DR新湖中(600208)_研究报告_财经_新浪网(600208) 研究分析报告|查股网
股票名称：DR新湖中(600208)
报告标题：新湖中宝:强资源股,地产强悍+矿产强化
作为地产+X的典型代表公司,新湖在通过持续获取大量一级开发,使其地产资源属性不断强化的同时,其矿产资源属性也明显加强。
公司公告以6.4亿元价格协议收购内蒙古11.7亿吨煤炭资源,折合每吨0.55元,价格低廉。该矿区面积138平方公里,埋藏深度114-533米,为动力煤中的褐煤,单位发热量高于露天煤业、平庄能源。
估值方法1:收益法—市值185亿元,折合增厚新湖每股3.61元。
2000万吨/年产能,估算吨煤净利润70元,达产后贡献净利润预计为14亿元/年,折合贡献新湖EPS0.27元。贴现后按行业PE估算市值。
估值方法2:市值/产能法—市值150亿,增厚新湖每股2.92元。按平庄和露天的均值1000元/吨估算新湖,再扣除前期设备投入成本。
估值方法3:市值/储量法——市值137亿元,增厚新湖每股2.67元。
以储量的80%可采比例估算。取露天、平庄煤业的市值/储量比中间值推算新湖煤矿市值,再扣除前期设备投入成本。
若低于行权价行权,相当于大股东及管理层目前价位持续增持股票。
第二期行权(对应2009年业绩)最后行权日为6月24日,目前股价仍低于行权价6.61元。2010年底的第一期公司低于行权价仍行权。
每股重估值14.27元,目前股价折价60%。其中地产二级开发5.96元,一级开发2.45元,金融2.79元,煤炭按3种方法取均值3.07元。
我们预计公司2011、2012EPS0.41、0.53元,维持6个月目标价8.9元,12个月目标价11元。长期发展潜力大、中短期有煤炭资源获取、股权激励行权推动,股价明显低估且具有安全边际,维持增持建议。
风险提示:(1)为探矿权收购,探明资源储量存不确定性;(2)煤炭价格波动等可能使收益存在波动;(3)开发进度存在一定不确定性。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝:巨大资源空间+行权动力+大幅被低估
新湖中宝是行业内“地产+X”模式的先行者和坚定执行者,在金融和创投(新湖控股)的投资额都超过30亿。在在经历了地产行业近10年的辉煌后,2007年开始将在地产快速发展时代积累的丰富资本投入金融、创投、资源等领域。我们相信公司在这4年中大规模投入的真金白银会陆续向市场证明他的正确性和前瞻性。
典型的优质资源型公司,控制人高瞻远瞩、控股比例超过70%,与公司利益高度一致,战略布局具长期发展优势:1000万方建筑面积的低成本二级开发、高达2300万占地面积的一级开发、迅速成长的金融全牌照、规模可观的PE投资等。
中短期股权激励的持续低于股价行权,相信管理层对于公司业绩和股价的诉求会持续增加。对于实际控制人而言,给予核心管理层足够的利益也是维持公司持续发展的必要条件。
新一轮土地布局的陆续展开,获得沿海发达区域周边的高达2300万占地的一级开发,奠定未来10年的空间。2001-05年进行第一轮房地产布局,奠定近10年来的高收益;而09年开始的新一轮布局,以巨量一级开发为主,分布于大连/天津/启东/温州,奠定未来空间;而与小商品城、影视公司等合作模式,也为低价获取土地奠定基础。
公司重估价值为11.2元/股,股价较重估值折价50%。其中房地产(不考虑一级转二级)RNAV8.41元,金融等投资每股重估价值2.79元。
预计2011-2012EPS0.41、0.53元(其中金融等股权贡献投资收益0.11、0.12元),维持6个月目标价8.9元,较RNAV折价20%;12个月目标价10元,较RNAV折10%。长期发展潜力大、中短期有股权激励行权推动,股价低估且具有安全边际,维持长期增持建议。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝:地产+投资,价值低估严重
公司是典型的资源深耕型开发企业,对于现有项目充分挖掘价值,而较强的拿地能力保证资源充沛,成本低廉,保持了项目高毛利水平。
在政策调控趋紧,需求被压制,行业成交量出现较大幅度下滑背景下,国内开发商推盘均受到了不少影响,我们认为公司节奏相对较慢的深耕模式不会转变,反而原本去化周期较长,面临的资金回笼压力相对较轻,同时公司充足的账面现金更能支持其逆市拿地,进一步加大股权投资力度,充分发挥现有业务发展潜力。
公司在上海和杭州接近200万平米的优质储备,以及丽水、天津等项目未进入集中销售期,加上调控政策压力,适当放缓销售进度,真实价值被部分隐藏。我们认为,公司的投资价值体现在以下几点:1)项目布局合理,一二线城市分布得当,非限购城市储备占61%,而公司管理层战略眼光独到,稳固长三角市场,较早布局环渤海地区,将受益该区域市场潜力的发挥。
2)灵活的拿地策略保证储备充足,并且保持成本低廉,06年以来二级市场所拿地成本2117元,06前的储备成本不到1000元,而目前项目平均售价超过8000元,同时,涉足土地一级开发更使后续低成本储备供应得到保证。
3)上海、杭州核心市区的储备接近200万平米,重估价值超过200亿,此部分项目已贡献每股价值4元,上海青蓝国际、杭州武林国际将在近两年进入销售期,而低成本拿得的天津静海商贸城,平阳海涂围垦项目将在中长期内有效提升整体价值。
4)管理层独具投资眼光,所投资的金州管道、大智慧均已上市,盛京银行已递交材料,湘财证券、吉林银行等均有上市潜力,矿产企业处投资勘探阶段,一旦探明,将带来巨大的业绩升值弹性,股权投资也有望成为近两年业绩提升的催化剂。
预计2011-2012年公司每股收益为0.35元、0.51元,业绩将在未来几年逐步释放。每股RNAV值9.54元,目前股价6.12元,折价接近40%,继续看好公司未来发展前景,以及政策调控中的抗风险能力,维持“推荐”评级。
研究员：沈亮亮 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝重大事项点评:专业市场模式起步
公司取得天津小商品城第二期土地。地块楼面地价600元/平米,总价2.90亿元。至此,公司总计取得了天津静海小商品城土地总建筑面积91.5万平米,接近项目要求的总建筑面积。
专业市场项目的丰厚价值。目前上市公司“小商品城”市值353亿元,“海宁皮城”市值137亿元,专业市场类企业之所以享受远高于房地产企业的估值,本质上并不是因为这些企业所拥有的土地权属方面和地产公司有差异,而是因为项目租金和售价并不是和房地产周期相关,并不是和房地产政策关联,而是和小商品/皮衣本身的市场需求关联。小商品和皮衣,并不是国家调控的对象。因此,专业市场才能享受远超过房地产企业的估值。
静海可以辐射华北区域,有望诞生一个区域性批发物流小商品市场。我们认为,单体品牌低和渠道品牌高,运输成本较低,都有利于小商品的批发交易集中到某一个区域展开,而不是零散进行。公司曾经公告静海义乌小商品国际商贸城的管理方是义乌市个体劳动者协会中国小商品城分会,这又保证了该项目在供货渠道方面占有优势。
专业市场的后两道门槛。专业市场最关键的是在郊区吸引核心城市的人流,其次则是项目的异地拓展,即能够复制好商场庞大人流的能力。仅就小商品城项目而言.则我们认为在西北、东北、华北等地区目前仍缺乏有品牌,有供货商的小商品批发市场,该盈利模式仍有广阔空间。
风险因素。公司刚刚取得地块,还未能证明其商业运营能力。目前,我们在计算NAV时候仅会考虑普通商业用地底线价值,不会参考上市公司如海宁皮城、小商品城给予分部估值。但倘若静海项目在3-5年之后发育成熟,并启动异地同类项目拓展,我们认为应当变更公司此项业务估值方式。
盈利预测、估值及投资评级。我们维持公司2011/12/13年EPS分别为0.43/0.60/0.72元的判断,维持NAV为9.26元/股,维持公司8.33元的目标价和“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝调研快报:海洋经济地产股首选
启东项目现状。我们调研了新湖中宝启东项目,认为目前该项目已经接近收获期,可以预见中期一级转二级或是卖地分成。(1)围堰建成,正在吹沙,预计大桥将通车,正处区位成熟过程中。公司在取得启东项目后,积极推进地块开发,目前工程难度最大的围堰已经合龙,项目目前已经进入了吹沙阶段,即将符合土地出让的条件。东边靠海的恒大项目已经在建项目大门和酒店配套,具体情况详见下面图片。崇启大桥预计在年底通车,该区位将得到极大改善。(2)进退得当,即将进入收获期。公司曾公告启东第一批商住用地出让时间为2011年6月前,但此为2010年初框架协议,具体卖地时间渐行渐近。我们认为,如果项目出让土地时,市场仍然像今天一样冷清,则公司很可能直接取得二级开发用地。由于新湖项目为南向临江而恒大项目为东向临海,并且新湖的项目离大桥更近,我们认为同品类产品定价至少不会低于恒大项目。如果届时土地市场火热,公司也完全可以获取土地开发收益,全身而退。
填海进行一级开发的独特模式。公司曾公告大连金州10平方公里土地进行一级开发,温州平阳填海和一级开发。这两项投资尽管回收期将比启东项目长,但其战略意义和预期盈利空间较启东项目更大。公司己形戍独特的填海和海岸带一级开发盈利模式,不占用耕地,没有拆迁难题,地块面积大较为容易利用,尽享海洋经济发展的便利。
风险因素。一级开发盈利模式的不确定性大于二级开发,回收期长。
盈利预测、估值及投资评级:我们维持公司2011/12/13年EPS预测分别为0.43/0.60/0.72元,维持NAV9.26元/股,维持公司8.33元的目标价和“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝:投资收益保一季度业绩增长
2011年一季度业绩概述:营业收入9.87亿元,同比下降5.18%;营业利润3亿元,同比增长19.65%;归属母公司净利润2.72亿元,同比增长45.8%;每股收益0.05元。
金融地产双轮驱动的准一线龙头。公司主营业务为房地产开发、商业贸易及金融股权投资三大板块,其中地产业务主要为一二级联动模式,其中二级开发项目主要布局于长三角地区及部分环渤海地区的核心城市,总权益建筑面积达1357万平米,一级开发项目主要位于天津、大连、南通、温州等,开发规模逾2万亩。金融股权投资方面,公司持有多家金融机构的股权,新湖期货89.29%、盛京银行8.83%、成都农商行8.27%等,其投资收益为公司利润主要来源之一(近两年比重在40%以上)。
投资收益致一季度减收增利。公司一季度收入同比下降5.18%,毛利率为21.1%,同比下降13个百分点,主要原因为房地产结算收入较去年同期减少,从而导致收入结构变化(微利的商业贸易收入占比提高)使得综合毛利率下降。而一季度业绩同比依然实现增长的原因主要在于金融股权投资收益的大幅提升,一季度共实现联营合营企业投资收益3.03亿元,同比增长398%。
销售情况良好。一季度公司销售商品及提供劳务收到现金为17.6亿元,同比下降6.89%,预收款项为28.21亿元,较年初增加23.95%,业绩锁定度不高,但总体来看公司销售情况受调控政策影响并不大。
拿地动作显战略结构调整方向。公司一季度共拿了两个项目,分别为温州西湾海涂围垦开发项目(总面积806公顷,用途为综合性开发)和天津静海县义乌小商品国际商贸城项目(总建面43万平米,用途为商业),该两个项目都显示出了在目前住宅市场调控持续收紧的背景下,公司将由以住宅地产为主向住宅、商业等综合性地产并举的战略转型的意图。
资金面情况良好。截至2011年一季度末公司账面现金为63.38亿元,为短期借款和一年内到期非流动负债的1.5倍,短期来看无支付压力。速动比率从年初的0.74略降至0.68,主要为公司一季度拿地,存货较年初增长20%所致。真实资产负债率为61.88%,长期财务杠杆偏高,但仍处于合理水平。
维持“增持”评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.38元、0.49元,以昨日收盘价5.93元计算,动态市盈率为16倍和12倍,具备估值优势,且公司“金融+地产”业务模式独特,具备成为一线龙头的资质和潜力,维持“增持”评级。
风险提示:大盘系统性风险;房地产调控政策进一步加剧的风险;房地产开发销售的不确定性。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：新湖中宝10年报点评:不断扩大的新开工是公司未来的看点
事件:
公司公布2010年年报。报告期内实现营业收入81.4亿元,比上年增加27.6%;实现归属于母公司所有者的净利润15.59亿元,比上年同期增长35.6%。每10股派发现金股利0.25元(含税),同时每10股配2股。
我们的判断:
公司是A股一家典型的地产+PE投资的公司。2010年公司地产销售面积有下滑,后期新开工面积的大幅增加将会为未来销售提供大量可售资源;PE业务继续稳定贡献盈利同时所投的金洲管道已进入解禁期。预计2011、2012年EPS分别是0.44和0.62元,RNAV在7.1元。按照公司4月12日5.75元股价计算,对应PE为13.06倍和9.27倍。我们给予公司15倍PE,对应目标价为6.6,维持对公司的“增持”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝:地产金融双轮驱动的低估值龙头
2010年业绩概述:营业收入81.40亿元,同比增长27.6%;营业利润21.37亿元,同比增长35.5%;归属母公司净利润15.60亿元,同比增长34.68%;每股收益0.31元。分配预案为每10股配2股派发现金0.25元。
销售金额下降,结算收入同比提升。2010年公司实现合同销售面积69.79万平米,合同销售收入58.78亿元,分别同比下降37.92%和下降24.43%,分别仅为2010年经营计划的65%和57%,销售情况下降一方面是由于房地产政策的收紧导致公司主要布局的长三角地区一二线城市需求端受限或陷入观望,另一方面也归因于2009年的高基数,2009年受益于房地产市场的景气,公司分别实现合同销售面积及收入为112.41万平米和77.79亿元,皆为2008年的2倍多,在一定程度上透支了今年的业绩。
虽然销售下滑,但由于2009年预售款项的保障以及公司对于竣工计划的调整,2010年仍然基本上完成了年初的结算计划,实现结算面积88.78万平米,同比增长23.07%,结算收入62.86亿元,同比增长31.25%。
投资收益实现较大增长。公司参股吉林银行、盛京银行、成都农商行、新湖控股等金融机构股权,投资收益占净利润比重较大。2010年公司实现投资收益6.61亿元,同比增长35.72%,占净利润42%,主要为参股金融机构盈利提升以及分红增加所致。
负债结构处于合理水平。截至2010年底公司账面现金为62.13亿元,为短期借款和一年内到期非流动负债的1.8倍,速动比率从年初的0.68略升至0.74,短期来看暂无支付压力。预收款项为22.76亿元,为2011年收入计划的26%,业绩锁定度不高。真实资产负债率为60.44%,较年初提升6个百分点,公司目前基本没有未付清的地价款,负债结构处于合理水平。
投资力度继续加大。二级开发方面,公司2010年内拓展了嘉兴、丽水、沈阳等二三线城市多个项目,目前共有储备项目31个,项目储备权益建筑面积为1165.4万平米,同比增长6.3%。一级开发方面,公司在原有的天津、大连等项目基础上,又添置了温州市西湾海涂围垦项目,该项目共计海域使用面积803.4万平米,已划入城市建设用地范围,利润空间较大且有望实现一二级联动,唯一的问题在于开发周期较长。
股权激励提振信心。公司继实施2008年第一期股权激励方案行权后,于2010年12月再次启动新一期股权激励计划,计划授予管理层3亿份期权,占总股本的5.91%,绩效考核指标为2011年至2013年业绩分别为15.6亿元、23亿元和35亿元,未来四年(2010-2013年)核心净利润复合增长率不低于27%,股权激励方案的启动将促进公司释放业绩的动力,未来三年业绩有望实现高速且稳步的提升。
2011年经营计划略显谨慎,开工力度不减。公司2011年计划实现竣工面积70万平米,较2010年实际竣工面积下降26%,计划结算面积64万平米,而2010年底公司已销售未结算面积已达56万平米,达计划的88%,计划结算收入60亿元,与2010年基本持平,从中可以看出,在地产政策持续收紧的预期下,公司2011年经营计划略显谨慎。计划开工面积162万平米,较2010年实际开工面积提升55%,未来两年推盘量预计将逐步放大。
维持“增持”评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.38元、0.49元,以昨日收盘价5.75元计算,动态市盈率为15倍和12倍,估值水平较低,且公司“金融+地产”业务模式独特,具备成为一线龙头的资质和潜力,维持“增持”评级。
风险提示:大盘系统性风险;房地产调控政策进一步加剧的风险;房地产开发销售的不确定性
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：新湖中宝:销售周转有待提升,低成本拿地成效斐然
2010年,公司实现营业收入81.40亿元,同比增长27.6%;归属于母公司所有者的净利润15.60亿元,同比增长34.7%;合每股收益0.31元,低于我们之前的预期,主要原因是房地产结算进度低于预期。鉴于公司以二三线城市为主的低成本土储结构、创新渠道拿地取得突破性进展和调控下相对抗风险的资产结构,我们维持对新湖中宝的买入评级,但将公司目标价从6.87元下调至6.68元。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：新湖中宝2010年年报点评:融资能力允许低销售高投资
业绩符合我们预期,低于市场预期。公司发布2010年年报,公司2010年实现营业收入81.4亿元,同比增长27.6%; EPS0.31元/股,同比增长34.78%。
2010年公司销售额58.78亿元,同比下降23%,上海等核心区域销售下降是主要原因。
负债优化确保短期财务安全:公司2010年年底货币资金达到62亿元,同比增加10.7%;短借和一年内到期长借25.4亿,较2009年减少3.8%;同时公司长期借款增长113.4%,达到51.4亿。在信贷收紧的情况下公司负债结构依然得以优化,通畅的融资渠道能够保证销售回款较低情况下现金状况依然十分安全。
战略性投资确保长期发展潜力:公司2010年低价获取西湾海涂围垦项目,未来将分享浙江海洋经济发展红利;同时公司与义乌小商品协会合作筹建天津小商品城,显示了公司对行业趋势的超前把握、拿地方式的灵活性和地产主业结构调整的前瞻性。
公司的核心能力不是高销售快周转:我们认为,对公司来说,变现资源,尤其是上海、杭州等地的优质资源并不是首选。强大的融资能力和混业牌照是公司得以不断补充资源却不刻意去化存货的关键。此种情形长期持续,并不是公司没有销售能力,而是公司原本哉略所在。新湖和那些资金紧张,销售停滞,空有大片土地的公司完全不同。虽然当前土地市场冷清,短期内缺乏资源重估故事的催化剂,我们相信公司长期的战略眼光。
风险因素:地产调控导致销售大幅下降的风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们维持公司盈利预测为11/12/13年EPS0.43/0.60/0.72元,NAV9.26元/股,维持公司8.33元的目标价和“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝年报点评:“房地产+金融”双驱动,业绩仍将快速增长
业绩回顾:净利润增长35.6%.
报告期内,公司实现营业收入 81.4 亿元,同比增加27.6%,其中房地产结算收入为53.13 亿元,同比增加34.77%;投资净收益为6.6 亿元,同比增加35.7%;实现归属上市公司净利润为15.6 亿元,同比增加35.6%,折合每股收益为0.30 元,略低于我们0.34 元/股的预期。
销售有所放缓.
报告期,公司实现销售面积67.79 万平方米,销售金额58.78 亿元,相比2009年的销售情况有所下滑,公司销售的放缓,主要还是与公司房地产开发策略有关,万科和保利地产追求的是快速周转,因而其销售速度较快,而新湖中宝更侧重于项目利润的最大化,因而在市场调控期其销售就相对不利一些。
调整土地储备策略,加大综合性项目比重.
2010 年,公司适度转变了拿地和发展思路,在拿地方面,公司不再一味的在“招拍挂”市场去获取项目储备,而且也通过收购股权、介入土地一级开发等获取潜在的可开发资源。在产品开发类型方面,公司与瑞联置业、义务小商品城等境内外开发企业的合作,共同开发综合性项目,体现了公司房地产业务结构的战略转型,符合行业未来的发展趋势。
2011 年仍将保持较快增长.
在我们看来,公司 2011 年业绩仍将会有较快的增长速度。我们预计房地产业务将结算67.74 亿元,将实现净利润为20.41 亿元,其中投资净收益为6.28亿元(不包含海宁项目的投资收益),对应于每股收益为0.40 元,目前股价对应的PE 为14.46 倍,结合公司7.64 元/股的重估价值,我们依然维持公司“买入”评级。
风险提示:政策调控风险导致销售不达预期
研究员：徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝:深耕资源,蓄势待发
房地产+投资业务双轮驱动,利润保持高增长,业绩符合预期。2010年公司实现营业收入81.4亿元、净利润15.6亿元,同比增长27.6%、35.5%。基本每股收益0.31元,符合我们此前预期。营业收入快速增长主要系房地产业务收入为53.5亿元,保持35%的高增长;净利润增长快于营业收入主要系公司投资收益贡献较大。
房地产业务深耕资源,预计2011年结算将有所放缓。1)2010年公司销售58.8亿元大幅低于之前计划的108.8亿元,主要原因系杭州武林国际、上海新湖明珠城推盘速度低于预期,同时部分地区楼盘受到调控影响,截至2010年末,公司预收款为22亿元,我们预计公司2011年房地产结算收入为55亿元,将依赖于上海新湖明珠城、杭州香格里拉、天津香格里拉等楼盘的销售情况;2)公司前期介入一级开发的启动、大连项目将在今年陆续进入招拍挂,今年将是公司深耕现有资源扩充储备的一年。
投资业务稳健,依然是公司股价催化剂。1)2010年公司投资收益6.6亿元,占公司营业利润31%,并保持了33%的高增长,主要来自公司盛京银行、成都农商行和百合新城合资公司;2)公司持有的金洲管道将于今年解禁,公司可通过出售股权获取利润,这使得公司业绩具备弹性;3)我们曾在去年年底提到过公司价值将不断显性化,而主要的方式是其持有的股权上市,我们预计今年公司持有的相关股权有上市机会,将成为公司价值提升的催化剂。
公司RNAV和业绩具备较高弹性,维持“增持”评级:我们适度下调了公司2011/2012年EPS至0.37/0.60元,对应市盈率16X/10X;由于公司RNAV和业绩具备较高弹性,给予20X市盈率,目标价7.5元,有30%上涨空间。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝重大事项点评:低投入,长周期,大潜力
公司公告2.59亿取得天津静海43.2万平,楼面地价600元/平,将建设静海义乌小商品国际商贸城,该地块距离天津市区约半小时。根据前期披露的战略合作协议,义乌个体劳动者协会小商品城分会(困内最大的经营各类小商品的商业协会)负责未来小商品城招商引资。
商业地产胜在商业资源而不是土地资源。我们一向认为,成功的商业地产关键不在于多圈地,因为中国的商业用地整体不稀缺。优质商业地产判断的依据在于能否吸引足够人流物流,培育商业环境,提升物业租金,创造附加价值。所以,商业地产项目众多而现金牛项目稀缺,商业地产股众多但商业资源保证业绩跨越增长的商业地产股极为稀缺。
专业协会支持意味着附加商业资源:各类小商品批发市场在各地屡见不鲜,但公司和义乌小商品城分会的合作,特别是义乌方面负责招商工作,积极协助物业规划和市场管理,实际上给市场提供了重要的商业资源。对于义乌本地零散的小商品生产商来说,规模庞大、交通便利、分工明确、管理得当的异地商贸中心也有意义。
回收期长,投资很小:该项目预期工期极短,或在年内可以完成市场部分。
但建筑易建,白手起家培育商业环境甚难。我们预期该项目可能需要3-8年的耐间,才可能和义乌本地市场相比,在人流物流集聚之前,我们预计租金极其低廉。然而项目地价也便宜,且配套一部分可销售资源,即使项目商业气氛无法培育也预期能收回投资。长回收期匹配低现金投入,介入这一领域仍然是明智的。我们预期公司或将和I办会一起继续扩张,在其他城市布点。
风险提示:小商品城商业气氛培育难度大,无法确保公司项目成功。
盈利预测、估值及投资评级:我们维持公司10/11/12年EPS0.30/0.43/0.60元的盈利预测,NAV9.26元/股。虽然难度重重,甚至很可能失败,但有产业依托的单体成熟小商品城所对应丰厚价值可参考相关公司市值,多地复制完全成功则能享受更高估值。建议市场对此项低投入高潜力的投资看法适当乐观。我们维持公司8.33元的目标价格和“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝:当前估值仅包含地产业务价值
投资要点:
在“并购+一级开发”的低成本土地保护下,新湖中宝地产业务的运营效率高于行业平均水平,净借贷资本比上限能够达到75%,由此支撑的繁荣期存货极限增速为35%,销售额极限增速为28%,每股收益极限增速为28%,股权融资支持下可进一步提高,低谷期每收益的极限增速降低至-8%,长期平均的每股收益极限增速为15.2%,合理估值22.6倍市盈率,对应股价7.6元/股。
但多元化投资拖累了公司整体的资金周转速度,使低谷期存量资产周转率从0.33倍降低至0.24倍,净借贷资本比上限从75%降低至54%,由此支撑的繁荣期存货极限增速为25%,销售额极限增速17%,每股收益极限增速18%,低谷期每股收益极限增速降低至-20%;长期平均的每股收益增速为11%,合理估值16.6倍市盈率,对应股价5.6元/股--多元化投资的资金占用压制了地产业务成长空间,使地产业务价值降低27%。
不过,股权投资的资本升值抵补了地产业务的价值损失,保守估算股权投资使每股价值增厚2.3元,价值恢复到7.9元水平。当前16倍市盈率仅包含了地产业务价值,未包含股权投资价值,从而低估46%,推荐买入。
研究员：杜丽虹 所属机构：中航证券有限公司
报告标题：新湖中宝:收购万亩围垦,土地规模有望进一步提升
投资意见:2011-2013年新一轮股权激励实施,授权29985万股,巨大的融资型股权激励表明了公司管理层对公司发展的信心。我们看好公司中高端消费需求的定位,以及公司资源型性质。不考虑矿产资产重估的情况下,保守估计,调高每股NAV为8元,P/NAV折价25%。公司2010-2012年EPS分别为0.31元、0.44元和0.54元,对应PE分别为20.7、14.6、11.08倍。维持公司买入评级,目标价7.5-8.0元。
研究员：黄玉梅 所属机构：德邦证券有限责任公司
报告标题：新湖中宝:温州布局再次彰显公司拿地能力
投资要点:
温州布局再次彰显公司通过一二级联动拿地的雄心和能力。公司公告,以11.1亿元获得温州利得公司51%股权,利得公司持有平阳西海湾围垦项目,规模12000亩,项目建成后可出让土地包括工业用地3024亩,商住用地2737亩。
公司很少通过招拍挂市场高价拿地,自2009年起通过深度参与天津、启东、大连等地土地一级开发以锁定低价优质土地,本次收购可视为这一战略的延续。
项目收益丰厚,远高于公司评估报告预测,预计项目收益将超过45.6亿,增厚公司每股RNAV0.46元。1)项目地理位置较好,若按照一级土地开发假设,项目全部出让后,预计项目收入152亿元,对应净利润45.6亿元。该项目位于东鳌江入海口北侧,分属平阳县鳌江镇和西湾乡,距平阳县城约10.50公里,距温州市57.50公里2009年以来,工业用地的商住用地价格显著上涨,远高于公司评估报告预期。我们按照工业用地50万一亩,商住用地500万一亩测算,按照30%的净利率,预计项目完成,公司可以获取的净利润为45.6亿,对应权益利润为23亿,每股收益为0.46元。2)项目后期虽存在一定的不确定性,但整体风险不高。由于此填海项目完成,公司实质性已获取土地使用权,即便需要通过招拍挂走程序或者公司放弃土地获取直接享受一级土地收益,预计公司需要补偿的土地金或者政府分享的收益比例都是相对低的。因此,我们认为,整体测算并不激进。
本次收购的一级开发项目加上之前的一级开发项目收益将增厚公司RNAV1.24元,公司RNAV为9.24元,折价32%。我们预计公司2010-2012年EPS分别为0.32、0.49、0.79元,对应动态市盈率分别为17、11、7倍,低于当前行业估值水平。给予公司目标价8元,有26%的上涨空间,维持公司“增持”评级。
研究员：殷姿，江征雁，竺劲 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝重大事项点评:有新湖特色的战略扩张
12月21日,我们在上一篇新湖中宝的公司报告中提及“股权激励草案毕竟仍是信心提振,我们需要静待公司资源和业绩闪光”。公司近日公告拟以11.2亿代价新增温州西湾海涂围垦项目,共计海域使用面积803.4万平。
围垦开发海涂盈利模式的亮点:围垦开发海涂是成片大规模战略性增加土地储备的重要方式,该项目已经取得了省发改委等七部门发布的相关批复,并划入城市建设用地范围,土地权证等待相关部门批准。虽然项目存在时间和投入的不确定性,但战略性增加土储的力度可能令招拍挂望尘莫及,单一项目日后的收益贡献或将斐然。
围垦开发海涂盈利模式的难点:然而这一模式天然存在两大难点,其一是从介入项目到取得建设用地权证需要和政府部门密切沟通;其二是项目的前期需要大量资金投入,且产生效益又需要时间。(根据公司披露的项目可研报告,仅西湾总投资就有犯亿,居住商业用地2737亩)这两点决定了并不是每家公司都适合介入这一领域。
新湖适合介入围垦开发海涂的盈利模式:我们认为,公司在浙江特别在温州地区渊源深厚,应有能力通过不断和浙江省温州相关部门沟通,逐渐将围垦开发海涂的权利转化为收益(不管是卖地收入还是土地资源)。同时公司二级开发等现金来源稳定,融资渠道通畅,也能够给予项目前期开发以充足的资金支持。
风险提示:围垦开发海涂的模式需要时间,并不能在短期贡献业绩。
盈利预测、估值及投资评级:由于该项目并不是二级土地开发的权利,不适宜提高NAV,我们维持公司10/11/12年EPS0.3/0.43/0.60元,NAV9.26元/股的预测。我们认为公司在战略扩张方面仍卓有成效,维持8.33元的目标价格和“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝:完善地产战略布局,向综合性开发商转型
公司收购暨增资公告:
通过收购和增资的方式,以11.1亿元资金获得利得公司51%的股权,共获取温州平阳县围垦土地面积为806公顷,该土地划入城市建设用地范围。
我们观点如下:
(1)此次收购是公司大势把握到位、资源获取能力强的又一次体现;逆周期获取稀缺土地资源,进一步加大公司土地储备,增强发展后劲;同时也完善了公司在温州的地产战略布局。
(2)大型综合性项目的获取,有利充分发挥公司一贯的资源整合能力及运作能力优势;也有利于公司完成从住宅地产向住宅、商业、工业等其他地产类型共同发展的战略转型,提升公司综合开发能力,符合房地产行业未来发展趋势,增强公司在行业中的竞争优势。
(3)此次收购价格折合每亩不到28万,尽管还需要进一步投资以完成土地一级开发,但是相对于温州近两百万元每亩的工业用地价格,公司此次收购价低廉,即便该地块将来作为工业用地出让,可出让土地共5761亩也能为公司带来不菲收益,保守估计能增厚NAV0.42元/股(由于利得海涂获取土地使用权需要支付的土地出让金并未确定,估值暂不考虑其带来NAV增厚)。
投资建议:
维持公司2010年至2012年每股收益分别为0.34元、0.48元及0.69元的预测;NAV估值约为7.58元/股(未考虑土地一级开发及矿产);由于公司拥有天津、大连、启东等土地一级开发及新获得温州平阳围垦项目,同时拥有山东蓬莱金矿、丰宁承龙钼矿等众多矿产资源,公司NAV价值具有较大的提升空间,因此,重申“买入”评级,提升目标价至8.5元/股。
风险提示:宏观经济下滑风险,行业调控风险
研究员：徐军平，赵强，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝:土地储备位置好,金融股权价值高
投资要点:
1.土地储备地理位置好
目前土地储备多位于上海、江浙等沿海经济发达地区,公司权益土地储备超过900万平,土地大多为以前几年的储备,地价成本在3000元/平以下。公司房地产开发的战略布局侧重于具有经济成长活力和区域人口聚集效应的城市,除了继续寻找长三角区域的发展机遇外,还将在环渤海湾等区域寻找机会。
2.金融股权价值高
公司目前的股权投资包括金洲管道、大智慧、吉林银行、盛京银行等。金洲管道已经上市,大智慧预计11年上市,投资3.52亿,我们认为上市之后,这部分股权价值将为13.5亿元左右。其他金融股权从长期来看也有上市的可能。根据我们在四季度投资策略中的观点展望了房地产公司的未来趋势,未来房地产公司将会转变为金融投资公司,新湖中宝在这方面明显领先同行,做了成功的尝试。
3.公司对自身股价有信心
公司激励对象共220人以6.61元的行权价溢价行权5688万股,总额3.76亿元,溢价行权说明公司对自身股价极有信心,无疑是给投资者注射了一枚强心剂。
4.盈利预测及投资评级
我们预测公司10年和11年的EPS分别为0.29和0.40元,公司参股大智慧及多家金融企业,投资收益前景可期,在2011年投资策略中,首次给予“增持”评级。
研究员：黄鹤 所属机构：大通证券股份有限公司
报告标题：新湖中宝:从价值发现到业绩兑现
授予规模大,激励范围广,行权条件高:本次公司共授出2.9985亿份期权,占公司目前总股本的5.91%,行权价6.25元,加上前次1.5亿股份期权,一共授出4.5亿股,占公司总股本比例近9%,比例远高于可比公司;激励范围更多涵盖了业务骨干等中层管理人员,其业务骨干的股权激励比例高达88%,更有助于业务骨干团队的稳定并持续提升公司的人才吸引力;2011-2013年净利润不低于15.6亿、23亿、35亿元,增速分别为47%、52%。
二次股权激励将继续推动公司由资源发现向业绩兑现转型:我们认为公司此时推出第二次股权激励,充分表明了公司由资源发现向业绩兑现转型的决心。资源发现型公司更多依赖于公司领导者的前瞻和战略眼光,而业绩兑现型公司则更依赖于高效稳定的管理团队、扎实的管理体系和管理平台、优秀的专业人才、强大的执行和操作能力。
我们一直看好公司发展,在10月28日的《资源蓄势已久,只待一飞冲天》报告中,我们认为2011年公司将进入地产业务高速发展期:11年可售量超过200亿,主力项目位于沪杭核心城区,预计可实现销售100亿以上,销售保障性超强;09-10年公司在大连、天津、启东的一级开发项目将在2011年开始拍卖,且这些项目都有地价分成,预计公司将获取大量二级开发储备,将促使现有项目储备开发提速;公司开发模式将由高毛利、慢开发逐渐向快开发转向。
其它事件性驱动因素值得期待:大智慧、盛京银行上市(预计在2011年内),河北金钼矿、山东金矿公布储量勘探报告。
公司重估价值高,地产部分RNAV6.5元,加总股权投资后公司重估价值9元。其中并未包括金矿等矿产资源估值,如矿产资源储量探明,将进一步提升公司的重估价值。
预计公司2010、2011年EPS分别为0.35、0.5元,公司地产+金融业务结构、开发提速、矿产资源储量进展等可使公司估值高于行业平均,目前行业11年市盈率13倍,给公司25%估值溢价对应8.1元,综合考虑公司重估价值及潜在的矿产资源价值,将公司目标价提高至9元,公司作为我们首创的“X+地产”模式的又一杰出代表,建议投资者长期高度关注,重点推荐。
研究员：孙建平，张伟明 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
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