华业地产(600240)_研究报告_财经_新浪网(600240) 研究分析报告|查股网
股票名称：华业地产(600240)
报告标题：华业地产:对外投资公告点评-涉足金矿,迈出多元化扩张第一步
一、 事件概述
华业地产于6月15日晚发布公告称,拟以货币资金出资在新疆塔城地区托里县设立全资子公司,华业地产持股100%。公司正积极与相关资源方进行接洽,商谈包括但不限于金矿等矿产资源的采矿权、探矿权收购及矿业公司股权收购等事宜,总投资额不超过人民币3.5亿元。
二、 分析与判断
跨行业寻求新的盈利增长点体现管理层积极进取的经营理念2010年4月地产调控出台,至今已取得一定成效,住宅成交增速明显放缓,北京作为调控重灾区,去化速度显著下降。在这种背景下,公司改变房地产单一业务的经营模式,投资矿产谋求新的盈利增长点,体现了管理层积极进取的经营理念。
盈利模式多元化将有效提升公司估值金融危机之后国际货币体系不稳定,黄金充分发挥了其金融属性,价格一路上扬。目前欧洲债务危机及美国经济的不确定性依然支撑金价有上涨预期。目前黄金板块2011年动态市盈率为22倍,明显高于地产行业。盈利模式的多元化将有效提升估值。
参与矿产资源的开发对地产业务的资金链条影响较小公司计划投资额不超过3.5亿元,以自有资金投入。一季度公司财报显示拥有货币资金7.06亿元,扣除预收账款后的资产负债率为59%,属于正常水平,负债结构中以长期负债为主。公司今年计划新开工项目已获得银行授信,建设资金基本通过开发贷解决。整体资金状况状况良好,参与矿产资源的开发对公司地产业务的资金链条影响较小。
地产业务提供了较高的安全边际公司通州东方玫瑰均为小户型,首期开盘16000元,主要面对首置刚需客户。首期开盘840余套首月去化率60%以上,因首次开盘销售的房源为较差户型,预计后期销售速度将好于首期。大连、武汉、长春、深圳等项目均按期开工,进展顺利。
三、 盈利预测与投资建议
仅考虑地产业务,预计公司未来三年每股收益分别为0.80元,1.17元和1.45元,对应2011-2012年的PE分别为11X和7X,净利润年均复合增长率为47.70%。RNAV估值为12.12元,公司目前股价折价15%,地产业务具有较高的安全边际,维持公司“强烈推荐”的评级。
四、 风险提示:金矿储量低于预期;矿产业务收购失败。
研究员：肖肖，赵若琼 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：华业地产跟踪报告:矿产开拓再迈一步
事件:
公司公告称拟在新疆塔城地区托里县设立全资子公司。公告同时称公司正积极与相关资源方接洽,商谈包括但不限于金矿等矿产资源的采矿权、探矿权收购及矿业公司股权收购等事宜,拟投资额不超过35,000万元。
投资建议:
截至本报告期末,公司累计土地储备在324万平左右。预计公司2011、2012年EPS分别是0.93和1.41元,RNAV在13.7元。按照公司6月15日10.27元股价计算,对应PE为11.04倍和7.28倍。公司项目沉淀价值高,利润存在释放空间。如果后期矿产业务落实,有望进一步打开公司估值上限。从中长期看公司具备足够的安全性和投资价值,继续维持对公司的“买入”评级。给予公司2011年15倍动态PE,对应目标价13.95元。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：华业地产深度报告:公司经营进入良性循环
公司是一家通过资产重组实现从纺织服装行业进入房地产行业的上市公司。公司累计项目建筑356万方,其中二级开发建面271万方,大部分集中在北京通州。目前在售项目中通州“华业玫瑰东方园”总面积大、利润率高、开盘去化率好。将成为公司未来利润增长的重要保证。前期公司已经公告成立矿业公司。能否进一步在矿业方面有所斩获,将决定公司股价是否具备更高价值空间。
给予公司“买入”评级。预计公司2011、2012和2013年每股收益在0.94、1.42和1.73元。按目前上市地产公司2011年平均12倍市盈率,对应公司11.28元,RNAV12.51元。考虑到公司具备的良好成长性,因此5月11日,公司收盘于9.72元,对应2011年PE为10.45倍,2012PE为6.89倍。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：华业地产:地产+X模式新标的,销售、业绩拐点到来
地产+X选股逻辑增加新品种:华业地产公告成立矿业子公司,经营范围为矿业开发、加工、销售;股权投资、企业收购与兼并等。
在这个曾经大量资本争相涌入的高利润行业-房地产,我们逐渐看到一些优秀的地产商开始逐步增加其他行业投资,打造新增长点,参与产业结构升级和调整。这也是我们10年下半年业内首创和持续推荐“地产+X”选股模式的理由之一。期待华业成立矿业子公司后在资源获取和开发上能有更多实质的行动和发展。
华业:曾经的深圳优质稳步发展开发商,在09年股权收购低价获得北京通州梨园的百万大盘后,公司一改往日的小步慢跑的风格,大手笔连续获取北京通州运河、武汉、大连、深圳等优质储备,可以说09年是公司土地储备的拐点,而11年北京通州项目的顺利开售,则将是公司销售、现金回流、业绩的拐点。
股权激励方案看点:修改方案中再融资后增加的净资产计入当年ROE指标,使得行权条件更为严格。行权条件:11-13年相对于10年的扣除非经常性损益的净利润增速不低于50%、100%、150%;ROE不低于10%。行权价8.14元。行权期长达6年的方案奠定成长动力。
通州项目的顺利销售奠定2011年业绩基础,预计2011-12年业绩分别为EPS0.91元、1.17元。按目前主流地产2011年平均PE13.5倍计算,对应合理股价12元;在年初房价下,减去约30亿未付地价及18.4亿净负债后,公司地产部分RNAV11.5元。整体综合考虑PE、RNAV及公司增长潜力,给予12个月目标价12元,维持增持评级。
风险提示:
(1)政策等若超预期,销售会低于预期;
(2)矿产资源及实际获得采矿权具有不确定性;
(3)业绩对通州项目销售的依赖较大。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：华业地产对外投资:地产+矿业+股权激励三轮驱动,看好公司前景
公司发布对外投资公告,称拟以货币资金出资设立全资子公司-北京华业矿业资源发展有限公司。经营范围拟定为矿业开发、加工、销售;其他矿产品开发、加工、冶炼等。
只考虑地产业务,预计公司未来三年每股收益分别为0.75元,1.17元和1.34元,净利润年均复合增长率为43.60%。RNAV估值为12.12元。不考虑矿产业务的情况下,公司目前股价折价25.83%,而未来矿业公司提升估值想象空间较大。给予“强烈推荐”评级,目标价暂定12.12元。
研究员：赵若琼 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：华业地产:股权激励为业绩保航,成立矿业公司拓展新领域
事件:公司公布A股股票期权激励计划草案修订稿,同时公布拟以货币资金形式设立全资子公司北京华业矿业资源发展有限公司。
投资建议:公司本次股权激励方案有利于增加投资人对公司增长的信心;而对外投资设立华业矿业公司,有利于公司打造新的利润增长点,一定程度上改变公司主营业务单一、受政策调控影响较大的状况。截至本报告期末,公司累计土地储备324万平左右。上述待结算资源大部分将在2011年开始结算。预计公司2011、2012年EPS分别是0.93和1.41元,RNAV在12.24元。按照公司5月4日8.99元股价计算,对应PE为9.6倍和6.37倍。公司项目沉淀价值高,利润存在释放空间。矿业公司的成立使得公司有望拓展新业务领域。从中长期看公司具备足够的安全性和投资价值,继续维持对公司的“买入”评级。按照2011年15倍动态PE,对应目标价13.95元。
研究员：涂力磊,谢盐 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：华业地产:通州项目成功销售拉开业绩高增长序幕
通州东方玫瑰园4月29日开盘顺利开盘,第一批推盘849套两天去化近半,好于当前市场情况,拉开通州项目业绩释放序幕。通州东方玫瑰园的顺利销售是公司未来三年业绩高增长的主要来源,也为公司全国大规模拓展奠定了基础。当前公司在通州拥有建面135万平米,是通州资源“霸主”,受益于新通州的规划,其后续开发前景广阔。
公司当前财务状况良好,10年公司营业收入增长85%,归属上市公司净利润增长150%,盈利已走出谷底。11年1季度营业收入稳步增长,业绩持续高增长可期。
公司资源丰富,成本低廉,未结算权益建面240万平米,未来3-5年业绩高增长后劲足。从11年开始的3年里,公司业绩来自于东方玫瑰园,大连、长春等续建项目以及深圳的尾盘,以及随后开发的武汉低密度住宅、深圳爱莲片区。未来三年实现股权激励的业绩目标基本成定局。我们预计公司11-13年EPS0.92元、1.22元和1.51元,三年净利润复合增长率50%,RNAV15.36元。
近年公司业绩主要依托于通州“现代化国际新城”的战略定位、未来便利的交通及完善的配套,公司在通州的项目将会获得更好的收益。同时,管理层做大做强上市公司的动力强劲,通州项目加速开发销售业绩释放将更快。对于已拥有大量低廉储备,未来仍有潜力在各地拓展低廉资源的华业而言,目前市值近有53.6亿元,而公司真实价值为99亿元,RNAV0.54折交易,其投资价值被严重低估。我们认为公司未来12个月合理股价应为15元,首次给予“推荐”评级。
风险提示:注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：华业地产:玫瑰将迎来绚烂花期
公司股票合理估值在10元-15元
①重估净资产94.5亿元即14.65元/股,已充分考虑到公司去年下半年以来新增储备中或有部分地块未交清地价款, 否则NAV 还将有很大提升;②未来三年净利润年复合增长率71%,PE 估值为10元。
三大核心竞争优势突出
整合资源能力强:①大股东本身的定位就是为上市公司获取优质地块及其他优质资源;②通过一、二级联动获取土地储备;③通过旧改、工业用地变更等方式获取土地储备(如大连玫瑰东方二期);④股权收购,低价获取土地储备(通州东方玫瑰)。
资源禀赋好:公司现有可结算面积超过250万平米,主要分布在北京、大连、长春、武汉、深圳,全部储备包含拆迁成本在内的平均楼面地价仅4000元/平米,预期平均售价达15000元/平方米,项目盈利前景非常好。
产品精细、美誉度高:公司是“品质地产”的倡导者与实践者,产品传承了大园林、精品建筑的一贯风格,“玫瑰”系列高品质住宅声名显赫。
短期催化剂是通州大盘新货推售,中长期亮点是获取优质资源的能力
通州华业东方玫瑰时隔一年多终于在5月初推出了第二批房源发售,据了解,近几日推售的单位虽然户型、位置都是在本项目中属于偏差的,折后均价17000元/平, 但销售仍然畅顺,后面将陆续推出性价比更高的单位,预计全年该项目有望推售25万平,若能结转8万多平,今年业绩将达到1元/股。中长期来看,我们更看好公司在低价拿地等方面表现出的超强的获取资源能力
首都“CBD 东扩”最大受益者,股权激励助推业绩释放
公司核心项目:通州东方玫瑰,位于八通线梨园站约500米处,占地25万平米, 是北京近十几年来最大的一块地,作为通州超级大盘,获取了区域定价权,并毫无疑问地成为北京“世界城市”战略和CBD 东扩的最大受益者。公司较早前推出的股权激励将有助于公司优质资源禀赋加速释放,2011-13年EPS 分别为1元、1.63元和2.28元,维持推荐。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：华业地产:玫瑰绽放,销售高增长可期
营收快速增长, 三项费用率稳步下降:公司一季度营业收入同比增长80%,营业成本增长136%,主要由于公司一季度结算项目毛利率较低,预计随着高毛利率项目进入结算期,公司毛利率水平将显著上升。三项费用率为12%,相比上年同期下降4.2 个百分点。
可售分布合理,占据市场先机:公司今年总可售资源约为60-66 亿元,按照保守的60%去化率计算,公司11 年销售收入约36-40 亿元,同比10 年增长50% 以上。最难能可贵的是,华业11 年可售资源大多分布于上半年。基于我们对于商品房市场前高后低的判断,上半年加大推盘回收现金,避开下半年行业供给集中释放的开发商将取得本次房地产市场调整周期的先机。
东方玫瑰项目,今年重中之重:公司今年可售项目分布于北京、大连、长春和武汉四地,其中北京东方玫瑰项目今年计划推盘20 万平米,均价16000 元左右,约占公司今年可售的50%,同时此项目位于政策执行最严格的北京,销售好坏将直接决定公司今年销售计划的完成与否和公司未来业绩。
玫瑰绽放,开盘销售业绩喜人:通州东方玫瑰项目于4 月29 日开盘,共推盘约5.7 万平米,820 套房源,开盘至今短短4 天已销售约60%。主要原因由于公司采取了灵活的销售策略,开盘当天全款8.8 折,首付50%及以上8.9 折, 其它按揭贷款9.1 折。并且户型合理,以50 至88 平米的小户型为主,总价较低。 股权激励值得期待:公司董事会已审议通过股权激励方案,行权价格为8.14 元,行权条件要求11 年、12 年和13 年扣除非经营性损益后的净利润相比2010 年增长50%、100%和150%。
盈利预测:预计11 年和12 年EPS 分别为0.75 元和1.13 元,目前股价对应PE 分别为11 倍和7 倍,首次给予推荐评级。
研究员：高利 所属机构：华创证券有限责任公司
报告标题：华业地产:销售不畅,资金压力较大
公司2011年一季度实现营业收入3.12亿元,同比增长80.40%;归属母公司净利润3132.84万元,同比增长4.32%;实现每股收益0.05元。
地产业务毛利率下降:2011年一季度公司营业收入增长,主要是由于房地产业务结算收入增加。2011年公司结算项目主要为大连“华业玫瑰东方”,深圳“华业玫瑰郡”、长春“华业玫瑰谷”三期等项目。公司2011年一季度主营业务毛利率为28.53%,较20109年同期下降约16.82个百分点。这主要是由于本期结算的大连和深圳项目毛利率较低所致。这也是公司一季度收入增速明显高于利润增速的主要原因之一。
一季度销售下滑:2011年公司主力销售项目包括大连、长春、北京通州“东方玫瑰家园“等项目,同时武汉“荷叶山庄”项目也将开工建设并进入推盘阶段,预计可售面积将超过30万平米。2011年3月末,公司预收款为10.26亿元,较2010年末增加0.56亿元。公司2011年一季度销售情况差于预期,预计销售额不超过4亿元,与2010年同期相差较大。这主要是由于公司北京项目销售不达预期。
商业地产项目逐步铺开:公司自2010年10月起,共拍得5幅通州运河核心区商业地块,合计建面51.5万平米,向商业地产发展的目标明确。通州新城是北京市未来规划的重点功能区域,商业地产的升值潜力较大。
资金压力加大:2011年公司计划新开工面积将超过40万平米,资金需求加大。2011年3月末公司借款总额为32.57亿元,较2010年末增加0.91亿元。2011年3月末扣除预售款公司资产负债率为67.61%,属行业较高水平。公司2011年一季度经营活动产生的现金流为-6.40亿元,较2010年同期的3.30万元有明显恶化。多个数据显示公司资金压力明显加大,这就得公司未来发展对销售回款速度的要求增高。
盈利预测和评级:我们预测公司2011-2012年EPS分别为0.44元和0.67元,对应4月28日价格8.29元,动态市盈率分别为19倍和13倍。公司主力销售项目受政策调控影响较大,尽管已开始向商业地产拓展,但盈利周期较长,因此我们下调公司的投资评级至“中性”。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华业地产研究报告:业绩释放期来临,玫瑰即将绽放
报告摘要:
通州东方玫瑰项目即将开盘,公司业绩释放期来临
通州东方玫瑰项目规划面积101万平方米,已获得12万平方米销售许可证,将在近期开盘,预计售价16000元/m2左右,目前蓄客情况较好,预计去化速度会较快。目前A组团已封顶,今年销售今年即可结算。该项目将在未来3-4年持续为公司贡献净利润约28亿元。
公司项目相对集中在北京通州地区,我们看好通州未来的发展前景
按建筑面积计算公司58%的项目集中在北京通州地区。通州新城未来规划“五大城市功能区”,CBD东扩以及未来多条地铁线的开通,将提升通州区的发展空间,我们看好通州未来发展前景。
2011年京外可售资源近20万平方米
公司目前京外在售项目包括大连玫瑰东方一期尾盘和长春华业玫瑰谷,今年下半年武汉荷叶山庄和大连玫瑰东方二期计划开盘销售。今年可售资源丰富。
公司拿地方式多样化,近期仍有拿地计划
公司目前储备项目丰富,权益未结建面达199万平方米。公司通过一二级开发联动,以及股权收购等方式获得成本低廉的土地。此外,公司大股东在深圳的23万平方米优质土地储备也即将注入上市公司。
公司未来还将继续在目前已进入城市精耕细作,近期仍有拿地计划。
股权激励有望凝聚公司骨干力量,利于公司持续发展
股权激励方案显示出高管对公司长期经营前景看好,未来经营战略目标更加清晰。实施股权激励计划有利于进一步健全公司激励机制,增强公司管理团队凝聚力,强化激励对象对实现公司持续、健康发展的责任感、使命感,激励各级管理人员诚信勤勉地开展工作,这将有利于上市公司的持续发展。
而通过公司目前项目进度来看,预计未来三年达到股权激励行权条件难度不大。
目标价为11.25元-12.12元,给予“强烈推荐”评级
预计公司未来三年每股收益分别为0.75元,1.17元和1.34元,净利润年均复合增长率为43.60%。给予2011年15倍市盈率对应目标价为11.25元。RNAV估值为12.12元。给予“强烈推荐”评级。
风险提示
东方玫瑰项目销售低于预期;地产行业调控政策未来的不确定性。
研究员：王新亮 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：华业地产:盈利看点在两地,北京武汉推业绩
结算资源增加推动公司营业收入大幅增长。报告期内,公司有4个项目参与结算,其中大连华业玫瑰东方、长春华业玫瑰谷和深圳华业玫瑰郡是结算的主力项目,分别结算5.09万平米、4.87万平米和14.19万平米,分别实现结算收入7.65亿元、3.1亿元和10.67亿元。2011年公司的结算看点在于北京通州的东方玫瑰园(2011年计划新开工30万平米,销售20万平米)、长春的华业玫瑰谷三期和大连华业玫瑰东方部分资源。
公司管理能力提升,管理费用下降。报告期内公司结算毛利同比增长3.86个百分点,达28.76%,是公司净利润增速超过营业收入的主要原因。营业税金及附加占营业收入比重提高2.29个百分点。三大费用占营业收入比重下降2.73个百分点,主要源于管理费用和财务费用占营业收入比重下降较多。
公司土地储备增长较快。报告期内公司共获得4块土地,分别位于深圳、武汉、北京和大连,共计规划建面128.8万平方米。其中武汉市的荷叶山庄项目体量较大,共计80万平方米,为公司未来数年提供了盈利来源。北京通州区运河核心区IV-02、03多功能用地属于综合体项目,将为公司商业地产业务添砖加瓦。另外,公司还与通州区梨园镇东小马等自然村签署《土地一级开发合作协议》,涉及土地面积600亩,预计投资18亿元,也将增厚公司未来盈利。
盈利预测:我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为31.49亿元、44亿元和61.72亿元,归属于上市公司股东净利润分别为4.1亿元、5.34亿元和7.34亿元,应每股收益分别为0.64元、0.83元和1.14元,对应PE分别为11.56X、8.9X和6.49X。
投资建议:公司是重点布局环渤海地区和深圳的二线开发企业。公司土地储备丰富、开发速度近几年提高较快。未来公司的主要看点在于北京通州东方玫瑰园和武汉荷叶山庄这两个大盘,将为公司近几年的盈利增长做出重要贡献;同时公司的一级开发业务也是公司盈利和土地获取的重要方式。公司开发、经营的商业地产,将有效减少住宅市场调控带来的波动,增加资金回流的稳定性。首次关注给予公司“谨慎推荐”评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：华业地产:土地储备快速扩张
2010年业绩略低于预期:2010年主营收入22.5亿(YOY85.9%),归属母公司利润2.9亿元(YOY149.6%),EPS为0.45元,略低于我们先前0.49元的预期;
土地储备扩张将近100%:公司在原有130万平左右土地储备的基础上,又收获了相同数量的优质土地储备,其中北京通州46万方(其中24万方是2011年4月份获得的)、武汉80万方(公司实际拥有70%的权益)、大连10.5万方。这为未来的扩张打下了良好的基础;
股票期权给予了市场信心:2010年公司推出了股票期权,800万份,行权价8.14元,行权条件是3年内加权净资产收益率在10%以上、2011到2013年净利润相较2010年增长幅度分别不低于50%、100%和150%;
投资评级及估值:公司主力项目北京通州自由小镇项目进展低于预期,基于此,我们适当调低了公司的盈利预测。预计2011年到2013年,按现有6.45亿的股本,公司EPS分别为0.70元、0.94元和1.23元,公司RNAV为14.1元。股票按2011年12倍PE估值,也即目标价为8.4元,维持股票强烈推荐-A的投资评级;
风险提示:行业调控超预期导致量价低迷。
研究员：贾祖国,孟群,洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：华业地产:地产收入大幅增加
公司2010年实现营业收入22.49亿元,同比增长85.90%;营业利润3.81亿元,同比增长114.08%;归属母公司净利润2.92亿元,同比增长149.61%;实现每股收益0.45元。本年度不分配。
地产业务毛利率下降:2010年公司房地产业务收入为22.18亿元,同比增长274%,结算面积为24.85万平米,结算项目主要为大连“华业玫瑰东方”,深圳“华业玫瑰郡”、长春“华业玫瑰谷”三期等项目。公司2010年地产业务毛利率为28.37%,较2009年同期下降约10.07个百分点。这主要是由于本期结算的大连和深圳项目毛利率较低所致。
2011年业绩保障性有所下降:2011年公司主力销售项目包括大连、长春、北京通州“东方玫瑰家园“等项目,同时武汉“荷叶山庄”项目也将开工建设并进入推盘阶段,预计可售面积将超过30万平米。2010年末,公司预收款为9.70亿元,较三季度末下降7.21亿元,公司2011年业绩的保障性有所下降。一级开发方面,除通州永顺镇李庄村地块约750亩的土地开发在推进中外,公司于2010年8月与北京市通州区梨园镇东小马村村民委员会签署《土地一级开发合作协议书》,就通州区梨园镇东小马村旧村约600亩土地进行一级开发,并有联动二级开发预期。自去年收购北京“东方玫瑰家园”项目开始,公司业务重心向北京通州转移,在CBD东扩以及通州新城建设两大主题下,通州未来发展前景看好,公司所开发项目或地块将受益于此。
商业地产项目逐步铺开:公司自2010年10月起,共拍得5幅通州运河核心区商业地块,合计建面51.5万平米,向商业地产发展的目标明确。通州新城是北京市未来规划的重点功能区域,商业地产的升值潜力较大。
期间费用率下降:公司2010年期间费用率为4.15%,较2009年同期下降了约2.73个百分点,这主要由于2010年公司结算收入大幅增长,而由于房地产热销,相关费用没有成比例增长。
增发方案撤销,资金压力加大:2011年公司计划新开工面积将超过40万平米,资金需求加大。公司于2010年7月决定撤销2009年度的非公开增发方案,这主要是由于目前地产政策偏紧,地产公司通过股权方式融资较为困难,这将加重公司的资金压力。年报数据显示,2010年末公司借款总额为31.66亿元,较2009年末增加15.45亿元。2010年末扣除预售款公司资产负债率为68.18%,较2009年末上升6.88个百分点。公司2010年经营活动产生的现金流为-4.89亿元,较2009年的-5970万元有明显恶化。多个数据显示公司资金压力明显加大,这就得公司未来发展对销售回款速度的要求增高。
股权激励方案推动公司良性发展:公司2010年推出股权激励方案,行权条件为2011—2013年扣除非经营性损益后的净利润年复合增长率为50%,较为严厉的行权条件对公司业绩持续快速增长具有十分有效的促进作用。
盈利预测和评级:我们预测公司2011-2012年EPS分别为0.69元和1.05元,对应4月7日价格7.53元,动态市盈率分别为10.9倍和7.2倍,估值较低。公司项目储备丰富,由于多个项目位于北京市通州区,将受益于北京CBD东扩及新城建设,同时,公司项目开发实力强,开发的商品房品质较高,保值性强,有利于项目销售,因此我们维持公司“增持”的投资评级。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华业地产10年报点评:业绩符合预期,催化剂在于通州大盘
华业地产今日公布2010年年报,公司实现营业收入22.49亿元,较上年同期增加85.90%;实现利润总额38,011.38万元,较上年同期增加113.79%;实现归属于母公司所有者的净利润29,210.63万元,较上年同期增加149.61%。每股收益0.45元。
公司2010年每股收益0.45元,符合我们之前预期。2010年公司实现结算面积共24.85万平方米,结算销售收入22.18亿元。主要结算项目为北京华业玫瑰郡、深圳华业玫瑰郡、大连玫瑰东方以及长春华业玫瑰谷一、二期,其中北京华业玫瑰郡已销售完毕,深圳玫瑰郡剩余1600多平方米商铺未售,大连玫瑰东方项目剩余2万多平米尾盘在售,长春玫瑰谷仍剩余10万平米左右未售。
2010年公司通过公开招标、股权收购等方式获得土地储备69万平,合计权益建筑面积76.94万平米,此外公司在北京通州区获得600亩土地一级开发。目前公司未结算面积180万平方米左右,保证了未来持续开发。
2011年公司可售项目丰富,除了大连玫瑰东方一期的尾盘和长春华业玫瑰谷外,北京通州玫瑰东方、武汉荷叶山庄项目及大连二期项目将陆续开始销售。通州东方玫瑰2010年共开工40万平米,目前A组团已封顶,计划4月底或5月初开盘,今年计划销售15万平。武汉荷叶山庄根据其地理位置设计为别墅项目,计划在下半年开盘。大连二期计划近期动工,年底开盘。
2011年业绩主要依赖通州玫瑰东方项目的销售,但该项目开盘时间低于预期,根据公司项目进度及未来销售计划,我们调整公司2011-2013年营业收入至30.89亿元,50.11亿元和60.19亿元,净利润分别为5.02亿元,8.07亿元和9.30亿元,每股收益0.78元,1.25元和1.44元,三年复合增长率47%。考虑到其业绩较高增速,给予2011年12倍PE,则目标价位9.35元。RNAV估值为11.20元。因此公司合理估值区间9.35元-11.20元之间,给予“强烈推荐”评级。
研究员：王新亮，赵若琼 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：华业地产:业绩增长元年
业绩简评
公司10年实现净利润2.92亿元,同比增长150%;每股收益0.45元,符合预期。
经营分析
整体盈利水平略升:公司10年整体盈利水平有所提升,毛利率为29%,同比上升3.9个百分点,净利率13%,上升3.3个百分点。整体毛利提升主要是去年土地一级开发业务收入比重较大,但毛利率仅有11%。10年公司商品房销售业务的毛利水平为28%,下降了10个百分点,主要是由于新增结算且收入占比达48%的深圳华业玫瑰郡毛利水平较低,仅有22%。目前深圳华业玫瑰郡已全部结算,且公司储备项目盈利能力较高,预计未来毛利水平将有所提升。
再获高盈利的大盘项目:公司10年新增项目4个,合计权益建筑面积123万平米,楼面均价约为3253元。其中武汉项目以收购方式获得,地价较低,毛利水平预计可达到50%;项目规模较大,建筑面积80万平米。对于规模较小的公司而言,高盈利的大盘项目有助于公司业绩的跳跃式增长。
目前公司项目储备240万平米,是10年结算量25万平米的9.6倍,为业绩高增长提供空间。
业绩锁定不高,销售计划积极:10年底公司预收账款为9.7亿元,仅为11年预计商品房销售收入的35%,业绩锁定率较低。但公司制定了较为积极的销售计划。10年公司完成销售回款24亿元,11年公司计划完成通州东方玫瑰20万平米的销售和大连玫瑰东方剩余约6万平米的销售,并计划开盘武汉荷叶山庄,保守估计计划销售额为39亿元,较10年增长62.5%。
有息负债长期化,短期负债无息化:10年底,公司没有待偿还的短期借款和一年内到期的非流动负债,有息负债全部为长期借款,而流动负债中64%是应付工程款和子公司其他股东借款。短期内公司外部偿债压力不大,但除预收账款外的负债率达到60%,有息负债率达到38%,财务杠杆可放大的空间很小,且未来施工量将继续增长,公司资金趋紧。我们认为,这将促使公司采取积极的销售策略,有利于未来业绩增长。
投资建议
预计公司11、12年每股收益分别为0.77、1.04元,动态市盈率为9.8和7.3倍,且目前NAV折价达到24%,安全边际足够,维持公司买入评级。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：华业地产:通州地主,厚积薄发
股权激励方案,彰显管理层对业绩高增长的信心。2011年1月,公司推出股权激励草案,一次性无偿授予800万份股票期权,占总股本1.24%,行权价8.14元,行权条件加权ROE不低于10%,业绩同比增50%、33%、25%,年复合增长率达到36%。
2011年公司项目进入销售高峰期。北京玫瑰东方,4月份开盘,预售证15万平,首先主推6万平,预期售价1.7万元/平米。大连玫瑰东方一期11万平在售,已售80%,二期4月开工,10月开盘。长春项目剩下10万平(高端),三期还有2万平未开。深圳玫瑰郡已售完,还剩下1600平米商铺车位;武汉荷叶山庄,已全面动工,10月开始预售,推盘6-8万平。
去年底以来,公司在通州运河核心区(通州新城)共获取5块多功能优质地块,合计总建面51万平米,预期售价不低于2万元/平米,因项目靠近规划地铁6号线(通州新城重点项目)出口,计划开发时间顺延。
通州项目储备最多,东小马村后续拿地可期。公司去年8月获得通州区梨园镇东小马村一级土地开发项目,占地面积约600亩,定位高端住宅,容积率1.0,总建面40万平米。镇政府委托公司一级开发,许诺给二级土地开发权,2012年开始拍地。
武汉、深圳未来均有大体量项目进入计划。2011年计划新开工26万平,现有项目2013年后便没有新开工量,目前扩充储备势在必行。武汉王家墩附近有一个70万平的项目,与荷叶村属一揽子项目。深圳龙华,大股东承诺注入公司一个26万平项目,采取股权收购方式,下个月做完土地手续。
公司发展战略以北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点,结合二三线重点城市,即以已进入城市为基础继续深耕以点带面获取优势资源。
目前在通州拥有土地储备134万平米,另有40万平预计2012年收入囊中,作为通州“地主”,公司获取了区域定价权,将成为北京“世界城市战略和CBD东扩的最大受益者。预计2010-2012年公司主营业务收入分别为23.0亿元、36.8亿元、50.4亿元,净利润分别为2.8亿元、4.4亿元、6.1亿元,折合EPS分别为0.44元、0.69元、0.94元,PE分别为17X、11X、8XNAV估值11.24元/股,目前股价相对折价33%,设定目标价10元,给予“买入”评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：华业地产:激励行权门槛高,治理改善程度明显
事件
华业地产1月19日的董事会审议通过公司首期股权激励计划草案。本次激励计划拟授予激励对象800万份股票期权,占公司总股本的1.24%;计划分三个行权期,各期可行权比例分别为40%、30%和30%;行权价格确定为8.14元。行权条件为11-13年公司扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率不低于10%,扣除非经营性损益后的净利润较10年增长率分别不低于50%、100%和150%。
评论
行权条件高,增强高速增长确定性:公司行权条件设定为11-13年公司扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率不低于10%,扣除非经营性损益后的净利润较10年增长率分别不低于50%、100%和150%。通过测算,我们认为只要达到净利润的增长率条件,ROE达标问题不大;而公司净利润增长率条件相当于11-13年的复合增长率需达到35.7%,目前主要地产公司的激励计划中行权条件最高的苏宁环球复合增长率约为34.8%。同时,公司以10年为基期又变相提高了管理要求,因为公司10年的业绩预增幅度达到了126%-144%。按照公司行权条件,11-13年公司每股收益预计分别为0.65、0.86和1.08。
激励计划提升公司治理水平:草案拟激励对象包括公司董事(不包括独立董事)、公司高级管理人员、公司中层管理人员及下属分子公司管理人员和业务核心人员,合计72人,其中6名高管占股票期权授予总量的41.25%。股权激励常被用作改善公司治理水平的措施,我们认为此次激励计划有助于公司高层管理人员与股东利益趋于一致,提升公司管理效率,有利于公司未来发展。
公司业绩进入高速增长通道:公司目前状况可以用“小公司、大项目”来形容,通州和武汉荷叶山庄项目规模均在80万平米左右,我们预计两个大盘项目的销售总收入约为203亿元,而公司目前的净资产仅为22亿元。并且项目土地以收购方式获得,地价低,毛利率可达到50%以上。我们认为对于规模较小地产公司而言,高盈利的大盘项目将会帮助公司业绩实现跳跃式增长,公司业绩未来将进入高速增长通道。
投资建议
预计公司10-12年每股收益分别为0.43、0.88、1.72元,目前动态市盈率分别为17.2、8.4和4.3倍。公司重估每股净资产12.4元,目前折价率达到40%。由于公司处于高速增长期,赋予公司11年13-14倍市盈率比较合理,目标价格11.4-12.3元,建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：华业地产:股权激励提振信心,未来3年高增长
公司公告推出股权激励,要求2011-2013年业绩年均复合增长率35.7%,彰显管理层信心。公司在北京拥有优质土地储备,土地成本低廉,估值低。预计2011年EPS0.89元,15倍PE对应13.35元,维持“强烈推荐-A”投资评级。
优质储备:北京土地储备可售面积97万平米,按销售额占公司比重55%左右,土地成本仅占预计售价的21%;
逆势低成本拿地:2010年公司新增土地储备可售面积约103.8万平米,土地储备扩充86%,地价仅占预计售价的22%左右;
看好通州前景,依托低成本土地,后续拿地值得期待:通州新城靠近国贸CBD和机场,地处京津冀都市圈核心地带,受益于北京业已展开的郊区化进程,承载北京发展高端现代服务业的目标。公司通州土地95.6万平米的土地成本仅占预计售价的21%,后续拿地时有能力比竞争对手支付更高的地价;
股权激励提高管理层工作积极性,彰显管理层信心:公司公告拟向71名对象授予800万份股票期权,行权价8.14元,按2012-2014年4:3:3分三期行权,要求2011-2013年扣除非经常性损益后的净利润分别比2010年增长50%、100%和150%,年均复合增长率不低于35.7%;
估值最有优势:公司RNAV折价38%,在我们覆盖的30多家重点开发类公司中,折价幅度排名第三;2011年PE8.3倍,排名第三低;
维持“强烈推荐-A”投资评级:公司北京华业东方玫瑰项目进入结算期,预计2010-2012年EPS分别为0.43元、0.89元和1.26元,年均复合增长率91%。
给予2011年15倍PE,对应股价13.35元,维持“强烈推荐-A”投资评级;
风险提示:北京市场调整可能影响公司销售。
研究员：贾祖国 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：华业地产:股权激励加速业绩释放
股权激励正当时:公司在过去是典资源型企业,拥有北京通州、大连及武汉东湖等地的优质资源,资金较为充裕,但扩张和开发速度较为缓慢,资金利用率不高,导致资源虽然丰富,业绩释放速度却较慢。但在2010年后公司加大拿地力度,仅2010年一年就拓展土地储备125万平方米,土地储备扩大了一倍,相应地,公司需要更好的管理来提升开发能力,加强资源的利用,股权激励无疑是较好的办法之一,此时推出正当时。
行权条件较有吸引力,公司完全有能力达到:公司发布的股权激励草案中,行权价为8.14元,高出最新收盘价7.4元10%,此外,行权对于净利润指标的要求也颇具吸引力,若要达到行权条件,公司2011至2013年的净利润需达到4.1、5.4、6.8亿元,合每股收益0.64、0.84、1.1元,对应最新股价PE为12、9、7倍。我们认为,公司现在土地储备丰富,且利润空间较大,完全有能力达到行权条件。
业绩弹性较大,实际业绩表现可能大幅超过行权条件:公司由于项目地理位置佳,利润率高,销售将较为通畅,考虑到公司近几年业绩集中来源于少数项目,我们认为近几年的业绩弹性将非常大,主力项目北京通州东方玫瑰家园、大连华业东方园一旦热销,公司业绩可能远超预期,因此,未来实际业绩可能大幅超过行权条件。
目前估值较为合理,业绩存在较大上调空间:股权激励实施后,我们预计公司业绩释放将加速,保守测算,2010-2012年每股收益分别为0.42、0.64、0.98元,对应7.4元股价市盈率分别为18、11、7倍,从盈利角度来看,公司目前估值水平较为合理。重估方面我们测得公司NAV为8.56元,目前股价较NAV折让14%。估值优势尚不明显。
公司近两年业绩主要的弹性来自于通州住宅项目。我们的盈利预测基于该项目2011年结算15万平方米测算,而该项目的销售极有可能在全年放量,我们的预测较为保守,业绩存在较大上调空间。若2011年结算20万平方米,2011年业绩将由0.64元上调至0.8元,市盈率降低至9倍。
投资建议:地产行业目前看不到整体性的投资机会,就个股来说,公司目前的估值水平与行业水平齐平,但若通州项目售价以及销售速度超出预期将会带来盈利与重估值的双重提升。我们给予公司“买入”评级。目标价8.5元。
促发因素:通州项目开盘,销售超预期、毛利率的上升
研究员：冯钦远 所属机构：光大证券股份有限公司
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