香江控股(600162)_研究报告_财经_新浪网(600162) 研究分析报告|查股网
股票名称：香江控股(600162)
报告标题：香江控股:一季度结算面积较少 小幅亏损
一季度业绩概述。公司一季度实现营业收入2.11亿元,与上年同期相比增加23.73%,归属母公司净利润为亏损0.08亿元,上年度同期微利。每股亏损0.01元。
公司主营业务概述:公司主营业务为房地产开发,包括住宅地产、商业地产及少量旅游地产项目,在借壳上市之后,大股东为将上市公司打造为“地产类上市公司前列优质公司”,实施了先后七次、金额达40.86亿元的资产注入,上市公司基本面和盈利能力发生了根本性的变化,逐步形成了住宅与商贸齐飞的发展格局。
公司业绩分析:报告期内,公司营业收入增长两成,而净利润下滑,主要是因为毛利率下降及所得税增加。公司综合业务毛利率为48.55%,同比减少17.32个百分点;公司期间费用率为26.23%,比上年下降4.13个百分点。公司预收款为3.37亿元,比年初增加26%。
公司未来发展展望:2009年9月,公司第五届董事会第二十次会议通过了《关于本次非公开发行股票方案的议案》,2009年11月,第五届董事会第二十三次会议及第三次临时股东大会通过了《关于公司2009年度非公开发行股票预案(补充版)的议案》。公司拟以6.65元/股的价格,非公开发行不超过2.83亿股,募集资金不超过18.8亿元。公司母公司南方香江集团拟以天津森岛三公司作价5.32亿元,认购公司股份,其他募集资金,用于下述项目:增城翡翠绿洲项目、天津锦绣香江项目、连云港锦绣香江项目及恩平锦绣香江项目。公司力图打造翡翠绿洲及锦绣香江两个品牌,提升品牌认知度和品牌价值。除住宅地产前景良好之外,公司在保定、新乡、聊城、长春等地均有商业地产项目出售或出租,布局较为分散,既可获稳定的现金流,又可分散风险。
盈利预测与评级:由于公司增发尚未获批,项目开发进度可能放缓,下调公司2010年EPS 至0.44元,预计2011年EPS为0.54元,以4月28日收盘价6.34元计算,对应动态市盈率为14倍和11倍,维持“增持”评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：香江控股:异地扩张力度加大,进入新时期
销售好,品牌优势明显。公司在2009年房地产市场在多重利好的刺激下,09年公司实现营业收入21.68亿元,同比增加10.05%;实现净利润2.56亿元,同比增长21.27%;每股收益0.33元,同比增加22.22%。公司业绩提升主要系商品房结算收入增加。09年公司实现房地产销售面积约26.35万平方米、销售金额约15.59亿元,同比增长21.8和12.97%。另外公司的主要租赁项目长春东北亚臵业有限公司、武汉金海马臵业有限公司和新乡市光彩大市场臵业有限公司581.17万元租金收入。公司开发的住宅项目具备品质高的特点,目前已在市场上树立了高品质住宅建造者的良好形象。广州番禺锦江房地产有限公司加强品牌推广,提升品牌美誉度,积极推进华府二期的销售并完成山水华府二期剩余工程和B9地块的预定开发任务。增城翡翠绿洲做好三期收楼工作,按计划顺利完成四期、八期和九期的工程进度。恩平市锦绣香江花园项目一期并顺利交楼售。广州大瀑布旅游开发有限公司按计划完成主体酒店区、别墅客房区和露天温泉区的全部土建及市政配套工程的建设,并高质量完成别墅客房区各样板房的装修工作。
异地发展已有新举措。根据公司规划,公司将致力于为社会提供优质的中高端住宅产品及商业产品,力争在五年(2009-2014)的时间内,将“香江地产”打造成为全国知名的中高端地产。2009年公司广东之外的新项目连云港锦绣香江臵业有限公司已在积极做好市场调研、设计方案论证、报建等开工前的筹备工作,为2010年全面建设和销售奠基了坚实的基础。2009年,香江控股除广州番禺锦江房地产有限公司、增城香江房地产有限公司、恩平市锦江新城臵业有限公司、广州大瀑布旅游开发有限公司等项目在原有基础上继续开发建设外,也根据公司的发展需要,重点在武汉、成都、株洲等区域拓展项目,目前已在武汉葛店、成都龙泉、株洲成立了项目公司。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：香江控股:关注大股东资产注入和再融资进程
因项目结算速度及毛利率低于预期,09年营业收入21.68亿,净利润2.56亿,同比分别增长10.0%和21.3%,实现0.33元EPS,低于我们0.37元的预期,拟10派0.5元。
始于04年的集团商品房开发资产注入为公司业绩增长提供动力。商品房结算面积和结算收入为34.35万方和19.74亿,同比增长17.1%和4%;其中商品房与商铺卖场销售分别贡献收入的76%和15%。
地价成本低,毛利虽有下降但仍维持高水平。商品房毛利率从08年的54%下降至46%,结算收入主要来自番禺山水华府及增城翡翠绿洲,均价5747元,同比下降11%;商贸毛利率从08年的60%下降至42%。
09年可售量少,未从广深区域行业回暖中充分受益。全年销售面积26.35万方,销售金额15.59亿,同比分别增长21.8%和13%,销售均价5917元,同比下降7.3%。年末已售未结7.21万方,金额3.25亿。
年末账面资金24.4亿,财务较安全。资产负债率71.1%,真实负债率66.7%;净负债率-3.5%;12月引入中融信托为增城香江获得4.98亿融资。
资产注入启动,将低价新增天津336万方储备。11月董事会通过以不低于6.65元/股发行不超过2.83亿股募资18.8亿,大股东以天津公司98%股权认购不超过7995万股,股权作价5.32亿,每平米作价161元。
一级开发、二级竞拍、股权收购及项目合作等多方式拓展开发区域,10年初新增株洲、鄂州共计98万方商住储备,平均楼面价314元。
总储备656万方,布局一二三线城市,战略定位为中高端精品住宅+商业地产,但商贸地产盈利能力较弱,住宅主业需进一步做大做强。住宅项目主要分布在广州、广东恩平、成都、连云港、鄂州和株洲;商贸分布在保定、南昌、成都、长春、郑州、聊城、景德镇和洛阳等。
调整10-12年EPS 至0.45、0.61元和0.82元。更新后RNAV 9.12元,给予10年20倍动态PE 和RNAV 平价估值,目标价9元,谨慎增持。
研究员：孙建平，李署 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：香江控股:业绩平稳增长+待增发助力成长
由于公司增发尚未获批,项目开发进度可能放缓,下调公司2010年EPS至0.44元,预计2011年EPS为0.54元,以3月26日收盘价7.56元计算,对应动态市盈率为17倍和14倍,维持“增持”评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：香江控股:建筑高品质,进入高成长
事件:
2010年2日2日,我们到香江控股进行了调研,与公司相关负责人对公司的发展和经营进行沟通,并实地参观了公司的广州锦绣香江项目。
简评:
1、06年转型商品住宅已成为高品质住宅的建造者。2006年,香江控股将公司的房地产业务从原商业地产开发为主向中高档住宅重点转型,并先后开发了恩平锦绣香江花园、增城翡翠绿洲、广州锦绣香江等商品住宅项目和南昆山旅游休闲住宅项目。转型后公司开发的住宅项目在所在地销售一直保持很好。其中广州锦绣香江继二、三、四期后目前已在开发第五期;在增城开发的项目除翡翠绿洲外,还开发了南昆山锦绣香江等高品质项目。在房地产开发中,对商业地产开发的专业要求远高于对商品住宅的开发。公司原已成功开发商业地产多年,从而使公司在进入住宅项目开发的开始就站在了一个比较高的起点上。公司开发的住宅项目具备品质高的特点,目前已在市场上树立了高品质住宅建造者的良好形象。根据公司规划,公司将致力于为社会提供优质的中高端住宅产品及商业产品,力争在五年(2009-2014)的时间内,将“香江地产”打造成为全国知名的中高端地产。在2009年销售中,恩平锦绣香江花园、增城翡翠绿洲、广州锦绣香江仍表现出很好的销售业绩。截止三季度公司已实现销售收入8.93亿元。从公司销售进度来看,恩平锦绣香江花园(一期)、番禺山水华府二期和增城翡翠绿洲三期、四期在四季度将可进入结算。
2、广州锦绣香江环境优越,第五期已在开工建设。根据广州市“南拓、北优、东进、西联”现行的城市总体规划,广州将拓展城市空间结构,完善城市功能,使城市由单中心向多中心转变。形成以山、水、城、田、海的自然格局为基础,沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构,其中将广州市辖十区划分为中心组团、番禺组团和花都组团,番禺是广州城市发展的一个重要区域。广州锦绣香江地处广州市番禺区广州华南快速干线与迎宾路交界处,是广州市未来的中央居住区(CLD)中心。目前公司在售的有布查特国际公寓和空中别墅。布查特国际公寓在售的有主要71-87㎡的一房、120㎡的两房和160㎡的三房,销售均价在16000万元左右。空中别墅项目也已开始对外销售中。目前第五期已在开工建设,建筑面积约在5万平方米,预计在本年中期可以实现销售。
3、优良资产不断注入公司进入扩张期。公司的大股东拥有较充分的优质资产。2007年公司通过定向增发注入了大股东的广州番禺锦江房地产有限公司51%股权、保定香江好天地房地产开发有限公司90%股权、成都香江家具产业投资发展有限公司100%股权、天津市华运商贸物业有限公司20%股权和增城香江房地产有限公司90%股权等优良资产。这些优良资产不但给公司创造了很好的收益,而且公司经过三年中高端住宅产品的开发经营已创造出很好的品牌信誉。2010年起,增城项目将是公司在广州本地的新地销售大增长来源,建筑面积总开发规划在40多万平方米以上,其中2010年新开工住宅计划将在12至13万平方米,项目预计在10年中期实现销售,另有20至30万平方米项目将办理开工许可的前期准备工作。公司在南昆山旅游休闲区的别墅将在今年可以实现销售,由于该项目地处4A级景区附近,且属资源稀缺产品,预计将会受到市场追捧。在扩大珠三角市场的同时,上市公司扩张全国将取得新的进程。07年注入的成都香江家具产业投资发展有限公司与成都市新都区人民政府联合开发成都家具产业园如期取得进展,一期3000亩土地已实现开发。产业园占地6平方公里(9000亩),园区建成后将成为西部最大、国内产业链最完善、功能配套最齐全的国内家具生产集群示范区。由于“成渝城市圈”作为长江没线的高速经济增长带,家具的内需不断持续扩大,家具产业园二、三期前景看好。在2010年,公司还将计划开工建设连云港的项目,预计第一期将建设7至8万平方米。值得市场重点关注的是公司在09年12月第三次临时股东大会上审议通过了定向增发方案,公司将发行数量不超过28300万股股票,扣除发行费用后的募集资金总量不超过18.8亿元。其中将用5.3亿元收购公司控股股东南方香江持有的天津市森岛臵业投资有限公司、天津森岛宝地臵业投资有限公司和天津森岛鸿盈臵业投资有限公司各98%的股权。此次增发如得以实施,占地近2300亩的天津锦绣香江将大大壮大上市公司的盈利能力。转型商品住宅开发的三年后,公司进入一个扩张时期,将在开发规模和收入上有迎来稳定的高增长,预计年增长率在30%以上。
3、投资建议。在国家也出台了一系列区域发展规划政策背景下,2010年我们看好区域性龙头公司的成长性利。公司从商业地产开发转型到以商品房开发为主已三年来,三年来公司在区域性的中高端商品房开发上已取得显著成绩。广州锦绣香江等项目为公司今后更大发展奠定了扎实的基础,也为公司力争在2014年内将“香江地产”打造成为全国知名的中高端地产战略推向前了一步。2010年拟新增资注入的京津锦绣香江项目将更大程度地扩大公司的住宅市场份额。公司进入一个扩张期,年收益增长率将稳定在30%以上。我们预计公司2009年至2011年销售收入分别达到239,600、312,600和421,300万元,每股收益分别为0.35元、0.52元和0.69元,相对应的PE为20.47、13.94和10.45,首次给予“推荐”的投资评级。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：香江控股:大股东资产注入,二线地产龙头渐行渐近
2009年前三季度业绩概述。公司2009年1-9月份实现营业收入8.93亿元,同比减少14.84%;营业利润2.37亿元,同比增加12.20%;归属母公司净利润1.29亿元,同比增加15.41%;实现每股收益0.1681元。
三季报分析:公司营业收入小幅下降,是因为报告期内公司结算商品房、商铺及卖场销售减少所致;相应,公司营业成本、营业税金及附加、销售费用,分别同比减少15%、27%、29%。管理费用同比减少 21%,表明公司落实2009年为成本控制年,卓有成效。而由于商品房销售增加,预收款较年初增长82%,显示公司未来收入的确定性。
大股东持续资产注入,商贸与住宅比翼齐飞。在借壳上市之后,大股东为将上市公司打造为“地产类上市公司前列优质公司”,先后七次、金额达40.86亿元的资产注入,上市公司基本面和盈利能力发生了根本性的变化。2009年9月18日,公司公告发布再融资方案,用于收购大股东天津森刀三公司98%股权。资产注入预计将于2010年完成,目前公司权益储备面积518万平米,资产注入后,新增329万平米住宅建面,权益储备面积达847万平米,能够满足公司未来3-4年开发所需。公司逐渐成长为主打中高端品牌的二线地产龙头。
天津锦绣香江项目盈利前景良好。天津项目地理位置优越,位于国务院重点批复建设天津11个新城之一的核心区域,该项目占地约为2285亩,土地面积均价为350元/平米,土地成本非常低廉。而多期开发得策略,能够保证该项目为公司提供最大化收益。
在不考虑资产注入的情况下,我们预计公司2009年和2010年的每股收益分别是0.35元和0.55元,按照10月26日的收盘价8.83元计算,对应的动态市盈率分别为25倍和16倍。而资产注入将增厚公司的EPS 至少约2%,增厚公司RNAV至少18.2%,至12.49元。维持对公司“增持”的投资评级。
风险提示:财务风险,公司资产负债率较高,即使扣除预收房款,也达到60%;地产行业宏观调控政策风险。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：香江控股：资产注入翻开公司成长新篇章
投资要点:
9 月18 日公布非公开发行方案:以不低于6.65 元/股发行不超过2.83 亿股,大股东南方香江以其持有的天津市森岛三公司各98%的股权认购;募集资金总额不超过18.8 亿元。
大股东资产注入历程持续6 年,通过前后7 次、金额总计40.86 亿元的资产注入,上市公司的基本面和成长性发生了革命性的变化,形成了商贸+住宅开发的主业结构,并逐步成长为地产二线龙头。
借市场回暖的东风,适时启动资产注入。1H09 地产行业回暖,天津销售量价齐升,天津森岛三公司实现盈利,董事会决定实行收购计划,时机合适。完成后大股东仅余沈阳好天地20 万平米项目未注入上市公司
注入天津森岛三公司后将新增329 万平米权益住宅建面,在建项目总权益储备将达847 万平米。目前公司拥有的项目储备权益建面约518 万平米,其中商贸304 万平米,住宅214 万平米。在增加天津项目之后,公司权益储备规模将达到847 万平米。综合看,公司项目储备在规模和盈利能力上均具备较强的竞争优势,足以成为二线地产龙头。按照09 年平均售价计算,项目平均毛利率水平在35-40%之间。
天津项目盈利前景良好。项目地理位置优越;超级大盘,低成本地价锁定。项目总占地面积约2285 亩,可开发建面336 万平米,初步估计地面均价约350 元/平米;按照开发周期8-10 年计算,预计项目毛利率将保持在40%以上,可累计实现净利润33.2 亿元,净利率水平16.6%。
住宅项目将成公司高成长发动机。不考虑资产注入,09-11 年结算项目来自广州番禺和增城住宅和其余商贸项目,分别结算39、40 和53 万平米,净利润2.81、4.24 和5.67 亿元,EPS 分别为0.37、0.55 和0.74 元
若 10 年完成资产注入,EPS 和RNAV 将分别至少增厚2%和18%。天津项目预计10-11 每年可结算25 万平米,净利润1.67 亿元和1.81 亿元按发行上限计算,将增厚10 年EPS 2%至0.56 元,公司RNAV 将由10.57元增厚18%至12.5 元。
资产收购过程尚存在不确定因素,暂按资产注入前EPS 和RNAV 给予估值。给予10 年22 倍PE,目标价12 元,相当于RNAV 溢价15%。
研究员：孙建平，李署 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：香江控股：业绩符合预期，维持谨慎推荐
08年每股收益0.27 元，符合预期08 年公司实现营业收入19.71 亿元，比上年同期调整后的营业收入增长65%，实现净利润2.1 亿元，比上年同期调整后的净利润增长6%；全年实现基本每股收益0.27 元，符合预期（我们预期为0.29 元，0.02 元的差异主要是由非经常性损益导致）。08 年度利润不分配，也不以公积金转增股本。
商贸物流和市场经营项目对08 年业绩贡献微弱，对公司主营业务架构构成考验从公司主营业务分行业或分产品来看，08 年初向大股东定向增发注入的项目当中，商贸物流和市场经营项目对08 年业绩贡献微弱，其中，商铺及卖场销售仅实现收入4.9 亿元，商贸物流经营仅实现收入0.2 亿元。当中的郑州郑东、洛阳百年、新乡光彩大市场、随州香江等项目由于商铺销售已近尾声、市场在开业之初人气低迷的原因，08 年度出现了亏损；另外保定香江和长春东北亚两个项目由于仍有较大面积的在建工程，投入较大，也出现了亏损；其余的商贸物流和市场经营项目，除武汉金海马实现了8815万元（归属于母公司6171 万元）的净利润外，均处于微利状态。08 年对公司业绩贡献最大的是广州番禺的和增城的住宅项目，占营业收入比重72%，实现归属于母公司的利润达2.1 亿元。我们认为，公司的商贸物流和市场经营项目在商铺销售完毕转入市场经营阶段后，市场人气能否迅速聚拢和提升非常关键，而当前宏观经济出现的调整将公司面临一定的考验。
资产负债率偏高，但短期财务风险不大截止08年末，公司资产负债率为71%，扣除预收帐款的资产负债率为60%，高于行业平均水平。货币资金14 亿，高于短期借款与一年内到期的长期借款的总和5.7 亿元，因此短期财务风险不大。09 年11 月17 日，公司临时股东大会审议通过了发行不超过4 亿元人民币公司债券的议案，我们认为，若能成功发行的话，将有助于加快公司现有项目的开发进度。
借助土地获取优势和长期形成的商业资源，公司具备独特的盈利模式公司长期致力于推进“光彩事业”这一慈善活动，并积极协助地方政府推动地经济发展，由此保持了与地方政府的良好关系，便于获得低价土地和相应政策支持。公司持有的商贸地产帐面成本只有1000 元/平方米左右，而位于广州的两块住宅用地土地成本更低。借助土地获取优势和长期形成的商业资源，公司已形成了其独特而又具有持续性的“低价获得土地+滚动开发+溢价租售、配套管理”的盈利模式。
未来仍将保持稳定增长，维持“谨慎推荐”评级从住宅销售业务看，截止 08 年末，广州番禺的优质项目在建及未开发建面仍有80 万平方米，增城未开发建筑面积仍有140 万平方米，未来仍有很大潜力可以挖掘，另外我们预计拥有丰厚土地储备的天津华运项目也将在2010 年以后形成在售；从商贸物流和市场经营业务看，随着招商工作的深入和宏观经济的逐步回暖，09 年开始，市场经营方面也会出现一定的增长，另外保定及长春项目在09 年也将实现商铺销售；再考虑08 年末，仍有12 万平方米的销售面积未结算，我们认为公司未来三年保持稳定增长是可以期待的，预计公司09-11 年EPS 分别为0.35 元、0.42 元和0.46 元，对应PE 分别为18x、15x和13.8x，维持公司“谨慎推荐”的投资评级。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：香江控股调研快报
事件：2008年11月17日，我们参加了香江控股2008年第三次临时股东大会，与公司董事长翟美卿女士、总经理修山城先生及董秘谢郁武先生就公司经营情况进行了交流，并实地调研了山水华府2期等项目。
投资要点：
1、 发行公司债
本次临时股东大会主要讨论、通过发行公司债券。公司拟向不特定对象发行公司债券，本次发行公司债券的票面总额不超过4亿元人民币，期限为5年，发行后将在上海证券交易所上市。本次公司债券募集资金主要用于优化公司的债务结构和补充公司的流动资金。
公司坚持“稳健发展，现金为王”的经营策略。面对严峻的市场形势，公司压缩开发规模，调整开发计划，暂停开拓新项目，以此减少支出。同时，拟通过提前归还信托融资，减少资金成本。公司持有的商贸地产帐面成本只有1000元/平方米左右，而位于广州的两块住宅用地土地成本更低。目前公司帐上保有现金15-18亿元。公司具有较强的抗风险能力。
2、住宅项目
公司主要的两个住宅项目锦绣香江和翡翠绿洲均位于广州。
锦绣香江处于广州市“华南板块”中心地段，离广州城市CBD只有10多分种车程，地理位置优越；公司注重打造内部环境，区内环境十分优美；附近沃尔玛等商业设施即将开业，配套的中小学校正在筹建中。经过多年开发，该项目已步入成熟期。正在开发以及未开发建筑面积还有近80万平方米。
研究员：黄鹏 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：香江控股(600162)：07年报点评
资产注入加速公司扩张，未来业绩迎来高增长。2008年1月18日公司收到中国证券监督管理委员会有关批复文件，核准公司向南方香江集团有限公司发行143339544股人民币（10.32元/股）普通股，购买其持有的番禺锦江等5家公司的股权资产。资产注入后，公司增加在广州、保定、成都、天津项目储备约230万平米。同时，公司承诺在完成本次定向增发后一年内启动天津森岛三公司股权（共计权益土地面积76万平方米）的注入工作、本次定向增发完成后两年内启动沈阳好天地项目（共计建筑面积14.5万平米）注入工作。
商贸+地产，中高档住宅+商业的盈利模式强化公司抗风险能力。公司拟成为中国高端住宅地产及物流地产行业领跑者。在目前土地紧缩，限制高档商品房土地供应的房地产调控下，高档住宅将日渐稀缺，同时商贸地产并不是政策主要打击对象，因此，公司的这种盈利模式将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。
布局市场的高成长性和全国化为公司高成长带来保证。公司现已进入天津、武汉、郑州、长春、南昌等十几个大中城市进行地产开发， 全国化的战略布局规避了单一区域的市场风险，同时所进入城市均为房地产市场处于较快成长的二、三线城市，公司的高成长的外围环境良好。
资产注入为公司未来业绩带来爆发式增长，调高公司2008年EPS为1.05元，预计2009年EPS为1.55元，30倍08年动态PE对应价位31.5元。维持买入评级。
研究员：杨国华，雷增明 所属机构：宏源证券股份有限公司
报告标题：香江控股(600162)：稳步实施战略，地产蓝筹指日可待
07年公司主营业务收入下降62.81%，实现净利润1.49亿元，同比增长133%，利润贡献来自于商贸地产。EPS0.3559元，高于我们07年底的预测，原因是年底出让了数项商业项目带来的收益。ROE21.49%，同比增长10个百分点，盈利能力大幅提高。08年番禺和增城的住宅项目将贡献超过6个亿的净利润，住宅项目将取代商贸地产成为利润贡献的最重要支撑。
公司已确立“打造中国高端住宅地产及物流地产行业领跑者”的定位、“以中高端精品住宅为主、商业地产为辅”的经营战略，未来几年将稳步实施上述战略，地产蓝筹指日可待。通过07年底集团的注资，已将集团所有商贸地产项目和大部分住宅地产收入囊中。目前已拥有商贸地产储备建面340万平米，权益建面293万平米；住宅地产总建面增至268万平米，权益建面230万平米，主要集中在珠三角。上述项目将是公司未来几年重要利润来源。
股改时集团曾承诺剩余的住宅地产将在1年内全部注入公司。目前集团在天津还有200多万平米住宅地产项目，其中有几十万平米项目处于收获期。若08年能将上述资产顺利注入，将更大幅地提升公司住宅地产项目储备，实现集团的整体上市目标。
08-09年公司主营来自三个方面。增城翡翠绿洲和番禺锦绣香江项目的结算收入；天津华运的土地补偿金18.81亿，净收益6.5亿，分两年确认；以及商贸地产收入。住宅地产和补偿收入成为重要的利润来源。08-09年EPS 分别为1.26和1.30，维持“强烈推荐”评级。
若08年集团注资顺利完成，天津几十万的住宅销售收入的结算也将提升08-09年的EPS，届时08-09年的EPS 将高于目前我们的预期。
风险提示：土地和资金仍然是制约公司发展的重要因素。注意宏观和行业政策以及公司基本面变化带来的风险。
研究员：李少明，赵琦 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：香江控股(600162)：未来业绩高增长趋势确定，大股东承诺继续注入资产
07年业绩表现超预期。全年主营收入7.6个亿，因工程机械业务彻底剥离而同比下降68%；实现净利润1.37亿元，同比大增115%，折合基本EPS 为0.36元。07年年报无送配。
07年净利润同比大增的原因在于盈利能力低下的工程机械剥离，盈利能力强的商贸物流地产成为主要利润来源。毛利率提高了40个点。而业绩超预期的原因在于长春和郑州两个项目盈利能力高出了我们的预计。
通过大股东持续注入资产，公司目前拥有546万平米项目储备，产品涵盖住宅和商贸地产，遍布广州、武汉、郑州和长春等一二三线城市，为二线地产龙头之一。
公司住宅项目盈利能力很强，商贸地产盈利能力较好，抗风险能力突出。
预计从08年开始大股东持续注入资产将反应到业绩高速增长上。
未结算预售房款占07年主营收入1/3，表现尚可；银行贷款和总负债上升很快，加上08年开发加速，存在一定的资金压力。
公司未来业绩高增长的主要来源是盈利能力非常强的广州番禺和增城住宅项目、武汉西汉正街商贸地产项目。原因在于：项目地价成本低；项目所在区域成熟，销售前景很好；项目开发销售节奏加快。
预计08年有望因政府回购天津华运土地而获得1.12元EPS 的一次性收益，但华运公司又通过挂牌获得该项目，所以对业绩并无本质影响。
大股东已公开承诺将注入天津森岛项目和沈阳商贸地产项目。
根据商贸地产最新盈利能力好和广州住宅项目盈利能力的良好预期，调高08-09年净利润分别8和10个点，达到约6.5和10个亿，两年平均增长213%，按非公开发行后约5.3亿股计算EPS 为1.22元和1.9元。
公司未来高成长趋势越来越清晰，大股东持续资产注入预期（公开承诺）明确，同时产品和地域多元化基础较好，维持前次6个月目标价31.53元，对应08-09年PE 为25.8倍和16.6倍，为合理估值水平，维持增持。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：香江控股2007年年报简评
由于商贸地产的利润贡献，公司2007年业绩平稳：公司2007年营业收入7.63亿元，营业利润2.26亿元，净利润1.37亿元，同比分别增长-73%、17％、16％。在营业收入同比下降的背景下，公司净利润同比有一定幅度上升，得益于公司陆续注入的商贸地产项目的销售毛利率较高。年表反映公司计提的土地增值税高达1.05亿元，占营业收入的13％以上，说明公司房地产业务利润率较高。截至2007年12月31日，公司总资产20.28亿元，其中18.49亿元的流动资产中，存货占比53％，较为合理；公司预收帐款3.09亿元，保障了公司2008年的利润来源。
公司亮点在于大股东持续的资产注入预期：南方香江集团自2003年控股公司以来，已数次向公司置入优质地产资产，基本完成了公司主营业务的转型。根据公司公告，南方香江集团拟以保定香江、成都香江、番禺锦江、增城香江和天津华运总计14.79亿元净资产通过定向增发1.43亿股注入公司（增发价格10.32元/股），上述定向增发方案已于2008年1月获得证监会的批准。此次定向增发完成后，包括2008年1月天津华运新获得的天津劝业香江家居博览中心项目，公司土地储备建筑面积约570万平方米（不含成都香江一级开发项目），可满足公司至少5年的开发需求。
为解决同业竞争问题，南方香江集团承诺陆续注入其剩余地产项目，包括天津森岛置业、森岛宝地、森岛鸿盈、沈阳香江好天地等公司的股权。上述资产的注入将进一步提高公司盈利能力。
已获批的此次定向增发完成后，公司增加了锦绣香江花园和增城翡翠绿洲等住宅项目，上述两住宅项目将成为公司未来两年业绩快速增长的重要来源。此外，天津华运因土地回收会获得高达18亿多元的一次性土地补偿，极大增厚了公司2008年的盈利。
盈利预测：鉴于此次定向增发已获得证监会批准，我们假定定向增发成功，新注入五个项目以公司公告承诺利润为基础，并以52953万股为计算依据对公司进行预测和估值。我们预测公司2008年EPS 为0.89元（不含天津华运项目土地补偿一次性收益）、2009年EPS 为1.22元、2010年EPS 为1.33元。不考虑恩平锦绣香江项目，我们保守预测公司每股RNAV 为16.8元，在目前市场环境下，投资者在16.8元左右介入有较大安全边际。
研究员：张朝晖，陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：香江控股(600162)：08年公司业绩将获得高增长
2007年度经营回顾：2007年度公司实现主营业务收入7.63亿元。公司实现净利润1.37亿元，每股收益0.36元。2007公司通过收购股权及非公开发行股份的方式将大股东旗下优质资产注入香江控股。2007年11月29日，公司的定向增发获得了中国证监会的有条件通过（2008年1月19日，公司的定向增发获得了中国证监会的正式批文）； 08年9.4亿元的投资收益锁定：2007年9月份，天津市土地整理中心将香江控股参股子公司天津华运（50%股权）拥有的津东滨（挂）2007-180号地块收购，并约定在土地变性并出让后给予天津华运18.81亿元人民币的补偿。08年1月28日该地块已经拍卖。相应地，08年香江控股锁定了9.41亿元的投资收益，公司EPS 因此增厚1.33元； 公司业绩预测：我们预计公司08年到10年的主营收入分别为45.02亿元、65.19亿元和49.98亿元。相应的EPS 为2.95元（其中经营性EPS 为1.62元）、2.40和2.34元。08年结算的这些房地产项目大部分在目前已经实现了预售； 公司的土地储备及RNAV：公司当前的土地储备为417.5万平。我们计算得出公司每股重估净资产值为35.97元； 维持公司股票“强烈推荐A”的投资评级：我们以35.97元的RNAV 作为公司股票的目标价。
研究员：贾祖国 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：香江控股(600162)：广州住宅和武汉商贸地产项目将成为公司未来高成长发动机
大股东香江集团注入优质资产扶持上市公司作大作强始于熊市，历时且持续3 年，注入项目累计净资产达39 亿元。大股东专注的资产注入进程仍将持续，有公开承诺。
大股东已完成的持续资产注入结果是公司盈利和竞争能力提高，行业地位提高。公司将拥有568 万平米项目储备，产品涵盖住宅和商贸地产、遍布一二三线城市；住宅项目盈利能力强，商贸地产盈利能力较好，抗风险能力突出。公司足以成为全国二线地产龙头之一。
大股东持续资产注入最终将引发公司基本面发生质变，预计从08 年开始这种质变将反映到公司报表上，尤其是未来业绩的高速增长上。
公司未来的最大看点、未来业绩高增长的发动机是广州番禺和增城的住宅项目、武汉商贸地产项目。原因在于：项目地价成本低、盈利能力强；项目所在区域市场前景好，房价和销量成长性良好；项目销售进入利润快速释放阶段。
因政府回购天津华运土地，预计08 年将获得1.12 元EPS 的一次性收益。
大股东后续资产注入为已公开承诺的天津宝坻住宅项目、沈阳商贸地产项目，武汉金海马项目已经启动注入。
根据注入资产最新进程，调整公司未来盈利预测。调低07 年EPS 到0.26元；按非公开发行后5.3 亿股新股本，不考虑天津华运项目的一次性EPS收益，调高08 年EPS 到1.13 元，预计09 年EPS 为1.66 元。
鉴于公司未来高成长性和明确的大股东持续资产注入预期，30 倍08 年动态PE 对应目标价33.9 元，7 倍08 年动态PB 对应目标价40.51 元，我们采用40.51 元作为公司12 个月目标价，相对目前股价有43％的涨幅，将投资评级上调到增持。目标价暂不考虑08 年可能的1.12 元EPS一次性收益。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：香江控股（600162）：一家新型的地产蓝筹正扬帆起航
近年公司已完成“住宅+商贸+旅游”地产盈利模式的构建，新的盈利模式使公司迅速从单一依靠资本回报低的商业地产转向附加值较高，资产周转率快、资本回报较高和净利润率超过19%的住宅地产。
本次购买母公司番禺和增城两个盈利能力非常强的住宅项目以及天津华运优质资产项目，将增加公司在华南板块未开发建面220 万㎡，可售面积190 万㎡，未来2-3 年内贡献23.4 亿元净利润。天津华运也将获得政府征地补偿净收益6.5 亿元，将在08-09 年体现。此次同时收购的成都香江使公司获得成都市9000 亩一级开发用地，项目的开发不仅能带来土地开发收益，还能储备后续项目。
07 年公司的利润来源于商贸地产的销售和租金收入，从08 年开始，主要利润来源以住宅为主，商贸为辅。08-09 年番禺“锦绣香江”和增城“翡翠绿洲”的净利润贡献均将超过6 亿元，商贸地产贡献0.4-0.6亿元。此外，即将购入的武汉金海马优质商铺的销售也将增厚未来两年的盈利。
南方香江集团承诺在本次增发完成后1-2 年内将剩余住宅地产等项目全部注入公司，解决同业竞争的同时保持公司高速增长。未来公司也将力拓环渤海经济圈核心城市天津以及贵阳、连云港等二三线城市。
我们预计公司07-09 年的摊薄EPS 分别为0.21 元、1.27 元和1.33 元，年净利润复合增长率123%。考虑到08-09 年的实际EPS 可能更高，与他人不同的观点是，我们认为已完成“住宅+商贸+旅游”新型地产盈利模式的构建的香江控股已踏上蓝筹地产之旅，应给予更高的估值，即30 倍的PE，未来12 个月内合理的估值为38 元。给予“强烈推荐”的评级。
研究员：李少明，赵琦 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：香江控股（600162）：整体上市顺利过会，公司发展步入新阶段
该增发方案有利于消除公司与控股股东之间的同业竞争，公司将作为集团商贸地产业务和住宅地产的唯一平台来发展，大股东未来还会进一步向公司注入剩余的地产项目。此次增发方案中，南方香江拟用资产认购全部新增股份，公司与控股股东间的同业竞争将得到基本解决，未来公司将作为集团商贸地产业务的唯一平台来发展，将被打造成一家特色鲜明的商贸地产类企业，未来发展空间广阔。此外，南方香江在沈阳和天津等还拥有盈利前景不错商贸地产项目和住宅项目，未来会通过适当形式进一步注入上市公司。
商贸地产项目置入使得公司盈利能力大幅度提升。公司06年置换入商贸地产后，当年房地产业务毛利率提高18个百分点，达53%，极大的提升了公司的盈利能力。本次注入资产涉及“锦绣香江花园”、“保定香江”、“成都香江家具产业园”和“翡翠绿洲”等项目，合计未开发土地面积超过230万平米，根据“锦绣香江花园”和“翡翠绿洲”目前的销售状况，增发完成后，番禺和增城两个主要住宅项目将陆续进入结算；此外，聊城、景德镇、郑州、洛阳、长春、新乡等6个商贸地产项目将均有利润贡献，公司盈利还将进一步提升。
公司商贸地产项目储备将超过一万亩,在地产上市公司中首屈一指。本期增发后，公司合计持有未开发商贸地产项目储备超过一万亩、住宅地产项目建筑面积超过260万平米，在地产上市公司中项目储备首屈一指，而且未来储备规模还将进一步扩大。
特色盈利模式推动持续发展。公司长期致力于推进“光彩事业”这一慈善活动，并积极协助地方政府推动地经济发展，由此保持与地方政府的良好关系，便于获得低价土地和相应政策支持。借助土地获取优势和长期形成的商业资源，公司已形成了其独特而又具有持续性的“低价获得土地+滚动开发+溢价租售、配套管理”的盈利模式。
未来业绩将持续高增长可期，维持“推荐”投资评级。随着高毛利商贸地产项目和住宅项目的进一步置入，我们认为公司07 年开始将保持高成长，预计公司07、08 年净利润平均增速有望达到50％以上，近两年利润主要来源于广州两个住宅项目，按增发后股本测算，预计07、08年EPS 分别为0.39元和0.85元，维持“推荐”的投资评级。
研究员：方焱，陈林 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：香江控股（600162）：又一地产航母正式起航
又一地产航母正式起航。11 月29 日，香江控股的定向增发获得了中国证监会的通过。仅凭借现有的289 万平米的权益建筑面积和600 万平米的土地一级开发，公司已经成为了和招商、保利、万科、金地并列的地产行业龙头公司。
强大的土地获取能力。南方香江主要通过商贸地产和旅游地产的项目建设来进行大规模的土地开发。地方政府非常欢迎南方香江和他们进行土地的合作开发。相较其他主要以招拍挂拿地的房地产公司而言，南方香江具有强大的土地获取能力。未来公司的土地储备规模有望快速扩大。
公司“土地一级开发+房地产开发+商贸地产”的商业模式具有独特的竞争优势。土地一级开发在为公司提高高额利润的同时，也为公司提供了强有力的土地保障；房地产开发则为公司提供了当期的高盈利；商贸地产为公司提供了稳固的租赁现金流。从投资角度而言，这不但有利于公司业绩的平稳，而且为公司提供了较高的重估净资产。
RNAV 及盈利预测。公司每股重估净资产值（RNAV）为35.97 元。我们预计公司08 年和09 年的EPS 分别为：3.02 元（其中经营性EPS 为1.68 元）和2.45 元。
给予公司股票强烈推荐A 的投资评级。增发过会后，香江控股的管理层利益、公司利益以及投资者的利益获得了最大程度的一致；凭借公司独特的商业模式以及上市公司这一平台，香江控股未来有望获得快速的发展。我们对公司股票的估值结果为45.99 元，我们给予公司股票强烈推荐A 的投资评级。
研究员：贾祖国 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：香江控股(600162)：大股东持续资产注入显著提高公司成长性
前期我们对公司进行了多次调研，实际控制人著名民企香江集团自2003年收购山东临工以来，不断注入房地产资产，公司基本面由此得到重大改变，值得关注。
通过两次资产收购和资产置换、一次拟实施的大股东定向增发，大股东南方香江集团持续注入聊城、郑州等三线城市商贸地产和广州一线城市住宅开发类资产，主业从原盈利能力很低的工程机械彻底转型为竞争优势更突出、盈利能力更强的房地产开发。公司还有小部分商铺出租业务。
目前公司在全国大约12 个城市拥有510 万平米项目储备，达到了国内中等开发商的规模，项目储备充足。但有大约一半多项目是盈利能力相对较弱、开发进程较慢的二三线城市商铺开发销售业务。
公司未来高增长预期受7 月公告的大股东定向增发影响很大，主要是指将注入的广州两个住宅开发项目。因此此方案应也将得到投资者支持。
预计公司07/08 年净利润平均增速有望达到100％以上，按此次定向增发1.4 亿股后5.3 亿股新股本计算，EPS 分别达到0.32 元和0.64 元，利润主要来源是广州两个住宅开发项目。
按08 年30 倍合理动态PE，对应目标价为19.2 元，按资产注入后6.5倍合理PB，对应目标价为31.53 元。对于资产注入类公司，我们更倾向于接受PB 估值结果，给予公司谨慎增持投资评级。
风险提示或业绩敏感度：广州房价调控风险、增城香江开发资质较低、公司租售战略改变导致业绩增速降低、三线城市商贸地产销售进度。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：香江控股(600162)：机遇垂青一线 香江厚积薄发
商贸地产龙头。公司前身是山东临工股份有限公司，2002 年12 月，南方香江集团入主。2003 年，公司进入商贸流通地产开发，几经资产收购，公司目前拥有11 家商贸地产开发公司，规划开发面积500 万平方米左右，是当之无愧的商贸地产开发龙头。
地产公司迫切需要做大做强。经历了严厉的调控之后，房地产行业产业集中度将快速提高，企业优胜劣汰、强者恒强将成为必然。地产公司迫切需要加快融资，扩大规模，增强抗风险能力。
公司将通过增发收购跻身一线房企行列。2007 年，公司公告将通过定向增发的方式收购控股股东5 家地产公司股权。根据公司承诺，集团的相关地产及家具流通业务还将注入公司，如果这些计划顺利完成，公司项目储备将快速增加，由此跻身一线地产企业之列。
风险因素：政府不会任由房价上涨，又不能大幅增加土地供应，因此抑制需求仍将是未来调控的主线，在当前需要警惕该项政策的冲击。与其他一线房企相比，公司的规模实力仍然偏小，资金实力与土地储备不相匹配，亟需融资壮大。公司业务快速扩张后对管理能力也提出了更高的要求。
我们预计今明两年公司的每股收益分别为0.35、0.95 元，通过差别市盈率法和NAV 溢价法对公司进行估值，同时考虑未来的收购预期，我们认为公司的合理价值为38 元，较当前24.98 元的价格尚有52.12%的涨幅，因此给予“买入”的投资评级。
研究员：王德勇，段海瑞 所属机构：中信证券股份有限公司
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