地产商普遍跟随的港式地产模式,而是以“学先进”为口号,学习美式地产模式,借助多元化的不动产金融以及产业分工,降低商业地产的持有成本,加大商业地产的资本回报率和收入占比,增强万通地产对经济周期的抵抗能力,力争三年内成为国内最大商业不动产公司。
未来业绩展望。根据对公司项目施工进度的测算,今年重点在售项目天津上游国际一期、天津新城东路一期、天津广厦富城二期以及交大绿岭一期主体部分将于年内结算。目前25亿元预收款中约有13亿元将于年内结算,09年业绩已基本锁定,更多项目将于2010年集中结算,2010年业绩值得期待。
我们维持对公司2009年每股收益0.5元的预测,维持对公司“增持”的投资评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：万通地产:深耕天津、布局海南、业绩复苏
投资建议:在前期行业销售反弹之后,公司相关项目销售超越预期,业绩复苏迹象明显。公司近年业绩主要依靠天津项目,如新城国际、万通华府、上北新新家园、上游国际等;公司继续深耕天津,在与泰达继续合作开发泰达城后续项目之外,正参与天津生态城起步区的开发。在经历地震影响后,成都项目已步入正轨,除香洲项目毛利率较低之外,其余项目盈利前景较为乐观。最后,公司已布局海南,参与开发三亚奥林匹克国际村项目,或将间接受益于海南旅游岛规划。预测公司2009-2010 年的EPS 分别为0.52 元、0.69 元。公司携手泰达、深耕天津的战略开始体现成效,全国化布局初具规模,业绩有望超越预期;因此,我们调高对公司的投资评级至“买入”,给予其6 个月目标价15.00 元。
研究员：帅虎 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：万通地产:生态城+香河万通镇+三亚奥林匹克花园=未来想象空间
公司项目储备丰富。截至2009 年8 月底,公司拥有可供结算的项目资源约323.5万平米,其中权益可供结算的项目资源235 万平米。项目分布在北京、天津、成都和杭州,其中北京和天津占比约63.5%在建项目。
09 年公司主要获取项目为,天津生态城、河北香河项目和海南三亚奥林匹克湾。
中新天津生态城中新生态城占地 30 平方公里(起步区占地3 平方公里),建设周期10-15 年,总建筑面积达2500 万平方米,其中住宅面积1500 万平方米、商业和产业面积1000 万平方米。该项目规划建筑面积约14.4 万平方米左右,将建成新一代生态住宅。项目拟2010 年开始销售。
生态城建设目标为,到2020 年总建设用地达到25.0 平方公里,人均城市建设用地控制在75 平方米以内。常住人口规模控制在35 万人左右。目前公司大股东将主导生态城开发,这将为万通地产未来发展带来更大想象空间。
香河项目有效出让面积 533,093.33 平方米,地价款47,979 万元,折合900 元/平米。项目距北京市中心45 公里,与天津机场相距70 公里,30 分钟内均可达北京、天津市区,1 小时就可“上天下海”。 万通地产拟将该项目建成生态、环保、以别墅产品为主的“万通镇”, 目前香河唯一开盘的别墅是绿地集团开发的“中央领仕”,目前均价在8000 元/平米左右。
公司联合中体产业集团股份有限公司(600158)与三亚市人民政府签署《三亚奥林匹克国际村项目合作意向书》,约定在三亚市海棠湾投资、开发、运营三亚奥林匹克国际村项目。项目区位定于三亚市海棠湾,总占地面积约2200 亩。公司拥有项目44%股权,中体产业拥有46%股权,国际奥委会、中国奥委会各自拥有5%股权。该项目是万通地产多年后再度回归海南的重要项目。目前海南正全力申请“国际旅游岛”规划。一旦相关规划获批,公司也将间接受益。
目前公司预收帐款25 亿,折合每股预收2.5 元。我们非常看好公司未来的成长性,尤其是公司在天津和北京地区未来的发展优势。预计公司09、10、11 年每股收益在0.29、0.54 和0.76 元左右。由于海南和生态城销售价格暂时不好确定,因此在不计算该两处项目的情况下最新RNAV 在11.46 元。截止11 月5 日,公司股价在10.75元,09、10 年对应P/E 为37 和20 倍。给与公司“推荐”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：万通地产:09年销售良好,业绩要到10年释放
预计公司 09、10 年的每股收益分别为0.25 元和0.5 元;目前公司A 股股价为10.16 元,对应09、10 年的市盈率分别为40 倍和20.3 倍。公司当前土地储备较多并且价格低廉,未来空间较大,维持目前“中性”的评级。
研究员：潘玮 所属机构：中国银河证券股份有限公司
报告标题：万通地产：项目集中结算是业绩下滑的主因
公司今日披露 09 年中报:实现营业收入6.1 亿,同比下降73.1%;实现营业利润0.9 亿,同比下降86.6%;实现归属母公司利润0.7 亿,同比下降74%。上半年实现每股收益0.07 元。
上半年业绩同比大幅下滑的原因主要在于去年同期北京新城国际四期和天津新城国际一期集中结算,而今年重点在售项目还未开始结算所致。
受益市场回暖,公司现金和预收款大量增加,根据项目施工进度测算,预收款中预计有13 亿左右可在年内结算,加上上半年6.1 亿的营业收入,我们预测公司全年约34 亿的收入已锁定56%。公司财务状况继续保持良好,报告期末公司剔除预收款后资产负债率下降至35.7%。公司期末有息负债率27.7%,继续保持在30%之内。
上半年公司京津优势地位得以进一步加强。公司与天津生态城公司签署了战略合作框架协议,合作开发中新天津生态城项目。公司还在河北省香河县获取四宗国有土地使用权,合计土地面积53.3 万平米。
公司并未披露上半年的销售情况,从我们的测算来看,公司上半年的销售业绩同比会有增长,但增速会明显低于市场整体水平。我们认为公司的发展战略以及产品定位是销售业绩平淡的主要原因。
由于公司上半年获得政府补助 8.6 亿,我们适当上调公司09 年的盈利水平,调整后公司09-10 年EPS 分别为0.48 元和0.55 元,对应PE 分别为25X和22X。维持增持评级。
研究员：鱼晋华，胡栋亮 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：万通地产：厚积而薄发
作为中国民营企业的一个标签,万通实业早于1993 年就已成立。但万通进入资本市场,却是在公司成立的9 年之后。股改后,万通实业通过万通星河持有上市公司股权比例提高到45%,上市公司的核心地位得以确立。客观来说,万通地产目前无论资产的规模还是盈利规模在行业中的排名仍只是处在中游。但我们相信公司20 年的行业经验将会厚积而薄发。
万通的所长在于专业的开发能力,所短在于缺少足够的政府资源。不过在“傍大款”务实理念的指导下,公司于2004 年成功引入天津泰达集团作为万通实业的战略性股东。目前万通已成为天津市场项目储备规模最大的开发商之一,而近期与中新生态城的战略合作,不仅将直接增加公司在滨海新区的优质土地储备,还将进一步强化万通在滨海新区的区域优势。由于泰达同样是与万通战略联盟的赢家,我们判断双方合作仍有空间继续深化。
基于公司对商业物业和住宅开发的平衡,公司将逐步降低当前住宅开发占90%比重的情况,加大商用物业的比重,在未来10 年内,将商用物业的比例将从当前的10%提升至50%。在“学先进”的实践中,万通正在致力于把美国模式嫁接到中国本土。
我们认为万通“反周期”策略实质是对周期的主动管理,事实上,万通地产较好的实践了自身对于周期的理念并较好的把握了周期的节奏。公司现有项目足以支持三年发展,阳光成长时代已到来。我们认为公司成长为行业一线蓝筹公司将是大概率事件,给予增持评级。
研究员：鱼晋华，胡栋亮 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：万通地产：公司与天津生态城签署战略合作框架协议
事件:2009 年7 月8 日,本公司第四届董事会召开第十次会议,会议审议并通过了《同意与天津生态城投资开发有限公司签署战略合作框架协议的议案》。
投资要点:
中新天津生态城是中国、新加坡两国政府战略性合作项目,是继苏州工业园之后两国合作的新亮点。中新生态城占地30 平方公里(起步区占地3平方公里),建设周期10-15 年,总建筑面积达2500 万平方米,其中住宅面积1500 万平方米、商业和产业面积1000 万平方米。
公司与合作方达成协议,将天津生态城起步区05-08-05-01 地块的开发作为战略合作框架协议的启动项目。在启动项目后,双方将根据市场需求持续开发生态城其他区域。天津生态城承诺项目公司在同等条件下将享受生态城区域内进行开发的所有开发商中最优惠的土地价格和最优惠的综合配套费用。
我们注意到天津生态城投资开发有限公司第一大股东为天津泰达投资控股有限公司(以下简称泰达控股,持有该公司35%股份),而泰达控股为万通地产第二大股东,因此万通地产很有可能借此契机继续扩大公司在生态城的投资。
公司前期携手中体产业,打造三亚奥林匹克国际村。该项目为国际奥委会、中国奥委会授权开发的、2008 年北京奥运会文化遗产项目。项目区位定于三亚市海棠湾,总占地面积约2200亩。
公司如果能顺利推进三亚与天津该项目的后期开发,未来土地面积和结算面积都将不断扩大。公司很有希望走上高速发展期。
公司08年结算面积较大,因此09年项目结算程度将一定程度受到影响。09年主要结算项目为龙山新新小镇、天津上北新新家园、天津上游国际和成都香洲项目。预计公司09、10年每股收益在0.36到0.57元左右,最新RNAV在12.98元。目前公司09年对应P/E为34倍,2010年为21倍。给与公司“谨慎推荐”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：万通地产跟踪报告
投资建议：因为前期天津项目销售不畅，而成都市场受地震影响较大，公司天津万通华府、天津新城国际三期竣工时间推后至2010年，而成都绿岭二期竣工时间则推迟至2011年，将导致2009年业绩大幅度下降。当然，工期的变化，对公司内在价值的影响极小，只是将业绩的释放时间推迟至2010年，其2010年业绩仍将维持较高水平。预测公司2009-2010年的EPS 分别为0.72元、1.18元。
根据我们对公司的连续跟踪，公司面临市场环境变化明显。因此，我们调低对其净现值的测算至13.77元。目前公司股价，不仅高于公司每股净现值，也完全达到了我们前期给予的16.35元的目标价格。因此我们调低对公司的投资评级至 “中性”，按2009年业绩的20倍PE，给予其6个月目标价14.40元。
研究员：帅虎 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：万通地产：10转增10喜人，但09年业绩可能负增长
报告关键点： 08年业绩靓丽，收入和利润分别大幅增长122％和220%，每股收益1.04元。
由于销售放缓以及推迟竣工等因素，公司09年收入增速恐将负增长。
08年度依旧高比例分红。预案为10派3.5元（含税）现金及10转增10。
报告摘要： 08年报业绩靓丽。报告期内，公司实现主营收入48.4亿元，比上年增长122.44%；实现净利润5.27亿元，比上年同期增长219.78%；每股收益1.04元，07年为0.366元/股。
08年报与中报对比显示，公司计划将多个项目的竣工日期推迟。主要有天津新城国际三期由2009年推迟到2010年，万通华府二、三期由2010年推迟到2012年，上游国际二期三期分别由2009年和2010年推迟到2010年和2012年，上北新新家园三、四期由2009年推迟到2012年。公司将视市场状况决定开发进度。
08年末，预收帐款下降明显。08年末预收帐款为10.65亿元，07年末为31亿元，同比下降了约三分之二。09年业绩增长恐将明显放缓。
08年度依旧高比例分红。08年度公司拟定的利润分配预案为：以2008年末总股本50,700万股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.50元（含税），共计派发现金红利 17,745万元，以资本公积向全体股东按每10股转增股本10股。该议案需提请2008年度股东大会审议。公司具有良好的分红记录（见表1）。
由于公司大部分项目在天津，天津市场09年上半年预计仍将处于调整中；而且公司推迟了多个项目的竣工计划至明年，因此预计09年的EPS大约为0.8至0.9元/股。
2010年有望重拾增长势头。多个项目同时运作，2010年收入和利润较09年有望实现显著增长。
投资建议： 10转增10本身并不创造公司价值，不过短期会刺激股价上升；但目前来看，前期股价的表现对此应该已经有所预期。
给予目标价18.5元，中性-A评级（RNAV估值，18元/股；EPS估值，按照08年1.04元/股，18－19倍PE；两种方法综合，目标价18.5元/股）。
研究员：陶学明，徐胜利 所属机构：安信证券股份有限公司
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