大连友谊(000679)_研究报告_财经_新浪网(000679) 研究分析报告|查股网
股票名称：大连友谊(000679)
报告标题：大连友谊调研简报:三项业务不断融合,定位城市综合体
一、 事件概述
我们于今日调研了大连友谊,与公司董秘交流了公司项目进展,及未来发展方向等问题。
二、 分析与判断
“三驾马车”齐进,业绩保持稳定增长
据调研信息,公司现有三块业务发展势头良好。
地产业务继续深耕大连,做实苏州市场。苏州公司定位立足江苏,辐射长三角。年底预收款24亿元,每股预收款10元,高度锁定未来两年业绩。
零售业务5万平方米店面带来营业收入稳定增长,大连高级百货店及开发区店是公司拳头产品,合计贡献收入15亿元以上,沈阳店盈亏平衡。大连友谊商城二期4万平方米在建,相当于现有大连店规模,预计2012年期逐步贡献利润。
酒店业务上,富丽华五星级酒店保持年净利润3000万-4000万,2009年装修导致折旧等费用增加,计提完毕后预计利润逐步回归正常水平。
公司业绩催化剂在于大连友谊商城二期建设完工,富丽华大酒店计提折旧完成,地产业务结算。
股价催化剂在于“城市综合体”,拿地优势逐步显现
现有三项业务未来方向是整合,使得零售、酒店及地产业三项业务之间形成互相补充的经营体,发展成为“城市综合体”,公司也在探索自有品牌。定位城市综合体,为公司未来拿地取得优势。与纯住宅开发相比,地方政府更希望建设配套更为完善的综合体,公司积累的零售及酒店管理优势将助推房地产业务的发展。预计公司会不断取得城市综合体地块。
公司发展思路是地产带动零售和酒店发展,三至五年市值达到100亿元
大连房地产市场整体运行稳健。春季房交会显示观望氛围有所增加,房价略有松动,但市内四区不到1.5万元的均价决定了房价并不高估。定位在二、三线地产市场拓展,不会因为调控政策而对发展目标产生明显影响,看好公司定位二、三线的复合业务模式。
三、盈利预测与投资建议
预计公司2011-2012年净利润分别为2.58亿元和3.30亿元,对应EPS为1.09元和1.39元。给予目标价18.53元,首次给予“谨慎推荐”评级。
四、风险提示:
房地产行业调控政策的不确定性给行业带来的影响。
研究员：王新亮，赵若琼 所属机构：民生证券股份有限公司
报告标题：大连友谊:房地产业务提供主要利润,百货业务扩张加速
2010年,公司实现营业收入36.26亿元,同比增长15.24%;营业利润55,867万元,同比增长72.75%;归属母公司净利润24,883万元,同比增长37.55%;每股收益1.05元。
公司2010年业绩的增长,主要来自于房地产业务的贡献。公司主要业务为商业、房地产和酒店三大类。2010年分别贡献收入15.6亿、17.5亿和2.5亿,分别贡献利润8073万、50627万和357万。公司2010年业绩的释放主要来源于进入结算期的房地产业务。
公司确立了以房地产业务带动零售业和酒店业共同发展的新模式。2010年,公司预收账款23.4亿,其中绝大部分是预收房款,公司充沛的未结算资源为2011年房地产业务的业绩提供了较好保障。同时,公司在报告期内加大土地储备,相继取得大连东港区K03-2、K04-2、K05地块、苏州沧浪区石湖地块和苏州工业园区唯亭地块的土地开发权,为公司房地产业务的未来发展提供了可持续性。在房地产业务提供大量利润的同时,公司加快了百货业务的外延式扩张,于报告期开建了友谊商城二期项目,公司百货业务的未来成长值得期待。
报告期内,公司期间费用率11.8%,同比上升0.4个百分点。
其中,销售费用率4.4%,同比减少0.4个百分点。管理费用24,661万元,同比增长44.45%,管理费用的大幅上升来自于富丽华大酒店西楼改造增加的折旧摊销费用。公司财务费用率0.56%,同比下降0.56个百分点,财务费用率的下降主要因为公司利息收入的增加所致。
盈利预测与投资评级:我们预计公司2011、2012年EPS分别为1.18元和1.24元,以3月25日收盘价15.09元计算,对应动态市盈率分别为13倍、12倍,维持公司“增持”的投资评级。
风险提示:房地产业务面临政策调控风险。
研究员：王旭 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：大连友谊:拓展资源取得实质进展
业绩简评:
公司前三季度实现净利润同比增长45%,实现每股收益0.9元,略超预期,主要原因在于地产项目结算面积超出预期。
经营分析:
盈利水平明显上升。前三季度公司毛利率39%,较去年同期上涨12.4个百分点,较中期提高9个百分点。主要原因是盈利水平较高的一品星海项目参与结算,提升了整体毛利率。
净利率提升幅度落后于毛利率。与毛利率大幅提升不同,公司净利率提高了1.5个百分点。主要原因是由于公司本期结算房地产收入和项目毛利水平的提高导致公司营业税金及附加同比增长165%,占营业收入比重提高了6.7个百分点所致。
主推楼盘基本售罄。公司报告期主要销售项目是大连的一品天成,该项目规划以小户型为主,推出后取得不错销售成绩,其住宅部分建筑面积16万平米,推盘比例约为80%,已推出项目全部售完,毛利率约为41%拓展资源取得实质进展。报告期内公司通过股权收购方式获得大连东港的商业综合体项目,总建筑面积22.5万平米,其中商业2.5万平米,公寓3.5万,住宅16.3万平米。楼面地价为6701元/平方米。预计公司项目开盘价格将不低于每平米1.9万元,可实现42%的毛利率水平,在土地市场未出现明显调整的环境下获得如此高盈利项目已属难得。
估值水平有望提升。土地储备不够丰富一直是抑制公司估值水平的重要原因,而东港项目的获取将有望改变这一情况。剔除项目中2.5万平米商业项目,住宅部分尚有20万平米可售,保守估计可实现38亿元销售收入,实现净利润6.1亿元,折算成每股收益2.56元。持续发展得到保证后,公司的估值水平也有望得到提升。
锁定未来两年业绩。报告期末公司预收款余额16.6亿,合每股7元,扣除预计于四季度结算的1.3亿,余额为11年估算的地产业务营业收入的105%,公司未来两年业绩已全部实现。
公司主要业务在大连,我们看好大连房地产市场,因为当地拆迁力度的加大将会释放刚需。不完全统计,09年大连拆迁户数为5178户;10年传统老城区西岗的旧改项目动迁人口即达到10万人,需要新建住宅500万平米,相当09年销量的50%。拆迁形成的刚需对当地房地产市场将构成最有力的支撑。
投资建议:
预计10-11年每股收益1.05和1.31元,动态市盈率分别12.7和10.2倍。由于公司住宅和商业物业已比账面明显升值,公司重估净资产值达到19.6元,目前折价47%。考虑公司业绩较为确定,赋予公司10年15倍市盈率是合理的,目标价格15.8元,建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：大连友谊:房地产业务进入收获期,支撑业绩增长
2009年年报显示,公司实现营业收入31.4亿元,同比增长38%;营业利润3.2亿元,同比增长43.8%;归属母公司所有者净利润1.8亿元,同比增长37%;基本每股收益0.76元。利润分配:每10股派1元现金(含税)。不进行资本公积金转增股本。
营业收入增加主要是因为房地产业务进入收获期。公司的业务有百货(收入占总收入比例约为43%)、酒店餐饮业(收入比例为6%)、房地产业(收入比例为48%)。2009年,公司房地产业务结算面积有19.41万平方米,收入同比增长了159%;百货业收入与上一年基本持平;酒店业因受经济危机影响及装修改造影响,收入同比减少22%。
毛利率和期间费用率均有下降。毛利率下降了2.2个百分点,主要是房地产业务和酒店餐饮业务毛利率下降所致。期间费用率下降5个百分点,其中,销售费用率和管理费用率分别下降1.8个百分点和3.4个百分点,主要是因为房地产业务进入结算期,摊薄了费用。
房地产业务支撑未来业绩。公司的房地产开发主要在大连和苏州。目前公司的项目有“壹品星海”二期备案工作,以及“壹品天城”和“海尚壹品”的全面开工工作。2009年7月底,公司发布了非公开发行预案,募集资金投入壹品天城项目以及海尚壹品的后期项目,预计销售收入33.1亿元,净利润4.7亿元,项目收入确认估计在2012年后。2009年公司预收账款有19.4亿元,其中约15亿元是壹品星海二期预售房款,3亿元为海尚壹品的预售房款,随着2010年工程竣工,项目进入结算期,公司2010年房地产业务收入将有保障。
其他业务情况:零售业务主要看点是处于扭亏期的企业开始减少亏损,有些店已经实现扭亏,另外,友谊商城进行扩建,外延式扩展将是未来新看点。酒店业务,随着富丽华大酒店装修和扩建完成,预计2010年酒店业将恢复性上涨。
盈利预测:预计2010-2011年每股收益为1.14元和1.49元(考虑增发分别为0.91元和1.19元),按4月7日15.49元的收盘价计算,对应的动态市盈率为14倍和10倍(考虑到增发分别为17倍和13倍)。考虑到增发后对EPS的摊薄,下调评级至“增持”。风险提示:宏观经济波动、项目发展不达预期风险、房价波动风险,资金风险。
研究员：姜生叶 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：大连友谊:房地产业务进入收获期,带动业绩爆发增长
2009年3季报显示,公司实现营业收入25.8亿元,同比增长64.84%;归属母公司的净利润为1.47亿元,同比增长75.12%;每股收益为0.62元;其中,第3季度营业收入为13.41亿元,同比增长150%,归属母公司净利润为9974万元,同比增长165%。
房地产业务进入收获期。公司的业务分为百货、酒店和房地产业务,本期公司收入大幅增长主要来源于房地产业务进入结算期所致;由于百货和酒店业务增长相对平稳,我们测算,公司旗下的海尚壹品、壹品漫谷和壹品星海本期实现收入在13.8亿元左右,其中,第3季度实现收入9.4亿元。
房地产收入爆增带动期间费用率大幅下降7.6个百分点。公司的综合毛利率为26.61%,同比下降3.05个百分点,主要是公司的房地产业务毛利率下降所致;同时,公司的期间费用率为10.91%,同比大幅下降7.61个百分点,其中,销售费用率和管理费用率分别下降2.3和5.7个百分点;我们认为,这受益于房地产业务进入结算期,带动收入基数扩大所致。
未来3年,房地产业务将是利润的主要贡献点。由于公司没有披露详细的分业务数据,从2009中报公司毛利的构成情况来看,房地产占比为43%,零售业务占比为39%,酒店占比为17%;我们估测前3季度公司房地产业务实现毛利4.17亿元,占比提高至61%。从公司的预收账款为18.94亿元,绝大部分来源于房地产项目,我们预计随着壹品星海和海尚壹品二期逐步进入结算期,公司2010年的业绩也得到了保障。
其他业务看点。零售业务方面,公司正在对友谊商城进行扩建,外延式扩张将是零售业务未来看点;酒店业务方面,从上半年情况来看地,酒店业务实现收入6400万元,同比下降45%,主要是公司上半年对富丽华酒店进行了装修,我们预计2010年酒店业务也将逐步恢复增长。
盈利预测及评级:考虑到公司的房地产业务进入收获期,我们调整公司2009年到2011年的EPS分别为1.05元、1.3元和1.54元,按最新收盘价17.16元计算,对应的PE分别是16倍、13倍和11倍,结合公司业绩的高成长性,我们上调公司为“买入”的投资评级。
投资风险:公司未来年房地产业务的增长有可能低于预期;同时,富丽华酒店装修后的经营情况低于预期。
研究员：赵宪栋 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：大连友谊: 如果有公司说自己业绩确定,那么友谊笑了
基本结论
业绩超预期。报告期内公司净利润同比增长75%,实现基本每股收益0.62元,超出前期预测的0.53元。
业绩超预期是外延和内涵增长的综合结果。报告内公司收入同比增长了65%,而净利润增长75%。主要是由于一品星海和一品曼谷项目实现结算,地产对公司整体收入贡献比例提升。此外,沈阳和大连友嘉等商业项目经过前期培育,也已经进入收获期。由于运营步入正轨,费用也进一步得到压缩,期间费率由去年同期的18.5%下降至10.9%,所以公司净利润同比增长超过收入10个百分点。
公司的经营踏准市场节奏。
推盘节奏。公司大量的新开工始于 06年,在市场销售形势最好的07年大量形成供给并推盘,所以业绩并没有受到08年市场销售下滑的影响。
拿地节奏。在土地市场非理性的 07年公司没有新增项目, 而是在土地市场已经调整的08年四季度和地价尚未上涨的一季度分别新增了甘井子和金石谷两个项目,整体经营节奏很好顺应了市场趋势。
如果有公司说自己业绩确定,那么友谊笑了。友谊是行业内业绩增长最为确定的公司之一,因为在三季度末的预收帐款达到18.9亿元。预计上述预收款在扣除少数股东损益后的净利润2.38亿元,相当于1.01元每股收益,而公司的商业和酒店业务每年也可稳定实现0.2元每股收益,公司未来两年业绩已基本锁定。
预计公司 09-11年每股收益分别为0.89、1.33、1.58元,动态市盈率分别为19.6、13.2和11.1倍,由于公司未来两年业绩已锁定,而商业经营也得到了明显改善,可为公司贡献稳定现金流,赋予公司10年16-18倍市盈率比较合理,目标价格21.3-23.9元,建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：大连友谊:区域白马股,估值应提升
业绩超预期,治理水平在提升。此前公司三季度业绩预计约为1.26 亿元,每股收益约为0.53 元,实际每股收益达到了0.62 元。房地产业务的结算日益正常化是公司业绩增长的主要原因,其次,百货、酒店等其他业务保持了较好发展趋势。在中报点评中我们曾预计“根据工程进度今年可实现结算的最大金额为24.21 亿元,考虑到交房入伙的时间安排存在滞后可能,预计下半年可实现结算金额为12.15 亿元”,从三季报情况来看,结算金额约为6 亿元,符合我们预期,预计房地产对公司全年业绩的贡献超过90%。
业绩锁定性及财务指标保持良好。年初、中报及三季报预收账款分别为24.45 亿元,25.52 亿元,18.95 亿元,预收款仍保持在较高水平,即公司业绩虽有大幅增长,但未来业绩仍有保证。公司中报有息负债总额为9.9 亿元,现金6.85 亿元;三季报有息负债总额降低1.6 亿降至8.3 亿元,现金减少0.67 亿降至6.18 亿元。前三季度每股经营现金流为2.18元。
俨然已成区域白马股。从2004 年至今,公司已经成功实现了业务转型,业绩实现了可持续的大幅增长;从2007 年初至今,随着我们的推介及公司业务的逐步发展,公司在资本市场的形象经历了黑马初相识、争议相伴、部分被认同、区域白马股等四个阶段,我们认为目前公司已经具备成为房地产行业区域白马股的实力。
估值应提升,维持“买入”评级。预计2009 年、2010 年净利润分别为2.30 亿元、2.60 亿元,同比增速为74.2%、13.2%;EPS 分别为0.97元、1.09 元,对应动态市盈率为17.69 倍、15.74 倍,明显低于行业平均水平,鉴于公司已经成为区域白马股,估值应提升至行业平均水平。以2010 年EPS20 倍市盈率计算,维持21.80 元的目标价。
研究员：魏博 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：大连友谊09年公司中报点评：房地产业务突出，估值优势凸现
公司中期业绩符合预期
09年1-6月份公司实现营业收入12.41亿元,同比增长20.48%;实现利润总额为0.77亿元,同比增长8.55%;实现股东净利润为0.47亿元,同比增长2.02%;扣除非经常性损益后的净利润同比减少0.63%;实现中期基本每股收益为0.199元,同比增长2.05%。本期公司利润水平符合我们的预期。
本期房地产业务是公司利润的最大贡献点
从公司本期的毛利率情况来看,房地产业务的贡献最大,占总额的43%,为1.35亿元;零售业务贡献1.2亿元,占比为39%,酒店贡献5506万元,占比为17%。同时,值得注意的是公司在中期结算房地产业务的4.44亿之后,账面预收款仍然高达25.22亿元,其中公司盈利能力最为突出的壹品星海项目在本期仍未达到结算条件,目前账面预收款为18.37亿元,预计其毛利率和销售净利率分别在40%和18%左右,并在3季报开始会有部分进入结算,全年业绩增长有望进一步得到保证。
现有土地储备项目将提供未来业绩增长空间
08年下半年, 公司通过拍卖和股权合作等方式共获得了两块合计为30万平方米的土地储备。目前公司现有项目储备已达到约90万平方米,主要以中高端为主,业绩锁定性和盈利能力均较强。其中壹品星海和金石滩项目定位于高端客户,其余三个项目均面向中端客户。根据项目建设及销售进度,我们预计09-11年结算面积分别达到15.4万、21.2万、28.7万平方米,将为公司未来2-3年的业绩提供保障。
百货业务正在整固,超市业务仍在减亏
本期百货和超市业务的毛利合计为17.96%,同比上升0.57%。其中百货店是公司零售业务盈利的主要来源,目前共拥有门店包括友谊商城本店,友谊商城开发区店、友谊商城新天地店和新友谊商店。除新天地店外,其余百货物业均为自有,总建筑面积约4.25万平米。同时,由于友谊商城本店规模难以满足业务发展需要,公司目前正在进行规划设计和前期准备。预计动迁资金大约1.3-1.5亿,总投资约5-6亿元,扩建完成后的友谊商城本店总建筑面积将达55,328平方米,计划5年内完成。
超市业务方面,目前整体正处于持续减亏之中,其中沈阳友谊08年已经扭亏为盈,但友嘉购物和购物广场仍在亏损,其持续亏损主要是由于城市商圈拆迁以及城市升级改造等因素。不过,预计随着新建小区投入使用和人气的再次聚积,在管理层努力之下超市的亏损情况有望进一步得到改善。
公司费用控制仍有提高空间
本期公司的期间费用率为15.89%,同比下降2.14个百分点, 这正好弥补了主营业务毛利率下降对业绩产生的影响。尤其在商品销售方面,公司上半年加强了成本与管理费用的控制,主要体现于在营业收入同比下降2.79%的情况下,利润总额却同比增长22.71%。就各业务费率控制总体而言,公司中期也取得一定的成绩,销售与管理费率合计为14.26%,较去年同期下降了2.75个百分点。不过,现有销售和财务费用水平仍然需要进一步改善。
激励机制的建立有利于公司长远发展
05年开始公司通过引进战略投资者,以及之后的股改、股权划转和受让等一系列股权安排事宜,最终在08年1月明确了管理层的股权激励方案。目前管理层已经持有友谊集团16.6%的股权,间接持有上市公司7.02%的股权。我们认为,现有的股权结构有利于友谊集团和上市公司的经营发展。在管理层股权激励机制建立后,房地产作为公司盈利的主要来源,将获 上层更大的支持力度和发展空间。
估值与投资建议
公司目前的优势主要体现在几方面,一是公司房地产业务经营状况较好,现有土地储备能够保证未来业绩增长空间。二是公司具有相对较高的安全边际,现有静态市盈率约为30倍,而整个零售板块的估值已达40倍,显然具有一定的溢价空间。三是管理层股权激机制已建立,有利于稳定毛利率较高的房地产业务获得进一步的发展空间。同时,近期重新启动的增发项目有望继续为公司盈利提供现金保障。因此,预计09、10年公司的基本每股收益在0.95元和1.10元;对应的动态市盈率分别为18倍和15倍,给予其“推荐”的投资评级。
研究员：侯佳林 所属机构：爱建证券有限责任公司
报告标题：大连友谊：费用控制效果明显；业绩释放能力依然强劲
09年中报EPS 0.20元/股,预增1-9月实现EPS 0.53元/股 8月11日,公司发布中报,实现营业收入、归属母公司所有者净利润分别为12.48亿元和4719万元,分别同比增长20.48%和2.02%。合计每股收益0.20元/股。公司同时发布2009年1-9月业绩预增公告,预计实现归属母公司净利润1.26亿元,EPS 0.53元/股。
房地产结算项目主要是苏州海尚壹品六组团和大连的壹品漫谷项目,毛利基本符合预期其中海尚壹品结算2.45亿元,销售毛利20.41%,略低于我们此前24%的预期;壹品漫谷结算约1.99亿元,毛利率约为44.22%,稍好于预期。房地产业务共实现销售收入4.44亿元,结算面积6.01万平米,整体毛利30.54%。公司盈利能力最为突出的壹品星海在本期仍未达到结算条件,目前账面预收款18.37亿,预期毛利在45%左右,销售净利率19%左右,预期在3季报会有部分进入结算。
预收账款高达25.52亿元,业绩释放能力依然强劲房地产中期结算4.44亿之后,账面预收款仍然高达25.22亿元,去年同期为25.60亿元,两者基本持平,公司后期业绩释放能力依然十分强劲。我们据此还可以推断,公司上半年商品房销售预计4.44亿元,销售情况良好。
酒店与商品销售毛利提升;费用与成本控制效果明显中报显示酒店与商品销售业务毛利均出现了上升,其中酒店毛利达到86.02%,同比上升0.35%,商品销售毛利17.96%,同比升0.57%。酒店业务上半年因经济危机和西楼装修导致营业收入下滑了44.65%,预期随着西楼装修完工下半年重新投入运营,营业收入会快速恢复。商品销售(百货与超市)方面,公司上半年加强了成本与管理费用的控制,效果明显,虽然营业收入较同期下降2.79%,但是利润总额较同期增长22.71%。就全业务费率控制而言,公司中期也取得了不错的成绩,销售与管理费率合计为14.26%,较去年同期下降了2.75个百分点。
维持“买入”投资评级基于中报提供的信息,我们调整了部分模型参数,其中38号项目由于09年10月左右开工,在10年将无法结算,结算放在11年;壹品星海项目由于竣工验收原因预期结算进度会慢于预期,假设09年仅结算55%,剩余部分在10年结算。此外,我们假定公司本次非公开增发5000万股,考虑摊薄因素,我们预期公司近3年实现净利润分别为2.27亿、3.48亿和4.02亿,实现EPS分别为0.79、1.21和1.40,维持“买入”评级与此前24.19元的目标价。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：大连友谊：房地产业务进入收获期，业绩增长可靠
2009年中报显示,公司实现营业收入12.4亿元,同比增长20.48 %,实现营业利润7497万元,同比增长5.365 %,实现归属母公司净利润4719万元,同比增长2.021%;其中,第2季度营业收入6.9亿元,同比增长32%,归属母公司的净利润为2347万元,同比减少33%。
房地产业务进入收获期。分业务情况来看,零售业务实现收入6.89亿元,同比减少2.79%;房地产业务实现收入4.43亿元,同比增长235%,系壹品漫谷项目结算增加所致,酒店业务实现收入6400万元,同比减少45%,主要是富丽华酒店上半年装修停业所致。
期间费用下降幅度大于毛利率下降幅度,公司的综合毛利率为25.4%,同比下降1.98个百分点,主要是公司的房地产业务毛利率大幅下降13个百分点所致;同时,公司的期间费用率为15.89%,同比下降2.14个百分点,这正好弥补了毛利率下降对业绩带来的影响,我们认为,期间费用下降源于房地产收入爆增带来的收入基数扩大所致。
房地产业务是利润的主要贡献点。从公司毛利的构成情况来看,房地产贡献1.35亿元,占比为43%,零售业务贡献1.2亿元,占比为39%,酒店贡献5506万元,占比为17%;从公司的预收账款为25亿元,大部分来源于房地产项目,其中,账龄在1至2年的部分为13亿元,公司何时确认该部分账款将对公司业绩产生关键影响,因此,公司具有很强的业绩调控能力。
下半年房地产业务走势将决定公司的业绩表现。由于零售业务相对平稳,且公司暂无新门店开出;因此,下半年房地产业务走势将决定公司业绩的最终表现;另外,按照富丽华酒店之前的业绩表现,如果其下半年能重新开业的话,按照保守估算,我们预计酒店业务能带来1.3亿元左右的收入,增加毛利1亿元左右。
研究员：施剑刚 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：大连友谊：预收款已达到上年收入4.3倍
在报告期内公司净利润增长2%,实现每股收益0.19 元,符合预期。同时公告了三季度业绩预增公告,净利润增长50%,约实现每股收益0.53 元。
商业实现有质量的增长。商业是公司的传统业务,报告期内商业收入同比下降了3%,但利润总额同比增长了23%,实现了有质量的增长。主要原因是公司新拓展商业项目经过前期培育,已经进入收获期,而且期间费用控制比较得力,所以利润增速快于收入。
高毛利项目尚未参与结算。报告期地产结算面积约为6 万平米,毛利率水平为31%,同比下降了4 个百分点。毛利率下降主要是结算项目的变化,本报告期内主要竣工项目是苏州海尚一品和大连一品曼谷,并不是公司盈利水平最高的项目。预计年底大连一品星海将参与结算,该项目土地为04 年获得,毛利率可达50%以上,届时公司整体利率水平将会明显回升。
预收款已达到上年收入 4.3 倍。公司半年报显示预收款已经达到25.5 亿,约为08 年结算收入的4.3 倍,我们预计上述预收款如果全部结算可实现2.15 元每股收益,而公司的酒店和商业每年可贡献约0.2 元每股收益,未来公司实现高增长十分确定。
预计公司 09-11 年每股收益分别为0.93、1.33、1.92 元,动态市盈率分别为17.5、12.2 和8.5 倍,明显低于行业09 年25-30 倍市盈率水平,而公司未来两年业绩已锁定,而商业经营也得到了明显改善,可为公司贡献稳定现金流,因此赋予公司25 倍市盈率比较合理,目标价格23.3 元,建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：大连友谊：沿预期路径发展
研究结论
公司业务发展及业绩实现与我们两年多来的推荐思路相一致。房地产业务毫无争议的成为公司的最大看点。上半年公司房地产项目结算面积6.01 万平方米,实现结算收入4.44 亿元,同比增长235.49%。三季度及四季度公司盈利仍将来自于房地产业务,预计房地产对公司全年业绩的贡献超过90%。
良好的业绩锁定性,今明两年业绩均已确定。公司现有预收款25.52 亿元,主要来自于壹品星海、壹品漫谷、海尚壹品,三个项目共有预收款24.57 亿元。其中,根据工程进度今年可实现结算的最大金额为24.21 亿元。考虑到交房入伙的时间安排存在滞后可能,预计下半年可实现结算金额为12.15 亿元。未结算预收款及下半年销售回款都将成为公司明年业绩的保障。
融资再次启程。我们在7 月14 日的调研报告中指出,随着市场环境的好转和公司盈利的逐步增长,公司重启增发项目的可能越来越大。公司在7月30 日发布定向增发公告,计划发行不超过6000 万股,募集资金净额不超过8 亿元。有今明两年明确的业绩支撑,我们认为公司此次增发成功的可能性较大,对公司其他项目的开工和房地产业务的持续开发具有促进作用。
维持全年业绩预测。即2009 年、2010 年净利润分别为2.30 亿元、2.60亿元,同比增速为74.2%、13.2%;EPS 分别为0.97 元、1.09 元,对应动态市盈率为17.01 倍、14.97 倍。以2010 年EPS20 倍市盈率计算,维持21.80 元的目标价。维持 “买入”评级。
风险提示:公司旗下超市和购物中心能否顺利减亏、扭亏存在不确定性;公司管理水平仍有待提高。
研究员：魏博 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：大连友谊定向增发点评：定向增发落定，业绩爆发可期
2009 年7 月29 日,公司公告了定向增发,要点如下:
方案:非公开定向增发募集资金不超过8 亿元。公司拟向不超过10 名特定对象定向发行不超过6000 万股,每股作价不低于15.24 元,募集资金不超过8 亿元。
资金投向:大连壹品天城拟投入5 亿元,苏州海尚壹品后期项目拟投入3亿元。这两个项目均为优质项目,大连壹品天城建筑面积20.6 万平米,预计销售收入18.4 亿元,净利润2.6 亿元;苏州海尚壹品后期项目建筑面积18.1 万平米,预计销售收入14.7 亿元,净利润2.2 亿元。
投资亮点:增发将刺激业绩释放。2008 年底,公司房地产预收账款为23.52亿元,而房地产仅结转收入5.86 亿元,预收账款为房地产结转收入的4倍,这还未考虑09 年房地产至少产生6-7 亿元的销售收入,因此,公司未来两年的业绩增长事实上已经高度锁定。公司若能成功增发,将刺激业绩释放,公司也会合理安排项目的竣工进度以及控制费用水平。
公司体制已经发生变化,持续增长能力毋庸担心。首先,公司目前拥有的资源能够保障未来3 年的利润增长。其次,公司已经开始利用各种渠道包括资本市场筹集资金来加大土地储备。最后也是最重要的一点,随着05 年以来的股权变更和改制,公司已经改变了过去单一国有控股的体制,引入了多家战略投资者,并在08 年1 月份实施了股权激励,公司管理层间接持有公司7%左右的股权,相信未来管理层的持股比例还会进一步提高,这无疑会从根本上保证公司的长远发展能力。
估值优势明显。基于项目结算进度情况,我们对公司2009-2011 年每股EPS 进行了小幅调整,分别为0.81 元、1.40 元、1.86 元,2010-2011 年摊薄后每股EPS 为1.14 元、1.52 元。公司最新股价为17.62 元,对应的PE 分别为27 倍、15 倍、12 倍。公司每股重估净资产为12.1 元,目前溢价45.6%,仍低于业内重点公司70%左右的水平。
合理股价 26.6 元,维持公司“推荐”评级。预计公司2010 年摊薄后EPS为1.14 元,其中房地产0.95 元,商业零售和酒店0.19 元,给予地产22倍PE,商业零售30 倍PE,合理股价为26.6 元,相对目前17.62 元,仍有50%的增长空间,维持公司“推荐”评级。
研究员：黄清林，万知 所属机构：长城证券有限责任公司
报告标题：大连友谊：未来两年业绩已锁定 融资保证更长远发展
公司计划非公开发行股票:募集资金不超过8 亿元,发行股数不超过6000万股,发行价格不低于15.24 元。
本次募集资金将投入大连壹品天城和苏州海尚壹品两个项目的开发建设。
大连壹品天城建筑面积为 20.5 万平米,楼面地价2918 元/平方米。因为容积率只有1.68,预计项目售价不低于9000 元/平方米,毛利率约为36%。
苏州海尚壹品建筑面积 18 万平方米,楼面地价2070 元/平方米,项目一期在售尾盘价格8000 元/平方米,按此计算毛利率可达42%。
未来两年业绩已锁定。大连友谊与我们前期推荐的冠城大通类似,未来两年业绩已完全实现。截止09 年一季报,公司预收款达到24.8 亿元,如果全部结算可实现2.1 元每股收益,而公司的酒店和商业每年可贡献约0.2 元每股收益,未来公司实现高增长确定无疑。
融资将保证更长远发展。公司在土地市场处于非理性期的07 年并没有新增项目储备,而是在土地市场已经发生调整后的08 年9 月和09 年初开始买地,目前储备中不存在高成本用地。由于不存在历史负担,公司目前的高盈利水平在未来也能得到保持。如果能顺利完成融资,公司将有更多资金投入到拓展资源上,保证更长远的发展。
预计公司 09-11 年每股收益分别为0.93、1.33、1.92 元,动态市盈率分别为18.9、13.2 和9.1 倍,明显低于行业09 年25-30 倍市盈率水平,而公司未来两年业绩已锁定,并且在地产业务之外还有酒店和商业可为公司贡献稳定现金流,赋予公司25 倍市盈率比较合理,目标价格23.3 元,建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：大连友谊：地产开发渐入佳境
公司地产开发渐入佳境是我们的最新判断。房地产已经成为公司重要、可持续的主要业务。公司在地产储备上持续扩张;2008 年下半年公司在土地市场的动作,验证了我们之前判断;根据我们实地调研分析,剔除行业共性风险,公司房地产开发、销售、结算均可保持连续增长。
项目以中高端为主,盈利能力较强;业绩锁定性好。公司现有项目储备约90 万平方米,其中壹品星海和金石滩项目定位于高端客户,其余三个项目面向中端客户。根据项目建设及销售进度,我们预计2009 年、2010年、2011 年结算面积分别为15.7 万、21.4 万、29.0 万平方米。
激励机制已经建立,利益关系理顺。通过一系列股权安排,公司管理层已经间接持有上市公司7.02%股权。在管理层激励机制建立后,房地产作为公司盈利的主要来源,将获得管理层更大的支持力度和发展空间。中止的增发项目存在重启的可能。我们认为,随着市场环境的好转和公司盈利的逐步增长,公司重启增发项目的可能越来越大。
预计公司 2009 年、2010 年净利润分别为2.3 亿元、2.6 亿元,同比增速为74.2%、13.1%;每股收益分别为0.97 元、1.09 元,对应动态市盈率分别为18.17 倍、16.07 倍。每股重估净资产为14.37 元。维持“买入”评级。
研究员：魏博，邓宏光 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：大连友谊：09年业绩锁定高增长
公司简介 大连友谊主营房地产、酒店与零售(百货和超市),其中房地产、酒店和百货为其利润的主要来源, 超市业务目前仍处于减亏或者市场培育期。未来几年发展仍将会延续三业并举的格局。
房地产业务:盈利即将呈爆发性增长现有土地储备 95 万平米,满足2-3 年开发所需。除37 万平米的海尚·壹品位于苏州外,其他项目均位于大连。08 年末公司账面预收款24.45 亿,我们实地调研了解,涉及的大部分项目均已竣工甚至入伙,达到了结算条件;此外,08 年末完工产品3.12 亿元,目前销售良好,壹品漫谷与壹品星海均尚余10%尾盘,按目前销售进度,预期年内可销售完毕。09 年、甚至10 年业绩已经提前锁定。预期房地产业务09 年结算收入22.04 亿,较08 年增长超过280%,盈利将呈爆发性增长。
酒店业务:亚洲顶级饭店,装修影响09 年业绩公司酒店业务包括五星级的 大连富丽华大酒店(Furama)和准四星级的友谊宾馆,其中富丽华大酒店级别堪比亚洲顶级饭店,为酒店业务利润的主要来源。上半年富丽华酒店西楼装修,将给09 年业绩带来负面影响,10 年之后有望逐步恢复。
零售业务:百货守正固坚;超市扭亏尚需时日公司零售业务分为百货和超市。百货是公司赖以起家的传统优势行业,拥有近6.25 万平米的经营面积。因业务发展需要,友谊商城本店将进行扩建,以进一步巩固其在大连的优势地位。超市业务因城市改造等原因自02 年以来持续亏损,在管理层努力之下正逐步减亏,但彻底扭亏尚需时日。
盈利预测与估值预计公司 09、10 年分别实现EPS 1.17 元/股和1.35 元/ 股,对应12 日收盘价PE 11.40×和9.87×。09 年每股NAV13.65 元。综合考虑房地产、酒店与零售行业平均估值,我们认为给予公司09 年目标价格24.19 元是合适的。12 日收盘价较NAV 折价2.34%,使得目前价位具备了很高的安全边际。我们首次关注该公司,并给予“买入”投资评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：大连友谊：成功转型_业绩确定
基本结论??
业务格局演变为倚重地产并保留商业。大连友谊原主业为商业和酒店经营，由于市场竞争的加剧，原有业务无法保证公司业绩的稳定性和成长性，因此公司在股东支持下开始介入房地产业，目前地产已经成为公司主要盈利来源。
销售节奏踏准市场节拍。大连友谊迈入地产业始于03 年，但全面进入收获期在07 年。公司在市场销售形势最好的07 年大量推盘，当年完成销售面积26.1 万平米，相当于近五年合计的结算面积。不但回流了资金，也在房价最高点锁定了利润率。
没有高价拿地。公司发展节奏比较稳健，在土地市场处于非理性期的07 年没有新增项目储备，而是在土地市场已经发生调整后的08 年9 月和09 年初开始买地，目前储备中不存在高成本用地。
未来两年业绩已锁定。公司08 年末期预收款已经达到23.5 亿元，上述预收款约能实现净利润4.28 亿元，相当于1.8 元每股收益，公司09－10 年业绩已完全锁定。
估值有优势。公司重估每股净资产12.6 元，股价相比净资产仅溢价2%，在同行业中属溢价水平较低，目前股价基本接近安全底限。预计公司09－11 年每股收益分别为0.93、1.22、1.49 元，市盈率分别为13.8、10.6、8.7 倍，同比存在低估。09 年商业、酒店和房地产业务分别贡献每股收益0.07、0.11 和0.75 元，分别赋予商业和酒店业务25 倍PE，地产业务18倍PE，公司合理价格应为18 元，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：大连友谊：业绩高增长符合预期
公司今日公布中报，上半年实现营业收入10.30亿元，同比增长23.9％；实现净利润4625.43万元，同比增长277.7％；净资产收益率为6.75％；基本每股收益为0.20元；每股经营性现金流为0.33元。
假设增发方案中所提的资产收购、业务整合顺利完成，考虑亏损业务剥离和商业物业租金收入对公司盈利的提升，以及定向增发带来的股本摊薄效应（按增发6000万股计算），维持此前对公司业绩的预测，即2008年、2009年的每股收益分别为0.95元、1.27元。表1-表3中的相关数据佐证了我们对业绩的预测。以8月11日收盘价6.38元计算，公司2008年、2009年的动态市盈率为6.72倍、5.02倍。维持短期“增持”、长期“买入”的投资评级。
研究员：魏博 所属机构：中原证券股份有限公司
报告标题：大连友谊（000679）：未来3年增长动力来自房地产
依赖10多年经营所树立的精品品牌形象、稳定的高端客户群，友谊商城本店经营业绩突出，年销售超过5亿、年利润总额5000万元左右；由于管理经验欠缺等原因，在零售业的对外扩张上并不如人意，大连友嘉、友谊购物广场在桃源商城收购成功情况下，通过内部整合，有望在未来2-3年减亏并盈利，否则，培育及亏损期将进一步延长。
房地产业已成为公司主业之一、也是未来3年利润的主要贡献者，公司将适时增加土地储备、保持业务的可持续发展。我们预计，未来3-4年公司目前的3个房地产项目贡献的权益净利润可达8.65亿元，折合累计每股3.64元（按照增发摊薄后总股本计算为2.91元）。
我们认同公司管理层收购桃源商城项目的战略考虑：即先行占有优质商圈中的核心物业；但目前该商圈居民回迁具一定不确定性、配套有待进一步完善，导致项目培育期可能延长。
主要考虑到房地产的利润贡献，08-2010年EPS 分别为0.75、1.10、1.20元，按照09年15倍PE 的估值，合理价格16.50元，推荐评级。
风险因素：若非公开发行失败，桃源商城收购不能实施，则大连友嘉、购物广场的培育亏损期将延长到2011年后；房地产项目结算进度的不确定性。
研究员：兰飞燕 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：大连友谊：意欲整合商业 发力地产
公司拟向不超过十家投资者非公开发行股票，筹集资金6亿元，其中2.5亿元用于收购大连桃源商城商业发展有限公司100％股权项目、2.5亿元投向苏州“海尚·壹品”后续产品开发项目和1亿元偿还银行贷款及补充公司流动资金。
根据公司公告，此次收购完成后，公司借机剥离了友谊购物广场亏损的零售业务，避免了此项业务带来进一步亏损。同时，也将带来稳定的租金收入。
此次以5973元/平方米的价格购买商业物业，价格适宜，周边住宅销售均价在万元左右，物业增值空间较大。公司增加持有型商业地产，使公司的商业经营与房地产开发两项业务更好地连接起来。
公司房地产业务的发展目标是成为区域领先的房地产开发商。通过公司披露的资料可以看出，我们此前判断的“业务成功转型”基本正确，相信“业绩大幅增长”即将实现。
综合考虑此次资产收购、业务整合完成后，亏损业务剥离和商业物业租金收入对公司盈利的提升，以及定向增发带来的股本摊薄效应，维持此前对公司2007年业绩的预测，调整对2008年、2009年的业绩预测，即2007年、2008年、2009年的每股收益分别为0.15元、0.95元、1.27元。按2008年2月28日的收盘价13.77元计算，公司2008年、2009年的动态市盈率分别为14.49倍、10.84倍。维持短期“买入”，长期“买入”的投资评级。
风险提示：1.现有房地产项目开发完成后，能否持续进行，要视今明两年公司增加项目储备的进度；2.此次收购相关资产后，公司零售业态整体资产质量能否大幅提升，存在不确定性；3.对公司盈利的预测，依据公司年报披露的项目竣工计划和行业结算规律，实际业绩取决于公司房地产项目的结算进度，存在较大不确定性；4. 2007年公司业绩仍依赖于商业零售和酒店，盈利不会出现大幅增长。
研究员：魏博 所属机构：中原证券股份有限公司
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