荣盛发展(002146)_研究报告_财经_新浪网(002146) 研究分析报告|查股网
股票名称：荣盛发展(002146)
报告标题：荣盛发展:电话会议纪要
公司销售进度、销售计划完成比例、销售策略略超我们预期,作为京沪高铁三线城市崛起的代表和龙头,公司今年依然充分享受了这些区域的行业活跃乃至兴旺。上半年在拿地上保持了理性,同时加大促销和确保新开工,确保融资资金到位,这些举措和策略都应该获得认同和赞赏。
下半年公司将优先考虑和确保新开工和销售计划额的实现,公司今年可售货量中,大约2/3是新推盘,利润空间较好,加快销售和周转的主观意愿在客观上有条件实现。公司非常有希望和有条件成为这一轮行业调整的受益者。
维持公司11、12年0.77元、1.04元的EPS预测,RNAV维持9.5元测算。
维持增持评级。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：荣盛发展跟踪报告:适度扩张,稳健前行
事件:
公司近期以8300万元价格竞得廊坊市2011-24号地块。该地块占地面积在3.58万平,容量住宅1.6,商业2.0,项目对应楼板价约为1285元/平。年内公司连续在盘锦、廊坊补充土地储备。
投资建议:
公司2011年1季报已经公告,预计上半年归属上市公司股东的净利润同比增长50%-70%。公司5月31日完成除权,每10股送3股,派现金1元。预计公司除权后2011、2012年每股收益分别是0.81和1.16元,对应RNAV在13.26元左右。截至6月1日,公司收盘于8.34元,对应2011年PE为10.29倍,2012年PE为7.18倍。给予公司2011年15倍安全市盈率,目标价为12.15元。维持对公司的“买入”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：荣盛发展:城镇化模式的增长潜力被低估50%
2010年三线城市商品房销售额占到全国新房销售额的44%,较2009年提高9个百分点,市场空间扩大;
三线城市当前月供收入比普遍在50%以内,发展相对健康,政策的调控冲击较小;
但三线城市表外负债模式增加了潜在的风险诱惑,荣盛发展也有相当于表内资产30%的表外负债,但当前净借贷资本比75%,小于负债上限89%,处于财务安全范围内;l表外负债决定了三线城市地产企业对周转率的变化高度敏感,周转率决定回报率。荣盛发展一直是同类模式的效率标杆,繁荣期周转速度可以达到0.9倍以上,低谷预期能维持在0.45倍水平,当前效率隐含的净资产回报率为26.4%,在主要地产上市公司中排名第5。
公司繁荣期开发资产的极限增速为53%,每股收益的潜在增长率21.1%,高于历史增速,在主要地产上市公司中排名第4。
荣盛发展的合理估值为28倍市盈率,即,19.88元/股,较当前股价高50%,评级买入。
研究员：杜丽虹 所属机构：中航证券有限公司
报告标题：荣盛发展:个别城市销售受阻,整体经营计划未变
公司销售情况符合公司计划。公司一季报显示,报告期内公司回笼资金19.32亿元,比2009年同期增长51.81%,占2010年全年销售商品、提供劳务现金流入的20%。由于公司一季度可售资源较少,2010年年底又加速销售了一批资源,导致公司一季度的销售情况与2010年全年比较占比相对较小。公司目前进入的城市中,大部分二、三线城市受调控影响较小,比如徐州和蚌埠,可售资源少、土地供应紧张,市场上的产品价格还在上涨。三月份以后推盘的区域中,湛江、浏阳、南京、蚌埠、聊城、廊坊、沈阳等城市的去化速度均较快,其中湛江和浏阳的开盘当天去化率可以达到80%以上,其他城市的去化速度也能达到50%左右,公司认为这个速度比较合适。但公司进入的城市中南京受影响比较严重,其中南京的兰亭苑项目开盘当天的去化率仅能达到20%。目前公司在南京的几个项目中,大部分是尾盘或者体量不大的项目,体量较大的是龙湖半岛项目,位于南京六合区,规划建面270万平方米。公司计划将通过营造优质景观,提高项目品质来对冲市场带来的负面影响。
公司根据当前的市场情况缩减了拿地计划。公司目前项目储备1700万平方米,足够公司未来3年开发。由于当前政府调控不断深化,公司认为拿地节奏的放缓,也是为将来留有一定余量。公司今年计划拿地500万平方米,主要是之前年份与政府约定的继续履行,以及部分城市新老项目的连续。
公司今年将利用多渠道融资。公司今年外部借款计划是57亿元,但由于今年银行信贷比较紧张,全部满足57亿元的计划融资额难度较大。公司目前已经从大股东那里获得信托融资13.5亿元,未来将视公司融资需要和股东的借款能力来决定是否会进一步获得股东支持。公司今年的支出主要是工程支出83亿元,支付2010年的土地款约23亿元,税收约10亿元,归还到期银行借款20亿元;公司计划的现金流入除了前述的外部借款外,还计划销售回款135亿元,另外2010年末公司账面还有20亿元的现金可用。总体来看,扣掉计划支出后公司剩余约70亿元用于购买土地。公司表示,如果今年的现金收入受到影响,则主要影响土地方面支出。
盈利预测及投资建议:通过我们调研的情况看,公司目前销售计划整体受影响不大,只有个别城市的销售情况未达预期,并且一季度占公司全年计划销售额较小,因此对公司盈利暂不调整,预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为103.4亿元、166亿元、262.1亿元,归属上市公司股东净利润分别为15.49亿元、20.86亿元和27.54亿元,对应每股收益分别为1.08元、1.44元和1.9元,对应市盈率分别为12X、9X和7X。维持公司“推荐”评级。
风险提示:国家调控继续深化,对公司布局的二、三线城市构成较大影响。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：荣盛发展调研简报:前四月销售良好,资金问题不必过分担忧
一、 事件概述近
日我们对荣盛发展进行了调研,向董秘了解了公司近况及二三线城市房地产市场情况。
二、 分析与判断
2011年前四月销售正常,符合公司计划
公司前四月销售情况符合公司计划。因公司多数项目位于未限购的三线城市,销售受到调控政策影响很小,部分位于限购城市的项目销售情况较差。湛江和浏阳项目今年一季度开盘首日去化率达80%,超出公司预期;聊城、廊坊、沈阳地区项目首日区划率为60%左右,符合公司计划。而南京兰亭苑受限购政策影响较大,首日去化率不到20%。整体而言去化速度正常,目前来看公司重点从事三四线城市开发的定位使其在此次调控政策下受影响较小。
资金量入为出,全年资金规划已做好,一季报的账面资金问题不必过分担忧
公司在年初已做好全年资金周转计划,年初货币资金20亿元,今年计划资金流入包括信贷融资57亿元及销售回款135亿元,计划支出包括未付土地款23亿元,工程支出83亿元,归还短期借款和一年内到期的非流动负债共23亿元,支付税费约10亿元,若不考虑今年拿地支出可剩余70多亿元现金。
除此之外公司每月召开资金管理委员会会议,审核与规划上月及未来两月资金流转情况。因此一季报显示的账面货币资金下降,资产负债率上升的情况并不需要过分担忧。但公司融资成本确实较高,一季度公司委托大股东进行信托融资13亿元,成本约12.5%。
今年拿地较谨慎,重点补充个别开发快完成地区的储备,及前期已有意向地块
公司今年计划新增建筑面积500万平方米,少于2009年的821.77万平方米及2010年的704.03万平方米。公司主要考虑到目前1700万平方米土地储备已够未来3-4年开发,土地购置压力不大。且在目前地产行业调控未放松的情况下有必要观察后期房地产市场的变化方向,因此拿地方面持相对谨慎态度。
我们看好公司“快周转”的经营模式及“三四线城市开发商”的定位
在目前地产行业调控政策的高压下,房价上涨幅度有限,通过延长开发时间来获得房价上涨带来的超额收益已经非常困难,而公司的“快周转”模式更适合于目前的行业背景。公司快周转带来的高成长在此时的市场环境下理应享有溢价。
公司定位于三四线城市房地产开发商,这些城市的房地产调控政策压力相对较小,且三四线城市目前正处于房地产消费的引导期,改善性需求较大。我们看好未来三四线城市地产市场的发展空间。
三、 盈利预测与投资建议
我们预计公司2011年-2013年净利润分别为14.10亿元,19.31亿元和26.66亿元,同比分别增长38.00%,36.99%和38.07%。每股收益分别为0.98元,1.35元和1.86元。RNAV估值为13.01元。考虑到公司“快周转”和“三四线城市开发商”的定位应享有一定溢价,给予公司2011年17倍市盈率,则目标价为16.66元,给予“强烈推荐”评级。
四、 风险提示:
房地产行业调控政策的不确定性;公司销售已于预期。
研究员：赵若琼 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：荣盛发展:销售进展良好,毛利有所提升
公司一季度实现EPS0.12元,同比增长33%,符合预期。
公司实现营业收入15.4亿元,同比增长50%,主要是由于廊坊、邯郸、蚌埠、徐州等地区项目竣工,结算面积和单价同比增加导致;公司一季度净利润1.7亿,同比增长27%,利润增速小于收入增速是由于三费率大幅攀升,由去年同期的4.6%升至10%;报告期内公司新增酒店项目导致折旧、营销费用大幅增加,同时公司开始计提股权激励计划相关股份支付费用致使管理费用有所攀升,预计接下来三费率将维持高位,但项目毛利率水平同比提升3个百分点,未来有向好趋势,公司盈利空间有保障。
签约销售额同比增长53%,2011年公司85%的业绩已锁定
公司一季度实现销售额19.7亿,同比增长53%;报告期末公司预收账款达75亿元,预计将全部在2011年结算,至此2011年我们所预测业绩的85%已基本锁定。
深耕高铁沿线城市,异地业务拓展成效显着
公司定位于二三线城市房地产开发,在主要项目城市如廊坊、蚌埠、徐州、南京、六合、邯郸、聊城等地的市场占有率均稳居前列。目前,公司业务已延伸至8省15个城市,且在主要项目城市以外的多个地区收入均有大幅增长,区域集中风险下降,异地业务拓展成效显着。
土地储备丰富,成本低廉
公司目前已有土地储备超1700万平米,可满足未来3年开发,结合公司近3年的拿地情况,公司3年共新增权益土地储备1571万平米,平均楼面价仅871元/平方米,约为2010年销售均价的16.5%,成本低廉。
资金压力有所增加
公司资产负债率达73%,扣除预收账款后负债率为44%;公司净负债率和短期负债比率分别为94%和48%,一季度末货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)=0.51,资金压力有所增加。
盈利预测:
预计公司2011-2013年EPS分别为1.06、1.43和1.82元,对应的PE为12倍、9倍和7倍。公司具备低成本和高周转优势,且定位于二三线城市开发,该区域房地产市场未来增长确定,给予公司“增持”评级。
研究员：周伟 所属机构：方正证券股份有限公司
报告标题：荣盛发展2011一季报点评:应对成长的烦恼
公司公布一季报,1-3月实现营业收入15.4亿元,净利润1.7亿。同比上涨50.3%和26.6%。实现EPS0.12元,同比增33.3%。公司一季度利润增速小于营收增速的主要原因在于三项费用期内同比大增234%。项目营销费用的增加,廊坊、沧州、聊城酒店开业计提的折旧和摊销费用以及公司提取股权激励计划费用是期内三费同比大增的主要原因。
公司未公布一季度房地产销售情况,但从销售商品、提供劳务收到的现金口径看,一季度获得现金流入为19.3亿元,同比增长51.8%。公司在一季度销售虽然仍强于房地产整体成交表现,但与去年同期增速(91.1%)相比已明显放缓,也弱于2010年全年房地产销售收入实现的同比增速(69.5%)。市场调控带来的销售压力正逐步显现。
公司期末资产负债率为76.1%,比2010年末上升1个百分点,剔除预收账款后资产负债率为43.8%,比2010年末上升2个百分点。资产负债情况仍属良好。期末拥有现金16.8亿元,是短期借款和一年内到期长期负债总额(32.9亿元)的51%,公司资金状况较为紧张,期内新增13.3亿借款,为去年全年的35%。作为高周转的三四线龙头,公司在跨越规模门槛的过程中将不可避免的遭遇资金瓶颈的制约,在目前市场调控,融资环境恶化的情况下,资金的压力会逐渐对公司增速造成负面影响。
预计公司2011年和2012年EPS为0.97元和1.34元,对应PE为14X和10X。公司期末拥有未结预收账款74.9亿元,覆盖我们全年营收预测的90%。丰厚的未结资源可为业绩提供保障,我们维持对公司的增持评级。
风险提示:房地产市场调控可能对公司销售和业绩表现产生影响。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：荣盛发展:销售同比增长51.81%
2011年一季度业绩概述。公司2011年1-3月实现营业收入15.42亿元,同比增长50.31%;营业利润2.30亿元,同比增长30.66%;归属母公司净利润1.69亿元,同比增长26.60%;实现基本每股收益0.12元。
报告期公司的期间费用率为 10.18%,同比提高5.60个百分点,期间费用率的上升是净利润增速小于收入增速的主要原因。公司期间费用的增加除了因规模的扩大导致相关费用的增加外,与上年同期相比,更多的在于:1)、由于廊坊、沧州、聊城酒店的开业,导致营业费用增长,从而增加了公司销售费用;同时也因计提折旧和摊销费用导致管理费用增加。2)、由于计提股权激励计划相关股份支付费用导致管理费用增加。3)、将中诚信托、华宝信托和中国投资担保有限公司的资金利息费用化,导致财务费用同比增加较多。我们认为这些并没有改变公司低费用的特点,理由在于:1)、酒店的开业、股权激励导致相关费用增加,这并不是公司主业房地产销售引起的,酒店开业以及股权激励这些对于公司长远来看还是利大于弊。2)、利息费用化虽影响当期利润,但也相对提高了相关项目的未来毛利率,因此利息费用化还是资本化,从长远来看,对公司并无实质的影响。
销售同比增长 51.81%,预收款项进一步增加。我们以“销售商品、提供劳务收到的现金”代表销售收入,一季度该科目为19.33亿元,不仅同比增长51.81%,而且也高于一季度的营业收入,受此影响公司预收款项进一步增加,期末预收款项为74.92亿元,较期初增长6.12%,同比增长近80%。
新进入一个城市,增加项目一个。一季度公司花费2.94亿元购得土地一块,为新进入的盘锦市,该地块权益建筑面积28万平米。全年计划新增500万平米建筑面积的项目储备,从往年历史来看,公司往往于下半年在土地市场发力。
预计上半年净利润同比增长 50%-70%。由于结算面积、结算价格较上年同期均有一定程度的增长,公司预计2011年上半年净利润同比增长50%-70%。以2010年上半年4.01亿元的净利润计算,2011年上半年净利润在6.01-6.81亿元,对应的每股收益约为0.42-0.48元,已基本超过2010年前三季度的净利润水平。
盈利预测和投资评级。暂不考虑分红送配导致股本增加的影响,假设期权在对应的行权期内全部行权,预计公司2011-2012年可分别实现每股收益1.12元和1.62元,按最近收盘价13.82元计算,对应的动态市盈率分别为12倍和9倍,维持公司“增持”投资评级。
风险提示。负债水平有所提高,期末公司剔除预收款项后的资产负债率为43.76%,较期初提高近2个百分点。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：荣盛发展一季报点评:销售保持较快增长,酒店开业使费率增加
2011年1-3月,公司实现营业收入15.42亿元,归属于母公司净利润1.69亿元,分别较去年同期增长50.31%和26.60%。每股收益0.12元,每股净资产达到3.45元,加权净资产收益率为3.49%,略高于去年同期水平0.08个百分点。公司预计2011年中期净利润同比增长幅度在50%-70%。
今年一季度,公司实现销售现金回笼19.33亿元,比上年同期数12.73亿元增长51.81%,并高于一季度全国商品房销售金额27.3%的增速,公司销售业绩继续保持高速增长。
一季度,公司暂时放缓了新增土地的规模和水平,当期新增土地储备项目2个,新增权益可建建筑面积39万平方米,合计支付地价4亿元,而2010年全年公司新增规划建筑面积704万平方米,支付地价77亿元。但截至3月底,公司仍有1700万平方米的可结算资源,足够公司3-5年的开发所需。适当减少新增土地储备规模可以有效增加公司抵抗行业风险的能力。
从毛利率水平来看,2011年1-3月公司的毛利率达到32.87%,略低于2010年全年34.90%,高于2010年同期29.63%的水平。我们认为毛利率变动主要还是房地产公司项目结算结构的差异所致,由于2009和2010年房价都处于上涨态势,2011年公司的整体毛利率水平应该会维持平稳或略有提升。
公司一季度期间费用率水平10.18%,较2010年全年5.91%的水平增加较多,主要是由于公司在廊坊、沧州、聊城的酒店公司于今年开始营业,需计提折旧和摊销费用,同时营销费用增加,使得公司管理费用和销售费用均有所增加;同时,一季度公司公司计提股权激励计划相关股份支付费用,也使得管理费用有所增加。我们认为,上述费用增加的原因不是短期原因,因此,会使得全年的期间费用率水平增加,但增幅应该在可控范围。
公司的当期预收账款余额为74.9亿元,较年初70.6亿元略有增长,并基本接近我们预测的2011年全年结算收入水平,应该说公司实现2011年业绩增长有保障。
盈利预测及投资评级:我们对公司未来2年的业绩预测为2011年每股收益为0.92元,2012年每股收益为1.17元,维持谨慎推荐的投资评级。
研究员：高建 所属机构：东北证券股份有限公司
报告标题：荣盛发展2011年1季报点评:销售稳健放大、项目储备适时扩张
事件:公司公布2011年1季度报。实现营业收入15.42亿元,净利润1.69亿元,同比分别增长50.31%和26.6%。公司同时公告,预计上半年归属上市公司股东的净利润同比增长50%-70%。
投资建议:公司产品以中小城市普通商品住宅为主,市场定位独特。截至报告期末,公司土地储备建筑面积超过1700万平米,可以满足公司未来三年开发。公司同时公告,预计上半年归属上市公司股东的净利润同比增长50%-70%。预计公司2011、2012年每股收益分别是1.12和1.55元,对应RNAV在17.25元左右。截至4月19日,公司收盘于13.82元,对应2011年PE为12.33倍,2012年PE为8.92倍。给予公司2011年15倍安全市盈率,目标价为16.8元。维持对公司的“买入”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：荣盛发展:销售良好,盈利确定性强
1季度业绩每股0.12元,同比增加27%:荣盛发展1季度实现营业收入15.4亿元,同比增长50%,实现净利润1.7亿元,合每股收益0.12元,同比增长27%,三项费用率的上升导致净利润增幅小于收入增幅。
正面:
收入增长源于地产项目结算增加:期内廊坊、邯郸、蚌埠、徐州等项目竣工,结算面积和单价和去年同期相比均有所增加。公司预计上半年净利润同比上升50%至6亿元左右,约占我们预测2011年全年盈利的44%,盈利确定性较强。
销售情况良好:在结算收入增加50%的基础上,期末预收账款余额仍保持在75亿元水平,推算出1季度房地产销售收入约为20亿元,项目销售情况良好。
负面:
费用率大幅攀升,因新开业的廊坊、沧州、聊城酒店营业费用和折旧、摊销费用增加(去年尚未营业),同时去年8月实行的股权激励计划计提的股权支付费用导致管理费用增加,公司三项费用率由4.6%升高到10.2%。
财务压力加大:净负债率继续上升19个百分点至94%,期末在手现金16.8亿元,比年初减少17%,沧州、聊城酒店后续工程投入是财务压力增加的主要原因。
发展趋势:随着公司快速拿地扩张以及开工规模扩大,公司已经进入了快速成长期,目前账面已售未结房款75亿元,公司计划2011年竣工187万平方米(增54%),可结算资源丰富,2011年业绩高锁定,预计2010~12年业绩复合增长率将达到20%。
估值与建议:公司经营情况符合预期,我们维持2011/12年盈利预测至每股0.95元、1.24元。目前公司股价对应2011/12年市盈率分别为14.6、11.2倍,对2011年净资产值有18%的折价。我们看好公司在三线城市“小步快跑”、“高周转”、“低成本”的经营理念,但考虑到目前估值并不便宜,维持“审慎推荐”评级。
研究员：白宏炜，雍莹雪 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：荣盛发展:高周转、高成长的二线龙头
我们与市场不同的观点:市场上对公司的担忧主要有两点:
一、相对行业其他主流公司,PE估值过高;二、民企背景,在收紧流动性的宏观背景下,资金链堪忧。
我们认为:
一、的确,与行业均值相比,公司目前PE高约30%,但公司三大优势理应享受估值溢价:1、公司践行高周转低成本。2010年,公司存货周转率0.39,处于行业高水平。管理+销售费用率5%,低于行业平均6.9%。房价涨幅受限,高周转低成本更易做大做强,更易在楼市调控中占优;2、高成长化解高估值。2008-2010年,公司净利增长率分别为34%、64%、67%,持续的高成长性明显好于多数行业公司。我们预计2011-2013年净利增速仍将实现42%复合增长率。3、公司所在市场更具增长空间,且受调控政策影响小。公司项目约90%位于河北、江苏、辽宁、山东省内,这些省份房地产市场渐趋活跃,住宅销售面积占全国的比例从2005年的22%,快速上升至2010年的29%。公司项目均位于二三线城市,且63%位于非限购的三线城市,受调控影响小。
从公司与万科PE估值比值来看,近一年较为稳定,与自身相比,估值处历史中低位水平,可见,公司估值虽高但并不贵。
二、资金充裕,民企也无忧。若销售和融资实现年初计划,预计2011年将剩余77亿元现金用于土地拓展。即使鉴于公司民企背景,银行融资受阻,在“高周转”模式和有利的项目区域布局下,销售回款仍能保证资金安全充裕。
公司亮点突出:
1、土储充足,开发快速。公司土地储备超过1700万平米,可以满足未来三年开发所需。2010和2011年累计新开工面积将达760万平米,2011年计划竣工面积187万平米,同比增长55%,仍处开发快速期。
2、独特的定位优势。公司立足于环渤海和长三角区域有发展潜力的中等城市。该战略使公司规避了与一线房企在主流市场的正面竞争,又提前布局了未来市场的蓝海。目前,京沪高铁的修建、环首都经济圈建设列入十二五规划均对公司项目构成直接利好。
3、股权激励已获通过。2009-2012年净利润年增长35%的行权条件,显示管理层信心,也是公司未来业绩的保证。
4、11年业绩锁定率88%,预计11年可售房源350万平米,供应充足。
首次给予公司买入评级,目标价20.5元。我们预计公司11-13年的EPS分别为1.02元、1.58元、2.04元,动态PE分别是14倍、9倍、7倍。
考虑公司历史估值中枢以及相对行业的合理估值溢价,给予11年20倍PE,目标价20.5元。不考虑房价上涨,9%折现率,公司RNAV为12.25元,目前股价溢价17%。
风险因素:房地产政策风险;公司销售低于预期。
研究员：杨国华 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：荣盛发展:业绩符合预期,基本面强劲;估值相对合理;维持中性评级
与预测不一致的方面
荣盛发展公布的2010年净利润为人民币10亿元(每股盈利:人民币0.71元),基本符合预期,同比增长68%,较我们/万得市场预测高5%/9%。要点:(1)我们仍看好荣盛发展的基本面,因为公司在最大程度上受益于三、四线城市房地产行业的发展,而且由于在出台住房限购措施城市的净资产价值占比仅为30%左右(同业为70%),因而受到的影响应小于同业;考虑到可供货量可能超过人民币200亿元,我们预计2011年合同销售收入将为人民币132亿元(管理层预计为人民币140亿元左右),同比增长30%。我们估算,截至2011年2月的未结算合同销售收入为人民币82亿元,相当于我们2011年预期收入的96%被锁定(A股同业为95%)。(2)2010年净利润为15.7%,较预测低0.8个百分点,而且我们预计2010年销售均价的上涨将推动2011年预期利润率小幅改善(0.8个百分点)。(3)2010年净负债率为75%(一年前为39%),这表明在调控中公司财务压力在加大。
投资影响
业绩公布后,我们将2011-2013年每股盈利预测上调5%/2%/5%,以反映2010年合同销售收入略好于预期。我们将12个月目标价格小幅上调至人民币13.9元(之前为人民币13.8元),估值基础仍是较2011年预期净资产价值折让30%。
该股当前较我们2011年底预期净资产价值折让38%,2011年预期市盈率为12.4倍,而A股同业折让为49%,市盈率为11.2倍。我们认为荣盛发展强劲的基本面已基本被计入股价。我们维持对该股的中性评级。主要风险:上行风险:预售收入好于预期;下行风险:预售收入差于预期。
研究员：孙贤兵，王逸 所属机构：高盛高华证券有限责任公司
报告标题：荣盛发展:快速周转推动业绩释放
2010年,报告期内,公司实现营业收入65.27亿元,同比增长98.45%,营业利润13.64亿元,同比增长71.39%,净利润10.21亿元,同比增长67.56%。基本每股收益0.71元,同比增长54.35%。
毛利率略有降低,费用率略有提高。报告期公司内毛利率略有下降,全年毛利率34.9%,较2009年下降0.63个百分点。营业税金及附加占营业收入比重提高1个百分点,达7.94%;销售费用和管理费用占营业收入比重分别为1.53%和3.47%,同比提高0.1个百分点和0.87个百分点,但仍然处于行业内较低水平。
良好销售保证未来业绩。报告期内公司实现签约销售面积195.39万平方米,同比增长36.53%,实现销售金额102.77亿元,同比增长69.5%。公司定位二、三线城市,尤其是环渤海区域的中小城市,在2010年的调控环境中受影响较小,因而销售业绩得以实现稳步增长。报告期内公司销售均价达5259元/平方米,同比增长24.15%,明显快于近几年10%的增长速度。结算均价4634元/平方米,同比增长10.35%,速度较稳健。公司由于布局区域的优势,销售单价2011年仍然有望实现正增长。公司期末仍有132.18万平方米的已售未结资源未竣工结算,共计金额71.84亿元,为公司2011年的业绩增长提供了有力保证。
公司报告期内仍然延续低成本拿地策略。报告期内公司先后在廊坊、沧州、南京、徐州、沈阳、湛江、临沂、唐山、成都等9个城市获得土地17宗,规划建筑面积704万平方米,单位楼面地价1092.8元/平方米。截止报告期末,公司拥有土地储备1700万平方米,足够公司未来3~4年开发。2011年公司计划增加500万平方米的土地储备,扩张速度逐步提高。
开、竣工面积同比仍将大幅增长。公司2011年计划新开工面积408.6万平方米,同比增长15%;竣工面积187.31万平方米,同比增长54.47%。竣工面积的大幅增加保证了公司可结算资源的增长。在公司已公布股权激励的背景下,公司管理层有动力释放业绩。
财务情况良好。期末公司资产负债率为74.98%,比2009年提高3.29个百分点;真实资产负债率为41.77%,比2009年下降1.33个百分点。公司目前持有现金20.3亿元,基本与上年末持平。由于公司期末买地较多,因此现金存量不大属于正常。公司2011年在新开工面积加大、建造支出增多的同时,购买土地的支出则下降,所以预计全年经营性现金支出基本与2010年持平。
盈利预测:我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为103.4亿元、166亿元、262.1亿元,归属上市公司股东净利润分别为15.49亿元、20.86亿元和27.54亿元,对应每股收益分别为1.08元、1.44元和1.9元。维持公司“推荐”评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：荣盛发展:稳扎稳打,快速周转
荣盛发展2010年营业收入65.3亿元,净利润10.2亿元,同比增长率分别为98.5%和67.6%,全面摊薄每股收益0.71元,高于我们原先的预期4%。我们看好公司在二三线城市加速城镇化过程中的发展潜力,重申买入评级。
支撑评级的要点
公司2010年销售额102.8亿元,同比增长69%,公司2010年保持积极开竣工计划未做调整。年末70.6亿元预收帐款锁定了今年我们预测收入的88%。
公司10年拓展土地建面达704万平米,平均成本1,093元/平米,年末拥有储备资源超过1,700万平米。
目前布局于15个二三线城市,平均房价较低,在一二线全面限购的背景下,公司有望取得明显超越同行业的销售增长。
较高的激励条件将促进管理层主动性,并保障业绩的释放。
评级面临的主要风险
项目数量及地域迅速扩大导致管理能力跟不上的风险,中等城市地产市场规模限制。
估值
我们调高了2011-12年的盈利预测至0.99和1.35元,2010-13年复合增长率为35%。由于公司的快速土地储备扩张,我们将每股NAV从12.73元调高至13.83和15.56元。重申买入评级。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：荣盛发展:一年上一个台阶
2010年公司实现营业收入65.27亿元,同比增长98.45%;营业利润13.64亿元,同比增长71.39%;归属母公司净利润10.21亿元,同比增长67.56%;实现基本每股收益0.71元。
分配预案为每10股送2股红股,派现金1元(含税),并以资本公积金每10股转增1股。
销售金额突破百亿。全年实现销售合同面积195.39万平米,同比增长36.53%;销售合同金额102.77亿元,同比增长69.5%;销售均价为5260元/平米,同比增长24.15%。结算面积139.14万平米,结算收入64.48亿元,同比分别增长80.27%和98.95%;结算均价为4634元/平米,同比增长10.36%。
圆满完成各项经营计划。1、开竣工面积。全年完成新开工面积355.46万平米,占年度计划的126.64%,竣工面积121.26万平米,完成计划的100.9%。2、销售回款。实现销售回款96.08亿元,完成计划的123.43%。3、新增项目。全年新购置地块17个,规划建筑面积(权益)704.03万平米,完成全年117.38%。4、融资。实现债券类融资37.62亿元,完成计划的86.66%。期末公司剔除预收款项后的资产负债率41.77%,同比下降1.33个百分点。
2011年扩张依旧。1、大幅提高竣工面积。2011年公司计划新开工面积408.6万平米,与2010年实际新开工面积相比增长15%;竣工面积187.31万平米,与2010年实际竣工面积相比增长54.5%。2、进一步增加土地储备。计划新获取建筑面积500万平米的项目资源。3、加大销售回笼力度。计划销售回笼资金135亿元,增长40.51%;新增信贷融资57.40亿元。4、业绩将进一步提升。期末公司还有132.18万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额合计71.84亿元,大部分将在2011年进行结算,为公司2011年经营业绩提供保障。
风格依旧、未来有望持续成长。1、土地成本较低。2010年公司新增项目的平均楼面地价为1092.8元/平米,较2009年的689.04元/平米计算,增幅大于其销售均价的增幅,但从绝对额上来说,土地成本仅增加了400多元,而2010年销售均价同比提高了1000多元。2、项目跨地区稳步拓展、风险分散。2009年公司新进入了沈阳、湛江两地,2010年公司又新进入了临沂和唐山,目前公司项目已分布到江苏、安徽、山东等省的15个城市,降低了对个别区域的依赖度。
截至期末土地储备建筑面积超过1700万平米,可以满足公司未来三年左右的开发需要。先后在常州、呼和浩特等城市设立新的项目公司。3、依旧的高周转、低费用。
2010年公司存货周转为0.39次,较上年提高0.06次。虽然主要由于结算增加,但在公司土地储备大幅增加的情况下,仍能保持存货周转率连续的提高已属不易,同时也表明公司追求与自身相符的存货规模。2010年公司财务费用由于将中诚信托和华宝信托的资金利息进行了费用化处理导致财务费用同比大幅增加,管理费用由于规模扩大、计提股份支付、酒店折旧等也出现了较大的提高,但公司销售费用率仅提高了0.11个百分点。2010年公司的期间费用率为5.91%,较上年增加1.76个百分点,仍低于行业平均水平。4、股权激励保证未来业绩成长。
公司采用向激励对象定向发行的方式,以11.99元的行权价格,授予激励对象4800万份(后调整为4523.2万份)股票期权,行权条件为2009-2012年扣除非经常性损益的净利润增长率分别不低于35%及每年加权平均净资产收益率不低于15%。相对较严的行权条件表明了公司管理层的信心。
盈利预测和投资评级。暂不考虑分红送配导致股本增加的影响,预计公司2011-2012年可分别实现每股收益1.12元和1.62元,按最近收盘价12.38元计算,对应的动态市盈率分别为11倍和8倍,维持公司“增持”投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：荣盛发展2010年报点评:被复制的"万科"模式
荣盛发展今天公布了2010年年报:实现营业收入65亿元,同比增98%;归属母公司净利润10亿元,同比增68%;折合EPS0.71元,业绩略超预期。公司宣布拟每10股送2转1派1.0元(含税)。
主营业务收入接近翻番,主要源自于结算面积同比80%的高速增长,结算均价同比仅上涨一成。
毛利率、净利率出现双降,同比分别下滑0.6、2.9个百分点,主要原因在于,公司部分结算项目预售期为2009年上半年,成交价格偏低。但公司ROE高达24%,远高于万科、保利18%的水平。
公司高周转、低成本特点鲜明,是万科在三四线城市的“再生”模式。10年公司期间费用率5.91%,同比提升了1.8个百分点,但仍低于行业平均水平。
小步快跑,灵活定价,既保证了销售计划,又提升了项目利润。期末,公司结算产品销售价格4634元/平米,同比上涨10.4%。公司全年商品房销售面积195万平米,合同金额103亿元,同比分别增长36.5%和69.5%,销售均价达到5282元/平米,预计11年毛利率可得到进一步提升。
期末,公司新取得项目704万平米,平均楼面地价1093元/平米,超过年初650-700元/平米计划区间值。截至日前,公司已在京沪、京广高铁沿线布局15个城市,土地储备总建面超过1700万平米,可以满足公司未来三年左右的开发需要。
严格的行权条件,彰显了管理层对公司的信心。2010年7月,公司2009年度股权激励方案获批,行权条件是09-12年每年扣除非经常性损益净利润增速不低于35%,每年ROE不低于15%。
2011年计划新开工409万平米,竣工187万平米,销售135亿元,新获取500万平项目资源,较上年实际完成额增长15%、55%、41%、-29%。
期末预收款74亿元,占2011年预测收入的90%,业绩锁定程度较高。预计11-13年主营业务收入分别为82亿元、111亿元、150亿元,EPS分别为1.00元、1.35元、1.83元,目前股价对应2011年PE13倍,维持公司“买入”评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：荣盛发展2010年年报点评:快速发展雄心不改
2010年EPS0.71元。实现合同销售额突破100亿元(103亿元)。期末土地储备1700 万平米。拟10送2 转1派1元。
快速发展雄心不改。2011年计划新开工409万平米,销售回笼资金135亿元,竣工187万平米,新增土地储备500万平米(建筑面积)。
融资能力强。公司是工农中建四大银行总行级重点/优质客户,且成功实现向城商行、信用社、信托公司等多渠道融资。房地产基金业务在积极推进中。
业绩锁定性强。期末预收帐款余额70亿元,大多数将在2011年结算,均价5400 元/平米。
股权激励方案条件高,引导员工充分发挥潜力,与公司共同实现快速发展。方案的关键条件之一是2009-2012年每年净利润增速不低于35%。考虑公司的发展计划进取性强、土地储备增长快、竞争优势全面等多方面因素,我们认为实现的可能性很大。
“打造首都经济圈”和河北沿海地区发展规划写进国家“十二五”规划,对公司在上述地区业务发展非常有利。公司已在河北廊坊、唐山、邯郸、沧州、石家庄等多个城市发展业务,并很有可能进入该区域更多的城市。
维持增持-A评级。公司定位中小城市住宅开发,管理出色,优势全面,极具龙头潜力。维持盈利预测(暂按照未考虑股本增加的口径,下同),维持六个月目标价16元。 风险提示:流动性偏紧超预期。
研究员：徐胜利，柳世庆 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：荣盛发展:二三线地产开发龙头,未来仍有高增长
公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入65.27亿元(YOY98.45%),结算收入64.48亿元(YOY98.95%),结算面积139.14万平(YOY80.27%),实现净利润10.21亿元(YOY67.56%)。公司实现EPS0.71元,公司业绩符合我们的预期,也和市场一致预期相符。公司拟每10股送2股转增1股并派红利1元。
2010年公司实现销售102.77亿元(YOY69.5%),销售面积195.39万平(YOY36.53%),销售首次突破100亿元大关。全年实现销售回款96.08亿元,完成年度计划的123.43%。公司在廊坊、蚌埠、徐州、南京六合、邯郸、聊城等县市建立了良好的市场品牌形象和确立了较高的市场份额。
报告期末公司有132.18万平已销售资源未竣工结算,合同金额合计71.84亿元,上述待结算资源大部分将在2011年进行结算,公司今年的业绩保障度较高。公司项目多位于二三线城市,其中三线城市受限购令的影响较小。我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.96元、1.30元及1.41元。公司2011年的RNAV为10.75元。
给予公司2011年18倍PE,目标价格17.30元,维持公司股票“强烈推荐—A”评级。
研究员：贾祖国，洪俊骅，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：荣盛发展:土地储备情况较好,三线城市布局加快
土地储备情况较好,三线城市布局加快。公司主要深耕于京沪、京广和京哈高铁沿线的三线城市,区域市场占有率稳居前列。报告期内,公司完成新开工面积275.68万平米,实际完成开工面积355.46万平米,销售回款77.84亿元。新购置地块17个、分布在廊坊、沧州、南京等9个二线城市,规划建筑面积704.03万平米,平均楼面地价1093元/平米。
公司土地储备总面超过1700万平,可以满足未来2-3年的开发需要。另外,公司分别在呼和浩特、唐山、秦皇岛、常州设立了项目公司,并且在临沂、唐山取得了项目。新区域的进入及相应项目的取得,为公司未来的成长拓展了新的空间。
业绩保障较高,计划目标合理。报告期内,公司有132万平、72亿元的已售资源未竣工结算,其中大部分将在2011年结算。因此公司业绩有较高保障。另外,公司计划2011年计划新开工409万平,竣工187万平、销售回笼资金135亿元、增加土地储备500万平,分别同比增长15%、55%、42%和下降29%。从公司计划,我们可以看出,公司在保持较高开工与销售目标的同时,适度减少土地储备的增长。一方面能够在地产调控政策的影响下,保证公司资金能够正常运作,另一方面在土地价格依然高起的局面下,公司的决策较为理性。
给予“中性”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.86元、0.98元和1.14元,对应动态市盈率为15倍、12倍和10倍,给予“中性”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
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