南国置业(002305)_研究报告_财经_新浪网(002305) 研究分析报告|查股网
股票名称：南国置业(002305)
报告标题：南国置业调研报告:享受商业地产的春天
武汉市商业地产迎来春天。随着2月份武汉新版限购令出台,住宅调控的“挤出效应”使投资资金进入商业地产,相比于住宅市场的量跌价滞,3-4月份武汉市商铺项目量价齐升,迎来春天。根据我们对武汉市场的调研,loft产品的首日开盘去化率可达到70%,底商产品的开盘当月去化率可达到60%,而4月份武汉住宅类产品开盘首日去化率仅为28%,市场分化明显。
公司推盘项目享受春天。2011年公司开工项目3个,在建项目达到9个。
大开工保障今明两年可售资源丰富。公司2011年计划销售三个项目,分别为南国首义汇,北都城市广场和悦公馆(部分进入预售),其中首义汇和北都项目计划进入结算。根据对项目的调研情况,项目招商及蓄客情况良好,大概率实现销售回款15.5亿元,按85%进入结算,则可实现销售收入13.2亿元,再加之租赁收入0.6亿元,则全年大致可实现营业收入为13.8亿元。公司年初计划2011年实现主营业务收入11.9亿元—13.2亿元,两大项目将大概率完成公司计划,实现营业收入80%-100%的增长。
长期看,公司产品具备可复制性。公司项目储备均位于武汉市轨道交通沿线之上,同时公司经过多年的经营已与沃尔玛、大润发、屈臣氏、百安居等主力店商铺形成良好的合作关系,在商业项目复制中,主力店招商不会成为制约公司发展的瓶颈。而大武汉家装一期作为公司专业卖场产品的先河,目前已成为武汉最为知名的家装市场之一,商户粘度较高,愿意跟随公司的扩张而扩张,从而为公司产品复制提供支持。
土地储备稳定增加。2011年较确定的新增项目为武汉江南店项目和襄樊项目,预计依然复制目前的成功产品模式。在进入城市的选择上,公司选择湖北省人均收入较高的襄樊和宜昌城市。
盈利预测。我们目前暂时维持对公司2011、2012年全面摊薄后EPS为0.36元、0.47元的预测。对应PE为19X、15X。维持增持评级。
风险提示。1、项目销售大幅下滑。2、竣工计划慢于预期。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：南国置业季报点评:一季度业绩增幅较大
2010年一季度公司实现营业收入4003万元,同比增长13.95%;归属于母公司净利润600万元,同比增长73%;基本每股收益为0.01。
报告期经营分析:1)毛利率提高20个百分点,至64%。主要因为产品销售结构发生变化。期内主要销售南湖城市广场和大武汉家装一期尾盘,毛利较高的南湖城市广场占比较大,而大武汉家装一期的销售单价也同比提高。2)预收账款增加。主要是预收租金和物管费;3)上半年业绩预告:公司预计上半年净利润同比增幅在0-10%,二季度主要结算北都城市广场及南国首义汇项目。
项目储备相对丰富:2010年公司新增土地储备201.32亩,规划建筑面积52.7万平方米,其中,取得有武汉“城市客厅”之称的南国首义汇项目用地26亩,建筑面积4.7万平方米,位于在建地铁4号和规划5号线换乘枢纽;通过与武汉地产集团合作拿地、合作开发的模式,新增项目用地65.32亩,规划建筑面积26万平方米,公司拥有其中13.3万平米商业面积,该地块位于在建地铁3号和规划12号线换乘站,实现了在后湖商圈轨道交通重要节点的布局;通过产权交易,取得了原武汉轻工机械厂的产权,新增项目用地110亩,规划建筑面积22万平方米。公司目前储备项目建筑面积逾100万平方米,多数位于武汉市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁上盖位置,盈利能力较强。
期末存货账面价值18.85亿元,占总资产的50%。
2011年业绩确定性不高。公司物业一般是当期销售、当期结算,预收账款较少。2011年新增销售物业主要在5月以后供应,若销售不佳,2011年业绩将受到直接影响。2011年计划进入销售的项目3个,其中北都城市广场、南国首义汇等2个项目实现销售结算,南国悦公馆项目实现预售:2011年计划实现主营业务收入11.9亿元-13.2亿元,同比增长80%-100%,计划实现净利润3.46亿元-3.85亿元,同比增长80%-100%。其中:北都城市广场、南国首义汇计划实现销售收入11.3亿元-12.6亿元;南国悦公馆项目力争实现预售2.9亿元。自持物业租赁收入及商业管理费计划实现收入0.6亿元。
维持“中性”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.37元、0.41元,按公司最近收盘价为7.46元,对应的动态市盈率分别为20倍、18倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南国置业:蓄势待发,期待下半年靓丽业绩
公司今日公布一季报。1-3月实现营业收入0.4亿元,归属上市公司股东净利润600万元,同比分别增长13.95%和72.82%。实现EPS0.01元。
报告期利润快于收入增长的原因在于公司产品销售结构发生变化。公司2010年同期销售南湖都会和大武汉家装一期的尾盘部分,毛利率较高的南湖都会占比重较小,而本期主要销售南湖城市广场和大武汉家装一期的尾盘部分,毛利率较高的南湖城市广场占比重较大,因此整体销售毛利率为63.92%,比去年同期的提高了19.74个百分点。
随北都城市广场和首义汇项目进入销售,业绩的爆发期将出现在下半年。
一季度仅为尾盘在售,公司今年拟销售和结算的最主要项目为北都城市广场和首义汇。北都城市广场预计5月中下旬开盘销售,11月交付,首义汇目前处于前期招商阶段,预计6月份进入销售,年内竣工交付。公司凭借两大项目,计划全年实现营业收入11.9亿元-13.2亿元,实现净利润3.46亿元-3.85亿元,同比增长80%-100%,业绩的爆发期将出现在下半年。
高开工保障高业绩。公司2011年在建面积将达到80.79万平米,在建项目达到9个,创出历史新高。从购买商品、接受劳务支付的口径看,一季度公司支出2.85亿元,同比增长213%,与公司高开工的计划相匹配。从我们之前对首义汇和北都城市广场的实地调研的情况看,项目年内顺利竣工概率较大,从而保证了2011年实际业绩有望达到公司的计划目标。
资金充裕,拓展可期。截止一季度末,公司共拥有现金9.32亿元,短期借款加一年内到期的非流动性负债共4.1亿元,公司无偿债压力。剔除预收款后的资产负债率为60.3%,与2010年末基本持平。充裕的资金将成为公司2011年完成新项目拓展的保障。
盈利预测。由于公司项目年内竣工概率加大,且商业地产项目基本不受住宅市场调控,因此维持对公司2011、2012年全面摊薄后EPS为0.36元、0.47元的预测。对应PE为23X、18X。维持增持评级。
风险提示:项目年内如果无法完工将影响盈利释放速度。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：南国置业2010年报点评:商业地产销售顺利,后续增长潜力较大
3月22日消息,公司发布年报公告:2010年度,公司实现营业收入66,163.18万元,同比增长 12.66%;归属于上市公司股东的净利润 19,241.48万元,同比增长 15.78%;每股收益 0.40元。公司业绩实现基本符合预期。
点评:
商业地产销售顺利,后续增长潜力较大。报告期内,公司主要销售项目1个,为南湖城市广场,销售面积 4.12万平方米;尾盘销售面积 0.74万平方米。实现销售收入62,050.15万元,租金及管理费收入 4,113.03万元。商业营运管理的项目有大武汉家装、西汇城市广场一期、南湖都会等,商业营运面积共计17.8万平方米。另外,公司在建项目7个,在建面积达58.09万平方米。随着在建项目的陆续进入销售进程。我们认为公司后续稳定增长的潜力较大。
土地储备好于预期,商旅模式初具规模。报告期内,新增土地储备201.32亩,规划建筑面积52.7万平方米,其中,取得南国首义汇项目用地26亩,建筑面积4.7万平方米,该地块位于在建地铁4号和规划5号线换乘枢纽,发展潜力巨大;另外,公司通过与武汉地产集团合作开发,新增项目用地65.32亩,规划建筑面积26万平方米,该地块位于在建地铁3号和规划12号线换乘站,实现了在后湖商圈轨道交通重要节点的布局;
通过产权交易,取得了原武汉轻工机械厂的产权,新增项目用地110亩,规划建筑面积22万平方米。公司土地储备增加扩张较快,并且储备地块均以城市规划核心商圈和轨道交通重要节点为目标。我们认为公司发展策略非常合理,预期未来三年公司商业地产将有较大的增长潜力。
给予“增持”投资评级。2011年,公司计划进入销售的项目3个,实现主营业务收入11.9亿元—13.2亿元,同比增长80%—100%。计划实现净利润3.46亿元—3.85亿元,同比增长80%—100%。预计公司2011至2013年的EPS 分别为0.70元、0.95元和1.28元,对应动态市盈率为22倍、18倍和15倍,给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：南国置业:2011年业绩确定性弱
2010年公司实现营业收入6.62亿元,同比增长12.66%;归属于母公司净利润1.92亿元,同比增长15.78%;基本每股收益为0.40元,以资本公积每10股转增10股,派发现金红利1.2元(含税)。
物业销售收入6.21亿元,为主要收入来源。期内主要销售项目1个,为南湖城市广场,销售面积4.12万平方米,创造了开盘当日销售超过90%,三日内602套LOFT全部清盘的佳绩;毛利率较上期43.71%上升17.36个百分点,为61.07%,主要因为南湖城市广场项目由商铺和LOFT两种物业形态组成,其销售毛利率高于2009年主要销售的南国SOHO北区公寓项目。物业出租和物业管理收入4113万元,占6.22%。期内实现商业营运管理的项目有大武汉家装、西汇城市广场一期、南湖都会等,商业营运面积共计17.8万平方米。
2010年投资力度较大:期内在建项目7个,施工面积达58.09万平方米,其中新开工项目5个,新开工面积40.79万平方米,完成年度计划的125%。拿地方面,新增土地储备201.32亩,规划建筑面积52.7万平方米,其中,取得有武汉“城市客厅”之称的南国首义汇项目用地26亩,建筑面积4.7万平方米,位于在建地铁4号和规划5号线换乘枢纽;通过与武汉地产集团合作拿地、合作开发的模式,新增项目用地65.32亩,规划建筑面积26万平方米,公司拥有其中13.3万平米商业面积,该地块位于在建地铁3号和规划12号线换乘站,实现了在后湖商圈轨道交通重要节点的布局;通过产权交易,取得了原武汉轻工机械厂的产权,新增项目用地110亩,规划建筑面积22万平方米。公司目前储备项目建筑面积逾100万平方米,多数位于武汉市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁上盖位置,盈利能力较强。
2011年业绩确定性不高。公司物业一般是当期销售、当期结算,预收账款较少。2011年新增销售物业主要在5月以后供应,若销售不佳,2011年业绩将受到直接影响。2011年计划进入销售的项目3个,其中北都城市广场、南国首义汇等2个项目实现销售结算,南国悦公馆项目实现预售:2011年计划实现主营业务收入11.9亿元-13.2亿元,同比增长80%-100%,计划实现净利润3.46亿元-3.85亿元,同比增长80%-100%。其中:北都城市广场、南国首义汇计划实现销售收入11.3亿元-12.6亿元;南国悦公馆项目力争实现预售2.9亿元。自持物业租赁收入及商业管理费计划实现收入0.6亿元。
2011年投资力度不减:2011年计划施工面积将达到80.79万平方米,在建项目达到9个。其中新开工建筑面积约30.1万平方米,新开工项目3个。计划竣工项目2个,为北都城市广场、南国首义汇,竣工建筑面积14.6万平方米。2011年计划完成新增可建筑面积约30.5万平方米。其中,大武汉家装江南店项目实现摘牌可建筑面积约23.2万平方米,南国中心二期扩大用地实现摘牌可建筑面积约7.3万平方米;实质性锁定1个地级市战略项目(力争实现襄阳项目约58亩用地摘牌)、1个武汉市的战略项目;意向锁定2个地级市战略项目(荆门、鄂州),1个武汉市的战略项目。
维持“中性”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.62元、0.77元,按公司最近收盘价为15.18元,对应的动态市盈率分别为24倍、20倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南国置业:进入业绩快速释放期
公司今日公布2010年年报,实现营业收入6.62亿,同比增长12.66%,年内主要结算项目为南湖城市广场。实现归属于上市公司股东的净利润1.92亿,同比增长33.95%,每股收益0.40元。与我们预期相符。
公司拟以2010年末总股本48,000万股为基数,以资本公积金每10股转增10股,每10股派发现金红利1.2元(含税)。
公司同时披露2011年经营目标,在建面积将达到80.79万平米,在建项目达到9个,创出历史新高。与之相应,公司2011年计划实现营业收入11.9亿元-13.2亿元,同比大幅增长,区间约80%-100%,计划实现净利润3.46亿元-3.85亿元,同比增长80%-100%。这一目标利润增速大大超出我们之前的预期,主要是公司拟结算的项目除首义汇项目外,还增加了北都城市广场。从我们之前对该项目的实地调研的情况看,目前已建至地上2层,楼层总高仅有18层,项目现场也正在紧张施工中,我们认为北都项目年内顺利竣工概率较大,从而保证了2011年实际业绩有望达到公司的计划目标。
基于此,加之公司刚刚公布的期权激励计划,我们判断公司对业绩释放有强烈的诉求,更重要的是基于目前商业地产受益于住宅市场调控而出现持续升温的势头,公司基本以销售为主的经营模式使得公司可受益于商业地产价格的上涨和销售的火暴,我们上调2011-2012年EPS分别至0.72和0.94元,对应目前股价的PE分别为21.0和16.2倍,NAV为12.88元/股,目前股价对应NAV有17.4%的溢价。
项目拓展方面,公司2011年计划完成新增可建筑面积约30.5万平方米。
其中,大武汉家装江南店项目实现摘牌建面约23.2万平米,南国中心二期扩大用地实现摘牌建面约7.3万平米;此外还将力争获取异地项目,实现在襄阳、荆门、鄂州等已锁定意向项目的摘牌。由于公司项目具备较强的可复制性,新项目的拓展将打开公司未来的成长和估值空间。
风险提示:北都项目年内如果无法完工将影响盈利释放速度;政府对信贷的调控可能会提高公司的资金成本,从而降低公司未来的利润率水平。
研究员：鱼晋华，肖肖 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：南国置业:商业地产绿洲的守望者
公司以商业地产开发为主,土地储备中商业性质土地占比超过80%,纯商业储备占所有商业性质物业比重达到90%。在09年底上市后,公司积极扩充土地储备,目前土地储备已由09年底的83万m2,上升至138万m2,平均楼面地价约1800元/m2。由于公司项目多处于武汉市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上,项目潜在的盈利能力较高。
从国际经验来看,武汉市正处于由小型购物中心和仓储百货消费向大型购物中心转型的时期。此外,受住宅市场调控导致部分资金涌入商业地产的推动,武汉市商业地产在2010年出现显著升温。公司部分项目售价也比我们2009年末时预测的价格有明显上涨。我们判断公司未来将推出的商业地产项目仍将可能继续受益于此趋势。
与万达相比,公司在开发及运营水平上尚有一定差距。不过公司项目具备可复制性,大武汉家装一期的成功运作为公司积累了宝贵的运营管理经验和客户资源,同时也增强了公司在专业建材连锁方面的品牌优势。我们认为公司随着开工的提速和客户资源的持续积累,加上期权激励有望牢牢锁定核心员工,公司正在为未来走出武汉,实现异地扩张积蓄着能量。
公司 2011年将新开工3个项目约30万m2,在建规模将历史性的突破80万m2,至此公司目前能开工的项目年内将实现全部开工,大踏步建设预示未来更高的成长速度和更多可售可结资源。
“持股+期权激励”牢牢锁定核心员工,为即将进入的快速成长期做好充分的人员储备,根据行权条件测算出未来四年净利润保底年均增速达26%。
预计 2010至2012年的EPS 分别为0.40、0.52、0.65元,对应的PE 分别为35.9X,27.6X 和22X。鉴于公司的复制成长模式较为独特,较高的在建规模将为未来三年带来较丰富的可售资源,而公司的商业地产项目基本不受楼市调控,我们上调公司的评级至“增持”。
风险提示:政府对信贷的调控可能会提高公司的资金成本,从而降低公司未来的利润率水平。
研究员：鱼晋华，肖肖 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：南国置业:创新盈利模式孕育商业地产旗舰
三大因素促使我们看好南国置业未来的发展
1)商业地产尤其是城市综合体的发展是未来地产行业的大趋势,早进入该领域的开发商具有先发优势,经验的积累将有助于公司在未来的竞争中占据优势地位。
2)公司地处中部区域重镇武汉,具有广阔的经济发展腹地和人流量,这是公司发展商业地产的坚实后盾。
3)高素质的管理团队将使资本运作和公司发展紧密结合,在商业地产这个需要资金沉淀作为前提的行业中,我们将拭目以待公司的创新销售模式和资本运作给投资人带来的回报。
我们认为公司的核心价值是其创新能力和对商业地产的专注,公司的未来价值将不完全由当前的项目利润体现,在一个较长的时间内来看,公司未来的业务发展具有广阔的空间和回报能力。虽然公司当前项目储备不多,与万达等一线商业地产公司规模差距较大,但是我们看重的是公司不断专注于商业地产运营和物业提升能力的核心竞争力的培养,核心能力将奠定公司未来发展的基石,有了该核心竞争力,区域扩张、规模扩大等将是时间问题。
对在建和拟建物业采用假设开发法进行估算得到公司的每股RNAV为10.8元。预计公司2010、2011、2012年的营业收入分别为3.5亿元、6.2亿元和14.1亿元。基本每股收益0.18元、0.29元和0.63元。我们认为按照2012年25倍市盈率估值较为合理,合理价位14.5-15元。给予公司“推荐”投资评级。
研究员：潘玮 所属机构：中国银河证券股份有限公司
报告标题：南国置业:无新增结算项目导致微利
前三季度净利润同比下降93%。公司今日发布2010年三季报:营业收入1.10亿元、同比下降75.9%;归属母公司净利润0.07亿元、同比下降93.4%;每股收益0.01元、每股净资产2.70元。
深耕武汉、以商业地产为主的中小型开发商。公司是一家诞生、立足、并且深耕武汉市场的,以商业地产开发和运营为主导,并涉及部分住宅地产的中小型综合类开发商;公司未来扩张路径:武汉----省内其他三线城市----中部地区省会城市。公司目前项目储备全部分布在武汉,规划建筑面积100万平米左右,虽然规模较小,但能够满足公司未来3-4年的开发需求,并且含金量很高:均处于武汉市规划的商业中心区域,多数位于地铁换乘枢纽和地铁上盖位置。
前三季度无新增结算项目导致微利。公司2010年主力结转项目为南湖城市广场,建筑面积7.5万平米;预计将于第四季度交付结算。公司前三季度无新增结算项目,这是业绩大幅下降的主要原因。
2010年净利润预增10%-25%。公司2010年主力结算项目南湖城市广场已于近期开盘,销售情况良好。但公司9月底预收款项只有1.13亿元,2010年业绩存在一定不确定性。公司在三季报中预计2010年归属母公司净利润将同比增长10%-25%。
经营性现金缺口较大。公司9月底剔除预收款的资产负债率为40.6%;账面现金为7.0亿元、短期借款与一年内到期的非流动负债合计6.5亿元,公司长短期财务状况均较为稳健。但前三季度经营性现金净流入为-5.1亿元、主要是销售下滑、土地款和工程款增加所致。
9月份拿地步伐加快。公司9月份以项目合作和招拍挂方式各新增一块商业用地,合计建筑面积18万平米、土地价款4.7亿元、折合楼面地价2600元/平米。
维持“中性”评级。我们预计公司2010-2011EPS分别为0.40元和0.50元,以昨日收盘价13元计算,对应的PE分别为33倍和26倍,估值水平较高,并且未来业绩释放力度较小,暂维持公司“中性”评级。公司最大的优势在于项目运作能力和武汉区域优势。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南国置业:上半年无新增结算项目
上半年每股收益0.01 元。公司今日发布2010 年中报:营业收入0.66 亿元、同比下降83%;营业利润0.09 亿元、同比下降90%;归属母公司净利润0.06 亿元、同比下降91%;每股收益0.01 元。
深耕武汉、以商业地产为主的中小型开发商。公司是一家诞生、立足、并且深耕武汉市场的,以商业地产开发和运营为主导,并涉及部分住宅地产的中小型综合类开发商;公司未来扩张路径:武汉----省内其他三线城市----中部地区省会城市。公司拥有在建、拟建项目储备规划建筑面积82.8 万平米,虽然规模较小,但能够满足公司未来3-4 年的开发需求,并且含金量很高:均处于武汉市规划的商业中心区域,多数位于地铁换乘枢纽和地铁上盖位置。
上半年无新增结算项目导致微利。公司2010 年主力结转项目为南湖城市广场,建筑面积7.5 万平米;预计将于第四季度交付结算。公司上半年无新增结算项目,这是业绩大幅下降的主要原因。
2010 年业绩确定性较低。公司2010 年计划新开工面积32.6 万平米、竣工面积7.5 万平米。公司截止6 月底预收款项只有0.11 亿元,2010 年主力结算项目南湖城市广场预计将于9-10 月份开盘,届时销售情况如何存在较大的不确定性。
财务健康状况较好。公司报告期末资产负债率为37%,长期财务杠杆较为保守。账面现金为8.11 亿元、较年初增加14%;“短期借款+一年内到期的非流动负债”为5.89 亿元,短期偿债压力较小;但经营性现金净流入为-2.17 亿元、去年同期为0.14 亿元。
维持“中性”评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.43 元和0.57 元,以昨日收盘价13.13 元计算,对应的动态市盈率分别为31 倍和23 倍,估值水平较高;并且公司2010 年业绩存在较大不确定性。公司最大的看点在区域概念,并且未来成长空间较大;但考虑到公司短期看点不足、估值较高、业绩不确定性较大,我们维持公司“中性”评级。
风险提示。市场过于集中、销售和结算的不确定性。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南国置业:可结转资源较少导致业绩下降
一季度微利。公司今日发布2010 年一季报:营业收入0.35 亿元、同比下降88.1%;营业利润0.05 亿元、同比下降92.4%;归属母公司净利润0.03 亿元、同比下降93.0%;每股收益0.007 元、每股净资产2.79 元。
深耕武汉、以商业地产为主的中小型开发商。公司是一家诞生、立足、并且深耕武汉市场的,以商业地产开发和运营为主导,并涉及部分住宅地产的中小型综合类开发商。公司收入主要来源于两块:物业销售、物业出租与管理,物业销售收入占比约为90%。公司目前拥有的在建、拟建项目储备规划建筑面积82.8 万平米,虽然规模较小,但能够满足公司未来3-4 年的开发需求。公司的土地储备虽然规模小、但含金量很高,均处于武汉市规划的商业中心区域,多数位于地铁换乘枢纽和地铁上盖位置,区位优势非常明显。
可结转资源较少导致业绩下降。由于地产项目结算周期和财报周期不一致,开发商业绩在季度、甚至年度分布上很不均衡,只有大型开发商通过多项目滚动开发,才具备平滑收入分布的能力。公司2010 年主力结转项目结算时间主要在下半年,所以上半年可结转资源较少,这是报告期业绩下滑的主要原因。
财务健康状况较好。公司报告期末资产负债率为44.0%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为43.5%,在行业中处于中等偏低水平。真实速动比率为1.2,短期偿债压力较小;报告期末账面现金为7.7 亿元、较年初增加0.6 亿元,主要得益银行借款导致的现金流入;其中,经营性现金流为-0.8 亿元。
公司长期发展空间较大。公司长期发展空间主要来自于区域布局、扩张战略、以及卓越的商业地产运营能力和客户资源。公司立足武汉,并将择机挺进中部省会城市和周边三线城市,这种扩张战略有望受益于中部大崛起。2010 年03 月08 日发布的《武汉市城市总体规划》中表示,武汉在全国发展布局中的功能定位由“中部重要的中心城市”提高至“中部地区的中心城市”,武汉在中部地区定位的提高有助于进一步提高公司现有项目的价值。
2010 年业绩确定性较低。公司2010 年计划新开工面积32.6 万平米、在建面积50.1 万平米、竣工面积7.5万平米。公司2010 年参与结算的主要是大武汉生活广场、南湖城市广场等项目,但截止2010 年底,公司预收款项余额仅有0.1 亿元,公司2010 年业绩确定性较低。
估值较高、维持“中性”评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.46 元和0.63 元,以最新收盘价14.82 元计算,对应的动态市盈率分别为33 倍和23 倍,估值水平较高,虽然我们看好公司的长期发展空间、但公司短期看点不足,并且2010 年业绩确定性较低,我们维持公司“中性”评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南国置业:体量偏小,成长动力不足
公司2009年实现营业收入5.87亿元,同比增长6.09%;实现归属于上市公司股东的净利润1.66亿元,同比增长3.25%。实现每股收益0.38元,同比增长2.70%;公司总资产22.76亿元,比上年增长30.52%。
公司2009年度利润分配预案为每10股派1元(含税)。
公司2009年实现营业收入5.87亿元,同比增长6.09%;实现归属于上市公司股东的净利润1.66亿元,同比增长3.25%。实现每股收益0.38元,同比增长2.70%;公司总资产22.76亿元,比上年增长30.52%。
公司业绩与招股说明书基本一致,符合市场预期。
报告期内,公司销售收入合计5.36亿元,其中,南国SOHO北区2.9亿元、南湖都会1亿元、西汇生活广场一期0.98亿元、尾盘销售0.43亿元;租金及管理费收入0.52亿元,商业运营项目有大武汉家装、西汇生活广场一期、南湖都会等。
研究员：左红英 所属机构：爱建证券有限责任公司
报告标题：南国置业:业绩符合预期、但估值水平较高
2009 年每股收益0.35 元、符合市场预期。公司今日发布2009 年报:营业收入5.9 亿元、同比增长6.1%;营业利润1.9 亿元、同比下降14.4%;净利润1.7 亿元、同比增长3.2%;每股收益0.35 元、基本符合市场预期。
公司2009 年利润分配预案:以48000 万股为基数,每10 股派发现金1.0 元(含税)。
深耕武汉、以商业地产为主的中小型综合类开发商。公司是一家诞生、立足、并且深耕武汉市场的,以商业地产开发和运营为主导,并涉及部分住宅的中小型综合类开发商。公司收入主要来源于两块:物业销售、物业出租与管理,物业销售收入占比约为90%。公司目前拥有的在建、拟建项目储备规划建筑面积82.8 万平米,虽然规模较小,但能够满足公司未来3-4 年的开发需求。
公司的土地储备含金量很高,均处于武汉市规划的商业中心区域,多数位于地铁换乘枢纽和地铁上盖位置,区位优势非常明显。
公司2009 年结算收入增长5.5%。公司2009 年参与结算的主要是南国SOHO 北区、南湖都会、西汇生活广场一期三个项目和部分尾盘,实现结算收入5.4 亿元、同比增长5.5%;其中,结算面积7.33 万平米、结算均价7300 元/平米,呈“量上涨、价下降”的态势,主要原因在于南国SOHO 北区的公寓销售价格相较于商铺而言要低一些。
结算毛利率大幅下滑13.9 个百分点。公司2010 年结算毛利率为42.3%,同比下降13.9 个百分点,这是营业利润下降的主要原因。公司结算毛利率之所以大幅下降,主要原因在于项目结算结构的变化:2009 主力结算项目南国SOHO 北区的公寓销售价格降低、毛利率也较低(相较于以前年度结算的商铺而言)。
物业出租及管理业务稳定增长。公司2009 年物业出租及管理业务实现收入0.5 亿元、同比增长15.6%,主要是自持物业经营面积上升所致。
财务结构较为安全。公司报告期末真实资产负债率为40.7%,在行业中处于较低水平;真实速动比率为1.3,短期偿债压力较小;账面现金为7.1 亿元、比期初增加6.5 亿元,主要得益IPO,公司现金情况较好。
公司2010 年业绩确定性较低。公司2010 年计划新开工面积32.6 万平米、在建面积50.1 万平米、竣工面积7.5 万平米。公司2010 年参与结算的主要是大武汉生活广场、南湖城市广场等项目,单截止2009 年底,公司预收款项余额仅有0.1 亿元,公司2010 年业绩确定性较低。
公司未来成长空间较大。公司的成长空间主要来自于区域布局、扩张战略、以及卓越的商业地产运营能力和客户资源。公司立足武汉,并将择机挺进中部省会城市和周边三线城市,公司这种扩张战略有望受益于中部大崛起。2010 年03 月08 日发布的《武汉市城市总体规划》中提出,武汉在全国发展布局中的功能定位由“中部重要的中心城市”提高至“中部地区的中心城市”,武汉在中部地区定位的提高有助于进一步提高公司现有项目的价值。
估值已高、维持“中性”评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.46 元和0.63 元,以昨日收盘价17.12 元计算,对应的动态市盈率分别为38 倍和27 倍,估值水平较高,虽然我们看好公司的长期成长空间、但公司短期看点不足,并且2010 年业绩确定性较低,我们维持公司“中性”评级。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：南国置业:租售并举,以售为终
公司以开发商业地产为主,并定位在武汉市场。截至 2009 年6 月底,拥有项目储备建筑面积82.8 万平方米,平均楼面地价仅有1638 元,且均处于武汉市的中心商业区以及市级商业副中心区的重要节点上,含金量较高。
公司的开发策略是“租售并举,以售为终”。在项目前期以租为主,通过全权委托其全资子公司大本营公司来统一经营已开发的商业物业,以保证商业物业价值的持续提升,不过最终仍将待其商业价值逐步体现后,再销售掉这些项目。
我们认为租售并举的模式,可满足公司对利润的要求,但也会加大公司资金周转的压力。不过由于公司所获得的项目中,多有可快速开发销售的住宅配比,因此可对公司租售并举的模式提供资金上的支持。而公司在租赁环节统一经营的模式与REITS 的运作模式较为类似。在降低公司的经营风险的同时,还可使公司获取较为稳定的物管费和绩效管理费。不过与国内商业地产标杆企业万达集团相比,南国置业无论在规模,扩张速度还是开发实力上都仍有较大差距。
预计公司 09-11 年的EPS 分别为0.33 元,0.42 元和0.49 元,对应09、10 年的动态PE 分别为66X 和54X。尽管我们看好商业地产行业在经济复苏背景下的发展空间,也看好公司的商业模式。但公司的规模偏小,并且在3-5 年内基本不会向武汉市外扩张,经营策略相对较为保守,成长将会受到一定限制。我们认为市场已明显阶段性高估了公司的成长性,给予中性评级。
研究员：鱼晋华，肖肖 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：南国置业上市一周跟踪报告
公司基本面情况
公司是一家武汉市以商业地产为引导的综合性物业开发企业,形成了成熟的研发、物业开发和资源整合的经营模式,拥有具规模的高质量土地储备,均处于武汉市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上。开发了大武汉家装、西汇生活广场(1期)、南湖都会等商业地产项目,成功挖掘了中央花园、风华天城、南国新东城等住宅地产的商业物业价值,实现了商业物业与住宅物业的相互价值提升,获得社会和客户的广泛认同,其中,大武汉家装被授予“中国最佳商业地产”称号,并迅速成为武汉市交易额最大的家装建材市场。
上市一周成交分布分析与换手率分析
南国置业于11月6日上市,首日换手率高达75.27%,成交近29万手;开盘前15分钟换手为27.95%,成交10万余手。从首日的换手和成交分布来看,开盘前15分钟交投最为活跃,但首日仍呈现单边下滑,且次日便大幅低开。近期市场处在高位震荡格局,此股亦弱市缩量整理,与市场基本同步。
大通首日定价与市场首日价格比较
根据近期股本大小相似公司上市首日涨幅表现以及从PE估值的角度来判断,我们最终给予南国置业首日涨幅区间70%-90%,相对应波动价格区间为21-23.5元。
实际上市首日成交均价为22.8元,符合我们预测范围。
操作建议
房地产行业未来走势不明确,强劲攀升仍需政策大力扶植,但可能性不太大,因此不建议投资者过度关注。
研究员：大通证券研究所 所属机构：大通证券股份有限公司
报告标题：南国置业:上市定价报告
摘要:一、上市公司基本资料(一)公司介绍(二)近三年财务数据(三)董事会经营分析二、数据统计(一)所属板块及整个市场估值(二)近期股本大小相似股票上市首日平均涨幅比较三、首日估值预测及分析四、风险因素分析(一)政策风险(二)市场风险(三)大股东控制风险(四)资金筹措风险(五)募集资金投资项目风险
研究员：吴? 所属机构：大通证券股份有限公司
报告标题：南国置业:深耕武汉商业地产的开发与营运商
公司业务所处武汉市的经济发展、收入增长和消费总额增长将加大商业地产的容量,而武汉“综合配套改革试验区”获批以及武汉市内城中村拆迁改造也为公司项目获取提供了机会。
公司拥有土地储备逾80万平米,目前的项目资源大多处于武汉市规划的中心商业区和市级商业副中心的重要节点上,项目含金量较高。
公司在10多年的实践中,积累了丰富的客户资源,形成了一支高素质、专业的管理团队,这是成功开发经营商业地产的重要保证。
本次公司向社会公开发行股票4800万股,计划募集资金3.80亿元,所募集资金主要用于大武汉家装项目、南国SOHO 北区、研发中心业务,公司募投项目平均投资利润率将高达64.72%。
我们预测,09-11年公司净利润分别为1.61亿元、2.01亿元和2.59亿元,同比分别增长0.40%、24.43%和29.02%。09 -11年每股收益分别为0.34元、0.42和0.54元。2011年将会是公司业绩的爆发期。
我们认为给予公司2009年28-33倍动态市盈率是合理的,公司合理估值区间为11.73-13.82元。按照5%的权益资本折现率,计算得出公司现有项目资源2009年末的RNAV为10.80元。
风险提示:市场集中风险;商业地产资源的竞争风险;资产周转和回报率风险;项目拆迁进度风险。
研究员：吴剑雄 所属机构：中原证券股份有限公司
报告标题：南国置业:准REITS创新销售模式和高素质团队打造武汉商业地产旗舰
公司为武汉本地商业地产开发商,近年成功开发了大武汉家装、西汇生活广场、南湖都会、中央花园、风华天城等物业。累计开发物业面积超过80 万平方米,累计运营商业物业面积超过20 万平方米。通过在武汉市场的精耕细作,公司形成了成熟的研发、物业开发和资源整合模式。
公司的经营模式比较符合未来商业地产的发展发向。中国商业地产尚处在起步过程中,投资回报率低,资金压力大是大多数商业地产开发中所面临的主要问题。国内现有的商业地产以售养租的方式仍不能完全解决行业低谷时期的资金链问题。我们认为,南国置业的准REITS销售模式,即将未来要建成的商业中心提前招商招租,然后统一规划之后带租约出售给投资人的方式,是一种很值得借鉴和发扬的方式,这种方式既缓解了公司的资金压力,又能给投资人带来租金上涨和土地增值的双重收益,对于公司来说,也积累了优质的客户资源和投资人资源,在未来土地价值越发昂贵的环境中,这种通过增值服务来获取稳定收益的模式势必是未来商业地产的发展方向。
公司拟公开发行4800 万股,计划募集资金3.8 亿元,发行之后总股本达4.8 亿股。计划募投项目盈利能力良好。
我们预计 09、10、11 年公司主营收入为5.75 亿元、8.2 亿元、10.6亿元。实现归属母公司股东的净利润为1.5 亿元、2 亿元、2.7 亿元。
总股本4.3 亿股。对应的每股收益为0.34 元、0.46 元、0.63 元。根据土地储备重估结果,2009 年末公司的重估净资产为每股NAV10.8 元。
研究员：潘玮 所属机构：中国银河证券股份有限公司
报告标题：南国置业新股申购建议报告:汉商业地产的价值挖掘者
以商业地产为引导的经营模式。公司业务集中在武汉市主要的商业中心,坚持“挖掘地块最大价值与追求商业运营最优效率”的经营理念,以商业地产为引导,实现商业物业与住宅物业的相互协同和相互价值提升,实现地块最大价值。公司累积开发物业面积超过80万平方米,累积运营的商业物业面积超过20万平方米。
主营业务:销售与出租并存。公司销售业业务包括住宅和商业物业销售,随着商场租金稳步上涨,开发的商业物业价格亦较快上涨。随着公司开发商业面积的逐渐增加以及公司运营商业物业租赁价格的稳步提高,公司的租金收入及所管理商业地产后续的租金增值收益将稳步增加。
公司商业物业项目开发能力突出。公司拥有专业的研发能力、成熟的物业开发能力、丰富的客户资源及有效的整合能力、高素质、专业的管理团队及高质量的土地储备。
公司土地储备深具商业价值。截至2009年6月30日,公司拥有土地储备275.78亩,建筑面积逾80万平方米,(未包括正在商谈中的土地项目)。公司目前年均开发面积为15万平方米左右,预计本次发行募集资金到位后公司开发规模将达到年均开发25万平方米,公司的土地储备能够满足本公司未来3-4年的开发。
募投项目提升公司业务规模。本次募集资金投资项目销售后,扩大了公司的业务规模,并将使公司的综合竞争实力和盈利能力得到较大幅度的提升。
盈利预测与估值。综合地产开发及物业运营业务,预计公司2009-2011年按发行后总股本48000万股计算的摊薄每股收益分别为0.35元、0.46元和0.59元,给予2009年35倍PE、对应的合理价值在12.3元每股。公司现有项目的重估价值为11元每股,由于公司项目多属于商业住宅的综合体且地理位置优越,未来的升值潜力巨大,给予20%的溢价,对应每股为13.2元。综合相对法和绝对法估值,我们认为公司的合理价值为12.3-13.2元每股。
新股申购建议。我们预计网上申购中签率在0.26%左右。首日开盘价为19.53元,对应涨幅为58.8%。对开盘价给予10%的上下浮动,开盘价区间为17.58-21.48元,以0.26%的中签率计,对应的新股申购年化收益率在10.18%-17.71%。建议投资者参与网上申购。
研究员：周伟 所属机构：方正证券股份有限公司
报告标题：南国置业:商业地产界的新贵
南国置业是一家以商业地产为引导的综合性物业开发企业。经过十余年的业务发展,公司形成了成熟的研发、物业开发和资源整合的经营模式。公司主要从事以商业地产为引导的综合性物业开发,通过开发和运营商业物业,并与其他类型物业形成协同效应,相互提升各种类型物业的价值,实现土地“集约利用”。
与同业比较,南国置业的优势主要体现在以下几个方面:1、专业研发能力。2、成熟的物业开发能力。3、丰富的客户资源及有效的整合能力。4、管理团队高瞻远瞩。5、高质量的土地储备。
公司致力于武汉本地市场进行商业物业开发,目前拥有储备面积80万平方米,这些项目位于武汉市各大商圈内,大多地处地铁换成枢纽站,地理位置极佳,项目保值增值空间大,盈利能力有保障。
考虑的风险因素:政策风险、市场风险、大股东控制风险、资金筹措风险、募集资金投资项目风险等。
公司具有成熟的商业地产开发管理经验及研发能力。公司通过开发大武汉家装、南湖都会、西汇生活广场积累了成熟的商业物业开发能力及丰富的客户资源。实际控制人、管理层和全体员工分别持股,有效解决了公司管理的激励问题。预计2009、2010年营业收入将分别达到5.85亿元、7.50亿元,每股收益分别为0.37元、0.46元。
结合中小板与房地产板块估值水平以及公司的成长性,我们认为,可以给予公司2009年45倍、2010年40倍PE估值,对应于二级市场价值区间为14.4-16.2元。南国置业发行价12.3,单个账户申购上限为30000股。我们预计南国置业吸引网上申购资金3000亿左右,对应预测中签率0.16%。近期新股上市首日涨幅大多低于50%,我们以40%涨幅计算,南国置业中签收益率为0.064%,建议申购。
研究员：徐明珠，李斌 所属机构：国联证券股份有限公司
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