名流置业(000667)_研究报告_财经_新浪网(000667) 研究分析报告|查股网
股票名称：名流置业(000667)
报告标题：名流置业:业绩释放加快
2010年一季度公司业绩实现较大增长:实现营业收入5.06亿元,同比增长55%;归属于母公司净利润4772万元,同比增长88%。基本每股收益为0.02元。
一季报亮点:一是公司结算进度加快,且预收情况较好,经营活动现金流净额较期初大幅增加17倍;二是公司期间费用得到控制:期间费用总额减少25%,加上业绩基数提高,期间费用率大幅下降8个百分点,主要是因为利息资本化使得财务费用减少79%。上述两个原因促使公司净利润大幅增长。
公司通过“协议+招牌挂”方式拿地,目前未结算项目储备及潜在项目储备约540万平米:公司拥有未结算项目储备面积300万平米,分布在武汉、北京、西安、沈阳重庆等地区。另外公司通过签订协议获得潜在项目储备230万平米:公司与西安曲江管委会签订合作协议,协议约定目标土地面积18.73万平米,规划建筑面积56.19万平米;与武汉鹦鹉渄盛投资公司签订协议,合作开发武汉鹦鹉村“城中村”项目,其中,可销售建筑面积27.35万平米,土地款6.24亿元;协议参与武汉新湖村“城中村”综合改造建设项目,项目开发用地净用地面积7.47万平米,开发建筑面积20万平米,项目土地获得款5亿元。另外公司已经协议参与东莞凤岗与武汉邓家村项目,增加建筑面积109万平米。通过先与地方政府签订协议,再参加招牌挂的方式拿地,可减少资金占用,锁定项目利润。
股权激励终止:2010年业绩未满足股权激励行权条件中“股票期权行权限制期(2010年至2014年)内,各年度本集团归属于母公司所有者的净利润及扣除非经常损益后归属于母公司所有者的净利润均不低于授予日前最近三个会计年度的平均水平且不为负”的要求,股权激励终止。
资金情况:期末公司资产负债率47%,剔除预收账款后的资产负债率39.7%,处于行业较好水平;账面货币资金24亿元,较期初增加了4.7亿元,主要是期内预售良好及增加了短期借款,货币资金完全能够覆盖短期借款和一年内非流动负债5.1亿元,短期资金压力不大。
盈利预测与投资评级:我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.13元、0.21元,按公司最近收盘价为3.24元,对应的动态市盈率分别为24倍和16倍。虽然公司业绩释放加速,但估值优势仍不明显,暂维持中性评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：名流置业:股权激励终止
2010年公司实现营业收入19.55亿元,同比增长120%;归属于母公司净利润2亿元,同比下降28%;基本每股收益为0.08元。
期内主要结算项目为中低价位住宅,盈利能力下降:期内主要结算项目为武汉的“名流人和天地”22.22万平米、惠州“名流印象”5.86万平米、沈阳“名流印象”8.51万平米及安徽芜湖“名流印象”一期3.89万平米,共结算面积40.69万平米。本期结算项目盈利能力低于去年同期的一级开发项目,毛利率同比下降27个百分点至29.7%,为报告期增收不增利的主要原因。
预收账款大增:期末预收账款7.72亿元,较期初增加505%,较三季度末有所下降,主要是四季度结算较多所致。预售较好的项目为惠州“名流印象”、沈阳“名流印象”及芜湖名流印象一期,均为三四线城市的普通住宅。预收账款为2011年业绩奠定一定基础。
通过“协议+招牌挂”方式拿地,未结算项目储备及潜在项目储备约544万平米:截至2010年底,公司拥有未结算项目储备面积314万平米,分布在武汉、北京、西安、沈阳、芜湖、惠州、重庆等地区。另外公司通过签订协议获得潜在项目储备230万平米:公司与西安曲江管委会签订合作协议,协议约定目标土地面积18.73万平米,规划建筑面积56.19万平米;与武汉鹦鹉渄盛投资公司签订协议,合作开发武汉鹦鹉村“城中村”项目,其中,可销售建筑面积27.35万平米,土地款6.24亿元;协议参与武汉新湖村“城中村”综合改造建设项目,项目开发用地净用地面积7.47万平米,开发建筑面积20万平米,项目土地获得款5亿元。另外公司已经协议参与东莞凤岗与武汉邓家村项目,增加建筑面积109万平米。通过先与地方政府签订协议,再参加招牌挂的方式拿地,可减少资金占用,锁定项目利润。
股权激励终止:2010年业绩未满足股权激励行权条件中“股票期权行权限制期(2010年至2014年)内,各年度本集团归属于母公司所有者的净利润及扣除非经常损益后归属于母公司所有者的净利润均不低于授予日前最近三个会计年度的平均水平且不为负”的要求,股权激励终止。
盈利预测与投资评级:我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.13元、0.21元,按公司最近收盘价为3.48元,对应的动态市盈率分别为26倍和17倍。估值优势不明显,维持“中性”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：名流置业:2010年业绩下滑,2011年业绩将有改善
公司在2010年最主要的营业收入来源于武汉人和天地项目的结转,特别是人和天地早期的太和园与广和园的现房销售带来的营业收入较大。而人和天地的润和园组团在2010年交房量相对较小。从预测的毛利率看,人和天地项目的毛利率不足30%,从整体上拉低了公司的整体毛利率。其次公司另一重要的营业收入来源于惠州名流印象的准现房销售与结转,该项目在公司中属于毛利偏中等的项目毛利大约在35%左右,对公司整体毛利率具有一定拉动作用。此外,公司在前期销售项目过程中一定会有部分车位的销售,由于全年结转量不大,这部分车位销售量可能会起到增加营业收入和提振毛利率的作用。
目前公司的业绩锁定性处于历史高位。截至2010年三季报,公司预收账款达到1044百万元,远远高于2009年年报披露的预收账款。主要得益于沈阳名流印象、沈阳名流公馆、芜湖名流印象、合肥名流高尔夫、惠州名流印象、武汉人和天地等开始进入项目的强销期,产生大量的销售回款。可以预见的是这些项目中的一部分会在2011年年度中期实现交房,业绩将在2011年年中开始得到较为乐观的改善。
随着武汉名流人和天地的低毛利率大盘在公司销售中占比逐渐下降,公司的毛利率在未来会得到有效修复,而不是毛利率走向下降通道。可以预见的是,未来1-2年公司的毛利率会维持在35%-40%之间。
根据我们预测,公司在2012-2013年将进入业绩的快速增长期。2012年和2013年的营业收入增长率均在100%左右,公司业绩将得到快速修复。特别是2013年,在现有大部分在售项目还处于销售状态下,武汉的鹦鹉村和邓甲村项目、博罗项目、重庆项目、北京项目等都有可能进入结转周期。
公司拿地模式是以非(准)招拍挂途径为主,股权收购和城中村改造是公司的主要获取土地储备模式。该模式的优势在于土地价格低廉,劣势在于周转速度的不可控性。公司在产品系列上已经初见端倪,后续如何利用产品系列压缩开发销售周期需要进一步锤炼。当然目前除去重庆项目、凤岗项目、北京项目、西安项目尚存在不确定性外,大部分项目的开发销售周期都较为确定。
由于公司的再融资时点把握非常精确,公司目前的偿债能力较强,根据预测2010年年报的净负债率仅为30%左右,公司未来的新开工和施工量将维持在高位,为逆市扩张打下良好基础。
公司2010-2012年每股收益分别为0.08元,0.17元和0.30元,对应2011年4月1日收盘价的PE分别为46.27倍、20.34倍和11.59倍。同时公司对应2011年3月31日收盘价的PB为1.77倍、1.63倍和1.43倍。公司RNAV为5.79左右,对股价有一定幅度的折价。维持增持评级,维持6-12个月目标价4.1元。
研究员：刘飞烨 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：名流置业:业绩延期释放,项目逐渐进佳境
我们于近日走访了名流置业,同公司董秘等对行业和公司的情况进行了交流。
投资要点:
公司土地储备成本低廉,具有较高的安全边际。公司的毛利率一直维持在高位,并且根据预计未来三年公司的毛利率还将维持较高水平。一方面由于公司积极参与武汉旧城区改造项目,获取意向性土地;另一方面公司积极采取收购方式获取土地资源,也极大地降低了土地成本。虽然随着土地市场竞争逐步激烈,但公司高毛利项目尚处于开发前期,未来还将较长时间的延续高毛利率项目结转。
由于公司的土地大多属于旧城改造或者股权收购项目,因此开发周期显著要长于一般的直接通过招拍挂获取的土地。由于公司对目前市场持谨慎的态度,开工节奏和推盘节奏有所减缓,业绩释放趋缓也比较明显。但鉴于对于房地产开周期的考虑,我们认为公司在2011年和2012年的项目结转也即将恢复至快速的轨道上来。
武汉鹦鹉村和邓甲村的旧城区改造项目进展非常顺利,西安曲江项目的进展也较为顺利,未来两年的可售货量基本具有保证,从项目的成本看,这些项目具有较高的安全边际,受政策影响较小。
公司在战略层面也较为清晰,产品分为三条产品线:名流印象(20万平米以上的大盘,城市次中心和城郊结合部位,符合白领工薪阶层需求);名流公馆(城市绝对中心,20万以下的楼盘);名流庄园(低密度住宅)。公司积极在二三线城市进行项目拓展。同时我们认为,公司的股权激励计划也能够实现对公司管理层有效地激励,促使公司业绩保持较稳定的增长。
首次给予增持评级,6-12个月目标价格4.1元
公司2010年至2012年的每股收益分别0.13元、0.27元和0.31元,以2010年12月17日收盘价3.17元/股计算,公司2010年至2012年的PE分别为23.73倍、11.78倍和10.16倍。
公司2010年至2012年的每股净资产分别为2.03元、2.30元和2.61元,以2010年12月17日收盘价3.17元/股计算,公司2010年至2012年的PB分别为1.56倍、1.37倍和1.21倍。首次给出增持评级,6-12个月的目标价格4.1元。
投资风险:
房地产市场系统性风险以及武汉区域房地产市场的风险。
研究员：张化东，杨森，徐广福 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：名流置业:业绩释放缓慢 下调评级
2010年前三季度公司实现营业收入7.45亿元,同比增长30.55%;归属于母公司净利润4894万元,同比下降65.74%;基本每股收益为0.02元。
期内主要结算项目为中低价位住宅,毛利率下降:本期结算项目盈利能力低于去年同期结算的一级开发项目,毛利率同比下降23个百分点至31%,为报告期增收不增利的主要原因。主要结算项目为武汉的“名流人和天地”和惠州“名流印象”。
预收账款大增:期末预收账款10.44亿元,较二季度末增加4.52亿元,较期初增加7.19倍。预售较好的项目为惠州“名流印象”、沈阳“名流印象”及芜湖名流印象一期,均为三四线城市的普通住宅。
股权激励行权条件:2010年除权后,股权激励行权价格下调至4.29元(高于目前的3.4元),股票期权3800万份。股票期权行权限制期(2010年至2014年)内,净利润以2009年为基数的扣除非经常损益净利润的年复合增长率不低于25%、加权ROE不低于10%。09年扣除非经常损益净利润为2.15亿元,2010年净利润需达到2.69亿元,股权激励方能行权。从前三季度的经营业绩看,公司面临的业绩压力很大;但是预收账款较多,第四季度业绩有大幅增长的可能。
通过“协议+招牌挂”方式拿地,项目储备及潜在项目储备约600万平米:截至09年底,未结算项目储备面积370万平米。另外公司通过签订协议获得潜在项目储备240多万平米(按最大规划建筑面积计算):3月份,公司与西安曲江管委会签订合作协议,协议约定目标土地面积281亩,容积率2.6-3.5,价格360万元/亩,规划建筑面积48.7-65.6万平米;公司与武汉鹦鹉渄盛投资公司签订协议,合作开发武汉鹦鹉村“城中村”项目,项目计容积率建筑面积40.05万平米,其中,可销售建筑面积27.35万平米,土地款6.24亿元。9月份,协议参与新湖村“城中村”综合改造建设项目,项目开发及还建用地面积159亩(约10.6万平米),其中开发用地净用地面积7.47万平米,开发容积率在3.5-4.2之间,开发建筑面积26-31.4万平米,项目土地获得款5亿元。另外公司已经协议参与东莞凤岗与武汉邓家村项目,增加建筑面积109万平米。通过先与地方政府签订协议,再参加招牌挂的方式拿地,可以在很大程度上规避竞争,锁定利润。
新开工步伐放缓:2010年初公司计划新开工110万平米,竣工71万平米,销售104万平米。由于市场行情变化,公司下调2010年全年新开工面积、销售面积目标分别为68.8万平米、80万平米,竣工面积基本维持不变,便于释放业绩。
盈利预测与投资评级:我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.07元、0.14元、0.23元,按公司最近收盘价为3.4元,对应的动态市盈率分别为51倍、25倍和15倍。估值优势不明显,下调投资评级至“中性”。
研究员：天相投顾研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：名流置业中报点评:开工下调,销售存压力
收入大增118.85%,利润反降 公司2010年中期实现营业收入、净利润分别为5.13亿和2493万,分别同比增长118.85%和下降63.17%,实现EPS 0.01元/股。利润增速较低主要原因在于去年同期结算了土地一级开发的收益,其毛利在65%左右,而该业务已经于09年底结算完毕。
结算收入主要来自武汉与惠州存量房源销售 中期共结算面积14.11万平米,其中,武汉人和天地共结算12.68万平米,占比近90%;惠州名流印象一期结算1.42万平米,占比近10%。沈阳和芜湖等项目尚未竣工结算。
新开工计划下调37%;竣工面积下半年猛增6倍 公司年初计划开、复工面积110万平米和81万平米,至年中,公司实现开、复工面积22.7万平米和81.16万平米,完成开工计划的21%,复工计划则提前完成。公司计划下半年新开工46.06万平米,如此全年新开工将仅有68.76万平米,为年初计划的63%。新开工面积的下调将对未来2年的业绩产生一定的影响。竣工计划方面,全年计划竣工71万平米,上年半仅完成 7.98万平米,下半年竣工面积将是上半年的7.9倍。竣工面积大增奠定了业绩释放的基础,但销售情况仍需要保持密切关注。
中期预收账款5.92亿,同比大增但仍显单薄 公司中期账面预收款5.92亿,较去年同期364万明显增长,考虑到上半年结算收入仅5亿,目前全年可结算资源不超过11亿元,因此,从公司上半年的营收情况来看,要实现我们预期的收益仍然存在相当大的压力。
下半年沈阳名流印象与芜湖名流印象销售是重点 公司全年业绩主要取决于年内可结资源的销售情况,其中沈阳名流印象一期和芜湖名流印象一期的销售将是我们需要关注的重点。芜湖名流印象一期共1331套,自4月中旬推盘以来,销售了325套,销售率约30%,销售进度稍低于预期;沈阳名流目前在售的有13栋楼共1398套,目前销售率近60%,销售情况良好。
2010年EPS 0.19元/股,调低评级至“中性” 公司股权激励已经到位,管理层存在达到业绩目标的强烈动力(业绩要求为:净利润较08年增长25%,净资产收益率不低于10%)。由于年内销售压力很大,我们推断公司很可能会变现持有的北京西豪逸景商品现房,预计会带来2个亿的净利润,占到2010年利润的40%。基于此,我们估算公司2010/2011年净利润分别为3.96亿、6.16亿,实现EPS 0.19元/股、0.24元/股,对应PE 21倍和17倍,NAV=3.66元/股,P/NAV=1.1,估值明显高于行业,我们调低公司评级至“中性”。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：名流置业:上半年销售差强人意
今日公布2010年中报:2010年上半年,公司实现营业收入5.13亿元,同比增长118.85%;实现营业利润0.4亿元,同比下降56.67%;实现净利润0.25亿元,同比下降63.17%。
结算产品结构变化导致房地产开发毛利率大幅下降:2010年上半年,公司收入主要来源于房地产开发入,房地产开发的毛利率仅29.23%,同比下降30.46个百分点,主要原因是本期已无毛利率较高的土地一级开发项目贡献收入。预计2010年公司的毛利率还将稳定在30%左右的较低水平。未来2年,由于公司结转项目相同,土地成本锁定,随着房价的提高公司毛利率会有所提升。
全年新开工计划调低31%:为适应市场变化,公司调低了2010年新开工计划,由年初的110.3万平方米调整为68.76万平方米,下降了31.24%。公司资产负债率41.95%,有息负债率为35.13%,处于行业较低水平,具备债权融资条件。公司已签署武汉邓甲村、鹦鹉村和西安曲江项目的意向协议,合计土地款约30亿元,公司已预付8亿元,如果上述三项目能成功获取,公司还需支付22亿元的土地款。公司账上有资金20亿元,在销售放缓的背景下,调低新开工计划有利于缓解公司资金压力。
公司土地储备丰富,成本较低:公司现有土地储备建筑面积410万平方米,已签订协议拟取得的土地建筑面积210万平方米,合计620万平方米,可供未来4年以上开发。上述土地成本较低,楼面地价约1100元/平方米,预计平均销售单价超过7000元,盈利能力可观。
上半年销售差强人意,中性评级:尽管公司项目在二、三线城市,土地成本较低,且目前股价低于4.29元的高管股票期权行权价格,但从上半年销售情况来看,公司2010年业绩增长存在一定难度。预计2010-2012年公司每股收益为0.11、0.22、0.30元。
目前估值合理,股价继续上涨还需公司下半年销售业绩的改善,给予公司中性评级。
研究员：陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：名流置业:股权激励行权面临较大业绩压力
2010年上半年公司实现营业收入5.13亿元,同比增长118.85%;归属于母公司净利润2493万元,同比下降63.17%;基本每股收益为0.01元。
报告期主要结算项目为中低价位住宅:房地产销售收入4.9亿元,同比增长110.73%,结算面积14.11万平米,结算均价3477元/平米。本期结算项目盈利能力低于去年同期结算的一级开发项目,毛利率同比下降30个百分点至29%,为报告期增收不增利的主要原因。主要结算项目为武汉的“名流人和天地”,结算收入4.21亿元,结算面积12.68万平米。惠州“名流印象”结算收入0.69亿元,结算面积1.42万平米。
预收账款大增:期末预收账款5.92亿元,预售均价4872元/平米,较期初增长364.4%。预售较好的项目为惠州“名流印象”、沈阳“名流印象”及芜湖名流印象一期,均为三四线城市的普通住宅。
新开工步伐放缓: 2010年初公司计划新开工110万平米,竣工71万平米,销售104万平米。2010年上半年,上述指标分别完成22.7万平米、7.98万平米、21万平米(上半年结算面积+上半年预售面积-09年底预售面积)。由于市场行情变化,公司下调2010年全年新开工面积、销售面积目标分别为68.8万平米、80万平米,竣工面积基本维持不变,便于快速释放业绩。
股权激励面临行权压力:2010年除权后,股权激励行权价格下调至4.29元(高于目前的3.99元),股票期权3800 万份。股票期权行权限制期(2010年至2014年)内,净利润以2009 年为基数的扣除非经常损益净利润的年复合增长率不低于25%、加权ROE 不低于10%。09年扣除非经常损益净利润为2.15亿元,2010年净利润需达到2.69亿元,股权激励方能行权。从上半年的经营业绩看,公司面临的业绩压力很大。
通过“协议+招牌挂”方式拿地,项目储备及潜在项目储备达580万平米:截至09年底,未结算项目储备面积370万平米。另外公司通过签订协议获得潜在项目储备210万平米,其中报告期内签订武汉鹦鹉村项目及西安曲江项目项目,增加潜在项目储备83.54万平米。通过先与地方政府签订协议,再参加招牌挂的方式拿地,可以在很大程度上规避竞争,锁定利润。
维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.11元、0.17元、0.29元,按公司最近收盘价为3.99元,对应的动态市盈率分别为38倍、24倍和14倍。我们期待公司股权激励带来业绩的超预期增长,维持“增持”评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：名流置业:业绩低于预期,2010年业绩有望企稳回升
业绩低于预期,主要财务指标连续两年下滑
公司2009年的营业收入、利润总额、净利润等主要指标同比均出现了下滑。其中,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比降幅达到31.63%。而营业收入、利润总额、每股收益、净资产收益率等指标更是连续两年出现同比下滑。整体业绩低于预期。其主要原因在于2008年市场低迷期,公司的销售大幅下滑,当年底的预收房款同比大幅下滑93%,加上公司2009年项目的销售和结转进度没有跟上市场节拍,导致在2009年行业整体大幅回升的时候,公司业绩仍出现了下滑。
资金状况良好
截至2009年底,公司的资产负债率为40.59%,较上年同期上升了近16个百分点,主要由于公司在报告期内发行了18亿元公司债。但其资产负债率的绝对值在行业内仍处于较低水平,整体资产结构良好。短期偿债能力方面,截止报告期末,公司拥有货币资金25亿元,短期带息债务约4.8亿元,应付未付土地款15.58亿元(需在合同他方履行合同约定义务时在若干年内支付),短期偿债能力较强。
重点布局于二三线城市,受益于城镇化进程
公司现有项目储备分布于武汉、惠州、重庆、沈阳、芜湖、合肥等二三线城市。按照目前规划建筑面积占比来看,武汉占40.3%,沈阳24.17%,芜湖10.52%,合肥9.77%,惠州9.15%。北京仅占2%左右。从公司主营业务收入的区域分布来看,2009年公司在北京、武汉、惠州、西安等地的收入占比分别为3.13%,61.29%,22.9%,12.68%。公司的主要收入来源于武汉、惠州等二三线城市。
公司发展定位于长江沿线、珠三角、环渤海和西部几个核心区域,同时辐射周边。去年12月份中央经济工作会议明确提出要放宽中小城市和城镇户籍限制,稳步推进城镇化。随着二三线城市发展提速,居民生活水平的不断提升,二三线城市的房地产市场也蕴藏着极大的商机。公司将分享城镇化进程的收益。
2010年业绩将企稳回升
截止2009年底,公司预收房款达12150万元,同比增长了947.38%。但其预收帐款占营业收入的比重偏低,仅14%。公司大幅提高了2010年的经营计划。根据公司经营计划,2010年公司计划总施工面积191万平方米,同比提高了96.2%;计划开工面积110万平方米,同比提高了332.9%;计划竣工面积71万平方米,同比提高了118%;预计可销售面积104万平方米,同比提高了47.37%。如果项目进展顺利,公司2010年业绩有望企稳回升。
估值与预测
公司2009年的每股收益为0.21元,对应静态市盈率为41.97倍。根据公司的经营计划,我们认为公司2010年的业绩将出现大幅增长。初步预测公司2010年-2011年的每股收益分别为0.41元和0.61元(未摊薄)。按照4月13日的收盘价8.73元计算,对应市盈率分别为21.51倍和14.21倍,估值偏高,给与“中性”评级。
风险提示。政策调控导致房地产市场再度低迷的风险。
研究员：左红英 所属机构：爱建证券有限责任公司
报告标题：名流置业调研报告:地利人和,静待业绩释放
报告要点:
武汉城市规划和城中村改造的机遇。《武汉市城市总体规划》通过国务院正式批复,武汉城市发展上升到了国家高度。城中村改造蕴藏着巨大的商机。公司的邓甲村项目和鹦鹉村项目位于汉阳核心区域,地理位置优越,具有广阔的发展空间。
实施股权激励的契机。公司股权激励计划开始实施。激励范围广,员工比例高,行权条件较高,有利于公司业绩的平稳有效释放。
区域扩张进行中。未来公司将根据各地的房地产发展状况和公司的具体情况,择机进入新的市场,优先进入公司前期运作较为成熟的市场,有序实现区域扩张,拓展公司发展空间。
产业链整合,注重品牌塑造。公司的产业链整合为有选择性的产业链延伸。产业链延伸的主要目的在于塑造名流品牌。
2010-2011年业绩大幅增长是大概率时间。根据公司经营计划,2010年公司各项经营指标均大幅提升。从调研反馈的情况来看,目前公司各项目进展顺利。
估值与预测。公司2009年的每股收益为0.21元,预计2010-2011年的每股收益(未摊薄)分别为0.58元和1.00元,估值合理。公司项目所在地大多位于经济发展潜力较大的二三线城市,受宏观调控的影响相对较小。股权激励计划有利于业绩释放。给与“推荐”评级。
风险提示。政策调控导致房地产市场再度低迷的风险。
研究员：左红英 所属机构：爱建证券有限责任公司
报告标题：名流置业:一季度盈利能力下降
2010年一季度公司合并报表显示实现营业收入3.27万元,同比增长254.17%;归属于母公司股东的净利润2535万元,同比增长1.82%。基本每股收益0.02元。
净利润增幅远低于营业收入增幅,主要由于项目销售毛利率大幅下降28.98个百分点,由去年同期的60.42%下降至28.98%。报告期主要结算项目惠州“名流印象”、沈阳“名流印象”以及武汉太阳园、广和园,销售毛利率相对较低;投资收益602万元,主要是公司持有的华远地产4.92%股权产生投资损益438.85万元。
财务稳健,资金充裕。期末资产负债率39.97%,速动比率3.06倍,财务状况好于行业平均水平。货币资金25.3亿元,同比增长98%,主要因为09年公开发行面值不超过18亿元的5年期固定利率公司债券,该债券票面利率确定为7.05%。
期间费用增加196.45%,低于营业收入增幅,期间费用率下降3.07个百分点。财务费用、管理费用、销售费用分别增加290倍、23.32%、216.58%,财务费用大幅增加主要由于09年公司发行18亿元公司债。
公司项目分布在长江沿线、珠三角、环渤海和西部几个核心区域,同时辐射周边,可结算面积650多万平米,项目储备丰富。09年至今,公司通过参与旧城改造、“三旧改造”以及招拍挂,在武汉、东莞、西安、沈阳等地增加项目储备及潜在项目储备200多万平米。公司存货消化速度较慢,09年存货周转率仅0.09,按此销售进度来看,目前项目储备可供消化10年以上。2010年公司投资力度加大,计划新增项目200万平米,总施工面积191万平米,竣工面积71万平米,可售面积达104万平米。可结算项目主要是武汉“名流.人和天地”(可售面积约27万平米)、惠州名流印象(可售面积14.25万平米)、沈阳“名流印象”“名流公馆”(可售面积分别为20.04万平米、14.13万平米),芜湖“名流印象”(可售面积19.44万平米),合肥高尔夫庄园(可售面积5万平米)。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2010年-2012年EPS 分别为0.34元、0.43元、0.55元,按公司2010年4月27日收盘价8.97元,对应的动态市盈率分别为26倍、21倍和16倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：名流置业:一季度销售增长明显;结算毛利低于预期
一季度实现净利润2535万,同比增长1.82% 4月27日,公司发布2010年一季报。一季度公司实现营业收入、归属上市公司股东净利润3.27亿和2535万元,分别同比增长254.17%和1.82%。实现EPS 0.02元/股,与去年同期持平。
结算毛利29.98%,低于预期 一季度结算毛利29.98%,低于我们此前预期的35%-40%。09年同期毛利高达60%,主要因土地一级开发毛利较高所致。毛利的巨大落差导致了一季度营业收入与净利润增速差别明显。
一季度销售约为2.78亿,较同期大幅增长 一季度公司销售额约为2.78亿,较去年同期9281万大幅增长。一季度在售项目主要为武汉的人和天地、惠州名流印象一、二期。进入5月份,公司销售资源会有所增加,惠州名流公馆和芜湖名流印象一期都将进入销售,合计建面约26万平米。
预收账款1.52亿,较09年末上升18.75%,可结算资源仍显不足 一季度末公司预收账款为1.52亿,较09年的1.28亿上升约18.75%,但是绝对数额仍然较小,使得公司2010年的业绩增长保障性不足,投资者仍然需要密切关注公司项目在2010年的销售情况。2010年公司可结算项目分别是武汉的太和园、广和园、怡和园、润和园;惠州的名流印象一期和二期、名流公馆、博罗名流·幸福庄园一期;沈阳名流印象一期和二期;沈阳名流公馆;芜湖名流印象一期;以及北京的西豪逸景商品现房。
盈利预测与投资建议 预计公司2010年、2011年可实现营业收入37.72亿和48.16亿,实现净利润7.81亿和10.43亿,实现EPS 0.58元/股和0.77元/股,4月26日收盘价对应PE分别为13倍和10倍,估值接近行业平均水平。2010预期NAV为8.71元/股,P/NAV=0.88。鉴于公司2010年实现预期盈利存在较大的不确定性,仍维持公司“审慎推荐”的投资评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：名流置业:2010年开竣工规模大增,销售定业绩
2009年实现EPS 0.21元,基本符合预期;拟10股转增9股,并派0.5元(含税) 4月13日,公司发布2009年年度报告。2009年公司分别实现营业收入、净利润分别为8.88亿元和2.80亿元,分别同比下降13.73%和31.63%,实现EPS 0.21元/股,较我们预期的0.20元/股略高。公司同时公布了2009年分配预案,拟10股转增9股,并派现金0.5元(含税)。
一级开发贡献净利润约2亿,占比71%;房地产开发销售净利略低于预期 09年武汉盘龙区一级开发土地拍卖贡献收入3.73亿元,占总收入的42%,贡献净利润约2亿,占当年实现净利润的71%。至09年底,一级开发业务已经全部完毕。09年房地产开发实现收入和净利分别为4.89亿和8000万,销售净利率16.36%,略低于预期。
2010年计划开、复工面积与竣工面积大幅增长 2010年公司计划开、复工面积合计191万平米,计划竣工面积71.35万平米,分别较09年增长96.91%和119.07%,使得2010年房地产业务可售资源与可结算资源大幅增长。
预收账款偏低,2010年业绩增长存在不确定性 09年末公司账面预收款1.28亿元,其中武汉润和园和沈阳名流印象分别预售6500万和4100万。我们预期公司2010年实现营业收入约为37亿,较低的预收账款使得2010年的业绩增长很大程度有赖于当年的销售,其中,我们需要特别留意芜湖名流印象、沈阳名流印象、武汉人和天地以及博罗名流·幸福庄园一期的销售与竣工进度。
权益储备增至572万平米,满足企业5年左右快速发展所需 2010年3月公司新增武汉鹦鹉洲城中村项目和西安曲江新区项目,规模分别为27.35万平米和56.20万平米(假定容积率为3.0),使得企业总权益储备增至572万平米,按2010年竣工71万平米测算,可满足未来5年快速发展所需。
盈利预测与投资建议 预计公司2010年、2011年可实现营业收入37.72亿和48.16亿,实现净利润7.81亿和10.43亿,实现EPS 0.58元/股和0.77元/股,4月16日收盘价对应PE分别为15倍和11倍,估值接近行业平均水平,同时鉴于公司2010年实现预期盈利存在较大的不确定性,仍维持公司“审慎推荐”的投资评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：名流置业2009年报点评:10年预计推盘量较为饱满
全年实现EPS 0.21 元,10 送9 派0.5 元。全年实现营业收入8.9 亿元,净利润2.8 亿元,分别同比下降14%、11%,业绩下降主要是因为一级开发收入同比减少,并且武汉等部分楼盘销售进度低于预期。
18 亿公司债顺利发行,财务安全,资金较充裕。年末账面现金25 亿元,资产负债率41%,扣除预收账款的真实资产负债率39%,净负债率1.5%。
10 年可售量明显增加,预计将有6 个新盘入市。除武汉名流人和天地、沈阳名流印象、惠州名流印象为老盘新开外,10 年新入市有惠州名流公馆、芜湖名流印象、合肥紫蓬湾、惠州罗浮山、沈阳名流公馆6 个盘。
关注 10 年经营计划,大量开竣工奠定公司成长性:新开工110 万方,复工81 万方,竣工71 万方,其中可销售104 万方,新增储备200 万方。
继续关注公司股权激励计划,行权时间长达6 年:以2009 年为基数的扣除非经常损益净利润的年复合增长率不低于25%、加权ROE 不低于10%、8.2 元行权价。合计2000 万份股票期权。
09 年至今,公司以旧城改造、股权收购、协议等方式获得多个低地价项目,同时预付定金的方式也可以利用较高的资金杠杆,加快扩张速度。
主要包括东莞凤岗项目、武汉邓甲村“城中村”改造、鹦鹉村“城中村”改造、西安曲江新区项目等,地价1000-2200 元/平米。公司10 年1 月公告成立深圳名流置业公司,据公司历史情况推测,未来在深圳有获得类似新增储备的可能。
未结算项目储备达580 万平米,历史的低价土地储备奠定业绩基础。09年以前获得的项目储备均是04-06 年通过收购方式获得,地价低廉,整体储备平均楼面地价仅为865 元/平米。
预计 10-12 年EPS 分别为0.50、0.71、0.94 元,其中假设华远股权按目前现价在3 年内减持完毕,折合每年贡献EPS 0.05 元。公司RNAV 11.8元。维持目标价13.5 元,维持增持评级。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：名流置业:项目布局全国 并保持高盈利
2009年公司合并报表显示实现营业收入8.88亿元,同比下降13.73%;归属于母公司股东的净利润2.8亿元,同比下降11.73%。
基本每股收益0.21元。每10股派人民币0.50元(含税),以资本公积每10股转增9股。
地产项目分布在全国各地,并保持高盈利。报告期实现房地产开发营业收入8.43亿元,同比下降15.84%,主要来源于武汉、惠州、西安等国内重点城市,销售毛利率高达56.45%,同比提高3.57个百分点,盈利能力居全国地产公司前列。主要原因在于公司获得项目较早,楼面成本很低。
项目分布广泛,提高了期间费用。报告期期间费用同比提高55.13%,期间费用率13.7%,同比提高6.08个百分点。其中财务费用增幅最为明显,主要由于公司财务杠杆提高,09年发行了18亿元公司债所致。销售费用也同比增加50%。
公司发展定位于长江沿线、珠三角、环渤海和西部几个核心区域,同时辐射周边,善于抓住各地发展机遇拓展市场。09年至今,新增加武汉邓家村、鹦鹉村旧城改造和东莞凤岗“三旧改造”项目,拟参与西安曲江新区项目,挂牌获得沈阳B25地块,拟增加储备面积200多万平米,目前储备面积(包含签约拟获得使用权项目)共670多万平米,分布在西安、武汉、惠州、沈阳、北京、合肥等城市。2010年,公司计划新增项目储备200万平米。
2010年可售面积达104万平米,施工进度加快。公司存货消化速度较慢,09年存货周转率仅0.09,按此销售进度来看,目前存货可供公司消化10年以上。2010年公司的投资力度加大,计划总施工面积191万平米,竣工面积71万平米,可售面积约104万平米米。
2010年业绩有大幅增长预期:期末预收账款1.28亿元,同比增长742%,可结算面积增加保证公司利润来源。可结算项目主要是武汉“名流.人和天地”(可售面积约27万平米)、惠州名流印象(可售面积14.25万平米)、沈阳“名流印象”“名流公馆”(可售面积分别为20.04万平米、14.13万平米),芜湖“名流印象”(可售面积19.44万平米),合肥高尔夫庄园(可售面积5万平米)。
财务风险很小,资金充裕。期末资产负债率仅40.6%,优于行业平均水平。货币资金25亿元,同比增长139.4%,主要因为期内发行公司债18亿元。
我们预测公司2010和2011年的每股收益分别为0.42元和0.66元,按公司最近收盘价8.97元,对应的动态市盈率分别为22倍和14倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：名流置业:调研信息速递
在拜访公司管理层之后,我们维持公司“2010年,增长的元年“的基本判断。预计公司2009年至2011年,EPS分别达到0.18元、0.47元和0.99元,同时公司每股RNAV高达10.28元。考虑到公司未来业绩仍有不确定性,我们给与公司RNAV平价,即6个月目标价10.28元。维持公司“推荐“评级。
研究员：王晓冬，王嘉 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：名流置业:武汉联合调研
15日上午调研名流邓甲村项目和武汉盘龙城项目
邓甲村城中村改造
邓甲村项目目前属于旧地还建,因此拆迁难度比较小,除了有两块地需要拆迁外,其余拆迁基本完成,公司预计今年将进行开工15万平米。该项目离汉阳万达广场较近,未来预计销售8000元以上。其他地块我们判断短期将不会进行开工。
武汉人和天地
怡和组团已经成为完全的现房销售,目前仍然有10万以上面积没有进行销售。润和组团目前5栋已经基本完成施工,预计今年年底将至少交付5万平米,总共为26万平米在建,明年年初全部交付完成。天地后期,我们现场调研情况来看,仍然没有动工迹象。
去年下半年开始,盘龙城去化速度的确有所增加,但价格仍没有很明显提升,周边供给仍有加大趋势。
15日下午与公司高管交流
开竣工计划
2010年,去年11月公司作出的计划:新开工面积110万平米(北京、芜湖、合肥、武汉预计下半年邓甲村15万,盘龙城60万、惠州、东莞),预计竣工面积70万平米,竣工(武汉、惠州、沈阳、合肥、芜湖) 中结算面积预计50、60万平米。复工面积70万平米(09年开工的项目,武汉、惠州、重庆、沈阳、合肥、芜湖)。
项目进展和新拓展情况
沈阳浑南项目总计14万平米,5.5万平米今年要求竣工,每平米8000元的销售价格。
东莞项目属于“三旧”改造,紧邻龙岗、开车需要10分钟到大运城,周边销售7000元左右,捆绑出让、捆绑开发,预计今年动工。
深圳跟踪项目是属于城市更新改造办法,旧小区三分之二业主同意改造,重建局批准通过,备案后由开发商操作。
罗浮山项目预计4月15日动工,售价3万一平米,竣工3万平米,可售大约2万平米。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：名流置业:有地、有钱、有干劲
公司情况简介2002年借壳上市。主营房地产二级开发,业务布局武汉、沈阳和惠州等2-3线城市。名流投资集团持有上市公司15.58%股权,为第一大股东,刘道明为集团实际控制人,间接持有60%的股权。
土地储备足,成本低公司现有土地储备503万平米,满足5年快速发展所需。由于大部分通过兼并收购等非招拍挂方式获取,土地成本低廉,按目前售价,加权平均毛利达到50%。储备集中度较高,武汉、沈阳和惠州占比分别达到36.57%、23.15%和12.57%。
产品定位清晰,普通住宅“名流印象”占比79% “名流”系列为公司主打品牌,产品定位清晰。“名流”系列产品涵盖了普通商品房、公寓和别墅,分别冠以“名流印象”、“名流公馆”和“名流庄园”。其中名流印象占比最大。
资金充裕,财务杠杆提升空间大公司短期与长期偿债指标均大大优于行业平均水平。良好的偿债指标为公司通过提升财务杠杆加快发展奠定了良好的基础。在公司的股权激励到位之后,公司管理层将有望通过扩大举债规模来满足开、竣工的需要,加快公司发展。
股权激励到位,发展驶入快车道股票期权的授予工作已经在2月4日完成。行权条件对公司业绩的最低增速提出了明确的要求。股票期权的授予使得管理层与公司股东的利益趋于一致,在拥有充足廉价资源而又资金较充裕的条件下,未来5年公司发展有望明显提速。
盈利预测和评级我们预计公司2009、2010年的营业收入分别为12.05亿和36.43亿,实现净利润2.70亿和7.17亿,每股收益分别为0.20元、0.53元。09年预期NAV 7.63元/股。我们认为考虑行业估值水平以及未来市场的变化,可以给予公司2010年20倍PE,12个月内目标价10.60元,较NAV溢价39%,3月11日收盘较目标价尚有25%的上升空间,给予“审慎推荐”的投资评级。
风险提示:土地储备集中度较高、预收账款不充裕公司土地储备主要集中于武汉郊区、沈阳郊区和惠州。虽然项目成本较低,但并非处于城市核心地段,在市场调整时,这些项目的销售可能率先受到冲击。此外,09年3季报显示,公司账面预收账款仅1394万,我们预期公司2010年将实现营业收入36.43亿元,要实现该收入,公司销售压力会比较大。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：名流置业调研报告:“股权激励”助推公司高速成长
要点:
合理股价11.2元,尚有40%的空间,首次给予“推荐”评级。预计公司2009-2011年营业收入分别为7.91亿元、32.16亿元、45.76亿元,净利润分别为2.54亿元、7.55亿元、11.2亿元,EPS分别为0.19元、0.56元、0.83元,每股RNAV为8.77元。给与公司2010年20倍PE的估值,合理股价为11.2元,相对每股RANV溢价30%左右(在合理范围内),公司最新股价为7.95元,距离合理股价尚有约40%的空间,考虑到地产行业在中期内仍然承受政策压力,首次给予“推荐”评级。
土地储备、开发资金、业绩释放动力,一个都不少,正面临业绩爆发。
土地储备:公司目前拥有未结算面积约495万平米,其中权益面积约490万平米,平均楼面地价约1200元/平米,土地规模较大而地价低廉。
开发资金:资产负债率仅25%,举债空间巨大且现金充足。08年初,公司增发融资30亿元,09年11月,又发行债券18亿元,使公司目前的账面资金达到了近30亿元的规模,09年3季度的资产负债率仅25%,充足的资金和很低的资产负债率使公司有能力加快开发速度,将土地储备大规模的变现为利润。公司财务杠杆空间还很大,3季度末总资产为64.6亿元,净资产48亿元,若资产负债率提高到60%,举债空间为55.4亿元,扣除11月发债的18亿元,还有37.4亿元的举债空间。
业绩释放动力:股权激励“合理而有效”。2009年12月通过的股权激励方案使公司未来几年的高速增长具备很强的持续性,股票期权的行权条件是2010-2014年期间年复合增长率不低于25%(2008年是基数年)。因此,从2010年开始,公司将步入业绩释放期,而从公司中长期发展的角度来看,经营管理也将明显改善,目前正处于向上的“拐点”期。
政策提前出手,全年可能“前紧后松”。2009年12月9日,国务院取消了二手房“营业税减免优惠政策”,随后政策出台密度超出了市场预期,并一直延续至今。目前来看,这些政策已经对市场产生了一定影响,市场观望情绪开始出现,销量在春节前后明显回落。但2010年宏观经济“保增长”的目标没有发生改变,房地产只可以“稳定”而不能“萧条”,这使得调控政策在全年可能呈现“前紧后松”的状态。
刺激因素逐步显现,阶段性机会即将来临。即将进入3、4月份,地产股面临的刺激因素即将逐步显现:
(1)2009年年报业绩靓丽;
(2)销量在春节后逐步回升;
(3)政府两会开完,政策颁布暂告一段落,利空因素减少;
(4)地产股增发被“暂停”的时间已经很长,两会后将会重新开闸;
(5)股价调整风险基本释放,阶段性估值底部探明。这将使地产股面临阶段性机会,而目前正是布局确定性优势个股的时候。
研究员：黄清林，刘昆，万知 所属机构：长城证券有限责任公司
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