南京高科(600064)_研究报告_财经_新浪网(600064) 研究分析报告|查股网
股票名称：南京高科(600064)
报告标题：南京高科10年报点评:开发区东扩带来公司整体发展机会
投资要点:
2010年净利润同比增长18.8%。南京高科公布2010年度业绩,公司实现主营业务收入26.81亿元,同比上升26.91%;实现净利润3.14亿元,同比增长18.8%,每股收益0.61元。
经济技术开发区东扩带来公司整体发展机会。公司与开发区管委会签订委托开发合同,管委会将东区循环经济示范园一期及龙潭机电产业园共9.13平方公里的范围委托公司进行整体开发。这将为公司现有三大业务带来重大发展机遇:市政建设直接受益将迅速扩大规模;开发区东扩将带来大规模的住宅、商业和工业地产需求,将助推公司房地产开发业务;开发区东扩将吸引更多高新技术企业入驻,利于公司股权投资业务选择新的突破。
公司保障房建设经验丰富,利于公司参与政府新一轮保障房建设之中。南京市住建委2010年6月12日发布公示,首批16家开发商入选该市“保障性住房建设主体名录库”,高科置业位列其中。今后南京保障房项目的建设招标对象,都将从这个名录库中抽取筛选,高科建设在保障房建设领域已经在南京有一定的品牌影响力。2011年公司经适房建设规模预计会继续扩大,保障房建设业务将为公司带来业绩及资金双重保障。
股权投资可起到资金蓄水池作用。公司股权投资坚持有序进退的策略,已成功退出了新港医药、烽火藤仓等几家所处行业公司不具备竞争优势的公司,公司未来的投资方向将重点关注金融、新技术、新材料等国家“十二五”规划期间重点支持的战略性新兴产业。目前公司持有的金融股权市值约60亿元,近两年公司股权投资能稳定贡献投资收益约2亿元,既能为公司贡献稳定业绩,又能在合适的时机变现支持公司房地产开发业务,起到资金蓄水池作用。
臣功制药分拆上市提升公司估值空间。臣功制药是公司的全资子公司,目前在国内儿童感冒药市场已经形成了品牌和规模效应,公司已提出“推进臣功制药寻求新的发展机遇”,董事会已经通过了对臣功制药整体股份制改造的议案,或有酝酿分拆上市可能,若能成功实施,将大幅提升公司价值。
盈利预测与投资建议。公司在未来两年应能继续保持较快的增长率,预计公司11-13年每股收益为0.83、1.03、1.35元。公司目前资产质量优异,房地产开发、市政建设及股权投资三大业务齐头并进,预计未来房地产开发业务会加快开发进程,为公司业绩提供稳定的贡献,臣功制药可能分离上市、开发区建设走城投模式等将改变公司的盈利模式,我们给予公司“增持”评级。
研究员：邓咸锋 所属机构：东吴证券股份有限公司
报告标题：南京高科:销售节奏把握较好,业绩预期较为乐观
3月29日消息,公司发布年报公告:2010年度,公司实现营业收入26.81亿元,同比增长26.91%;实现净利润39810.44万元,同比增长18.82%。每股收益0.61元。公司业绩实现基本符合预期。
点评:
销售节奏把握较好,业绩预期较为乐观。报告期内,房地产业务完成合同销售面积18.91万平方米(商品房项目8.17万平方米、经济适用房项目10.74万平方米),实现合同销售收入97,455.38万元(商品房项目70,700.90万元,经济适用房项目26,754.48万元),实现房地产开发销售营业收入17.37亿元。由于公司在销售节奏上把握较为准确。2010年初,公司在“国十条”出台前密集推盘活动取得良好效果后,并抢抓三季度“二次调控”前市场出现局部回暖和阶段性供给缺口,新城邻里项目和诚品城自销部分已基本实现清盘。另外,由于公司本期内商业主张项目结算较多,盈利能力回升到了行业正常水平,公司销售较为理想。公司预收账款增幅较快,到达82%,预计2011年公司销售收入增长较为乐观。
市政工程业务稳定增长,为地产业务提供坚实现金基础。报告期内,公司实现市政公用业务营业收入75,265.62万元,毛利23,065.18万元。
2010年12月1日,公司与开发区管委会签署相关协议,取得两个园区共计9.13平方公里的委托开发业务,为公司未来几年市政业务的加快发展奠定了良好的基础。公司充分多年来在市政基础设施建设、公共事业管理领域存在相对优势,其业务范围涵盖园林绿化、物业管理、污水处理等业务。预计2011年,公司该项业务将得到稳定增长。该项业务毛利率虽然不高,但是能为公司带来稳定的现金流,为公司房地产业务提供有利的现金支持,从而保证公司地产业务可用资金具有持续性。
给予“中性”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS 分别为0.30元、0.36元和0.43元,对应动态市盈率为22倍、19倍和16倍,给予“中性”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：南京高科:房地产、园区开发及股权投资齐发展
业绩符合预期。
公司公布了2010年年报,共实现营业收入26.81亿元,同比增长26.91%;净利润3.14亿元,同比增长18.82%;每股收益0.609元,我们之前预期公司业绩为0.61元/股,符合我们的预期。业绩增长主要是公司房地产结算收入、市政基础设施承建及土地成片开发转让增加所导致。
高科置业快速发展,业绩处于释放期。
根据我们对公司的多次实地考察,我们认为,高科置业将成为南京本土房地产开发商的第一品牌,报告期内,公司获得多项荣誉,品牌影响力显著提升。
公司房地产项目都进入了销售结算期,将为公司贡献大量的业绩,保守估计,综合毛利率在45%以上,项目盈利能力强。
借开发区东扩,提升运营模式。
借助开发区东扩,公司发挥市政开发优势,获得保底净收益,并建立了以工程总承包施工(工程管理)为主体的“大市政”产业链;而且,在政府资金紧张的情况下,有可能参与开发区内综合配套用地的一、二级联动开发。
股权投资质地优良。
2010年,公司加强了对既有投资的主动管理,坚持有序进退、滚动发展的思路,持续提升优质股权投资业务的价值创造力。截止到目前为止,公司持有的上市公司市值高达61.3亿元,增值643%;同时,股权投资分红收益稳定,2010年获得投资收益2.17亿元,已经成为公司重要的利润来源。
估值及投资建议:
公司NAV价值为23.30元/股,目前依然折价27.5%;2011年至2012年每股收益分别为0.87元及1.13元。结合PE和NAV估值来看,维持公司21元/股的目标价,上升幅度24.3%,“买入”评级。
风险提示:房地产销售风险、东扩进程风险、股权减值风险。
研究员：徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：南京高科:2010年净利润同比增长18.82%
2010年净利润同比增长18.82%。公司发布2010年报,报告期内,公司实现营业收入26.81亿元,同比增长26.91%;营业利润4.04亿元,同比增长20.2%;归属于上市公司股东净利润3.14亿元,同比增长18.82%。基本每股收益0.609元,每股净资产9.57元。
房地产业务:报告期内,房地产业务完成合同销售面积18.91万平米(商品房项目8.17万平方米、经济适用房项目10.74万平米),实现合同销售收入9.75亿元(商品房项目7.07亿元,经济适用房项目2.68亿元),完成结算面积31.96万平米(商品房项目20.79万平米,经济适用房项目11.17万平米),实现房地产开发销售营业收入17.37亿元,同比增长106%,毛利4.07亿元,毛利率23.43%,同比提升9.03个百分点,毛利率提升主要是由于本期结算中毛利率水平较高的商品房项目比重较大。
市政基础设施承建:全年实现市政基础设施承建营业收入3.2亿元,同比增长144%,毛利率7.17%,同比减少8.13个百分点。
2010年12月1日,公司与开发区管委会签署了《关于南京经济技术开发区东区循环经济示范园一期和龙潭机电产业园委托开发合同》,取得了两个园区共计9.13万平米的委托开发业务。
股权投资业务:报告期内,公司一方面转让不具备比较优势的股权投资项目,包括新港医药股权和烽火藤仓股权等,另一方面,推进对臣功制药的改制工作,参与南京银行配股。全年公司实现投资收益2.17亿元,同比下降17.2%,这也是造成公司净利润增速低于营业收入增速的主要原因。公司控股子公司臣功制药的主打产品“再欣”、“华芬”、“再佳”、“特苏尼”销量比去年同期分别增长10%、38%、22%、22%,实现销售收入1.91亿元,净利润2027万元,分别同比增长10%和26%。
每股净资产位于行业前列:期末公司每股净资产达9.57元,市净率1.76倍,主要由于公司可供出售金融资产账面价值达52.68亿元。但由于报告期内公司持有的南京银行、中信证券、栖霞建设等上市公司股权市值减少,导致可供出售金融资产占总资产的比例减少9.57个百分点至36.13%。
维持“中性”评级。我们预测公司2011年和2012年的每股收益分别为0.69元、0.74元,按公司最近收盘价为16.89元,对应的动态市盈率分别为24倍和23倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南京高科:高科置业将成南京本土第一品牌,园区东扩提升公司价值
近期,我们再次调研了南京高科,对公司的管理层及其业务发展做了一次更为深入的研究,主要结论如下:我们认为控股公司高科置业将有望成为南京市本土的第一品牌;开发区东扩不但为公司带来较高的保底收益,而且将有获取土地一、二级联动开发的可能;股权投资增值多,投资收益平滑业绩的波动性,公司重估价值约为23.30元/股。
主要投资逻辑
(1)公司的房地产开发业务已经壮大,控股的高科置业在未来三到五年的发展形势明朗;同时,对楼盘项目的实地考察,我们认为公司的房地产开发实力、土地储备质量等令我们刮目相看,因此,我们判断,高科置业将有可能成为南京市本土房地产行业第一品牌。
(2)南京经济技术开发区东扩为公司的发展带来新的发展机遇,不但能通过市政工程建设获得较高的保底投资回报率;而且,在政府资金紧张的情况下,有可能参与开发区内综合配套用地的一、二级联动开发。
(3)公司股权投资获利丰厚,可供出售金融资产市值达60多亿元,这相当于公司的现金储备,无论是用于房地产开发还是用于园区的扩展,都有很大的益处;同时,公司拥有的创投项目“臣功制药”具备IPO 上市的潜质。
(4)公司管理层给我留下了深刻的印象,不但理顺了公司的管理体系、人才激励等,而且积极改善与投资者的沟通渠道,更加重视对股东利益的回报。
估值及投资建议
公司NAV估值为23.30元/股,2010年至2012年的EPS分别为0.61元、0.87元及1.13元,参考目前房地产行业NAV普遍折价的状态,保守估计,即便房价下降20%后,公司NAV价值也为20.71元/股,因此,我们给予公司21元/股的目标价,“买入”评级,上涨幅度约32.4%。
风险提示:房地产行业调控风险,园区东扩风险,股权投资减值风险
研究员：徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：南京高科:开发区东扩迎来重大发展机遇,房地产项目进入成熟期
近期,我们调研了南京高科,结论是:开发区东扩为公司业务发展带来重大发展机遇,同时,房地产业也开始大量贡献利润,公司进入了一个新的发展阶段;公司重估价值21.52元,目前价值低估,给予“买入”评级。
开发区东扩带来重大发展机遇。
2010年3月,南京经济技术开发区东扩为公司市政工程业务打开增长空间,业绩迎来拐点,预计2011年开始,每股收益至少0.17元;同时也带来了大规模的住宅、商业及工业地产需求,南京高科的价值得到提升。
房地产项目进入收获期。
公司未结算的商品房面积约128万平,这几年逐渐进入销售结算期,将摆脱每年仅贡献少量利润的局面,从2010年起,每年贡献EPS将在0.2元以上。
股权投资增值多,贡献大量稳定投资收益。
公司持有的可供出售金融资产总额已经高达53.90亿元,增值553%,相当于现金储备,并且每年贡献1亿元以上的分红收益;其他长期股权投资贡献7000多万元的分红收益,其中南京证券、广州农商行具备上市潜力;臣功制药处在快速发展之中,净利润增速在30%以上,并具有上市的潜力。
给予“买入”评级,目标价20元。
我们认为公司2010年至2012年每股收益分别为0.61元、0.87元及1.13元;重估价值为21.52元,考虑到开发区东扩为公司带来的重大发展机遇及房地产项目正处于成熟期,因此,给予公司“买入”评级,目标价20元。
风险提示:开发区东扩风险,房地产行业风险,股权投资风险
研究员：徐军平，赵强，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：南京高科:股权投资为公司核心价值
2010年前三季度公司实现营业收入21.44亿元,同比增长58.17%;归属于母公司净利润2.35亿元,同比增长3.22%;基本每股收益为0.46元。
营业收入结算稳定。第三季度结算收入5.99亿元,同比增长37.8%;预收账款6.47亿元,较期初下降33.6%;预收账款减少的主要原因是子公司高科置业结转相应的营业收入。
股权投资为公司核心价值的主要组成部分:公司持有南京银行、中信证券、栖霞建设等上市公司股权,初始股权投资额7.19亿元,这部分股权的目前市值46亿元,能贡献投资收益38亿元,增厚EPS7元;报告期南京银行、中信证券和栖霞建设贡献投资收益1.7亿元,占公司净利润的72.7%;持有非上市公司南京证券、广州农村商业银行股权,初始投资额3.57亿元。期内公司进一步优化资源配置,出售南京大海医药公司90%股权及南京烽火藤仓光通信公司7.65%股权,获得收入近4000万元。
药品销售:控股子公司臣功制药专注于儿童感冒药及心血管等领域的研发,已经形成“臣功再欣”、“华芬”“特苏尼”等品牌,2008年10月被江苏省科学技术厅认定为高新技术企业,所得税率15%,目前正在积极准备独立上市。
盈利能力较弱:期内净利润大部分来源于投资收益、土地成片开发转让业务及药品销售。房地产业务毛利率为15%,低于行业平均水平35.8%(按2010年中报统计);市政基础设施承建业务毛利率为9%,这两项主营业务对利润贡献有限。因此公司整体毛利率比较低,为25%。
每股净资产位于行业前列,主要由于可供出售金融资产大幅增值:期末每股净资产达9.43元,市净率1.41倍,主要由于公司可供出售金融资产账面价值达47亿元,这部分股权的净资产约占公司净资产的78.7%。
维持“中性”评级。投资收益占利润的比重过大,主营业务贡献较弱。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.66元、0.80元、0.97元,按公司最近收盘价为13.34元,对应的动态市盈率分别为20倍、17倍和14倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南京高科:投资收益仍为主要业绩来源
2010年上半年公司实现营业收入15.44亿元,同比增长67.79%;归属于母公司净利润1.73亿元,同比增长5.27%;基本每股收益为0.34元。
房地产业务:实现房地产开发销售营业收入10.24亿元,结算面积16.39万平方米(其中结算经济适用房1.45万平米),结算均价6248元/平米。实现合同销售面积4.32 万平方米,合同销售收入3.43亿元,均价7940元/平米。预收账款7.53亿元,较期初下降23%;应收账款1.12亿元,同比增长91%,预计主要为已经交付但未收到银行放贷的房款。
股权投资为公司核心价值的主要组成部分:公司持有南京银行、中信证券、栖霞建设等上市公司股权,初始股权投资额7.19亿元,这部分股权的目前市值40多亿元,能贡献投资收益33亿元,增厚EPS6元;报告期南京银行、中信证券和栖霞建设贡献投资收益1.3亿元左右,占公司净利润的72.36%;持有非上市公司南京证券、广州农村商业银行股权,初始投资额3.57亿元。期内公司进一步优化资源配置,出售南京大海医药公司90%股权及南京烽火藤仓光通信公司7.65%股权,获得收入近4000万元。
药品销售:实现营业收入0.97亿元,毛利率达72%;毛利率水平提高是由于臣功制药加大成本控制力度以及毛利水平较高的药品销售业务比重增加。臣功制药2008年10月被江苏省科学技术厅认定为高新技术企业,所得税率15%,目前正在积极准备独立上市。
盈利能力较弱:期内净利润大部分来源于投资收益、土地成片开发转让业务及药品销售。房地产业务毛利率低于行业平均水平(按2010年中报统计为35.8%),为15%;市政基础设施承建业务毛利率为9%,这两项主营业务对利润贡献有限。因此公司整体毛利率比较低,为23.6%。
市净率低于一般地产公司:期末每股净资产达8.97元,市净率1.49倍,主要由于公司可供出售金融资产账面价值达45亿元,这部分股权的重估净资产约占公司净资产的67%。
维持“中性”评级。投资收益占利润的比重过大,主营业务经营欠佳。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.50元、0.63元、0.69元,按公司最近收盘价为13.36元,对应的动态市盈率分别为27倍、21倍和19倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资业研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南京高科:业绩良好,增长轨迹清晰
EPS0.34元,持有股票分红收益是本期净利润主要来源
1H10实现净利润1.73亿元,同比增长5%,EPS0.34元。公司持有的栖霞建设、南京银行、中信证券股票09年度分红收益合计为1.26亿元,在本期投资收益中体现,占本期净利润72%。该部分资产可视为“准现金”,一旦套现,将起到一石二鸟的效果:①增厚业绩;②为公司其他主业扩张提供资金。
房地产业务的增长潜力不容小觑
公司土地储备状况良好,截止本报告期末,未结算房地产项目总建面达102万平方米,其中未售总建面达88万平方米,基本集中在仙林,位臵优越,明后年将陆续进入销售期。值得一提的是刚开工的仙林G81项目,毗邻南京大学新校区,步行至地铁二号线东延线(已于5月28日开通)终点站仅10分钟,规划建面57万平,部分将建低密度住宅,楼面地价仅4588元/平方米,而目前仙林大学城区域的房价已达1万元/平米以上,因此,项目盈利前景毋庸臵疑。另外,公司现金充沛、主业已充分向房地产上游(土地成片开发)及下游(建筑总承包、园林)延伸,因此未来在房地产业务方面具有较大增长潜力。
医药业务及土地成片开发业务将为市场提供巨大想象空间
臣功制药是公司全资子公司,主打产品--臣功再欣是国内第一个上市的儿童感冒药,已经形成品牌效应和规模效应,目前已基本符合证监会分拆上市条件,公司在中报中提出“推进臣功制药寻求新的发展机遇”,我们预计有酝酿分拆上市可能,若能成功实施,将大幅提升公司价值。另外, 2010年开发区东扩已列入政府规划,我们认为,这将为公司市政业务带来新机遇,同时也使公司作为融资平台最终获取大片低价优质土地,进行房地产一二级联动开发成为可能。
三驾马车护航,未来三年业绩有望平稳增长
公司未来三年增长将离不开地产、市政及股权投资这三驾马车拉动,在不考虑出售股票及新增其他业务及项目的情况下,预计10-12年EPS分别为0.58(23x)、0.70(19x)和0.98元(13.6x),RNAV14元/股,给予谨慎推荐评级。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：南京高科:地产进入收获期,医药分拆上市酝酿中
综述及估值:房地产开发、市政建设和股权投资是公司的三大主业。
目前股权投资仍是公司业绩的主要来源,也是公司主要亮点。未来公司的亮点在于房地产业务和臣功制药分拆上市。臣功制药已符合分拆上市条件,未来两年房地产业务将进入集中收获期。开发区东扩也将为公司市政建设和土地成片开发业务带来新机遇。预计2010-2011年公司实现EPS分别为0.9元和1.15元,对应的PE分别为25.88倍和20.25倍,估值优势尚不明显,建议短期观望,长期持有。
仙林地块欲动工,地产渐入收获期。公司目前持有栖霞区和仙林大学城8个项目,总建筑面积达147.8万平方米。2010年将新开工仙林G81项目和东城汇项目,其中,仙林G81项目占地34.61万方,规划建筑面积56.56万方,总地价25.95亿元,楼面地价4588元/平方米,是07年的总价地王。目前仙林大学城区域的销售均价在10000元/平米以上,公司G81地块位于南京大学仙林分校旁,部分为低密度住宅,门口有地铁2号线,因此,仙林G81的盈利能力不用质疑。2010年公司主要结算山水风华尾盘、新城邻里部分和诚品城,未来两年公司房地产业务将进入集中收获期。
股权投资乃公司最大亮点,预计臣功制药将分拆上市。股权投资的成功乃公司最大亮点。公司持有中信证券、南京银行、栖霞建设、南京证券及广州农村商业银行优质股权,其中,投资的上市公司股权初始投资额约7.2 亿元,当前市值达60 多亿元。被公司列为股权投资之一的臣功制药是公司的全资子公司,主打产品儿童感冒药——臣功再欣长期以来在儿童感冒药市场中占据领先地位。09 年臣功制药实现净利润1600 多万元,目前已符合证监会分拆上市的基本条件,我们预计该子公司正在酝酿分拆上市。
开发区东扩,将带来新的发展机遇。市政公用业务是公司的立业之本,开发区东扩将为公司的市政综合业务增长带来新的发展机遇。土地成片开发是否会采用城投模式正在商议和协调中。
盈利预测及投资建议:由于2010年公司的房地产业务结算量增加,商品房结算比重增加,盈利能力将好于09年,如果公司对持有股份进行减持将产生更大业绩弹性。预计2010-2011年公司实现EPS分别为0.9元和1.15元,对应的PE分别为25.88倍和20.25倍,估值优势尚不明显,建议短期观望,长期持有。
风险提示:公司的定位尚不清晰,房地产业务将受政策调控影响,销量可能低于预期。
研究员：包晓霞 所属机构：南京证券有限责任公司
报告标题：南京高科:投资、房地产双头并进
公司土地储备全部位于南京市,合计面积149.92万平米,除了在建的3个项目外,2010年计划新开工仙林G81项目,新城邻里、诚品城及仙踪林苑成为公司2010年主要结算项目。
公司投资上市公司及未上市公司股权初始投资额合计10.76亿元。截至目前的投资市值为68.51亿元,溢价部分主要体现在投资上市公司的股权溢价57.75亿元。
公司园区管理作为传统主业,但对上市公司的业绩影响不大,该项业务的营业收入占比仅为9.8%。目前面临这开发区东扩的机遇,预计其影响较小,并不能改变公司业务及利润的构成结构。
公司未来业绩的弹性会主要体现在金融资产的结算上,预计2010年2011年可实现每股收益0.9元1.1元对应PE为29倍与24倍,给予中性评级。
研究员：日信证券研究所 所属机构：日信证券有限责任公司
报告标题：南京高科:股权投资持续贡献利润
2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入21.10 亿元,同比增长38.97%;营业利润3.18 亿元,同比增长47.47%;归属母公司净利润2.56 亿元,同比增长33.16%。实现每股收益0.74 元。分配预案为每10 股转增3 股送2 股派1 元(含税)。
业务多元化:公司业务涉及房地产开发、市政公用和股权投资。2009 年,公司房地产结算收入为12.97 亿元,同比增长175.8%;收入占比达到61.5%,成为主要收入来源。公司预计2010 年营业收入为30 亿元。
2009 年结算经济适用房较多:2009 年公司合同销售面积50.96 万平米(其中商品房项目25.18 万平米,经济适用房项目25.78 万平米);合同销售收入24.09 亿元(17.49 亿元和6.59 亿元);结算面积33.8 万平米(7.79 万平米和26.01万平米);结算收入12.97 亿元(6.68 亿元和6.23 亿元)。
由于结算收入中,经济适用房的比重较高,其房地产业务毛利率仅为13.57%。不过随着已售商品房项目的结算,未来毛利率提升的空间较大。
投资业务贡献较多利润:2009 年公司实现投资收益2.63 亿元,占营业利润的82.45%。其中处置股权获得的投资收益约占三分之一。目前南京高科主要持有南京银行、中信证券、栖霞建设、科学城等上市公司股权。公司拟参与南京银行配股。此外,公司出资2.24 亿元入股广州市农商行;其中1.44亿元购买不良资产并未计入当期损益。我们认为优质金融企业股权投资将为公司贡献持续的分红回报,公司也可以通过处置上市公司股权来满足资金需求。
盈利预测和评级:暂不考虑股本变化,预计公司2010-2011年可分别实现每股收益0.95 元和1.14 元,以3 月25 日的收盘价18.27 元计算,对应的动态市盈率分别为29 倍和24倍,估值无优势。首次给予“中性”投资评级。
研究员：王逸峰 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南京高科：房地产与股权投资驱动公司盈利稳定增长
事件:近期我们联合部分基金公司调研了南京高科,更新了公司最新的经营状况。
南京高科目前在建和待建的商品房项目总建面 144.7 万平方米、可售总面积为64.8 万平方米,经济适用房总建面97.1 万平方米、可售总面积50 多万平方米。
09 年以来公司房地产销售情况良好,(1)规划总建筑面积9.09 万平方米、位于仙林大学城的山水风华项目,销售均价约为10000元/平米,09 年的销售势头强劲,绝大部分已经售出;(2)位于栖霞城区中心新尧新城的新城邻里项目,一期已于08 年末开始销售,销售均价为5000 元/平米,二期预计将在8 月开盘,预计销售价为6000 元/平米;(3)经济适用房项目亦有稳定增长。另外,总建筑面积7.72 万平方米、位于南京地铁2 号线沿线的仙踪林苑也已开工,有望在09 年底开盘;
南京市栖霞区、开发区和仙林新市区“三区融合”将使开发区在目前13.37 平方公里的基础上,在5-10 年间发展到100 平方公里,三区融合和一体化管理,将为南京国资委为实际控制人的南京高科提供园区开发和房地产项目的新机遇;
09 年投资收益有望实现30%以上的增长;新创投资平台未来具有想象空间;
医药业务未来几年复合增长率有望达 20%;
综合公司的股权投资、房地产、市政建设和医药业务的发展情况,我们维持09 年EPS 为0.68 元的预测,并预测公司2009 年中期每股净收益有望达0.57 元。维持对公司的增持评级。
研究员：伍永刚，王丽雯 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：南京高科：杰出的股权投资者
1、南京高科最大亮点有以下三方面:(1)出色的股权投资。所投资的南京银行、中信证券、栖霞建设、科学城等上市公司股权市值已达初始投资额的9 倍,出色的股权投资为南京高科的高额回报打下了坚实的基础。(2)主营业务具有较好的增长前景。
无论是房地产、医药,还是水务,南京高科的主营业务都具有较好的增长前景。(3)滚动式发展模式将从根本上提升公司估值。如果公司能借助于大股东国资委的背景,选择较好的投资项目,通过“投资——退出——再投资”的滚动式发展模式,就可以成功地实现盈利能力快速提高与规模快速扩张,从根本上提升公司估值。
2、南京高科收入结构:营业利润主营来自投资收益。
2008 年,南京高科获得归属于母公司股东的净利润1.92 亿元,EPS 为0.558 元/股;营业利润2.16 亿元,其中主营利润0.35 亿元,投资收益1.8 亿元,占主营利润的83.67%。而投资收益主要来源是参股投资的南京银行、栖霞投资、LG 新港显示,三者贡献的投资收益占总投资收益的69.33%。
南京高科主营业务有三块:房地产开发及销售;制药及销售;水务。南京高科通过设立众多子公司分别从事不同业务的模式进行经营管理。
3、南京高科实际控制人:南京市国资委。南京高科第一大股东为南京新港开发总公司,持有公司股权比例为34.46%;第二大股东为南京港口经济发展总公司,持股比例3.01%,远低于第一大股东。南京新港开发总公司为南京国资委下属的南京市国有资产投资管理控股(集团)有限责任公司100%控股。
4、相对估值法:南京高科股价偏低。按照PB 相对估值法,我们测算南京高科于09年6 月30 日的估值为27.93 元,而南京高科该时点股价为19.44 元,股价明显低估。
预计2009 年6 月末公司每股净资产达15.54 元(不含南京银行超过发行价的部分溢价,若计入该部分溢价,其每股净资产将达19.71 元)。对南京高科的主营业务给以3.6 倍的PB;对可供出售资产溢价部分给以1 倍的PB;对隐含(未解禁)的可供出售资产溢价给以0.85 倍PB 估值。
5、增持评级,目标价31.3 元。根据相对估值法结果以及我们对未来银行金融、基建、房地产等的判断,结合南京高科的业务定位,我们给以南京高科增持评级,目标价31.3 元。
研究员：伍永刚 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：南京高科：地产核心确定 股权投资可攻可守
2007年，公司实现营业收入10.76亿元，比上年减少36.46%；实现净利润1.63亿元，比上年增长62.39%；每股收益为0.473元，比上年增长62.39%；全面摊薄净资产收益率为2.27%，比上年减少1.77个百分点；每股经营性现金流为-3.62元。
公司以开发南京经济技术开发区起家，伴随开发区的逐步建成，开始在主业上进行转型。2007年，公司确立了“以房地产为龙头，以公用事业（水务）和优质股权投资为两翼”的发展战略。
公司房地产业务架构已基本搭建完成，在区域内进行经济适用房、商品住宅、工业地产及政府委建房等四类产品开发，在政策与市场间实现了稳健发展与适度扩张的平衡。
股权投资已是公司重要业务之一，公司持有的南京银行、中信证券、栖霞建设股权增值巨大，达到70多亿元。2007年获取参股公司的分红共带来投资收益1.27亿元，贡献了净利润的77.91%。股权投资还扮演着补充其他业务发展所需资金的重要角色。
根据参股公司的盈利状况及分红预期，不考虑管理层出售公司所持股权带来的投资收益，预计公司未来两年的投资收益增速分别为40%、30%。预计房地产业务预收账款大部分可在2008年结算，2007年初新增项目将在2009年、2010年结算。基建及公用事业将保持目前状况。预测2008年、2009年的每股收益分别为0.76元、0.97元。
按2月27日收盘价30.81元计算，公司2008年、2009年动态市盈率分别为40.54倍、31.76倍。考虑到公司持有的大量优质股权投资及地产业务转型前景，给予短期“增持”、长期“买入”的投资评级。
风险提示：房地产行业调控将对公司房地产业务盈利产生影响；证券市场波动将影响公司股权投资收益。
研究员：魏博 所属机构：中原证券股份有限公司
报告标题：G宁高科：股价与中信、栖霞齐飞
公司主业盈利稳定。公司的实质控制人是南京市国资委，具有政府背景，在市政基础设施建设与公用事业中具有相对的垄断性质，涉及的公用设施服务、道路建设、水务处理、热电等行业保证了公司未来业绩的相对稳定。 地产、医药将成为新的利润增长点。公司享有开发区内的土地开发和经营权，属于工业土地开发，目前开发区尚有未开发土地面积300万平方米。另外，公司在仙林新市区有80多平方公里的土地储备，预计每年将有3－5亿元的营业收入。借助通过较丰富、低成本的土地储备，公司的房地产开发将成为新的利润增长点。另外，公司目前拥有4个医药生产企业，2个医药销售企业，公司控股的"臣功制药"、南京新港医药、南京先河制药等公司的业绩增长势头较好。
持有中信、栖霞等公司股权使公司目前净资产重估值为7.39元。公司目前持有G中信、G栖霞、南京商业银行等优质公司股权，使公司具有投资收益与重估增值的双重回报。目前公司的净资产重估值为7.39元。今后，G中信、G栖霞股价的走强，将会继续拉升公司的重估价值，而公司这些优质的"隐蔽资产"将会引起投资者的重点关注。
公司每股股价的"含金量"将会不断提升。我们认为，公司主业以市政基础设施与物业服务为主，盈利能力能够保持相对稳定。而地产与医药将成为公司今后的业绩增长点。值得关注的是，随着G中信、G栖霞等公司股价的攀升，公司股价的"含金量"也将会不断提升，而较低的市净率为投资公司股票提供了较好的安全边际。公司的投资价值集中体现为"主业稳定＋地产增长＋投资增值"，我们给予公司"推荐"的投资评级。
研究员：任壮 所属机构：兴业证券股份有限公司
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