亿城股份(000616)_研究报告_财经_新浪网(000616) 研究分析报告|查股网
股票名称：亿城股份(000616)
报告标题：亿城股份跟踪报告:西山公馆顺利预售,项目获取小幅快跑
为增加公司土地储备,增强可持续发展能力,经2011年6月22日召开的公司第五届董事会临时会议批准,2011年6月23日公司之全资子公司江苏亿城地产有限公司通过拍卖竞价方式,取得苏州市苏地2011-B-34号地块,成交价款为6100万元。
投资建议:目前西山公馆项目预售问题已经顺利解决,项目下半年入市后将为公司实现现金回笼。此外按照前期公告,公司所签订的唐山项目“套保合同”有望在三季度获得收获。公司新项目获取方面小幅快跑,手头项目推进获取重大进展。预计公司2011、2012年EPS分别是0.51和0.68元,RNAV在7.85元。按照公司6月26日4.52元股价计算,对应PE为8.86倍和6.64倍。给予公司2011年15倍安全市盈率,对应股价7.65元,维持对公司的“买入”评级。
研究员：亿城股份 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：亿城股份:项目盈利能力强,静待业绩释放
公司具有快速发展的基础。公司目前主要的可结算资源包括亿城西山公馆(北京)、燕西华府(北京)、红桥广场项目(天津)、秦皇岛项目(秦皇岛)、苏州胥口51#项目和62#项目(苏州)、亿城山水颐园三期(苏州) 以及三亚东河项目(三亚)。上述项目容积率建筑面积共计 144.62万平方米。另外,公司北京的西山华府、苏州的及山水颐园公建和天津倍幸福还有部分项目可以结算。
公司有快速发展的计划。根据公司的发展计划,公司2011年新开工面积97.45万平方米,较2010年30万平方米的新开工面积有大幅增长;竣工面积21.97万平方米,较2010年28.3万平方米的竣工面积有所下降。推盘方面,公司2011年计划推盘33万平方米,预计回笼资金73亿元。这部分资源将为公司2012年和2013年的结算奠定坚实基础。
实际控制人发生微调。2011年4月21日,海南耀博召开股东会决定,智平投资对海南耀博增资150万元。本次增资完成后,智平投资对海南耀博的出资增加为人民币3400万元,占海南耀博注册资本的51%;侯莹女士对海南耀博的出资为人民币3250万元,占海南耀博注册资本的49%。芦清云女士成为亿城股份的单一实际控制人。我们认为,公司2011年经营计划表明其发展即将提速。芦清云女士及其控制的智平投资增加对公司的控制权,表明对公司未来发展充满信心,看好亿城股份的长期投资价值。
盈利预测:我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为36.1亿元、42.37亿元和51亿元,归属于上市公司股东净利润分别为6.8亿元、7.98亿元和9.61亿元;每股收益分别为0.68元、08元和0.97元;以4.2元的收盘价计算,对应市盈率分别为7.3X、6.2X 和5.1X。
投资建议:我们认为:1、公司的经营计划显示公司发展速度较以往有大幅增长,公司目前土地储备可支持公司的发展速度。2、近期公司实际控制人的微调,表明作为财务投资者的北京智平投资对公司的发展充满信心。维持对公司“谨慎推荐”评级。
风险提示:1、公司快速的发展速度需要后续有足够的土地储备支持,静态计算公司目前的土地储备仅够公司开发3年左右,如果未来公司项目获取不顺畅,则面临一定经营风险。2、公司盈利能力较强的两个项目西山公馆和燕西华府均位于北京,其中西山公馆拿地成本7203元/平方米,预计售价34000元/平方米,燕西华府由股权收购获得,不算拆迁、市政等费用的拿地成本在2300元/平方米,项目形式以别墅、花园洋房为主,其中别墅项目售价35000元/平方米。这两个均是高毛利项目,对公司盈利能力有较大影响。当前北京地区调控政策较为严厉,市场成交低迷,公司销售面临一定风险, 如果销售不畅,则会影响公司的发展速度。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：亿城股份:项目沉淀价值高、未来业绩弹性好
投资建议:公司当前主要问题在于项目是否可以顺利取得销售资格。北京西山公馆和燕西华府项目一旦顺利推进市场,将为公司实现大量现金回笼。如果年内不能取得销售资格,2012年以上项目将以现房形势销售,公司业绩体现过程将更加清晰。随着当前全国房地产调控初见成效,项目下半年推进压力有望减小。预计公司2011、2012年EPS分别是0.51和0.68元,RNAV在7.85元。按照公司6月1日4.05元股价计算,对应PE为7.94倍和5.95倍。给予公司2011年15倍安全市盈率,对应股价7.65元,维持对公司的“买入”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：亿城股份:加速产品在二三线城市复制,业绩高增长拉开序幕
拓展与开发资金无忧,成本可控。我们依然维持4月28日《风物长宜放眼量》报告中提出的,11年通过销售回款以及贷款等渠道可解决11年公司开发发展的资金需求,公司的发展资金来源和资金成本控制无忧的判断。
提高既定产品线的复制能力和运作能力,加大二三线城市拓展并快速复制一线城市品牌。经济高增长消费力强的二三线城市土地开发价值、资金周转效率并不比一线城市低,还可避免因一线城市项目储备占用大量资金带来的财务负担。公司今年的拓展战略在原有的以环渤海经济圈为主要开发区域新增对经济实力强、市场空间大的二三线城市的发展。有计划进入太原、廊坊等城市。同时计划在二三线城市快速复制针对实惠高端的首改和再改产品一线城市成功的产品线和品牌,如“华府”和“新天地”等品牌。公司已在苏州,并计划在唐山快速复制“华府”等系列产品,维持产品的高溢价高利润水平。
11年公司一举扭转个别城市单盘上市到多个城市多盘上市格局,公司的盈利能力、抵御调控的抗风险能力迅速提升。我们预计西山公馆预售证将在近期获取,西山公馆的预售将拉开公司200万平米低廉资源业绩释放序幕。经过公司几年不余遗力的努力,趁调控之机,在多个城市拿下多个质优价廉的开发资源。11公司在4个城市推出7个项目共70亿元的货量,一改过往的单盘销售到多盘上市的格局,风险抵御能力和盈利能力迅速提升。我们预计11年竣工的西山公馆即将获取预售许可,随后,燕西华府、天津、秦皇岛、苏州等地的项目也将进入预售。
从公司11-12年的开发、竣工量的高速增长的计划来看,公司的开发资源将在3-5年内集中释放业绩,未来3-5年业绩高增长可期。当前公司未结算资源建面230万平米,平均楼面地价2500元,除11年结算的苏州新天地3期外其余售价全部在1.5万元以上,开发资源质优价廉不愿而喻。若土地市场出现较好的机会,今年公司还准备大幅增加储备。若顺利公司将在具有一线城市消费力的唐山获取800亩住宅用地。
上述资源足够公司开发5年,业绩年复合增长30-50%可期。公司11、12年计划开工95万平米和65万平米,11、12年计划竣工22万平米和58万平米,为公司近年高增长奠定了基础。
再次推荐。维持公司11-13年EPS0.80、1.17和1.46元的判断,RNAV由10.25提升至10.87元。股价RNAV5.15折交易,投资价值严重低估。
风险提示:公司项目开发销售低于预期,调控力度和时间超预期,市场低迷超预期。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：亿城股份:销售突破是关键
本周,我们参加了“亿城股份”的投资者见面会,总的观点是:公司定位于实惠高端、聚焦环渤海战略,向二三线城市扩展;项目储备多,发展后劲足,爆发期在2011年至2013年;今年可售资源丰富,预计可售额高达70亿元,维持公司“持有”评级。
定位实惠高端,向二三线城市下沉
由于经济适用房、公租房等保障性住房的替代性,首次置业需求受到分流,因此,公司坚持做实惠高端项目从中长期来看是有利的,不过受制于眼下的限购政策影响,短期销售受到一定影响。由于一线城市调控更为严厉等,公司逐渐进入购买实力较强二三线城市,如唐山等,提升周转率,也有利于公司现有的产品线的快速复制。
公司发展后劲足,近3年是爆发期
公司目前拥有在建及储备建筑面积约200万平,同时通过一二级联动开发也锁定了800亩土地储备,公司发展后劲足;从开竣工计划来看,今明两年的将新开工160多万平,竣工面积也将分别达到了22万平和58万平,若销售顺利,近3年将是公司业绩爆发期。
今年推盘量多,可售资源丰富
今年推盘数可达7个,涵盖北京、天津、苏州、秦皇岛及唐山等地,摆脱以前单一项目和区域的销售风险;项目可售资源丰富,可售金额高达70亿元。
维持“持有”评级
由于进入结算期的北京西山公馆仍未获得预售证,今年业绩具有一定的不确定性,不过,我们看好公司定位实惠高端在调控政策放松之后销售的快速爆发,因此,维持2011年EPS0.57元不变,持有评级。
风险提示:行业政策风险
研究员：徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：亿城股份:风物长宜放眼量
我们曾在多分报告多次提出公司财务风险控制好,未来3年业绩高增长可期,是两市中的低估值高增长的公司,市值提升潜力大。
10年业绩超市场预期,归属上市公司股东净利同比增长30%,EPS0.55元,ROE16.4%,结算毛利率大幅提升12个点。2011年1季度结算收入同比上升120%;归属上市公司股东净利润同比上升96%,综合毛利率54.7%,高于去年同期的47.5%。财务风险控制良好,负债率在业内处于低水平。公司正不断夯实资源(可开发资源200万平米,开发毛利率超过40%),走差异化竞争路径,加速开发销售,争取尽快回笼资金,11年实现资金平衡无疑。未来3年公司净利润复合增长率可望超过40%。
11年公司计划结算的项目主要是西山公馆(11年竣工)、苏州新天地三期和西山华府尾盘。其中,苏州新天地已基本售罄。上述项目目盈利能力强,毛利率超过50%。12年结算项目多,结算规模大,主要为燕西华府、天津亿城山水颐园、天津红桥项目等。维持11年EPS0.81元,12年EPS由1.15元提升至1.18元的预测。
公司上深沪房房地产上市公司中具有“低廉稀缺开发资源+高品质的产品创造力”的优质高增长的上市公司。资源储备量足够近5年的开发结算,根据公司的开发销售节奏,我们预计公司近3年净利润复合增长40%可期。
公司的投资价值将逐步被市场认可,未来公司的市值提升将受益于储备充裕,成本低廉,财务安全,销售收入将成倍增长以及业绩持续高增长。短期内,西山公馆预售许可若顺利获取将成为股价提升的直接催化因素。此外,公司的经营也将受益于北京最先出现房地产调控效果的一线城市,可避免后续更紧的调控政策出现。这对开发项目主要集中于若环渤海区域的公司来说无疑是极大利好,若此,公司11年销售额超预期可期。
公司RNAV10.25元,股价RNAV5折交易,投资价值严重低估。短期内公司股价受政策利空预期等的影响出现大幅下挫,正是逢低吸纳的好时机,维持未来12个月合理股价10.3元的判断,再次推荐。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：亿城股份:一季度业绩同比增长96.15%
2011年一季度业绩概述。公司2011年1-3月实现营业收入3.11亿元,同比增长120.45%;营业利润4950.99万元,同比增长206.61%;归属于母公司净利润2080.65万元;同比增长96.15%;摊薄每股收益0.02元。
可持续发展能力有望增强。2010年由于西山公馆的延期销售,在一定程度上影响了公司项目拓展的速度,全年仅新增秦皇岛项目二期土地,增加储备约32.53万平米。截止2010年底,公司拥有在建及储备面积约200万平米。2011年一季度:1)、新增胥口62#项目。2011年1月,全资子公司江苏亿城地产有限公司以5.1亿元取得苏州市苏地2010-B-62号地块,建筑面积11.59万平米,并与苏州信托有限公司合作成立项目公司,共同开发该项目,其中江苏亿城占65%股权。
2)、参与唐山市土地一级开发。2010年12月和2011年1月,公司成功签署唐山两项一级开发合作协议,涉及土地近800亩。公司提供资金支持,由唐山市两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大成山土地进行一级开发整理。对公司而言,未来“一二级联动”模式有望实现。未来随着西山公馆的销售,公司将加快项目拓展,从而增强其可持续发展能力。
负债水平有所提高,短期偿债能力无需担忧。报告期末公司剔除预收款项后的资产负债率为51.82%,较期初上升1.95个百分点。期末拥有货币资金13.79亿元,足以覆盖短期借款、其他应付款和一年内到期的非流动负债(三者合计11.96亿元)。预收款项略有增长。报告期末公司拥有预收款项11.43亿元,较期初增长1.34%。
盈利预测和投资评级。暂不考虑转增股本(公司2010年分配预案为每10股派1.0元,并转增2股)的影响,预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.74元、0.86元,按最近收盘价5.55元计算,对应的动态市盈率分别为7倍和6倍,估值相对较低,但考虑到公司目前规模较小,业绩和销售仍较大程度上依靠单个项目,暂维持“增持”投资评级。
风险提示。2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,若未来公司的销售不达预期,将可能影响其扩张速度。公司2011年业绩较大程度上依靠西山公馆项目的结算。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：亿城股份:收入增长,销售平淡
2011年一季度业绩每股0.02元:亿城股份2011年一季度实现主营业务收入3.11亿元,同比增长120%,净利润0.21亿元,同比上升96%,合每股收益0.02元。
正面:
主营业务收入大幅增长:同比增长120%至3.11亿元,主要源于期内房地产结算收入增加。
毛利率略有提升:期内毛利率39%,同比提升了1.5个百分点,较2010年全年提升了7.6个百分点。
费用率下降:三项费用率同比下降7个百分点至20%。
负面:
净负债率较年初上升26个百分点至30%:主要源于期内贷款增加以及现金减少。期末公司货币资金13.8亿元,资产负债率64%,财务状况仍然稳健。
销售平淡:公司一季度销售资源较少,已售未结房款11.4亿元,与年初持平。
发展趋势:往前看,西山公馆项目的销售将为公司带来较大的业绩增长,燕西华府(青龙湖项目)项目进展也将成为公司股价主要催化剂。
估值与建议:我们维持2011/2012年每股盈利预测0.60元和0.67元不变。目前公司股价分别对应2011/2012年市盈率9.3倍和8.2倍,较2011年NAV折让2%,估值并不便宜,我们维持“中性”投资评级。
往前看,我们提示投资者关注的股价催化剂是:1)西山公馆开盘去化超预期;2)青龙湖项目进度好于预期。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：亿城股份10年报点评:毛利率大幅提升,发展即将提速
2010年公司实现营业收入30.74亿元,同比下降10.15%;归属于上市公司股东净利润5.46亿元,同比增长30.09%;基本每股收益0.55元,同比增长30.95%。
毛利提升提振净利润。2010年公司结算毛利率为48.56%,比2009年提高11.87个百分点,主要源于公司年内结算的西山华府项目毛利率有较大提升。公司未来结算看点包括西山华府、西山公馆和亿城新天地等项目,预计未来毛利率仍将维持较高水平。营业税金及附加占营业收入比重提高4.04个百分点至14.77%,主要源于本期土地增值税计提较多。公司销售费用和管理费用占营业收入比重变化不大,报告期内合计为4.17%,处于行业内较低水平; 财务费用占营业收入比重上升2.82%个百分点,主要源于公司本期计提债券利息增加,以及资金占用费收入减少。
新开工速度将加快。2010年公司新开工面积30万平方米,具体项目包括燕西华府、西山公馆、天津红桥广场等项目;竣工面积28.3万平方米,具体包括西山华府南区和苏州亿城新天地二期。合同销售金额21.22亿元,较2009年有所下滑,主要原因是西山公馆受北京政策影响未能顺利开盘销售。
一二级联动助推土地储备。2010年,公司土地储备新增秦皇岛项目二期地块,增加储备约32.53万平方米。截止报告期末,公司拥有在建及储备面积约200万平方米。另外,公司2010年12月和2011年1月,成功签署唐山两项一级开发合作协议,涉及土地近800亩。公司唐山准备采取一二级联动的方式获得土地储备。如果公司在二级市场上能够顺利取得该地块将极大的增加公司的储备水平。
公司2011年推盘量大增。公司2011年各地项目均将开工建设,北京的西山公馆、燕西华府,天津的红桥广场,苏州的胥口项目以及秦皇岛项目均有推盘计划,公司的可售资源非常丰富。其中燕西华府项目总规划建面37万平米,建筑形式以别墅、低密度住宅为主,将是公司的未来盈利看点。
盈利预测:我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为36.1亿元、42.37亿元和51亿元;归属上市公司股东净利润分别为6.8亿元、7.98亿元和9.61亿元,对应每股收益分别为0.68元、0.8元和0.97元,对应PE 分别为8.4X、7.1X 和5.9X。
投资建议:公司是一家成长中的开发企业,土地储备主要分布在北京、天津、苏州和秦皇岛,其中北京地区的项目资源最为优质,盈利能力最高。公司目前可结算面积丰富,同时由于地块拿地成本低,盈利能力可观。公司2011年新开工面积将有较大增长,表明公司快速发展的愿望,但公司目前规模相对较小,而主要盈利项目又位于北京地区,短期内发展速度可能会受到一定影响。维持公司“谨慎推荐”评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：亿城股份:土地成本低,2012年将再次迎来业绩大幅增长
2010年销售大幅下滑,结算略超预期:2010年主营收入30.7亿(YOY-10%),归属母公司利润5.5亿元(YOY30%),EPS0.55元,略超预期;受北京西山公馆推迟开盘影响,销售收入下滑至21.2亿(YOY-54%);
土地储备足够未来3年开发,且价格低廉:期末可售面积199万平米,足够公司未来3年开发,平均楼面地价2354元/平米,仅占预计售价的19%;
财务压力不大,期待2011年再次通过一二级联动增加地价土地储备:期末资产负债率62%,扣除预售账款后的资产负债率50%,净资产率28.6%。期末货币资金18.8亿元,远高于短期借款和一年内到期的非流动负债之和(6.1亿元);2010年通过一二级联动拿下秦皇岛二期项目,目前已签署唐山两项一级开发共约800亩;
预计2012年将再次迎来业绩的大幅增长:2011年可结算资源并不丰富,主要是北京西山华府和苏州亿城新天地项目。2012年起,西山公馆,天津红桥广场,燕西华府,秦皇岛项目等(共计可售面积146万平米)将陆续开始结算,届时业绩将再次迎来大幅增长;
盈利预测与投资评级:在考虑配送的情况下(公司拟每10股派1元转增2股),预计2011-2013年EPS分别为0.48元、0.67元和0.82元;在不考虑配送情况下,2011-2013年EPS分别为0.57元、0.81元和0.98元,RANV6.22元,当前股价对应PE10倍,相对RNAV折价9.5%,维持“审慎推荐-A”的评级;
风险提示:北京市场调整可能影响西山公馆的销售和结算进度。
研究员：贾祖国，孟群，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：亿城股份2010年年报点评:盈利能力提高较快,一级开发战略布局
4月8日消息,公司发布年报公告:2010年度,公司实现营业收入30.7亿元,下降10%,归属于母公司净利润5.5亿元,增长30%,实现EPS 为0.55元。公司拟10股派1元转增2股。公司业绩实现基本符合预期。
点评:
销售情况低于预期,盈利能力提高较快。报告期内,2010年公司合同销售金额21.2亿元,销售回款22.亿元,较09年有所下滑。主要原因系受到西山公馆销售延期的影响。公司西山华府南区、苏州亿城新天地二期按期竣工,全年实现开工面积 30万平,竣工面积28.3万平。公司业绩呈现出收入下降、利润增加的特点。主要原因为结算的项目与09年结构化差异所致。由于2010年结算项目多为高端住宅,因此公司地产业务毛利率从09年的36.24%增长到2010年的48.16%。因此公司利润增长情况较好。从公司2011年项目结转计划来看,公司高端项目占比有所下降,另外由于地产调控政策影响,预期2011年公司毛利水平将回到过去五年的平均水平。
土地储备增加理想,一级开发战略布局。报告期内,公司新增秦皇岛项目二期地块,增加储备约 32.5万平。截止报告期末,公司总共拥有在建及储备面积约200万平。另外,2010年12月和2011年1月,成功签署唐山两项一级开发合作协议,涉及土地近800亩。
公司土地储备增加情况较为理想,而公司涉足一级开发的主要目标是能够实现一二级土地联动模式。此模式的逐渐进行,为公司未来发展提供了较大增长潜力。
维持“增持”投资评级。公司项目西山公馆预计2011年二季度将投放市场,预期公司销售情况将出现较好增长。预计公司2011至2013年的EPS 分别为0.74元、0.99元和1.26元,对应动态市盈率为11倍、8倍和5倍,给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：亿城股份:西山公馆延期销售
2010年公司实现营业收入30.74亿元,同比下降10.15%;营业利润7.97亿元,同比增长29.49%;归属母公司净利润5.47亿元,同比增长30.09%;实现基本每股收益0.55元。
分配预案为每10股派1.0元(含税),且以资本公积转增2股。
西山公馆延期销售。由于西山公馆项目未能如期取得销售许可证,从而延期销售。受此影响,2010年公司实现合同销售金额21.22亿元,销售回款22.01亿元,与2009年45.34亿元的销售收入相比,有所下降。
开竣工计划有序进行。燕西华府、西山公馆、天津红桥广场等项目如期开工,西山华府南区、亿城新天地二期按期竣工,全年实现开工面积30万平方米,同比增长11.11%;竣工面积28.3万平米,同比增长183%。
可持续发展能力增强。2010年公司新增秦皇岛项目二期地块,增加储备约32.53万平米。截止报告期末,公司拥有在建及储备面积约200万平米。2011年1月,公司以5.1亿元取得苏州市苏地2010-B-62号地块,建筑面积11.59万平米。
参与唐山市土地一级开发。2010年12月和2011年1月,公司成功签署唐山两项一级开发合作协议,涉及土地近800亩,“一二级联动”模式有望实现。
负债水平有所提高,短期偿债能力无需担忧。报告期末公司剔除预收款项后的资产负债率为49.88%,同比上升13.44个百分点。期末拥有货币资金18.76亿元,足以覆盖短期借款、其他应付款和一年内到期的非流动负债(三者合计11.71亿元)。
盈利预测和投资评级。暂不考虑转增股本的影响,我们预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.74元、0.86元,按4月7日的收盘价5.39元计算,对应的动态市盈率分别为7倍和6倍,估值相对较低,但考虑到公司目前规模较小,业绩和销售仍较大程度上依靠单个项目,暂维持“增持”投资评级。
风险提示。2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,若未来公司的销售不达预期,将可能影响其扩张速度。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：亿城股份:聚焦“实惠高端”,稳健成长
净利润增长30%,EPS0.55元,符合预期,拟10派1元转增2股
2010年营业收入30.7亿元,下降10%,归属于母公司净利润5.5亿元,增长30%,EPS0.55元,符合预期。收入下降、利润增加的主要原因是所结算的项目与09年结构化差异所致。公司拟10股派1元转增2股。
由于北京西山公馆销售延期,房地产销售额下降
2010年公司各项目开发有序进行,燕西华府、西山公馆、天津红桥广场等项目如期开工,西山华府南区、苏州亿城新天地二期按期竣工,全年实现开工面积30万平,竣工面积28.3万平。受到西山公馆销售延期的影响,2010年公司合同销售金额21.2亿元,销售回款22.亿元,较09年有所下滑。
扩张步伐稳健,可持续发展能力有所提升
报告期内,公司抓住时机新增秦皇岛项目二期地块,增加储备约32.5万平,截止报告期末,拥有在建及储备面积约200万平,同时探索“一二级联动”模式并初步收获成果:2010年12月和2011年1月,成功签署唐山两项一级开发合作协议,涉及土地近800亩。
财务稳键、盈利能力好、管理水平优
公司短期偿债能力非常好:货币资金18.8亿,远超一年内到期的非流动负债+短期借款之和(6.1亿元);资本结构优:净负债率48%,在业内居较低水平;盈利能力好:ROE16.4%,毛利率48.6%,净利率17.7%,在业内居较高水平;销售费用率及管理费用率分别为1.78%和2.39%,在业内居较低水平!
未来仍将稳步增长,价值被严重低估,维持推荐评级
产品聚焦“实惠高端”是公司一大特色,市场翘首以待的西山公馆预计二季度将投放市场,今年销售实现明显增长无虞!预计未来三年公司业绩将保持29%的复合增长率:EPS分别为0.72元(7.5x)、0.96元(5.6x)、1.17元(4.6x),NAV8.6元/股,P/NAV为0.63,PB仅为1.6,价值被严重低估,维持推荐!
研究员：方焱,区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：亿城股份:实惠高端遭遇限购,销售有待于突破
业绩符合预期。
报告期内,公司实现营业收入30.74亿元,同比负增长10.15%;实现归属上市公司净利润为5.47亿元,同比增长30.09%,折合每股收益0.55元,符合预期,净利润增长主要是房价上涨导致毛利率大幅提高所致。
受制行业调控,去年销售较弱,2011年可售资源丰富。
2010年,公司实现销售金额21.22亿元,较2009年有所下滑,主要还是受制于行业政策的调控,也与公司现有贡献业绩的项目多数集中在北京有关。对于2011年,公司可售资源丰富,天津红桥、西山公馆及青龙湖三个项目合计的可销售资源价值在70亿元左右。
继续拿地,探索一二级联动开发,增强发展后劲。
报告期内,公司新增储备约32.53万平方米;同时,探索采用“一二级联动”的模式,获得唐山近800亩的合作协议,增强了公司可持续发展能力。
2011年业绩取决于西山公馆的销售状况。
公司预售账款约锁定了2011年营业收入的40%,其主要变数来自于西山公馆项目,假设能结算50%,公司营业收入约为27.99亿元,将实现净利润5.63亿元,折合每股收益0.57元,对应的PE约9.5倍,业绩增长有限。
弹性较好,持有。
从公司的重估价值来看,NAV估值为8.08元/股,股价具有安全边际;从业绩锁定性和项目销售预期来看,2011年应该不算乐观,不过从公司的弹性来看,可售资源丰富,未来一旦行业政策放松,楼市回暖,公司的销售会重新爆发出来,因此,综合来看,我们给予公司“持有”评级。
风险提示:行业调控风险,北京、天津限购风险。
研究员：徐军平 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：亿城股份:西山华府结算,业绩超预期
亿城股份期内实现主营业务收入30.7亿元,同比下降10%,净利润5.47亿元,同比上升30%,合每股收益0.55元,超出我们预期19%,主要源于当期西山华府项目结算20亿元,高于我们预期约4亿元。公司宣告每10股派发现金股利1元(含税)。
正面:主营业务收入30.7亿元,超出预期31%:期内主要结算亿城西山华府20亿元以及亿城新天地7.8亿元。
负债率较低,财务状况依然稳健:资产负债率小幅上升1个百分点至62%;净负债率虽上升22个百分点,但4%的水平仍处于行业低位,总体看来财务状况稳健。
负面:毛利率为31.4%,低于预期:主要源于本期预提土增税达3.57亿元,占收入比11.6%,高于2009年的9.2%。
可售项目不足,预售款减少39.5%至11.3亿元:主要因公司西山公馆项目(中关村软件园)期内未取得预售证,销售延迟以及西山华府南区大量结算所致。
发展趋势:随着西山华府项目基本结算完毕,2011年公司收入将主要来自于亿城新天地三期8#以及西山公馆部分等项目;而今年的销售主要看西山公馆,在建项目主要是燕西华府(青龙湖项目),两个项目进展将成为公司股价主要催化剂。看长期,公司目前拥有在建、储备面积200万平米,储备偏少,我们认为,由于在北京获取资源难度逐年加大,公司会加快在环渤海地区资源拓展,布局将进一步向二、三线城市倾斜。
小幅上调2011年盈利预测、维持“中性”.
基于公司最新项目进度情况,我们上调2011年每股盈利预测至0.60元,引入公司2012年每股盈利为0.67元。目前公司股价分别对应2011/12年市盈率9.0倍和8.0倍,较2011年NAV折让5%,估值并不便宜,我们维持“中性”投资评级。往前看,我们提示投资者关注的股价催化剂是:1)西山公馆开盘去化超预期;2)青龙湖项目进度好于预期。
研究员：白宏炜,宁静鞭 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：亿城股份:被市场严重低估品种
公司已升华为一家以职业管理团队经营的开发企业。2010年10月,芦清云女士控股的北京智平投资斥资3亿元,收购宫晓冬先生持有的海南耀博50%股权和乾通实业8%股权。收购完成后,芦清云女士和侯莹女士成为亿城股份的共同实际控制人,目的是成为公司长期战略财务投资者。
近年来,公司结算规模、利润率常剧烈波动,原因是公司项目偏少所致。2008年,苏州新天地项目开始进入结算期,公司毛利率走低并一直在徘徊在40%以下,但随着未来苏州胥口花园洋房替代性入市,公司毛利率将会出现明显回升。
受政策调控影响,西山公馆项目施工进展慢于预期,2010年未能按计划推盘入市。上年全年,公司共实现销售金额约22亿元,仅上年同期的一半,主要来自于西山华府南区、新天地2期、新天地3期、其他项目的销售。
2011年一季度,公司销售金额2-3亿元,来自于新天地3期与天津山水颐园。2011年,公司计划推盘量规模较大,主要包括:西山公馆10万平米、青龙湖燕熙华府10万平米、山水颐园10万平米、苏州胥口2地块共15万平,可售资源价值约100亿元,但由于下半年销售出现爆发式增长可能性并不大,我们保守估计11年销售回款40-50亿元。
为解决土地储备问题,在“双聚焦”战略下,2011年1月公司与唐山市政府协议大城山片区一、二级联动开发,现有500亩土地已经基本被锁定,公司还继续谋求附近1000亩土地的一二级联动。根据政府规划,该片区定位高端,容积率大约1.0,物业类型为花园洋房,这将给公司带来100亿元左右的收入规模,可贡献净利润20亿元。
公司目前土地款已全部交清,不存在土地款支付压力。2011年拿地方面,公司目标是聚焦唐山、放眼天津,同时关注其他市场机会。
公司价值目前被市场严重低估,市值仅50亿元,但青龙湖单独一个项目土地价值就高达50亿元左右。不考虑唐山一级土地开发,公司NAV价值9.99元/股,目前股价相对折价率高达48%,在行业中排在前列。预计2010-2012年公司主营业务收入分别为29亿元、32亿元、43亿元,净利润分别为4.6亿元、5.7亿元、6.6亿元,折合EPS分别为0.46元、0.57元、0.67元,PE分别为11X、9X、8X,公司合理价格区间8-10元/股,给予“买入”评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：亿城股份:销售有爆发性,新一轮扩张将演绎
上半年主要的楼盘是北京西山公馆。西山公馆距离同是亿城开发的西山华府非常之近,同属于中关村板块。西山公馆计划三月份开盘,总建筑面积10万平方米,预计售价35000元/平方米(精装修小户型)。我们预计绝大部分单元均能够在2011年内推出,根据定价情况西山公馆销售会远远优于北京市场平均状况,我们预测回收现金在25亿以上。
在2011年度中期,亿城在北京非常重要的楼盘青龙湖也将推出。青龙湖属于丰台区低密度楼盘,主要以联排别墅为主,多层和高层为辅。年内可能推出的大约14万平方米的一期,销售单价也将在30000元/平方米,北京近郊别墅资源也越发稀缺,我们预计销售回款也将在21亿以上。
在2011年最后一个季度,公司可能推出的楼盘是天津红桥一期,总建筑面积13.5万平方米,均价18000元/平方米左右,视推案情况也将带来5-10亿元的销售回款。
从2010年三季报财务数据看,短期借款以及一年内到期非流动负债合计为8000万元,长期借款96100万元,应付债券77625万元(2014年到期),持有现金203663万元,处于净现金状态。虽然公司2011年二级开发的在建面积较大将达到100万平方米以上,但鉴于2011年销售回款量也较大,公司资金将处于非常充裕的状态。鉴于目前公司的资金状况,公司全年对外扩张的趋势已经初露端倪。
在2010年12月和2011年1月,公司分别公告参与唐山两个环城水系周边一级土地开发项目,合计占地达到50.7万平方米(760亩)。在第二次合作公告时,也明确提出“交易对方承诺一期土地(约200亩)于2011年5月底前达到出让条件。”我们认为,公司后续将积极参与唐山二级土地开发。
根据预测,公司2010年至2012年每股收益分别为0.47元、0.49元和1.18元。以2011年2月25日的收盘价计算,公司2010年至2012年PE分别为9.99、9.76和4.02;PB分别为1.44、1.28和0.99,公司估值水平相当低。同样根据保守测算,公司的每股NAV为10.34元,是2011年2月25日的股价4.74元的两倍还要多。鉴于北京市场存在较大的不确定性,我们首次给予公司增持评级,目标价格6-12个月6.5元。
研究员：刘飞烨 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：亿城股份:持有大量优质资源,业绩增长可期
公司是一家以房地产开发为主业的公司,房地产开发业务占公司营业收入98%以上。公司2007年在A股市场成功增发、2009年发行公司债券,增强了公司实力并优化了资产结构。2010年10月26日,芦清云女士控股的北京智平投资有限公司斥资3亿元,收购宫晓冬先生持有的海南耀博50%股权和乾通实业8%股权。收购完成后,芦清云女士和侯莹女士成为亿城股份的共同实际控制人。公司也真正成为一家以职业管理团队经营的开发企业。
公司土地储备丰富:目前公司所有项目总规划建筑面积为216万平方米,其中未开发项目的规划建筑面积为148.6万平方米(即不包括西山华府和亿城新天地外的其他项目总数)足够公司未来3-5年开发。
公司项目资源优质:公司2009年以来增加了5个项目,包括西山公馆、北京丰台青龙湖、天津红桥广场、秦皇岛黄金假日滨海度假城二期等项目均位置较好、成本较低。预计这些项目未来可为公司带来约180亿元的营业收入,极大的增厚了公司业绩。
盈利预测:我们预计公司未来三年归属上市公司净利润分别为4.34亿元、5.44和7.61亿元,对应每股收益0.44元、0.55元和0.77元。按照公司当前5.06元的股价计算,对应2010年、2011年和2012年的市盈率分别为11.6X,9X和6.5X。
投资建议:公司目前积累了相当一部分优质资源,为公司未来的业绩快速增长奠定坚实基础。同时,公司更加明确以深耕“环渤海”区域和“消费升级类”产品为重点,战略意图更加清晰,更容易被市场所理解,但公司的长期发展战略还需要被市场所检验。公司目前市盈率处于同行业较低水平,给予公司“谨慎推荐”的评级。
风险提示:1、公司定位以“消费升级类”即中高端住宅为主流,并重点布局北京、天津等一线城市和重点二线城市,在市场环境低迷时容易受到较大冲击。
2、青龙湖项目需要前期土地整理,项目开发进度存在不确定性。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：亿城股份:战略布局更加清晰,价值低估的优质房地产股
近期,我们拜访了亿城股份高管,了解了公司目前的经营状况及项目开发情况,结论是:公司已经成为了一家以职业经理人管理为主的公众公司,以环渤海为业务为重心稳步扩张,目前公司资产质量良好,业绩具有较高保障,NAV估值高达7.70元/股,股价折价32.7%,亿城股份是一家被低估的优质二线地产股,因此,给予公司“买入”评级,目标价7.00元/股。
股权变化不改经营管理
早在2009年4月,公司就已转向以职业经理人管理,这并没有影响公司发展,反而使得项目储备结构及经营业绩等方面都取得较大的发展;而此次股权受让方承诺不参与经营,因此,我们认为股权变化不会影响公司经营管理。
战略布局环渤海湾价值洼地
2009年以来,公司发展战略思路更为清晰,项目储备扩展到了北京、苏州、秦皇岛、三亚及天津,项目总数达到了9个,未结算面积约为189万平,目前在北京、唐山及天津等地有拿地意向,战略布局环渤海湾已经形成。
公司重估价值高,股价低估
北京智平投资接盘股权,间接持有亿城股份体现公司价值底线;同时公司NAV估值为7.70元/股,股价折价32.7%,公司具有价值底线,重估价值高。
维持公司7.0元目标价,买入
预计公司2010年至2012年的每股收益分别为0.54元、0.64元及0.79元;对应的PE估值分别为9.6倍、8.1倍及6.6倍;我们认为公司已成为一家立足于环渤海湾的优质房地产公司,因此,至少需要给予公司与行业相同的估值水平,即对应于2010年13倍PE,折合为7.00元/股的目标价,对应于2011年不到11倍,相当于NAV估值的90.9%,维持公司“买入”评级。
风险提示:小非减持风险,销售不达预期风险。
研究员：徐军平，赵强，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：亿城股份:既安全,又有爆发力
销售确定进入爆发期。
公司多数项目自今年年底起,陆续进入销售期,销售额将爆发。按照我们对于项目保守的销售进度预测,公司在2011-2103年销售额将增至53亿、56.8亿、66.8亿元(预计2010年全年销售额为23.8亿元),对于2010年,三年复合增长率超过40%。
业绩确定进入爆发期,市盈率极低,且持续性强:
上述即将进入销售期的项目均在2012年之前完成结算,仅这一部分可贡献的每股收益就为1.77元,加上已售未结和少量的尾盘,根据工程进度,我们得出公司2010-2102年每股收益分别为0.49、0.87、1.15元,对应最新股价市盈率为
12、6、5倍,此外,公司拥有我们看好公司在行业低潮的扩张能力,公司业绩的高增长的可持续性较强。
现资金雄厚,待行业低谷扩张,将成为环渤海的二线蓝筹。
公司财务一贯稳健,资金实力雄厚,将重演受益上一轮调控的故事。公司明年将有40亿以上资金可用于扩张,恰逢北京市在未来有较大规模的供地计划,公司将有机会低价拓展40万平方米储备(若按10000元/平方米楼面地价算),公司将成长为环渤海区域的二线蓝筹。
制约公司估值水平的因素已经消除,将是极有爆发力的品种。
过去,公司股票长期在市场中被给予了极低的估值水平,主要三个制约因素已消除,估值水平向一线行业平均水平看齐。以2011年PE11倍来看,公司从6倍往上还有80%空间,公司成为极具爆发力的品种。
重估价值高,极其安全。
公司目前项目的重估价值也非常高,完全能够锁定价值底线。我们测算,公司的NAV为每股9.65元,是目前股价的1.73倍,这一比值远高于行业水平。此外,公司财务非常稳健,是非常时期更能扩张的企业,因此,公司除了有爆发力之外,还是极为安全的品种。建议买入并长期持有。
研究员：万知 所属机构：光大证券股份有限公司
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