大龙地产(600159)_研究报告_财经_新浪网(600159) 研究分析报告|查股网
股票名称：大龙地产(600159)
报告标题：大龙地产:前三季度业绩下滑82%
2010年前三季度业绩概述。合并报表显示:2010年1-9月公司实现营业收入7.8亿元,同比下降33.52%;营业利润2.53亿元,同比下降9.72%;归属于母公司净利润3886.97万元,同比下降81.82%;基本每股收益0.05元。
2010年第三季度(7-9月)公司实现营业收入1.05亿元,同比下降78.59%;营业利润1962.62万元,同比下降83.1%;归属于母公司净利润1424.38万元,同比下降84.35%,基本每股收益0.02元。
毛利率大幅提升助公司盈利。由于天竺22号地2亿元保证金被收回,导致公司营业外支出大幅增加,导致前三季度公司业绩下滑。但受益于裕龙花园三区项目毛利率的大幅上升,前三季度公司毛利率为51.37%,同比增长了18个百分点,是公司前三季度能够盈利的主要原因。
主要项目情况。公司目前拥有权益建筑面积超过100万平米,分布在北京、满洲里和中山三个城市。截至2009年底大龙新都项目A6地块正在准备拆迁结案工作,A7地块拆迁也完成超过50%;西部会馆项目预计将于2010年6月开工,2012年6月竣工;中山项目预计将于2010年4月开工,2011年12月竣工。预计满洲里裕龙园区一期将于2010年竣工。
财务分析。1)、销售同比下滑。前三季度公司“销售商品、提供劳务收到的现金”6.76亿元,同比下降48.8%;2)、预收款项下降。报告期末公司拥有预收款项6241.13万元,较年初和二季度末分别下降了63.78%和26.31%。3)、负债水平进一步下降。报告期末公司剔除预收款项后的资产负债率为31.45%,较年初和二季度末分别下降了11个百分点和5个百分点。
盈利预测和投资评级。预计公司2010-2011年可实现每股收益0.09元和0.33元,以10月22日的收盘价5.47元计算,对应的动态市盈率分别为62倍和16倍,维持“中性”投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：大龙地产:业绩受结算减少和保证金罚没拖累
2010年前三季度每股收益0.05元,下降82%:
大龙地产10年前三季度实现营业收入7.8亿元,同比减少33.5%;受期内2亿元保证金罚没支出影响,净利润同比下滑82%至0.39亿元,合每股收益0.05元(考虑10转增10);剔除非经常性损益后净利润为2.54亿元,合每股收益0.23元,同比下降12%。
正面:
裕龙花园结算占比提升,毛利率提升8.8个百分点至36.6%:本期主要结算项目为裕龙花园,该项目税前结算毛利率超过55%。
资产负债率较期初下降13.8个百分点至34%,财务状况稳定:期内公司偿还了6500万短期贷款,目前公司无银行贷款,尚有8000万元现金在手。
负面:
预收房款大幅下降,全年业绩不确定性较大:期末公司预收账款为6200万元,较年初大幅下降82%,往后看,公司结算将主要依赖于北京裕龙花园三期和满洲里裕龙园一期,业绩面临较大的不确定性。
发展趋势:
公司近两年的业绩主要依赖于裕龙花园项目,而期末的预售房款仅约6200万元,如若该项目未来销售放缓,公司未来业绩波动性将加大。公司裕龙花园三期当前销售均价已经达到12900元/平米左右,较去年同期7500元/平米的水平增长约70%,往后看下半年,我们预期毛利率依然将延续同比提升趋势。
维持2010/11年盈利预测、维持“中性”
公司目前经营状况符合我们预期,暂维持公司2010/11年盈利预测至每股0.20元及0.30元。目前公司股价分别对应2010/11年市盈率27.8倍和17.9倍,较2010年NAV溢价1%,估值并不便宜。公司今年受2亿元保证金罚没影响较大,未来拿地扩张将受到一定限制,我们维持“中性”的投资评级。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：大龙地产:毛利率大幅上升
2010 年上半年公司实现营业收入6.75 亿元,同比下降1.11%;营业利润2.33 亿元,同比增长42.17%;归属母公司净利润2462.58 万元,同比下降79.96%;实现基本每股收益0.06 元。
毛利率大幅上升。报告期内,由于天竺22 号地2 亿元保证金被收回,导致公司营业外支出大幅增加,但受益于裕龙花园三区项目毛利率的大幅上升,上半年成功扭亏。裕龙花园三区项目报告期内结算收入6.31 亿元,同比增长28.96%,毛利率为55.73%,同比上升了23 个百分点。受此影响,报告期公司整体毛利率提升21.5 个百分点,是营业利润同比大幅增长的主要原因。
主要项目情况。公司目前拥有权益建筑面积超过100 万平米,分布在北京、满洲里和中山三个城市。但从公司半年报中看,预计于2010 年竣工的仅有满洲里裕龙园区一期;截至2009年底大龙新都项目A6 地块正在准备拆迁结案工作,A7 地块拆迁也完成超过50%;西部会馆项目预计将于2010 年6 月开工,2012 年6 月竣工;中山项目预计将于2010 年4 月开工,2011 年12 月竣工。
财务分析。报告期末公司剔除预收款项的资产负债率为36.43%,较期初下降5.68 个百分点。由于裕龙花园三区的大量结算,报告期末公司拥有预收款项8469.37 万元,较期初下降了50.85%。
盈利预测和投资评级。考虑到裕龙花园三区项目毛利率的大幅提高,我们上调公司的盈利预测。预计公司2010-2011 年可实现每股收益0.09 元和0.33 元,以8 月17 日的收盘价5.82 元计算,对应的动态市盈率分别为66 倍和17 倍,维持“中性”投资评级。
风险提示。由于目前公司预收款项较少,下半年若裕龙花园三区结算收入下降,则业绩可能低于预期。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：大龙地产:中期业绩符合预期
2010年上半年每股收益0.03元,下降80%:
大龙地产今日公告了上半年业绩,公司实现营业收入6.75亿元,同比减少1.1%;受期内录得2亿元保证金罚没支出影响,净利润同比下滑80.0%至2463万元,合每股收益0.03元(考虑10转增10);剔除非经常性损益后净利润为1.74亿元,合每股收益0.21元,同比上升41.5%。
正面:
裕龙花园结算占比提升,毛利率提升11.6个百分点至38.5%:期内公司实现房地产结算收入6.42亿元,同比略微下滑2.2%,其中裕龙花园三区本期结算6.31亿元;毛利率提升主要源于裕龙花园项目税前结算毛利率较去年同期提升23个百分点至55.7%。
负面:
预收房款大幅下降,下半年业绩面临一定不确定性:期末公司预收账款为8500万元,较年初大幅下降50.8%,公司上半年裕龙花园项目销售大约在5.2亿元左右;往后看,公司结算将依赖于单一项目销售,业绩将面临一定的不确定性。
发展趋势:
公司近两年的业绩主要依赖于裕龙花园项目,而期末的预售房款仅约8500万元,如若该项目下半年销售放缓,公司未来业绩波动性将加大。公司裕龙花园三期上半年销售均价已经达到12900元/平米左右,较去年同期7500元/平米的水平增长约70%,往后看下半年,我们预期毛利率依然将延续同比提升趋势。
维持2010/11年盈利预测、维持“中性”
公司目前经营状况符合我们预期,暂维持公司2010/11年盈利预测至每股0.21元及0.31元。目前公司股价分别对应2010/11年市盈率27.7倍和18.8倍,较2010年NAV溢价6%。公司今年受2亿元保证金罚没影响较大,未来拿地扩张将受到一定限制,我们依然重申“中性”的投资评级。
研究员：白宏炜，宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：大龙地产:2亿元被收回,一季度亏损
2010年一季度业绩概述。公司2009年实现营业收入3.18亿元,同比增长139.73%;营业利润1.09亿元,同比增长448.41%;归属母公司净利润-6823.85万元,同比下降556.96%;实现基本每股收益-0.16元。
业绩分析。报告期内公司由于裕龙花园三区销售结算收入增加,是公司营业收入和营业利润同比大幅增长的主要原因。
但是由于天竺22号地2亿元被收回,导致公司营业外支出大幅增加,从而使报告期的净利润亏损。
主要项目情况。公司目前拥有权益建筑面积超过100万平米,分布在北京、满洲里和中山三个城市。但从公司2009年年报中看,可于2010年竣工的仅有满洲里裕龙园区一期;截至2009年底大龙新都项目A6地块正在准备拆迁结案工作,A7地块拆迁也完成超过50%;西部会馆项目预计将于2010年6月开工,2012年6月竣工;中山项目预计将于2010年4月开工,2011年12月竣工。
财务分析。报告期末公司剔除预收款项的资产负债率为41.74%,较期初下降0.37个百分点;报告期公司的期间费用率为4.38%,同比下降1.31个百分点。2009年7月公司计划以11.33元/股的价格向基金、保险等机构发行不超过7000万股,拟募集资金8亿元,主要用于“西部会馆”项目,将有助于公司加快项目的开发进度。
盈利预测和投资评级。由于公司营业外支出的大幅增加,考虑到2010年可结算资源较少,预计公司2010年将微利。按转增后的总股本计算,预计公司2010年、2011年可分别实现每股收益0.001元和0.25元,维持“中性”投资评级。
风险提示。定向增发尚需证监会核准。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：大龙地产:1季度亏损因22号地保证金被收回
2010年1季度每股亏损0.16元
大龙地产今日公布2010年1季报,公司录得主营业务收入3.18亿元,同比上升139.7%;净利润为亏损0.68亿元,同比下降557 %,合每股亏损0.16元,当期亏损的主要原因是期内顺义天竺22号地块保证金2亿元被收回。
正面:
主营业务收入上升139.7%至3.18亿元,主要源于期内裕龙花园三期结算收入增加;期末预收账款下降37%至1.09亿元。
毛利率提升17.4个百分点至39.2%,得益于期内结算的裕龙花园三期毛利率较高。
负面:
主营业务税金率提升5.7个百分点至11.1%,主要因裕龙花园三期土地增值税计提所致。
净利润同比大幅下降557%至亏损0.68亿元,主要由于期内由于顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地竞买保证金2亿元被收回,造成本期大额营业外支出2亿元。
发展趋势:
公司2009年竞拍的天竺22号地块保证金被收回,期内录得营业外支出2亿元,进而将影响公司未来融资以及拿地扩张步伐,往后看,我们认为公司目前业绩主要是依赖顺义单一项目裕龙花园,如若不能实现拿地扩张,公司未来业绩增长速度将放缓,业绩波动性也将加大。
下调2010/2011年盈利预测、重申“中性”
基于我们对公司未来扩张速度放缓的判断,我们下调公司2010/11年盈利预测至每股0.43元及0.82元。目前公司股价分别对应2010/11年市盈率27.7倍和14.5倍,较2010年NAV折价18%。我们依然认为,公司估值不便宜,且公司拿地扩张的步伐将因22号地块保证金收回而受到较大影响,重申“中性”的投资评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：大龙地产:扩张还需稳健
公司在顺义当地市场占有率较高。
公司脱胎于政府部门,目前实际控制人为北京顺义区国资委,母公司1987 年开始从事房地产开发,当地50%以上的楼盘皆为其开发。
公司土地储备成本低廉。
公司拥有136 万平米的土地储备,且大部分都是831 土地大限之前获得的土地,成本低廉。
公司所在区域经济快速发展,将带动房地产发展。
顺义是北京最新重点发展的三个区域之一,交通便利,经济发展迅速,最近土地成交活跃,顺义有28 个村进入拆迁计划,未来房地产发展空间巨大。
公司发展迅猛,未来几年将继续快速成长。
公司从04 年开始决心做大做强,05 年资产置换,借壳上市,从500万的资产到现在百亿规模,公司发展迅猛,借助本土优势,公司有望成为区域龙头。
近期“地王”事件的双面性。
对于一个扩张性的地产公司,增加土地储备是其首要任务。此次“地王”事件对于前期发展较为顺利的公司而言,起到警示作用,如果能够接受教训,以后扩张策略将更加稳重。
投资建议:未来六个月内,首次“跑赢大市”;预计 10、11 年EPS 为1.02 元、1.28 元,对应市盈率为15 倍、12 倍,RNAV 为18.22 元/股。目前估值较为低估,首次评级为“跑赢大市”。
研究员：沈莉 所属机构：上海证券有限责任公司
报告标题：大龙地产:受挫于行业政策从紧
事件回顾:
2009年11月20日,公司参与竞拍由北京土地交易中心组织挂牌出让的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的土地使用权,最终以50.5亿的价格竞得该宗地的土地使用权。该地块规划建设用地面积2.72万平米,规划总建面1.7万平米。
2010年1月22日,北京市国土资源局发布《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》,大龙地产被暂停在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格,暂停原因为开发公司欠缴2009年11月20日竞标取得的顺义后沙峪镇天竺开发区22号地块地价款。
2010年2月1日,北京市国土资源局发布取消大龙地产顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格的公告,由于大龙地产逾期未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》,依据《拍卖文件》的有关规定,决定取消大龙地产的竞得资格,同时对于大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。
大龙地产拍得的地王被收回并没收2亿元的保证金,该事件发生在近期地产行业调控密集期内,凸显了北京市政府对规范行业发展及加强调控力度的姿态。北京作为09年房价涨幅颇高的一线城市的代表,此次收回土地的决定对于有着顺义国资委背景的大龙地产来说虽然属于正常结果但还是超出了市场预期。
该结果使得前期影响公司的不确定因素转变成为实际的利空。根据大龙地产1月28日的年度报告,其09年营业收入为17.48亿元,实现归属上市公司股东净利润3.38亿元,本次2亿元的保证金损失占其09年净利润的59.17%,这对公司12月底账面资金2.55亿元而言其影响主要体现在两方面:
1、2亿元的损失会导致公司10年业绩直接减少0.48元。基于前期预测公司10年EPS为1.00元(未摊薄),2亿元的损失导致公司10年EPS下降至0.52元(未摊薄)。虽然公司年报有10送10的送配预案,但由于突发事件造成公司业绩出现下滑,同现在市场上其他地产公司10年PE只有15倍左右的估值相比,公司目前的PE估值水平明显偏高。
2、公司中短期内在北京地区的项目拓展显现瓶颈。作为北京顺义区域性龙头地产开发公司,在面对北京动辄十几亿或几十亿一块的土地拍卖结果面前,总资产30亿元的大龙地产已面临难以拍得土地的事实。此次顺义拍地的最终失利将使公司中短期内再次使用较高资金杠杆获得土地的概率大大减小。账面资金还剩2.55亿元,这将迫使公司中短期内在项目拓展上可能被迫转向其他土地价格较便宜地区。
公司2月2日发布公告,公司将积极与有关部门进行沟通,降低公司的损失。未来2亿元的保证金损失能否挽回,对于总股本只有4.15亿股的大龙地产而言影响颇大。
综上,公司地王被收回使中短期不确定因素转变为利空,在估值及项目拓展方面对公司都产生较大压力,事件后续发展中公司能否挽回2亿元的保证金损失对股本规模尚小的大龙地产而言意义重大。
研究员：日信证券研究所 所属机构：日信证券有限责任公司
报告标题：大龙地产09年年报点评:净利润同比增长14256.40%,推荐
公司发布2009年年度报告,公司实现营业收入1,748,197,479.50万元,实现净利润338,877,612.36万元,同比分别增长1174.08%和14256.40%。基本每股收益0.82元,同比增长8,100.00。公司拟以本公司2009 年末总股本415,001,616 股为基数,以资本公积金转增股本,向全体股东每10 股转增10 股,转增后公司总股本增加到830,003,232 股。
公司收益超市场预期。根据2009年年度报告,公司实现营业收入1,748,197,479.50万元,实现净利润338,877,612.36万元, 同比分别增长1174.08%和14256.40%。基本每股收益0.82元,同比增长8,100.00,超出市场预期。满洲里项目工程建设继续进行,目前住宅南区已取得房屋预售许可证,十一月份先期推出六十套房源,销售情况良好。裕龙三区开盘实现销售收入14.46 亿元,仓苑公寓实现销售收入1.61 亿元。报告期内,宣武区大龙新都项目拆迁工作进展顺利,其中A6 地块正在准备拆迁结案工作,A7 地块的拆迁也完成超过50%。王府井西部会馆项目拆迁工作已经完成,正在进行施工前的各项准备工作。2009年收入增长主要原因为裕龙花园三区项目和五里仓项目本期实现销售。
报告期末由于商品房销售回款增加,货币资金254,964,291.50 元,比上年增加了215.34%;由于应收工程款和银行已批准但未到帐,商品房贷款的增加所致应收账款净额89,445,158.28 元,比上年增加了40.18%;公司对金融机构借款245,000,000.00 元,较上年减少819,400,000.00 元。公司的资金状况同比有很大的改善。
报告期末,公司每股净资产3.76 元。公司拟以本公司2009 年末总股本415,001,616 股为基数,以资本公积金转增股本, 向全体股东每10 股转增10 股,转增后公司总股本增加到830,003,232 股。公司通过这一资本平台来扩张股本,决心在北京地区内做大做强房地产业务,将会受到市场的看好。
公司贮备项目充足,进入收获期。2006年在“立足顺义、面向北京和走向全国”的战略指导下,已先后在顺义、北京市中心和内蒙的满洲里以及广东的中山市进行土地贮存和项目开发。2009年开始公司开发的房地产项目进入了一个很好的收获期。预计满洲里的项目、广东中山市项目和宣武棉花片区项目以及北京王府井西部会馆项目将是公司明后二年公司很好的收益来源。公司将加强品牌建设,加大王府井、宣武、满洲里、中山等项目的策划宣传力度,认真做好满洲里项目的销售工作,确保销售工作顺利进行。根据公司计划中山项目将在2010年 4月开工,2011年 12月竣工;西部会馆将在2010 年6月开工,2012年6月竣工;满洲里裕龙园区一期将在2010年 9月竣工;加快宣武区项目的拆迁工作。 公司这些项目将保障未来三年的公司收入来源和业绩的成长。2010年除裕龙花园三区项目外,满洲里将进入收获期。
顺义区作为北京今后重点发展的新城之一将给公司带来很好好的发展机遇。根据《北京城市总体规划(2004年一2020年)》对顺义新城的功能定位:东部发展带的重要节点,北京重点发展的新城之一。引导发展现代制造业,以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。是面向国际的首都枢纽空港,是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。发展现代制造业,顺义的经济发展将腾飞。目前顺义区已经拥有一大批高素质的企业,实业和经济发展必将给顺义的房地产带来更多商机。顺义区将在北京城市空间结构的战略调整中承担重要职能,是北京未来重点的城市化和产业化发展地区,是中心城人口与职能疏解的主要载体,是首都现代化过程中新功能的聚集区和城市新增人口的主要聚集地。公司发展下一步将重点做好深耕顺义的战略安排,享受顺义区经济快速增长收益。目部、乡镇项目部、M15 号线项目部专门负责整个顺义区项目的调研工作,公司将继续研究好、把握好顺义市场。公司在顺义积累了许多宝贵的开发经验,开发顺义具备很强的能力。
预计公司2010年、2011年和2012年的营业收入分别为18.96亿元、23.18亿元和30.13亿元。每股收益为0.92元、1.12元和1.45元,对应的PE为19.88、16.36和12.56。
公司经过几年的战略布局,09年开始进入一个高增长时期,并且目前的项目能保障公司近三年的较高增长。除北京项目继续保持较好收益外,前期布局全国之一的满洲里也将进入收获。下一步公司还将深耕顺义,充分享受顺义区作为北京市发展东部产业带重点区所带来的经济增长收益,维持“推荐”的投资评级。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：大龙地产:业绩暴增,但财务压力较大
2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入17.48 亿元,同比增长1174%;营业利润4.48 亿元,同比增长13325%;归属母公司净利润3.39 亿元,同比增长14256%;实现每股收益0.82 元。公司2009 年业绩暴增主要是因为裕龙花园三区和五里仓项目在本报告期内实现销售结算。裕龙花园三区项目实现营业收入14.46 亿元,毛利5.18 亿元,分别占公司营业收入的82.71%,毛利的84.63%,是公司最主要的收入和利润来源。
主要项目概况。剔除裕龙花园和五里仓项目,公司目前拥有总计122 万平米的权益建筑面积(包括北京后沙峪项目),分布在北京、满洲里和中山三个城市。大龙新都项目A6 地块正在准备拆迁结案工作,A7 地块拆迁也完成超过50%;西部会馆预计将于2010 年6 月开工,2012 年6 月竣工;中山项目预计将于2010 年4 月开工,2011 年12 月竣工;满洲里项目一期预计将于2010 年实现销售结算,是2010 年唯一新增结算项目;后沙峪项目是公司2009 年11 月以50.5 亿元的价格所购,该地块规划总建筑面积约16.9 万平米,折合楼面地价约29859 元/平米,由于尚未签订土地出让合同,目前在报表中仅体现为2 亿元预付账款(保证金)。
财务压力较大。截至2009 年末,公司拥有货币资金2.55 亿元,长短期借款6500 万元,负债14.4 亿元,其中对大股东的应付款为6.8 亿元,在剔除预收账款和对大股东的应付款后,其资产负债率仅为19.38%。从报表来看,财务压力并不大,但由于公司目前的总资产仅为30 亿元,而北京后沙峪项目总计50.5 亿元的土地款将对公司造成比较大的财务压力。其控股子公司由于欠缴北京后沙峪项目地价款,招拍挂成交后未按期签订土地出让合同,已被北京市国土资源局暂停其在北京土地交易市场的拿地资格。中山项目和西部会馆项目都将于2010 年开工,这将进一步加重公司的财务压力。
2009 年7 月公司计划以11.33 元/股的价格向基金、保险等机构发行不超过7000 万股,拟募集资金8 亿元,主要用于“西部会馆”项目,虽有助于缓解公司的财务压力,但仍显不足,且方案尚需证监会核准。
盈利预测和投资评级。公司拟以2009 年末总股本为基数,每10 股转增10 股。在不考虑转增股本的情况下,我们预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益0.25 元和0.33元,以1 月27 日的收盘价18.27 元计算,对应的动态市盈率分别为73 倍和55 倍,给予“中性”投资评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：大龙地产:业绩略超预期,维持中性
全年业绩每股0.82元,略超预期:大龙地产今天公布了2009年年报,公司实现净利润3.39亿元,合每股0.82元,同比上涨14259%。存量尾房销售和较好的毛利率水平是盈利略超预期的主要原因。全年录得收入17.48亿元,同比上涨1174%,主要源于报告期内结算的大龙裕龙花园三期(14.5亿元)及五里仓公寓项目(1.6亿元)。公司拟每10股转增10股。
正面:得益于公司09年超过16亿元的销售表现,公司净负债率由期初的80%改善至0%,公司期末在手现金为2.54亿元,期内经营活动现金净流入8.14亿元。
毛利率改善1.9个百分点至29.7%,好于我们之前对于09年毛利率28.4%的预测,主要原因是大龙裕龙花园三期当期结算毛利率较高。
负面:期间费用达6725万元,同比上升87%,主要原因在于当期商品房广告宣传费用有所增加以及贷款利息因项目竣工而停止资本化。
发展趋势:公司近期在顺义以50.5亿元的价格获得了建筑面积16.9万平米的天竺开发区22号地块,往后看,公司在顺义区的激进扩张拿地以及大龙新都拆迁补偿将使其在一两年内面临较大现金支付压力,预期公司10年对于资本市场的融资诉求将更为强烈。
盈利预测调整:我们暂维持公司10、11年的盈利预测为每股收益0.96元及1.32元,同时维持公司09及10年净资产值为每股12.95元及14.69元。
估值与建议:目前,公司股价对应10、11年市盈率分别为19.8、14.4倍,对10年净资产值有24%的溢价,估值在我们覆盖的中小地产公司中并不便宜,且公司目前走出顺义实现跨区域扩张的能力尚显不足,短期也面临较大的土地款支付压力,因此,我们依然维持“中性”的投资评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：大龙地产:业绩暴增,区域龙头初现
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入11.7 亿元,同比增长809.37%%;营业利润2.8 亿元,同比增长39.6 倍;归属于母公司净利润2.14 亿元,同比猛增77.6 倍,实现基本每股收益0.52 元,同比增长51 倍。
其中第三季度(7-9 月)实现营业收入4.9 亿元,同比增长27.1 倍;营业利润1.2 亿元,同比增长205.1 倍;归属于母公司净利润9100 万元,上年同期为-66 万元,实现基本每股收益0.22 元。 本报告期,公司业绩暴增的主要原因在于裕龙花园三区以及仓苑公寓项目的结算收入。
公司基本面概述:公司主要从事房地产开发和建筑施工,其中房地产开发是最主要的收入和利润来源(均占95%以上)。
公司的实际控制人为顺义区国资委,依托其背景,公司在顺义具有明显的区域优势和品牌影响力。公司目前在建项目2个,拟建项目4 个,其中满洲里裕龙园区一期预计可在09年底竣工销售。预计未来几年公司均有2-3 个项目可实现销售结算。
土地储备丰富,且成本较低,可保公司未来几年发展。目前公司拥有土地储备建筑面积约230 万平米,可保证未来5 年左右开发。裕龙花园三区、西部会馆等重点项目的土地成本明显低于其它可比地块。按照公司预计售价计算,这些项目的毛利率都将在50%以上。
资金相对充裕,非公开发行为公司未来发展提供保障。公司目前拥有货币资金近10 亿元,借款占总资产比重仅为2.55%,经营活动净现金流为正,表明资金相对充裕。公司计划以11.33 元/股向基金、保险公司等非特定投资者发行不超过7000 万股。拟募集资金不超过80 亿元,其中65 亿元用于王府井“西部会馆”项目(预计2011 年12 月竣工),其余15亿元用于补充流动资金。目前已获北京市国资委批准,尚需证监会核准。
依托顺义,加速发展。顺义是北京经济发展最快、土地成交最活跃的区域之一,是北京三个重点新城之一,公司在顺义具备明显的优势。09 年以来公司明显加大投资,已将满洲里裕龙园区一期的竣工时间提前至09 年底,并正积极准备增加土地储备,增加开工面积。
盈利预测。预计公司2009、2010 年实现营业收入14.6 亿元、22.6 亿元,基本每股收益0.67 元、1.03 元,不考虑增发的股份,以目前的股价计算,对应的市盈率为30 倍和19.5 倍,给予公司“增持”的投资评级。
风险提示。公司股价短期内上涨较多,提醒投资者注意。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：大龙地产:顺义地产龙头,受益于区域发展
估值与建议:我们首次关注大龙地产给予中性的投资评级:公司目前股价对应其10年NAV溢价30%,对应的10年P/E为21倍,我们认为已部分反映其未来资产注入以及新增土地储备的预期,给予中性的投资评级。
投资亮点:
北京市场土地储备丰富:公司目前拥有164万平米项目储备,49%集中在北京,土地成本较低,为2229元/平米,占预期售价18%,在我们覆盖的A股上市公司中相对较低。
公司销售表现良好,京内项目将进入结算期:公司是北京市场回暖的主要受益者,目前在售项目主要为裕龙花园三区及满洲里项目,预计全年销售额将超15亿元,并将于今明年内结算完毕。
公司回归顺义的战略定位较明确,在顺义获取资源可能性较高,且未来有资源注入预期:公司作为顺义区政府下属的老牌房地产开发企业,在本地人脉资源以及品牌积累较为深厚,未来将有较大机率参与顺义新城及老城区旧城改造等项目,而母公司手握哈牧集团的4700亩建设用地等资源注入预期也将成为公司股价上行的催化剂。
财务预测:
公司09年将主要依赖于裕龙花园三区,五里仓公寓(仓上家园)及滨河加建(望潮家园)带来的结算收入,预计净利润将达到2.98亿元,合每股0.72元,同比增长12593%;10年将结算裕龙花园项目、满洲里裕龙园区及六区加建,预计每股盈利0.96元,同比增长33%;11年预计每股盈利1.32元。
风险提示:跨区域扩张面临着管理及土地资源的压力。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：大龙地产:3季报业绩超预期,净利润率仍有提升空间
1-3季公司盈利超市场预期。1-3季,公司EPS0.52元,ROE16%,营业收入和净利润分别为11.7亿元,1.39亿元,同比增长8倍和139倍。公司营业收入与净利润大幅增长得益于1-3季裕龙花园三区及仓苑公寓项目的结算。3季报公司09年净利润预增:同比增长12.2倍以上。3季末,公司尚余预收账款3.55亿元,同比增长1.18倍。
资产负债稳健。3季末公司净负债率从08年底的61%下降至51%,扣除预收账款后的资产负债率已从08年底的55%下降至39%,随着预收账款的提升,净负债率从08年底的95%下降至较低水平29%。
1-3季结算毛利33%,净利润率18.2%,净利润率水平在业内处较高水平,明后年净利润率仍有较大提升空间。公司近期在北京顺义的裕龙花园3区新推的住宅售价从年初的7600元提升至9500元,销售一空,尚存7万平米住宅和配套未出售。
随着贯通到顺义的地铁15号实质建设,上述楼盘售价仍有上涨空间。此外,09年底2010年初即将开工的北京宣武门6万平米住宅以及王府井综合体的建设销售,预计2010-2011年公司的净利润率将有较大幅度的提升。
1-3季三项费率仅为3.8%,在业内保持最低水平。
若年底前后公司在王府井的项目建设规模能有效提升、公司在顺义自然村改造中通过挂牌方式能较低价格获取后续开发用地,公司更长远的续持高增长将无悬念。
公司RNAV17.35元/股,因顺义裕龙花园毛利水平提升超预期,我们提升对公司09-10年的EPS至0.72、1.08元,维持强烈推荐。
风险提示:注意国内外经济增长、企业盈利低于预期、政策调控超预期等的风险。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：大龙地产:09年业绩预增
三季报盈利大幅增长,符合市场预期。公司1-3季度实现主营收入11.74亿元和归属于母公司所有者的净利润2.14亿元,由于08年基数低,09年三季度同比分别增长8.1倍和78.2倍;三季度末预收帐款3.55亿元,较年初增长89.9%。每股收益0.52元。业绩与中报披露的预增情况一致。
三季报对2009年全年盈利进行了预增公告,预计全年净利润增长122倍以上,折合每股盈利0.70元(若假设2009年内增发成功,则摊薄后的每股盈利为0.61元)。
与我们此前的预测一致。
维持买入-A的投资评级。维持此前的盈利预测。近期多个城市地价大幅上涨,市场对土地价值重新估量,上调公司RNAV估值自12.2元至每股13.43元(均为假设本次定向增发成功后摊薄数据),按照其1.45倍对应目标价19.5元;给予2010年EPS1.03元(考虑摊薄后)25倍市盈率,对应目标价25.8元,综合两种估值方法,维持六个月目标价22.60元。
研究员：徐胜利 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：大龙地产三季报点评:每股收益同比增长13850%,推荐
盈利预测:从10月份的销售情况来看,公司的销售仍保持价升量高的局面,为此我们提高对公司业绩的测算。预计公司2009年、2010年和2011年的营业收入分别为14.82亿元、21.18亿元和30.13亿元。我们将公司09年至11年的每股收益由原0.534元、0.924元和1.210元,上调为0.629元、0.988元和1.298元,对应的PE为30.01、19.13和14.56。
投资建议:公司经过几年的战略布局,09年开始进入一个高增长时期,并且目前的项目能保障公司近三年的较高增长。下一步公司将深耕顺义,充分享受顺义区作为北京市发展东部产业带重点区所带来的经济增长收益,维持“推荐”的投资评级。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：大龙地产:高成长提升公司的投资价值
投资建议。公司经过几年的战略布局,09 年开始进入一个高增长时期。目前的项目能保障公司三年的较高增长。下一下公司将依托顺义作为北京发展东部产业带重点区的发展前景,利用自己在顺义房地产开发的优势和经验深耕顺义房地产开发。预计公司2009 年至2011 年销售收入分别达到123,200.00、211,800.00和2,753.40 万元,每股收益分别为0.534 元、0.924 元和1.210 元,相对应的EPS 为35.37、20.44 和15.61,按10 年25 倍市盈率,半年目标价为23 元,首次给予“推荐”的投资评级。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：大龙地产：成长性和稳定性显著提高
北京顺义国资背景的房地产企业,顺义区国资委为公司实际控制人,母公司1987年开始从事房地产开发,公司在顺义具有区域优势和品牌影响力。
土地储备丰富,可有力保证公司快速发展。土地储备建筑面积230万平米,可保证未来5-6年开发。
土地成本低。裕龙花园三区、大龙新都一期、西部会馆项目的土地成本明显低于可比地块09年的成本,按照预计售价计算,这些项目未来毛利率将超过50%。
可结算项目增多。06-08年每年结算项目1-2个,预计2009、2010、2011年可结算重点项目为2个、3个、5个。
依托顺义,未来发展强劲。顺义是北京经济发展最快、土地成交最活跃的区域之一,是北京三个重点新城之一,房地产投资在北京市的占比逐年提高。公司正积极准备在顺义增加土地储备。
维持买入-A评级。公司08年以前利润低,波动大,09年起业绩成长性和稳定性正在发生显著改善。09年三季度预增70倍以上,预计每股收益约0.50元。假设09年内定向增发6000万股,摊薄后的盈利预测为09年EPS0.60元,2010年1.03元,给予2010年EPS25倍市盈率,对应目标价25.8元。公司每股RNAV12.2元(考虑增发成功因素),给予60%的溢价,对应目标价19.50元;综合两种估值方法,小幅调升公司股票六个月目标价至22.60元。
研究员：徐胜利，陶学明 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：大龙地产：业绩爆发性增长
09年中期业绩猛增。报告期内公司实现主营业务收入6.83亿元,实现净利润1.23亿元,分别同比增长511.89%和3536.82%。每股收益0.30元。业绩主要来源于裕龙花园三区、仓苑公寓、五里仓续建项目等。
三季度业绩预增7000%以上。折合每股收益超过0.50元(年初至三季度累计),业绩应将主要来源于裕龙花园三区。
下半年将积极推进定向增发工作。拟发行不超过7000万股,募集资金不超过8亿元,主要投入王府井“西部会馆”项目建设。项目位于北京王府井商业街北段,北侧为王府井大饭店,南侧为世都百货商场,东临王府井大街,由一栋主题酒店楼和两栋公寓式酒店楼组成,项目总建筑面积7.3万平方米,楼面地价仅6000元/平米左右,建成后如果销售,预期净利润可达到4.25亿元。
公司项目开发顺利推进。宣武区大龙新都项目地块拆迁进展顺利,满洲里一期已经接近封顶。顺义裕龙花园六区续建项目有望年内或明年初开工。2010年-2011年的利润来源应主要是裕龙花园三区项目,裕龙花园六区续建项目,满洲里项目,大龙新都项目,西部会馆项目等。
公司战略调整为“回归顺义”,积极投入顺义新城建设。公司的实际控制人是顺义区国资委,在当地具有一定的垄断性优势。按照《顺义新城规划》,顺义新城的规划区范围为顺义区全部行政区域,顺义新城将建设成为现代国际空港、区域产业引擎和绿色宜居新城。下半年公司有望在顺义区28个村拆迁产生的公开出让土地中择优增加项目储备。
给予买入-A评级。09年全年收益有望达到0.60元以上(按照定向增发后股本计算)。每股RNAV11.3元,给予60%溢价;2010年EPS1.03元,给予25倍PE;六个月目标价22元。
研究员：徐胜利 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：大龙地产：房地产开发业务渐入佳境
公司 09 年中报:实现营业收入6.83 亿,同比增长3537%;归属母公司所有者净利润为1.23 亿,同比增长512%,每股收益为0.296 元,净资产收益率为9.13%。
投资要点:
上半年由于仓苑公寓及部分裕龙花园三区竣工结算,公司业绩大幅增长,盈利水平处于行业上游水平。实现主业收入6.83亿元,同比增长512%,实现净利润1.23亿元,同期增长3537%,净利润率为18%,每股收益0.30元,净资产收益率9.13%。
预计房地产开发毛利水平将随着对今年上半年以及下半年销售的裕龙花园三区的结算而提升。上半年公司房地产开发收入占主营收入的96%,建筑施工收入占主营收入的4%,房地产开发业务和建筑施工的毛利分别为毛利31.4%和52%,房地产开发业务毛利水平在业内属中游水平。随着下半年公司对尚余均价较高的3亿元裕龙花园三区预售款以及裕龙花园3区剩余后盘的销售结算,预计全年公司房地产开发业务毛利仍有提升的空间。
随着公司房地产业务结算收入的大幅提升,公司上半年的三项费率较往年同期或年度大幅下降,仅为2.7%,处于行业最低水平。截止至6月底,公司的资产负债率57%,低于行业平均水平,净负债率57%,在行业中处于中游水平。
下半年公司将全力做好三项工作:加快满洲里裕龙园区一期工程进度,力争下半年销售;做好裕龙花园三区剩余楼盘的销售工作;积极做好公司再融资工作。
公司拟增发 7000 万股,预计增发后公司09-11 年的EPS 分别为0.6、1.01 和1.53元。根据公司现有开发项目及资源,公司的重估值为72 亿元,增发前RNAV17.35元/股。而当前公司市值仅为59.7 亿元,价值严重被低估。维持“强烈推荐”。
风险提示:
注意国内外经济增长、居民收入、行业复苏、企业盈利改善低于预期、政策调控超出预期、公司开发资金和开发实力不足等等因素带来的风险。
研究员：李少明，万丽 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
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