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苏宁环球(000718)_研究报告_财经_新浪网(000718) 研究分析报告|查股网

股票名称:苏宁环球(000718)

报告标题:苏宁环球:结算进度受限影响业绩释放

2011-06-01 15:47:23

我们近日对苏宁环球和南京市场进行了调研。在严格的限购令下,下半年南京市场环境并不乐观,公司威尼斯水城去化偏慢,且受交付周期影响,可结货量低于我们原先预期。我们调低了公司2011年盈利预测至0.61元,目前公司市盈率估值偏高,我们将投资评级从买入下调至持有,并将公司目标价从11.23元下调至7.93元。

研究员:田世欣    所属机构:中银国际证券有限责任公司

报告标题:苏宁环球:项目增值提升净利润

2011-05-03 11:29:30

2010年一季度公司实现营业收入8.44亿元,同比增长1.62%;归属于母公司净利润2.08亿元,同比增长16%;基本每股收益为0.12元。
结算项目盈利能力提高:结算毛利率提高6个百分点至49.5%,项目增值效应已经显现。2010年公司预售均价已达8226元/平米,比2010年结算均价5155元/平米提高60%,盈利能力提高在预期之内。期间费用依旧控制良好,期间费用率5.76%,同比提高0.75个百分点。
2011年业绩有保障:2010年公司实现商品房预售面积52.58万平方米,一季度末预收账款38.8亿元,较期初略增长2亿元,2011年业绩比较有保障。
投资力度较大:公司在南京以外的项目继续大力推进,除原有的吉林项目外,宜兴、上海、芜湖等地项目也相继启动。期末存货133亿元,占总资产的比重为85%,项目储备丰富。存货账面价值同比增长77%,主要因为投资力度较大。2010年公司获得3个项目:无锡市北塘区锡国土2009-62地块、安徽省芜湖市城东1006地块及昆明市五华区如安街地块,共增加项目储备144万平米。无锡项目位于无锡市北塘区,周边环境成熟,楼面地价4002元/平米,目前无锡北塘区商品房均价已超万元,该地块毛利率可达40%。芜湖项目规划建筑面积达113万平米,为超级大盘,再次发挥公司的大盘开发的经验,将期间费用和开发成本降至最低,预计该项目毛利率不低于30%;云南昆明项目规划面积18.4万平米,为商业金融业用地,楼面成本7000元/平米,为昆明市新诞生的单价地王。2009年初,大股东苏宁集团通过昆明市政府的招商引资,计划投资约200亿元在云南开发3个项目,此次公司竞得的项目和大股东投资项目同位于昆明市五华区,形成规模效应。
短期有一定资金压力:期末剔除预收账款的资产负债率50%,较期初略降1个百分点;账面货币资金11.2亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债11.39亿元,短期有一定的资金压力。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.70元、1.04元,按公司最近收盘价为8.49元,对应的动态市盈率分别为12倍和8倍。维持“增持”的投资评级。

研究员:石磊    所属机构:天相投资顾问有限公司

报告标题:苏宁环球一季报点评:未走出限购影响,销售平淡

2011-04-29 13:30:24

公司公布一季报。1-3月实现营业收入8.44亿元,净利润2.08亿元,同比分别增长1.62%和15.99%。实现EPS0.12元。业绩符合预期。
销售毛利率上升致利润超过收入增速。公司南京本地项目在2010年销售均价大幅上涨,年末销售均价达到8200元/平方米,同比增长83%。因此本期销售毛利率为49.48%,销售净利率为24.67%,同比分别上涨6.0和3.1个百分比。随着2010年销售项目逐步进入结算,预计2011年毛利率将持续呈现上升态势。
一季度销售平淡。由于受到南京限购政策影响,公司项目面临较大去化压力。以销售商品、提供劳务收到现金的口径看,1-3月共获得现金10.33亿元,虽同比上涨8.5%。但由于销售均价同比上涨83%,因此销售面积同比下降30%左右,致一季度销售平淡。
异地项目逐步进展。公司异地项目逐步进入开工销售,预计宜兴项目开工4-5万平方米,芜湖项目开工10万平方米。4月28日,公司为安徽芜湖公司注资1亿元,我们认为异地项目开工销售将分散公司目前在售楼盘过于集中于江北的风险。
资金状况略有改善但仍然偏紧。一季度末公司资产负债率为74.53%,剔除预收款后的资产负债率为66.10%,分别比2010年末下降0.8和1.2个百分点。一季度末,公司拥有现金11.2亿元,短期借款及一年内到期的非流动性负债总和为11.39亿元,公司尚存昆明项目12.9亿元未付地价,因此资金状况略有改善但仍然偏紧。
盈利预测。由于公司一季度末拥有预收款38.85亿元,较2010年末上涨4.5%,覆盖我们预测公司2011年收入的88%,因此判断2011将大概率完成股权激励门槛要求。预计公司11-12年EPS为0.62元、0.74元,对应PE分别为14倍,12倍。维持增持评级。
风险提示:房地产调控致项目销售大幅下降。

研究员:鱼晋华    所属机构:华泰联合证券有限责任公司

报告标题:苏宁环球:项目结算延后,业绩体现在未来

2011-04-20 17:42:47

2010年公司实现营业收入34.73亿元,同比增长24.36%;净利润7.72亿元,同比增长8.07%,每股收益0.45元。
项目销售良好,但业绩低于预期。报告期内公司商品房预售面积52.58万平米,预售收入43.25亿元;结算面积64.93万平米,结算收入33.47亿元,同比增长22.79。由于商品房结算毛利率小幅下滑4.25个百分点至48.54%,导致公司净利润增幅小于收入增幅。公司业绩低于此前我们预期,一方面是由于公司主要项目天润城等结算进度低于预期,另一方面可能也与公司将2010年作为股权激励计划考核基期有关。
深耕南京、立足江苏、布局全国。南京地区仍是公司项目销售主要市场和业绩主要来源地区。2010年南京地区营业收入29.18亿元,占比84.16%。
公司在南京市场的销售套数和销售面积继续保持首位。同时,包括原有吉林项目外,宜兴、上海、芜湖和昆明等异地项目也相继启动,公司全国布局正逐渐展开。
预收款项充足,业绩保障性强。公司部分项目结算进度低于预期后,期末预收账款达37.18亿元,较期初增长26.64%,占2010年营业收入比重达107.05%,公司2011年业绩实现保障性较强。
考核标准严格的股权激励计划,显示公司发展信心,有利于统一管理层和股东利益。报告期内,公司董事会通过了股权激励计划草案,方案考核标准严格,业绩指标为2011年-2014年,ROE 分别不低于20%、20.5%、21%和21.5%,净利润增长率与2010年相比,分别不低于35%、80%、145%、230%,行权价格为9.45元。严格的考核标准一方面显示了董事会对公司发展的信心,另一方面也有利于提高公司管理水平,统一股东和管理层利益、长期和短期利益。
大盘开发策略趋向成熟。对于项目获取和开发,公司采取了较为独特的大盘开发模式,如南京天润城、威尼斯水城、芜湖项目等。大盘开发模式的优点是土地获取成本较低,项目保值增值能力强,缺点是项目去化速度较慢。经过多年的项目开发经验积累,公司大盘开发的管控趋向成熟。
盈利预测及投资评级。我们预测公司2011年和2012年的每股收益分别为0.70元和0.91元,对应最新股价9.07元的动态市盈率分别为13倍和10倍,我们看好公司的发展战略、专业能力和资源优势,维持“增持”的评级。

研究员:周炯    所属机构:太平洋证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:2011年面临去化价格双重压力

2011-04-20 15:40:25

业绩低于预期。公司19日公布年报,全年实现营业收入34.73亿元,同比增长24.36%。归属于上市公司股东的净利润7.72亿元,同比仅增长8%,实现EPS0.45元,低于预期0.06元。
结算放缓和异地项目低利润率造成业绩低于预期。全年实现商品房销售收入33.74亿元,结算面积64.93万平方米。4季度公司结算速度放缓,1-3季度共结算61.5万平方米,而四季度公司仅结算3.5万平方米。同时由于吉林市政府政府大幅提高土地出让价格,使该项目净利率仅为2.75%,拉低整体销售净利率水平至22.21%,较去年下降3.35个百分点。
本地项目价格大幅上涨,2011年面临去化价格双重压力。由于南京市场受限购影响,成交量1季度环比去年4季度下滑20%,江北区域下滑显著。
公司项目也受到影响,天润城和威尼斯水城2、3月成交套数,环比下降30%。价格停止上升趋势,公司虽未公布2011年开工及推盘计划,但预计会持续面临去化和价格压力。
异地项目逐步进入收获期。2011年异地项目加大开工,吉林、宜兴、芜湖、上海长风及北塘项目均进入开工。其中,宜兴和芜湖项目将于下半年进入销售,预计宜兴项目开工4-5万平方米,芜湖项目开工10万平方米。异地项目开工销售将分散公司目前在售楼盘过于集中于江北的风险。
资金状况相对紧张。截止2010年末,公司拥有现金9.75亿元,短期借款4.64亿元,一年内到期的非流动性负债8.8亿元,此外公司尚未支付昆明12.9亿元地价款。目前资产负债率为75.3%,剔除预收款后为67.3%,在行业内也处于高位。
盈利预测。公司10年12月进行股权激励,对净利润的要求为2011年较2010年增长率不低于35%,由于10年利润水平较低,且截止10年末,公司拥有预收款37.17亿元。判断2011将大概率完成股权激励门槛要求。
预计公司11-12年EPS为0.62元、0.74元,对应PE分别为14倍,12倍。维持增持评级。

研究员:鱼晋华    所属机构:华泰联合证券有限责任公司

报告标题:苏宁环球:重点关注江北大盘后市表现

2011-04-20 14:19:14

2010年,苏宁环球实现营业收入34.7亿元,同比增长24.36%;净利润7.7亿元,同比增长8.07%,合每股收益0.45元,低于我们的预期。公司销售过度依赖于南京区域市场的现状并未有根本性改变,江北大盘项目在限购严格执行下的后市表现仍需观察。考虑公司目前土地储备丰富,且质优价廉,NAV折让优势突出,我们仍维持对苏宁环球的买入评级,但将目标价格从13.26元下调至11.23元。

研究员:田世欣    所属机构:中银国际证券有限责任公司

报告标题:苏宁环球:业绩释放低预期,2011年业绩有保障

2011-04-20 13:17:48

2010年公司实现营业收入34.73亿元,同比增长24.36%;归属于母公司净利润7.72亿元,同比增长8.07%;基本每股收益为0.45元,每10股转1送1,派发现金股息1.20元(含息)。
结算收入主要来源于南京,毛利率有所下降。报告期内结算面积64.93万平方米,结算收入33.47亿元,结算均价5155元/平米,结算毛利率48.5%,同比下降4.25个百分点,主要由于建筑成本提高;营业收入中29亿元来自南京,5.5亿元来自吉林:南京天润城结算收入6.17亿元,实现净利润1.05亿元;威尼斯水城实现营业收入16.33亿元,实现净利润6.83亿元,净利润率达42%;天华硅谷实现收入5.53亿元,实现净利润7969万元;吉林项目实现收入5.49亿元,实现净利润1508万元;华浦高科实现收入2.88亿元,实现净利润4175万元。
2011年业绩有保障:报告期内公司实现商品房预售面积52.58万平方米,预售收入43.25亿元,预售均价8226元/平米,比2010年结算均价5155元/平米提高60%,我们估计2011年项目净利润率将再次提高;期末预收账款37亿元,同比增长26.64%,2011年业绩比较有保障。
资金压力有所加大:资产负债率由年初的66.72%提高8.6个点至75.3%,剔除预收账款的实际负债率为51%,较期初上升16个百分点。
经营活动现金流入46亿元,同比增加18%;经营活动现金流出80亿元,同比增长82%,主要由于年内新增三幅土地需支付47.45亿元的土地出让金。
投资情况:公司在南京以外的项目继续大力推进,除原有的吉林项目外,宜兴、上海、芜湖等地项目也相继启动。期末存货130亿元,占总资产的比重为85.32%,项目储备丰富;存货账面价值同比增长77.36%,主要因为投资力度较大。期内公司获得3个项目:无锡市北塘区锡国土2009-62地块、安徽省芜湖市城东1006地块及昆明市五华区如安街地块,共增加项目储备144万平米。无锡项目位于无锡市北塘区,周边环境成熟,楼面地价4002元/平米,目前无锡北塘区商品房均价已超万元,该地块毛利率可达40%。芜湖项目规划建筑面积达113万平米,为超级大盘,再次发挥公司的大盘开发的经验,将期间费用和开发成本降至最低,预计该项目毛利率不低于30%;云南昆明项目规划面积18.4万平米,为商业金融业用地,楼面成本7000元/平米,为昆明市新诞生的单价地王。2009年初,大股东苏宁集团通过昆明市政府的招商引资,计划投资约200亿元在云南开发3个项目,此次公司竞得的项目和大股东投资项目同位于昆明市五华区,形成规模效应。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.70元、1.13元,按公司最近收盘价为9.07元,对应的动态市盈率分别为13倍和8倍。维持“增持”的投资评级。

研究员:石磊    所属机构:天相投资顾问有限公司

报告标题:苏宁环球:土地成本优势明显,公司成长性良好

2011-04-20 11:15:28

2010年公司实现营业收入34.73亿元,营业利润11.78亿元,同比增长分别为24.36%及9.06%。实现归属母公司股东的净利润7.72亿元,同比增长8.07%;公司全年EPS为0.45元,低于预期。公司年度利润分配预案为每10股送1股红股,派发税前现金红利1.2元,同时每10股转增1股。公司2010年营业收入主要来自于公司在南京和吉林的项目。全年共实现预售面积52.58万平方米,预售收入43.25亿元;全年结算面积为64.93万平方米,结算收入33.47亿元。公司房地产开发业务的毛利率为48.54%,虽然较09年小幅下滑4.25%,但仍高于行业中其他公司水平。
公司业绩略低于预期主要有两方面的原因:一是受房地产调控影响,南京市场的商品房成交量持续低迷,从而影响了公司商品房销售及结算进度;二是公司07年非公开发行募集资金短缺,从而影响了威尼斯水城三期及浦东大厦在08及09年的开发进度。开工进度和销售的放缓使得公司结算面积低于市场预期。
公司目前正处于稳健发展的上升通道中。公司目前在南京江北地区5个主要项目的土地成本优势明显,仅为46.4万元/亩,显着低于周边楼盘地价。江北5大项目作为公司未来几年的主力结算项目,将持续为公司提供丰厚利润。同时公司大力推动南京以外项目的开发,预计2011年吉林、宜兴、芜湖等地的项目也将进入结算流程,开始或继续为公司贡献利润。另外公司2010年在无锡、芜湖及云南新获得三个项目,规划总建面达144万平米,进一步丰富了公司的土地储备资源。
苏宁环球在南京市场竞争优势明显,但受宏观调控及南京市限购政策影响,预计销售面积和销售均价将受到一定影响。目前市场对地产股仍维持较高的悲观预期,估值水平难以提升。综合以上因素,预测公司2011-2012年每股收益为0.92元及1.11元,维持推荐评级。

研究员:张驰飞    所属机构:华泰证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:业绩低于预期,销售仍需努力

2011-04-20 09:34:58

年报业绩低于预期
2010年,公司实现营业收入347,349.21万元,同比增长24.36%;实现归属上市公司净利润77,160.73万元,同比增长8.07%,每股收益为0.45元,大幅低于我们之前0.60元/股的预期;我们分析,其主要原因是由于“天润城项目”结算不达预期,也与公司把2010年业绩作为股权激励的基数有关。
江北项目销售有所放缓
2010年,公司实现商品房预售面积52.58万平方米,预售收入43.25亿元,均价8226元/平,与年初预计销售70亿元相差较多;与2009年预售面积84.93万平,预售收入38.12亿元,均价为4488元/平相比,公司项目销售均价大幅提升,而销售面积迅速下降;由于2014年“青奥会”在南京举行,届时南京江北的交通配套设施也将提升到一个新的台阶,因此,公司将会更大程度上去提升项目品质以获取更多的利润,从而减缓楼盘的去化速度;未来几年,公司销售格局将会是:江北项目稳步销售,其他项目逐渐贡献业绩。
业绩将稳定增长,持有
公司土地储备多,重估价值高,约为13.42元/股,折价32.4%;但由于公司销售策略的原因,资源将缓慢的转化为业绩,根据项目销售和37.18亿元的预收款,我们预计公司2011年EPS为0.64元,当前股价对应的PE是14.11倍,公司估值只能算合理,因此,我们给予“持有”评级,综合考虑,给予10.7元/股的目标价,相当于NAV折价20%,对应于2011年16.8倍PE。
风险提示
政策调控风险

研究员:徐军平    所属机构:广发证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:房地产受益于外部性的生动写照

2011-01-26 13:37:13

公司属于典型的资源型公司,项目储备充足。截止2010年12月,拥有拟在建项目15个,未结建面930万平方米。已进入6个城市,布局以南京为中心,辐射周边的范长三角二、三线城市。
公司在南京江北浦口区共有5个项目,目前共有可售面积447万平方米,未结建面630万平米,占公司总未结建面的69.2%。为推动江北发展,南京开始实施的跨江战略。此外为配合2014年青奥会的召开,南京跨江交通建设也在提速中。受益于以上两个事件的催化,江北地区的地价及房价都出现了明显的上升态势,公司获益显著。如以目前江北的土地成交价格估算,则公司在江北项目的土地升值已超过243亿元,而公司目前市值仅为145亿元。
尽管南京楼市受2010年国家持续出台的调控措施的影响,总体销售面积基本回落到2008年的水平,但以刚性需求为主的总房价比较低的小户型依然热销。受益于这一市场特征,公司在售的天润城及威尼斯水城两大项目去年10月到12月,月均成交总量600-700套,较5-7月月均成交30-40套的销售数据大幅上升。我们判断在今年调控不放松的态势下,南京楼市依然将呈现出刚性需求楼盘销售相对较好的特征,从而利于公司持续推盘。
09年以来,公司对外扩张的意图明显。09年新进入无锡、宜兴和上海,平均楼面地价4856元/平方米。10年进入芜湖和昆明,平均楼面地价3213元/平方米。公司的地产业务版图已扩展至6个城市,改善了项目过度集中局面。产品也从单一的低端住宅走向多元化发展并逐步提高项目品质。
公司12月公布股权激励计划,显示公司对未来业绩释放有信心,同时也反映出公司认为目前股价较低。我们判断达到股权激励标准的概率较大。
公司每股重估净资产值为12.14元/股,当前股价折让30%。预计10年结算面积82.4万平方米,结算收入40.9亿元,实现净利润9.3亿元,14.3元和21.5亿元,对应公司2010-2012年EPS将分别为0.50元,0.75元和1.16元,对应PE分别为17X,11X和7X。给予增持评级。
风险提示:房地产超预期调控带来的周期波动将有可能导致公司业绩波动。

研究员:鱼晋华    所属机构:华泰联合证券有限责任公司

报告标题:苏宁环球:低成本、高收益,期待业绩爆发

2011-01-10 16:46:01

公司主营业务收入是房地产销售与开发,截止2010年6月30日,公司的房地产开发与销售业务占公司主营业务收入的96.82%,目前公司营业收入主要来源于天润城、威尼斯水城、天华硅谷、吉林天润成和浦东大厦等项目。
目前,大股东苏宁环球集团注入公司的项目中,天润城约有160万平方米的资源可以销售,威尼斯水城约有350万平方米资源可售,天华硅谷约有26万平米资源可售,天华绿谷约有4万平方米资源可售。另外,再加上吉林天润城约37万平米,上海朱家角12万平米,合计约为589万平方米。2009年,公司开始在二级市场活跃拿地,先后在南京、上海、宜兴、无锡、芜湖、昆明等城市取得项目,共计规划建筑面积270万平方米。公司目前剩余可售规划建筑面积为859万平方米,足够公司未来5年开发。
大股东苏宁环球集团为公司注入的项目均取得时间较早,项目成本较低,其中天润城项目44.33万/亩、威尼斯水城14万/亩、浦东大厦39.8万/亩, 天华硅谷61.64万/亩。这些项目折合楼面单价在60~500元/平方米之间, 显着低于同区域其他项目。公司2008年以后取得的项目价格从绝对数值来看较高,在2600~10000元/平方米,但这些项目的位置均较好,周边配套完善,升值的确定性较强,项目盈利潜力较大。
公司未来三年的主力结算项目还是天润城、威尼斯水城、天华硅谷、天华绿谷、浦东大厦、吉林天润城等项目。这些项目受益于2010年房价的快速上涨,毛利非常丰厚。
盈利预测:我们预测公司2010年、2011年和2012年的净利润分别为8.9亿元、 20.29亿元和23.42亿元,对应的每股收益分别为0.52元、1.19元和1.38元。以公司10.37元的收盘价计算,公司对应市盈率为20倍、8.7倍和7.5倍。
投资建议:公司目前拥有相当部分优质的土地储备,同时近两年项目售价逐步提高,是公司未来数年盈利的重要来源。公司目前“走向全国”的战略布局已经初具规模,并坚持开发二线城市,在吉林、芜湖、无锡、昆明等城市均有待开发项目。这些项目均处于位置较好地段,并且不乏大盘,随着城镇化重心向二线大城市转移,公司项目价值有较大的提升空间,这将为公司后续的发展提供持续动力。我们认为,公司战略清晰,有优质资源保障业绩, 有多年的房地产开发经验,有丰富的土地储备,公司未来快速发展的各种基础条件已经具备,给予公司“推荐”评级。
风险提示:受房地产调控影响,公司项目未来的销售价格和销售量低于预期。

研究员:邵明慧    所属机构:中邮证券有限责任公司

报告标题:苏宁环球:股权激励推出,业绩释放必然加速

2010-12-29 10:48:39

激励范围广,行权条件高。本次公司共授出6693万份期权,占公司目前总股本的3.93%,行权价9.45元;激励人数达164人,涵盖了业务骨干等中层管理人员,有助于业务骨干团队的稳定;2011-2014年净利润较2010年净利润增长率分别为30%、80%、145%、230%,相当于2011-2014年净利润复合增速35%。
股权激励推出有助于管理平台提升、业绩释放加速。公司一直以来是典型的资源型公司,以低成本土地储备和重估价值见长,开发能力和周转速度与资源规模并不匹配。本次股权激励方案的推出有助于公司管理平台提升,解决公司团队的激励问题,加强人才吸引力,加快公司优质资源转化为业绩。
上市房企股权激励已成趋势,管理团队越发重要。我们注意到,近来越来越多房地产上市公司已推出股权激励方案或正在酝酿之中,万科、新湖中宝已经推出了第二轮股权激励。越来越多的房地产企业认识到,与土地资源相比,管理团队的重要性日益凸显,优秀的高级管理人员和专业人才也是稀缺资源。
上市房企管理团队认可目前股价,对企业成长有信心,愿意在目前股价水平上与投资者长期利益捆绑。近期房地产公司股权激励的密集推出说明了房地产公司管理团队认为目前股价低估,他们更了解公司的长期价值,也对公司成长性更有信心。
公司南京江北楼盘将受益于地铁和区域成熟,已走出销售低谷。南京过江隧道将提前至2013年通车,地铁3号线计划提前竣工,公司的威尼斯水城、天润城、天华硅谷、绿谷位于地铁三号线的过江后前三站,将持续受益。今年10月份开始,公司江北项目销量开始持续放量。
公司现有项目重估价值高、净利润水平高。公司主力在售的江北天润城、威尼斯水城项目仍有未结面积近500万平米,楼面地价极低(雅居乐今年10月份获取的南京浦口项目楼面地价7800元)。土地增值税采用核定税率3.5%,按8000元均价计算,净利率超过25%。
预计公司10-12年业绩预测至0.50、0.72和1.01元,RNAV14.1元。我们看好公司管理提升、开发提速、低地价高净利,估值可高于主流公司,给予11年17倍PE,目标价12.2元,维持增持评级。

研究员:孙建平,张伟明    所属机构:国泰君安证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:股权激励利好经营团队稳定,并释放业绩稳定增长预期

2010-12-29 09:55:06

事件:公司公布股权激励方案
公司拟向激励对象授予总量6693万份股票期权,占授予时公司股本总额的3.93%,其中首次授予的股票期权为6025万份,预留股票期权为668万份。
主要行权指标:2011年至2014年的ROE不低于20%、20.5%、21%及21.5%;同时,相对于2010年,净利润增速不低于35%、80%、145%及230%。首次授予的股票期权的行权价格为9.45元。
我们观点:
股权激励覆盖面大,有利于管理层及核心员工的稳定。公司股权激励对象覆盖了董事、高级管理人员及核心业务人员,共164人,占员工总数的18.51%,其中董事和高级管理人员5人,业务骨干159人,股权激励覆盖面较广,有利于提升高级管理层及核心业务人员的工作积极性、并保持团队运作的稳定性;同时,也有利于提升公司对人才的吸引力。
行权条件释放公司稳定增长预期。根据行权条件,公司2011年至2014年的年复合增长率为34.8%,并且每年的增长率均在33%以上,行权条件较为宽松,业绩实现的可能性大,释放出公司稳定增长的积极信号。
公司项目正处在收获期。公司南京江北两个大盘项目处于业绩收获期,结算均价将由2010年的5000元/平附近提升到2011年的7000元/平左右,盈利能力再上新台阶;同时,异地项目也进入销售期,业绩将逐渐释放。
维持“买入”评级,下调目标价至12.0元。我们适度调整公司盈利预测,2010至2012年分别为0.60元、0.85元及1.15元;相应的PE分别为15.7倍、11.1倍及8.2倍;NAV约为13.39元,综合考虑给予公司12.0元的目标价,相当于NAV折价10%,对应于2011年14倍PE。
风险提示:货币政策持续紧缩风险,行业销售风险

研究员:徐军平,赵强,沈爱卿    所属机构:广发证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:高内含价值,高弹性,高业绩释放动力

2010-12-28 16:44:33

股权激励加大业绩释放动力。公司今日发布股权激励草案,行权价格为9.45元。行权的业绩条件较高:2011-2014年加权平均净资产收益率分别为20%、20.5%、21%、21.5%;净利润增长率要求为:2011年较2010年增长率不低于35%,2012年较2010年增长不低于80%;2013年较2010年增长率不低于145%;2014年较2010年增长率不低于230%,相当于年度环比增长率在33%-36%之间。假设10年净利润9.08亿,则2011-2014年股权激励要求的净利润对应的EPS分别为0.72元、0.96元、1.31元、1.76元,对应动态PE分别为13倍、10倍、7倍、5倍。
股权激励有利稳定现有团队,同时有利于引进新的人才。除了对公司在册员工的164人进行股权激励外,本次股权激励方案还预留股票期权668万份,占股票期权数量总额的9.98%,意在为引进新的人才做准备。
周边高地价带给公司巨大的隐形价值。10月29日,公司南京江北项目周边土地的成交楼面地价已达到7800元/平米,若假设公司按此土地价格将目前江北项目可售的约400万平米土地直接出售,则可获利245亿元,基本和(公司市值161亿+公司三季报所有负债89亿-公司三季报的10亿现金=240亿)相当,即若以当前市值买入公司,相当于我们零地价获得公司剩余约800万平米、净利润率40%,净利润210亿的土地储备。
公司业绩具有更大的弹性。一则,公司南京江北项目房价上涨具有更高的确定性。原因是:售价已回落20%,短期泡沫释放,且现在销售很好。
地铁将开通、青奥会将举办、售价比一江之隔的楼盘低一半、10月周边楼面地价已拍至7800元/平米(目前项目售价才约8000元/平米),这些因素决定公司项目中期售价上涨潜力巨大。二则,公司江北两项目的土地增值税率已锁定,若房价上涨,将能享受比其他项目更大的收益。
2010-2011年业绩锁定率达到92%。预计公司2010-2012年EPS分别为0.53元、0.87元、1.3元,对应动态PE分别为18、11、7倍。不考虑房价上涨,按9%的折现率,RNAV为12.02元,目前股价折让21%。维持“买入”评级。
风险提示:房价过快上涨,导致新一轮调控政策出台;货币政策持续紧缩。

研究员:杨国华    所属机构:东方证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:股权激励,利益统一,利好业绩表现

2010-12-28 10:47:12

事件:公司公布股权激励计划,拟向激励对象授予总量6693万份股票期权,对应相同数量股份,占本次激励计划公告时苏宁环球股本总额的3.95%。本次激励对象总人数为164人。激励计划有效期为自股票期权授予日起5年,激励对象对已获授权的股票分四期行权。四期行权时间分别为第T+12~T+60个月,第T+24~T+60个月,第T+36~T+60个月,第T+48~T+60个月,可行权部分分别为已授权股票期权总量的30%,25%,25%和20%。行权价格9.45元。
本次股权激励覆盖范围相对较广,考核期较长,业绩增长复合增速为35%,整体来看,达到概率较大。1)覆盖范围较广,考核期长。公司拟授予期权对应股份数量占公告时公司股本总额3.95%,拟授予对象为164人,占公司员工总数的比例为18.51%;此外,相对于前期大多公司以3年作为考核期,苏宁环球将股权激励的考核期延长至4年。2)行权条件略高于前期已经实施的部分公司,达到概率更大。若按照公司公布行权利润指标,意味2011年、2012年、2013年和2014年净利润复合增速为35%,ROE回报率不低于20%,该指标略高于前期已经公布股权激励方案的万科、冠城大通和新湖中宝。但整体来看,我们认为,公司达到这一行权指标的概率较大。
尽管行权条件并不算非常苛刻,但公司未来实际业绩的增长是影响股价最为核心的因素,我们认为,利益更广泛的统一将使得公司释放业绩的动力进一步增强,最终业绩将超过公司既定的指标,维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS分别为0.48、0.86、1.47元,考虑对应动态市盈率分别为20、11、6倍,公司RNAV为12.86元,P/RNAV仅为0.73倍,低于行业水平。
我们维持增持评级。

研究员:殷姿,江征雁,竺劲    所属机构:申银万国证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:第三季度业绩转好未来增长仍可期

2010-11-04 13:25:51

1、10月29日,公司公布三季报。1-9月份,公司共实现营业收入28.66亿元,净利润6.47亿元,同比分别增长27.87%和14.94%。前三季度公司实现每股收益0.38元。2、公司前三季度销售水平较去年同期有所回落。1-9月份,公司共实现商品房预售面积33.96万平方米,同比下降50.78%,但得益于10年较高的销售价格,公司的预售签约收入达27.80亿元,同比下降仅为2.86%。销售面积及收入下降的主要原因为政策环境的变化。今年4月份以来中央及地方政府出台的多项调控政策影响了需求的结构与数量。投资型购房被遏制,同时自住型购房也处于持币观望阶段,市场总体气氛较为低迷。3、第三季度公司经营业绩进一步向好。7-9月份,公司共实现营业收入11.54亿元,同比增长20.69%,占前三季度营业收入比重达40.27%;实现净利润3.5亿元,同比增长26.08%,占前三季度净利润比重54.13%。第三季度单季实现每股收益0.21元。4、第三季度公司的主要销售项目为南京天润城,南京威尼斯水城及南京璞邸项目。以上三个项目定位明确,小二房、三房,70-100平米的设计定位较受自住型购房者的青睐。7-9月份,公司实现预售签约面积12.63.万平方米,预售签约收入11.37亿元,较二季度分别大幅增长182.59%和157.19%。5、尽管当前的政策环境对公司产生一定的负面影响,但考虑到江北区域建设的不断推进、公司在南京地产市场的龙头地位及丰富的项目资源,我们仍然看好公司今后的发展前景。预计10、11年每股收益分别为0.60及0.98,给予目标价12元,对应20倍的预测10年市盈率,并维持推荐评级。

研究员:庄之乔,张驰飞    所属机构:华泰证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:集团鼎立支持跨越新台阶

2010-11-02 09:12:57

前三季度实现每股收益0.38元。三季度单季结算毛利率达58%。
第一大股东关键时刻给予融资便利,鼎立支持公司迈上新台阶。董事会公告,公司将使用第一大股东苏宁环球集团统借统贷资金,预计将使用12亿元。公司多个新项目开工(南京下关项目、宜兴项目、上海长风项目等),此时大股东给予资金支持,有利于公司顺利实现跨越式发展。
“限购令”实施以来公司楼盘销售尚好。南京“限购令”等调控政策公布以来,公司楼盘人气及销售情况尚好,地铁即将开通对公司江北两大项目销售极为有利,部分楼盘售价回到9000元/平米。
维持增持-A评级。维持盈利预测,维持6个月目标价14元。

研究员:徐胜利,柳世庆    所属机构:安信证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:预售均价大幅提高

2010-11-01 08:49:10

2010年1-9月公司实现营业收入28.66亿元,同比增长27.87%;归属于母公司净利润6.48亿元,同比增长14.94%;基本每股收益为0.38元。
预售收入和去年同期持平,预售均价大幅提高。期内实现商品房签约预售面积33.96万平米,同比下降50.78%;预售签约收入27.8亿元,同比略降2.86%,预售均价8186元/平米,较去年同期的预售均价4169元/平米提高96%,预计该部分项目的毛利率可达70%;第三季度实现商品房预售签约面积12.63万平米,较二季度增长183%;签约收入11.37亿元,较二季度增长157%。期末预收账款28亿元,和期初基本持平。这部分预收账款在2010年结算的话,2010年营业收入将增长100%。报告期结算收入27.74亿元,同比增长26.57%;结算面积61.48万平米,同比增长17.82%,结算均价4512元/平米,主要在售项目南京天润城、威尼斯水城。
资金压力有所加大:资产负债率由年初的66.72%上升4.1个百分点至70.82%,剔除预收账款的实际负债率为62.42%,较期初上升11.45个百分点。经营活动现金流入41.64亿元,同比增加45%;经营活动现金流出53.38亿元,同比增加112.4%,主要由于支付的土地出让金增加。
项目增值效应已显现。公司在南京江北开发的项目平均房价由09年初的3600元/平米上涨至8200元/平米,涨幅达128%。但江北房价仍远低于主城区平均房价2万/平米,对比优势明显,随着交通的进一步完善,江北房价仍有一定上涨空间。
投资情况:期内公司获得两个项目:无锡市北塘区锡国土2009-62地块与安徽省芜湖市城东1006地块。无锡项目位于无锡市北塘区,周边环境成熟,离北塘区政府不远,用地性质为商务办公和居住,成交均价4002元/平米,目前无锡北塘区商品房均价已超万元,该地块毛利率可达40%,为公司带来净利约3亿元。芜湖项目规划建筑面积达113万平米,也算得上超级大盘,将再次发挥公司的大盘开发的经验,将期间费用和开发成本将至最低。预计该项目毛利率不低于28%,未来会进一步上升,使得公司的高盈利能力得以保持。
维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.66元、0.97元、1.50元,按公司最近收盘价为9.72元,对应的动态市盈率分别为15倍、10倍和6倍。维持“增持”的投资评级。

研究员:张会芹    所属机构:天相投资顾问有限公司

报告标题:苏宁环球:重估价值高,销售有待于进一步释放

2010-10-29 09:09:23

净利润小幅增加14.9%。
前三季度,公司实现营业收入28.66亿元,同比增加27.9%;归属母公司净利润6.47亿元,同比增加14.9%,折合每股收益0.38元。
公司前三季度毛利率为45.6%,较二季度37.3%提高了8.2%,主要原因在于半年报结算了低毛利的吉林项目,三季度结算了南京江北项目楼盘,提升了整个公司盈利能力,但依然低于去年同期的毛利率水平,从而使得净利润增速低于营业收入增长。
近两年业绩仍将以江北项目为主。
前三季度,公司销售面积约33.96万平方米,同比下降50.78%;受益于销售价格的提升,公司前三季度的销售额为27.80亿元,同比仅下降2.86%。公司出南京江北以外的项目将在2012年及其之后开始进入业绩释放期;但近两年的业绩来源依然是威尼斯水城、南京天润城和天华硅谷。根据我们测算,公司2010年业绩主要来自于威尼斯水城项目在售的9街区和10街区;南京天润城的8街区、9街区、10街区以及11和13街区;以及中报已经结转了的吉林天润城和天华硅谷项目。2011年的业绩将将来自于威尼斯水城的14和15街区,南京天润城的12和14街区等项目。
维持公司“买入”评级。
维持公司2010年至2012年每股收益分别为0.60元、0.94元及1.38元不变;相应的PE分别为16.20倍、10.34倍及7.04倍。公司2011年13倍PE对应的价值为12.22元,NAV估值为15.51元/股,综合考虑,我们提升公司目标价至13.50元/股,维持“买入”评级。
风险提示:行业销售风险,资金链压力风险。

研究员:赵强,徐军平,沈爱卿    所属机构:广发证券股份有限公司

报告标题:苏宁环球:预计年底前销量成倍增长,公司价值增长可期

2010-09-02 12:43:14

因结算项目毛利率低且大部分结算主要集中于下半年,上半年业绩体现较少,EPS0.169 元,ROE9.37%,业绩符合预期。随着年底更多高毛利率产品集中结算,公司毛利率和净利润率水平将大幅提升。上半年营业收入、归属于母公司所有者净利润分别为17 亿元和2.88 亿元,同比上升33%和1%。综合毛利率、净利润率分别为37%和16.8%,同比下降12 个和5 个百分点,这是因上半年结算的项目主要为08 年底09 年初的销售款,均价4049 元,毛利低。尚余预收款29.4 亿元,有22 亿元的销售款计划年底竣工,随着年底更多高毛利率产品集中结算,公司毛利率和净利润率水平将大幅提升。
受调控影响,上半年房地产销售收入16.7 亿元,同比降低4.6%,低于预期。业绩年底前,公司销售业绩较上半年将成倍增长。上半年受调控影响,公司房地产销售收入16.7 亿元(销售均价大幅提升至7798 元),同比降低4.6%,销售业绩低于预期。下半年尚有200 万平米的可售货量(主要为南京江北项目,新增南京下关、无锡和芜湖项目),在适当的销售策略下,我们预计公司未来4 个月销售业绩将成倍增长,是年前估值提升的主要动力。
财务稳健短期无支付压力,资产负债水平及三费水平在业内处低水平,仍存杠杆空间。中报公司账面货币资金17亿元,较09年底增加8.7亿元,增长51%。长期借款20亿元,较09年底增加9亿元,增长83%,短期借款仅有3.7亿元,一年内到期的非流动负债为6亿元,无短期支付压力。中报公司资产负债率、扣除预收帐款后的负债率、净负债率分别为69%、39%和40%,较09年末分别上升2.4、4.7和5.4个百分点,但资产负债水平在业内处于低水平,仍有杠杆提升空间。三项费用率为4.8%,同比下降0.6个百分点,三项费用率水平在业内基本处于最低水平。
若市场如我们预期的4季度“价跌量增”,则行业将进入平稳发展阶段,接下来板块的估值将从“估值修复”迈向“价值增长”,对于拥有大量受益于轨道交通建设的土地资源的公司,将在本次“价跌量增”中有突出表现。预计公司10-11年EPS0.71和0.96元,RNAV14.5元,重估值6折交易,维持推荐评级。

研究员:李少明    所属机构:中国建银投资证券有限责任公司