滨江集团(002244)_研究报告_财经_新浪网(002244) 研究分析报告|查股网
股票名称：滨江集团(002244)
报告标题：滨江集团:开始尝试“美国模式”
事件:
公司于2011年6月23日晚发布公告,公司将于绍兴稽山置业有限公司、绍兴稽山房地产开发有限公司签订《房地产项目委托开发管理合同书》,公司接受委托方的委托负责项目的开发管理。该项目总的建面为22.67万平,预计将会为公司产生管理费1.38亿元。公司将会负责项目整体定位、项目前期、规划设计、工程管理(包括质量、安全管理)、成本管理、项目销售、竣工交付、前期物业咨询等全过程的项目开发管理。
主要内容:
1.新拓展代开发业务:根据公司公告,本次委托开发不是简单的建设施工,而是包含前期设计,工程管理,成本管理,项目销售,竣工交付的全程代开发。公司首次在商品房领域跳出投资商与开发商合一的传统模式,开始尝试投资与开发分离的“美国模式”。这是公司品牌与开发实力的显示,同时也是公司一次非常有益的尝试。
2.此次代开发长远意义大于短期业绩:本次公司收到的代开发费用为1.38亿元。项目预计可产生净利1300万元,对公司未来业绩贡献有限。代开发模式的尝试既有助于保持公司品牌在绍兴地区的影响能力,也有利于为公司将来在绍兴展开拓资源提供基础。此外,本次“美国模式”的创新是公司在低风险盈利方面的有益尝试。在国内目前限购,限贷,限价的“三限”环境下,“美国模式”以其轻资产运营的特点,有助于保持开发商的竞争力;可以在不增加开发商资金的情况下开拓新的盈利渠道。
3.今年结算资源相对较少,业绩爆发期在明后年。根据公司在2010年年报中所披露的施工进度,预计公司2011年新增可结算资源只有万家星城一期。由于公司2011年结算资源相对较少,因此预计全年业绩增长相对温和。按照竣工计划,公司从2012年开始进入项目集中结算期。公司业绩从明年开始有望出现连续高增张。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：滨江集团:创新产业盈利模式
公司公告和绍兴稽山置业签订代建合同,接受委托方委托负责项目的开发管理。这是公司对全新的业务模式进行的尝试,合同涉及的建筑面积22.7万平米,预期可以收到管理费为1.38亿。公司承担各个环节技术支持服务费用和派驻人员人工成本,不负担一般性开发成本。
浙江是代建模式最好的土壤:浙江市场的品牌溢价较大,房价绝对水平较高,发展商普遍不依赖代理商或其他的服务商,习惯于对楼盘的“全方位”打造,各方面能力都出色。
从土地红利到品牌红利:虽然合同金额规模不大,估计业绩贡献接近每股0.03元。但这种模式的本质是不承担购买土地和利用杠杆的风险,公司扮演了“全程服务代理”的角色,其盈利的稳定性远超过开发行业。
代建模式具备持续性。代建模式可持续发展的关键在于代建行为的“委托方”能够获得比自行开发收益更大的回报一一这其实取决于品牌和管理的输出究竟能够提升多少房价,成本控制是否得力等具体因素。在管控精细度方面,我们认为公司在浙江省内是占据明显优势的。我们相信,一段时间后公司的代建管理面积会增加到80万平左右,和公司管理能力相匹配。
风险因素:代建模式发展较慢,业绩贡献较小;公司需要放大管理半径;房地产市场周期波动影响蚕托方资金,造成管理费不能及时支付的风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们预测滨江集团2011/12/13年EPS分别为0.74/1.55/2.60元(公司2010年EPS为0.71元),NAV14.50元,当前价12.06元,目标价14.48元。我们维持公司“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：滨江集团调研简报:高业绩锁定带来长期投资价值
公司为杭州地区龙头地产企业。在限购造成杭州市场有所下滑的情况下,公司相对稳健的价格策略使得城市之星、万家星城两个项目取得了不错的销售业绩。根据公司网站披露,公司前4月累计销售销售额在40亿左右。目前公司手中拥有大量可售资源,其中金色黎明一期将于今年6月份上市,预计可以贡献40亿的销售额;后续还有曙光之城,湘湖壹号,金色黎明二、三期等项目陆续进入销售期,以上项目累计可以贡献约170亿的销售额。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.81和1.23元。截至5月26日,公司收盘于11.21元,对应2011年PE为13.84倍,2012年PE为9.11倍。对应的RNAV为14.18元。继续看好公司未来成长性,维持“买入”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：滨江集团:业绩高增长始于2012年
1、公司前四月开工和销售现状良好,全年计划暂无调整。
公司现有在建拟建项目17个,总建筑面积约487万平方米,地上建筑面积约376.4万平方米(权益内约299.46万平方米),其中可结算面积约366.67万平米(权益内约289.33万平方米)。按公司预计年新开工180万平方米的开发能力计算,现有土地储备能满足公司约3年的开发需求。
公司2011年计划新开工180万平方米,同比增长约20%(2010年新开工约150万平方米),目前新开工基本按照计划进行,暂无调整。在目前市场低迷的背景下,公司遵循“老盘急推,新盘缓推”的销售策略,项目销售状况良好。2011年前4月,公司开盘的项目主要是城市之星,以理性价格推出(均价3.36万/平方米),目前销售量达95%左右,共回款30亿元。截至4月底,公司销售回款共40多亿元。公司下半年的销售重点项目是金色黎明(一期约17万平方米)。随着金色黎明项目6月的开盘,公司有望完成2011年100亿元的销售任务。
2、公司资产状况良好,尚无财务压力。
截至2011年3月31日,公司资产负债率81.29%,有息负债率31.96%,帐上现金19.5亿元,短期借款2亿元,一年内到期非流动负债10.27亿元,长期借款48.87亿元,财务数据良好。公司2010年购买商品、接受劳务支出现金约95.5亿元,偿还债务约11.37亿元,合计106.87亿元。2011年公司计划新开工面积与2010年相比增长20%,1-4月无新增土地储备,以此推断,公司2011年资金需求与2010年基本相当。公司前4月份销售回款40多亿元,并新增部分银行贷款,所需资金已落实至少50%以上,随着下半年金色黎明的入市回款,公司资金压力较小。
3、公司2011年业绩平淡,业绩高增长始于2012年。
公司2011年竣工项目较少,仅万家星城一期(约15万平米),导致公司2011年可供结算面积远低于去年。公司2010年年报披露,万家星城一期的预收款项约28.89亿元,加之已竣工项目如 阳光海岸、金色蓝庭等的尾盘预收款项,我们预计公司2011年结算金额超过40亿元,但可能低于2010年60亿元的房地产销售收入。结算项目较少且分布不均衡导致公司2011年中报业绩差强人意。公司预告,公司2011年中期业绩同比下降40-60%。考虑到2011年主要结算项目万家星城一期的毛利率较高,(按照项目楼面地价5000元/平方米、建安成本3500元/平方米、销售均价2万元/平方米推断,万家星城一期的毛利率将超过50%。)公司2011年全年净利润应与去年相当。公司2010年年报显示有124.44亿元的预收款项,是当年营业收入(62.18亿元)的2倍,2009年和2010年房价的高涨有望提高上述预收款项对应项目的毛利率,公司2012年业绩高度锁定,且有望实现高增长。
4、盈利预测和投资建议
按照我们假设的项目结算进度,预计公司2011-2013年每股收益分别为0.79元、1.29元、2.41元,同比增长10.63%、63.38%、86.41%。公司土地储备多位于主城区或成长空间大的新兴板块,且财务稳健,大大增强公司在此轮宏观调控中的抗风险能力。公司高额预收款项基本锁定了未来两年的业绩,目前股价为11.26元,相对2011年-2013年的动态PE分别是14.25倍、8.72倍和4.68倍;股价相比每股RNAV14.4元折价20%,估值较低。而且,自2011年4月公司公告2011年中报业绩同比预减40%-60%后,公司股价走势弱于房地产板块,风险已得到一定程度释放。为此,我们首次给予公司增持评级。
研究员：陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：滨江集团:深耕浙江战略正确,高确定性成长企业
欠缺全国布局造成市场对公司成长性有所怀疑。市场有观点认为,滨江集团长期在杭州及其周边地方经营,扩张雄心和动力不足。另外市场也质疑公司今年可结算资源不足。
我们坚持认为立足省内的战略是正确的。我们认为滨江集团深耕杭州,站稳浙江,谨慎出省的战略,过去是成功的,未来也是可取的。一方面,浙江市场足够广阔,2010年商品房销售额4449亿元,滨江在全省市场占有率仅为2.6%;另一方面,公司在省内品牌影响力不下于任何一家省内外房企,较小的地理半径也决定了公司省内布局管理风险较小。而且公司在浙江拥有的不是单体大盘,市场既有消化潜力也有拓展空间。我们认为,公司在省内市场占有率未提升到10%之前,不应该走出浙江,方能给予投资者以丰厚的业绩回报。
销售和盈利能力确定性。我们认为,公司是上半年销售回款最值得相信的区域性企业之一,主要是由金色黎明和城市之星的低价推盘所决定。杭州城东大盘金色黎明估计5月底开盘,我们预计均价约为22000元/平米,周边参考房价接近30000元/平米,具备很强的市场竞争力。且公司在浙江省内不存在成本费用控制方面的风险,盈利能力确定。公司今年可结算资源不足是现实,业绩增长难度较大,但售面不结并不会丝毫影响公司的价值。
现金状况适合低位扩张。预期公司有良好的销售回流现金,且对浙江金融系统和土地市场知根知底,我们期待公司敢于再次出手,复制低价拿地的优良传统。
风险因素:公司未来销售不达预期的风险;房地产行业调控的风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们预测滨江集团2011/12/13年EPS为0.80/1.40/2.55元,对应2011/12/13年PE 15/9/5倍,NAV14.26元/股,当前价12.12元,目标价15.20元,维持“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：滨江集团:运营能力强,两年业绩高增长
公司经营策略追求综合利益最大化。我们看好公司的经营策略定位。公司一贯强调集团综合利益的最大化而非单个项目的利益最大化,在行业低谷的时候不要在乎利润最大化,确保尽快回笼资金,保证公司良性运转,并趁行业低谷时以低价位拿到优势地段的土地,从而保证公司的长期可持续发展。公司在销售、土地储备、对外拓展和项目交付等方面均取得了喜人的成绩,体现了较强的地产运营能力。
已经实现的销售合同金额能覆盖两年的销售收入。公司1季报显示,预收销售房款达到141亿元,超过2010年收入的2倍。城市之星、万家星城项目一季度的良好销售表现在二季度仍将持续。随着项目结算转入销售收入,公司2011、2012年的业绩高增长已经提前锁定。
异地扩张加速,市场集中度较高的风险降低。除了杭州本地的项目储备外,目前公司已在绍兴、衢州、金华、上虞正在开发和储备了8个项目,未来公司仍将在控制项目风险的前提下增加新的开发区域。
公司通过合作项目输出品牌,获得项目利益最大会。公司近年来加快通过合作拿项目,杭州区域外的合作项目占大多数。一方面公司能通过合作尽快完成项目,另一方面公司公司也采取代建模式输出品牌,代建收入其实是一种品牌无形资产的变现。我们认为这有助于公司以较少的投入实现较高的利润。此外在保障性住房方面,滨江还积极参与保障性住房代建项目,树立公司有社会责任的品牌形象。
业绩预测与投资建议。我们预测公司2011年至2013年每股收益分别为1.1、1.3、1.8元,预计未来三年净利润将保持40%的年复合增长。鉴于公司的业绩确定性,我们给予公司“买入”投资评级,对应2011年15倍PE的估值,目标价位为16.5元。
研究员：王凤华 所属机构：宏源证券股份有限公司
报告标题：滨江集团调研报告:快速发展的地区龙头
公司项目储备主要位于杭州地区。公司项目主要位于杭州市,另外公司在绍兴、衢州、金华等地获得部分项目,截止到2010年底,公司拥有权益建筑面积360万平方米的储备。
公司财务状况良好。最近3年公司销售毛利率维持在40%以上,销售净利率维持在20%以上,在上市地产公司中处于较高水平,账面资金充裕。
可结算资源丰富,2012年业绩增长提速。公司2010年实现销售额116亿元,2010年末预收账款高达124亿元,未来两年业绩增长基本锁定,2012年以后进入结算高峰,届时公司业绩将会大幅增长。
盈利预测。我们预计公司2011年、2012年、2013年每股收益分别为0.93元、1.56元、2.56元,对应的市盈率分别为12.11倍、7.22倍和4.40倍,公司每股RNAV为18.85元,目前股价对应的折价率较高,估值优势明显。
投资评级。虽然我们判断公司在2011年业绩增速较低,但是预计公司2012年及以后业绩大幅增长,公司124亿元的预收账款使得公司未来业绩增长较为明确,给予公司“买入”的投资评级。
风险提示。房地产调控政策和杭州地区房地产市场的波动,对公司将会产生较大影响。
研究员：王斌卿 所属机构：金元证券股份有限公司
报告标题：滨江集团:财务安全,逆市扩张
一季度收入增长67%,结算毛利高达55.8%,EPS0.15元,符合预期
公司实现营业收入7.7亿元,同比增长67%,主要是由于阳光海岸、千岛湖别墅及金色蓝庭尾盘结转所致;一季度结算毛利高达55.8%,同比持平,较去年四季度提升11个百分点;公司实现净利润1.96亿,同比增长3.8%,净利润增速远小于收入增速是由于本期所得税有效税率较去年同期高近20个百分点,另外一季度3个项目尾盘结转进行土增税清算,从而导致营业税金同比有所增长,预计以上情况为短期因素。
深耕杭州市场,开发品质优异,区域市场占有率不断提升
公司为杭州区域龙头,产品包含两大系列:在稀缺土地上的高附加值产品系列和高性价比产品系列。公司项目开发品质优异,近3年来在杭州市场占有率不断提升,分别为6.59%、7%和10%。
逆周期拿地,土地成本可控
公司严格控制拿地成本,近4年来毛利率一直在40%以上。近一年公司逆市购得9幅土地,新增权益建筑面积约120万平米,平均楼面价约6050元/平方米,考虑到所获地块的区位优势以及长三角尤其是杭州地区的房价水平,土地成本处于可控范围内,未来高毛利优势可持续。
异地扩张步伐加快,积极应对行业调控风险
为积极应对行业调控风险,公司在项目对外拓展上取得重大突破,近一年所获取的9个项目中有6个项目位于杭州以外,新增权益建筑面积94万平方米,为当期新增权益建筑面积的82%,在项目总量和土地储备面积等方面均超过杭州本区域。截止目前,公司杭州区域外权益储备面积占比已超过30%,而公司08年上市时土地储备全在杭州区域。
财务安全,短期无偿债压力
公司资产负债率81%,扣除预收账款后负债率仅为36%;公司净负债率和短期债务比例分别为72%和20%,货币资金/(短期借款+1年内到期的非流动负债)=1.6,财务安全,短期无偿债压力。
盈利预测:预计公司2011-2013年EPS分别为1.03、1.31和1.53元,以当前股价计算对应的PE分别为12倍、9倍和8倍,我们看好公司异地扩张的能力,给予公司“增持”评级。
研究员：周伟 所属机构：方正证券股份有限公司
报告标题：滨江集团:逆风而行
事件描述与点评
滨江集团今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入7.7亿元,同比增长67.1%;实现营业利润3.25亿元,同比增长82.7%;实现归属母公司净利润1.96亿元,同比增长3.75%,每股收益0.15元。
结算毛利创新高,税金有所增加
公司一季度业绩基本符合预期,公司一季度业绩的主要来源是阳光海岸的尾盘项目、千岛湖别墅与金色蓝庭尾盘项目,因此导致本期结算毛利率创出新高。由于公司阳光海岸项目是属于合作项目,因此导致在营业收入大幅增长的同时归属母公司净利润没有出现大幅增长。报告期内在营业税金方面发生了较大幅度的增长,这主要是因为上述三个项目利润率较高导致税金增长较多。
一季度销售良好,预收账款持续增加
虽然杭州市场颁布了限购令,但公司在一季度销售表现还是不错的。整个一季度完成了25亿的销售额(杭州主要是城市之星与万家星城贡献的),一季度完成了全年目标的25%,这个比例算是比较高的了。预计公司在4月底总体销售额在30亿左右。公司期末预收账款高达141亿,比上期高出17个亿,这部分为公司未来锁定的EPS大约为2.1元左右,业绩锁定性在房地产公司中首屈一指。
逆风而行
每次行业调整过程中,优秀企业都会脱颖而出,在我们跟踪的上波调控周期中,滨江集团的表现让我们眼前一亮。根据实际调研情况来看,我们相信今年杭州楼市调整过程中,公司仍有望顺利完成年初100亿的销售目标,实现逆风而行。我们早在09年年报中就已指出这是公司继在钱江新城获得成功后在杭州的一个重要战略布局。杭州市政府的重大举措就是城市东扩,并旗帜鲜明地提出了城东新城的概念。我们认为杭州的城东新城,作为“沪杭高铁”和磁悬浮的终点站所在地,其价值将得到大幅提升。公司在二、三季度将会开始销售其城东新城的第一个项目金色黎明一期,预计销售均价将25000左右,公司在09年拿到的楼面地价不超过一万元,预计首期的毛利率都将超过30%。
新渠道拓展利润空间
我们注意到公司近年来合作的项目越来越多,杭州区域外的合作项目占大多数。我们预计未来公司将更多的采取类似“绿城”的代建模式,这其实是一种品牌的输入,是一种无形资产的变现,我们认为这有助于公司以较少的投入实现较高的利润。此外在保障性住房方面,滨江还积极参与保障性住房代建项目。
盈利预测与估值
预计公司11-12年业绩为0.83、1.52元。看好公司未来销售,考虑到公司优秀的管理能力,上调为“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：滨江集团:一季度预售情况好于去年同期
2010年一季度公司实现营业收入7.69亿元,同比增长67.10%;归属于母公司净利润1.96亿元,同比增长3.75%;基本每股收益为0.15元。
期内主要结算项目尾盘,主要为阳光海岸、千岛湖别墅及金色蓝庭尾盘。结算毛利率为56%,同比维稳。净利润同比增幅低于营业收入增幅的原因一是实际所得税率上升19个百分点,由去年的5%提高至报告期的24%;二是公司只持有阳光海岸52%的股权,少数股东权益增长11倍。
上半年业绩或同比下降:公司预计上半年母公司净利润同比下降40-60%,即每股收益为0.11-0.13元,环比一季度有所下降。主要原因在于公司项目集中在三四季度结算,第二季度为结算空档期,而期间费用的增加削减了上半年利润。
2009年、2010年公司投资力度很大,新增大量外地项目,降低了市场集中度较高的风险,2011年尚未拿地。绍兴金色家园是公司对外拓展的第一个项目,自2010年8月开盘至年底,销售率达到97.68%,增强了公司对外地市场开拓的信心。2010年公司共增加9幅地块,其中杭州以外区域的项目有6个,分别是衢州月亮湾项目和春江月项目、绍兴金色蓝庭项目、上虞城市之星项目、上虞市城北38-1号地块项目和金华市湖海塘区块(2010)23号地块项目异地项目,上述6个项目增加公司权益土地面积44.3万平方米,增加权益建筑面积93.56万平方米。目前公司项目储备约500万平米,至少可供结算5年。
第一季度预售良好,公司市场号召力不减:期内公司预收账款账面价值新增了16.65亿元,同比去年一季度增加61.61%,这表明虽然杭州推出了限购令,但市场购买热情不减。期末预收账款账面价值达141亿元,为2010年销售收入的2.27倍,主要为万家星城、城市之星、金色花园项目预售款。预计公司2011年主要结算项目为万家星城。
短期资金压力有所加大:长期来看,真实资产负债率维持在36%左右,较期初略下降2个百分点;短期来看,剔除预收账款后的速动比率为2倍,较期初下降了0.6倍,同时账面货币资金有所下降,主要是支付土地款、工程款增加。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为1.15元、1.50元,按公司最近收盘价为11.57元,对应的动态市盈率分别为10倍、8倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：滨江集团:销售潜力大,业绩确定性强
2011年一季度业绩每股0.15元:滨江集团今天公布了一季报,结算收入7.70亿元,同比大幅增长67%;实现净利润1.96亿元,同比增长4%,合每股0.15元。
正面:
营业收入大幅增长67%至7.70亿元:主要贡献来自于阳光海岸、金色蓝庭及千岛湖别墅尾盘交付结转。由于上年同期有效所得税率仅为5.4%而本期恢复至24.1%的正常水平,受此影响净利润仅增长4%至1.96亿元,净利润率25.5%。
2011年业绩确定性高:得益于城市之星、万家星城项目一季度的良好销售表现,期末预收房款较年初增长13%至141亿元,超过我们预测2011及2012年收入总和,处于我们覆盖A股上市公司的最高端。
负面:
财务压力上升:由于期内预付土地款和开发投入增加,货币资金较年初下降50%至19.5亿元,带动净负债率上升34个百分点至72%。
发展趋势:公司2011年在杭州地区新推项目主要为城市之星商住项目、万家星城四期及金色黎明首期,受政策影响小。一季度项目开盘即取得了很好的销售表现,预计后期推盘仍将维持良好的销售势头。业绩方面,由于公司2011年、2012年竣工项目如万家星城、城市之星及绍兴金色家园等均已完成销售,且毛利率相对较高,公司业绩确定性在我们覆盖A股公司中最为明晰。
估值与建议:公司经营状况符合我们预期,我们维持对于公司2011、2012年盈利预测每股1.02元和1.31元不变。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为11.3、8.8倍,对2011年净资产值有23%的折让。
我们看好公司业绩高确定性以及项目后期良好的销售潜力,维持“推荐”评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：滨江集团:高速成长,用数据说话
报告要点:
灵活销售策略应对市场调控
公司目前有 5个项目在售,分别是千岛湖湖滨花园、城市之星、万家星城三期、衢州春江月和绍兴金色家园。对于定位绝对高端的城市之星项目,公司采取了低于预期价格开盘快速销售的方式,如5号楼市场预计开盘单价3.6w-4w,实际为33600元,明显低于市场预期,因为管理层预计到高端需求群体受政策调控的影响偏大。对于其他在售项目,由于基本上定位于市场需求的主体,采取了理性定价、逐步推盘的销售策略。整体而言,除城市之星项目外,公司认为其他在售项目受调控政策影响去化率有所下降,上半年计划新开盘项目——金色黎明一期具体销售策略会等待市场趋势的进一步明朗。
外地拓展稳步推进
公司开拓杭州以外市场以来,目前已经在淳安、上虞、衢州、绍兴和金华等5个城市获取了项目,2010年末外地项目建面占比总储备达到40%。2011年市场拓展方面,公司计划在浙江省内新拓展1-2个城市,如宁波、慈溪等地,省外计划拓展一个城市如武汉、西安或昆明。由于公司在杭州的市场占有率已经高达10%,为确保公司的持续成长,走出杭州是一条必然之路。不过公司在对外拓展上并未采取更为激进的方式,显得理性而稳健,我们非常认可公司的这种策略。公司目前总权益储备约300万平米,根据开发进度测算,可满足公司未来5年以上快速增长所需,因此,公司在开拓新城市方面,时间上并非十分紧迫。而在目前市场趋势尚未明朗之际,采取谨慎的态度进入自己并不熟悉的市场,也是明智之举。
“品牌+低成本”铸就代建业务
公司在杭州经过多年深耕,通过加强户型研发、品质管控等等,树立了良好的品牌效应。与此同时,公司也形成了突出的成本控制能力。“品牌+低成本”为公司输出管理和品牌,即代建业务,奠定了坚实的基础。目前公司代建的项目有两个,一个是金华20万平米的商品房项目,预计可实现收入1个亿,另一个是普福社区19万平米的保障性住房项目。商品房代建业务盈利能力非常强,除金华项目外,公司目前还有其他项目在谈,我们预计2-3年内该业务能为公司盈利带来明显贡献。对参与保障性住房而言,在目前缺乏成熟的可操作模式的当下,代建模式不失为开发商参与的较好选择,虽然盈利微薄,但尽到了社会义务、且不占用公司过多资源。
财务状况良好,逆势扩张弹药充足
短期和长期偿债指标表明公司偿债能力有明显上升:2010年末公司扣除预售款款后的速动比率为2.6,为05年以来新高,资产负债率0.80,略高于08、09年,但扣除预收款后仅为0.38,连续2年下降。或有债务方面,公司待付工程款13.37亿,待付土地款约56亿,合计约70亿。由于公司2011年可售资源超过150亿(扣除2010年已经销售的以及城市之星约10亿三拼户型),60%左右的去化率可以保证回笼100亿资金,加上2010年末公司账面现金39亿,公司2011年实际可动用资金约有139亿,即使全部支付工程款和土地款之后(银行债务维持原有水平),可动用资金依然有70亿。考虑到工程款和土地款始终会有部分处于待支付状态,公司年底内实际可动用资金预计约有100亿。这将有助于公司在土地市场调整之际,逆势扩张拿地。
潜在 80%净利润复合增长,业绩锁定性高,强烈推荐
我们测算公司 2011-2013年可实现营业收入37.73亿、76. 73亿和133.20亿,2011年由于可结算资源减少,收入同比下滑39%;可实现归属上市公司股东净利润分别为10.62亿、22.02亿和40.49亿,以2011年业绩为起点,未来3年净利润复合增长率有望达到80%。
业绩锁定方面,以2010年底预收款测算,2011-2013收入确定性比率分别为92%、65%和32%,远高于其他绩优地产公司。由于公司销售策略灵活,至年底我们预计收入确定性有望进一步提升。估值方面,2011-2013年EPS 分别为0.79元/股、1.63元/股和3.00元/股,对应PE 分别为15倍、7倍和4倍,动态估值低于行业;每股重估净资产NAV=16.20元/股,P/NAV=0.74,折价率高于行业。基于公司未来业绩增速有望明显超越行业表现,且目前估值略低于行业,我们维持公司“强烈推荐”评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：滨江集团调研简报:2011年可售资源丰富,未来增长确定
近日我们对滨江集团进行实地调研,向公司董秘了解公司近期项目进展情况,及未来发展规划。
根据公司项目结算进度,我们预计公司2011年-2013年净利润分别为11.48亿元,19.72亿元和35.41亿元,每股收益分别为0.85元,1.46元和2.62元。给予公司2011年15倍市盈率则合理价值为12.75元。RNAV估值为15.67元。结合相对估值和绝对估值,给予公司“强烈推荐”评级,目标价为14.21元。
研究员：王新亮，赵若琼 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：滨江集团调研报告:理性定价,稳健经营
特殊的公司文化造就稳定的管理团队。迄今为止,公司仍未推出股权激励,但公司管理团队非常稳定,人员流动性极低。稳定的管理团队来自于公司特殊的文化和氛围。
充足的授信,充裕的资金。由于公司资质好,银行贷款方面仍然具有一定的优势。此外,大量的预售帐款使得公司货币资金大幅增长,资金充裕。
高效的管理=低廉的成本+精良的品质。高效的管理团队不仅节约了人力成本,也更易于其他成本控制,同时也能有效的保证产品质量。
以住宅为主,增加自持商业。公司为纯住宅开发商,公司致力于在能力范围内逐步增加投资性房地产的规模。目前,公司杭州项目的商业部分全部自留,作为公司投资性房地产。
政策趋紧,预期较谨慎。在政策从紧背景下,公司对未来的预期较为谨慎,故采取现金为王,快速回笼现金,以及稳健经营,暂缓拿地等策略。
今年为公司盈利低点。按照工程进度,2011年公司可竣工结算的项目资源相对较少。预计2011年盈利将为公司近年来的低点。但2012年,公司将有大量项目竣工交付,公司业绩将迎来爆发式的增长。
估值与预测。公司2010年实现每股收益0.71元,我们预计公司2011-2012年每股收益约为0.72元和1.86元。动态估值优势明显,且公司经营稳健,预售账款高,给与“推荐”评级。
风险提示。政策风险;销售受阻的风险。
研究员：左红英 所属机构：爱建证券有限责任公司
报告标题：滨江集团调研快报:好战略,好资源,好运气
好牌好上加好:公司在上市之初拥有杭州杭汽发、城市之星这样的稀缺土地储备,而最近几年又跨出杭州,在上虞、金华、街州等地扩张土地储备,目前杭州以外的土地储备规模已经占了40%左右,充分分散了城市单一化和限购的风险,符合区域下沉的行业主线。
好运双盘闪耀:城市之星可销售资源22万平,金额80亿以上,公司在限购前将三栋纯住宅高价出清,在调控后剩下2栋商住楼,又几乎成为了杭州市场外地人可以选择的豪宅项目。草庄金色黎明项目又正好是滨江产品线中最契合刚需的纯新盘,方便公司理性定价。公司也是全市场极少数推货集中在上半年、避开推货高峰期的企业。公司的战略、执行和不可阻挡的运气使得公司成为2011年杭州市场销售确定性最大的企业。
好能力确保好产品和好品牌:公司通过对外合作不断在省内放大管理半径,品牌下沉后倍受绍兴、上虞等地市场认可,产品溢价得到保证。公司年报披露将在保障房方面做出贡献,我们相信公司代建的保障房将成为保障房建设的样本,从而为公司未来债权融资等创造更加有利的条件。
最优质资源充分溢价和一般资源充分周转:公司充分尊重资源的稀缺性,深度期待杭汽发、湘湖等资源重估;而公司也充分重视周转,我们预期2011年销售额略超110亿。公司有业绩和销售弹性,有现金安全垫和估值优势,在市道向上时候也有充分的地价重估空间。
风险提示:行业调控造成销售速度下降风险。
盈利预测、估值及投资评级:滨江集团,11/l2/13年EPs0.80/1.40/2.55元/股,11/12/13年PE15/9/5倍,NAV14.26元,当前价11.98元,目标价15.20元,给予“买入”的投资评级。公司在2011年可结算楼盘断档,但销售并没有断档,我们认为在评价时不必过分在意公司2011年EPS可能较低。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：滨江集团年报点评:2011年或遇业绩增速低点
事件:滨江集团近日发布了2010年年度报告。
EPS0.71元/股,低于预期2010年公司实现营业收入、归属上市公司股东净利润分别为62.18亿、9.66亿,实现EPS0.71元/股,低于我们此前的预期,主要因公司项目千岛湖湖滨花园、阳光海岸和金色蓝庭结算进度低于预期。公司同时发布2010年业绩分配预案,拟10股派现金0.7元/股。
盈利能力小幅提升,财务状况良好2010年加权的ROE为25.16%,较去年提升了近5个百分点,其主要原因一是毛利率较10年提升3个百分点,达到了44.83%,二是总资产周转率从0.17提升至0.26,效率提升明显。偿债能力方面,资产负债率从0,78小幅上升0.8,为公司6年来中等偏低水平,扣除预收款后的资产负债率仅为0.38,连续2年下降;短期偿债指标速动比率和扣除预收款后的速动比率均出现上升,分别达到0,83和2.60,处于公司上市以来的高位,表明公司短期偿债能力有所提升。
跨区域布局有序推进,新获取6个外地项目2010年公司跨区域布局稳步推进,当年获取的9个项目中,6个位于杭州以外,当年增加外地权益储备94万平米,使得公司总权益储备300万平米中,外地储备占到近40%,约120万平米。
2011年业绩锁定,后续可结算资源丰沛2011年公司待结算资源一是来自2010年已售未结部分,分别是淳安的千岛湖湖滨花园、杭州的阳光海岸和金色蓝庭,约10亿,这些项目已经销售完毕,预计将在一季度结算;其次是万家星城一期,目前销售90%以上,预计结算金额28亿左右。据此测算,公司2011年的业绩已经锁定。公司2012、2013年可结算资源丰富,杭州城市之星和万家星城二、三期等,将为公司业绩持续高增长奠定坚实的基础,不过具体业绩还有赖于这些项目的销售情况。
2011年或是公司业绩增速低点,维持“强烈推荐”评级我们预计公司2011年、2012年可实现营业收入39.06亿、69.72亿。因可结算资源较少,2011年营业收入将较2010年将减少37%。不过由于项目含金量较高,当年利润仍可实现增长。预计公司近2年可实现净利11.75亿和22.63亿,增速分别为22%和93%。考虑到公司2012-2013年可结算资源丰富,2011年业绩增速很可能为近几年的低点。预计公司2011-2012年实现EPS0.87元/股和1.67元/股,对应PE分别为13倍和7倍,P/NAV=0.78。虽然2011年估值略高于行业平均水平,但考虑到公司未来高速成长的概率极大,仍给予“强烈推荐”评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：滨江集团:驶入新里程
1、2010年公司业绩实现快速增长。2010年公司实现营业收入62.18亿元,实现净利润9.66亿元,同比分别增长119.44%和50.11%;每股收益0.71元,加权平均净资产收益率25.16%,基本符合前期预期。
2、2010年公司销售金额突破百亿元,驶入新里程。7-9月份,万家星城、城市之星和绍兴金色家园集中开盘取得热销,再次证明了公司的项目品质和品牌已深入人心。公司杭州主城区项目的销售合同金额为85.50亿元,占杭州市主城区商品房销售总额的10%,和09年相比提升3.4个百分点,强化了公司区域市场的领先地位。
3、2010年公司异地拓展取得重大进展。2010年公司新获取9个项目,新增权益建筑面积119万平米,其中杭州以外区域的项目有6个,在项目总量和土地储备面积等方面均超过了杭州本区域。公司异地拓展的快速推进使公司市场集中度较高的风险进一步降低。
4、维持“推荐”评级。报告期末,公司预收款项为124亿元,主要来源为万家星城和城市之星,为公司2011年业绩增长提供坚实保障。2011年至2013年,公司除了杭州本地的项目包括万家星城、城市之星、杭汽发项目、金色黎明以及曙光之城等项目陆续进入结算期外,异地项目比如衢州春江月、绍兴金色家园和上虞金色家园等也将陆续贡献利润。预计公司2011年至2013年的每股收益分别为1.38元、1.97元和2.5元,动态PE分别为8.18、5.72和4.49倍,估值优势明显,维持“推荐”评级。
研究员：崔娟 所属机构：中国民族证券有限责任公司
报告标题：滨江集团2010年报点评:高锁定慢结转,未来看浙江三四线市场
事件:
滨江集团公布2010年年报,公司2010年实现净利润9.66亿元,同比增长50.11%,实现营业收入62.18亿元,同比增长119.44%;每股收益0.71元,同比增长47.92%。公司拟每10股派发现金股利0.7元(含税)。
投资要点:
公司依然维持较强的业绩锁定性。报告期末公司预收账款余额为71.60亿元,比上年增长68.06%。我们认为,公司的业绩锁定性强一方面表示未来的营业收入有所保障,另一方面也说明公司的公司结转速度相对较慢。我们已经在前述相关报告中反复提出,由于公司的精品化战略以及部分产品采取精装修交房实际上延迟了公司的从建成至交房的时间,从而影响了公司的结转速度。
2012年业绩开始受益于省内扩张步伐加快。2010年公司新获取9个项目,其中杭州以外区域的项目有6个,在项目总量和土地储备面积等方面均超过了杭州本区域。在衢州、上虞、绍兴、金华获取的六个项目之权益建筑面积935,599平方米土地,占总权益土地储备的四分之一左右。
公司作为精品化开发商理应享受高估值水平。但提醒投资者注意相较于大公司公司的P/S值不低。报告期内,公司项目累计实现销售合同金额116亿元,而截至目前公司市值在146亿元,P/S值为1.26倍,单纯从销售的角度看公司并不具有估值优势。
公司现金充裕,可维持投资持续增长。截至报告期末,公司持有现金38.97亿元,短期借款及年内到期长期负债7.27亿元,长期借款54.15亿元,净负债率为37.5%,水平偏低,有继续扩大投资的余地。
维持买入评级,6-12个月目标价格14.5元
根据审慎的销售和结转的假设,我们预测2011年至2013年的EPS分别为0.98元、1.04元和1.17元,对应2011年3月16日的收盘价11.05元的PE为11.22X、10.65X和9.45X;我们预测2011年至2013年的每股净资产分别为4.17元、5.20元和6.37元,对应2011年3月16日的收盘价11.05元的PB为2.65X、2.12X和1.73X。
公司的RNAV为每股14.28元。RNAV对应2011年3月16日的收盘价11.05元具有29.2%的折价。
投资风险:
紧缩的货币政策和浙江房地产市场风险。
研究员：刘飞烨 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：滨江集团年报点评:高额预收款为业绩增长提供保障
投资要点:
2010年,公司实现营业收入同比增长119.50%;归属于母公司所有者的净利润同比增长 50.20%;基本每股收益 0.71元,公司提出向全体股东每 10股派发现金股利 0.70元(含税)的利润分配方案。
公司 2010年的收入增长远远大于净利润的增长水平,这主要是由于少数股东权益的影响。
2010年公司销售创出历史上最好水平,基本上连续2年实现收入翻番。而公司在异地项目的拓展尚未大规模展开,预计未来2年,公司的销售金额难以实现高速的增长。
截止 2010年底,公司拥有土地储备可建权益建筑面积360万平方米,其中,杭州以外区域126万平方米,约占35%。
2010年,公司的销售毛利率为44.82%,高于2009年,预计随着外地项目结算占比的逐步提高,且2011年房价可能面临的调整,2011年后的公司的毛利率会有一个略有下降并企稳的过程。
截至 2010年底,公司预收账款余额为124.43亿元,较2009年底余额增加了53亿元,增幅达到73%,相当于公司2010年结算收入62亿元的二倍,为公司未来2年的业绩增长提供了足够的保障。
公司的财务结构仍然较为稳健,短期之内公司无现金周转之忧货币,我们非常欣赏公司对房地产周期的理解和掌控能力以及其对房地产行业财务风险的控制能力。
我们对公司2011和2012年的业绩预测为:2011年每股收益为0.86元;2011年每股收益为1.10元,并给予谨慎推荐的投资评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：滨江集团2010年年报报点评报告:布局富裕长三角城市,业绩确定性增长
报告关键要素:
滨江集团布局富裕的长三角一线及三四线城市,公司资金实力雄厚,未来两年业绩保障性很高,同时估值处于历史底部。我们看好公司发展,但是由于行业政策压制,我们维持公司“增持”投资评级。
事件:
滨江集团公布了2010年年报。报告期,公司实现营业收入62.18亿元,比上年增长119.44%;实现营业利润总额19.39亿元,比上年增长130.02%,实现归属于母公司所有者的净利润9.66万元,比上年增长50.11%;每股收益0.71元。
点评:
公司销售超百亿。报告期内,公司项目累计实现销售合同金额116亿元,创造了公司新的历史记录。公司2010年销售额占杭州市主城区商品房销售总额的10%,进一步扩大了公司在杭州的市场份额、强化了公司区域市场的领先地位。公司2010年结算项目主要来自阳光海岸、金色蓝庭、新城时代广场、千岛湖别墅及万家花城二期等项目。
公司土地储备充足,布局富裕城市。2010年,公司通过招拍挂及合作开发的形式,新增土地储备71.80亿元,增加权益土地面积54.63平方米,增加权益建筑面积119.15万平方米。截至2010年末,公司权益土地储备面积达到138.37万平方米,权益建筑面积360.58万平方米。公司已经成功走出杭州,开始布局富裕的长三角三、四线城市。公司已有土地储备分布在杭州、绍兴、上虞、衢州、萧山和金华。
现金充裕,资金链安全。公司2010年末资产负债率为79.89%,但是扣除无需还本付息的预收账款之后的负债率仅为37.99%,处于行业较低水平。公司目前手持现金39.97亿,而短期借款只有2亿元,一年内到期债务只有5.27亿元,短期偿债压力很小。报告期末公司的每股经营现金流量为0.15元,而行业大部分公司每股经营现金额都为负值。我们认为在行业资金紧张的2011年,公司充裕的资金将是度过行业难关,实现逆势发展的重要资本。
未来两年业绩保障性高。报告期末,公司预收账款达到124亿元,是2010年营业收入的2倍,2011年的业绩已经完全锁定,2012年的业绩也已经大部分锁定。
毛利率稳定维持在高位。公司近几个季度的毛利率都超过45%。公司高毛利主要因为结算项目毛利高及公司期间费用率低。公司结算项目绝大部分处于房价较高的杭州,而且产品类型除了普通商品房外,还包括面向高收入人群的高附加值住宅。另外,公司高毛利还来自公司较低的销售费用率,报告期末的销售期间费用率仅为5.35%,低于行业平均水平。
盈利预测。我们预计公司2011-2012年每股收益分别为1.04元和1.38元,3月15日收盘价对应的市盈率分别为10.67倍和8.00倍,相对于其确定性的增长,其估值低估。但是短期内,由于地产板块整体估值一直收到政策调控和成交量萎缩双重压制,公司短期内也难有大的投资机会,我们维持公司“增持”投资评级。
风险提示。房地产调控政策风险;公司限售股解禁风险。
研究员：吴剑雄 所属机构：中原证券股份有限公司
有问题请联系 chaguwang.us@gmail.com 商务合作广告联系 QQ:767871486 |
||
郑重声明：TopView数据由网友自行上传，仅用于股友学习交流，与本站立场无关！ |
||
Copyright2007-2009 chaguwang.cn 黑ICP备09024121号 |
||
 |
||