天保基建(000965)_研究报告_财经_新浪网(000965) 研究分析报告|查股网
股票名称：天保基建(000965)
报告标题：天保基建:有潜力成为天津地产领军企业
天保基建是天津保税区管委会下属的唯一资本运作平台,大股东对上市公司经营起到实质帮助。08年通过定向增发为上市公司置入滨海开元房地产公司,相当于天保基建以1462元的楼面地价获得了133万平米项目储备,目前该楼盘在售价格每平米达到1.3万元,足够保证盈利水平,而相对于公司4.61亿的股本,该项目储备也足够丰富,能保证公司未来持续发展。
所在区域大有潜力。公司业务重心聚焦于天津空港物流区,该区域规划面积45平方公里,是滨海新区距离市区最近的经济功能区,连续多年GDP和固定资产投资增速分别保持在30%和50%以上水平,快速增长的经济基本面和引致需求的增长对该区域地产业的拉动最为实质。
土地产权清晰 融资进展有望领先同行业公司。目前受制于行业调控,增加了地产公司再融资的难度,但我们认为相比其他公司,天保基建的再融资会更容易得到批准,因为公司的土地产权非常清晰且储备集中,审批所需工作量较小,如果地产再融资松动,公司的融资进程将会领先其他公司。
在掌握了土地资源前提下,如果得到资金的支持,公司的发展也将提速。
小城镇建设可能成为公司新的盈利模式。目前城镇化的最大阻碍是城市生活成本过高,阻碍了农村剩余劳动力的转移,所以加快小城镇建设就成为推进城市化建设的战略选择。但是小城镇的建设仍离不开社会资金的参与,天保基建的国有背景和上市公司窗口会更容易得到地方政府的信任。
而天津所下属多个城镇都被列为小城镇建设试点,公司作为天津本地的品牌国有企业,有望在当地通过小城镇的开发建设而开创新的盈利模式。
有潜质成为天津地产领军企业。天津属于二线城市,市场容量较大,但一直未能出现实质意义上的区域龙头企业,但我们认为天保基建具有此种潜质,因为在股东的帮助下,公司拓展土地资源的优势最为明显,而国有企业对费用控制不利的传统并没有体现在公司身上。并且公司有息负债率仅为6%,借贷发展空间较大。
投资建议。预计公司11、12年EPS 分别为0.68和0.93元,动态市盈率16.5和12倍。每股NAV13.8元,目前折价20%,由于公司在资源获取方面独具优势,能够保障NAV 不断提升,对于此类公司估值更应该参考NAV估值,并且由于在重估净资产值计算中,我们对房价采取了比较保守的预测,所以我们认为公司股价不应低于NAV,目标价格13.8元,建议买入。
风险提示。公司主要储备集中于天保金海岸这一大盘项目,其销售情况会对公司业绩会产生较大影响,分散系统性风险能力不强。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：天保基建:净利润同比增长35.64%
2010年公司实现营业收入12.08亿元,同比增长90.25%;营业利润2.28亿元,同比增长55.79%;归属母公司净利润2.14亿元,同比增长35.64%;实现基本每股收益0.46元。2010年不分红、不送配。
房地产项目结算增加是公司业绩增长的主要原因。报告期金海岸项目部分提前竣工结算,达到确认收入条件,从而实现商品房销售收入11.42亿元,同比增长98.90%。该项目土地总面积约111万平米,规划总建筑面积约188万平米,位于滨海新区核心区域,是目前结算的主要项目。随着金海岸项目的逐步开发销售完毕,公司未来的开发重点可能转向天津空港物流加工区。根据规划,预计该区域可开发建筑面积约1600万平米。考虑该区域归公司实际控制人保税区管委会管辖,公司未来拿地将具备一定的优势。2009年8月,公司已在该区取得总建筑面积约14.5万平米的限价商品房项目。
资金充裕,业绩有保障。2010年公司实现“商品销售、提供劳务收到的现金”15.09亿元,同比增长39.54%;经营活动现金流净额4.16亿元。期末拥有货币资金11.06亿元,同比增长106.34%。期末剔除预收款项后的资产负债率为36.61%,较期初略有下降。期末并无短期借款,长期借款也仅为2.95亿元。期末拥有预收款项8.80亿元,同比增长52.66%,为2011年业绩提供了保障。
调整非公开增发方案。公司原计划以不低于8.87元/股的价格向不超过10名特定投资者(不包括天保控股)定向增发募集现金,发行数量不超过27930万股,不低于7500万股。
募集资金上限为25亿元人民币,其中向天保控股支付收购滨海开元50.87%的股权转让款约10亿元,剩余资金将全部投入天保金海岸项目的建设中。2010年6月经股东大会审议通过,同意将有效期延长至2011年5月22日,发行价格下限调整为10.18元/股,发行数量调整为不超过24558万股,不低于6535万股,募集资金上限仍为25亿元人民币。
盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.59元和0.71元,按最近收盘价11.12元计算,对应的动态市盈率分别为19倍和16倍。考虑到实际控制人保税区管委会在天津空港物流加工区丰富的土地资源,公司未来有望实现平稳发展,维持“增持”投资评级。
风险提示。非公开增发尚需证监会核准,且2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,未来销售存在下降的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：天保基建:销售大幅增长,项目进入结算高峰
2010年前三季度业绩概述。公司合并报表显示:2010年1-9月份实现营业收入6.01亿元,同比增长49.94%;营业利润1.55亿元,同比增长48.39%;归属于母公司净利润1.35亿元,同比增长46.74%;基本每股收益0.29元。
三季度结算较少。2010年第三季度(7-9月)公司实现营业收入1.63亿元,同比下降37.01%。受此影响,第三季度实现营业利润4416.65万元、归属于母公司净利润4196.58万元,同比分别下降39.46%和30.95%,基本每股收益0.09元。
前三季度销售已超去年全年。由于公司未公布销售数据,我们以“销售商品、提供劳务收到的现金”代替。2010年前三季度,公司“销售商品、提供劳务收到的现金”约12亿元,同比不仅增长102%,也已超过2009年全年的10.82亿元。
项目进入结算高峰。公司目前结算收入主要来自金海岸项目,该项目土地总面积约111万平米,规划总建筑面积约188万平米,位于滨海新区核心区域,将是公司在2012年之前的主要结算项目。按照公司计划,该项目将在2010和2011年达到竣工结算高峰。业绩有保障。公司预收款大幅增加,期末公司拥有预收款项11.98亿元,较二季度末增加了1.95亿元,较期初增长了107.8%,为公司业绩提供了保障。
调整非公开增发方案。公司原计划以不低于8.87元/股的价格向不超过10名特定投资者(不包括天保控股)定向增发募集现金,发行数量不超过27930万股,不低于7500万股。
募集资金上限为25亿元人民币,其中向天保控股支付收购滨海开元50.87%的股权转让款约10亿元,剩余资金将全部投入天保金海岸项目的建设中。2010年6月经股东大会审议通过,同意本次非公开发行决议有效期延长至2011年5月22日,发行价格下限调整为10.18元/股,发行数量调整为不超过24558万股,不低于6535万股,募集资金上限仍为25亿元人民币。
盈利预测和投资评级。暂不考虑增发的影响,预计公司2010-2012年可分别实现每股收益0.61元、0.90元和1.31元,按10月20日的收盘价13.14元计算,对应的动态市盈率分别为22倍、15倍和10倍。考虑到实际控制人保税区管委会在天津空港物流加工区丰富的土地资源,公司未来有望实现平稳发展,暂维持“增持”投资评级。
风险提示。非公开增发尚需证监会核准。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：天保基建:未来有望实现平稳发展
2010年上半年公司实现营业收入4.39亿元,同比增长207%;营业利润1.11亿元,同比增长251.14%;归属母公司净利润9290.32万元,同比增长198.4%;实现基本每股收益0.20元。
项目进入结算高峰。本期结算收入主要来自金海岸项目,该项目土地总面积约111万平米,规划总建筑面积约188万平米,位于滨海新区核心区域,将是公司在2012年之前的主要结算项目。按照公司计划,该项目将在2010和2011年达到竣工结算高峰。而滨湖城项目一期预计也将与2010年底竣工结算。
关注空港区物流加工区开发。随着金海岸项目的逐步开发销售完毕,公司未来的开发重点可能转向天津空港物流加工区。根据规划,预计该区域可开发建筑面积约1600万平米。
考虑该区域归公司实际控制人保税区管委会管辖,公司未来拿地将具备一定的优势。2009年8月,公司已在该区取得总建筑面积约14.5万平米的限价商品房项目。
未来有望平稳发展。1)、现金流稳定。报告期内公司实现销售商品、提供劳务收到的现金8.55亿元,同比增长189.52%;经营活动产生的现金流量净额3.27亿元,同比增长175.27%。
2)、预收款项增多。期末公司拥有预收款项10.04亿元,主要是金海岸项目,较期初增长74.03%,为公司业绩提供了较好的保障。3)、低负债水平为未来扩张提供条件。报告期末公司拥有货币资金10.23亿元,并无短期借款,长期借款较期初增加2.05亿元至2.55亿元,报告期末剔除预收款项后的资产负债率为33.60%,较期初下降3.11个百分点,相对较低。
延长非公开增发有效期。公司原计划以不低于8.87元/股的价格向不超过10名特定投资者(不包括天保控股)定向增发募集现金,发行数量不超过27930万股,不低于7500万股。募集资金上限为25亿元人民币,其中向天保控股支付收购滨海开元50.87%的股权转让款约10亿元,剩余资金将全部投入天保金海岸项目的建设中。2010年6月经股东大会审议通过,同意本次非公开发行决议有效期延长至2011年5月22日,发行价格下限调整为10.18元/股,发行数量调整为不超过24558万股,不低于6535万股,募集资金上限仍为25亿元人民币。目前该项计划尚在证监会审核中。
盈利预测和投资评级。暂不考虑增发的影响,我们预计公司2010-2012年可分别实现每股收益0.61元、0.90元和1.31元,按8月25日的收盘价11.75元计算,对应的动态市盈率分别为19倍、13倍和9倍。考虑到公司目前稳定的现金流、较低的负债水平,以及其实际控制人的实力,公司未来有望实现平稳发展,维持“增持”投资评级。
风险提示。非公开增发尚需证监会核准。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：天保基建:滨海地产,收获成长
区域提升价值。09 年11 月“三区合并”的行政大变革和10 年3 月“一核三片区”新规划出炉标志着滨海新区开发进入了由点到面的实质性全面攻坚阶段。产业规划带来高端人才的集聚将使新区大量刚性有效需求长期存在,为吸纳每年近30 万新增常住人口,经测算未来十年平均每年至少需要新增800 万平的住宅,而根据目前住宅土地出让速度,每年的住宅供需缺口至少在400 万平以上,新区住宅市场依然处于补库存阶段,后期仍将表现出相对的抗风险性,市场潜力巨大。
内涵加速盈利。我们认为,第一靠的是内涵,比较7 家在滨海新区深耕多年的品牌房企,公司的盈利能力、土地储备、土地成本、管控能力、所得税率和偿债能力优势显著;更为重要的是,新区土地资源丰富,我们看好公司后续获取资源的能力,实际控制人——保税区管委会将是公司获取资源的坚强后盾。
结算高峰已至。公司目前权益土地储备213.03 万平米,可供未来4 至5 年开发。同时,平均1327.06元/平米的楼面地价,“大盘开发模式”以及项目区位的稀缺性保证了公司长期享有土地高红利;188 万平的金海岸项目2010 年开始迎来结算高峰,这将使公司呈现业绩拐点。
空港延伸未来。空港是连接市区和新区的纽带,区位优势得天独厚;而该区域住宅市场目前还处于开发启动阶段,介入的品牌开发商较少,竞争程度相对较低;更重要的是后期增量土地资源优势极为显著,已规划的1500 万平住宅用地,目前出让面积却还不到10%;09 年公司在空港拿下限价房项目,首次证实了公司的拿地能力和空港远略,后期有望依托股东资源优势在空港大展宏图。
短中长期看好。我们预计2010 年、2011 年和2012 年公司营业收入分别达到14.91、20.02 和26.33 亿元,EPS 分别为0.79、1.22 和1.69 元,对应最新收盘价PE 分别为16 倍、10 倍和7 倍,RNAVPS 为14.18 元。我们认为公司厚积薄发,首次给予“买入”评级。
研究员：孙国东 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：天保基建:深耕天津滨海开发区
公司借助滨海开发区快速发展的机遇,结合大股东在滨海开发区的强势背景,将打造成滨海开发区的房地产龙头企业。现有土地储备220万平米,主要集中在滨海开发区。
公司注入的金海岸项目,规划建面188万平米,成为公司近几年的主要利润来源。开发百万平米大盘项目的优势在于项目分期开发,较长的开发周期可以使公司充分分享到房价上涨带来的超额利润,预计2011年该项目的结算净利润率将超过30%。
现有项目销售火爆,推出市场后一周内基本可以达到净销,在市场需求旺盛下,公司谨慎面对市场未来的不确定性,采取措施主要体现在项目计划开工后全力加快工程进度,以最短时间推向市场争取资金快速回笼。
预计公司2010年、2011年可实现营业收入12.9亿元、21.9亿元,净利润3.1亿元、7.1亿元,每股收益分别为0.67元与1.53元,对应PE分别为21.6倍与9.5倍,给予增持评级。
研究员：邱晟赟 所属机构：日信证券有限责任公司
报告标题：天保基建:成长故事有望于空港区延续
1. 金海岸项目销售情况良好:公司金海岸项目中,今年确认收入的主要为A01、B06和B07项目,已基本预售完毕。目前金海岸剩余项目仍较多,预计可保障公司2012年前(含)的业绩。其中,预计2010年竣工的为B05和B08项目,建筑面积约为30万平方米,是2009年的2倍。由于价格远低于周边楼盘,9-10月B08项目三栋高层开盘,推出当日即售罄。预计2011年竣工的为B01、B04、C03、C04、D06、D07项目,总建筑面积40余万平方米。
2. 下阶段关注空港区开发:随着金海岸项目逐步开发销售完毕,公司将可能将开发重点转向天津空港物流加工区。根据规划,预计该区域可开发建筑面积为1600万平方米。该区域在公司实际控制人保税区管委会控制下,公司对此进行二级开发的可能性较大。预计未来公司持续拿地的公告将有望成为股价的催化因素。2009年8月,公司已于该区取得总建筑面积14.5万平方米的限价商品房项目。该项目地价约合420元每平方米,成本较低。此外,公司未来还有望参与天津南港区开发。并且由于天津本地成长空间仍较大,预计公司近年内不会拓展津外项目。
3. 盈利预测:我们上调对公司的盈利预测,2009-2011年分别为0.33元、1.01元和1.47元;按发行股份数上限摊薄后,分别为0.20元、0.63元和0.92元。以增发后股本和11月18日收盘价15.68元计,对应动态PE分别为77倍、25倍和17倍。2010年起盈利成长空间较大,估值仍具备优势。盈利超预期的因素可能包括:天津房价上升,收入确认进度加快,空港项目的后续注入,税费控制良好等。维持“增持”评级。不过,具体工程和销售进度仍存在不确定性。
4. 投资建议:我们认为公司中长期成长前景良好,建议符合条件的机构投资者积极参与公司增发。未来建议关注公司增发事件进展,以及持续获得空港区土地时带来的机会;如果金海岸项目提价(如因轻轨站建成),则也有望推动股价。
研究员：王逸峰 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：天保基建:拥有优质储备,加快开发进度
报告摘要:
公司拥有天保金海岸、滨湖城、百利写字楼项目等优质土地储备约160万平米。
土地成本低,开发前景好。08年注入股份公司的金海岸项目,土地成本1440元/平米,其中位置较差的楼栋目前售价在8000元以上。金海岸项目是天津经济技术开发区内目前稀缺的住宅大盘,总规划建筑面积170万平米,目前有130余万平米尚未开发,地块跨第二、第三大街,紧靠轻轨站,内有宽100米、长4公里的绿化带。滨湖城为限价房项目,规划建面14.5万平米,位于空港物流加工区,紧邻皇冠假日酒店,土地成本420元/平米,售价5600元/平米。百利写字楼规划建面13万平米,位于空港物流加工区,与空港区管委会在同一区域,土地成本数百元/平米,售价将超过10000元/平米。
公司未来两年可结算面积增多,收入和利润有望大幅增长。目前在建项目有天保金海岸B08、滨湖城一期、百利写字楼一期,合计建筑面积30余万平米;金海岸B05、滨湖城二期、百利写字楼二期将于年内或2010年开工,合计建筑面积约25万平米。另外金海岸B区和D区尚有部分楼座计划2010年开工。金海岸B08今年9-10月份三栋高层开盘,均抢购一空。滨湖城价格低,位置优,销售前景非常好。百利写字楼计划销售为主。2010年主要可结算项目可能涉及金海岸B08、滨湖城、百利写字楼;2011年主要可结算项目可能涉及金海岸B05、滨湖城、百利写字楼等。预计公司2010年、2011年的收入和利润将较09年大幅增长。
公司有拿地优势,尤其在空港物流加工区增加土地储备的潜力较大。公司的实际控制人是天津港保税区管委会,保税区管委会下辖保税区和空港物流区、物流加工区,空港物流区和物流加工区面积102平方公里,紧邻市区外环线,距离市中心仅20分钟车程,拥有大量待开发住宅用地。
公司定向增发工作正积极推进中。拟募集资金不超过25亿元,将首先用于偿还08年控股股东资产注入时形成的股份公司对控股股东的10亿余元欠款,剩余部分将对滨海开元公司增资以投入金海岸项目剩余部分的开发建设。
给予增持-A评级。假设增发2亿股,募集资金22亿元,预测2010年摊薄后EPS0.56元,给予24倍市盈率,对应目标价13.4元;每股RNAV约12.7元,按照其140%对应目标价17.7元;综合两种估值方法,给予六个月目标价15.50元。
研究员：徐胜利 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：天保基建:金海岸项目三季度大量结算
2009年前三季度业绩概述:公司2009年1-9月份实现营业收入4.01亿元,同比增长82.20%;营业利润1.05亿元,同比增长111.12%;归属母公司净利润0.92亿元,同比增长102.70%;每股收益0.20元。第三季度,公司实现营业收入2.58亿元,同比增长828.71%;净利润0.61亿元,同比增长692.10%;每股收益0.13元。
公司基本情况:公司收入主要来自商品房销售和房租。公司主要开发项目为金海岸住宅项目,项目位于滨海新区的最核心区域天津经济技术开发区,总体规划建筑面积达137万平米,具有地段好、体量大、成本低等特点。
金海岸项目进入结算期:公司前三季度实现营业收入4.01亿元,收到销售商品、提供劳务收到的现金5.94亿元;期末公司预收款项达3.22亿元。其中第三季度营业收入达到2.58亿元,表明金海岸项目开始结算。
毛利率有所下降:前三季度公司综合毛利率为40.4%,其中第三季度为36.8%,较上半年下降9.9个百分点。但同时,公司利息收入超过利息支出。
出租物业提供稳定回报:公司目前持有的出租物业包括国际贸易服务中心和空港公寓等。目前年租金回报在5000万元左右,空港公寓后期仍在持续建设中。公司目前的外埠项目包括河北秦皇岛南戴河的旅游地产海景龙苑项目和内蒙呼和浩特市的商业地产北垣酒吧街项目,分散公司风险。
拟非公开增发:公司拟以不低于每股8.87元的价格,非公开募集不超过25亿元。募集资金将主要用于支付滨海开元剩余50.87%股权的10.56亿收购款,并用剩余款项对滨海开元进行增资,增资资金用于金海岸剩余土地和项目的开发建设。预计增发将摊薄2010年业绩。
公司股改承诺2009年净利润不低于1.2亿元,我们预计将可达1.5亿元。预计公司2009年和2010年的EPS 分别为0.33元和0.50元(暂不考虑增发)。按照10月30日的收盘价13.26元计算,对应的动态市盈率分别为40倍和27倍。维持“增持”评级。
研究员：王逸峰 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：天保基建:天津地产新龙头
投资建议:作为公司主要储备的金海湾项目,将自2010 年进入结算高峰,相关业绩有望大幅增长。预测公司2009-2010年的EPS 分别为0.31 元、0.81 元。考虑到公司未来业绩高速增长,且实际控制人背景雄厚,潜在土地储备丰富。因此,我们首次给予公司“买入”的投资评级,按其2010 年EPS 的20 倍PE,给予其6 个月目标价16.20 元。考虑到未来非公开增发的摊薄效应,我们建议投资者从长期的角度进行配置。
研究员：帅虎 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：天保基建：09年开始业绩有望强劲增长
2008 年年报显示，全年实现营业收入3.03 亿元，同比下降29.36%；归属母公司净利润1.15 亿元，同比增长8.58%；每股收益0.37 元。利润拟分配方案为每10 股以资本公积转增5 股。
公司业绩符合我们预期。营业收入下降主要原因在于上期收入中包括水泥类销售收入1.07 亿元，而本期无此类收入；另外，由于08 年房地产市场的持续低迷，公司实现商品房销售收入同比下降15%，减少了4318 万元。营业收入下降而净利润有所增长的原因主要有：1）剥离水泥类业务而主营房地产开发，毛利率大幅增加了12.23 个百分点至47.19%；2）管理费用和财务费用分别减少了873 和461 万元。
金海岸项目是公司未来几年业绩有望高增长的基础。金海岸项目具有地段好、稀缺性强、体量大、成本低等特点。项目规划建筑面积约130 万平米，土地成本较低，楼板价不到1500元/平米，而公司目前在售项目销售均价高层为8500 元/平米、洋房12000 元/平米、联排18000 元/平米，未来还有部分售价可能更高的办公楼和商业产品，项目整体若按10000元/平米的均价计算，按照20%的销售净利润率（公司08 年年报剔除营业外收入后的销售净利润率为27%），在未来5 年的计划开发周期内项目总体预计可贡献净利润26 亿元。
09 年业绩确定性较强。公司09 年业绩主要来源是目前在售的金海岸A01 高层和B06、B07 洋房和联排，我们对09 年盈利预测的基本假设为这两部分结算比例均为35%左右，近期受益于房地产市场整体回暖和天津“购房入户”政策等推动，公司项目去化较为理想，目前高层和洋房的销售率已近40%和25%，因此，公司09 年业绩达到我们预测值的确定性较强。
实力雄厚的大股东支持是公司不断发展的有力依托。公司大股东天津天保控股有限公司是由天津保税区管委会出资组建的国有独资公司，目前注册资本19亿元，实力雄厚。继此次定向增发注入优质资产金海岸项目后，我们认为，未来大股东仍有注入资产做强做大上市公司的可能性。有可能注入的优质资产包括空客配套项目和空港区的土地一级开发项目等。
维持“增持”评级。我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.58元和1.04元，公司09年4月1日收盘价为12.06元，对应的动态市盈率分别为21倍和12倍。公司09年每股RNAV为13.40元，目前股价相对于RNAV仍有10%的折价。考虑到未来几年公司业绩增长确定性强，公司在滨海新区有独特的优势，大股东有望对公司发展给予持续的支持，因此我们建议投资者更多从成长角度来看公司的投资价值。
我们对公司维持增持的投资评级。
研究员：周炯 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：天保基建：蓄势待发的滨海新区地产新贵
本报告关注点： 定向增发注入优质资产，盈利能力有望持续提升； 滨海新区房地产市场具有较大发展潜力； 凭借公司独特竞争优势，公司有望成为滨海新区重要的区域运营商； 实力雄厚的大股东支持是公司不断发展的有力依托；投资要点： 定向增发注入优质资产，盈利能力有望持续提升。定向增发完成后，公司获得优质资产滨海开元公司金海岸项目的全部权益，土地储备由6.3万平米增加至99.3万平米。项目土地成本较低，楼面地价约为1450元/平米，而目前该区域可比项目的销售均价在8000元/平米以上，因此该项目在未来3-5年的开发周期内有望对公司的盈利能力提供较强的保障。
实力雄厚的大股东支持是公司不断发展的有力依托。公司大股东天津天保控股有限公司是由天津保税区管委会出资组建的国有独资公司，目前注册资本19亿元，实力雄厚。继此次定向增发注入优质资产金海岸项目后，我们认为，未来大股东仍有注入资产做强做大上市公司的可能性。有可能注入的优质资产包括空客配套项目和空港区的土地一级开发项目等。
滨海新区房地产市场具有较大发展潜力。滨海新区GDP自94年以来保持20%以上的年增长，区域房地产市场发展潜力较大。
受益于滨海新区开发，凭借强大的股东背景和先发优势，公司有望成为滨海新区重要的区域运营商。
维持“增持”评级。我们预测公司08-10年摊薄后的每股收益分别为0.38元、0.58元和1.04元。考虑到未来几年公司业绩增长确定性强，公司在滨海新区有独特的优势，大股东有望对公司发展给予持续的支持，因此我们建议投资者更多从成长角度来看公司的投资价值，估值更侧重未来的PE估值。
我们对公司的投资评级为“增持”。
研究员：周炯 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：天保基建：滨海新区地产排头兵
事件描述：近期，我们对天保基建进行了实地调研，与公司管理人员就经营情况、发展战略等问题进行了沟通交流。
评论：1. 定向增发注入优质资产，盈利能力有望持续提升。公司08年向大股东天保控股定向增发收购资产滨海开元公司，已获证监会核准。公司此次收购了滨海开元公司49%的股权，剩余51%的股权由大股东作价10.56亿元转让给上市公司。定向增发完成后，公司获得优质资产——滨海开元公司金海岸项目的全部权益，土地储备由6.3万平米增加至99.3万平米，金海岸项目位于滨海新区的最核心区域天津经济技术开发区，紧邻开发区最繁华的第三大街，轻轨贯穿项目而过，总体规划建筑面积达137万平米，而目前该区域已基本无可供开发的商住用地，因此该项目具有较强的稀缺性和较佳的开发前景。项目土地成本较低，楼面地价约为1450元/平米，而目前该区域可比项目的销售均价在8000元/平米以上，因此该项目在未来3-5年的开发周期内有望对公司的盈利能力提供较强的保障。
2. 实力雄厚的大股东支持是公司不断发展的有力依托。公司大股东天津天保控股有限公司是由天津保税区管委会出资组建的国有独资公司，目前注册资本19亿元，实力雄厚，除天保基建外，大股东主要涉及产业包括工业房地产开发与建设、物流和物业经营等。公司作为大股东旗下唯一一家上市公司，有望获得大股东的持续支持，继此次定向增发注入优质资产金海岸项目后，我们认为，未来大股东仍有注入资产做强做大上市公司的可能性。有可能注入的优质资产包括空客配套项目和空港区的土地一级开发项目等。
3. 出租物业提供稳定回报，外埠项目分散单一项目和单一区域风险。公司目前持有的出租物业包括国际贸易服务中心和空港公寓等，目前年租金回报在5000万元左右，空港公寓后期仍在持续建设中。公司目前的外埠项目包括河北秦皇岛南戴河的旅游地产海景龙苑项目，建面约2万平米，预计售价为7000元/平米；内蒙呼和浩特市的商业地产北垣酒吧街项目，规划建面3.3万平米，预计销售均价为7500元/平米。
4. 公司有望成为滨海新区举足轻重的房地产开发和基础配套设施提供等区域运营商。随着国家对滨海新区开发战略的重视和政策倾斜，滨海新区有望发展成为地位类似于浦东新区的区域经济新引擎。受益于滨海新区开发，凭借强大的股东背景和先发优势，公司有望成为滨海新区主要的区域运营商。
5. 盈利预测及评级。公司目前的在售项目主要包括金海岸项目的B06、B07地块的洋房和联排别墅5.8万平米，均价为12000-13000元/平米；A01地块的高层8万平米，均价为8500元/平米，这两处目前的销售率在30%左右。另外，秦皇岛和呼市项目目前也处于可售状态。我们预测公司08、09年摊薄后的每股收益分别为0.38元和0.58元，鉴于公司优质的项目储备和区域竞争优势，我们看好公司的长远发展，给予“增持”的投资评级。
6. 风险提示：区域房地产市场持续低迷导致公司项目去化率低于我们预期的风险、区域房地产市场整体价格大幅下跌对公司项目销售价格的不利影响、非公开发行等融资活动受限和销售回款不畅导致项目开发进度不达预期的风险。
研究员：周炯 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：滨海新区新宠儿—— 天保基建(000965)深度研究报告
控股股东具有优势。控股股东天保控股是天津保税区管委会投资成立的大型国有控股公司，承担天津保税区基础设施开发建设任务，在天津保税区开发建设领域具有较大的竞争优势。
区位具有优势。购买资产后，公司土地储备达到154万平米，其中，在滨海新区的土地储备占到总储备的93%。而滨海新区有望成为继广东深圳、上海浦东之后推进中国经济增长的“第三增长极”，这势必对当地房地产市场快速发展形成强有力的支撑。
土地储备价值较高，且具有稀缺性。预计仅金海岸项目总计将给公司贡献23.23亿的净利润， 2008-2013年平均每年贡献EPS 为0.59 -0.78元。且天津经济技术开发区目前基本已无可开发的商住土地储备，公司项目储备具有一定稀缺性。
财务风险较低，偿债能力较强。购买资产后，公司资产负债率将从年初的36.75%上升至45.57%，非公开增发后，资产负债率将从45.57%降低至8.19%，公司整体的财务风险较低，尚有一定的间接融资能力。
估值偏高，评级“中性”。按照盈利预测一， 2008-2010年EPS分别为0.4、0.49、0.7元， 2008-2009年对应动态PE分别为26.08倍、21.29倍；按照盈利预测二， 2008-2010年EPS分别为0.4、0.53、0.5元， 2008-2009年对应动态PE分别为26.08倍、19.68倍。两种情况的估值均远高于行业公司08/09年平均PE 13.39/9.6的水平，估值偏高，给与“中性”评级。
研究员：杨国华 所属机构：宏源证券股份有限公司
报告标题：S天水：（000965）投资价值分析报告
2006年，经过长达一年的讨论、准备，滨海新区的开发开放进入了一个新的阶段，发展的滨海新区离不开资本市场的支持，也正是基于此，天津保税区粉墨登场，借壳S天水进入资本市场。
重组后作为一家立足于滨海新区的上市公司，公司的价值主要基于滨海新区的光明前景。控股股东“天保控股公司”是保税区管委会直属的大型国有企业。
本次重组非常彻底，原有业务全部置出（除了天材房产80%的股权0.72亿元），置入的资产天保房地产的100%股权，主要是四个房地产项目，金海岸项目中的一部分（14.35万平方米），天津国际贸易与航运服务区2号楼（2.33万平方米），天津空港加工区员工公寓（5.28万平方米），天津港保税区滨海国际贸易服务中心（4.27万平方米）。
同时天保控股承诺将把其拥有的土地储备及房地产开发项目注入天水，这为公司未来发展提供良好的资源支持，主要包括现有的金海岸项目（约150万平方米），另外天保控股是空客A320总装线项目的三大中方投资方之一，该项目占地约20平方公里，其中需要大量住宅及商业酒店等配套项目，这些项目有可能成为天水今后的发展的潜在资源。
在S天水的股改方案中，未来的控股股东天保控股承诺，公司2007、2008、2009年三年净利润分别不低于1亿元、1.1亿元、1.2亿元。
我们测算公司未来两年的净利润分别为1.18亿元、1.32亿元，对应的每股收益分别为0.49元、0.55元，保守估计，我们按照目前地产股平均25倍的市盈率测算，其合理价格为12.39元，考虑滨海新区未来发展的前景及大股东资产注入的预期，乐观估计，我们按照30倍的市盈率测算，其对应的价格为14.87元。
目前S天水的股票价格为8.83元，距离我们保守估算的合理价格仍然有57.03%的涨幅，距离乐观估算的合理价格有88.43%的涨幅。因此，我们给予公司“买入”的投资评级。
研究员：王德勇，段海瑞 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：S天水：资产重组 再获新生
重组方实力雄厚。天保控股是经天津市人民政府批准，于1999年1月28日在保税区国有企业实施产业重组基础上注册成立的，现有注册资金15亿元，资产总额40.8亿元。
置入资产已先行整合。截至评估基准日2006年11月30日，天津天保房地产开发有限公司资产评估价值为人民币6.76亿元，负债8，714.34万元、净资产为人民币5.89亿元，净资产评估增值人民币2.16亿元，增值率57.72%..壳资源的价格已定。截至2006年三季度末，S天水每股净资产为2.287元（未经审计），非流通股本的股本权益约为3.7亿元，该重组计划采用资产置换的可能性较大，即天保控股通过建材集团将等额的优良资产注入上市公司，建材集团将天水股份原有资产全部收回，天保控股所出的1.2亿元实际是用于购买这一壳资源。
风险分析。重组是S天水当前唯一的出路，但重组完成的时间、未来业务的发展仍存在不确定性，重组失败的风险依然存在。
估值。如果公司重组及股改可在2007年初完成，2007年业绩承诺得以实现，则2007年实现每股收益0.42元，2007年合理的市盈率水平应该在28~30倍之间，2007年合理的价值应该在11.76元~12.6元。
投资建议。公司再次开盘后重组和股改成功与否就可得到较大程度的确认，鉴于天保控股的背景可能给上市公司再次置入优良资产，我们给予S天水“强烈推荐”的投资评级。
研究员：崔健 所属机构：渤海证券股份有限公司
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