华联股份(000882)_研究报告_财经_新浪网(000882) 研究分析报告|查股网
股票名称：华联股份(000882)
报告标题：华联股份:社区购物中心领跑者
华联股份经营的社区型购物中心为消费者节省交通成本和时间成本,所提供的儿童乐园、教育、餐饮等实地体验式服务内容可以满足家庭成员多人出行所带来的消费需求,同时也在一定程度上避免互联网消费的冲击;
拥有在商业物业开发运营领域具有丰富经验的专业团队,所开发的物业可供出租面积有望较普通开发多出20%的面积,高管及核心团队所具有的百货和超市业零售经验将对公司市场判断、品牌管理、招租运营等方面所有助益;
物业规模将进入快速增长期,公司现有物业16个,预计2011-2013年均新增物业9家以上。开发重点区域以北京为主,围绕8个重点城市展开。随着非公开定向增发及债券和短融的发行,公司未来3年的资金压力将得到缓解;
“保底+提成”双枪策略创造内生增长。区别于传统以租金为单一收入来源的租赁物业形式,公司所采取的“保底+提成”租金方式将企业利益与租户利益紧密结合在一起,为推动公司内生增长起到积极作用;
9成分红,重视投资回报。我们注意到公司于2009年修改公司章程,提出每年应至少有一次股利分配,并且每年分配的利润不少于该年可分配利润的90%。我们认为该项公司章程的修改为追求稳定回报型投资者提供了较好的选择;
长期股权投资回报值得关注。我们预计公司对华联财务公司3.33亿元及绵阳产业基金约1亿元的投资未来将为公司创造约0.4亿元的年投资收益。
盈利预测及估值和投资建议:我们预计公司2011-2013年营业收入分别为7.57亿元/11.69亿元/17.47亿元,对应摊薄每股收益分别为0.09/0.21/0.39元。基于贴现现金流模型的主要参数,我们假设WACC为9.71%,推导出公司的价值中枢为12.67元;综合贴现模型、DDM及相对估值的合理价值为9.28元。基于公司正处于快速扩张期,业绩提升较快,富于内生增长和高比例分红的投资亮点,我们建议关注绝对估值所反映的投资价值。本次上调投资评级至“买入“。
风险提示:业务变更导致历史数据不具有可比性,为估值增添了不确定性。
研究员：司维 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：华联股份:转型商业地产,静待华丽转身
投资要点:
转型商业地产,专注于商业物业经营。2008年,公司启动了向购物中心开发和经营管理业务的转型,2008-2010年期间,公司通过购买、租赁等方式获得购物中心20处,已初具规模。
公司整体退出百货零售经营,主营业务变更为“与商业零售相关的商业地产的投资、开发、租售及购物中心的运营和管理”。
以北京为根据地,实现区域扩张。目前公司购物中心已有22家,一半左右位于北京。营业总面积约400万平方米(包括尚未开业的),平均单店营业面积为5万平米。公司未来扩张将以北京为重点区域进行扩张,公司计划未来两年占领北京购物中心约50%份额,成为北京市场第一。
成立投资集团公司,专注于购物中心先期开发。2010年初,公司投资2.2亿元(持股比例为19.64%)成立投资公司。该项目公司从事购物中心的先期开发(购买、租赁或自建物业),目前已有两个项目在投资公司运营中。
投资建议:预计公司2011-2012年每股收益0.21元、0.35元,对应PE分别为40倍、24倍。今年是公司完全转型的第一年,正处于快速扩张期,费用支出较大,短期来看业绩难以释放,长远来看我们仍然看好公司购物中心这一新业态发展模式,预计业绩释放将于2012年开始实现,建议长期投资积极关注。
给予公司“谨慎推荐”评级。
研究员：文育高 所属机构：华龙证券有限责任公司
报告标题：华联股份:业绩基本符合预期,静待转型后业绩释放
事件:
华联股份公布年报显示:2010年实现营业总收入5.84亿元,同比增长36.04%;净利润4930.17万元,同比下降34.21%。EPS0.09元,同比下降50.52%。分配方案拟以向全体股东每10股转增3股派0.6元。
点评:
购物中心主营收入大幅增加,带动毛利率大幅提升。2010年公司实现营业总收入5.84亿元,其中购物中心业务收入2.28亿元,同比增幅达195%。由于购物中心毛利率可达43.76%,而百货零售仅为14.17%,随着购物中心运营收入的大幅增加,带动公司综合毛利率同比提升7.79个百分点,随着今年新店逐步投入运营,经营状况有望持续改善。
转型期门店快速增加带来费用大幅上升。2010年公司销售费用同比上升88.88%,管理费用同比上升49.85%,均大幅上升;2010年公司正式运营的门店达到11家。由于门店的快速增加以及刚刚转型为购物中心运营商,需要引入专业管理公司或专业管理人才,保障门店建设和运营的规范化运作,导致相应的销售费用和管理费用增加较多。
2011年资金压力仍然较大,业绩释放将于2012年开始。公司目前正处于快速扩张期,筹建项目较多且筹备期较长,尤其今年仍然有较大的资金压力,随着公司店铺的不断增加以及盈利水平的改善,公司已初步具备规模优势和竞争力,预计业绩释放将于2012年开始。
投资建议:今年是公司完全转型后的第一年,公司经营层面改善将会持续,预计公司2011、2012年EPS分别为0.21元、0.35元,对应PE分别为40倍和24倍。给予“谨慎推荐”评级。
风险提示:购物中心竞争加剧。
研究员：文育高 所属机构：华龙证券有限责任公司
报告标题：华联股份:不仅专业,而且唯一
投资要点
购物中心经营领域潜在的千亿级企业。公司专注于商业物业经营,2008-2010年期间,公司通过购买、租赁等方式获得购物中心20处,已初具规模。综合考虑行业发展及公司内在优势,我们认为公司极有可能成为零售行业下一个千亿级企业。
行业潜力之一:购物中心业态的高成长性。购物中心业态二十世纪初形成于欧美,上世纪七十年代在日本得以高速发展,九十年代登陆我国,目前我国的购物中心、尤其是社区购物中心的发展尚处于起步阶段,空间巨大。
迎合消费升级趋势。购物中心迎合了消费升级的趋势,从根本上改变了零售业的被动和从属地位,受消费者青睐;
相较于传统百货,适应性更强。购物中心突破了传统百货对核心商圈的高度依赖,摆脱了规模扩张的瓶颈。社区购物中心在城镇化进一步深入的过程中,占据独特优势。
行业潜力之二: 国内竞争对手寥寥。目前国内定位于购物中心运营商的只有乐购等少数企业,且其重点多在于开拓大型购物中心。公司在社区购物中心运营领域,竞争对手极少。
内在潜力之一:从百货经营起家,公司在经营团队、门店运营、供应商资源方面拥有较大优势,新开门店可保证70%的签约率,可确保新开门店尽快投入运营,业内鲜有所及。
内在潜力之二:改组后的华联集团将对公司发展予以更多资源倾斜,已成立投资公司进行购物中心前期开发,项目培育成功后再注入公司。体外培养的模式,也为公司外延扩张提供强力支持。
未来两年业绩有望实现爆发式增长。目前公司开业门店数量较少,现有装修改造门店预计将于2011年贡献利润。随着公司外延扩张目标的实现,2011-2012年公司业绩有望出现爆发式增长。
预计公司2010-2012年营业收入分别为5.85亿元、5.07亿元、7.65亿元,实现净利润1.50亿、0.61亿、1.56亿,EPS分别为0.20元、0.08元、0. 21元。
给予公司“增持”评级。
研究员：陈翀 所属机构：方正证券股份有限公司
报告标题：天相投顾-101025-华联股份(000882)投资时点仍未到来
2010年前三季度公司实现营业收入4.45亿元,比上年同期增加69.57%;实现营业利润0.28亿元,下降77.88%;实现净利润0.25亿元,比上年同期下降69.31%。基本每股收益0.05元。其中,第三季度营业收入为1.53亿元,同比增长78.86%,营业利润为774.5万元,上年同期为亏损,归属母公司所有者净利润为601.9万元,基本每股收益0.012元。
业绩分析:报告期内,公司营业收入同比增长近七成,主要是因为北京通州武夷购物中心、北京公益西桥购物中心以及兰州东方红购物中心陆续开业,增加了营业收入。公司的营业利润及净利润均同比大幅下降,原因有二。其一是2009年上半年,公司减持华联综超股权获得了投资收益,而本期则由于股市低迷,未减持其股权,未有相应投资收益;其二是筹备新门店,各项费用支出较多。
公司财务分析:报告期内,公司的销售费用率、管理费用率及财务费用率分别为21.18%、4.37%及6.90%,期间费用率合计为32.45%,销售费用率及财务费用率比上年同期增加了3.08个百分点和4.98个百分点,而管理费用率则减少了3.05个百分点。公司销售费用率增加,主要是因为新购物中心在报告期开业,财务费用率增加则是为拓展项目,公司新增贷款增加。
公司项目进展:报告期内,公司的通州武夷、公益西桥及兰州东方红等购物中心陆续开业,预计位于合肥的两个购物中心和无锡的购物中心也将开业。公司的万柳购物中心项目仍在建设中,而重组时大股东承诺的公司优先购买的姚家园购物中心,则因为取得国有土地使用权而未转让。
盈利预测和投资评级。预计公司2010-2012年可分别实现每股收益0.12元、0.22元和0.37元,以10月22日的收盘价7.53元计算,对应的动态市盈率分别为63倍、34倍和20倍,公司处于扩张期间,业绩短期难以释放,投资时点未到,维持“中性”评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华联股份:扩张期间业绩难释放
2010 年上半年公司实现营业收入2.92 亿元,比上年同期增加65.09%;实现营业利润0.21 亿元,下降84.8%;实现净利润0.19 亿元,比上年同期下降78.31%。基本每股收益0.04 元。
业绩分析:报告期内,公司营业收入同比增长六成,主要是公司的商业租赁及管理业务的营业收入增加了928.96%,达到1.03 亿元,主要是因为北京通州武夷购物中心、北京公益西桥购物中心以及兰州东方红购物中心陆续开业,增加了营业收入。公司的营业利润及净利润均同比大幅下降,原因有二。其一是2009 年上半年,公司减持华联综超股权获得了投资收益,而本期则由于股市低迷,未减持其股权,未有相应投资收益;其二是筹备新门店,各项费用支出较多。
公司财务分析: 报告期内,公司的销售费用率、管理费用率及财务费用率分别为19.97%、4.14%及6.55%,期间费用率合计为30.66%,销售费用率及财务费用率比上年同期增加了4.90 个百分点和5.30 个百分点,而管理费用率则减少了1.44 个百分点。公司销售费用率增加,主要是因为新购物中心在报告期开业,财务费用率增加则是为拓展项目,公司新增贷款增加。
公司项目进展:报告期内,公司的通州武夷、公益西桥及兰州东方红等购物中心陆续开业,预计下半年位于合肥的两个购物中心和无锡的购物中心也将开业。公司的万柳购物中心项目仍在建设中,而重组时大股东承诺的公司优先购买的姚家园购物中心,则因为取得国有土地使用权而未转让。
盈利预测和投资评级。预计公司2010-2012 年可分别实现每股收益0.12 元、0.22 元和0.37 元,以8 月31 日的收盘价7.41 元计算,对应的动态市盈率分别为66 倍、35 倍和21倍,公司处于扩张期间,业绩短期难以释放,投资时点未到,维持“中性”评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华联股份:重组完成++发展前景良好
2009年业绩概述。公司2009年实现营业收入4.29亿元,同比增加15.55%;营业利润为1.37亿元,同比增长638.22%;归属母公司净利润0.75亿元,同比增长49.23%;实现基本每股收益0.20元,基本符合预期。一季度实现营业收入1.54亿元,同比增长45.65%,归属母公司所有者净利润0.07亿元,同比减少30.48%。公司计划每10股派发现金红利1.5元(含税)。
公司主营业务概述:报告期内,公司完成资产重组,变身商业地产运营商,资产规模日渐扩大,盈利能力提升。通过购买北京华联集团和华联综超的资产,公司完成了由一家小型的百货零售商向商业地产运营商的转型,目前拥有7家购物中心物业,通过租赁经营形式经营管理6家购物中心,合计面积达40万平米。社区购物中心属于商场类商业地产,受益于持续大规模的消费浪潮。在众多商场业态中,社区购物中心发展迅速,公司兼具商业管理和商业物业管理经验,竞争优势明显。
公司本期业绩分析:2009年度,公司商业零售业务主要由成都华联经营,实现营业收入3.14亿元,营业利润率为14.39%,租赁及物业管理,实现营业收入0.77亿元,营业利润率39.11%,该部分毛利率明显高于商业零售业务。公司期间费用率为26.69%,比上年增加1.88个百分点,期间费用率高企,主要是因为本年新开门店较多,管理费用激增,这一情况预计将在2011年得到改善。
公司未来五年规划明确。公司公告明确了其未来5年的战略目标:通过自建(购买)、租赁、受托管理的经营模式,成为中国社区型购物中心专业开发和经营管理的领导者,实现向商业地产领域做大做强的飞跃式发展。公司修改章程,每年拟将当年未分配利润的90%用于分配,将公司打造为一家准REITs,为投资者提供稳定及可持续的中长期回报。中长期来看,随着业务的快速发展,公司有望成为具备较高分红收益率、典型受益于物业升值的价值型公司。
盈利预测与评级:由于商业地产运营周期较长,公司资产重组完成不久,部分门店尚未正式运营,预计公司业绩短期内难以释放。预计公司2010年-2012年EPS 为 0.15元、0.28元和0.28元,以4月28日收盘价8.94元计算,动态市盈率为60倍、31倍和32倍,估值偏高,维持 “中性”评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华联股份:转型商业地产,期待华丽业绩
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入2.63 亿元,同比增加2.04%;营业利润为1.28 亿元,同比增加414.71%;归属母公司净利润为0.82 亿元,同比增加238.2%;实现每股收益0.2478 元。其中,三季度实现营业收入0.85 亿元,同比增加3.3%,归属母公司净利润为-0.06亿元,同比减少501.96%,三季度每股收益为-0.0127 元。
公司基本面概述:公司主营业务原为商业百货,2008 年及2009 年经过两次资产重组,置出部分百货资产,置入商业地产,主营业务变更为商业地产租赁管理与商业百货,经过2009 年的资产重组,公司旗下已开业和即将开业购物中心从年初2 家增加到13 家,资产规模增加了148.87%,公司购物中心规模化、连锁化优势将逐渐凸显。
公司三季报分析:据公司三季报披露,由于出售持有的华联综超的股权,公司现金、投资收益、应交税金、净利润及投资活动产生的现金流量净额均大幅增加;由于新的5 家公司并表,递延所得税资产大幅增加。管理费用为0.19 亿元,同比大幅增长110%,主要因为公司处于快速增长期,日常开始及人员费用都大幅增长。
公司未来发展分析。公司在进行资产重组后,置入资产的盈利能力远高于置出资产的盈利能力。公司目前有13 家商业购物中心已开业或待开业。公司重组完成后已制定新的发展战略,公司将致力于社区购物中心的开发与经营管理,通过自建、租赁与受托管理三种方式获取店铺资源,力争五年时间成为社区购物中心的领导者,公司将以北京为中心,在资金等有保障的前提下在全国经济较为发达的城市逐步扩展。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华联股份：成功转型商业地产运营商，进入快速增长期
公司近况:细化战略,分红承诺和物业存量超预期最新公告明确了5 年发展规划、修改了公司章程(需8月10 日股东大会通过),以下超出预期的方面值得关注:
明确盈利模式、发展速度和地域,希望在5 年内成为国内社区购物中心的领导者。
在物业开发和物业经营管理领域引入高资质的海外战略合作者。
披露了目前持有和租赁经营物业的规模,超出我们和市场的预期。
修改公司章程,今后每年分配利润不少于该年可分配利润的90%(A 股做出这么高分配承诺的公司甚少),希望通过长期的物业积累和经营使得投资者享受分红和资产升值的双重收益。
评论:进入增长期,准REITs 姿态迎接国际合作
至此,公司已完成了由一家小型零售商向商业地产运营商的转型,目前拥有7 家购物中心物业,通过租赁形式经营管理6 家购物中心。上述13 家物业的7 家已经开业、6 家在建,合计面积40.66 万平方米。
进入快速增长期,有效平衡发展速度和资金保障。
公司计划每年新增3 家购物中心,重点发展北京市场,适当拓展合肥、沈阳、成都、南京等重点地区。
我们预计公司09-11 年经营性净利润能够分别达到4800 万元、9000 万元和1.38 亿元(年复合增长70%)。
90%的分红比率将公司打造为一家准REITs,后续将引入高资质海外战略合作者。虽然目前的分红收益率只有2%,但随着业绩增长有望逐年提升。华联股份有望成为其优质商业地产在A 股上市的平台。
估值与建议:适合中长期投资
我们看好其基本面改善、盈利模式、业绩增长确定性,及由此带来的中长期投资价值。只按已有物业计算的NAV 可达50 亿元(每股10.1 元),较目前44 亿元市值仍有15%溢价,股价具备资产价值支撑。
市盈率(10 年37 倍)在零售板块处于较高水平,这是我们维持“中性”评级的原因。当然,由于其高成长性和实质性业务转型,应享有一定的溢价,且房地产板块物业持有型公司估值均在40 倍左右。我们后续将密切关注其业绩超预期和资产注入潜力。
研究员：郭海燕，钱炳 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华联股份：夯实主业的重要一步
12月15日公告称将以向特定对象华联集团非公开发现的方式购买其持有的五家商业物业公司100%股权。增发后公司总股本达4.97亿股，华联集团成为控股股东，持股比例约60%。
七处物业项目。本次购买了5处物业，另有年中公司受让青海及大连两处物业。新进的物业项目中，北京广安门店和紫金店已经开业；江苏无锡店和合肥长江路店预计明年7月开始营业；合肥蒙城路店预计于2010年1月开业。
盈利预测及投资评级：我们的观点是，永续增长模式所估计的每股地产价值介于3.42-4.87元间，合理价值在4.30元左右；DCF以40年为期限折现，估计价值在2.2元左右；收入比较法的价值估计的价值在3.55元左右。PE估值法中，房地产部分的PE是24倍，其他投资性利润如华联综超和华联财务公司的合计预估利润在每股0.05元左右，综合PE近20倍。目前公司股价在4.7元附近，接近我们多种估值方法的上限区域，给予“持有”评级。
研究员：司维 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：华联股份：北京华联集团通过资产注入增持股权
商业地产开发和购物中心管理在我国具备良好的发展空间，华联股份通过集团资产注入实现向该业务的转型。华联股份公告：向北京华联集团（北华联）购买其持有的五家商业地产公司各100%的股权，收购资产预估价8.4亿元，公司计划以3.39元/股的价格向集团公司发行最多不超过247,787,610股。
投资者可关注和把握此次资产注入带来的投资机会，我们将在更深入了解其后续项目注入情况和中长期发展规划后适当考虑调整其投资评级。
华联股份基本面有望得到实质性改善。我们是在资产注入推迟的情况下下调了该公司的评级，而此次重组有望实质性的改善其基本面。重组完成后，公司将拥有7个商业地产项目，合计达到16万平米，盈利能力有望获得明显提升。同时，北华联也将成为其第一大股东，持股比例达到59.8%，这将有利于北华联将华联股份作为其今后商业地产业务的发展平台。我们估计后续还会有新项目注入，将进行持续的跟踪。
股价有资产价值的支持，资产注入后的每股资产净值与目前股价和换股价格基本一致。此次资产注入预评估价格8.4亿元，加之持有的两家购物中心物业合计2亿元、华联综超和财务公司股权价值4.06亿元和2亿元、现金和负债基本持平，因此公司资产净值为16.86亿元。考虑到股本将增加至4.97亿股，对应每股资产净值为3.39元，与目前股价和3.39元的换股价格基本持平。此外，该股是在此轮大市反弹刚启动时停牌的，从技术面上也能够获得一定的支持。
公司此次公告的盈利预测主要是考虑了5家购物中心注入带来的收益（2009年1536万元），而尚未考虑到后续新项目的盈利贡献。因此，虽然公司此次公告的总体盈利预测低于我们的预期，我们不调低其盈利预测。由于向集团定向增发带来的股本稀释，公司09-10年市盈率为33倍和22倍，虽不是低水平，但是：①物业持有类公司市盈率相对较高，如房地产开发和持有相关公司09市盈率仍在27倍以上；②公司资产价值已经能够对股价形成一定支撑；③新业务才刚刚开展，提升空间较大，业务的日益成熟将有效降低其市盈率水平。
研究员：郭海燕，钱炳 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华联股份：公告停牌，资产重组开始启动
华联股份今天早上公告停牌，拟采取非公开发行股份的方式购买股东北京华联集团投资控股有限公司的商业地产类资产。公司计划在30天内按照《上市公司重大资产重组管理办法》及其它相关规定，召开董事会审议资产重组预案，并将于预案披露后恢复交易（最迟12月15日）。
华联股份资产重组的推出基本符合我们的预期（我们原预计项目明年年初注入），这标志着公司向购物中心开发经营转型迈出了实质性的一步。我们认为，得益于华联集团和凯德置地的支持，以及国内社区型购物中心较大的发展空间，公司具备良好的长期发展潜力。
需要提示的风险是：由于消费增速放缓明显，公司社区型购物中心的租金水平和盈利能力将在一定时间内承受考验，培育期会相应延长；重组预案尚未正式推出，项目注入时点仍有一定不确定性。
我们会密切跟踪公司资产重组的进展，并会在预案细节公布后发出相关评论。
研究员：郭海燕，钱炳 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华联股份：中期业绩符合预期
中长期来看，我们认为公司向购物中心开发经营转型后，有望获得持续的盈利增长，具备长期投资价值。目前其08-09年市盈率分别为22.3x 和12.7x，维持“推荐”评级。
研究员：郭海燕，钱炳 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华联股份：项目推进较为缓慢，盈利可能会低于预期
按照我们保守的盈利假设（09年长江路项目公司自己经营），公司08-09年的市盈率分别为32.8倍和21.8倍，相对零售类公司处于估值的中高端；考虑到公司目前业务仍处于起步阶段，和房地产开发和持有类公司08-09年平均39.7倍和29.6倍相比，已基本处于合理水平。
短期来看，公司股价缺乏明显的催化剂，但若大市好转公司也有望获得较好的股价表现。投资者若担心其短期业绩的波动性，可适当选择获利。长期来看，公司向社区型购物中心开发经营转型后发展潜力较大，具备长期投资价值。
研究员：郭海燕，钱炳 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华联股份（000882）：07年股东大会及投资者交流纪要
2008年公司业务收入相对简单，1－2季度四川成都店因手续尚未履行完毕，其销售收入仍将并入公司报表，估计成都店的销售收入可以涵盖产生的期间成本和费用；青海、大连两处物业已经整租给华联综超，所获得的租金收入相对固定，预计2008年两处物业的收入在2000万元，净利润在833万元；投资收益部分假设获得5200万元投资收益。考虑三、四季度成都店转让完毕，各项费用影响有限，预计2008年公司净利润在4,000万元，08年EPS约0.16元。
现有公司估值的局限性在于：公司处于业务转型期，尚不能使用地产业估值法；09年资产注入情况尚未明朗；转型后经营社区购物中心的定位在国内没有可比公司等。但考虑到08年在仅有两处物业物业经营情况下，投资收益将继续发挥重要作用，公司业绩较07年也有望出现大幅度增长，所以给予“持有”评级。待下半年对新项目进行跟踪调研后，做进一步调整。
研究员：司维 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：华联股份：业务转型有望带来基本面改善和爆发式业绩增长
在A股零售板块，华联股份是一家被边缘化了的小公司，我们看重的是它即将发生的改变。
公司启动了向购物中心开发和经营管理业务的转型，定位明确并获得了集团公司大力支持。这将使其拥有定位清晰的主业，从一家净利润只有2000万的小公司转变为2008年起盈利上1亿元的企业，实现基本面的深刻改变和爆发式业绩增长。
购物中心是零售管理和商业地产相结合的运营模式，在我国市场空间广阔，专业化开发和经营能够带来好的收益。华联股份有望依托自身的商业零售经验、华联集团的资源平台及与凯德置地的良好合作获得好的发展。
以持有和经营购物中心为主，有望获得持续的盈利增长和良好的现金流。华联集团承诺向华联股份注入北京姚家园、合肥蒙城路和长江路项目，合计20万平米。除以上项目外，公司的后续潜在项目储备丰富。我们预计：今后3年公司可开发30万平米以上的物业面积，2010年底持有的购物中心面积可达到20万平米以上，部分物业（如长江路项目）会出售给凯德置地。
仅考虑北京及合肥三个项目的贡献，便可实现爆发式业绩增长：2008年公司净利润可达到1.14亿元，2009年在没有物业卖出的情况下可增长10％，获得1.25亿元的净利润，至2010年净利润可达到1.9亿元。此后，即便没有新的项目，该盈利和现金流水平也可以持续，并有内生性提升空间。
目前价位下该股具备有力的基本面支持，下行风险很低：目前市值22.4亿元，而公司持有的综超和华联财务的股权、物业及现金合计就可以达到21亿元；市盈率水平低至2008年19.7x，股价显著低于其每股NAV。
我们给予“推荐”的评级，目标价位13.6元（NAV测算的适中情况或2008年29x的目标市盈率），具备51％的提升空间。
相关风险提示有：目前盈利主要来自综超盈利的并表；业务转型刚开始，项目竣工时间若有一定不确定性，各期盈利表现可能会有一定的波动性；股盘较小，流动性相对有限。
研究员：郭海燕，钱炳 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华联股份(000882)：主业转向商业地产，持续成长值得期待
华联股份近日公告重大资产出售和购买事项：华联股份向华联集团出售所持有的安贞华联、成都华联、石家庄华联、兰州华联四家分公司的全部资产和负债以及呼市华联和河南华联两家子公司100%的股权，转让价格为六家公司于2007 年6 月30 日经评估的净资产值合计16682 万元；华联股份从华联综超购买其持有的大连华联、青海华联两家公司100%股权，转让价格为两家公司于2007 年6 月30 日经评估的净资产值合计20709.81 万元。
华联股份通过本次交易中的出售行为将整体退出百货零售经营，通过购买行为将持有优质商业物业，本次交易完成后，公司主营业务将变更为“与商业零售相关的商业地产的投资、开发、租售及购物中心的运营和管理”。
华联集团在此次公告中已经承诺将已经启动的“北京姚家园项目”、“合肥蒙城路项目”和“合肥长江路项目”之项目公司在取得国有土地使用证后，将项目公司优先转让给华联股份，这些潜在储备项目将进一步做大华联股份主营业务，以保证公司具有良好的成长性，为投资者提供稳定且持续增长的收益。
研究员：徐晓芳，刘冰 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：G京华联(000882)：迈入上升通道，持续增长可期
公司实行百货连锁经营发展战略，在北京、成都、郑州、呼和浩特、石家庄、兰州等地共有6家门店。经过几年的发展，公司旗下的门店正逐步进入成熟发展期：其中安贞店、成都店、郑州店刚刚进入成熟期；呼市店05年亏损，预计06年将会大幅度减亏；05年1月才开的兰州门店仍处于培育期。
公司未来增长主要来源于内生式增长，毛利率会逐步提高，逐步接近甚至超过15%的行业平均水平。我们预计07至09三年，公司净利润将保持30%以上的增长速度稳步发展。公司在不同区域内的开店经验有助于公司向全国范围的扩张。公司未来主要以发展购物中心为主。预计07年公司在西安、武汉将新开两家大型购物中心。
北京华联集团是公司大股东。北京华联集团目前已建成和筹备之中的购物中心有近10家，积累了比较丰富的购物中心管理经验，并且与国内国际知名品牌建立了良好的供需关系，这些对于华联股份发展购物中心将起到良好的促进作用。
如果以G综超（600361）7月25日收盘价16.85元计算，华联股份持有的G综超市值约为8.42亿元，公司所持G综超市值约是公司自身总市值的48%。成功投资华联综超不仅为公司带来可观的投资收益，全流通后更可为公司资产带来巨大的增值。
公司发展已经走出低谷期，未来增长潜力较大。预计公司06、07年EPS分别为0.14元和0.20元。公司目前股价7.07元，市盈率分别为50倍、35倍。但是公司持有G综超股份（锁定期为07年8月30日）价值折合到华联股份约为3.38元/股，给与一定的折扣（转让或者变现会有一定的折价等）后以3.0元/股计算，公司近两年市盈率仅为29倍、20倍，在百货行业中属于中等偏低水平。我们看好公司的发展前景，给予“增持”投资评级。
研究员：徐晓芳，刘冰 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：华联股份：资产价值低估、购物中心成为发展亮点
02年后股东变更、资产清理，主业集中于百货经营公司02年后，资产清理完毕，北京华联集团成为公司第三大股东，并负责实际经营，02年华联集团注入安贞华联商厦，成为公司发展的基础，同年中期新开成都、呼和浩特和郑州华联商厦，03年公司又开出石家庄华联商厦，由于新开门店处于培育期，拖累了公司的利润，因此公司在04年没有新开门店，在05年初新开兰州华联商厦。
持有华联综超15%股权，增值近9亿元：公司是华联综超第二大非流通股股东，持有15.31%，共计4997万股，目前市值9亿元，公司账面价值只有1949万元，增值近9亿元，折合每股3.6元。公司目前按照权益法对华联综超的股权进行收益计算，即每年获得15%左右的华联综超的利润作为投资收益。
未来商业模式向购物中心改变，成为投资亮点：公司经营以联营为主要模式的百货业态的时候已经开始尝试以租赁为主要模式的购物中心业态，比如呼和浩特、兰州店就是联营+出租的类购物中心模式。
华联集团、华联综超以及华联股份的资源共享将成为公司独特优势：我们认为公司具备经营购物中心的条件，因为自身经营百货以及关联公司经营大卖场，这两种业态可以构成购物中心的主力店，同时华联集团与众多餐饮、娱乐以及家电连锁商具有长期的合作关系，因此便于引入这些非主力店，在管理团队方面，集团层面与新加坡凯德置地一直在购物中心的开发和管理上密切合作，不排除上市公司也能够在购物中心业务经营上取得集团的支持。
股改除权后价格具有吸引力，首次评级”谨慎推荐”：公司股改停牌前价格为7.15，股改自然除权后的价格为5.5元，公司目前账面净资产每股1.9元，持有的华联综超的股权增值至少8.5亿，折合每股3.4元，二者共计5.3元，已经接近自然除权后的股价，公司的实际PB已经接近1，静态价值已经凸现，加之公司后续的项目储备，和集团对其在购物中心业务上的支持，我们认为未来几年公司的盈利能力有很大的增长可能，但鉴于存在一定不确定性，因此首次评级给与“谨慎推荐”，结合投资资产的价值以及公司未来业绩，我们给与目标价位7元。
研究员：谭丽 所属机构：国信证券股份有限公司
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