津滨发展(000897)_研究报告_财经_新浪网(000897) 研究分析报告|查股网
股票名称：津滨发展(000897)
报告标题：津滨发展:2011年业绩或将下滑
2011年1-3月,公司实现营业收入2.83亿元,同比下降50.77%;营业利润亏损1638万元,同比下降216.66%;归属上市公司股东的净利润亏损1732万元,同比下降360.56%;基本每股亏损0.01元。
公司基本面概述。津滨发展是一家由天津市政府实际控制的滨海新区区域性地产企业,第一大股东为天津泰达建设集团。津滨发展的主营业务包括房地产销售、商品销售和工业厂房租赁等。
地产项目结算面积下降是一季度亏损的主要原因。目前公司主要销售项目有滨海国际、玛歌庄园、天润新苑和津滨杰座,但由于受项目开竣工时间影响,公司其他项目多处于在建状态且进展缓慢,在售项目较少,预计2011年能够实现房地产销售收入10亿元,业绩将有所下降。
项目储备合理,存在整体上市预期。公司项目储备建筑面积近200万平米,投资性房地产约30万平米,主要分布在滨海新区。另外,公司大股东泰达建设集团拥有土地储备约200万平方米,主要位于天津和苏州。若实施整体上市,将使津滨发展项目储备增加至300多万平方米,同时也将津滨发展的房地产业务范围扩展到天津以外地区。
公司将向住宅开发市场转型,部分非住宅产品或将转让。
公司现有项目储备中,住宅项目占比较小,存货周转率很低,业绩释放慢,加大了资金压力。公司在商业地产方面调整了规划,滨海圣乔治小镇、津滨时代国际、开发区CBD生活区11万平米土地三个项目规划均在调整,增加住宅面积,并进一步降低持有租赁型房地产比例,将战略重点转向住宅市场。
公司资金面偏紧。报告期内,资产负债率为68.82%,剔除预收账款后的真实资产负债率为65.75%,其中期末预收款项2.36亿元,同比下降9.5%;长期借款9亿元,同比增长15.43%;长期应付款4.7亿元,同比增长291.67%,主要是子公司借入信托资金增加所致;经营活动产生的现金流量净额为-1.04亿元,同比下降187.36%,主要是在售项目资金回笼减少同时在建项目资金投入增加所致。
盈利预测与投资评级。我们预测2011年、2012年公司实现净利润5355万元和6538万元,对应的EPS为0.03元和0.04元,按4月26日收盘价5.71元计算,动态PE分别为168倍和137倍,维持“中性”评级。
风险提示。2011年政策高压下房地产销售不达预期的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：津滨发展:全年业绩预增450-500%
2010年前三季度公司合并报表显示实现营业收入22.50亿元,同比增长156%;归属于母公司股东的净利润5658万元,同比增长395%。基本每股收益0.035元。
津滨发展为天津滨海新区区域性地产企业,实际控制人为天津市政府,第一大股东为天津泰达建设集团。津滨发展的物业形态包括工业地产、商业地产和住宅。
期内房地产项目开始结算,收入大幅增长。期内主要销售项目为玛歌庄园、雅都天润新苑及滨海国际;上半年,公司实现房地产销售收入6.78亿元,同比增长6倍,毛利率约35%。09年底公司整售滨海投资服务中心大厦,转让款共5.79亿元,今年三季度相关产权过户手续已经办理完毕,可以确认转让收入。
全年业绩预增450%-500%:公司2010年全年目标为实现合并主营业务收入28.77亿元,计划营业、管理、财务三项费用合计4.25亿,预计全年实现净利润约9096-9923万元,基本每股收益0.055-0.06元,同比增长450-500%。
目前公司正在准备向住宅开发商转型,试图将非住宅产品的规划调整为住宅或予以部分出售。公司目前项目储备中,住宅项目占比较小,存货周转率很低,业绩释放慢,且加大了资金压力。公司滨海圣乔治小镇、津滨时代国际、开发区CBD生活区11万平米土地三个项目规划均在调整,可能增加住宅面积,并进一步降低持有租赁型房地产比例,将战略重点转向民用地产开发。
区域利好:国务院批复了《关于调整天津市部分行政区划的请示》,同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区,设立天津市滨海新区,并以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域。滨海新区管理体制改革的提速,令新区概念加快由纯概念向实质化的转变。公司作为滨海新区区域性企业,将获得实质性利好。
项目储备:公司项目储备建筑面积近200万平米,投资性房地产约30万平米,主要分布在滨海新区。报告期内通过增资持有滨泰置业73.3%的股权,从而获得津西环(挂)2010-030宗地的开发权,预期项目可实现销售收入13.07亿元,实现净利润约2.1亿元。大股东泰达建设集团拥有土地储备约200万平方米,主要位于天津和苏州。若实施整体上市,将使津滨发展项目储备增加至300多万平方米,同时也使津滨发展的业务范围扩展到天津以外。
业绩预测与投资评级:预计公司2010年-2012年的EPS分别是0.06元、0.14元、0.22元,按最近收盘价5.55元,对应的动态市盈率分别是99倍、39倍、25倍。维持“中性”的投资评级。
风险提示:业绩波动大,持续性弱。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：津滨发展:低盈利,高费用
2010 年上半年公司合并报表显示实现营业收入12.23 亿元,同比增长167.9%;归属于母公司股东的净利润4046 万元,同比增长80.87%。基本每股收益0.02 元。
房地产项目开始结算,收入大幅增长。报告期内,公司实现房地产销售收入6.78 亿元,同比增长6 倍,毛利率约35%。其中,玛歌庄园实现营业收入3.03 亿元,较上年同期增长12 倍,毛利率为44.97%;津滨杰座实现营业收入8,651.34 万元,较上年同期增长2.12 倍,毛利率为32.64%。雅都天润新苑实现营业收入2.35 亿元,毛利率为21.74%。下半年将结算津滨滨海国际项目及滨海投资服务中心大厦(转让款5.79 亿元),账面预收账款9.64 亿元。预计2010 年地产结算收入能达到18 亿元。
钢材销售业务处于亏损状态:报告期钢材业务收入4.81 亿元,但是毛利率仅0.3%,不贡献利润。若该业务剥离,有助于提高公司的盈利能力和资产利用效率。
房产租赁业务:上半年实现营业收入3400 万元,毛利2615 万元,毛利率达77%。全年来看,该业务能产生5000 万元的毛利。
盈利率能力较弱:一方面是因为钢材销售业务对公司整体盈利性影响较大;另一方面因为期间费用没有得到很好控制,财务费用与管理费用较高,报告期这两项费用达1.15 亿元。
前三季度业绩预增:公司预计前三季度累计净利润5143.5-5715万元,同比增长350%-400%;基本每股收益0.032 元-0.035 元。
2010 年全年目标为实现合并主营业务收入28.77 亿元,计划营业、管理、财务三项费用合计4.25 亿。从目前经营情况看,该业绩目标基本能够实现。
津滨发展实际控制人为天津市人民政府,大股东为泰达建设集团。公司项目储备建筑面积约250 万平米,投资性房地产约30万平米,主要分布在滨海新区,为天津市滨海新区区域性地产企业,报告期内获得津西环(挂)2010-03 地块,预期项目实现销售收入13.07 亿元,实现净利润约2.1 亿元。大股东泰达建设集团拥有的地产资源也比较丰富,若能注入上市公司,公司的地产资源规模将提升一个层次。
有一定资金压力。资产负债率75%。剔除预收账款后的真实资产负债率为64%,速动比率0.84 倍。账面货币资金15.58 亿元,短期借款19.75 亿元,一年内到期非流动负债10.57 亿元。
维持“中性”的投资评级:预计公司2010 年-2012 年的EPS 分别是0.07 元、0.16 元、0.23 元,按最近收盘价4.93 元,对应的动态市盈率分别是67 倍、31 倍、21 倍。维持“中性”的投资评级。
风险提示:业绩波动大,持续性弱。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：津滨发展:盈利能力尚待提高
2010 年1-3 月公司合并报表显示实现营业收入5.75 亿元,同比增长147%;归属于母公司股东的净利润665 万元,同比增长13.9%。基本每股收益0.004 元。
盈利能力低于行业平均水平。公司净利润率仅1.16%,净资产收益率0.32%,远低于公司平均净利润率13.87%、净资产收益率11.92%;原因主要在于公司商品销售毛利率较低,仅0.54%,拖累了公司整体盈利水平。
预收账款 8.84 亿元,比期初略增长4.95%。主要为投资服务中心资产转让预收款以及天润新苑项目、滨海国际项目、玛歌庄园项目预收款。2010 年公司计划实现营业收入28.8亿元。我们预计,其中8 亿元左右可来源于商品销售收入,1.5 亿元来源于房屋租赁收入,其余19 亿元主要来源于地产销售。目前预收款锁定我们预测的房地产销售收入的45%左右。
资产结构与所改善。资产负债率74.97%,剔除预收账款后的真实资产负债率为64.5%,速动比率0.797 倍,比较08年的真实资产负债率58.5%、速动比率0.58 倍,长期财务杠杆提高,短期财务风险下降,主要由于公司2009 年完成发行7 亿元公司债券,发行利率7.2%。
期间费用相对下降。报告期期间费用同比增加38.98%,其中销售费用和财务费用分别增加185%、42.64%,主要由于营销推广费用大幅增加、贷款规模扩大及发行公司债应付利息增加所致。期间费用率11.12%,同比下降8.64 个百分点,主要由于期间费用绝对额增加幅度低于销售额。
津滨发展为天津市滨海新区区域性地产企业,项目主要分布在滨海新区。目前住宅项目储备主要为滨海国际、汉沽天润新苑、玛歌庄园以及滨海圣乔治小镇。投资性房地产约30 万平米。潜在项目储备 “梅江南”860 亩土地以及滨海开发区CBD 生活区11 万平米土地为未来重要业绩来源。
上调评级至“增持”。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.20元、0.26元、0.35元,按公司最近收盘价为5.51元,对应的动态市盈率分别为27倍、21倍、16倍。虽然业绩大幅增长,但估值优势不明显,维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：津滨发展:高期间费用影响业绩
2009年公司实现营业收入18.13亿元,同比增长43.88%,归属于母公司股东净利润1653.79万元,较2008年降低4382.11万元,同比下降72.60%。基本每股收益0.01元。
津滨发展实际控制人为天津市人民政府,大股东为天津泰达建设集团。公司所持项目多位于天津滨海新区,区域规划也将给公司的地产业务带来机会。
公司三大业务构成:房地产销售、工业厂房出租、商品销售。
从公司今年的主营业务收入和利润构成看,工业厂房租金收入1.06亿元,占主营业务收入的5.87%;毛利率81.96%,毛利占主营业务利润的25.28%;房地产销售收入9.07亿元,主要为杰座商务中心、汉沽天润新苑、西青别墅等项目销售收入,占主营业务收入的50.04%,毛利率26.49%,毛利占主营业务利润的69.68%,二者合计占公司主营业务收入55.91%,占主营业务利润的94.96%。而商品销售收入7.39亿元,占主营营业收入的40.77%,毛利率仅为0.54%,对业绩的贡献极小。
利润来源全部为转让广东津滨房地产开发有限公司50%股权获得投资收益6000万元。剔除投资收益后,营业利润为负值,主要原因是:1、毛利率较低;主要是商品销售毛利率低,且占营业收入的比重较大,拉低了公司整体毛利率;2、计提雅都公司商誉减值准备2512万元;3、期间费用较高。特别是财务利息支出高达1.75亿元,极大影响了公司业绩。
2010年公司经营计划:实现合并主营业务收入28.77亿元,计划营业、管理、财务三项费用合计4.25亿。收入主要来源于滨海投资服务中心确认转让收益2亿元及滨海国际项目二期竣工结算。期末预收账款8.42亿元,同比增幅较大,但与28.77亿元的经营目标仍有较大差距。
资金压力较大,财务费用居高不下。期末资产负债率68.14%,同比提高7.02个百分点;一是由于公司2009年完成发行7亿元公司债券,发行利率7.2%;二是预收账款增加,剔除预收账款后的资产负债率为58%,处于行业较高水平。 公司需要尽快改善资产结构,降低财务费用。
我们预测公司2010和2011年的每股收益分别为0.06元和0.09元,按公司最近收盘价6.19元,对应的动态市盈率分别为96倍和69倍。估值较高,维持“中性”评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：津滨发展:投资收益贡献不菲
2009年1-9月公司合并报表反映的营业收入为8.8亿元,同比下降8.27%;归属于母公司净利润1143万元,同比下降79%;基本每股收益为0.0071元。
营业利润主要来源为投资收益。可售住宅项目有限是本期营业收入下降的主要原因,但营业成本却上升4个百分点,毛利率下降9.4个百分点。利润来源全部为转让广东津滨房地产开发有限公司50%股权获得投资收益6000万元。剔除投资收益后,营业利润为负值。可见公司目前经营状况欠佳。
津滨发展为天津市滨海新区区域性地产企业,项目过度集中,抗市场风险能力较弱;大股东为天津市政府间接控股的天津泰达建设集团。天津泰达建设集团是以住宅开发为主的一级房地产开发企业,目前拥有土地储备200多万平米,主要分布在天津和苏州,与津滨发展存在一定同业竞争关系。如何解决同业竞争,增强抗风险能力,是津滨发展目前面临的最大问题。但是作为大股东唯一的上市平台,大股东若注入地产资源,实现整体上市,也是一条不错的选择。
津滨发展目前是住宅、商业地产、工业三种业态并存,共有项目建筑面积约220万平米,其中住宅面积约占130万平米。项目储备主要是尚未开工的滨海开发区CBD生活区11万平米、“梅江南”860亩土地,这两个项目预计产生收益22亿元,为2011年利润的重要来源。
公司本期预收账款明显增多,为6.98亿元,比期初增加2.8倍。主要为滨海国际项目、汉沽天润新苑项目预售房款,这两个项目将在09年年底竣工结算,预计公司四季度业绩将环比大幅提高。
公司发行不超过7亿元债券申请已获得中国证监会通过。
公司募集资金主要用于缓解资金压力,开发地产项目,此举但将提高公司资产负债率至68.9%,比行业平均水平62.4%高7个百分点。 基于天津市地产市场销售情况良好,项目结转收回资金无大碍,公司财务风险不大。
维持“中性”的投资评级。我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.06元和0.07元,公司2009年10月21日收盘价为5.35元,对应的动态市盈率分别为83倍和78倍。维持“中性”的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：津滨发展：战略转型,资产注入
投资要点:
房地产销售业务为公司业绩快速增长的动力源1998-2002 年,公司主营业务分散;2003-2004 年,将房地产开发作为主业;2007 年主营业务进一步收缩,主要为房地产销售,房屋租赁和商品销售。公司毛利润95%以上来自于房地产销售和房屋租赁。而房地产销售,在公司毛利润中的比重在60%以上,毛利率逐年提升,为公司业绩快速增长的动力源。
战略转型:三种业态并存转向住宅开发目前,津滨发展房地产项目储备的物业形态包括工业地产、商业地产和住宅,其中仅27.62%为周转率相对较快的产品。然而,公司短期现金缺口11.32亿元,长期也存在偿债压力。因此,目前的项目储备结构,决定了公司的低周转率,低业绩成长性,也加剧公司资金紧张程度。而房地产开发向住宅开发转型,提高公司周转率的同时,存量非住宅物业的出售也将带来17.35 亿元收入。
存在整体上市预期目前,大股东住宅项目土地储备建筑面积约200 万平方米,在售或已售未结算项目资源约56.72 万平方米。同时,大股东和上市公司高管统一以及公司向住宅开发转型,都将提升整体上市的预期。若实施整体上市,津滨发展土地储备将增长140.62%,开发区域扩展到天津以外,盈利规模将提高2 倍以上。
09 年净利润同比增长57%,估值水平偏高依据我们的预测,津滨发展2009 和2010 年归属于母公司所有者净利润分别为9447.74 和11870.39 万元,每股收益分别为0.06 和0.07 元。若考虑到整体上市,09 年每股收益将为0.07 元,较08 年增长88.71%。然而,公司重估每股净资产为2.50 元,目前股价相对于重估每股净资产溢价132%,同时,即使考虑到整体上市,公司09 年PE 为82.86 倍,公司估值水平偏高。给予中性评级。
风险提示公司现有项目的规划调整存在较大难度,除非将项目转让,否则公司资金压力短期将难以缓解。此外,泰达建设整体上市存在不确定性。
研究员：周户 所属机构：渤海证券股份有限公司
报告标题：津滨发展：前三季度净利润同比增长5%
2008年1-9月，公司实现营业收入9.60亿元，同比下降5.45％；营业利润7236万元，同比下降32.09％；归属于母公司所有者的净利润5526万元，同比增长4.82％；摊薄每股收益0.034元。
主营业务收入小幅下降。公司房地产业务收入与去年同期基本持平，收入约5亿元，但贡献了大部分的营业利润。其他营业收入主要来自钢材等商品销售，而由于这部分业务毛利率极低，不到1%，因此对净利润贡献极小。
投资收益、公允价值变动收益和营业外收入对业绩贡献不菲。公司上半年转让广东津滨公司50%股权，共计金额1.8亿元，报告期内获得投资收益3043万元；由于公司写字楼项目的市场价值提高，公允价值变动收益为2017万元。另外，公司收到金融股权转让违约金3528万元，营业外收入的大幅增加使得公司在营业利润下滑的情形下，净利润仍有所增长。
费用增加明显。1-9月公司期间费用率大幅上升了约10个百分点至21.70%。其中，财务费用、管理费用同比分别增加了84.53%和58.85%。费用的大幅增加是公司营业利润下滑的主要原因。公司面临较大的财务成本压力以及需要提高管理效率以降低管理费用。
有望受益于滨海新区的开发。随着国家对滨海新区开发的重视程度近年来不断加强，以及区域内基础设施建设的逐渐完善，作为拥有资源优势的区域内主要房地产开发企业，公司有望受益于滨海新区的开发。
项目储备较为丰富。公司现有项目包括玛歌庄园、亲亲家园、梅江南860亩土地开发、开发区11万平米土地开发、汉沽游乐港25万平米土地开发项目等，合计项目储备约120万平方米。
盈利预测及评级。我们预测公司08、09年的每股收益分别是0.07元和0.09元，对应的动态市盈率分别是47倍和36倍，估值相对较高，给予“中性”评级。
研究员：天相研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：津滨发展：天津滨海新区区域性地产龙头
作为天津滨海新区本土的国有控股地产公司，滨海新区的高速发展将给津滨发展带来较大的发展机遇。 公司经营模式是工业地产、商业地产和民用地产三种业态并存，房地产销售和持有性经营并重，当住宅市场出现较大波动时，公司的这样经营模式具有一定的避险优势。 预计公司新的非公开发行完成后，津滨发展将持有滨海新区和天津市近450万平方米土地储备（目前公司已经拥有约超过200万平方米），成为持有滨海新区和天津市土地储备最多的公司，公司已有土地储备成本较低，已较大幅度增值。 根据初步预测，公司在2007年至2013年内，凭借现有的储备资产将可以实现累计销售收入近350亿元，累计权益净利润约50亿元（如果取8%的折现值，八年折现值约为35亿元左右），公司将在2009年至2013年快速增长。 我们暂不给公司未来3年盈利预测和投资评级。 风险提示，公司由于开发节奏不尽合理，08年可供结算项目很少，预计08年业绩将难有增长，业绩压力较大。另外，天津房地产市场目前仍处于低迷期，公司的增发项目计划难度加大，这些都将会给公司的发展带来很大困难，公司的盈利预测也将会大打折扣。
研究员：吴剑雄 所属机构：德邦证券有限责任公司
报告标题：津滨发展（000897）：极具成长性的天津地产龙头
（1）公司半年报公告情况。公司上半年实现营业收入64628万元，净利润3989万元，每股收益0.0304元（若按增发完成后股本计算，每股收益为0.028元）。
（2）突出的区位发展优势。区位环境赋予津滨发展迅速成长的历史机遇。天津市整体规划被国务院正式批复，将天津定位于“北方经济中心”、“国际化港口城市”，同时滨海新区被列入十一五发展规划，成为继深圳、上海浦东之后中国第三个综合改革试验区。根据国家对滨海新区的功能定位需要重新调整区内的用地规划，开发区内所处的核心区域有望转为商业及住宅用地，若此项政策实施，津滨发展在开发区内所持有的大量工业厂房及土地升值空间巨大。
（3）丰富的优质土地及项目储备凸显公司成长性。公司通过增发后，将拥有超过450万平方米的土地储备和370万平方米的项目储备。成为持有滨海新区和天津市土地储备最多的上市公司。这些土地储备和房产资源，取得成本低，目前相对于周边新拍土地和建筑物价格平均增值100％～400％。对储备资源进行重估后，公司净资产增加约32.4亿元，扣除少数股东权益后增加约25.7亿元，增发完成后每股净资产3.28元。
（4）增发推动公司09年后业绩爆发式增长。公司目前的土地储备及项目储备将在未来6-8年开发销售，预计可实现销售收入363亿元，项目税后净利润57亿元。公司业绩将在09年后开始出现爆发式增长。
（5）给予津滨发展“强烈推荐、A”的投资评级。预计07、08年公司将实现每股收益0.061元、0.139元（增发完成后），每股净资产3.28元，未来12个月合理股价为26.2-27.9元，给予津滨发展“强烈推荐、A”的投资评级。
研究员：邹文军 所属机构：国都证券有限责任公司
报告标题：津滨发展（000897）：区域优势提供发展机遇
津滨发展近日发布2007年半年报：上半年公司实现主营业务收入6.46亿元，同比增长33.96%；实现净利润3510万元，同比增长36.32%；每股收益0.03元。业绩增长的主要原因是公司开发的滨海金融街一期、二期房地产项目和玛歌庄园房地产项目销售情况良好所致。
壮大公司房地产主业。报告期内，公司完成了收购深圳市粤华投资集团有限公司所持天津津滨雅都置业发展有限公司37.6%股权事项的手续，收购后，公司共持有津滨雅都公司94.8%股权，有利于增强公司房地产主业的实力，改善公司资产结构，提升资产质量、增强经营能力，符合公司主业发展战略。
项目进展良好。公司现有项目包括玛歌庄园、亲亲家园、津滨腾越大厦、梅江南860亩土地开发、开发区11万平米土地开发、汉沽游乐港25万平米土地开发项目等，合计项目储备约120万平方米。目前来看，公司上述项目开发稳定，下半年在确保已有项目包括大港天泽园、珠江新城和亲亲家园的按时竣工和及时销售的同时，将重点推动开发区11万平米生活区项目、汉沽等项目的开工建设，合理利用公司现有土地储备资源。
区位优势提供发展机遇。滨海新区作为天津未来发展的重点，随着纳入“十一五”发展规划，国家将持续增大对滨海新区的投资力度，增加对新区基础设施建设的投入，伴随着滨海新区配套设施的逐步完善，区域内对房地产产品的需求也将会持续稳定增长，津滨发展作为滨海新区核心房地产企业，面临着前所未有的发展机遇。
.. 十大流通股增仓明显。与一季报相比，机构持有公司流通股的家数和比例都有明显增加，虽然公司这几年发展较为平稳，但众多机构的青睐也说明对公司未来成长性的看好。
风险提示。国家对房地产行业继续采用调控的政策性风险：区域房地产市场竞争加剧的竞争风险；公司项目结算对业绩影响的波动风险。
给予“增持”评级。结合公司项目的开发进度，以及其他业务的稳定增长，我们预测公司07年、08年的EPS分别为0.07元、0.15元。由于滨海新区正进入超常规发展新阶段，而公司作为该地区的地产龙头，未来发展无疑值得期待，我们估算房地产行业可比上市公司08年平均PEG为1.44，公司08年的PEG为0.98，明显低于行业可比公司平均水平。因此给予公司“增持”评级。
研究员：杨兴风 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：G津滨：区域性优势尚未完全体现
津滨发展的实际控制者为泰达集团，上市初公司业务分散，没有形成具有核心竞争力的主导产业，03 年公司开始将盈利能力不强和与主业无关业务以股权转让和出售方式逐步剥离，确立了以工业房地产为基础，商用和民用房地产为重点的发展战略，04 年报显示公司房地产资产已经占到公司总资产的89.4%。
公司目前有约17 万平方米工业厂房，每年可带来约5100万元收入，且工业房地产基本不受国家行业调控政策影响，经营风险较小，但项目现金回流速度较慢，规模扩张对资金运作效率的要求更高，在区域土地增值速度加快背景下，采取开发出售方式可快速回笼资金并拓展新项目，提高资金运作效率，是最理想的经营模式，所以公司大规模扩张厂房租赁业务的动力不强，未来将会把主要精力放在商业和住宅开发建设上。
公司正在运作的是金融区一、二期，西青别墅、天元居和大港住宅项目，还储备了汉沽25 万平方米商业和开发区5.2 万平方米住宅用地，相对公司股本而言，项目资源仍显不足。公司每股收益较低，用相对适盈率法难以估值，选取业务相近公司的市净率作比较，公司价格应在2.19—2.3 元之间，目前估值基本合理。
公司盈利能力不强是由历史原因所造成，上市初业务分散缺乏明晰的发展目标，而滨海新区建设对公司实际经营的影响仍处于概念层面，但从长期看，在剥离部分与主业无关业务后，公司已经成为开发区最具代表性的房地产企业，在国家加快滨海新区建设的背景下和大股东的支持下，企业经营步入良性轨道，目前盈利状况没有充分体现其区域性优势，在未来如果能够拓宽融资渠道，公司业绩提升有望加速。
研究员：曹旭特 所属机构：渤海证券股份有限公司
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