格力地产(600185)_研究报告_财经_新浪网(600185) 研究分析报告|查股网
股票名称：格力地产(600185)
报告标题：格力地产10年报点评:坏账准备“利空”出尽,未来业绩平稳增长
2010年公司实现营业收入11.57亿元,同比增长125.65%;归属于上市公司股东净利润1.44亿元,同比减少38.72%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.29亿元,同比增长2789.4%;基本每股收益0.25元,同比下降62.69%。
投资收益和坏账准备影响净利增长。报告期内公司毛利率有较大幅度提高,达48.13%,比2009年提高10.35个百分点;营业税金及附加占营业收入比重为13.32%,比2009年提高1.5个百分点,主要是土地增值税征收数额增加;三大费用占营业收入比重合计10.54%,较2009年略有降低,主要是财务费用下降;报告期内公司实现投资净收益降幅较大,主要是2009年公司出售格力电器股票获得2.8亿元的投资收益,导致基期同比较高所致,如果扣除2009年的非经常性损益再进行比较,2010年归属上市公司股东净利润的增长率为2789.4%;报告期内资产减值损失增长63.64%,主要是增加了与海星集团往来款的坏账准备计提。目前与海星集团的坏账比例已计提至77%左右,未来继续大规模提取坏账准备的可能性不大。
公司项目储备丰富。公司目前主要的可售项目有8个,具体包括格力广场一期A/B/C区、格力广场二期、拱北夏湾C区、香香樟美筑、洪湾项目和格力海岸。除了格力海岸是公司2009年底通过招标方式取得的项目外,其他项目均是2008年通过资产置换注入公司取得,可以认为公司这部分土地储备成本较低。目前这8个项目总建筑面积为218万平方米(均为100%权益),相对于公司目前的开发速度来说,足够公司开发5年。
财务状况实质好于形式。公司期末资产负债率为81.47%,真实资产负债率为67.62%,处于较高水平。但公司负债中包含32.48亿元的其他应付款,占公司负债总额的41.4%,主要是公司向格力集团的借款,可以认为这部分借款的还款条件比较宽松,对公司的实际运营不会构成太大压力。
盈利预测:我们认为,公司2011年、2012年和2013年营业收入分别为13.8亿元、17.94亿元和23.32亿元;归属上市公司股东净利润分别为2.52亿元、3.28亿元和4.27亿元;对应每股收益分别为0.44元、0.57元和0.74元。
投资建议:公司是深耕珠海市的区域型开发商,在珠海有较大的品牌影响力和土地储备优势。根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》,明确了珠海作为珠江口西岸核心城市的战略定位,珠海将成为与港澳地区对接的重要窗口。在国家规划的推动下,港珠澳大桥、、广珠铁路、广珠城轨、高栏港高速、机场高速等基础设施在上述两大规划的推动下进程明显加快,这将较大的拓展珠海未来的发展空间。公司目前多数土地储备成本较低,盈利能力可观,未来随着珠海经济能力提升,公司业绩释放速度有望加快。首次关注给予公司“谨慎推荐”评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：格力地产:高弹性品种、暂维持持有
业绩低于预期。
格力地产公布2010年报:2010年实现营业收入11.6亿元,比上年增长125.7%;实现净利润1.4亿元,比上年减少38.7%。每股收益为0.25元。公司业绩下滑的原因在于非经常性损益的大幅度波动。2009年公司出售格力电器股票获得2.8亿元的投资收益,而2010年不仅没有类似投资收益,反而提取了0.9亿元的资产减值损失(海星集团借款)。如果不考虑这些非经常性损益,2010年公司的净利润比上年增长2789%。总体而言,公司业绩低于预期。
预收账款高、锁定高增长。
销售方面,全年销售约20亿元,较上年增长66%。高增长主要源于推盘量增加。土地投资方面,2010年公司未拓展新项目。短期来看,公司无暇关注拓展问题。格力海岸项目对公司至关重要,这将决定公司未来3年的成长性。
2010年末预收账款高达13亿元,这使得公司今年的业绩基本锁定。预计今年公司的净利润将达到3.3亿元,增长率达127%。
高弹性品种、暂维持“持有”评级。
备受关注的格力海岸项目仍在进行软基处理,今年开工面积将在30万平米,计划10月进入销售。公司今年在建面积在100万平米以上,可售价值也在110亿元以上。如果市场顺利,实现100亿元销售额(5倍增)是有可能的。
但是,我们预计二季度楼市成交量显著复苏无望。而短期内,珠海市场有可能遭遇限购令,这对于70%以上购房者是外地人的珠海楼市来说,短期的打击是非常大的。因此,我们暂时维持对公司的“持有”评级。如果楼市明显回升,那么公司将是非常好的投资标的。
风险提示:政策风险、行业风险。
研究员：沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：格力地产:净利润下降源于投资收益减少
2010年净利润同比下降38.72%。公司发布2010年报,报告期内,公司实现营业收入11.57亿元,同比增长125.65%;归属于上市公司股东净利润1.44亿元,同比下降38.72%;归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为1.29亿元,同比增长2789.4%。基本每股收益0.25元,每股净资产3.09元。
立足珠海的区域性开发商。公司于2009年08月完重组,为格力集团之地产业务平台。格力地产是立足珠海的中型区域性开发商,目前项目全部分布于珠海,项目储备建筑面积超过200万平米(分别是格力广场、格力香樟、夏湾、拱湾、格力海岸五大项目)。公司于6月份设立西安格力地产,准备进入西安市场。
销售回款大幅增长,经营资金流入扭负为正。报告期内,公司销售商品、提供劳务收到的现金为20.5亿元,同比增长133.75%,经营活动产生的现金流净额为2.01亿元,而去年同期为-9.15亿元,同比增长11.16亿元。
投资收益锐减导致增收不增利。本报告期,公司的综合毛利率为48.2%,同比增加10.4个百分点。增收不增利主要是投资收益锐减所致:公司上年同期因出售格力电器股票导致投资收益很高,而本报告期内投资收益只有0.11亿元,同比大幅下降96%。
预收款项大幅增长。报告期末,公司的预收款项余额为13.34亿元,同比大幅增长217.6%,占当期营业收入的115.3%,未来业绩增长的确定性较高。
短期无偿债压力,长期财务结构有待改善。报告期末,公司的货币资金为22.47亿元,短期借款与一年内到期非流动负债合计2.23亿元,短期无偿债压力。剔除预收款项的资产负债率为67.6%,同比上升6.15个百分点,长期财务结构有待改善。
维持增持评级。我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.38元和0.43元,以最新收盘价9.01元计算,对应的动态市盈率分别为24倍和21倍。考虑到大股东格力集团的制造业背景、公司“将制造业思维运用在房地产领域”这种模式、珠海房地产市场前景广阔、以及公司积极的“走出去”战略,我们看好公司未来的成长能力,维持增持评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：格力地产:业绩低于预期,关注公司长期发展潜力
事件:
公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入11.57亿元(YOY125.65%),实现净利润1.44亿元(YOY-38.11%)。公司实现EPS0.25元,公司业绩低于我们和市场的预期。最主要原因是因为2009年公司出售持有的格力电器股票导致投资收益数额较大所致,而2010年公司实现投资收益较少。
评论:
1、2010年公司销售近20亿元,坏账准备计提0.9亿元
公司未在年报中披露2010年的销售情况,我们估计公司全年销售额近20亿元,销售的主力是格力香樟项目。公司2010年业绩结算主要来自于格力广场1期项目。另外从财务附注中显示公司坏账准备计提了0.90亿元,这也是公司业绩低于预期的原因。
2、格力海岸项目关系公司明后年的业绩
公司2010年没有拓展新的项目。公司今年的业绩将主要由格力香樟项目保障,2012年和2013年的业绩将由格力海岸项目体现,该项目在2010年下半年已经动工,预计今年下半年将实现预售。该项目体量大(89.39万平),定位高(别墅、商业、高端公寓),是公司最大的看点。
3、粤澳合作框架协议签订带来珠海未来发展空间
今年3月6日《粤澳合作框架协议》签订后,澳门和珠海两地的联系将更加紧密,横琴岛将成为未来招商引资的主要平台。公司已经参与港珠澳大桥人工岛前期工程,未来公司凭借自身的良好背景,有可能会获得更大的发展机会。
4、投资建议
我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.52元、0.62元及0.73元。公司RNAV为11.52元。给予公司RNAV相同的估值,目标价格11.50元,建议投资者关注公司的长期发展潜力,维持公司股票“强烈推荐—A”评级。
研究员：贾祖国,洪俊骅,孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：格力地产:投资收益锐减导致增收不增利
前三季度净利润同比下降11%。公司今日发布2010年三季报:营业收入8.73亿元,同比增长577%;归属母公司净利润1.51亿元,同比下降11%;每股收益0.26元、每股净资产2.88元。
立足珠海的区域性开发商。公司于2009年08月完重组,为格力集团之地产业务平台。格力地产是立足珠海的中型区域性开发商,目前项目全部分布于珠海,项目储备建筑面积超过200万平米(分别是格力广场、格力香樟、夏湾、拱湾、格力海岸五大项目)。公司于6月份设立西安格力地产,准备进入西安市场。
投资收益锐减导致增收不增利。公司前三季度参与结算的主要是格力广场一期A区项目,收入同比增长577%,收入高增长主要来源于于去年同期的低基数;综合毛利率为41.6%、同比下滑1.2个百分点。前三季度增收不增利主要是投资收益锐减所致:公司去年同期因出售格力电器股票导致投资收益很高,而报告期内投资收益只有0.11亿元、同比大幅下降94%。
第三季度销售明显下滑。公司并未发布前三季度具体销售数据,但上半年销售商品和提供劳务收到的现金为14.61亿元、同比增长538%;而第三季度仅有1.92亿元、环比下降72%,第三季度销售明显下滑。公司9月底预收款项为12.27亿元、较6月底减少1.31亿元,主要是销售下滑所致。
资金链暂时无忧、但经营性现金缺口较大。公司9月底账面现金12.55亿元、短期借款与一年内到期非流动负债合计3.8亿元,短期偿债压力很小;剔除预收款的资产负债率为65%、长期财务结构有待改善。公司前三季度经营性现金净流入-10亿元。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.43元和0.63元,以最新收盘价8.40元计算,对应的动态市盈率分别为20倍和13倍,估值水平适中;
考虑到大股东格力集团的制造业背景、公司“将制造业思维运用在房地产领域”这种模式、珠海房地产市场前景广阔、以及公司积极的“走出去”战略,我们看好公司未来的成长能力,维持增持评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：格力地产10中报点评:业绩低于预期、不改高成长性!
净利润增7倍、源自结算面积增加,总体业绩低于预期 上半年实现净利润1.0亿元,比去年同期增长767%;基本每股收益0.18元。公司业绩的大幅增长源自房地产结算面积的大幅增加。但结算进度的缓慢使得总体业绩低于预期。
销售12亿,与去年全年持平,全年销售有望倍增 2010年上半年,公司取得约12亿元的销售业绩,与去年全年销售额持平。预计全年销售收入将超过25亿,同比增速超过100%。报告期末,公司预收账款高达13.6亿元,今年业绩有保障。
大股东强力支持、资金问题毋须多虑 集团财务公司24 亿元额度借款议案获通过,且利率不高于同期同档次贷款利率。大股东的强力支持将使得公司重点项目格力海岸能够顺利运转。目前格力海岸正在进行软基处理,预计年底前正式开工。
投资评级:看好成长性、维持“买入” 由于减持格力电器可能性不大,我们下调今年EPS至0.52元,但这并不影响公司价值。公司2010年NAV为13.4元/股,目前股价折让30%。具备非常大的安全边际。我们看好珠海经济发展前景,以及在实力雄厚的大股东强力支持下公司的高成长性。维持“买入”评级。
研究员：赵强 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：格力地产:业绩保障性增强,未来看点是项目储备
一、 事件概述.
公司8月31日发布中报,报告期实现营业收入54,891 万元,比2009年增长7%,实现归属于母公司股东净利润10,420 万元,占去年净利润44%,实现基本每股收益0.18 元,上年同期为负值。
二、 分析与判断.
报告期内房地产结算和销售收入均已超越去年全年.
报告期内房地产营业收入5.5亿,超过去年全年5.1亿元水平。公司借壳后走向了依地产为主业的发展道路。良好的发展平台注定了公司不远将来会成为二线地产蓝筹。下半年公司主要销售楼盘为格力香樟商业部分及1、11号楼,格力广场一期B、C区。
中报预收款项较年初增长2.2倍,锁定2010年预测收入的98%.
中报预收账款为13.6亿元,较年初增长2.2倍,锁定我们预测2010年营业收入的98%。毛利率较年初提升4个百分点,期间费用率下降2个百分点。公司费用摊销模式决定了项目毛利率会先低后高。
资金问题已得到妥善解决,能否加大项目储备是未来看点.
目前珠海格力海岸项目66亿土地款已缴纳40亿元,大股东计划提供不高于银行贷款利率的贷款24亿元。货币资金为12.5亿元,一年内到期的长期借款和短期借款为5.3亿元,短期内资金压力已缓解,未来最大看点是能否取得更多项目储备。
三、 盈利预测与投资建议.
预计公司2010-2012年EPS分别为0.56元、1.03元、2.03元,RNAV值为15.01元,公司合理估值为15元,维持“推荐”评级。
四、 风险提示.
公司土地储备较少,房产税等政策变化是影响未来珠海房地产市场
研究员：王新亮 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：格力地产:业绩与销售齐升
归属母公司净利润同比增长766%。公司今日发布2010年中报,营业收入5.49 亿元,同比增长914%;营业利润1.32 亿元,同比增长939%;归属母公司净利润1.04亿元,同比增长766%;基本每股收益0.18 元、每股净资产2.74 元。
立足珠海的区域性开发商。公司于2009 年08 月完重组,为格力集团之地产业务平台。格力地产是立足珠海的中型区域性开发商,目前项目全部分布于珠海,项目储备建筑面积超过200 万平米(分别是格力广场、格力香樟、夏湾、拱湾、格力海岸五大项目)。公司于6 月份设立西安格力地产,准备进入西安市场。
收入确认大幅增长。公司上半年参与结算的主要是格力广场一期A 区项目,房地产结算收入5.36 亿元、同比增长990%,如此高的增速主要得益于去年同期的低基数;房地产毛利率42.7%、同比下滑2 个百分点。
销售大幅增长。公司并未发布上半年销售数据,但销售商品和提供劳务收到的现金为14.61 亿元、同比增长538%,主要原因在于可售资源较多;6 月底预收款项13.58 亿元、较年初增加224%。而经营性现金净流入却为-8.13 亿元、主要是支付土地款和工程款所致,2009年上半年和下半年分别为1.18 亿元和-10.33 亿元。
短期偿债压力很小、长期财务结构有待改善。公司6月底账面现金12.53 亿元、较年初增加13%;“短期借款+一年内到期的非流动负债”为0.5 亿元,短期偿债压力很小。剔除预收款之后的资产负债率为65%、较年初提升4 个百分点,长期财务结构有待改善。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.55 元和0.69 元,以昨日收盘价9.37 元计算,对应的动态市盈率分别为17 倍和14 倍,估值水平较低;考虑到大股东格力集团的制造业背景、公司“将制造业思维运用在房地产领域”这种模式、珠海房地产市场前景广阔、以及公司积极的“走出去”战略,我们看好公司未来的成长能力,维持增持评级。
风险提示。市场过于集中、行业周期风险。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：格力地产:专注城市、专筑生活
中期业绩略低于预期:2010年上半年,公司实现主营收入5.49亿元(YOY913.5%);实现净利润1.04亿元(YOY766.49%);营收和净利润同比大幅度增长主要是因为去年公司还未实现重组,业绩不具有可比性。公司实现EPS0.18元,略低于我们的预期;
公司的销售情况较为理想:公司6月份的销售额超过了1个亿,5月份也超过了6千万,目前公司推出的格力香樟的商铺也获得了不错的销售业绩。公司上半年累计实现预售近15亿;
公司提出了专注城市、专筑生活的质量目标:公司的建筑质量在珠海名列前茅,公司的建材采用甲控的操作模式,即避免了质量出现问题,又可以较好的控制成本。公司提出了用工业化生产的标准来建筑住宅,在近期公司的系统化管理升级完成后,未来公司的品质与开发效率将更上一层楼;
公司的业绩今年看广场、明年看香樟、后年看海岸:公司的格力广场1期A区将在今年全部结算,明年结算的主要项目为格力香樟项目,今年下半年格力海岸项目已经正式动工,明年实现预售,后年将贡献业绩;
业绩预测与投资评级:我们维持先前的盈利预测,公司2010年、2011年、2012年的业绩分别为0.57元、0.73元及1.00元。公司2010年的RNAV 为10.61元。我们按照2010年20倍PE 给予公司股价11.40元的目标值,维持公司股票“强烈推荐—A”评级;
风险提示:公司预收账款保障度偏低。
研究员：贾祖国，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：格力地产:上半年结算较少,项目储备丰富
重组后业绩实现高增长:报告期内,公司实现营业收入5.49亿元,比上年增长913.50%;实现营业利润1.32亿元,比上年增长938.68%;实现归属于母公司股东的净利润1.04亿元,比上年增加766.49%;基本每股收益0.18 元,比上年同期增长260%。
上半年结算较少,后续可结算资源丰富:公司上半年项目结算较少,下半年格力广场一期A区将大部分参与结算。公司未来可结算资源较多,格力广场一期B区、C区和二期从11年开始参与结算;格力香樟主要是11年开始参与结算;公司最新的项目格力海岸将在11年动工。
我们预计公司10~12年在房地产开发项目分别结算8万平米、16.38万平米和23.44万平米。预计公司10~12年将分别实现结算收入14亿元、27.22亿元和37.68亿元。截至10年2季度,公司共有已售未结算收入13.58亿元,10年业绩锁定性较好。
维持公司“买入”评级,RNAV为11.82元/股,目标价12元:我们认为植根珠海的格力地产未来的发展具有几大优势:1、珠海市未来有加速发展的潜力,房地产市场空间较大:港珠澳大桥在建,广珠城际铁路即将通车、横琴岛开发等等;2、背靠大股东资源格力集团,未来有可预期的资金支持;3、已经设立重庆子公司,预计未来将开始布局全国,有望成为新的全国龙头;4、目前股价较RNAV折价依然明显。
目前公司RNAV为11.82元。截止至8月30日,公司股价9.37元,对比RNAV折价21%。预计公司10~12年将分别实现EPS为0.59元、0.82元和1.04元,现价对应未来3年PE分别为15.79X、11.40X和9.05X。我们维持公司“买入”评级,给予目标价12元。
研究员：杨森，张化东，徐广福 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：格力地产:良好的成长潜力美好的发展前景
格力地产目前奉行“立足珠海,重点布局”的发展战略,主要在珠海地区开展精品住宅开发建设,并将在未来合适时机加大国内其它地区的重点布局。
目前公司主要开发精装修中高档住宅。随着业务规模的扩大,公司有计划逐渐增加商业地产的业务比重。
公司依托于格力集团而成立和发展起来,能够从集团获得以下几方面支持:(一)资金支持(二)土地资源支持(三)销售资源支持(四)管理经验借鉴。与此同时,格力地产也能够反过来促进集团业务的发展。
公司目前主要拥有项目包括格力广场、格力香樟、格力海岸、夏湾项目和洪湾项目,五个项目均在珠海。另外,公司与华发股份合作开发华发水郡项目。公司五个项目总占地面积80.78万平方米,建筑面积224万平方米,但由于夏湾项目和洪湾项目面临不确定因素,如果保守将其剔除,公司土地储备建筑面积仅为155.94万平方米,规模相对较小,按照公司每年40万平方米的开发进度,现有项目储备可满足公司未来3-4年的开发需要。
今年公司主要结算项目为格力广场一期A区,2011年公司主要结算项目为格力香樟,2012年以后格力海岸项目将为公司贡献利润,同时,格力广场一期B区和二期也将进入结算期。
忽略公司商业地产营业收入,预计公司2010年-2012年营业收入分别为19.50亿元、22.80亿元和37.10亿元,每股收益分别为0.50元、0.78元和1.26元,增长率分别为23.59%、54.27%和61.98%,三年净利润CAGR达到46%。按照目前价格水平,PE分别为20.19倍、13.08倍和8.08倍,相对估值较低,建议适当增持。
通过公司RNAV测算及其对房价变动敏感性分析,按照目前房价,公司RNAV值为14.24元,而目前股价折价了29%。或者说,公司目前股价反映了公司项目售价下跌15%情况下的价值。因此,我们认为,公司目前股价偏低,存在上涨空间。
资金面上,公司资金压力较小。一季度末,公司账面货币资金11.23亿元,预收账款7.7亿元,经营活动流入现金12.68亿元。目前,格力海岸项目的土地款已缴纳过半,公司主要面临开发资金需求的压力,集团的资金支持和向合作银行借款融资可基本满足其需求。另外,公司还已经向中国证监会上报定向增发材料,计划融资不超过16亿元。
风险提示:(一)政策风险;(二)销售风险;(三)项目分布过于集中的风险。
研究员：蔡荣 所属机构：英大证券有限责任公司
报告标题：格力地产深度报告:小公司、大平台、高成长
公司房地产项目含金量较高,近期楼盘销售量探底回升.
公司房地产项目均在珠海市,项目地理位置好,住宅项目为精装修,品质过硬,在珠海声誉较高。4月份以来,公司销售速度有所放缓,售楼处看房人数下降,销售量下滑。5月份成交量低,近期有回升态势。公司上半年推盘时机佳,销售良好,受调控新政影响较小。
公司资金压力逐步缓解,下半年项目投资仍按计划进行.
目前珠海格力海岸项目66亿土地款已缴纳40亿元,大股东计划提供不高于银行贷款利率的贷款24亿元。公司正在准备为定向增发准备材料。下半年公司没有调整开复工计划打算。
公司1.8亿元应收款有保全措施,持有格力电器3400万股,成本低.
该部分账款是根据会计准则做了计提,预计先计提后冲回,影响EPS0.31元。公司持有格力电器股权市值5.25亿元,成本330万元。
公司未来三年净利润CAGR70.8% ,业绩进入释放期.
公司2010年及2011年结算收入主要来源于格力广场和格力香樟美筑项目,2012年格力黄金海岸大盘项目将进入结算期,公司业绩进入快速释放期,预计三年净利润CAGR70.8%。
盈利预测与投资建议.
预计公司2010-2012年营业收入分别为19.66亿、31.46亿、55.14亿元,EPS分别为0.56元、1.03元、2.03元。公司RNAV值为15.01元,目前股价对应RNAV值折价33%。结合PE及RNAV估值水平,公司合理估值为15元,给予“推荐”评级。
风险提示.
公司土地储备较少,能否获取新项目尤其是珠海市之外的项目,将决定公司未来的成长速度;房产税政策变化是影响未来珠海房地产市场发展的重要因素。
研究员：王新亮 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：格力地产调研简报:小公司、大平台、高成长
公司房地产项目规模小但含金量较高
公司现有房地产项目5个,均在珠海市,项目总规划建筑面积为171万平方米,规模不大。公司项目地理位置好,住宅项目为精装修,品质过硬,在珠海声誉较高。2010年公司商品房销售集中在格力广场及香樟美筑两个项目,格力海岸项目将在2012年以后贡献利润。
近期公司楼盘销售速度有所放缓
公司在售楼盘两个:格力广场B区在售一栋为楼王,共计50套,主力户型为240-260平方米,目前已售出近20套,销售价为2.3万元/平方米;格力香樟美筑共开发12栋,1号楼、11号楼在售,1号楼为小户型,共200套47平方米小户型,剩下50套未售,11号楼为28层,4月份开盘,为300平方米大户型,目前销售1/3,销售均价为16000元/平方米。商业部分售价为3.3万元,目前只有4-5个商铺未售,其余售罄。4月份以来,公司销售速度有所放缓,售楼处看房人数下降,销售量下滑。
公司资金压力逐步缓解,下半年投资仍按计划进行
目前珠海格力海岸项目66亿土地款已缴纳40亿元,由于项目规划问题,其余土地款可缓缴。目前公司已与多家银行等金融机构建立合作关系,融资问题有望化解。公司正在准备为定向增发准备材料。下半年公司没有调整开复工计划打算,格力广场一期C区及香樟美筑项目继续建设,格力海岸项目将在2010年10月份动工。
公司上半年推盘时机佳,销售良好,受调控新政影响较小
香樟美筑项目在2009年底开盘,2010年4月房地产新政出台之前2-12号楼基本售罄。格力广场一期B区也在2010年一季度销售,除楼王外已售罄,公司推盘时机佳。
公司1.8亿元应收款有保全措施,损失可能性小,影响EPS0.31元
公司资产重组期间,原股东海星科技向格力地产借款1.8 亿元偿还欠其他公司的部分负债。2009年公司对该项1.8亿元应收款计提了的坏账准备0.54亿元,使得公司09年EPS减少了0.07元。该部分账款是根据会计准则做了计提,实际损失可能性不大,有相关保全措施,预计先计提后冲回。
公司未来三年净利润CAGR70.8%,业绩进入释放期
公司2010年及2011年结算收入主要来源于格力广场和格力香樟美筑项目,2012年格力黄金海岸大盘项目将进入结算期,公司业绩进入快速释放期,预计三年净利润CAGR70.8%。
研究员：王新亮 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：格力地产:资源与扩张并重
公司以珠海为大本营,将积极拓展异地项目。
珠海将迎来基础设施建设高潮,但过去与可预见的未来住宅供给都十分有限,过去几年每年住宅有200-300万平方米的销售量,但成交的商住土地可建住宅面积却不及 100万平方米,尤其是主城区香洲区的供给更是偏少。
公司土地储备是珠海主城区稀缺资源与绝版南向海景房的组合
公司拥有非常好的股东背景,不仅未来的扩张值得期待,公司目前拥有的土地资源也是非常稀有,价值颇高,共4个项目,均位于珠海,是主城区(香洲区)与珠海绝版南向海景房的组合,权益可售面积共156万平方米,其中57万平米位于主城区香洲区,89万平米位于唐家湾,是珠海绝版的南向海景资源,价值非常高。我们测算公司的NAV为14.58元,最新收盘价仅为10元。
业绩将迎来高增长
我们预测公司未来三年地产业务每股收益分别为0.37、1.04、1.66元,复合率超过100%。对应最新股价的PE分别为26、9.5、6倍,且NAV折价30%。维持“强烈推荐”评级
股价促发因素
公司在楼市颓势中扩张以及异地项目实现实质性进展。 格力海岸项目的开盘与热销。
研究员：刘昆 所属机构：长城证券有限责任公司
报告标题：格力地产:专筑生活,走向全国
植根珠海,蓄意扩展:我们认为植根珠海的格力地产未来的发展具有几大优势:1、珠海市房地产市场发展健康,调控压力小;2、珠海市未来有加速发展的潜力,房地产市场空间较大:港珠澳大桥在建,广珠城际铁路即将通车、横琴岛开发等等;3、背靠大股东资源格力集团,未来有可预期的资金支持;4、已经设立重庆子公司,预计未来将开始布局全国,有望成为新的全国龙头。
业绩稳定增长,未来空间较大:公司目前在建在售的项目主要有珠海格力广场和格力香樟美苑,其中格力广场一期A区预计今年将全部结算,一期B区、C区和二期要从11年开始参与结算。格力香樟预计主要是11年开始参与结算。公司最新的项目格力海岸将在11年动工。
我们预计公司10~12年在房地产开发项目分别结算10万平米、17万平米和23.92万平米。在10年一手房价八折销售的假设下,预计公司10~12年将分别实现结算收入17.5亿元、26.53亿元和36.29亿元,贡献EPS0.59元、0.83元和1.10元。截至10年1季度,公司共有已售未结算收入7.7亿元,锁定10年预计营业收入的77%,业绩锁定性较好。
首次给予公司“买入”评级,综合RNAV为11.66元/股,目标价12元。根据公司的资产负债结构得出公司的WACC是8.95%,我们对房地产开发销售业务的测算假设10年一手房新开盘价格平均打8折,在此前提下测算公司房地产业务的RNAV为11.66元,截止至7月2日,公司股价8.88元,对比RNAV折价24%。虽然房地产市场调控后续仍有不确定性,不过考虑到公司业务的前景和股价的折价幅度,我们首次给予公司“买入”评级,给予目标价12元。
风险提示:后续出台严厉的税收政策和加息。
研究员：杨森，张化东，徐广福 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：格力地产:好房子,格力造
格力海岸项目将在下半年全面开工:6 月29 日,公司格力海岸项目的软基工程正式开工。鉴于目前的市场情况,格力海岸项目将率先推出一些高层和多层,并争取在明年下半年实现预售;公司的建筑质量处于业内的领先地位:公司的建材采用甲控的操作模式,即避免了质量出现问题,又可以较好的控制成本。公司的门窗装修全部采用日本进口的原材料,在近日珠海连绵雨天的天气情况下,公司的格力广场、格力香樟的建成项目达到了门窗不渗漏一滴雨水的效果,这在南方地区是难能可贵的;公司加强人才团队和信息化建设,苦练内功:公司喜欢自己培养新人。刚刚毕业的大学生有3 个月的试用期,试用期过后有1 年的见习期,随后有一系列的竞岗流程,脱颖而出的可以成为见习主管,收入可以翻番。这给员工提供了较好的发展通道。公司也是最早在珠海实行无纸化办公和信息化建设的公司,公司的OA 系统可以实现公司大部分业务流程;公司再融资还处在材料前期准备过程中:公司正在核对所有的地产项目,争取在材料上报证监会后,可以做到一次性过关;公司的销售情况较为正常:公司6 月份的销售额超过了1 个亿,5 月份也超过了6 千万,目前公司推出的格力香樟的商铺也获得了不错的销售业绩;q 业绩预测与投资评级:根据目前的市场情况,我们适当下调公司2010 年、2011年及2012 年的EPS 至0.57 元、0.73 元及1.00 元。公司2010 年的RNAV为10.61 元。我们按照2010 年20 倍PE 给予公司股价11.40 元的目标值,维持公司股票“强烈推荐—A”评级。
研究员：贾祖国 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：格力地产:受政策调控影响,去化速度放缓
四大因素促使珠海由交通末梢向交通枢纽转变:(一)广珠城际快速轨道交通;(二)粤西沿海高速公路珠海段;(三)江珠高速公路珠海段;(四)港珠澳大桥的建成。我们看好珠海地区未来的区位改善优势和经济增长潜力。
根据最新的调研情况,我们调整了格力地产未来三年的盈利预测和收入预测表,我们预计,2010、2011、2012 年,公司的主营业务收入将达到8.2 亿、24 亿和29 亿元,因为原先预计的格力香樟项目有部分在2010 年结算,现在是全部在2011 年结算,还有格力广场因为在售项目为高档高毛利项目楼王,周转率有所下降,故2010 年的营业收入低于之前预期,保守估计有8.2 亿元。我们的假设条件中的价格按未来不涨价计算,公司也表示基本不会采取降价措施。
并且假设项目销售速度在下半年也保持现在的水平。
预计 2010、2011、2012 的净利润分别为1.8 亿元、5.8 亿元和7.1 亿元。公司当前股价7.66 元,不考虑未来增发或者配股的影响,也不考虑公司卖出格力电器股票带来的投资性收益,则每股收益为0.35 元,1.0 元和1.3 元。不考虑洪湾和夏湾项目的情况下,保守估计公司RNAV 为9.2 元每股。公司股价对RNAV 折价16.7%。由于受地产调控和在售项目本身为慢周转项目的两重因素影响,公司去化速度低于之前预期,2010 年业绩也低于之前预期。政策不放松的局面如果继续,去库存将维持低速度。考虑到公司2011 年的业绩已经锁定了格力香樟项目,我们维持公司“谨慎推荐”投资评级。
研究员：潘玮 所属机构：中国银河证券股份有限公司
报告标题：格力地产:珠海经济助推格力成长,RNAV 具备安全边际,业绩增长确定
我们认为,格力地产是近一两年新上市的众多房地产公司中,基本面比较突出的一家,是未来成长性最值得看好的公司之一,其优势在于:(1)上进的管理层和较强的管理能力;(2)并不逊色的资源支持;(3)所处的珠海房地产市场值得看好,可能会出现房价向上的拐点。
珠海经济助推格力成长。10年可能成为珠海经济发展和房价的拐点。珠海过去几年房价波动一直小于其它沿海二线城市,泡沫较小,主要原因是珠海过去经济发展一直偏缓。但10年珠海诸多利好日渐临进投资者对珠海未来经济发展和房价走势的预期发生了改变,由此导致珠海购房者结构发生了一定改革,珠海房价开始启动。格力进展中的三个项目10年均出现房价的较快上升。
业绩增长确定。假设格力广场B 区11年结算30%,预计公司10、11、12年EPS 为0.80、1.17和2.58元/股,对应16、11和5倍PE;考虑未来融资摊薄后,EPS 为0.65、0.94和2.09元/股,对应20和14倍PE。目前,公司正在积极赶施工进度,争取B 区尽可能多地结算,因此11年业绩具备较大的向上弹性。
RNAV 折价,具备安全边际。(1)不考虑洪湾项目,公司RNAV 为14.17元/股,P/RNAV 为0.93;如果考虑, RNAV 为15.02,P/RNAV 为0.88。(2)基于我们前面对珠海房地产市场的判断,其房价向上空间大于向下空间,尤其是格力海岸25000元/平方米的价格假设,存在上调空间。
目前公司RNAV 具备足够安全边际,且考虑公司成长性在小公司中比较突出,给予“增持”评级。短期我们认为行业整体仍存在系统性风险,但格力由于其所处珠海区域泡沫相对较小,及本身资质较佳,建议中长期持有。
研究员：江征雁，殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：格力地产:腾飞珠海,成长格力
珠海:二次腾飞在即.
2000 年以来,珠海一直是珠三角9 市中经济总量最小的城市,造成这种局面的原因,除了城市定位不够清晰外,交通问题是关键。
“珠江口西岸核心城市”定位引发珠海交通建设狂潮(2009 年推出的十大重点工程总投资超过珠海建立特区近30 年来的投资总和,此外还有备受关注的港珠澳大桥以及横琴岛大开发等等),随着这些重大交通设施建设的逐步推进,珠海与周边乃至全国的交通便捷度将得到极大提高,交通末梢将转变为珠江口西岸核心。交通瓶颈既破,发展更无阻挡。珠海的经济将迎来历史性的发展机遇,珠海有望成为珠三角重要的增长极和辐射极,我们看好珠海未来的发展。
格力地产:珠海成长性最好的房地产上市公司.
受制于较高的基数、激励基金计划的结束以及外地市场低于预期等等因素,华发股份的发展速度将明显放缓;而珠海斗门地主世荣兆业,则因为项目单一、市场容量以及开发能力有限等因素的制约,难以实现跳跃式增长。而格力地产则有望凭借较低的基数、精细化管理以及大股东的强力支持实现跨越式增长。我们估计未来2 年格力地产销售额年复合增长率将达到126.5%,净利润年复合增长率将达到70.1%。
格力地产价值再发现:重视无形价值.
在 3 月17 号的报告中,我们着重分析了格力地产的有形价值,主要结论是“唐家湾项目超预期,有形价值被低估”。我们认为格力地产的无形价值或隐形价值更应该受到重视。其主要体现在两个方面:一是实力雄厚的兄弟公司的无形或有形支持,主要表现在品牌、资金等资源、各地子公司和经销商网络在当地良好的政企资源上;二是传承工业精神,格力地产将工业DNA 精细化、标准化的管理、设计、制造引入到传统粗放型的住宅产业。公司必将成为房地产市场中的一道独特风景。
投资建议.
我们看好珠海经济发展前景,看好格力地产的高成长性。维持对公司的“买入”评级。
研究员：沈爱卿，赵强，徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：格力地产:小块头有大潜力
我们认为格力地产最大的优势是在格力集团这个大平台上所继承的优秀的品质以及股东的支持,相对目前约70亿的市值,公司未来发展的潜力巨大。
早在格力电器逐渐崭露头角之时,格力集团就试图培养新的业务增长点,曾先后进入过超过100个行业,最终地产业务成为格力集团仅次于格力电器的业务板块。早在2004年,由于格力集团的石化业务出现重大挫折,拖累了整个集团资金链,导致地产业务在之后的几年基本停滞。2006年格力集团新的董事长上仍之后,集团的地产业务进入新的发展期;2007年底地产业务启动上市计划;2008年格力广场开始销售。目前为止,格力地产已经在珠海拥有了150万平米的土地储备,并且凭借格力广场和香樟美筑两大项目确立了在珠海市场的地位。
毫无疑问,格力血统是我们看好目前的格力地产的重要理由之一。而格力血统可以让格力地产在筹措资金和未来的项目拓展方面受益匪浅。
脱胎于格力电器的工业精神,使得格力地产在创立初期就通过规范化的制度流程、IT 架构,为企业的壮大发展奠定了坚实的基础;在建筑品质方面,格力地产的内部工程监理可以做到每日进度的跟踪和计划;在装饰用材和细节设计方面,格力地产业也细致用心。当然,格里集团也给予了格力地产相应的扶持,重组上市前,集团承诺借给格里地产的约2.5亿元可以在上市后36月后归还,且免收利息,目前格力集团合计为格力地产提供了约10亿元的资金支持。从2010年2月5日格力电器的控股子公司格力财务公司与格力集团签署的3亿以的《金融服务框架协议》不难看出,格力集团还有能力为格力地产的进一步提供资金支持。此外在格力集团的信用担保之下,格力地产的银行融资渠道也较为通常,目前格力地产的银行借款利率都是按基准利率甚至下浮利率来执行的。
由于格力电器在珠海市的卓然地位,以及格力地产为政府垫资(60亿总投资中的资本金部分)、管理珠港澳大桥人工岛的建设,格力地产与珠海政府之间有较为融洽和谐的沟通氛围。另一方面,格力电器拥有全国性的品牌影响力,经销网络遍布全国,在数个城市拥有生产基地,并且空调的产销本身就与住宅产业紧密联系,因此格力集团的背景也有利于格力地产了解或者进入异地市场。
格力地产现有4个项目,合计地上建筑面积约150万平米,其中2个在售。公司的和核心项目是唐家湾格力海岸,建筑面积89.3万平米,总地价66亿,接近公司目前市值。唐家湾格力海岸的销售价格和销售速度将直接影响到公司2012年以后的利润状况和扩张速度。
格力广场:位于珠海市区的石化西路,占地14.1万平米,总建筑面积接近60万平米,其中地上45.5万,其余为地下车库等。项目楼面地价在2500元/平米左右,08年开盘时精装修住宅价格约12000元/平米,09年下半年约15000元,目前售价在19000元/平米。项目一期约14.5万平米从08年起销售,目前还剩楼王1号楼尚未开盘,以及7号楼的一半和部分顶层复式尚未售出,2009年结算了3-4万平米。二期今年10月即可达到主体2/3完工的预售条件,开始销售,最快2011年底开始结算,大部分从2012年起进入结算。
香樟美筑:位于格力广场西侧约1公里,占地4.58万平米,地上建筑面积11.7万。地价约3000元/平米,09年12月开始销售,均价约11000元/平米,目前价格达到15000元/平米,目前已开盘部分占总面积的40%,基本全部售出,预计在2011年结算,其中1栋楼约2万平米有望在今年交付结算。
夏湾项目:占地4.5万平米,建筑面积约9.1万平米。由于靠近港珠轻轨的珠海总站,该区域规划还有待明确,因此该项目开发计划尚未确定。
唐家湾格力海岸:公司在09年12月通过举牌获得了该项目。珠海侣北路南段地块,在凤凰山1号和淇澳岛之间。该地块拥有绝佳的地理条件,背山靠海,且临近巨人以及金山两大总部经济区。该项目占地33.96万平米,总地价66亿。项目地上建筑面积89.3万平米,地下部分包括约9000个车位。地上部分由76万平米高层住宅,以及部分低密度住宅和商业组成。目前距离该项目5分钟车程的同样是海景楼盘的凤凰山1号大户型公寓售价在28000元左右。唐家湾格力海岸虽然与凤凰山1号相比距离市区略远,但更远离主干道,噪音干扰少,自然环境更为优越,我们目前对格力海岸的售价预测为25000元/平米,其中包含3000-4000元/平米的装修标准。该项目预计今年下半年动工,2011年上半年开始销售,2012年起结算。按25000元/平米的售价,格力地产NAV 为14.88元,如果售价20000,NAV 为11.08元,售价30000,则NAV 为18.69元。
公司的其他资产:公司拥有格力电器2292万股,如果按照目前价格进行减持,可获利约5亿元。
假设公司2010年结算11万平米的格力广场;2011年格力广场结算6万平米,香樟美筑结算11.7万平米;2012年格力广场结算15万平米,唐家湾格力海岸结算2万平米。预计公司2010-2012年EPS 分别为0.84元、1.24元和1.78元,NAV 为14.88元,维持“推荐”评级。
研究员：王嘉，王晓冬，虞淼 所属机构：兴业证券股份有限公司
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