世荣兆业(002016)_研究报告_财经_新浪网(002016) 研究分析报告|查股网
股票名称：世荣兆业(002016)
报告标题：世荣兆业:一季度销售、结算情况均一般
2010年一季度公司实现营业收入6036万元,同比增长72%;归属于母公司净利润亏损36万元,去年同期亏损428万元;基本每股收益为0元。
报告期经营分析:1)结算项目同比增加,是营业收入增长的主要原因;2)毛利率为46.4%,同比下降7.2个百分点。主要因为房地产原材料钢材和水泥的价格波动比较大,对公司的材料成本造成了一定的影响;3)管理费用率达16%,为报告期增收不增利的重要原因;4)少数股东权益比例较高,也是报告期母公司净利润亏损的重要原因。
2011年业绩锁定性一般:期末预收账款4.63亿元,较期初增加2000多万元,包含锦绣荣城一期预收款约1.6亿元,翠湖苑一区预收款2.8亿元,占我们预测的2011年营业收入的67%。公司预计2011年1—6月母公司净利润同比下降30-50%。商品房销售收入较上年同期增加,但由于联营企业投资收益减少,预计净利润较上年同期减少。
可售项目相对充足:期末存货14.5亿元,占总资产的66%。公司主要并表项目为控股76.25%的里维埃拉,总规划建筑面积383万平米,权益可结算面积约255万平米;梁家荣先生所持世荣实业23.75%股权注入上市公司的申请已于2009年12月获得证监会有条件审核通过,目前尚未获得核准批文。资产注入完成后将增加公司权益项目储备约80万平米。09年12月份公司竞得珠国土储2009-06、07地块,增加权益面积约10万平米。参股华发水郡38.13%股权,权益建筑面积14.8万平米。
资金压力很小:由于项目储备相对充足,公司近两年拿地力度较小。期末剔除预收账款后的资产负债率为28.6%,较期初提高8.2个百分点,主要是长期借款增加1.52亿元;账面货币资金1.72亿元,货币资金/(短期借款+一年内非流动负债)为8.62倍,短期资金压力很小。
维持“中性”评级。我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.27元、0.39元,按公司最近收盘价为8.20元,对应的动态市盈率分别为31倍和21倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：世荣兆业:销售良好,现金大量回流
2010年公司实现营业收入7.19亿元,同比增长26.10%;归属于母公司净利润9413万元,同比增长29.88%;基本每股收益为0.20元。
基本符合预期。
项目结算比较集中,主要在三四季度。上半年可结算项目较少,导致营业收入大幅下降。三、四季度项目开始结算,营业收入达6.44亿元,占全年收入的90%,主要是“里维埃拉”一期“锦绣荣城”第 3 区交付。
项目盈利能力下降。期内房地产毛利率44.44%,同比下降5.28个百分点,主要因为房地产原材料钢材和水泥的价格波动比较大,对公司的材料成本造成了一定的影响。
销售回款较多,经营资金流入扭负为正。期内销售商品、提供劳务收到的现金为10.19亿元,购买商品、接受劳务支付的现金4.51亿元,经营活动产生的现金流净额3.37亿元,而去年同期为-0.5亿元,同比增长3.88亿元。
可售项目相对充足:期末存货12.43亿元,占总资产的65%。公司主要并表项目为控股76.25%的里维埃拉,总规划建筑面积383万平米,权益可结算面积约255万平米;梁家荣先生所持世荣实业23.75%股权注入上市公司的申请已于2009年12月获得证监会有条件审核通过,目前尚未获得核准批文。资产注入完成后将增加公司权益项目储备约80万平米。09年12月份公司竞得珠国土储2009-06、07地块,增加权益面积约10万平米。参股华发水郡38.13%股权,权益建筑面积14.8万平米。
长期资金压力很小:由于项目储备相对充足,公司近两年拿地力度较小。期末剔除预收账款后的资产负债率为20.45%,同比去年下降21个百分点,主要是长期借款减少;剔除预收账款后的速动比率0.45倍,账面没有短期借款,有其它应付款2.26亿元,主要是预估地价款1.06亿元和预估税费1.11亿元,短期有一定资金压力。
2011年业绩锁定性一般:期末预收账款4.38亿元,同比增加2.12倍,包含锦绣荣城一期预收款1.62亿元,翠湖苑一区预收款2.76亿元,占我们预测的2011年营业收入的64%。
维持“中性”评级。我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.27元、0.39元,按公司最近收盘价为8.98元,对应的动态市盈率分别为34倍和23倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：世荣兆业:今年业绩比较平淡
2010年前三季度公司实现营业收入4.42万元,同比增长13.12%;归属于母公司净利润6208万元,同比增长4.68%;基本每股收益为0.13元。
第三季度业绩增幅较大。上半年由于部分地产项目尚未结算,导致营业收入大幅下降。第三季度项目结算收入达3.67亿元,同比增长111.18%;母公司净利润4937万元,同比增长71.65%;基本每股收益0.11元。预计主要是“里维埃拉”一期“锦绣荣城”第3区开始交付。
净利润增幅小于营业收入增幅。主要原因有二:一是毛利率下降4.5个百分点,为45.6%;二是资产减值损失较上年同期增加1899万元,主要原因是按标准计提的坏账准备较上年同期增加。
经营资金流入状况良好。期内销售商品、提供劳务收到的现金为8.98亿元,购买商品、接受劳务支付的现金3.35亿元,经营活动产生的现金流净额3.91亿元,同比增长277%,主要是因为销售回款较多。
可售项目相对充足:存货12.9亿元,占总资产的67%。公司主要并表项目为控股76.25%的里维埃拉,总规划建筑面积383万平米,权益可结算面积约255万平米;梁家荣先生所持世荣实业23.75%股权注入上市公司的申请已于2009年12月获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会有条件审核通过,将增加公司权益项目储备约80万平米。09年12月份竞得珠国土储2009-06、07地块,增加权益面积约10万平米。参股华发水郡38.13%股权,权益建筑面积14.8万平米。
公司预计2010年净利润增幅在10%-30%。期末公司销售回款 5.95亿元,较期初增加3.24倍,较二季度末8.43亿元减少29%;公司预计全年净利润增幅在10%-30%之间,即2010年净利润为7972万元-10363万元,每股收益0.17-0.22元。
维持“中性”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.19元、0.27元、0.43元,按公司最近收盘价为10.22元,对应的动态市盈率分别为53倍、37倍和24倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资顾问有限公司 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：世荣兆业:下半年项目开始结算
2010年上半年公司实现营业收入7529万元,同比下降65%;归属于母公司净利润1271万元,同比下降58%;基本每股收益为0.03元。
营业收入下降因为项目尚未结算,销售均价提高。报告期结算面积仅为 1.32 万平米,结算收入为 7390万元,结算收入下降主要原因在于公司上半年可供结转的项目较少。结算均价5600元/平米,较09年结算均价4800元/平米提高17%;而项目取得时间较早,营业成本约为2500元/平米,结算毛利率达55%。
期内公司的销售状况有很大的改善,市场份额提高,经营资金流入状况良好。报告期内销售面积 7 万平米,销售金额4.4 亿元,销售额同比增长131%;与珠海市整体市场比较,上半年珠海市商品房销售面积同比增长 10%,而公司同比增长了81%;公司 2009 年上半年销售面积占珠海市商品房总销售面积的比例为 3.48%,这一比例在 2010 年上半年提高到了5.73%。公司收到销售回款 7.78 亿元,经营活动产生的现金流量净额从去年同期的-2.81 亿元增加到 4.03 亿元,期末现金及现金等价物余额为 3.10 亿元,同比增长 415%,良好的现金流状况为公司后续项目的开发提供了可靠的资金保障。
下半年主要交付“里维埃拉”一期“锦绣荣城”第 3 区,将在10月底之前交付。期末已销售但未结转收入的销售面积16.6 万平米,销售金额 9.5 亿元,销售均价5723元/平米。
期末预收账款8.44亿元,较期初增加5倍,增强2010年业绩确定性可售项目相对充足:存货14亿元,占总资产的63%。公司主要并表项目为控股76.25%的里维埃拉,总规划建筑面积383万平米,目前权益可结算面积约255万平米;公司实际控制人梁社增承诺自2008 年2月25 日起三年内,将世荣实业(全资控股里维埃拉项目)另外23.75%股权注入上市公司,将增加公司权益项目储备约80万平米。09年12月份竞得珠国土储2009-06、07地块,增加权益面积约10万平米。参股华发水郡38.13%股权,权益建筑面积14.8万平米。
维持“中性”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.32元、0.40元、0.48元,按公司最近收盘价为9.99元,对应的动态市盈率分别为32倍、25倍和21倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：世荣兆业:珠海城市地位提升的受益者
2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入5.71 亿元,同比下降20.81%;营业利润1.54 亿元,同比基本持平%;归属母公司净利润7247 万元,同比下降13.78%。实现每股收益0.16 元。不进行利润分配。
业绩略差于预期:三季报时,公司预告净利润同比变动在30%以内。此前我们预期全年净利润将小幅增长,但因公司剥离医疗器械业务产生2003 万元亏损,使净利润同比下降。
主要项目概况:公司全部项目均位于珠海市斗门区,并表项目仅“里维埃拉”,总建筑面积382 万平方米,是当地最大社区。公司与华发股份合作,开发的“华发水郡”总建筑面积46 万平方米,已开始为公司贡献投资收益;而联合竞得的黄杨一路西侧地块容积率面积近40 万平方米。公司的土地储备可支持近10 年的开发。
分享珠海地区房价上涨:随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的深入实施,珠港澳大桥开工兴建和横琴开发正式启动,珠海的城市价值快速提升,公司各项目售价也有望随之上升。从公司2009 年结算情况和毛利率判断,“里维埃拉”项目结算均价约为4800 元/平,而成本约为2500 元/平。成本较低主要是因为土地取得时间较早。目前该项目销售均价已达6000 元/平,其中精装房价格再提高1500 元/平。
华发水郡项目进入收获期:2009 年末公司预售款项为1.41亿元。我们预计公司2010 年可结算资源主要为“里维埃拉”一期三区,而二期可能需自2011 年起陆续竣工。不过,“华发水郡”项目逐步进入结算期,预计仍可为公司带来稳步提升的投资收益。我们将可能根据华发股份披露的信息调整投资收益预期。
增发有望增厚EPS:公司拟向梁家荣(实际控制人梁社增之子)定向增发,收购其持有的世荣实业剩余23.75%的股权。预计增发完成后可增厚公司EPS 约7.6%。
盈利预测和评级:暂不考虑增发的影响,我们预计公司2010-2011 年可分别实现每股收益0.27 元和0.40 元,以2月8 日的收盘价10.45 元计算,对应的动态市盈率分别为39倍和26 倍。建议关注珠海板块的交易型机会;但即使考虑房价的上涨,其估值吸引力仍不大。首次给予“中性”评级。
研究员：王逸峰 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：世荣兆业:预收款项较少,但预告称可实现业绩承诺
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入3.91 亿元,同比减少41.4%;营业利润1.11 亿元,同比减少27.2%;归属母公司净利润5930 万元,同比减少40.4%;实现每股收益0.13 元。其中第三季度,公司实现营业收入1.74 亿元,同比增长71.6%;净利润2876 万元,同比增长36.4%;每股收益0.06 元。
公司基本面概述:公司主营业务已转型为房地产开发,并拟对原医疗器械业务进行剥离处置。公司正在开发的项目有“里维埃拉”和“华发水郡”,项目均在珠海,建筑面积分别约为382 万平方米和50 万平方米,项目储备较为丰富。
华发水郡项目盈利将以股权投资收益形式反映。
毛利较高,但预收款较少:前三季度,公司毛利率达到50.0%。
公司的“里维埃拉”一期锦绣荣城第4 区处于结算期。不过,目前公司预售款项仅为3000 万元。该项目的销售进展,全年净利润目标能否实现仍值得关注。
公司拟将原医疗器械业务进行剥离处置。公司原计划将闲置的工业用地及厂房,作价9000 万元,合资设立广东慧生能源技术有限公司。但公司于10 月退出合作,终止协议。公司尚未进行投入,也无需承担任何违约或赔偿责任。
业绩预告:公司预告全年净利润同比增减幅度在30%之内,对应EPS 在0.128 元至0.237 元之间。公司同时预告,世荣实业76.25%股权为2009 年贡献净利润不低于1.1 亿元,可以实现大股东的业绩承诺;但医疗器械业务将仍将亏损。我们预计EPS 在0.18 元至0.20 元的可能性较大(不考虑增发)。
拟发行股份购买资产:公司拟向梁家荣(实际控制人梁社增之子)进行定向增发,收购其持有的珠海斗门区世荣实业有限公司23.75%的股权。交易完成前,上市公司主要资产为世荣实业剩余76.25%的股权。此次增发应使公司整体估值提高31%左右。世荣实业的全部股东权益的评估价值为40.65 亿元,收购部分价值为9.65 亿元。梁家荣同意折价15%,即以8.20 亿元转让该部分股权。因此对公司现有股东权益有所增厚。我们预计将增厚每股NAV7.5%,2009 年EPS15%。
以 EPS0.20 元计,公司PE 达40 倍,相对估值吸引力不大。
但随着项目逐步进入结算期,盈利增长空间较大。且增发和辅业剥离过程中也可能存在一些交易机会。可适当关注。
研究员：王逸峰，石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：世荣兆业：增发摊薄每股收益
上半年,公司营业总收入21719万元,其中房地产销售结算收入21518万元,实现归属于母公司所有者净利润3053万元,较去年同期分别下降61.63%和61.07%,主要原因是上半年可结转的商品房销售收入同比减少,但是不影响全年的结算计划。
公司目前开发的仅有“里维埃拉”一个项目,项目总用地面积213万平方米,总建筑面积达380万平方米,于2005年开始建设,至2009年6月底,“里维埃拉”项目的土地储备尚有165万平方米,在建在售和待开发的建筑面积约有342万平方米。由于项目体量较大,土地成本低,可为公司未来3-5年贡献较为稳定的收益。
09年公司主要结算“里维埃拉”一期锦绣荣城的第4区,总建筑面积14.8万平方米,其中可供销售房屋建筑面积12.6万平方米。预计结算收入可达到6.17亿元,实现净利润1.46亿元。由于大股东在重组时承诺公司09年净利润将达到1.1亿元,由于处置医疗器械剩余资产预计将亏损2000万元,目前公司持有世荣实业(“里维埃拉”项目的承建公司)76.25%的股权,为确保承诺兑现,公司董事会在7月份通过了发行1.01亿股收购世荣实业剩余股权,股权注入预计今年完成。增发完成后09年摊薄每股收益0.22元。
10年公司主要结算一期锦绣荣城的第3区,总建筑面积17.4万平方米,其中可供销售房屋建筑面积14.3万平方米。预计结算收入可达到7亿元,实现净利润1.68亿元。公司另有一个和华发股份合作的“水郡”项目,公司占50%股权,由华发并表,公司享受股权投资收益。目前水郡第一期约5.3万方已基本售罄。出于谨慎考虑,水郡将在10年开始结算,预计为公司贡献净利润0.74 亿元。预计公司2010 年将实现每股收益0.3 元。
按 8 月20 日公司的收盘价计算,对应09 年和10 年的动态PE 分别为27.35 倍和23.7 倍。目前09 年和10 年行业平均动态市盈率约为25 倍和20 倍。相对估值上优势不明显。
公司的亮点在于拥有大量低成本的土地储备,重估净资产较高。公司剥离医疗器械业务后将专注于房地产开发。目前公司正以合作的方式增加土地储备。
我们认为公司在未来将仍有所作为,但是基于公司增发后对业绩有所摊薄,估值上优势不强,房地产板块的弱势格局仍在继续,我们将公司的评级降为“中性”。
研究员：包晓霞 所属机构：南京证券有限责任公司
报告标题：世荣兆业：增发助飞，提升目标价至13元
要点:公司增发预案让利股东,资产扩大幅度大于股本扩张幅度,评估增值低、折价增发、增厚业绩和重估净资产值,提升公司目标价至13 元。
2009 年7 月3 日我们给出公司目标价12 元,公司昨日公布了资产注入预案,拟定向增发注入梁家荣持有的世荣实业23.75%股权,公司的定向增发预案增厚公司业绩与净资产,且公司有评估增值低、折价增发等向投资者的让利行为,我们提升目标价至13 元。
此次的增发方案有三大亮点:
1、增发增厚业绩与重估净资产
由于世荣兆业主要资产即为世荣实业旗下的资源,资产规模与股份不同比例的扩大,将使得公司每股收益及每股重估净资产均得到增厚。之前我们预计公司09、10 年的EPS 为0.2 和0.29 元,每股NAV 为10.1 元,定向增发后,公司EPS 将增厚为0.23 和0.32 元,每股NAV 为10.9 元。
2、评估增值低
根据公司的定向增发预案,截止2009 年6 月30 日,世荣实业的账面净资产为7.3 亿元,由于世荣实业主要资产为两个超大房地产项目,而项目账面成本又非常低,因此评估后整体世荣实业预估值为40.65 亿元,增值33.35 亿元,主要来自里维埃拉及华发水郡项目,虽然评估增值不少,但我们认为评估增值低于真实价值,广大股东将受益。
3、折价交易
本次交易的标的资产的交易价格将最终以评估机构的评估值的85%进行交易,因此,一方面目前预估增值较低,另一方面进行折价交易,投资者将从中获得不匪收益。
从我们跟踪的30 多家地产公司来看,目前市场地产股普遍比NAV 估值高出70%,且市场已经进入土地重估时代,由于本公司业绩方面获得的支撑相对较少,我们按照股价比NAV 溢价20%的保守估值,按最新增发后NAV提升公司目标价至13 元,距上一交易日收盘价8.9 元还有46%的空间,此外,需要提醒的是,我们的业绩预测和重估测算都是采用非常保守的假设(均价年涨5%,折现率取7%,具体测算见我们7 月3 日发布的调研简报)。
研究员：万知，刘昆 所属机构：长城证券有限责任公司
报告标题：威尔科技08中报简评
公司期内营业收入56600万元，净利润7845万元，每股收益0.41元；同比增长1145%、118%、118%。业绩大幅增长的原因是今年2月完成非公开增发，公司主营业务变更为住宅房地产开发，毛利率为33.4%；资产负债率为45%，还有债权融资的空间；里维埃拉一期锦绣荣城第4区总建筑面积14.8万平米，已进入施工阶段，导致每股经营现金流-0.96元；上年末预收款项5.6亿元，本期预收款项2.04亿元，说明房地产销售的增长有可能出现下降。目前还不是投资公司的最佳时期。
今年年初，公司完成向梁社增先生非公开发行12900万股，价格13.63元/股，收购其持有的世荣实业76.25%的股权（资质等级为三级）。
世荣实业总资产为115,848万元，净资产为5.17亿元。评估结果与调整后账面值比，净资产增加232,939.83万元，增值率为450.18%。此次增发收购世荣实业76.25%的股权，作价175,827万元，对应土地面积207万平米，楼面面积206。
1.3=270万平米，折合楼面地价651元/平米。
目前世荣实业开发的项目“里维埃拉”的售价为4500元/平米，按 33%的毛利率。以房价不变、贴现率10%的参数计算，NAV为16.2元/股，在目前的市场环境下可视为公司交易价格的上限。
研究员：张朝晖，陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：威尔科技：虽有鎡基 不如待时
现在的珠海就如同十年前的深圳，但达到目前深圳的社会发展水平，不会再用10 年。根据《中共珠海市委关于大力推进新型工业化的决定》中制定的珠海“工业西进，城市西拓”的战略决策，世荣实业开发“里维埃拉”项目位于珠海“双城战略”中的西部城市中心地带（距现市中心38 公里）。如果定向增发成功，公司（002016）将有“里维埃拉”、“华发水郡”及房地产权证编号为粤房地证字第C5622059 号商住用地三个项目权益建筑面积270 万平米，公司的NAV 保守估算将达到27 元/股。
研究员：张朝晖，陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：威尔科技：珠海地王 登陆途中
八月二十六日，珠海市国有土地使用权挂牌出让公告中，珠国土储2007-08 宗地位置在斗门区白蕉镇金碧丽江东侧的土地，出让楼面起价已到1100 元/平米。因此，以176000 万元为准，虽然梁氏世荣实业的净资产在评估时增值了28 倍，但对公司（002016）的股东至少还有67%的折价。目前世荣实业开发的项目“里维埃拉”的售价为3800 元/平米，以楼面地价657 元/平米计算有50%左右的毛利率。以房价年递增10%、贴现率10%的保守参数计算，公司的（002016）NAV 为20.9 元。以2 倍的NAV 估值，交易价格可到41.8 元。
研究员：张朝晖，陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
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