冠城大通(600067)_研究报告_财经_新浪网(600067) 研究分析报告|查股网
股票名称：冠城大通(600067)
报告标题：冠城大通:弱市中的增长推荐
公司近日发布公告,主要内容如下:
预计公司2011年1-6月份归属于母公司所有者的净利润与去年同期相比增长75%-100%。
公司与福州蔚蓝国际房产投资顾问有限公司、福建省鸿岩投资有限公司共同以货币资金出资人民币10000万元组建福建冠城元泰创意园建设发展有限公司,开发经营海西文化创意产业园项目。
点评如下:
公司业绩预增符合预期
公司预计上半年归属于母公司所有者的净利润与去年同期相比增长75%-100%,应该说这是符合我们之前的预期的。
公司在上半年结算的项目主要是太阳星城,下半年仍还会有部分进入交付。公司上半年销售方面主要是南京项目以及苏州项目尾盘,全年可售项目主要是北京、南京、福州总共是20多万平米左右,北京太阳宫C区预计四季度实现销售。预计最终销售15万平米左右,总体销售额50--60亿。目前南京项目销售还是比较乐观,南京定价六千多。另外公司收购的海科健下面的百旺新城也将会陆续销售。
公司坚持低成本扩张
公司在拿地方面坚持低成本扩张。年内预计新增权益面积八十万平米左右。目前仍然考虑在北京周边布局,包括霸州、平谷等地。另外,根据公司过往的计划,我们认为公司很可能在今年继续增持海科健的股权。拿地方面,公司未来将借助漆包线扩厂的机会打包拿地方式,就是建漆包线厂配套住宅用地的方式。比如一万吨漆包线10多亿产值左右,如果设立两万吨工厂,会配套200-300亩的用地。我们产能还有9万吨还没上,其实就是五年内通过工业支持地产,完全满足我们的储备需求。
关注海西文化创意产业园,维持“推荐”评级
公司永泰项目正在有序推进,此项目对于公司未来发展至关重要。永泰项目位于福州永泰县葛岭镇赤壁村,总规划为3200亩,分三期供地,目前已经拿到945亩,地价是15万一亩,年底之前将会全部拿到,低密度住宅占地1000亩左右,70万平米建面。目前规划已经完成,由同济大学设计完成。这个项目未来低密度住宅应该会占到70万平米左右,商业旅游用地150多万平米。根据公司的项目进度,11年结算重点是南京项目与太阳星城C区。预计公司11-12年每股收益分别为1.03,1.34,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：冠城大通:公司研究报告
一季报业绩增长稳定,现金充裕:2011年,公司一季报显示,营业收入19.1亿元,同比增长35%;实现净利润2.3亿元,同比增长58%,合每股0.31元。1季报末,公司手持货币资金为6.23亿,长期借款为3.54亿,净负债率为50%,远低于公司历史同期水平。
漆包线产品结构调整,房地产未来三年稳定增长确定性高:在房地产业务上,公司将调整产品结构,并计划在未来5年内将产能提升至15万吨;在房地产业务上,由于公司的低价拿地和稳健推盘政策,未来3年的增长确定性高。
未来亮点不断:公司通过海科健股权收购获得新增资源并有望借助海科健海淀区国资背景平台为北京项目拓展注入源头活水,海西经济区整体规划为公司带来投资亮点。
盈利预测与评级:我们预计公司2011年~2012年EPS分别为1.05元和1.47元,动态市盈率分别为8.48倍和6.05倍,考虑到公司正在与北京科技园建设股份有限公司谈判收购其拥有的20%海科健股权,以及公司摘牌整个海西文化创意产业园项目可能性较大,因此给予首次评级为“增持”,目标价11.5元。
主要风险:漆包线消费需求增长下降;漆包线原材料价格大幅上涨;房价大幅下滑;房地产市场出现长期萧条。
研究员：王永进 所属机构：厦门证券有限公司
报告标题：冠城大通:谋略“二五”,化茧成蝶
现有项目锁定未来三年业绩超过40%的复合增长率。公司目前地产项目未结算资源约为280.54万平,分布于7个城市,可供未来五年结算。截至2010年末,公司未结算预收账款38.62亿元,是2010年收入的85%,是公司2011年地产业务经营计划(47亿元)的80%,已锁定0.8元的EPS,业绩保障性较强。我们预计未来三年随着高毛利项目北京太阳星城、深圳月亮湾、海西创意产业园的结算,利润率有望快速提升。预计现有项目将锁定未来三年业绩的高速成长。
谋略“二五”,内外兼修。2010年是公司“二五”规划开局之年,“五年内达到净资产百亿规模(即09年末的6倍),成为一流地产蓝筹”的目标必将要求公司在外延式扩张和内涵式发展方面同时快速推进,实现质的腾飞。
外延式扩张方面,公司向多战略中心发展,北京、海西和长三角三大区域战略中心已初步成型,我们着重看好公司“大海西战略”中海西文化创意产业园及福州旧城改造对公司成长的贡献,以及公司借力国资品牌在北京的低成本扩张。我们对海西项目新增每股NAV和年均新增EPS作了敏感性分析,若参照周边项目楼面地价和销售均价,项目可为公司贡献静态利润38.73亿元,在结算5年、8年和10年情况下,可平均每年分别增厚EPS1.05元、0.66元和0.53元;增厚每股NAV4.35元、3.88元和3.60元。
同时,1月的海科健收购使公司新增NAVPS1.12元,我们判断公司后期仍有可能进一步收购股权,已达到绝对控股目的。
内涵式发展方面,发达的一二线城市,人口红利和城镇化带来的首次置业需求正逐渐衰退,改善型需求将成为市场主流,因此虽然需求短期受调控压制,但我们长期看好公司在一二线城市的中高端产品优势;
同时公司未来两年开发项目中首置和商服类居多,这将有利于规避调控风险;另外公司高周转低成本运营模式也彰显了民营企业的高效率。
盈利预测与投资建议。公司未来三年处于业绩释放期,股权激励方案将加大公司的业绩释放动力。北京太阳星城项目仍是结算重点,而南京大体量项目也将在2011年进入结算期。我们预计2011-2013年EPS分别为0.98、1.16和2.11,对应当前股价PE分别为10倍、8倍和5倍;净利润增长率分别为39%、18%和81%;RNAVPS为12.93元,目前股价相对于RNAVPS折价25%,若考虑海西创意产业园剩余项目和海科健收购项目,则RNAVPS为16.01元,折价率则可达40%。价值严重低估。我们维持公司“买入”评级,目标价区间为12.93-14.05元。
风险提示:行业调控超预期,公司海西创意产业园项目未如期获取。
研究员：周涛 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：冠城大通:新增优质项目储备
2010年一季度公司实现营业收入19亿元,同比增长35%;归属于母公司净利润2.26亿元,同比增长58%;基本每股收益为0.31元。
报告期经营分析:1)、营业收入增长主要因为漆包线业务收入较好。漆包线业务赊销较多,使得应收账款较期初增长31%,账面余额为7.56亿元;2)毛利率提高3.3个百分点至27%,为报告期净利润增幅较大的主要原因。
获得优质项目储备:公司公告称4月25日获得永泰县940亩土地,成交价格为1.43亿元,折合土地成本227元/平米。永泰县为福建省10大旅游重点县之一,素有“福州后花园”、“中国温泉之乡”、“中国优秀旅游县”等美誉。随着向莆铁路建成(预计2012年前后开通),到福州市车程仅半小时,永泰县青云山、大樟溪、温泉等旅游资源也在开发中。而且,根据最新出台的《福州市城市总体规划(2009~2020)》,永泰县将逐渐被纳入福州市中心体系格局。目前永泰县房价约2000元/平米,公司拿地成本很低,随着交通配套完善、旅游资源开发,盈利前景非常乐观。
2011年业绩基本保障:报告期末未结算的预收账款为38.9亿元,与期初基本持平。公司预计2011年实现合并营业收入约为87亿元,成本费用率预计为85%,其中地产收入47亿元,预收账款基本保障2011年房地产业绩。
地产业务业绩进入释放期:2010年7月份冠城大通推出股权激励草案,行权价为10.39元,高于目前股价;第一期行权条件之一为2010年经营净利润同比09年增长25%以上(2010年业绩已经满足第一批行权条件);第二期为2011年经营净利润相比09年增长55%以上;第三期为2012年经营净利润相比09年增长95%以上;若按此行权条件,近三年公司需最低实现净利润13.4亿元。截至2010年底,公司可结算建筑面积约180万平米。其中北京的太阳星城B、C区可结算面积共约43.88万平米,位于北京市黄金地段,销售均价达2万/平米以上,毛利率不低于40%;而冠城.名敦道项目可结算面积5多万平米,销售均价不低于1.5万/平米,预计毛利率不低于35%。这部分项目为近几年业绩的主要来源,预计可为公司带来毛利38亿元以上,净利14亿元左右(按15%的净利润率估计),完全满足行权条件。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为1.13元、1.29元,按公司最近收盘价为9.7元,对应的动态市盈率分别为9倍和8倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：冠城大通:靓丽1季度兑现业绩释放预期,永泰项目彰显资源禀赋
公司净利润增长速度远超过销售增长速度,主要得益于房产结算毛利率大幅度提升。本期房地产结算利润贡献占比超过90%,其中结算收入为7亿元,结算净利为2亿左右,结算毛利率超过60%,净利率达到30%,较去年1季度结算毛利率提升超过10个点左右。
高毛利预收款为公司业绩增长奠定坚实的基础。目前公司账面预收款为38亿元,考虑到已经销售但未回款的C区的商业和写字楼,公司实际尚未结算预收款应该在45亿左右,除了早期销售给凯德置地12个亿毛利率约在35%,其余均属于高利润率产品,预计整体的结算净利润应该在25%左右,按其计算,已售资源对应的每股收益超过1.53元,从而为未来业绩结算奠定了坚持的基础。
福州新增土地资源再现公司资源禀赋,充足现金流+资源获取能力有望显著提升公司经营持续性和RNAV弹性。(1)公司现金流状况充沛。截至1季报末,公司手持货币资金为6.23亿,长期借款为3.54亿,净负债率为50%,远低于公司历史同期水平。考虑到已售资源中,尚有约10亿左右的销售款今年收回,2011年可售资源货值超过60亿,且部分项目如写字楼受市场整体影响幅度较小,现金流回款整体可期;而从现金开支情况来看,未有拖欠的土地出让金,因此,可以预见,2011年公司整体资金状况将进一步改善,为未来拓展资源提供了空间;(2)充足现金流将借助公司资源禀赋变身优质高ROE回报项目,海科健和永泰项目正在逐步兑现此预期。此次公司挂牌获得永泰项目,楼面价格150元一平米左右,周边房价预计在1万元左右,再次彰显公司资源获取能力,考虑到永泰项目3000亩资源累计仅需要支付4.5亿的资金,公司未来可以拓展的现金仍然充沛,RNAV具备提升的空间,且弹性较大。
维持买入,短期目标价格12元。我们维持前期报告观点,冠城业绩增长确定,步入兑现期,资源禀赋和良好现金流带来RNAV高弹性,维持买入评级。预计2011年和2012年,公司EPS为1.1元和1.57元,其中累计结算利润中70%已经锁定;考虑此次获取的福州永泰940亩土地,公司RNAV提升至13.8元,考虑到公司现金流状况较好,未来RNAV提升空间仍然较大。维持买入,短期目标价12元,若公司福州和海科建剩余股权顺利获取,公司的目标价格有望提升至15元。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：冠城大通:稳健增长,稳步前进
事件描述与点评
冠城大通今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入19.09亿元,同比增长35.1%;实现营业利润3.13亿元,同比增长56.3%;实现归属母公司净利润2.26亿元,同比增长57.55%,每股收益0.31元。
毛利率上升源于房地产占比增加
公司一季度业绩还是略微超出了市场的预期,公司净利润增长幅度超过营业收入增长主要是因为本期毛利率提高了三个百分点,其主要是由于本期房地产收入占了收入的一半,结算毛利率超过了45%所致。我们预计公司全年综合毛利率在23%左右。在负债方面,公司在手货币资金6个多亿,预收账款七个多亿,短期借款为8个亿,一年内到期的非流动负债为七个多亿,从整体上来说公司资金偏紧。
公司可售资源丰富,关注股权收购
公司今年的目标销售为60亿,销售面积在20多万平米左右,货源方面很充足。主力项目是北京与南京的项目,但目前的问题在于北京项目预售证是否能及时获取。公司目前仍在持续推盘的是南京项目,由于南京项目受影响较小,因此目前销售较好。深圳月亮湾项目由于前期政府规划原因有所,年内将会开工,预计年底或者明年开始销售。在拿地方面,我们认为公司很可能继续增持海科健股权。福州永泰项目预计将会分期拿地,其中三分之一为住宅用地。北京霸州方面公司在去年已用两千多万收购了200多亩做旅游地产,预计未来还会继续在霸州拿地。
关注漆包线业务能否顺利升级
漆包线业务方面,公司目前的产能为7万吨,公司计划在未来三年内要扩张到15万吨。目前在漆包线业务方面,冠城大通在国内技术水平是最高的(合格率99.99%)。其团队管理相当成熟,目前主要做的是空调项目,毛利率5%左右,毛利率相对较低。公司计划未来将会进入利润率相对较高的汽车领域(与华晨宝马已签了合约),风电与高铁三个领域,汽车领域毛利率在7%左右,风电高铁这一块在15%左右,目前苏州工厂已在拓展风电项目。
盈利预测与估值
根据公司的项目进度,11年结算重点是南京项目与太阳星城C区。我们结合公司股权激励计划,预计未来3年公司风格转向稳健经营,预期11-12年每股收益分别为1.03,1.34,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：冠城大通:收入稳定增长,全年业绩可期
2011年一季度业绩每股0.31元:冠城大通今天公布了一季报,营业收入19.1亿元,同比增长35%;实现净利润2.3亿元,同比增长58%,合每股0.31元。
正面:
营业收入稳定增长:同比增长35%至19.1亿元,得益于本期房地产结算收入以及漆包线销量/价格的双提升。
费用控制良好:三项费用率维持在4.1%的低水平,与上年同期持平。
毛利率和净利率均有小幅提升:其中,毛利率同比上升2.3个百分点至20.8%,净利率增厚1.7个百分点至11.8%。
负面:
净负债率上升13个百分点至46%:主要原因是本期房地产开发净投入增大致使现金减少。期末公司货币资金6.2亿元,同比下降39%。
发展趋势:公司今年太阳星城C区和深圳前海月亮湾等高毛利项目进入销售,将增厚房地产业务毛利率。目公司已售未结房款38.9亿元,占我们2011年房地产业务收入预测的78%,业绩确定性较高。
估值与建议:公司经营情况符合我们预期,我们维持2011/2012年盈利预测每股0.98元和每股1.12元。公司股价对应2011/2012年市盈率分别为9.9、8.6倍,对11年净资产值有37%的折让。虽然公司主要项目集中在一线城市,受政策影响明显,但土地价值较高,且当前估值不贵,我们维持“审慎推荐”评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：冠城大通:业绩增长确定,资源禀赋有望被重新认知
结论和投资建议:我们上调冠城大通评级至买入,目标价12元,主要理由是:
(1)公司业绩增长确定,步入兑现期,且股权激励的出台使得公司释放动力有所增强,预计2011年和2012年,公司EPS 为1.1元和1.57元,其中累计结算利润中70%已经锁定;
(2)随着公司现金流状况的改善,公司资源获取禀赋有望被重新认知,RNAV 提升弹性较大。未来福州创意文化园,海科健的新增股权都有望以较低的对价大幅度提升公司土地储备,若顺利获取,公司土地储备面积将由当前的180万平米增至260万平米,1/3位于北京,且均属于高毛利产品,公司RNAV 由当前的12元提升至15元,估值优势将进一步提升;
(3)考虑到目前公司估值偏低,且未来提升空间明显,我们上调公司评级至买入,按照公司2011年11倍PE,1倍RNAV 计算来看,给予公司12元的目标价,若公司福州和海科建剩余股权顺利获取,公司的目标价格有望提升至15元。
关键假设点:2011年房价下跌10%,施工进度符合周期;
有别于大众的认识:我们认为,冠城具备较强的资源禀赋和可持续发展能力,随着资金状况的改善,公司获取资源的能力有望重新被市场认知。
股价表现的催化剂:公司项目的顺利销售,新增项目获取,业绩兑现。
结论风险:房价大幅度下跌。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：冠城大通:净利润增长83%,房地产贡献大
房地产业务对利润贡献大,2011年房地产毛利率提升较快:公司业务包括房地产开发和漆包线业务两大块。2010年,公司房地产业务结算面积36.55万平方米,同比增长71.44%,实现主营业务收入45.66亿元,同比增长116.48%;漆包线业务全年实现销售6.62万吨,比上年同期5.12万吨增加1.50万吨,增长29.30%,实现主营业务收入37.18亿元,同比增长69.02%。尽管两项主业在公司营业收入中占比相当,但房地产毛利率达27.81%,远远高于漆包线4.84%的毛利率,成为净利润的主要贡献者。公司近两年的主要结算项目太阳星城房价上涨迅速,2010年结算的主要是2009年低价销售的部分,因此毛利率仅28%,随着此低价销售部分的结转,2011年公司房地产业务的毛利率有望大幅提升,恢复到40%左右。
公司2011年业绩锁定良好:公司预计2011年房地产营业收入达到47亿元;漆包线业务全年计划销量达到7万吨,实现销售收入40亿元。年报显示,目前公司房屋预售款项达38.62亿元,基本锁定2011年房地产收入,且由于2011年结算项目毛利率的大幅提升,房地产业务对净利润的贡献度有望再次加大。在扩大内需、家电下乡的背景下,公司漆包线业务维持2010年水平应有保障。公司2011年业绩锁定良好。
盈利预测和投资建议:保守预计2011-2013年公司每股收益分别为0.925元、1.061元、1.289元。首次给予公司增持评级,理由:(1)公司土地储备丰富,房地产业务可持续发展:公司权益内未结算建筑面积达150万平方米,且从事北京太阳宫D区和百旺新城三期的土地一级开发,在2010年和地方政府订立了占地3000多亩的海西文化创业园项目合同,有望参与创业园的开发,公司业务的发展打破了投资者对公司地产业务持续性和增长能力的质疑。(2)公司有望进一步增持海科健股权以扩大土地储备。(3)公司前海和海西项目受益前海和海西规划。(4)公司估值较低:不包括海西项目和漆包线业务,公司仅房地产业务的每股PNAV就达9.5元;目前股价对应公司2011-2012年PE仅9.69倍、8.45倍和6.95倍。
研究员：陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：冠城大通:业绩符合预期,关注海西项目进展
营业收入大幅增长,业绩符合预期。公司实现营业收入84.23亿元,较上年同期增长91.72%,增长的主要原因为:由于原材料铜价持续稳定上涨以及漆包线销量大幅增加,漆包线业务全年实现主营业务收入37.18亿元,较上年同期增长69.02%;房地产业务方面,公司实现结算面积36.55万㎡,较上年同期增长71.44%,实现主营业务收入45.66亿元,较上年同期增长116.48%。公司年报完成了2010年年初制定的合并营业收入70亿元及房地产业务收入45亿元的目标。EPS基本符合我们的预期(预计0.72元)。
2010年房地产项目大幅结算,太阳星城B区的结算收入占比76.5%。但是房地产业务的毛利率由2009年34.5%下降到27.81%。主要是由于太阳星城B区整栋出售的约20亿的项目在今年结算。2011年结算主体太阳星城B和C区,由于去年售价的提升,毛利率将大幅提高。
受“家电下乡”、“汽车下乡”政策的影响,漆包线业务收入大幅增长69%。公司漆包线业务产量6.46万吨,同比增长22.35%;实现销售量6.62万吨,同比增长29.30%;实现主营业务收入37.18亿元,实现净利润6279.73万元,同比增长289.23%。由于原材料铜价的稳步上涨,公司漆包线业务的毛利率维持相对稳定。
研究员：德邦证券研究所 所属机构：德邦证券有限责任公司
报告标题：冠城大通:“二五”良好开局,关注海西战略
2010年业绩符合预期,战略转型卓有成效。
2010年是公司“二五”计划元年。公司实现营业收入84.23亿元,同比增长91.72%,实现利润7.82亿元,同比增长66.67%,实现净利润5.19亿元,同比增长82.8%。每股收益0.70元。基本符合预期。
分项业务来看,房地产业务实现结算收入45.66亿元,较上年同期增加116.48%,实现利润总额8.08亿元,较上年同期增长76.57%,结算来源主要是北京太阳宫B区和冠城名敦道,以及苏州的冠城水岸风景(分别占地产业务收入的75%、19%和4%);漆包线业务实现主营业务收入37.18亿元,同比增长69.02%;实现净利润6279.73万元,同比增长289.23%。房地产业务收入首次超越漆包线业务,战略转型卓有成效。
2011年地产业务业绩锁定80%。截至2010年末,公司未结算预收账款38.62亿元,是2010年收入的85%,是公司2011年地产业务经营计划(47亿元)的80%,已锁定0.8元的EPS,业绩保障性较强。
新开工计划提升18%将保障丰富的可售资源。2010年公司新开工面积106万平,2011年计划新开工126万平,增长18%,这一方面反映了公司对行业未来前景和自身发展能力的充足信心,也保证了2011年丰富的可售资源,预计公司2011年新开工将重点分布在太阳星城C区的太阳广场、南京冠城新地、福州井大路、深圳月亮湾和苏州项目。
财务方面喜忧参半:资金充裕度有所下降,偿债能力较好。
不利因素:公司2010年由于归还贷款和支付土地款使得货币资金减少了55%,因此存货资金配比从09年的2.68提升至5.82,表明资金充裕度下降,资金面趋紧,未来扩张存在较强的融资需求。
有利因素:报告期内公司预收账款占总负债比例为55%,虽然比09年略有下降,但与行业内其他公司相比,公司债务结构较好。资产负债率比09年下降了7个百分点,扣除预收账款的实际负债率仅为34%,比09年下降了8个百分点,偿债能力较好。未来负债率仍有提升空间。
研究员：孙国东 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：冠城大通:项目进展低于预期,全年业绩基本锁定
项目进展低于预期,全年业绩基本锁定。报告期内,公司全年开复工面积为106万平方米,低于2010年初制定的全年开复工130万平方米的目标,主要为深圳项目规划调整推迟开工所致。随着公司太阳星城C区等高毛利项目的销售,预计未来2年房地产业务毛利率将降至25%-30%。另外,公司计划2011年房地产业务全年开复工面积达到126万平方米,营业收入达到47亿元;目前公司未结算的预收账款为38.62亿元,占2011年收入计划的80%,因此公司今年业绩计划基本锁定。但是预期增长率并不高。
漆包线业务稳定增长,盈利能力将有所下降。公司漆包线业务产量6.46万吨,同比增长22.35%;实现销售量6.62万吨,同比增长29.30%;实现主营业务收入37.18亿元,同比增长69.02%;实现净利润6279.73万元,同比增长289.23%。业务毛利率为4.84%,与09年的4.79%基本持平。公司计划漆包线业务全年销量7万吨,实现销售收入40亿元。但是由于通膨原因,业务原材料及人工成本大幅度增长,成本面临较大压力。预期业务毛利率将有所下降。因此预计该项业务对公司净利润的贡献将有所下降。
维持“增持”投资评级。公司计划2011年完成合并营业收入约为87亿元。以此水平估算,公司2011年完成收入有望达到预计公司2011至2013年的EPS分别为0.86元、1.08元和1.34元,对应动态市盈率为12倍、9倍和6倍,给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：冠城大通:借势海西东风,开启崭新里航
公司10年主营业务收入同比增长91.72%至84.23亿元,归属于母公司的净利润同比增长82.8%至5.19亿元,合每股收益0.70元。海科健股权收购为公司拓展京内储备引入源头活水,文化创意园借助海西东风有望成为投资亮点,而股权激励方案的推出也将充分激发管理层改善经营、提升业绩的动能,良好的预售锁定和丰富可售使得业绩稳步增长可期。预计公司2010-2013年净利润复合增长率将达到32%。我们对冠城大通的评级从持有上调至买入,但将公司目标价从12.23元下调至11.60元。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：冠城大通:激励改善,高毛利项目将结算,业绩稳步提高
2010年EPS0.7元低于预期,未来3年结算高毛利地产项目,整体EPS复合增长率37%;股权激励行权价10.39元提振信心;预计2011年EPS1.15元,当前股价对应PE7.9倍,维持“审慎推荐-A”的评级。
2010年地产低毛利部分结算,整体业绩略低于预期:公司主营收入84.2亿(YOY92%),其中房地产占55%,漆包线45%;归属母公司净利润5.2亿元(YOY83%),其中房地产占比88%,漆包线占比12%,EPS0.7元;房地产业务情况:销售面积22.8万平米(YOY-62%),销售额46.5亿元(YOY-35%);结算面积36.6万平米(YOY71%),结算收入45.7亿元(YOY117%),主要是北京太阳宫B区和北京冠城名敦道的低毛利部分(合计收入42.8亿元,均价13478元/平米);
2011年经营计划:公司披露2011计划维持房地产和漆包线业务稳定增长,完成合并营业收入87亿元,成本费用率85%,其中房地产计划开复工面积126万平米,营业收入47亿元;预计资本性支出所需资金约35亿元;
未来3年结算北京项目高毛利部分:北京项目剩余未结面积约52万平米,预计结算均价25000-27000元/平米,而2010年的结算均价仅13478元/平米。
北京项目销售进展及预计:期末北京项目预售款37.7亿元,2011年还将收到太阳宫C区1#已预售但未收到的预售款11.5亿元,项目分别位于北京东二环和东北三四环间,地理位置较好,相对于北京1200多万方的去化量,20万方的推盘压力并不大;
潜在土地储备缓解持续发展问题:海科建拥有二级开发项目建面约80万平米,公司持股增至49%;海西创意产业园住宅部分约1000亩,按容积率1计算的建面66.7万平米,现已签订合作意向书;另外公司有望依托前期地价优势及参与一级开发的优势获得北京太阳宫D区20多万平米的二级开发权;
股权激励提振信心:虽然保底业绩很容易实现,但行权价10.39元,比当前股价高14%;
研究员：贾祖国，孟群，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：冠城大通:中规中矩
冠城大通今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入84.23亿元,同比增长91.72%;实现营业利润7.79亿元,同比增长73.69%;实现归属母公司净利润5.19亿元,同比增长82.8%,每股收益0.7元。分红方面每10股派0.5元。
房地产业务收入首超漆包线。
报告期内公司房地产主营业务收入占公司主营业务收入的比例为55.12%,房地产业务主营业务收入首次超过漆包线业务,这表面公司战略转型正逐步有序的推进。在毛利率方面,房地产业务毛利率有所下滑,主要是由于当时北京太阳宫新区B区与名敦道销售价格与目前不同,导致利润率较低。预计公司在11年起毛利率将会有所提升。
公司加快开工,关键看销售。
公司在2010年房地产业务共实现销售面积22.8万平方米,较上年同期减少61.73%;实现销售额46.45亿元,较上年同期减少35.24%。公司10年开复工面积为106万平方米,低于2010年初制定的全年开复工130万平方米的目标,主要原因是深圳项目规划调整推迟开工。正是因为新开工没跟上在一定程度导致公司在很长一段时间内无盘可卖,从而影响了全年的销售。这体现在预收账款方面,预收账款余额相比09年下滑了8.83%,这部分预计锁定的EPS为0.9元左右。公司11年将及时调整房地产产品结构,加快现有土地项目的开发,计划全年开复工面积达到126万平方米。由于公司的项目基本上都在出台限购令的城市,因此今年的销售仍是个考验。
公司未来看点是收购。
公司董事长10年年初曾经公开表态2010年是冠城大通第二个五年计划的元年,公司目标是在未来5年实现净资产规模100亿元,我们认为要实现第二个五年计划,并购是一个重要的途径。公司于1月19日以3.11亿元(挂牌底价)增持北京海淀科技园建设股份有限公司21%股权,交易完成后公司共持有北京海淀科技园建设股份有限公司49%股权。该公司及其下属主要控股子公司现共有约80万平方米的二级土地开发项目及部分一级土地开发项目。我们认为公司未来很可能会继续实施并购的措施以实现规模增长。另外海西文化创业产业园区也是未来的一大看点。
盈利预测与估值。
根据公司的项目进度,11年结算重点是南京项目与太阳星城C区。预计公司11-12年每股收益分别为1.03,1.34,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：冠城大通:业绩预期稳定
2010年公司实现营业收入84.23亿元,同比增长91.72%;归属于母公司净利润5.19亿元,同比增长82.8%;基本每股收益为0.70元。向全体股东每10股派现金红利0.5元(含税)。
地产业绩部分释放:期内房地业务实现结算面积36.55万平方米,较上年同期增长71.44%;实现主营业务收入45.66亿元,较上年同期增加116.48%;主要销售房地产项目为太阳星城B区、苏州冠城水岸及冠城名敦道项目。公司房地产主营业务收入占公司主营业务收入的比例为55.12%,房地产业务主营业务收入首次超过漆包线业务,公司战略转型正逐步有序的推进。
漆包线业务收入大幅增长:报告期内,公司漆包线业务实现销售量6.62万吨,同比增长29.30%;实现主营业务收入37.18亿元,同比增长69.02%;实现净利润6279.73万元,同比增长289.23%。
主要由于国内汽车和家电消费市场呈现较大增长所致。
房地产合同销售收入下降:公司报告期内房地产业务共实现销售面积22.8万平方米,较上年同期减少61.73%;实现销售额46.45亿元,较上年同期减少35.24%;报告期末未结算的预收账款为38.62亿元。公司预计2011年实现合并营业收入约为87亿元,成本费用率预计为85%,其中地产收入47亿元,预收账款基本保障2011年房地产业绩。
地产业务业绩进入释放期:2010年7月份冠城大通推出股权激励草案,第一期行权条件之一为2010年经营净利润同比09年增长25%以上;第二期为2011年经营净利润相比09年增长55%以上;第三期为2012年经营净利润相比09年增长95%以上;若按此行权条件,近三年公司需最低实现净利润13.4亿元。截至2010年底,公司可结算建筑面积约180万平米。其中北京的太阳星城B、C区可结算面积共约43.88万平米,位于北京市黄金地段,销售均价达2万/平米以上,毛利率不低于40%;而冠城.名敦道项目可结算面积5多万平米,销售均价不低于1.5万/平米,预计毛利率不低于35%。这部分项目为近几年业绩的主要来源,预计可为公司带来毛利38亿元以上,净利14亿元左右(按15%的净利润率估计),完全满足行权条件。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为1.06元、1.51元,按公司最近收盘价为9.13元,对应的动态市盈率分别为9倍和6倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：冠城大通:高毛利项目步入结算期,业绩高增长逐步兑现
冠城大通今日公布年报,报告期内,公司实现营业收入84.23亿元,同比增长91.72%,实现利润总额7.82亿元,同比增长66.67%,实现净利润5.19亿元,同比增长82.8%。每股收益0.7元,业绩增长符合我们的预期。净利润增长幅度略低于主营业务收入增长的幅度,主要原因是:房产结算项目中太阳星城B区销售给中石化的项目由于此前均价较低,由此拉低整体毛利率和净利率其中房地产结算毛利由2009年的35%降低至2010年的28%,公司整体毛利率降低至17.2%,较去年同期下降1.5个百分点。
随着销售的快速回暖,公司预收款大幅增加,且均属于高毛利产品,未来两年的60%的预计业绩基本锁定。截止报告期末,公司未结算的预收账款为38.62亿,但是实际的预收账款数应超过55亿。主要原因是:太阳星城C区商业项目12个亿的仅收到3个亿,太阳星城C区已经签约的18亿左右的写字楼项目,仅收到了一半的预收款,因此实际预收款应该超过55亿。并且,由于过去北京房价的快速上涨,太阳星城整体毛利率大幅提升,按照此前住宅35000左右的销售价格,写字楼27000左右的价格测算,毛利率均价在60%-65%左右。高毛利的预收款的大幅增加使得公司未来业绩锁定度大幅提高,公司2011年的房产业绩已经100%锁定,2011和2012年两年60%的业绩已经基本锁定。
业绩步入高兑现期,建议投资者可积极增持。我们认为,可售资源的丰富、较好的区域布局和充足预收款,保证了公司业绩增长的确定性,预计公司11、12年的EPS为1.2元、1.8,目前股价对应8、5倍PE;2011年动态RNAV为13元/股,P/RNAV为0.7倍。相对于行业内的其他公司,冠城近两年的业绩锁定度较高,股权激励使得公司释放业绩动力有所增强,而现金流充沛为公司未来持续资源获取提供想像空间,目前股价偏低,建议投资者积极增持。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：冠城大通:结算/销售低于预期
2010年全年业绩每股0.70元,低于预期:冠城大通今天公布了全年业绩,期内实现营业收入84.2亿元,净利润5.2亿元,同比分别增长91.7%和82.8%,合每股收益0.70元,低于市场和我们的预期。
正面:
营业收入大幅提升91.7%至84.2亿元:其中房地产业务贡献45.7亿元(占55%),同比增长116%,结算主要来自太阳宫新区B区(34.1亿元)和冠城名敦道(8.8亿元);漆包线业务37.2亿元,同比增长69%。房地产业务收入首次超过漆包线业务,公司战略转型正有序推进。
费用控制良好:三项费用率进一步下降1.4个百分点至2.9%。
负面:
毛利率下降1.4个百分点至12.9%:因定向销售给中石油的太阳宫新区B区售价较低从而拉低了期内毛利水平。
销售大幅下滑:受期内推盘较少的影响,销售面积同比下降61.7%至22.8万平方米,销售额下降35.2%至46.5亿元。期末已售未结房款38.6亿元,下降9%。
发展趋势:随着向中石油定向低价销售的楼座结算以及太阳星城C区和深圳前海月亮湾等高毛利项目的销售,预计公司未来两年房地产业务毛利率重回25%的正常水平,公司整体毛利率可提升至15%左右。公司已售未结房款占我们2011年房地产业务收入预测的78%,今年业绩确定性较高。
估值与建议:由于公司整个施工、销售以及结算进度低于市场和我们的预期,将延后公司业绩释放,我们下调公司11年盈利预测至每股0.98元,并引入12年盈利预测每股1.12元。公司股价对应11、12年市盈率分别为9.4、8.1倍,对11年净资产值有41%的折让。
虽然公司主要项目集中在一线城市,受政策影响明显,但土地价值较高,且当前估值不贵,我们维持“审慎推荐”评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：冠城大通:收购海科建落定,深化京城开发
事项:
2011年1月19日,公司以31,134.2577万元总价格受让海科建21%股权,其中北京海开房地产集团公司(以下简称“海开公司”)所持有的9%股权,北京市海淀区商业设施建设经营公司(以下简称“海商公司”)所持有的12%股权。本次交易完成后,公司共持有海科建49%股权,成为其第一大股东。
点评:
收购海科建落定,深化京城开发。本次股权的签订是对07年公司与“海商公司”和“海开集团”签订的《海科建股权转让意向》合同的落实。本次交易完成后海科建股东为:冠城大通股份有限公司、北京海淀区国有资产投资经营公司、北京科技园建设股份有限公司,分别持有北京海科建49%股权、31%股权、20%股权。
如果说2003年冠城大通开发太阳星城,是立足京城的成名之作,那么增持海科建股权,将是公司深化京城开发的有一重要举措。太阳星城项目从03年7000元/㎡的销售价格提高到2010年的40000元/㎡,为公司带来了丰厚的利润。目前北京项目的剩余开发有限,增持海科建股权,可以进一步深化对北京的开发。从图表1中可以看到,在同等规模的地产公司中,冠城大通京城可售项目较为丰富。北京住宅开发土地稀缺,未来继续看涨北京房价。
具有较强的盈利能力。海科建控股3个子公司,包括北京中关村永丰产业基地有限公司、北京德成置地房地产开发有限公司和北京德成兴业房地产开发有限公司,主要负责中关村科技园开发建设。海科建及下属主要控股子公司正在开发和拟开发的项目包括“百旺杏林湾”、“百旺新城一期”共计约80万㎡的二级土地开发项目及百旺新城三期部分一级土地开发项目。
本次交易的价格偏低。海科建总资产评估值为193,328.73万元,净资产评估值为148,238.78万元,总资产和净资产增值率35.6%和52%。如果仅折算80万㎡的二级开发项目,平均楼面地价不足2000元/㎡。从最新的数据来看,百旺杏林湾的平均售价为23000元/㎡,盈利能力强,将成为公司又一重要盈利来源。2011年参与并表,将增厚每股盈利。
后续可关注海西文化创意园进展项目:2010年8月,公司与福建省福州市永泰县人民政府正式签定了海西文化创意产业园项目合同书。项目位于福州市永泰县葛岭镇赤壁村,面积预计约为202公顷(合3030亩)。总面积的三分之二用于创意产业项目建设,三分之一用于产业园生活配套商住用地。目前公司正进行一级开发,预计2011年2月前完成第一期约为1000亩项目用地的征地、拆迁及公开挂牌出让;其余项目于2011年10月31日前完成征地、拆迁及公开挂牌出让工作。预计总投资32.5亿元。我们认为短期内该项目不会对公司经营业绩产生影响,但是表明了公司看到海西经济区建设的前景,重回海西的战略意图,如该项目顺利摘牌,能为公司带来至少65万㎡的土地储备。
维持“推荐”评级。我们预测,未来2010-2012年的EPS为0.72/1.12/1.51元。对应当前PE12.2/7.8/5.8倍。NAV13元/股,当前折价-33%。股价严重低估,股权激励的方案保证未来3年平均30%的增长,同时股权激励的行权价(10.39元)表明了管理层对公司价值的认定。后续关注:(1)太阳星城D区目前正在做一级开发,即将挂牌出让。(2)海西和前海的建设将大幅提升公司土地储备的价值。
研究员：德邦证券研究所 所属机构：德邦证券有限责任公司
报告标题：冠城大通:海科健如期收购,利好冠城
评估价格偏低,有利于冠城大通。此次交易海科建总资产评估值为193,328.73万元,净资产评估值为148,238.78万元,净资产评估增值额为50,736.92万元,总资产和净资产评估增值率分别为35.6%和52%。考虑到海科健获取的项目较早,该增值率低于市场平均水平。其中主要增值的项目包括创富大厦,建筑面积为2.85万平米,账面成本为5900元/平米,评估后为1.44万元/平米,增值率为144%;另外控股67%的子公司股权投资评估值为6.69亿,评估增值率为28%,假设该子公司负债率为50%,按80万的平米的储备计算,每平米评估后成本约为2500元。
收购增加权益项目储备面积为16万平米,且资金支付压力整体较小。目前,海科建正在开发和拟开发的项目包括“百旺杏林湾”、“百旺新城一期”共计约80万平方米的二级土地开发项目及百旺新城三期部分一级土地开发项目,项目区域位于北京海淀区5环至6环,区域位置较好,目前售价在23000元左右。收购完成后,冠城大通新增权益储备面积为16万平米,支付条件为一次性支付3.1亿,整体资金支付压力不大。
收购利好,有利于进一步提升公司土地储备和项目获取能力,且2012年部分项目结算亦可带来收益贡献。收购完成,公司将拥有49%的海科建股权,实质性控制公司运作经营,考虑到海科建为中关村区内建设的平台,公司可以依托于此进一步加大在北京的土地运作和购置,包括未来区内部分一级土地进一步转化为二级等。此外,海科建正在开发的百旺杏林湾已经部分开盘销售,预计2012年可部分结算为公司带来收益。整体来看,收购利好冠城,收购完成后,公司拥有权益土地储备面积为220万平米,其中一半在北京。我们上调公司RNAV至13.5元,预计2010年,2011年和2012年公司业绩分别为0.7元,1.2元和1.94元,维持增持,目标价格11元,未来股价表现的催化剂在海西文化创意园项目的获取。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
有问题请联系 chaguwang.us@gmail.com 商务合作广告联系 QQ:767871486 |
||
郑重声明：TopView数据由网友自行上传，仅用于股友学习交流，与本站立场无关！ |
||
Copyright2007-2009 chaguwang.cn 黑ICP备09024121号 |
||
 |
||