顺发恒业(000631)_研究报告_财经_新浪网(000631) 研究分析报告|查股网
股票名称：顺发恒业(000631)
报告标题：顺发恒业:推盘高峰日,资金无忧时
销售低谷期即将过去,现金回流可以期待。公司2010年四季度结束推盘的低谷期,2011年一季度将顺发康庄和堤香推向市场,其中顺发康庄利用庆春通道开通之便,属于杭州较为热销的楼盘。即使在杭州来说,公司产品开发能力也属于中上乘,我们认为三季度核心项目旺角城和南通御园等将达到销售条件,如果市场情况不太糟糕则公司销售回款将进一步放大。
公司近期购置土地行为谨慎,经营性现金流状况好。受益于公司良好的销售情况,10年四季度到11年一季度销售商品、提供劳务收到的现金总计18.7亿元;而公司的主要土地储备均为早年获取,土地款支付压力小,经营性现金流量净额在一季度达到4.2亿元。公司的资产负债表安全,到一季度货币资金规模高于短期负债,有息负债扣除现金后只占总资产17.0%,预收款项规模达到54.3亿元。
集团产业整体互补,万向财务资金支持。公司是万向集团实际控制的房地产开发平台,集团对于公司的支持主要体现为资金支持。在公司本身有限的负债中,有大量来自于万向财务的支持。2010年年报披露公司向万向财务拆入13.8亿元,借款利率只有银行同期基准利率90%一100%。万向财务是人民银行批准成立的非银行金融机构,其存在为集团在资金方面实现产业互补提供了极大的便利。
期待深耕区域市场,增厚资源规模。目前公司融资通畅,基本无需利用高成本的负债,例如信托,推货高峰期也较近。我们认为,如果公司销售顺利,将有条件启动第二波资源扩张。在资金安全的大前提之下,今年下半年即使不是土地市场的铁底,也比2010年大量拿地要合适。
风险提示:萧山等地房地产市场风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们预测顺发恒业11/12/13年EPS0.59/0.71/1.19元,对应11/12/13年PE12/10/6倍,NAVg.63元/股,当前价7.10元。当前行业对应2011年PE10.7倍,我们认为公司具备相当的股东背景,融资渠道通畅,安全性极高,且NAV高。因此我们给予公司高于行业平均水平的2011年动态15倍PE,目标价8.92元,首次给予“买入”评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：顺发恒业:预售款继续增加
2010年一季度公司实现营业收入5.22亿元,同比增长90%;归属于母公司净利润1.1亿元,同比增长29%;基本每股收益为0.11元。
一季度预收良好。期末货币资金6.72亿元,较期初增加76%,经营活动产生的现金流净额4.24亿元,较期初增加307%,主要是销售回款增加。期末预收账款54.4亿元,较期初增加4.4亿元,预收账款占公司总资产的比例高达55%,完全锁定今后两年业绩。
今后两年业绩稳定:2010年预售项目分别为:旺角城12号实现销售面积16万平米,和美家项目实现合同销售面积14.51万平方米,风雅乐府实现合同销售面积11.54万平方米,一品江山项目实现合同销售面积9.26万平方米。这些项目均处于施工阶段,将在2011年-2012年结算。
拿地及投资情况:2010年公司竞得杭州萧山地块,新增土地3.20万平方米,规划总建筑面积13.1万方;新开工项目5个,规划总建筑面积65.7万平米。公司目前在建、拟建项目储备合计建筑面积256.4万平米,分布在三个城市:杭州(156.3万平米)、南通(26.5万平米)、淮南(73.7万平米),项目储备总量与公司规模匹配。
长期财务稳定,短期有一定资金压力:期末资产负债率81%,剔除预收账款后的资产负债率为25.8%,较期初下降3.4个百分点;期末短期借款及一年内非流动负债6亿元,短期有一定资金压力。
业绩爆发将在2013年。公司2010-2011年每年的主力结算项目的规模在12-16万平米之间。公司预计旺角城11号和泽润园项目一期将在2013年开始交付结算,这两个项目的可售面积分别为15.4万平米和31.6万平米,2013年结算规模将大幅增长。如果考虑到公司目前正在规划的项目(2009下半年以来至今累计新增的7个项目、合计建筑面积139万平米,这些项目均将在2013年陆续进入收获期),公司2013年及以后年度的业绩高增长将更为显著。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.56元、0.62元,按公司最近收盘价为6.95元,对应的动态市盈率分别为12倍、11倍。考虑到公司未来三年业绩的高度确定性,维持增持评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：顺发恒业:项目结算稳定
2010年公司实现营业收入18.85亿元,同比增长16.64%;归属于母公司净利润4.24亿元,同比增长48.16%;基本每股收益为0.41元。
2010年房地产项目结算稳定:公司前三季度结算的主要是存量商业物业及部分尾盘,结算收入较少,第四季度项目开始结算,结算收入占全年总收入的72.7%。项目毛利率基本维持在40%。
合同销售面积大幅下降,销售均价略提高:期内公司在售项目3个,预售率90%以上,新增可售项目一个,预售率49%,各项目共实现合同销售面积14.96万平米,合同销售金额21.23亿元,分别比上年同期下降54.90%、52.41%,销售均价14190元/平米,同比提高6%。
今后两年业绩稳定:2010年预售项目分别为:旺角城12号实现销售面积16万平米,和美家项目实现合同销售面积14.51万平方米,风雅乐府实现合同销售面积11.54万平方米,一品江山项目实现合同销售面积9.26万平方米。这些项目均处于施工阶段,将在2011年-2012年结算。期末仍有预收账款49.97亿元,同比增长11.11%,完全锁定今后两年业绩。
拿地及投资情况:期内公司竞得杭州萧山地块,新增土地3.20万平方米,规划总建筑面积13.1万方;新开工项目5个,规划总建筑面积65.7万平米。目前公司在建和拟建项目储备面积约259万平米,大部分位于杭州、南通等地区,项目储备总量与公司规模匹配。
资金压力加大:期末资产负债率81.64%,剔除预收账款后的资产负债率为29.22%,同比增长10个百分点;剔除预收账款后的速动比率1.56倍,同比下降10.5倍,主要是公司货币资金及预付账款减少。期末长期借款21.4亿元,同比增长89.38%。货币资金3.82亿元,同比下降75.6%。资金压力加大。
维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.56元、0.62元,按公司最近收盘价为8.39元,对应的动态市盈率分别为15倍、14倍。考虑到公司未来三年业绩的高度确定性,维持增持评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：顺发恒业:前三季度仍无新增结算项目
前三季度净利润同比下降21%。公司今日发布2010年三季报:营业收入5.14亿元、同比下降65.9%;归属母公司净利润1.86亿元、同比下降20.6%;每股收益0.178元、每股净资产1.45元。
前三季度仍无新增交付结算项目。公司前三季度参与结转的主要是一些尾盘,营业收入同比下降66%;但综合毛利率同比提升22.0个百分点至61.8%,这是公司净利润降幅显著低于收入降幅的主要原因。公司前三季度毛利率大幅提升主要得益于尾盘参与结算。
前三季度无新推盘项目。公司前三季度销售的主要是存量商业物业,所以销销售金额同比大幅下降,销售商品和提供劳务收到的现金为14.8亿元、同比下降37.2%。
公司预计旺角城11号和泽润园项目一期将在2010年底之前推盘;公司9月底预收款为54.6亿元。公司保持着较快的扩张步伐,但在第三季度暂缓拿地。
资金压力依然较大。公司9月底剔除预收款的资产负债率为24.8%;账面现金4.2亿元、短期借款与一年内到期的非流动负债合计3亿元。前三季度经营性现金净流入为-22.8亿元,主要是销售下滑、支付土地款和工程款增加所致。
2010-2012年业绩基本锁定,但增速不高。公司2010-2012年主力结算项目分别为旺角城12号、和美家、风雅乐府;其中:旺角城12号和风雅乐府已经基本售罄,而和美家大部分也完成销售。所以公司未来三年业绩基本锁定,但由于可结转资源并不多,未来三年业绩增速也不高。
业绩爆发将在2013年。公司2010-2011年每年的主力结算项目的规模在12-16万平米之间。公司预计旺角城11号和泽润园项目一期将在2013年开始交付结算,这两个项目的可售面积分别为15.4万平米和31.6万平米,2013年结算规模将大幅增长。如果考虑到公司目前正在规划的项目(2009下半年以来至今累计新增的7个项目、合计建筑面积139万平米,这些项目均将在2013年陆续进入收获期),公司2013年及以后年度的业绩高增长将更为显著。
维持增持评级。我们预计公司2010-2012年的每股收益分别为0.41元、0.52元和0.58元,以最近收盘价7.25元计算,对应的动态市盈率分别为18倍、14倍和13倍,估值并不具备明显优势,但考虑到公司未来三年业绩的高度确定性,以及2013年可能迎来爆发式增长,维持公司增持评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：顺发恒业:上半年销售和结算均较少
上半年每股收益0.18 元。公司今日发布2010 年中报:上半年实现营业收入4.74 亿元、同比下降67%;归属母公司净利润1.85 亿元、同比下降11%;每股收益0.18元、每股净资产1.44 元。
上半年无新增交付结算项目,参与结转的主要是一些尾盘,结算收入3.28 亿元、同比下降77%;但结算毛利率同比提升15.3 个百分点至54.5%,并且公司上半年费用控制加强,财务费用为-1000 万,这是公司利润降幅低于收入降幅的主要原因。
上半年无新推盘项目,销售的主要是存量商业物业,所以销售面积和销售金额均大幅下降、但均价有所上涨;合同销售面积2.58 万平米、同比下降71%,合同销售金额5.26 亿元、同比下降45%。公司预计旺角城11 号和泽润园项目一期将在下半年推盘。
资金压力较大。公司6 月底剔除预收款项之后的资产负债率为19.2%、长期资本结构非常稳健;但账面现金只有3.8 亿元、较年初下降76%,主要是拿地和施工导致经营性现金净流入大幅下降所致(-16 亿元);现金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.27。
2010-2012 年业绩基本锁定, 但增速不高。公司2010-2012 年主力结算项目分别为旺角城12 号、和美家、风雅乐府,其中:旺角城12 号--预售率97.48%、预收款项19.10 亿元;和美家:预售率77.86%、预收款项17.21 亿元;风雅乐府:预售率93.76%、预收款项15.90 亿元。所以公司未来三年业绩基本锁定,但由于可结转资源并不多,未来三年业绩增速也不高。
业绩爆发将在2013 年。公司2010-2011 年每年的主力结算项目的规模在12-16 万平米之间。公司预计旺角城11 号和泽润园项目一期将在2013 年开始交付结算,这两个项目的可售面积分别为15.4 万平米和31.6 万平米,2013 年结算规模将大幅增长。如果考虑到公司目前正在规划的项目(2009 下半年以来至今累计新增的7个项目、合计建筑面积139 万平米,这些项目均将在2013 年陆续进入收获期),公司2013 年及以后年度的业绩高增长将更为显著。
维持增持评级。预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.45 元和0.47 元,以最近收盘价7.45 元计算,对应的动态市盈率分别为17 倍和16 倍,估值并不具备明显优势,但考虑到公司未来三年业绩的高度确定性,以及2013 年可能迎来爆发式增长,维持公司增持评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：顺发恒业:已售资源未结转导致业绩下降
一季度净利润下滑52%,基本符合市场预期。公司今日发布2010 年一季报:营业收入2.74 亿元、同比下降75.1%;营业利润1.16 亿元、同比下降59.1%;归属母公司净利润0.86 亿元、同比下降51.9%;每股净资产1.34 元、每股收益0.08 元。
立足杭州、布局长三角的中型开发商。公司是万向集团的地产业务平台,主要在长三角地区二三线城市(以杭州为大本营)从事住宅项目开发。公司目前在建、拟建项目规划建筑面积合计256.4 万平米,主要分布在以下三个城市:杭州(156.3 万平米)、南通(26.5 万平米)、淮南(73.7 万平米)。
未来三年业绩高度锁定。得益于2009 年杭州房地产市场的繁荣和公司对推盘时机的成功把握,公司未来三年的主力结算项目均完成大部分预售,截止2010 年03 月底公司预收款项余额50 亿元,比2009 年底增加5 亿元,未来三年业绩高度锁定。
已售项目未结转导致一季度结转收入下降。公司2010年参与结算的主力项目是旺角城12 号:该项目位于杭州萧山、由10 栋高层住宅及2 幢公建构成,可售面积16.3 万平米,2008 年01 月开盘(开盘时价格9000 多元/平米),截止2009 年底已预售15.7 万平米,目前销售价格16500 元/平米。但该项目竣工时间是2010 年底,2010 年一季度结转的主要是一些尾盘,所以结转收入较少;与此同时,公司2009 年一季度集中结转了风雅钱塘二期导致高基数效应;在结转资源较少和去年同期高基数的共同影响下,公司一季度收入大幅下滑75%。
毛利率提升是净利润降幅低于收入降幅的主要原因。公司报告期内毛利率为53.5%、同比提升18 个百分点,主要得益于销售均价上涨。
财务状况很健康。公司报告期末资产负债率为81.7%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为16.4%,在行业当中处于很低水平,长期财务结构比较健康。剔除预收账款之后的真实速动比率为31,短期偿债压力非常小,公司流动负债当中预收款项占绝大部分。公司报告期末账面现金12 亿元。
2013 年业绩将爆发式增长。有别于2009-2012 年每年主力结算项目只有一个的状况,公司2013 年内竣工项目有五个,合计建筑面积115 万平米, 2009 下半年启动的规模扩张战略将进入收获期。
调低2009 年度非公开发行股票募资净额2.5 亿元。公司董事会修订了2009 年度非公开发行股票预案,将募集资金净额下调2.5 亿元至12.5 亿元(取消补充流动资金项目),其余条款如发行股数上限(1.6 亿股)和发行底价(9.76 元/股)等均不变;如果发行成功,公司长期财务结构和现金状况将进一步改善。由于公司目前股价(8.97 元)已低于非公开发行底价(9.76 元),公司可能还将下调发行底价。
盈利预测和投资评级。暂不考虑2009 年度非公开增发的影响,我们预计公司2010-2012 年的每股收益分别为0.28 元、0.52 元和0.62 元,以最新收盘价8.97 元计算,对应的动态市盈率分别为32 倍、17 倍和14 倍,短期之内估值水平有点高;但考虑到公司未来三年业绩高度锁定、2013 年业绩爆发式增长以及大股东万向集团的强大实力,我们维持公司“增持”评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：顺发恒业:未来三年业绩高度锁定
2009 年净利润下降31.2%,符合市场预期。公司今日发布2009 年报:营业收入16.2 亿元、同比下降31.7%;营业利润4.2 亿元、同比增长14.0%;归属母公司净利润2.9 亿元、同比下降31.2%;基本每股收益0.27 元,符合市场预期。公司2009 年不进行利润分配。
立足杭州、布局长三角的中型开发商。公司是鲁冠球旗下万向集团的地产业务平台,主要在长三角地区二三线城市(以杭州为大本营)从事住宅项目开发。公司目前在建、拟建项目权益建筑面积合计243 万平米,主要分布在以下三个城市:杭州(143 万平米)、南通(26 万平米)、淮南(74 万平米)。
2009 年销售增速大幅领先于杭州平均水平。2009 年是公司重组完成之年,是公司实现战略转型的第一年。公司2009 年主力销售项目是旺角城12 号、和美家与风雅乐府三个项目(均位于杭州),年内完成合同销售面积33.2 万平方米、合同销售金额44.6 亿元,同比增速分别为236%和315%,大幅领先于杭州平均水平(据搜房网统计:2009 年杭州市商品住宅销售面积和销售金额同比增速分别为191%和188%),主要得益于市场繁荣和推盘加快;销售均价13449 元/平米,同比上涨23.5%。
2009 年可供结算资源较少。公司2009 年无新增竣工项目,参与结算的主要是已竣工项目的剩余现房,以风雅钱塘二期为主,实现结算收入16 亿元、同比下降32%。
但结算毛利率大幅提升,这是营业利润得以正增长的主要原因:公司2009 年结算毛利率为40.2%,同比提升18 个百分点,主要得益于结算均价上涨。
净利润下降源自营业外收入。公司于2009 年02 月完成资产重组,并对全资子公司顺发恒业有限公司实现了同一控制下的企业合并,所以对2008 年财务报表进行了追溯调整。公司2008 年因债务豁免和政府补助等带来营业外收入1.4 亿元,2009 年营业外收入仅0.09 亿元。
拿地速度很快。2009 下半年以来,公司明显加快了拿地速度,同时在项目区域分布上也有突破,在杭州和淮南的布局基础上新进入南通地区。2009 年07 月以来,公司一共耗资51.7 亿元,在杭州(拱墅、桐庐、萧山)、淮南、南通等地新增建筑面积139 万平米,其中,杭州、淮南、南通分别为71.3、41.6 和26.5 万平米。
未来三年业绩高度锁定,但增速相对平稳。得益于2009 年杭州房地产市场的繁荣和公司对推盘时机的成功把握,公司未来三年的主力结算项目均完成大部分销售,截止2009 年底预收款项余额为45 亿元,未来三年业绩高度锁定。
2010 年:公司2010 年参与结算的主力项目是旺角城12 号:该项目位于杭州萧山、由10 栋高层住宅及2 幢公建构成,可售面积16.3 万平米,2008 年01 月开盘,截止2009 年底已预售15.7 万平米,预售金额18.0 亿元、销售均价11500 元/平米;预计竣工时间为2010 年12 月。
2011 年:公司2011 年参与结算的主力项目是和美家:该项目位于杭州萧山、由9 栋高层住宅、6 栋商业单体及1 幢公建构成,可售面积15.8 万平米, 2009 年06 月开盘,截止2009 年底已预售11.3 万平米、预售金额13.1 亿元、销售均价11600 元/平米;预计竣工时间为2011 年12 月。
2012 年:公司2012 年参与结算的主力项目是风雅乐府:该项目位于杭州萧山、由8 栋高层住宅、11 栋排屋及1 幢公建构成,可售面积12.3 万平米,2009 年06 月开盘,截止2009 年底已预售11.1 万平米、预售金额12.2 亿元、销售均价11000 元/平米;预计竣工时间为2012 年06 月。
2013 年将爆发式增长。有别于2009-2012 年每年主力结算项目只有一个的状况,公司2013 年内竣工项目有五个,合计建筑面积115 万平米, 2009 下半年启动的规模扩张战略将进入收获期。
财务状况比较健康。公司报告期末资产负债率为81.9%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为19.6%,在行业当中处于很低水平,长期财务结构比较健康。剔除预收账款之后的真实速动比率为12,短期偿债压力非常小,公司的负债当中预收款项占绝大部分。公司报告期末账面现金14.9 亿元、比期初增加13.7 亿元;其中,经营现金流为10.1 亿元,主要得益于销售大幅增长。
调低2009 年度非公开发行股票募资净额2.5 亿元。公司董事会修订了2009 年度非公开发行股票预案,将募集资金净额下调2.5 亿元至12.5 亿元(取消补充流动资金项目),其余条款如发行股数上限(1.6 亿股)和发行底价(9.76 元/股)等均不变;如果发行成功,公司长期财务结构和现金状况将进一步改善。
盈利预测和投资评级。暂不考虑2009 年度非公开增发的影响,我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.34 元和0.52 元,以昨日收盘价9.70 元计算,低于非公开增发底价9.76 元/股,对应的动态市盈率分别为28 倍和19 倍,估值水平较高;但考虑到公司未来三年业绩高度锁定、2013 年业绩爆发式增长以及大股东万向集团的强大实力,我们维持公司“增持”评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：顺发恒业:主营业务减收增利、营业外收入锐减
2009 年前三季度净利润同比下降31.1%。公司2009 年1-9月份实现营业收入15.09 亿元,同比下降31.99%;营业利润3.94 亿元,同比增长37.40%%;归属母公司净利润2.35 亿元,同比下降31.13%;实现每股收益0.224 元。
公司主业盈利同比增长较快,净利润下滑主要源自营业外收入大幅下降。在营业收入同比下降31.99%的情况下,公司2009 年前三季度营业利润却实现37.40%的同比增幅,主要得益于毛利率提升。
营业收入同比下降32%,主要是报告期内公司可供结算资源较少所致。
综合毛利率为39.78%,同比提升18.77 个百分点,主要得益于结算价格较高。
营业外收入为0.08 亿元,同比大幅下降94%,这是净利润下滑的主要原因。报告期内公司营业外收入大幅下降主要是去年基数太高所致:公司在2008 年底启动重大资产重组,债权人进行了债务豁免和抵消,导致当期营业外收入达1.39 亿元。
公司土地储备:公司主要拥有五个在建项目,分别为:旺角城12 号(预计2010 年12 月竣工、大部分已预售)、旺角城11 号(预计2012 年12 月竣工、尚未预售)、淮南项目一期(预计2011 年11 月竣工、尚未预售)、和美家项目(预计2011 年12 月竣工、尚未预售)、风雅乐府(预计2012 年6月竣工)。此外,公司2009 下半年以来加快了对三线城市的布局,在淮南、南通、桐庐等地分别竞得用地面积37.8 万平米、32.1 万平米和10.8 万平米的地块。
可结算资源丰富。截止2009 年9 月30 日,公司预收款项为31.88 亿元,比年初增长37.65%;报告期内销售商品房收到的现金流为23.59 亿元,同比增长111.2%,主要得益于房地产市场回暖。公司可结算资源丰富,未来业绩有保障。
虽然公司2009 年前三季度净利润有所下滑,但其主营业务盈利增长较好,我们看好公司未来发展,主要依据如下:1)、公司区域扩张战略得当:以杭州为大本营、向周边三、四线城市扩张;2)、公司土地储备较多,未来发展可持续性强;3)、公司可结算资源丰富,中短期内业绩有保障。
研究员：刘义，石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
有问题请联系 chaguwang.us@gmail.com 商务合作广告联系 QQ:767871486 |
||
郑重声明：TopView数据由网友自行上传，仅用于股友学习交流，与本站立场无关！ |
||
Copyright2007-2009 chaguwang.cn 黑ICP备09024121号 |
||
 |
||