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重庆实业(000736)_研究报告_财经_新浪网(000736) 研究分析报告|查股网

股票名称：重庆实业(000736)

报告标题：ST重实:主业盈利逐步改善,股权投资收益稳定

2011-03-02 18:06:44

2010年公司实现营业收入4.32亿元,同比增长450.09%;营业利润1.38亿元,同比增长27.66%;归属母公司所有者净利润1.28亿元,同比增长24.34%;实现基本每股收益0.43元。
增收又增利,主业盈利改善。公司业绩的良好表现主要房地产项目开始陆续结算,其中,子公司上海中住置业开发有限公司实现营业收入190.25万元,营业利润6,530万元;湖南修合地产实业有限责任公司实现营业收入38,213万元,营业利润3,042万元。深圳市中住汇智实业有限公司实现营业收入4,719万元,营业利润1,969万元。公司地产主业收入的同比大幅增长,符合公司主业盈利逐步改善的预期。
参股通信设备供应商,投资收益稳定。瑞斯康达科技发展有限公司为国内宽带光纤网络接入设备的供应商。公司持有瑞斯康达科技发展股份有限公司28.25%的股权,2010年为公司贡献投资收益5964万元,同比增长14.3%,投资收益稳定。
期间费用大幅增长。报告期内,公司的销售费用为0.13亿元,同比增长333.08%,财务费用为0.12亿元,同比增长223.12%。
资产负债率低,财务结构稳健。报告期末公司的资产负债率为30.35%,比上年同期的38.64%下降8.29个百分点。期末短期借款1.39亿元,一年内到期的非流动负债0.14亿元,其他应付款0.63亿元,2.22亿元的货币资金足以覆盖。短期偿债无压力,财务状况良好。
未来关注重组预期。2010年8月,ST重实和ST中房同时发布公告,国资委已批准中房集团整体并入中交集团,我们维持原来的观点:重实作为较为成熟的房地产上市平台(相对于ST中房这个壳而言),在中交集团整合房地产业务的进程中,可能是最大的受益者。
盈利预测和投资评级。我们预计公司2011和2012年的每股收益分别为0.66元和0.97元,以昨日收盘价10.1元计算,对应的动态市盈率分别为15倍和10倍,我们依然看好公司未来业绩改善的持续性,关注资产重组预期,维持增持评级。

研究员：石磊    所属机构：天相投资顾问有限公司

报告标题：ST重实:业绩表现低于预期、重组预期再次升温

2010-08-06 11:36:08

上半年每股收益0.03 元。公司今日发布2010 年中报:公司上半年实现营业收入1.50 亿元、同比增长725%;营业利润965 万元、去年同期亏损418 万元;归属母公司净利润755 万元、去年同期亏损407 万元;每股收益0.03 元、每股净资产4.17 元。
重实是中房集团之房地产开发上市平台,主营业务有三大块:房地产开发、工业厂房出租和高科技投资。房地产开发业务主要分在长沙、重庆等地区,规划建筑面积155.7 万平米,其中,长沙占91.5%;未来扩张重点在重庆等西南西区。工业厂房出租业务主要在深圳龙岗百门前工业区,经营物业面积21.5 万平米,年租金收入3500 万元左右。高科技投资业务是参股瑞斯康达28%的股权,主要从事光纤宽带接入业务。
业绩表现低于预期。公司上半年业绩不达预期最核心的原因有两点:一是报告期内结转项目毛利率较低,上半年参与结转的主要是长沙高新区的中房-F 联邦项目一期5-8#楼,团购为主的销售模式导致销售均价只有2600-2700 元/平米,房地产业务毛利率只有16.5%。二是参股公司瑞斯康达业绩下滑,公司上半年参股瑞斯康达获得的投资收益只有0.13 亿元、同比下降41.2%。
第三季度业绩预亏。公司预计第三季度将亏损400 万元左右,主要原因可能还是在于毛利率较低和参股公司业绩下滑。但随着住宅项目陆续进入收获期,以及团购项目结算完毕,公司房地产业务毛利率将显著回升。
重组预期再次升温。ST 重实和ST 中房同时发布公告,国资委已批准中房集团整体并入中交集团,我们维持原来的观点:重实作为较为成熟的房地产上市平台(相对于ST 中房这个壳而言),在中交集团整合房地产业务的进程中,可能是最大的受益者。
维持增持评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.13 元和0.50 元,以昨日收盘价12.48 元计算,对应的动态市盈率分别为98 倍和25 倍,估值水平较高,但对于这种公司而言估值并不重要,我们依然看好公司未来业绩改善预期和资产重组预期,维持增持评级。业绩改善的核心动力在于:住宅项目陆续进入收获期,并且毛利率将回升。

研究员：刘义    所属机构：天相投资顾问有限公司

报告标题：ST重实:季节性亏损源自结算因素

2010-04-26 17:18:47

一季度净利润亏损0.08 亿元。公司今日发布2010 年一季报:营业收入0.12 亿元、同比增长37.1%;营业利润-0.07 亿元、去年同期盈利0.04 亿元;归属母公司净利润-0.08 亿元、去年同期盈利0.04 亿元;每股收益-0.03 元、每股净资产4.03 元。
公司业绩主要来源于房地产开发和参股瑞斯康达的投资收益,以上两块业务在2010 年一季度由于结算因素均表现较差。
已售资源未结转导致房地产业务收入规模很小。公司2010 年参与结算的项目主要是中房-F 联邦项目一期5-8#、1-2#楼,分别将于2010 年第二季度和2010 年第四季度开始陆续交付;所以公司一季度可结转资源较少。
瑞斯康达业绩在季度分布上不均衡。公司报告期内投资收益仅有0.03 亿元、同比下降68.8%;主要原因在于参股企业瑞斯康达所贡献的投资收益同比减少0.06 亿元。瑞斯康达一季度净利润大幅下降,主要原因在于结算收入在时间分布上不均衡,这取决于所在行业独特的销售和结算模式。
一季度项目销售情况较好。公司一季度主力在售项目是中房-F 联邦一期,销售商品和提供劳务收到的现金为0.8 亿元、同比增长112.3%、环比增长150%;截止2010年03 月底预收款项2.7 亿元、较年初增加0.7 亿元。
我们对公司维持“2010 年将是丰收的一年”的观点。
公司2010 年将迎来多重利好:注入项目进入收获期带来的基本面好转、参股企业瑞斯康达所贡献的投资收益仍将保持较快增速、中房集团整合预期和摘帽预期。
维持增持评级。我们预计公司2010-2012 年房地产等传统业务EPS 分别为0.38 元、0.69 元和1.09 元;参股瑞斯康达贡献的每股投资收益分别为0.26 元、0.40 元和0.60 元;给予房地产业务2010 年18 倍市盈率、瑞斯康达50 倍市盈率,那么公司2010 年内合理的估值应该是20 元左右,相较于目前股价(15.76 元/股)还有25%的空间;如果看2011 年,分别给予房地产业务和瑞斯康达12 倍和40 倍的估值,那么公司合理价值是24.3元左右(相较于目前股价有50%的空间)

研究员：刘义    所属机构：天相投资顾问有限公司

报告标题：ST重实:2010年将是丰收的一年

2010-04-12 13:58:07

2009年业绩不理想。公司今日发布2009年报:营业收入0.8亿元、同比增长100.3%;归属母公司净利润1.0亿元、同比下降33.7%;剔除非经常性损益之后的净利润0.4亿元、同比增长355.7%,每股收益0.35元,基本符合市场预期。公司2009年不进行利润分配。
中房集团之房地产开发业务平台。重庆实业是中房集团之房地产开发上市平台,主营业务有四块:房地产开发、工业厂房出租、土地一级开发和高科技产业投资。
房地产开发业务主要分在长沙、重庆等中西部重点城市,规划建筑面积155.7万平米,其中,长沙占91.5%;公司未来扩张重点在重庆等西南西区。
工业厂房出租业务主要是深圳龙岗区百门前工业园区,经营物业面积21.5万平米左右,年租金收入3500万元左右。
土地一级开发业务主要通过参股公司北京盛世新业(公司持有其30%的股权)进行,项目位于通州砖厂村和大马庄,占地面积1000万平米左右,但公司仅赚取固定利润(投资成本的8%)。
高科技产业投资业务主要是参股瑞斯康达28%的股权,该公司2009年贡献5000多万元的投资收益(以权益法核算),并且有上市计划。
2009年业绩不理想的原因在于可结转资源较少。公司报告期内营业收入主要来自工业厂房出租、以及出售投资性房地产和部分尾盘;由于项目施工进度滞后(资金瓶颈),公司2009年房地产开发业务仍未结算收入。
投资收益是公司2009年营业利润的主要来源。公司报告期内出售西安希望城100%股权获得投资收益5845万元;参股瑞斯康达28%股权获得投资收益5269万元;但出售股票带来投资亏损1618万元;公司报告期内合计实现投资收益9379万元、同比增长122%,占当期营业利润(9030万元)的104%。
净利润下滑主要是营业外收入大幅下降所致。公司2008年由于资产重组而获得债务豁免,导致营业外收入高达1.55亿元,这是2008年净利润的主要来源;而2009年营业外收入仅有0.19亿元。
通过处置资产和对外借款,公司现金瓶颈有所缓解。公司报告期末资产负债率为38.6%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为28.1%,在行业当中处于很低水平,长期偿债压力较小。剔除预收账款之后的真实速动比率为1.7,短期偿债压力较小,公司的流动资产当中存货占绝大部分。公司报告期末账面现金3.0亿元、比期初增加2.7亿元,主要得益于投资现金流(1.1亿元)和筹资现金流(2.7亿元);但公司经营现金流为-1.1亿元,主要是项目正处于开发投入期。
看点之一:摘帽可能性很大。由于公司2009年净利润和扣除非经常性损益之后的净利润分别为1.0和0.4亿元,并且2010年业绩将根本性好转,我们认为公司摘帽的可能性很大。
看点之二:自2010年起,注入项目将进入丰收期。公司目前主要有三个项目:位于长沙岳麓高新区的中房-F 联邦项目(建筑面积44万平米)、位于长沙芙蓉新城人民东路延长线的华夏城(建筑面积99万平米)、以及公司2010年02月在公开市场获得的重庆沙坪坝区大杨石组团(建筑面积13.26万平米,这是公司迈出的布局西南的第一步);其中,前两个位于长沙的项目是2008年重组时注入的。根据项目施工计划,公司2010-2012年可售资源和可结转面积将有较大幅度的增长、公司业绩将有明显起色。
公司2010年参与结算的主要是项目主要是中房-F 联邦项目一期5-8#楼、1-2#楼,合计建筑面积19.3万平米左右;我们预计结算19万平米左右。
公司2011年参与结算的项目主要是中房-F 联邦项目一期3-4#楼、建筑面积6.4万平米左右;以及华夏城一期项目、建筑面积33万平米;我们预计结算面积23万平米左右。
公司2012年参与结算的项目主要是华夏城一期剩余部分(我们假设2011年该项目结算一半,那么剩余部分在16万平米左右);以及中房-F 联邦项目二期、建筑面积18万平米;合计34万平米。
看点之三:重组预期升温。中房集团在公司重组时承诺:在重庆实业重组完成之日(2008年底)起2年内彻底解决关联公司同业竞争问题,当时中房集团提出了两条可能的整合路径:1)、将旗下两个上市公司(ST重实和。
ST 中房)分别打造成房地产开发平台、以及市政建设和物业经营平台;由于ST 重实已注入中住地产的房地产开发业务,所以ST 重实被打造成集团房地产开发平台的可能性较大。2)、通过换股吸收合并实现“二合一”,我们认为ST 重实作为合并方的可能性更大,理由有两点:公司资产质量要好一些、中房集团处于绝对控股地位(中房集团只有。
ST 中房25%股权)。随着承诺整合日期的临近,2010年将是中房集团资产整合的关键时期,而无论中房集团采取何种整合方式,ST 重实都将是最大的受益者(中房集团在唐山、石家庄、包头、吕梁、广州、东莞等地拥有建筑面积300万平米左右的住宅项目)。
看点之四:高科技概念。公司参股28%的瑞斯康达主要从事光纤接入设备和朗讯数据网络产品制造业务,盈利性和成长性较好,该公司2007-2009年净利润分别为0.57、1.25和1.85亿元、复合增长率80%。瑞斯康达有创业板上市计划,随着重实主业盈利的改善,制约其上市的因素(涉嫌分拆上市)可能将消除。我们预计瑞斯康达2010-2011年贡献的投资收益分别为0.78和1.18亿元(以50%的增长率估算)。
看点之五:土地一级开发业务可能导致业绩超预期。由于北京盛世新业控股权已被北京福星惠誉拿走,制约项目施工进度的资金瓶颈有望缓解,如果该项目开发进度超预期,公司未来业绩也有望超预期(我们2010-2011年的盈利预测并未涵盖该业务)。
盈利预测和投资评级。我们预计2010-2011年每股收益分别为0.59元和1.10元,对应的动态市盈率分别为26倍和14倍;其中,房地产业务2010-2011年每股收益分别为0.33元和0.70元;参股瑞斯康达贡献的每股投资收益0.26元和0.40元;我们给予其房地产业务2010年18倍PE、通信设备业务50倍市盈率,公司合理的股价应该是19元左右(公司目前股价仅15.18元),存在一定的低估;同时考虑到公司长沙+重庆的清晰扩张路径、注入项目将进入丰收期、摘帽可能性较大、重组预期升温、高科技概念、以及业绩可能超预期,我们维持公司“增持”评级。中房集团整合预期和瑞斯康达创业板上市预期将是公司股价最大的驱动力。

研究员：天相房地产组    所属机构：天相投资顾问有限公司

报告标题：ST重实:净利润大幅下滑源自项目未结算和投资收益减少

2009-11-09 20:37:39

2009年前三季度净利润略亏。公司2009年1-9月份实现营业收入2894万元,同比增长4.37%;营业利润亏损120万元,去年同期盈利799万元;归属母公司净利润亏损7万元,去年同期盈利1016万元。
公司已完成资产重组,主业变身为房地产开发。公司于2007年启动资产重组,2008年底实施完毕。重组方案为:以5.77元/股的价格非公开发行2.21亿股,购买中住地产旗下核心房地产开发资产。
公司前三季度盈利大幅下滑,主要原因在于以下两点:1)、公司的开发项目尚未达到结算条件;2)、出售交通银行股权导致投资收益减少。
营业收入规模很小。2009年前三季度,中国房地产市场完成了从复苏到繁荣的快速转变,市场景气高昂,房地产销售量价齐升。而公司营业收入规模依然很小,同比仅增长4.4%,原因在于开发项目尚未达到结算条件,报告期内收入主要来自于物业经营。
投资收益减少。公司为了回笼资金缓解周转压力,出售了交通银行500万股,造成1953万元的投资损失;报告期内,公司投资收益同比下降39.3%。
预收款项增长115.5%。截止2009年9月30日,公司预收款项为3.75亿元,同比增长115.5%,公司2010年业绩有保障。
公司的主要项目。公司主要有三个项目:1)、佳境小区(该项目位于长沙、分两期开发、总建筑面积43.7万平米、在建、在售);2)、华夏城(该项目位于长沙、分四期滚动开发、正在拆迁、未售);3)、希望城(该项目位于西安、分两期开发、在建、在售)。此外,公司在深圳工业园区拥有18.7万平米的工业物业用于出租。
未来可能有进一步的资产重组。公司实际控制人为中房集团,公司与ST 中房为中房集团的两大上市平台,且二者之间存在一定的同业竞争。中房集团承诺未来将着手解决同业竞争问题。中房集团未来资产整合路径有两条:1)、ST 中房和ST 重实分别作为集团“物业经营+市政建设”和“房地产开发”两大主业的整合平台。2)、ST 中房与ST 重实通过并购解决同业竞争。

研究员：天相房地产组    所属机构：天相投资顾问有限公司