ST 东 源(000656)_研究报告_财经_新浪网(000656) 研究分析报告|查股网
股票名称：ST 东 源(000656)
报告标题：ST东源:优质资源注入,成长值得期待
收购完成,st东源(金科股本)变更为11.6亿股,其中实际控制人持股比例为58.78%。管理层持股比例为5%。本次吸收合并前,上市公司的总股本为2.5亿股。本次吸收合并完成后,上市公司新增股份为9.085亿股,金科投资占吸收合并后ST东源总股本的21.82%,成为ST东源第一大股东,收购人金科投资、黄红云、陶虹遐及其他收购一致行动人合计持有的股份占ST东源总股本的58.78%。金科集团在08年已经完成股权激励,公司中高层管理层拥有金科集团股权比例约为6.26%,吸收合并后,累计持有上市公司股权比例为4.9%。
在限售承诺方面,黄氏家族人员均在本次新增股份发行结束之日起36个月内不得转让。而其他公司管理人员则在本次新增股份发行结束之日起24个月内不得转让。从股权结构上而言,是典型的家族控股企业,而初期的股权激励完成有助于统一管理层与股东的利益。
金科集团资产营运状况好,项目储备丰厚。从公布的财务报表数据来看,金科集团目前拥有项目储备约1200万平米,其中未开发项目合计为850万平米。
2006-2010年,公司净利润的复合增速达到45%,归属于母公司的净资产由07年的10亿增长至33.8亿,近两年净资产收益率达到25%以上,在结算利润率保持相对稳定的情况下,公司较好的营运状况主要依托于快速的周转开发以及较高的资产负债率。
看好公司未来成长,维持买入评级。在昨天的报告中,我们阐述了公司营运管理方面的优势。我们认为,金科作为二线地产的龙头,凭借卓越的产品能力和精细化管理实现快速复制扩张,同时,经营团队的市场化以及产业链延伸使得公司具备突破管理瓶颈限制的能力,未来公司增长空间显著。预计未来两年,公司销售收入分别为150亿和220亿,从结算的角度,每股EPS为1.23元和1.76元,目前股价对应PE为11和7.5倍,公司RNAV为18元,目前股价对应RNAV为0.75,参考可比上市公司市值和估值水平,给予金科18元的目标价,距离当前股价尚有33%的空间,维持“买入”。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：ST东源:A股正式迎来金科实业
事件:
公司称于2011年5月27日收到中国证券监督管理委员会(证监许可【2011】799号)《关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆市金科实业(集团)有限公司的批复》文件,核准公司以新增908,498,204股股份吸收合并重庆市金科实业(集团)有限公司。该批复自核准之日起12个月内有效。自此金科实业重组上市工作基本落定。
投资建议:
我们维持4月18日报告观点(详见《SST圣方(000620):地产重组获批,独特案例还是普遍意义?》)认为对于地产重组企业的关注应该更多集中于2010年调控之前已进行申报的企业。本次重组获批代表着金科实业重组ST东源成功。根据重组报告,截止2009年6月金科实业共完成房地产开发项目12 个,在建项目15 个,累计可售项目面积在450万平左右。重组完成后上市公司盈利能力将得到大幅提升。金科集团承诺未来三年(2009 年至2011 年)归属于母公司股东的净利润约为5.3 亿元、6 亿元、6.7 亿元,三年平均净利润约为6 亿元。重组完成后,预计公司总股本在11.58亿股,对应2011年业绩在0.58元左右。
由于公司重组上市成功,股价受市场情绪影响较大,因此对公司“暂不评级”。由于ST东源重组方案得到证监会核准,地产融资主题个股有望成为市场后期追捧热点,包括ST国祥(600340)、北京城建(600266)、广宇集团(002133)、和广宇发展(000537)等。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：ST东源:金科借壳,蛟龙出水
股价已基本反映公司现有项目NAV 估值,但考虑金科的成长性,合理估值在17-21元,给予“谨慎推荐”评级
公司目前权益未售面积约为730万平方米,我们预计其中535万方将在未来三年内完成销售,其中195万方将在三年之后销售。我们分别运用在建工程估值和市场比较法对公司土地储备的以上两部分进行估值,测算公司NAV 水平。通过计算,我们得出:公司在建项目权益净增值为108.17亿元,土地储备权益净增值22.28亿元。加上ST 东源2010年末账面净资产4.63亿元和我们推算的金科地产2010年末账面净资产28.0亿元,合计163.08亿元,相当于每股14.08元,目前股价溢价1.3%。
我们假设未来房价平均年均涨幅5%,营业费、管理费等占主营收入的比重维持在5.5%左右,所得税率25%,营业税率5%,公司未来三年结算面积分别为:91万平方米、132万平方米、163万平方米,我们预测公司2011-2013年营业收入分别为68.8亿元、106.7亿元和141.5亿元,净利润水平分别为12.7亿元、19.7亿元和24.7亿元,EPS 分别为1.09元、1.70元和2.13元,对应PE 水平为13倍、8倍和4倍。
考虑金科的成长性及公司新的形象,给予公司15-18估值,则公司股票合理估值在17-21元,维持公司“谨慎推荐” 评级。
研究员：方焱 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：ST东源:重组修成正果,迎来增长新起点
投资要点:
投资评级与估值:1)金科作为二线地产的龙头,凭借卓越的产品能力和精细化管理实现快速复制扩张,公司销售额由2006年的32亿增长至2010年公司的130亿,截至去年年末,公司项目储备达到1200万平米,布局在9个城市;
同时,经营团队的市场化以及产业链延伸使得公司具备突破管理瓶颈限制的能力,未来公司增长空间显著。2)预计未来两年,公司销售收入分别为150亿和220亿,从结算的角度,每股EPS 为1.23元和1.76元,目前股价对应PE为11.6和8.3倍,公司RNAV 为17元,目前股价对应RNAV 为0.83,参考可比上市公司市值和估值水平,给予金科18元的目标价,距离当前股价尚有26%的空间,首次评级“买入”。
关键假设点:1)公司如期推盘;2)公司所处区域,未来三年房价涨幅5%。
有别于大众的认识:市场可能担心,公司发展空间有限,如同其他二线地产股,很容易遭遇发展瓶颈。我们认为,不管是从管理能力、再到产品能力,金科完全具备成长为一线地产股的潜力,增长不可小觑。
股价表现的催化剂:公司获得优质土地,其他业务发展提速。
核心假设风险:销售大幅度萎缩,房价大跌。
研究员：殷姿 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：ST东源:继续等待重组
2010年业绩概述:公司发布2010年年报,报告期内,公司实现营业收入66.28万元,同比下降8.37%;归属于上市公司股东净利润2385万元,同比增长43.43%;基本每股收益0.10元,每股净资产1.851元。
已成净壳、等待重组。报告期内公司几无营业收入,已被处理成净壳,目前仍处于资产重组过渡期,净利润大幅增长主要源自处置旗下泛华大厦房产等资产带来的非经常性损益。
重组仍无进展:此次重组从2009年3月份启动(拟以5.18元/股的价格新增90850万股吸收合并金科集团),已于2009年11月底获得证监会有条件通过,并于2010年7月份经公司股东大会通过将重组有效期延期一年,但受房地产市场宏观调控影响,截至目前仍未拿到正式核准文件。
重组完成之后将变身二线龙头。初步估计,公司重组完成之后在建、拟建项目储备将超过1000万平米,主要分布在重庆、成都、无锡、长沙等地,将变身为一个典型的二线龙头地产股。金科集团是一家立足重庆、多区域布局的大型开发商,项目以商品住宅为主、商业地产为辅,产品以设计新颖、质量优良、物业管理贴心而著称,在渝派地产中排名第二(第一是龙湖)。金科集团项目主要分布在重庆(59%)、无锡(23%)、成都(5%)、北京(3%)、长沙(10%)等地。金科集团在重庆市北部新区的自持物业:金科大酒店(建筑面积3.6万平米)、红星美凯龙家居广场(建筑面积10.7万平米)。
上市公司原有的部分股权投资依然得以保留:成都尚品室内设计公司100%股权、重庆银海租赁公司18%股权。
暂不给予评级。如果重组顺利完成,金科集团承诺公司2010-2011年归属母公司净利润不低于6.0亿元和6.7亿元,即每股收益不低于0.52元和0.58元,以最新收盘价12.43元计算,对应的动态市盈率分别为24倍和21倍,我们认为这是一个相对保守的业绩承诺,并且公司是很有可能实现跨越周期持续增长的二线地产龙头之一;但考虑到重组进展的不确定性,我们暂不给予评级。
风险提示:1、公司资产重组存在重大的不确定性;2、房地产政策调控导致的行业波动风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：ST东源:已成净壳、等待重组
每股收益0.06 元。公司今日发布2010 年中报:营业收入40 万元,归属母公司净利润1541 万元、同比增长490%,每股收益0.06 元、每股净资产1.82 元。
已成净壳、等待重组。公司已成净壳,上半年仍处于资产重组过渡期,营业收入很少,净利润主要来自处置资产带来的非经常性损益。公司预计2010 年前三季度归属母公司净利润为1600 万元,每股收益0.06 元。
重组概述。上市公司原来是一家“持股型公司”,无明确主业,原大股东为重庆渝富(持股比例18%)。始于2009 年03 月的此次重组(拟以5.18 元/股的价格新增90850 万股吸收合并金科集团),已于2009 年11 月底获得证监会有条件通过,但截至目前仍未拿到正式核准文件。重组完成之后,金科集团将实现整体上市,大股东为金科投资(持股比例22%),实际控制人为黄红云(夫妻二人直接、间接持有上市公司48%的股份)。
重组完成之后将变身二线龙头。初步估计,公司重组完成之后在建、拟建项目储备将超过1000 万平米,主要分布在重庆、成都、无锡、长沙等地,将变身为一个典型的二线龙头地产股。金科集团是一家立足重庆、多区域布局的大型开发商,项目以商品住宅为主、商业地产为辅,产品以设计新颖、质量优良、物业管理贴心而著称,在渝派地产中排名第二(第一是龙湖)。金科集团项目主要分布在重庆(59%)、无锡(23%)、成都(5%)、北京(3%)、长沙(10%)等地。金科集团在重庆市北部新区的自持物业:金科大酒店(建筑面积3.6 万平米)、红星美凯龙家居广场(建筑面积10.7 万平米)。上市公司原有的部分股权投资依然得以保留:成都尚品室内设计公司100%股权、重庆银海租赁公司18%股权。
暂不给予评级。如果重组顺利完成,金科集团承诺公司2010-2011 年归属母公司净利润不低于6.0 亿元和6.7亿元,即每股收益不低于0.52 元和0.58 元,以昨日收盘价10.23 元计算,对应的动态市盈率分别为20 倍和18 倍,估值水平偏高,但我们认为这是一个相对保守的业绩承诺,并且公司是很有可能实现跨越周期持续增长的二线地产龙头之一;但考虑到重组进展的不确定性,我们暂不给予评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：ST东源:金科地产调研简报
近期,我们调研了金科地产,就投资者所关心的ST 东源重组,重庆房地产市场销售情况以及公司对调控政策的应对等事项进行了交流。
09年经营情况和2010年经营计划
09年,公司实现销售收入约为90亿元,竣工商品房约80万平米。2010年,公司计划新开工220万平米,预计实现签约面积150万-200万平米以上,推盘量预计达到150万平米,实现销售额为100-120亿。结算面积在80万-90万平米左右。预计销售均价在每平米5000元左右,推盘品种中,老盘户型主要是别墅,部分花园洋房,新盘则以高层普宅为主。主推项目为十年城、太阳海岸,西城大院和阳光小镇,重庆地区目前的销售均价7300左右,毛利率预计在33-34%之间。
本轮调控下,公司的销售情况如何?
前四个月公司实现销售收入30个亿,进入5月份,政策调控效果显现,同时由于不是集中开盘时间,销售量出现明显下滑,环比下滑50%左右。
对本轮调控的看法和应对政策是什么?
本轮政策对市场短期影响是比较大的,买卖双方表现都比较谨慎,成交量下滑比较大。目前,在重庆的购房人群中,投资需求约占30%左右,外地购房尤其是区县到重庆来购房的约占20%,大部分还是刚性需求。预计年底需求会有所回升,主要是双方都在等待政策固化,这样市场预期就会明朗,刚性需求会有所恢复。
如果政策继续持续,预计未来价格会有所下调,但是目前公司也还没在观望中,还没有明确的降价计划,公司新开工计划暂时没有调整,推盘速度属于正常偏快。关于价格和开工速度是否会调整还需要再有一段时间的观察。
公司现金流充足,如果年初定的销售计划能够完成的话,现今流量是处于平衡状态的。如果市场持续销量萎缩,那么也会存在融资需求,目前公司也在积极探讨一些如信托等渠道的融资方式。如果9月份到年底的一段时间市场上有便宜的土地出现,可能会考虑低价购买土地。
研究员：崔秀红，肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：ST东源:重组接近尾声、金科渐行渐近
已成净壳、净利润来自投资收益或营业外收入。公司今日发布2009 年报及2010 年一季报。公司2009 年、以及2010 年一季度仍处于重大资产重组过渡期。
已无主营业务。公司2009 年营业收入、归属母公司净利润分别为72 万元和1663 万元,净利润主要来自投资收益;2010 一季度营业收入、归属母公司净利润分别为13 万元和1401 万元,净利润主要来自营业外收入。
壳已被清理干净。截止2010 年底03 月底,公司资产总额4.6 亿元、资产负债率1.5%;资产中主要是现金和长期股权投资,占比分别为52%和15%。
重组接近尾声。上市公司原来是一家“持股型公司”,无明确主业,原大股东为重庆渝富(持股比例18%)。
公司始于2009 年03 月的此次重组(拟以5.18 元/股的价格新增90850 万股吸收合并金科集团),已于2009 年11 月底获得证监会有条件通过。
重组完成之后,金科集团将实现整体上市,大股东为金科投资(持股比例22%),实际控制人为黄红云(夫妻二人直接、间接持有上市公司48%的股份)。
金科渐行渐近。金科集团是一家立足重庆、多区域布局的大型开发商,项目以商品住宅为主、商业地产为辅,产品以设计新颖、质量优良、物业管理贴心而著称,在渝派地产中排名第二(第一是龙湖)。
金科集团目前在建、拟建项目建筑面积超过1000万平米,主要分布在重庆(59%)、无锡(23%)、成都(5%)、北京(3%)、长沙(10%)等地。
金科集团在重庆市北部新区的自持物业:金科大酒店(建筑面积3.6 万平米)、红星美凯龙家居广场(建筑面积10.7 万平米)。
上市公司原有的部分股权投资依然得以保留:成都尚品室内设计公司100%股权、重庆银海租赁公司18%股权。
金科的战略布局:依托大重庆、挺进长三角、开拓环渤海、扩大中西部、发展中等城市。
部分机构重仓介入、但依然有分歧。公司2009 年报显示前十大流通股东当中:兴业、信诚、华安、汇添富等分别持有573 万股、500 万股、460 万股、365 万股;但2010 年一季报显示前十大流通股东当中:华安、信诚、兴业登分别持有600 万股、500 万股、467 万股;兴业、汇添富等机构在2010 年一季度有所减仓、信诚持仓量不变、而华安却有所加仓。
盈利预测和投资评级。金科集团在重组上市公司时承诺:重组完成之后公司2010-2011 年归属母公司净利润分别不低于6.0 亿元和6.7 亿元,以重组完成之后的总股本11.59 亿股计算,对应的每股收益分别不低于0.52 元和0.58 元;以最新收盘价12.53 元计算,对应的动态市盈率分别为24 倍和22 倍,由于金科集团做出的业绩承诺相对保守,所以公司实际估值水平可能更低一些;同时考虑到公司重组完成之后将变身为布局二三线城市的龙头开发商之一、以及清晰的战略布局,我们维持公司“增持”评级。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：ST东源:金科来了
第一,土地储备增长快速进入 3 季度以来,公司在无锡、江阴连续出手拿地。无锡方面,由于金科在无锡市场中的两个项目取得成功,近期继续在无锡拿地。10 月20 日,无锡金科地产以高于起拍价近10 亿的价格22.4 亿竞得该地块。该地块位于中南路与金城路交叉口东北侧,土地面积207489.6 平米,规划建面49.98 万平米,主要用于居住、商业。随后金科地产又将目光瞄准发展潜力巨大的新区,以69000 万的成交价拿下24 号和32 号两个地块,分别用作居住、商业、办公和居住、商业,建筑面积接近20 万平米。
江阴方面,在11 月10 日土地拍卖会上,金科拿下了分别位于敔山湾西渠路东、环湾北路南、湖西路西、北引河路北侧以及敔山湾滨港路东、西渠路西、定山路北侧的两块地,合计面积232.62 亩,此两块用地皆为商住两用地,建筑面积达到31 万平米。经测算,公司近期较合适价格拿地将增厚公司每股NAV 达1.12 元。
另外公司近期与盛世集团签订战略合作协议,拟成立注册资金1 亿元的苏州金科盛世房地产开发有限公司,参与盛泽新城建设。这是公司进一步布局长三角的又一战略进展。
第二 ,业绩提升幅度较大根据我们最新统计的销售情况来判断,公司今年的销售额已超过85 亿元。随着年底成都金科开展的“倒计时”营销、重庆“多重优惠”销售活动等,我们判断今年金科销售额甚至有可能超过100 亿。
第三, 布局全国策略,印证一线蓝筹判断公司在完成重组后公司将继续加快布局全国的步伐,近期公司在成都、无锡、江阴拿地后,目前公司未结算建筑面积中重庆以外占比超过了50%,由6 月份的59%下降到目前的47%,总的未结算建筑面积由582 万平米提高到目前728万平米。而根据报道,公司未来将土地重点放在重庆、成都、北京、天津和上海等地,到今年年底,公司有望达到1000万平米的建面储备。我们在过去深度报告中对公司一线蓝筹地产公司的判断,逐渐得到市场认同,但同时公司市值仍与一线企业有较大差距,重估空间巨大。
第四, 管理提升源自人才储备先行一步金科正稳步推进“依托大重庆,挺进长三角,开拓环渤海,扩大中西部,发展中等城市”的全国化发展战略和上市战略,同时公司内部也设定“中国房地产企业10 强、中国综合企业50 强”的宏伟目标,人才问题犹为关键。所以在今年9 月,正式启动了“金科之星计划”,金科面向全国高等院校,选拔金科集团未来的优秀管理者的行动,已在12 所高等学府进行宣讲,结合公司自身员工一系列培训计划,我们对其未来人才储备充满信心。
第五, 调高盈利预测,维持“推荐”根据公司最新的变化以及销售情况,我们重新测算了公司的盈利情况。预计公司09 至11 年EPS 分布为0.46、1.11、1.61 元,NAV 为14.76 元,维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：ST东源:已成净壳、拟吸收合并金科集团
ST 东源已成净壳。
原有业务大幅萎缩。公司2009 年1-9 月份实现营业收入、营业利润和归属母公司净利润分别为62 万元、273万元和119 万元,分别同比增长-78.8%、-64.3%和-90.2%。公司主营业务大幅萎缩。
负债已清理干净。公司目前总资产为4.28 亿元,总负债为0.04 亿元,负债已清理干净。
资产重组方案要点。公司于2009 年3 月启动资产重组,拟新增股份吸收合并重庆金科集团。公司拟以5.18 元/股的价格对黄氏家族及其他股东发行91353 万股购买金科集团100%股权,以此吸收合并金科集团。方案实施后,黄氏家族合计持股比例为48.50%,为公司大股东和实际控制人。
金科集团基本面优秀。金科集团是以重庆为大本营的西南地区重量级房地产开发商,项目主要分布于重庆,并且在成都、长沙、无锡、江阴、北京等地也拥有部分项目。
金科集团储备丰富。公司在建项目有15 个,其中9 个位于重庆地区,合计占地面积2942 亩、总建筑面积535.8 万平米,目前已售141 万平米,可售资源达394.8 万平米。截止2009 年6 月底,公司土地储备量达456.2 万平米,这些储备大部分在重庆、其余分布于成都、长沙、无锡、江阴、北京等地,公司未来发展潜力巨大。
金科集团业绩预测。金科集团预计2009-2011 年的归属母公司净利润分别为53060 万元、60055 万元和67071 万元,三年复合增长率为12.43%。黄氏家族承诺,实际利润数低于业绩预测的差额将以现金补足。
估值分析。此次吸收合并完成后,公司总股本将扩大至11.64亿股,以此计算,公司2009-2011 年摊薄每股收益分别为0.456 元、0.516 元和0.576 元,以昨日收盘价15.75 元计算,对应的动态市盈率分别为35 倍、31 倍和27 倍,估值水平有点高。
公司的关注点:虽然公司目前估值水平偏高,但公司土地储备较多、可售资源较多,未来业绩超预期的可能性较大。
公司最大的风险在于该重组方案尚需证监会审核通过。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：ST东源:正在崛起的蓝筹地产
盈利预测与投资评级:我们预计公司09 至11 年EPS 分别为0.49、0.83、1.18 元,对应目前的股价PE 分别为25.82、15.24、10.72 倍,首次给予“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：ST东源：从重庆迈向全国的品牌地产
ST 东源拟新增股份吸收合并金科集团,金科集团其标的股权的预估值约为47.32 亿元,本次新增股份的价格为5.18 元/股,预计发行股份数量不超过9.21 亿股。本次吸收合并将导致重庆东源控制权发生变化,黄红云、陶虹遐夫妇将成为重庆东源的实际控制人。
而ST 东源也将脱胎换骨,成为主营业务为房地产开发经营的二线地产龙头之一。
金科地产(集团)股份有限公司成立于1998 年5 月,是一家以房地产开发为主业,以酒店、现代农业、基建、物业管理等为辅业的大型企业集团,具有国家一级房地产开发资质,总资产约100 亿元,固定员工约5000 人。截止目前金科集团拥有26 家控股子公司、1 家参股公司。金科地产目前已进入北京、重庆、涪陵、成都、无锡、江阴、长沙、浏阳等8 个城市进行房地产开发。未来金科还计划择机进入上海、苏州、天津等城市。金科集团已经实现管理层持股的股权激励,未来管理层和企业的利益将更为趋同与一致。
金科集团拥有“花园洋房之父”、“民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的业界美誉。金科集团是中国研发花园洋房系列最成功的地产商之一。从第一代花园洋房金科天籁城开始,金科通过持续升级花园洋房系列,它的洋房别墅项目已经成为中国花园洋房的典范。
目前金科集团共有在建项目15 个,土地储备项目7 个。截止2009 年4 月所有项目规划建筑面积677.40 万平方米,已实现销售493.61 万平方米。截止2009 年6 月,规划建筑面积达到717.89 万平方米,土地储备面积总计456.21 万平方米。足够公司未来3年的开发。
研究员：洪俊骅 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：ST东源：地产龙头展现
事件:
ST 东源(000656)拟向重庆市金科实业(集团)有限公司全体股东新增股份(不超过9.21 亿股)的方式吸收合并金科集团,金科集团全体股东以其所持金科集团100%的权益折为公司股份,成为公司股东。
分析:吸收合并方案介绍:此次吸收合并是在重庆打造西部金融中心的背景下推进的。ST 东源拟以5.18 元/股的价格,发行不超过9.21 亿股,吸收合并预估值为47.7 亿元的金科集团100%股权。本次合并中,金科投资将向除承诺放弃现金选择权外的公司所有股东提供一项现金选择权。现金选择权的对价等于5.18 元/股。同时,金科集团承诺未来三年(2009 年-2011 年)归属于母公司股东的净利润约为5.3 亿元、6 亿元、6.7 亿元,三年平均净利润约为6 亿元。若盈利数不足,金科投资、黄红云及陶虹遐将就不足部分对上市公司进行现金补偿。
转型房地产,地产龙头展现。本次新增股份吸收合并完成后,公司的主营业务将变更为以普通商品房住宅开发为重点的房地产开发业务。金科集团是一家以房地产开发为主业,以酒店、现代农业、基建、物业管理等为辅业的大型企业集团。2009 年金科集团再次荣膺中国房地产百强企业,综合实力名列第23 位,稳健性第3。目前,已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南等省(市)的8 个城市进行房地产开发。项目定位为实用新型、性价比高的普通商品房住宅。存量物业建筑面积约14.29 万平方米;房地产在建项目15 个,总建筑面积531.38 万平方米,截止09年4 月未售建筑面积约371.69 万平方米;截止2009 年5 月31 日,公司土地储备未开发建筑面积约442.67 万平方米。
09 年业绩基本锁定,估值优势明显。截止2009 年4 月底,金科集团预收帐款和主营业务收入合计为39.93 亿元,分别为08 年和09 年预测营业收入的123.14%和106.75%,09 年收入增长15%基本确定。预计公司09、10 年将分别结算69.42 万平方米和72.49 万平方米,结算收入分别为34.94 和40.97 亿元,毛利率将分别为38.29%和39.18%。预计2009 和2010 年净利润分别为5.57 和6.54 亿元,按照增发9.21 亿股计算,每股收益分别为0.52 和0.62 元。按照09 年6 月8 日收盘价计算,09、10 年PE 分别为11.78 和10.02 倍,估值优势明显。给予买入评级。
风险提示:本次交易尚待获得交易双方股东(大)会批准、证监会核准。
同时,截止09 年4 月底,短期现金缺口约5 亿元,资产负债率78.76%,扣除预收帐款后为52.97%,资金链较为安全。另外,金科集团,已获得土地证的项目中,按未开发建筑面积计算,61.32%为2007 年获得,存在存货跌价风险。
研究员：周户 所属机构：渤海证券股份有限公司
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